房地产管理基本制度与政策四月教学

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1、房地产管理基本制度与政策四月教学房地房地产管理管理基本制度与政策基本制度与政策二一四年四月二一四年四月n第三章第三章 房地房地产业概述概述n第四章第四章 建建设用地制度与政策用地制度与政策n第五章第五章 国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收n第六章第六章 规划和建划和建设工程管理制度与政策工程管理制度与政策n第七章第七章 房地房地产开开发经营制度与政策制度与政策n第八章第八章 房地房地产交易管理制度与政策交易管理制度与政策n第九章第九章 房地房地产权属登属登记制度与政策制度与政策n其他章其他章 中介服中介服务管理、税收、物管理、税收、物业管理管理制度与政策制度与政策第三章第三章 房地房地产业概

2、述概述1、房地产业的基本概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。2、房地产业的细分n房地产业包括讲义。nA、房地产开发经营nB、物业管理nC、房地产中介服务nD、房地产估价nE、房地产咨询n房地产服务业包括（ ）。nA、房地产开发经营nB、物业管理nC、房地产经纪nD、房地产咨询nE、房地产估价3、房地产业的历史沿革n国务院宣布从（ ）年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A、1957B、1981C、1998D、20071987年，沿着有中国特色的社会主义道路前进第一次提出建立房地产

3、市场。1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见解决城市低收入家庭住房困难问题。2010年，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨。4、现行城镇住房政策n我国的住房供应政策是以（ ）为主体。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房一、土地所有制（掌握）我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。1、城乡二元制全民

4、所有，即国家所有土地的所有权。 劳动群众集体所有制情形有：(1)村农民集体(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体(3)乡（镇）农民集体第四章第四章 建建设用地制度与政策用地制度与政策国家所有土地的所有权由讲义 代表国家行使。A、全国人民代表大会B、全国人民代表大会常务委员会C、国务院D、国务院土地行政主管部门2、国有土地与集体土地的范围城市市区 郊区已经依法没收、征收、征购为国有土地的部分 农村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、滩涂及其他土地 其他部分法律规定属于集体所有的部分 n下列关于土地所有权的表述，正确的是讲义。nA、所有权全部归国家所有nB、土地所有权由

5、各级人民政府所有nC、农村和城市郊区的土地属于农民集体所有nD、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有二、土地管理的基本制度（掌握）二、土地管理的基本制度（掌握）下列属于我国土地管理基本制度的有下列属于我国土地管理基本制度的有讲义 。A A、所有、所有权和使用和使用权分离制度分离制度B B、土地登、土地登记制度制度C C、土地有、土地有偿有限期使用制度有限期使用制度D D、土地用途管制制度、土地用途管制制度E E、保、保护耕地的制度耕地的制度1、土地登记制度（1）单位和个人依法使用的国有土地，由（ ）登记造册，核发证书，确认使用权。 A、县级以上人民政府B、县级以上人民政府土地管理部门C、乡

6、镇人民政府D、省级人民政府土地管理部门（2）农民集体所有的土地，由（ ）登记造册，核发证书，确认所有权。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（ ）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门（4）土地登记由讲义 登记造册，确认有关土地权利。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、县级以上人民政府D、县级以上人民政府土地管理部门2、土地有偿有限期使用制度n凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场

7、交易等，均实行有偿有限期使用。（ ）3、土地用途管制制度n土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）n农用地转为建设用地，须经有批准权的土地管理部门批准。 （ ）4、耕地保护制度下列关于土地管理的说法中，错误的是讲义。A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途C、国家对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资入股 三、集体土地征收三、集体土地征收1、下列属于征收集体土地应遵循的原则有（ ）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保证国家建设用地C、妥善安置被征地

8、单位和农民D、有偿使用土地E、严格依据上级主管部门的要求征地2、下列应由国务院批准的征收审批范围的有讲义。 A、基本农田1公顷B、基本农田以外的耕地36公顷 C、基本农田以外的耕地34公顷D、其他土地71公顷E、其他土地69公顷n下列关于集体土地征收的说法中，正确的有讲义。nA、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准nB、分期建设的项目征地应当一次性申请批准，不得分期征地nC、国家征收集体土地的，土地所有权发生改变nD、征收集体土地时，必须进行征地公告nE、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费n征地补偿费包括

