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1、 第三章第三章 房地产前期策划与决策房地产前期策划与决策第三章第三章 房地产前期策划与决策房地产前期策划与决策第一节第一节 房地产项目前期策划房地产项目前期策划第二节第二节 房地产项目的可行性研究房地产项目的可行性研究第三节房地产项目市场调研第三节房地产项目市场调研第四节第四节 不确定性分析不确定性分析第五节第五节 房地产开发项目的风险管理房地产开发项目的风险管理第一节第一节 房地产项目前期策划房地产项目前期策划一、房地产项目前期策划的涵义一、房地产项目前期策划的涵义房地产项目策划是指把项目建设意图房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具转换成定义明确、系统清晰、目标具
2、体且有策略性运作思路的系统活动过体且有策略性运作思路的系统活动过程。是保证项目完成后获得满意的经程。是保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。学的依据。2.房地产项目策划的类别项目总体策划项目总体策划项目局部策划项目局部策划策策划划范范围围不不同同（二二）房房地地产产项项目目策策划划的的分分类类决策阶段决策阶段单向性单向性/ /专业性问题专业性问题 按策划范围不同划分按策划范围不同划分按策划范围不同划分按策划范围不同划分建设项目前期构思策划建设项目前期构思策划项目实施策划项目实施策划 按项目建设程序不同划分按项目建设程序不同划分按项目
3、建设程序不同划分按项目建设程序不同划分建建设设程程序序不不同同划划分分（二二）房房地地产产项项目目策策划划的的分分类类1.项目构思策划房地产项目构思策划是在项目决策阶段进房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划。行的策划。房地产项目构思策划的主要任务房地产项目构思策划的主要任务提出项目构思提出项目构思进行项目定义和定位进行项目定义和定位全面构思该房地产项目全面构思该房地产项目项目构思策划的主要任务（1）提出项目构思；）提出项目构思；（2）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划；力的策划；（3）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策）项目性质、
4、用途、建设规模、建设水准的策划；划；（4）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系统的协调和配套的策划；部系统的协调和配套的策划；（5）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。2.项目实施策划房地产项目实施策划：使构思策划成为现房地产项目实施策划：使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。性和指导性的设想。房地产项目实施策划房地产项目实施策划组组织织策策划划融融资资策策
5、划划控控制制策策划划管管理理策策划划项目控制策划项目控制策划项目控制策划是指对项目实施系统及项目项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。全过程的控制策划。房地产项目控制策划的主要内容房地产项目控制策划的主要内容项目目标体系的确定；项目目标体系的确定；控制系统的建立；控制系统的建立；项目运行策划。项目运行策划。项目管理策划房地产项目管理策划是对项目实施的任务房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。分解和分项任务组织工作的策划。房地产项目管理策划的主要内容房地产项目管理策划的主要内容合同结构策划；合同结构策划；项目招标策划；项目招标策划；项目管理机构设置和项
6、目运行机制策划；项目管理机构设置和项目运行机制策划；项目组织协调策划；项目组织协调策划；项目信息管理策划。项目信息管理策划。3.房地产项目策划的作用作作 用用明确项目系统的构建框架明确项目系统的构建框架为项目决策提供保证为项目决策提供保证全面指导项目管理工作全面指导项目管理工作二、房地产项目前期策划的程二、房地产项目前期策划的程序序系统目标系统目标房地产项目构思房地产项目构思项目定义与定位项目定义与定位项目目标设计项目目标设计 项目系统构成项目系统构成 项目策划报告项目策划报告知识库知识库环境信息环境信息第二节房地产项目的可行性研究可行性研究的发展历程可行性研究的发展历程最早应用于最早应用于2
7、020世纪世纪3030年代年代5050年代开始用于技术的成功可行性论证年代开始用于技术的成功可行性论证6060年代成为投资决策前必做工作年代成为投资决策前必做工作7070年代我国开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以年代我国开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广推广联合国工业发展组织在联合国工业发展组织在19781978年、年、19801980年分别编写年分别编写工业可工业可行性研究行性研究和和关于项目评价手册关于项目评价手册19811981年，国家计委明确年，国家计委明确“把可行性研究工作作为建设前期把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序工作中