9、( )A、土地补偿费B、地上建筑物、构筑物补偿费C、青苗补偿费D、房屋结构差价E、安置补助费四、土地的分类1、土地的所有制分类土地土地国有土地国有土地 集体土地集体土地城市市区的土地农村和城市郊区中依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地不属于集体所有的林、草、荒、滩及其他土地已全部转为城镇居民的原农村集体经济组织成员所有的土地已成建制集体迁移的原农民集体所有的不再使用的土地除法律规定属于国家所有外的农村和城市郊区的土地宅基地、自留地、自留山法律规定属于集体所有的林、山、草、荒、滩2、土地的用途分类土地土地农用地农用地 建设用地建设用地未利用地未利用地 国有建设用地集体建设用地现属国

10、家所有的建设用地依法征收的集体建设用地和办理了转用和征收的集体农用地兴办乡镇企业用地依法办理农用地转用的国有农用地农村村民建住宅用地乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地n下列属于集体建下列属于集体建设用地的有用地的有讲义。 nA A、兴办乡镇企企业用地用地nB B、村民建、村民建设住宅用地住宅用地nC C、乡（镇）村公共）村公共设施建施建设用地用地nD D、乡（镇）村公益事）村公益事业建建设用地用地nE E、已、已经依法征收的集体建依法征收的集体建设用地用地n下列关于集体建设用地的表述，正确的有讲义 。nA、集体建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资nB、应当符合土地利用的年度计划nC

11、、应当符合村庄集镇规划nD、可用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设nE、可用于兴办乡镇企业、村民建设住宅3 3、建、建设用地的用途分用地的用途分类土地土地农用地农用地 建设用地建设用地未利用地未利用地 商服用地工矿仓储用地住宅用地（城镇、农村）公共管理与公共服务用地特殊用地（军事、使领馆、监教场所）交通运输用地水域及水利设施用地五、土地取得方式：土地供五、土地取得方式：土地供应双双轨制制1 1、划、划拨土地使用土地使用权划划拨是指是指经县级以上人民政府依法批准，将以上人民政府依法批准，将国有土地使用国有土地使用权无无偿交交给土地使用者使用的行土地使用者使用的行为。（。（ ） 下列属于可由有批准

12、下列属于可由有批准权的人民政府依法批准划的人民政府依法批准划拨的用地的用地类型有型有讲义。A A、国家机关用地和、国家机关用地和军事用地事用地 B B、城市基、城市基础设施用地施用地C C、城市公益事、城市公益事业用地用地D D、国家重点扶持的能源、交通、水利等基、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地施用地E E、国有企、国有企业厂房建厂房建设用地用地划划拨土地的土地的转让、出租、抵押、出租、抵押（1）转让： 一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让金；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。（2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上

13、缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合同期限，合同期限不超过出让年限。（3）划拨土地使用权相关问题：n破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权应列入破产财产。（ ）n划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（ ）2、出让（熟悉）招招标、拍、拍卖、挂牌出、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地性用地以及同一宗地有两个以上两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 协议出出让：招拍挂以外的受受让主体主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

14、n工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地如果同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议方式出让。 讲义n工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。讲义n个人不得申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。讲义出出让土地使用年限土地使用年限下列土地使用下列土地使用权出出让最高年限最高年限为5050年年的有的有讲义 。A A、工、工业用地用地B B、教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫生生C C、商、商业、旅游、旅游、娱乐用地用地D D、综合或者其他用地合或者其他用地E E、体育用地、体育用地土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地

15、50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。 n甲房地产开发公司于2008年通过出让方式取得一块综合用地，2010年三通一平等完成土地开发，2012年拟办理土地抵押，其最长抵押年限为讲义年。nA、36nB、38nC、46nD、48n土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。讲义n依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前6个月申请续期D应于届满前1年申请续期 n国有土地有偿使用的方式有讲义

16、。nA、出让nB、租赁nC、作价出资nD、作价入股nE、典当n国有土地租赁期限在讲义个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。nA、3 B、6 C、9 D、12六、六、闲置土地的置土地的处理（了解）理（了解）（1 1）下列属于）下列属于闲置土地范置土地范围的情形有的情形有讲义。A A、未按建、未按建设用地批准用地批准书和土地出和土地出让合同合同规定的定的期限开期限开发利用土地的利用土地的B B、核准使用的土地，合同生效或用地批准、核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1 1年未年未动工建工建设的的C C、已、已动工开工开发，但开，但开发面面积不足不足应建面建面积1/

17、31/3，或投或投资额不足不足总投投资额的的25%25%且未且未经批准中止批准中止开开发建建设连续满1 1年的年的D D、已开、已开发建建设完工，但开完工，但开发项目目长期未竣工期未竣工验收的收的n（2）下列关于闲置土地处理方式的说法，错误的是讲义。nA、不得延长开发期限nB、延长开发期限，最长不超过1年nC、出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费nD、连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告第五章第五章 国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收一、房屋征收的条件（掌握）一、房屋征收的条件（掌握）房屋征收的限制条件有房屋征收的限制条件有讲义。