8、一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”19831983年，颁发了年，颁发了关于建设项目可行性研究的试行管理办关于建设项目可行性研究的试行管理办法法19871987年，颁发了年，颁发了建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数（一）（一）房地产项目的可行性研究的概念房地产项目的可行性研究的概念 项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社会、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的会、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在
9、技拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行的科学的预测和评价。环境效益等进行的科学的预测和评价。（二）可行性研究的依据在我国，建设项目可行性研究的依据主要有：在我国，建设项目可行性研究的依据主要有：（1 1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；（2 2）批准的项目建议书或同等效力的文件；）批准的项目建议书或同等效力的文件；（3 3）国家批准的资源报告、工业基地规划
10、、国土开发整治）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等；规划、交通网络规划、河流流域规划等；（4 4）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料；资料；（5 5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6 6）国家统一规定的经济参数和指标。）国家统一规定的经济参数和指标。（三）可行性研究的作用（三）可行性研究的作用1.1. 是投资决策的重要依据是投资决策的重要依据2.2. 是项目审批的依据是项目审批的依据3.3. 是项目资金筹措的依据是项
11、目资金筹措的依据4.4. 是编制设计任务书的依据是编制设计任务书的依据5.5. 是开发商与各方签订合同的依据是开发商与各方签订合同的依据6.6.是环保部门审查项目对环境影响的依据是环保部门审查项目对环境影响的依据二、项目可行性研究的阶段（一）可行性研究的阶段（一）可行性研究的阶段1.投资机会研究投资机会研究 资估算偏差资估算偏差为为3030，2.初步可行性研究初步可行性研究 20203.详细可行性研究详细可行性研究 10104.项目可行性研究报告的评估项目可行性研究报告的评估三、可行性研究报告的内容1.1.项目概况项目概况2.2.市场分析和需求预测市场分析和需求预测3.3.规划方案的优选规划方
12、案的优选4.4.开发进度安排开发进度安排5.5.项目投资估算项目投资估算6.6.融资与融资成本估算融资与融资成本估算7.7.财务评价财务评价8.8.风险分析风险分析9.9.国民经济评价国民经济评价10.10.结论结论第三节第三节 房地产项目市场调查房地产项目市场调查n n1.1.房地产项目市场调查的作用房地产项目市场调查的作用房地产项目市场调查的作用房地产项目市场调查的作用n n是房地产项目是房地产项目是房地产项目是房地产项目策划人策划人策划人策划人捕捉新的市场机会的源泉捕捉新的市场机会的源泉捕捉新的市场机会的源泉捕捉新的市场机会的源泉n n是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为是房
13、地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段的主要手段的主要手段的主要手段n n是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法供应的主要方法供应的主要方法供应的主要方法n n是项目是项目是项目是项目投资投资投资投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费决策分析、项目区位选择、市场定位、消费决策分析、项目区位选择、市场定位、消费决策分
14、析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等理等一系列活动的基础等理等一系列活动的基础等理等一系列活动的基础等 2 2房地产市场调查的内容房地产市场调查的内容调查内容调查内容宏观环境宏观环境微观环境微观环境房房地地产产的的供供需需状状况况消消费费者者需需求求状状况况文文化化、风风俗俗 经经济济科科技技 政政治治法法律律 中观环境中观环境竞竞争争对对手手调调查查中中介介机机构构情情况况房房地地产产
15、企企业业情情况况 该该城城市市的的规规划划建建设设3.房地产市场调查的类型房地产市场调查的类型n n探测性调查探测性调查探测性调查探测性调查 n n描述性调查描述性调查描述性调查描述性调查 n n因果性调查因果性调查因果性调查因果性调查 n n预测性调查预测性调查预测性调查预测性调查4.房地产市场调查的方法房地产市场调查的方法 n n访问法访问法访问法访问法 n n观察法观察法观察法观察法 n n实验法实验法实验法实验法 4.房地产市场调查的步骤房地产市场调查的步骤市场调查的准备市场调查的准备 市场调查的实施市场调查的实施 资料处理资料处理确定市场调查的内容和目的确定市场调查的内容和目的拟定详
16、细、周密的调查计划拟定详细、周密的调查计划选择专业调查人员选择专业调查人员 收集相关的信息资料收集相关的信息资料设计调查问卷设计调查问卷现场实地调查现场实地调查编辑整理信息资料编辑整理信息资料 撰写市场调查报告撰写市场调查报告 归档存储归档存储 5.调查问卷的设计调查问卷的设计问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。6.调查问卷设计的原则调查问卷设计的原则n n一致性原则一致性原则一致性原则一致性原则 n n完整性原则完整性原则完整性原则完整性原则 n n准确性原则准确性原则准确性原则准确性原则 n n可行性原则可行性原则可行性原则可行性原则 n n效率
17、原则效率原则效率原则效率原则 n n模块化原则模块化原则模块化原则模块化原则 3.3.3.3.房地产项目开发方案的操作程序房地产项目开发方案的操作程序房地产项目开发方案的操作程序房地产项目开发方案的操作程序 市场调研市场调研 开发方案的设计开发方案的设计 技术经济指标的计算技术经济指标的计算 技术经济指标的比较、评价技术经济指标的比较、评价 最优开发方案的选择最优开发方案的选择 4.4.4.4.居住区开发方案技术经济指标的选择与确定居住区开发方案技术经济指标的选择与确定居住区开发方案技术经济指标的选择与确定居住区开发方案技术经济指标的选择与确定n n居住区用地居住区用地居住区用地居住区用地是指
18、住宅用地、公建用地、道路用地是指住宅用地、公建用地、道路用地是指住宅用地、公建用地、道路用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。和公共绿地等四项用地的总称。和公共绿地等四项用地的总称。和公共绿地等四项用地的总称。n n住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等地含宅间绿地和宅间小路等地含宅间绿地和宅间小路等地含宅间绿地和宅间小路等 的总称。的总称。的总称。的总称。n n道路用地道路用地道路用
19、地道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 n n公共绿地公共绿地公共绿地公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、
20、小设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。n n公建用地（公共服务设施用地）公建用地（公共服务设施用地）公建用地（公共服务设施用地）公建用地（公共服务设施用地）是与居住人口规模相对应是与居住人口规模相对应是与居住人口规模相对应是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括
21、建配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、菜店、副食店、储蓄所、邮政所等用地。所、幼儿园、菜店、副食店、储蓄所、邮政所等用地。所、幼儿园、菜店、副食店、储蓄所、邮政所等用地。所、幼儿园、菜店、副食店、储蓄所、邮政所等用地。 5.5.开发方案的综合评价定开发方案的综合评价定 目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评目前对项目开发评
22、价的方法很多，包括评分综合评目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。价法等。价法等。价法等。 评分综合评价法评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总综合分值，并依此选择最优方案的
23、方法。综合分值，并依此选择最优方案的方法。 5. 5. 项目方案评价成本费用数据及其估算方法项目方案评价成本费用数据及其估算方法l l土地费用估算土地费用估算土地费用估算土地费用估算n n土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金或（农村土或（农村土或（农村土或（农村土地）地）地）地）征地费征地费征地费征地费n n城市建设配套费城市建设配套费城市建设配套费城市建设配套费n n拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费l l前期工程费估算前期工程费估算前期工程费估算前期工程费估算 l l房屋开发费估算房屋开发费估算房屋开发费估算房屋开发费估算n n 1.1.1.1.建安工程费建安工程
24、费建安工程费建安工程费n n 2.2.2.2.附属工程费附属工程费附属工程费附属工程费n n 3.3.3.3.室外工程费室外工程费室外工程费室外工程费l l管理费估算管理费估算管理费估算管理费估算 l l销售费用估算销售费用估算销售费用估算销售费用估算l l财务费用估算财务费用估算财务费用估算财务费用估算 l l其他费用估算其他费用估算其他费用估算其他费用估算 l l不可预见费估算不可预见费估算不可预见费估算不可预见费估算 l l税费估算税费估算税费估算税费估算l l营业税、城市建设营业税、城市建设营业税、城市建设营业税、城市建设维护税、教育费附维护税、教育费附维护税、教育费附维护税、教育费附
25、加、印花税等加、印花税等加、印花税等加、印花税等第四节房地产开发项目不确定性分析第四节房地产开发项目不确定性分析n一、敏感性分析一、敏感性分析n二、概率分析二、概率分析n三、盈亏平衡分析三、盈亏平衡分析一、敏感性分析一、敏感性分析n n概念及基本原理概念及基本原理敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析是对影响投资效益的各种因素分别变是对影响投资效益的各种因素分别变是对影响投资效益的各种因素分别变是对影响投资效益的各种因素分别变化一定的幅度，然后计算各因素的变化对评价化一定的幅度，然后计算各因素的变化对评价化一定的幅度，然后计算各因素的变化对评价化一定的幅度，然后计算各因素的变化对评价指标的敏
26、感程度，从而识别出影响投资效益的指标的敏感程度，从而识别出影响投资效益的指标的敏感程度，从而识别出影响投资效益的指标的敏感程度，从而识别出影响投资效益的敏感因素，并对这些敏感因素进行重点分析。敏感因素，并对这些敏感因素进行重点分析。敏感因素，并对这些敏感因素进行重点分析。敏感因素，并对这些敏感因素进行重点分析。某因素的敏感度某因素的敏感度某因素的敏感度某因素的敏感度= = = =评价指标变化率评价指标变化率评价指标变化率评价指标变化率/ / / /风险因素变化风险因素变化风险因素变化风险因素变化率率率率敏感性分析的步骤敏感性分析的步骤1.1.选择不确定性因素选择不确定性因素2.2.选定评价指标
27、选定评价指标(NPV(NPV、IRRIRR等等) )3.3.计算该不确定性因素的敏感度计算该不确定性因素的敏感度4.4.找出敏感性因素找出敏感性因素5.5.针对主要风险因素提出决策建议针对主要风险因素提出决策建议 敏感性分析：单因素分析与多因素分析敏感性分析：单因素分析与多因素分析 例例1 1：单因素敏感性分析：单因素敏感性分析n n某一开发项目投资基本方案如表所示，试某一开发项目投资基本方案如表所示，试进行敏感性分析，其中进行敏感性分析，其中Ic=10%Ic=10%。影响因素影响因素影响因素影响因素期初投资期初投资期初投资期初投资租赁收入租赁收入租赁收入租赁收入年经营费用年经营费用年经营费用
28、年经营费用 寿命期（年）寿命期（年）寿命期（年）寿命期（年）估计值估计值估计值估计值2 0002 0006006003503502020影响因素影响因素影响因素影响因素期初投资期初投资期初投资期初投资租赁收入租赁收入租赁收入租赁收入年经营费年经营费年经营费年经营费用用用用寿命期（年）寿命期（年）寿命期（年）寿命期（年）估计值估计值估计值估计值2 0002 0006006003503502020n n解答：解答：解答：解答：n n1.1.1.1.选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用选取期初投资、价格（租赁收入）和
29、经营费用为拟分析的不确定性因素为拟分析的不确定性因素为拟分析的不确定性因素为拟分析的不确定性因素n n2.2.2.2.选取净现值指标作为评价指标选取净现值指标作为评价指标选取净现值指标作为评价指标选取净现值指标作为评价指标n n3.3.3.3.计算预测水平下的净现值评价指标，计算预测水平下的净现值评价指标，计算预测水平下的净现值评价指标，计算预测水平下的净现值评价指标，则则则则n nNPV=-2000+NPV=-2000+NPV=-2000+NPV=-2000+（600-350600-350600-350600-350）（）（）（）（P/AP/AP/AP/A，i i i i，n n n n）
30、=-2000+ =-2000+ =-2000+ =-2000+ （600-350600-350600-350600-350）（）（）（）（P/AP/AP/AP/A，10%10%10%10%，20202020） =-2000+2508.5136=-2000+2508.5136=-2000+2508.5136=-2000+2508.5136 =128.4 =128.4 =128.4 =128.4（万元）（万元）（万元）（万元）4.确定敏感性因素的变动幅度分别为确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和和20%，并计算变动后的评价指标。如下表：，并计算变动后的评价指标。如下表：期初投资变动幅度期初投资变
31、动幅度期初投资变动幅度期初投资变动幅度-20%-20%-20%-20%-10%-10%-10%-10%0 0 0 0+10%+10%+10%+10%+20%+20%+20%+20%NPVNPVNPVNPV528.4528.4528.4528.4328.4328.4328.4328.4128.4128.4128.4128.4-71.6-71.6-71.6-71.6-271.6-271.6-271.6-271.6期初投资的敏感性分析期初投资的敏感性分析租赁收入的敏感性分析租赁收入的敏感性分析租赁收入变动幅度租赁收入变动幅度租赁收入变动幅度租赁收入变动幅度-20%-20%-20%-20%-10%-1
32、0%-10%-10%0 0 0 0+10%+10%+10%+10%+20%+20%+20%+20%NPVNPVNPVNPV-893.23-893.23-893.23-893.23 -382.42-382.42-382.42-382.42128.4128.4128.4128.4639.22639.22639.22639.221150.031150.031150.031150.03经营费用的敏感性分析经营费用的敏感性分析经营费用变动幅度经营费用变动幅度经营费用变动幅度经营费用变动幅度-20%-20%-20%-20%-10%-10%-10%-10%0 0 0 0+10%+10%+10%+10%+20
33、%+20%+20%+20%NPVNPVNPVNPV724.35724.35724.35724.35426.38426.38426.38426.38128.4128.4128.4128.4-169.58-169.58-169.58-169.58-467.55-467.55-467.55-467.55作出敏感性曲线如下图NPV变化幅度变化幅度10%价格（收入）价格（收入）经营费用经营费用投投 资资5.排序并确定敏感性因素。排序并确定敏感性因素。根据绝对判定法可知敏感性因素依次为：根据绝对判定法可知敏感性因素依次为：价格（租赁收入）价格（租赁收入）经营费用经营费用期初投资期初投资6.提出控制方案。提
34、出控制方案。 由于价格是最敏感性因素，经常费用次之，由于价格是最敏感性因素，经常费用次之，最后是期初投资，因此首先需要控制价格。最后是期初投资，因此首先需要控制价格。应该如何在较少增加期初投资的前提下较应该如何在较少增加期初投资的前提下较大提高租赁价格或降低经营费用是整个项大提高租赁价格或降低经营费用是整个项目的效益得到提高。目的效益得到提高。二、概率分析二、概率分析n n概率分析基本概念概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究预测不确定因素和风险因素对概率分析是使用概率研究预测不确定因素和风险因素对概率分析是使用概率研究预测不确定因素和风险因素对概率分析是使用概率研究预测不确定因素和风险因素
35、对技术方案经济效益指标影响的一种定量分析方法。技术方案经济效益指标影响的一种定量分析方法。技术方案经济效益指标影响的一种定量分析方法。技术方案经济效益指标影响的一种定量分析方法。概率分析的步骤概率分析的步骤1.1.1.1.列出各种要考虑的不确定性因素列出各种要考虑的不确定性因素列出各种要考虑的不确定性因素列出各种要考虑的不确定性因素. . . .例如销售价例如销售价例如销售价例如销售价格、销售量、投资和经营成本等。格、销售量、投资和经营成本等。格、销售量、投资和经营成本等。格、销售量、投资和经营成本等。需注意需注意需注意需注意: : : :所选所选所选所选取的几个不确定因素应是互相独立的。取的
36、几个不确定因素应是互相独立的。取的几个不确定因素应是互相独立的。取的几个不确定因素应是互相独立的。 2.2.2.2.预计不确定性因素可能发生的情况预计不确定性因素可能发生的情况预计不确定性因素可能发生的情况预计不确定性因素可能发生的情况3.3.3.3.确定每种情况的概率确定每种情况的概率确定每种情况的概率确定每种情况的概率( ( ( (各不确定因素的各种可能各不确定因素的各种可能各不确定因素的各种可能各不确定因素的各种可能发生情况出现的概率之和必须等于发生情况出现的概率之和必须等于发生情况出现的概率之和必须等于发生情况出现的概率之和必须等于1 1 1 1。 ) ) ) )4.4.4.4.求出各
37、财务净现值、加权平均值和期望求出各财务净现值、加权平均值和期望求出各财务净现值、加权平均值和期望求出各财务净现值、加权平均值和期望5.5.5.5.计算计算计算计算 NPV0NPV0的累计概率的累计概率的累计概率的累计概率. .该概率值越接近该概率值越接近该概率值越接近该概率值越接近1 1 1 1，说，说，说，说明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。 例例例例11某项目的技术经济方案在寿命期内可能出现的某项目的技术经济方案在寿命期内可能出现的某项目的技术经济方
38、案在寿命期内可能出现的某项目的技术经济方案在寿命期内可能出现的八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示，八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示，八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示，八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示，试对净现值进行简单概率分析。试对净现值进行简单概率分析。试对净现值进行简单概率分析。试对净现值进行简单概率分析。状状状状态态1 12 23 34 45 56 67 78 8NPVNPV-50-50-20-20101040405050555565657070概率概率概率概率0.050.050.120.120.180.180.200.200.150.150.100
39、.100.100.100.100.10累累累累计计概率概率概率概率0.050.050.170.170.350.350.550.550.700.700.800.800.900.901 1n概率 P （NPV 0 ）=1-0.17=0.83n概率 P （NPV 50 ）=0.45n n期望 E（ NPV ）= NPVj P j=31.4状状状状态态1 12 23 34 45 56 67 78 8NPVNPV-50-50-20-20101040405050555565657070概率概率概率概率0.050.050.120.120.180.180.200.200.150.150.100.100.100
40、.100.100.10累累累累计计概率概率概率概率0.050.050.170.170.350.350.550.550.700.700.800.800.900.901 1【例例2 】 某项目在某项目在5年寿命期内估计可能出现三年寿命期内估计可能出现三种现金流序列中的一种，其概率分别为种现金流序列中的一种，其概率分别为1/6，2/3，1/6，i0=10%，试评价项目，试评价项目.年份年份状状态A AP=1/6P=1/6状状态B BP=2/3P=2/3状状态C CP=1/6P=1/60 01 12 23 34 45 5-100-10050505050505050505050-120-12045454
41、545454545453030-150-15030303030303030303030E(y0)=-100*1/6-120*2/3-150*1/6=-365/3E(y1)=50*1/6+45*2/3+30*1/6=130/3E(y2)= E(y3)= E(y4)= E(y5)=130/3E(NPV)=-365/3+130/3(P/A,10%,5)=42.6【例例3】决策树一般由决策点、机会点、决策树一般由决策点、机会点、方案枝、概率枝等组成方案枝、概率枝等组成 n n决策树决策树决策树决策树n n单级决策与多级决策单级决策与多级决策单级决策与多级决策单级决策与多级决策事件策略点策略枝决策点决策
42、点决策点决策分枝决策分枝状态点状态点状态分枝状态分枝5050-10-10-1-10.50.5开工开工不开工不开工3 32 2天气好天气好0.2天气好天气好0.2天气不好天气不好0.8天气不好天气不好0.81 1例例1：三、盈亏平衡分析三、盈亏平衡分析盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价
43、格的项目盈亏平衡点的一种分析找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。方法。方法。方法。 Q* Q0 QR盈亏平衡点的确定盈亏平衡点的确定n n盈亏平衡状态下： R=TC，即 P*Q=FC+VC C*Q n n1.盈亏平衡点（BEP）产量（销售量） Q*=FC/P-VC Cn n2.盈亏平点价格 P*=FC/Q+VC Cn n3.项目安全率f=Q实际实际- Q* Q 实际实际100%第五节第五节 房地产开发项目的风险管理房地产开发项目的风险管理一、房地产开发风险概述一、房地产开发风险概述 房地产开发风险房
44、地产开发风险是指房地产开发项目在设计、施是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性。可能性。1.1.1.1.房地产开发风险的概念房地产开发风险的概念房地产开发风险的概念房地产开发风险的概念房地产开发项目风险可分为房地产开发项目风险可分为项目外风险项目外风险和和项目内风险项目内风险。2. 2. 2. 2. 房地产开发风险的分类房地产开发风险的分类房地产开发风险的分类房地产开发风险的分类项目外风险项目外风险l1.1.
45、政治风险政治风险l2.2.市场风险：供求风险、购买力风险市场风险：供求风险、购买力风险l3.3.经济风险：利率风险经济风险：利率风险l4.4.环境风险：变现风险、周期风险环境风险：变现风险、周期风险l5.5.自然风险自然风险项目外风险项目外风险l工程项目技术风险工程项目技术风险l工程项目非技术风险工程项目非技术风险3.开发商的主要风险开发商的主要风险u项目决策风险项目决策风险u设计人、监理、承包商的选择设计人、监理、承包商的选择u材料设备供应商的选择材料设备供应商的选择u实施环节各阶段的决策实施环节各阶段的决策u项目组织实施风险项目组织实施风险 政府或主管部门对工程项目的过多干预；政府或主管部
46、门对工程项目的过多干预；建设体制或建设法规不合理；建设体制或建设法规不合理；合同条件的缺陷；合同条件的缺陷；承包商缺乏合作诚意；承包商缺乏合作诚意；材料、设备供应商履约不力或违约；材料、设备供应商履约不力或违约；监理工程师失职；监理工程师失职；设计缺陷等。设计缺陷等。 4.4.风险管理的内容风险管理的内容风险识别风险识别 风险分析风险分析定量化分析定量化分析风险评估风险评估综合评定风险损失综合评定风险损失综合评定风险损失综合评定风险损失风险应对风险应对规避、缓解、分散、控制和利用规避、缓解、分散、控制和利用 风险监控风险监控5.风险管理的重要环节风险管理的重要环节l可行性研究阶段可行性研究阶段
47、风险管理的重要环节风险管理的重要环节l项目评估阶段项目评估阶段有利于选择最佳开发方案有利于选择最佳开发方案l设计阶段设计阶段确保项目的安全性与可靠性确保项目的安全性与可靠性l l招标投标阶段招标投标阶段招标投标阶段招标投标阶段 减少开发商招标与承包商风险减少开发商招标与承包商风险减少开发商招标与承包商风险减少开发商招标与承包商风险l l招标后招标后招标后招标后开发商可以明确承包商的是否能按照开发商可以明确承包商的是否能按照开发商可以明确承包商的是否能按照开发商可以明确承包商的是否能按照合同要求如完工合同要求如完工合同要求如完工合同要求如完工 l l实施期间实施期间实施期间实施期间确保项目按照计
48、划系统执行确保项目按照计划系统执行确保项目按照计划系统执行确保项目按照计划系统执行6.6.项目合同及其风险分配项目合同及其风险分配(1)(1)合同类型与风险分配合同类型与风险分配(2)(2)(2)(2)施工合同中的风险分配施工合同中的风险分配施工合同中的风险分配施工合同中的风险分配 开发商承担的风险开发商承担的风险开发商承担的风险开发商承担的风险 在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险：在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险：在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险：在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险： 不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏；不可抗
49、力的社会或自然因素造成的损失和损坏；不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏；不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏； 不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏。不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏。不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏。不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏。指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件，指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件，指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件，指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件，或招标文件中虽提及，但与实际出现的情况差别很大，且这或招标文件中虽提及，但与实
50、际出现的情况差别很大，且这或招标文件中虽提及，但与实际出现的情况差别很大，且这或招标文件中虽提及，但与实际出现的情况差别很大，且这些情况在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损失些情况在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损失些情况在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损失些情况在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损失或损坏；或损坏；或损坏；或损坏； 工程量变化而导致的价格变化的风险；工程量变化而导致的价格变化的风险；工程量变化而导致的价格变化的风险；工程量变化而导致的价格变化的风险； 设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包人设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包
51、人设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包人设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包人负责的设计除外；负责的设计除外；负责的设计除外；负责的设计除外； 国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包人延误履行合同后发生的除外。人延误履行合同后发生的除外。人延误履行合同后发生的除外。人延误履行合同后发生的除外。(2)(2)施工合同中的风险分配施工合同中的风险分配承包人承担的风险承包人承担的风险承包人承担的风险承包人承担的风险投标文件的缺陷，指由于对招标
52、文件的错误理解，或投标文件的缺陷，指由于对招标文件的错误理解，或投标文件的缺陷，指由于对招标文件的错误理解，或投标文件的缺陷，指由于对招标文件的错误理解，或者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文件有缺陷而引起的损失或成本增加；件有缺陷而引起的损失或成本增加；件有缺陷而引起的损失或成本增加；件有缺陷而引起的损失或成本增加； 对开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或对开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或对开发商提供的水文、气象、地质
53、等原始资料分析或对开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或运用不当而造成的损失和损坏；运用不当而造成的损失和损坏；运用不当而造成的损失和损坏；运用不当而造成的损失和损坏； 由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严等造成施工中的一切损失和损坏；等造成施工中的一切损失和损坏；等造成施工中的一切损失和损坏；等造成施工中的一切损失和损坏； 分包人工作失误造成的损失和损坏。分包人工作失误造成的损失和损坏。分包人工作失误造成的损失和损坏。分包人工作失误造成的损
54、失和损坏。二、房地产开发风险二、房地产开发风险1.1.风险识别的方法风险识别的方法风险识别风险识别核对表法核对表法 头脑风暴法头脑风暴法 德尔菲法德尔菲法 列出经历过的风险事列出经历过的风险事件及其来源，预测未件及其来源，预测未来风险来风险2.2.项目风险分析项目风险分析u收集数据收集数据 u建立风险模型建立风险模型 uu风险发生的概率和后果的分析风险发生的概率和后果的分析风险发生的概率和后果的分析风险发生的概率和后果的分析 uu项目风险评价项目风险评价项目风险评价项目风险评价 项目风险分析项目风险分析项目风险分析项目风险分析是对项目各个阶段的风险事件发生是对项目各个阶段的风险事件发生是对项目
55、各个阶段的风险事件发生是对项目各个阶段的风险事件发生可能性的大小、可能出现的后果、可能发险生的时间和影可能性的大小、可能出现的后果、可能发险生的时间和影可能性的大小、可能出现的后果、可能发险生的时间和影可能性的大小、可能出现的后果、可能发险生的时间和影响范围的大小等的估计。响范围的大小等的估计。响范围的大小等的估计。响范围的大小等的估计。 1 1 1 1）项目风险分析的过程项目风险分析的过程 项目风险分析项目风险分析u风险事件发生可能性的分析风险事件发生可能性的分析 u风险事件后果严重程度的分析风险事件后果严重程度的分析 uu风险事件影响范围的分析风险事件影响范围的分析风险事件影响范围的分析风
56、险事件影响范围的分析 uu风险事件发生时间的分析风险事件发生时间的分析风险事件发生时间的分析风险事件发生时间的分析 2 2 2 2）项目风险分析的内容项目风险分析的内容 3)3)3)3)风险事件发生概率的分析方法风险事件发生概率的分析方法u利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布u利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率 uu用主观概率分析风险事件发生的概率用主观概率分析风险事件发生的概率用主观概率分析风险事件发生的概率用主观概率分析风险事件发生的概率uu综合推断法综合推断法综合推断法综合推
57、断法 项目风险分析项目风险分析（1 1）进度）进度( (工期工期) )损失的分析损失的分析（2 2 2 2）费用损失的分析）费用损失的分析）费用损失的分析）费用损失的分析 4)4)4)4)风险损失分析风险损失分析u经济因素而增加费用的估算经济因素而增加费用的估算uu工程进度而增加费用的估计工程进度而增加费用的估计工程进度而增加费用的估计工程进度而增加费用的估计uu处理质量事故而增加费用的估算处理质量事故而增加费用的估算处理质量事故而增加费用的估算处理质量事故而增加费用的估算 uu处理安全事故而增加费用的估算处理安全事故而增加费用的估算处理安全事故而增加费用的估算处理安全事故而增加费用的估算 u
58、风险事件对工程局部进度影响的分析风险事件对工程局部进度影响的分析uu风险事件对整个工程工期影响的分析风险事件对整个工程工期影响的分析风险事件对整个工程工期影响的分析风险事件对整个工程工期影响的分析 3. 3. 风险防范风险防范风险回避风险回避 风险转移风险转移( (风险分配风险分配) )意外伤害险意外伤害险建筑工程一切险及安装工程一切险设计阶段建筑工程一切险及安装工程一切险设计阶段 职业责任保险职业责任保险职业责任保险职业责任保险信用保险信用保险信用保险信用保险其中，风险转移其中，风险转移( (风险分配风险分配) )的常用方法通常有的常用方法通常有保险保险、担保担保、合同合同等方式。等方式。
59、项目项目建设建设保险保险建筑工程一切险建筑工程一切险l l建筑工程一切险属于工程保险的一种。承保建筑工程项目在建造建筑工程一切险属于工程保险的一种。承保建筑工程项目在建造建筑工程一切险属于工程保险的一种。承保建筑工程项目在建造建筑工程一切险属于工程保险的一种。承保建筑工程项目在建造过程中，因自然灾害或意外事故而引起一切损失（不包括保险条过程中，因自然灾害或意外事故而引起一切损失（不包括保险条过程中，因自然灾害或意外事故而引起一切损失（不包括保险条过程中，因自然灾害或意外事故而引起一切损失（不包括保险条款中规定的除外责任）包括：款中规定的除外责任）包括：款中规定的除外责任）包括：款中规定的除外责
60、任）包括：l l1 1、洪水、暴风雨等自然灾害；、洪水、暴风雨等自然灾害；、洪水、暴风雨等自然灾害；、洪水、暴风雨等自然灾害；l l2 2、火灾、爆炸、飞行物体坠落等意外事故；、火灾、爆炸、飞行物体坠落等意外事故；、火灾、爆炸、飞行物体坠落等意外事故；、火灾、爆炸、飞行物体坠落等意外事故；l l3 3、清理受灾现场的费用。、清理受灾现场的费用。、清理受灾现场的费用。、清理受灾现场的费用。l l此外，还有第三者责任保险。凡因上述原因造成的依法应由被保此外，还有第三者责任保险。凡因上述原因造成的依法应由被保此外，还有第三者责任保险。凡因上述原因造成的依法应由被保此外，还有第三者责任保险。凡因上述原
61、因造成的依法应由被保险人负责的工地上及邻近地区的工程项目物质损失、第三者人身险人负责的工地上及邻近地区的工程项目物质损失、第三者人身险人负责的工地上及邻近地区的工程项目物质损失、第三者人身险人负责的工地上及邻近地区的工程项目物质损失、第三者人身伤亡、疾病或财产损失，以及诉讼费等。伤亡、疾病或财产损失，以及诉讼费等。伤亡、疾病或财产损失，以及诉讼费等。伤亡、疾病或财产损失，以及诉讼费等。建筑工程一切险建筑工程一切险l l一切险不赔偿范围有：一切险不赔偿范围有：一切险不赔偿范围有：一切险不赔偿范围有：l l1 1、故意行为、故意行为、故意行为、故意行为l l2 2、战争、罢工、战争、罢工、战争、罢
62、工、战争、罢工l l3 3、核污染、核污染、核污染、核污染l l4 4、停工、停工、停工、停工l l5 5、设计错误、设计错误、设计错误、设计错误l l6 6、自然磨损、自然磨损、自然磨损、自然磨损l l7 7、非外力引起的设备本身失灵、非外力引起的设备本身失灵、非外力引起的设备本身失灵、非外力引起的设备本身失灵l l8 8、领公用牌照的运输工具、领公用牌照的运输工具、领公用牌照的运输工具、领公用牌照的运输工具l l9 9、文件、帐单、现金等。、文件、帐单、现金等。、文件、帐单、现金等。、文件、帐单、现金等。l l 职业责任保险职业责任保险l职业责任保险职业责任保险,是以各种专业技术人员在从事职业技术是以各种专业技术人员在从事职业技术工作时因疏忽或过失造成合同对方或他人的人身伤害工作时因疏忽或过失造成合同对方或他人的人身伤害或财产损失所导致的经济赔偿责任为承保风险的责任或财产损失所导致的经济赔偿责任为承保风险的责任保险。保险。l职业责任保险的主要险种职业责任保险的主要险种l医疗职业责任保险医疗职业责任保险l律师责任保险律师责任保险l会计师责任保险会计师责任保险l 建筑、工程技术人员责任保险建筑、工程技术人员责任保险l其它险种其它险种