18、A、目的是、目的是发展公共利益展公共利益B、必、必须严格依照法律格依照法律规定的定的权限和程序限和程序C、应当当对被征收人的被征收人的损失予以公平失予以公平赔偿D、为了了抢险救灾等救灾等紧急需要急需要2 2、征收与征用的区、征收与征用的区别别（掌握）（掌握）下列关于征收与征用区下列关于征收与征用区别别的的说说法中，正确的有法中，正确的有讲义讲义。A A、征收的、征收的财产财产是不是不动产动产，征用的，征用的财产财产是是动产动产B B、征收是、征收是为为了公共利益的需要，征用是因了公共利益的需要，征用是因抢抢险险救灾等救灾等紧紧急需要急需要C C、征收、征收导导致使用致使用权发权发生改生改变变，

19、征用，征用导导致所有致所有权发权发生改生改变变D D、征收均必、征收均必须须依法依法补偿补偿，征用的，征用的补偿补偿可由双可由双方方协协商确定商确定E E、征收与征用均不必得到所有、征收与征用均不必得到所有权权人的同意人的同意n下列关于征收与征用的表述中，正确的有讲义。 nA、征收或者征用都是为了国家、社会利益需要 nB、征收或者征用都必须给予补偿 nC、征收是国家行为，征用是企业行为 nD、征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 nE、征收是强制性的，征用是非强制性的n国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。讲义n下列可导致土地所有权发生转移的方式是讲义 。n A、

20、出让n B、划拔 n C、转让 n D、征收 第六章第六章 规划和建划和建设工程管理制度与政策工程管理制度与政策n下列属于我国城乡规划的有讲义 。nA、城镇体系规划nB、城市规划nC、乡规划与镇规划nD、县规划nE、村庄规划n在城乡规划中，讲义 是建设城市和管理城市的基本依据。nA、城镇体系规划nB、城市规划nC、乡规划与镇规划nD、县规划总体体规划划详细规划划控制性控制性详细规划划修建性修建性详细规划划20年城乡规划城乡规划城镇体系城镇体系规划规划 城市规划城市规划 镇规划镇规划 村庄规划村庄规划 乡规划乡规划 （一）城市（一）城市规划区的概念（掌握）划区的概念（掌握）城市城市规划区是指城市

21、市区、近郊区以及城市划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建行政区域内因城市建设和和发展需要展需要实行行规划控制的区域。划控制的区域。讲义城市城市规划区的具体范划区的具体范围，由城市人民政府在，由城市人民政府在编制的城市制的城市总体体规划中划定。划中划定。讲义（二）（二）规划划编制与制与审批批城市总体规划：人民政府组织编制控制性详细规划：规划主管部门编制审批批：直辖市总体规划报国务院审批省会市/较大市报省级政府审查报国务院审批其他市报省级政府审批城市控制性详细规划本级政府批准报本级人大常委会和上级政府备案镇控制性详细规划报上一级政府审批（三）建（三）建设工程工程规划管理（掌握）划管理

22、（掌握）在城市、在城市、镇规划区内划区内进行工程建行工程建设的，建的，建设单位或者个人位或者个人应当向城市、当向城市、县人民政府城人民政府城乡规划主管部划主管部门或者省、自治区、直或者省、自治区、直辖市人民政市人民政府确定的府确定的镇人民政府城人民政府城乡规划主管部划主管部门申申请办理建理建设工程工程规划划许可可证。讲义申申请办理建理建设工程工程规划划许可可证，应当提交使用当提交使用土地的有关土地的有关证明文件、建明文件、建设工程工程设计方案等方案等材料。材料。讲义（四）城市紫、（四）城市紫、绿、蓝、黄、黄线管理（熟悉）管理（熟悉）n划定城市规划紫线的作用是确定( )。A.绿地控制范围B.历史

23、建筑保护范围C.地表水体保护范围D.城市基础设施用地控制界线（1 1）城市紫）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 （2 2）城市）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。 （3 3）城市）城市蓝线，城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。（4 4）城市黄）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 （五）建（五）建设工程招投工程招投标与与监理（了解）理（

24、了解）1 1、招投、招投标下列下列对必必须招投招投标项目的目的说法中，正确的有法中，正确的有讲义。A A、大型基、大型基础设施、公用事施、公用事业等关系社会公共利益、公等关系社会公共利益、公众安全的众安全的项目；目；B B、全部或者部分使用国有、全部或者部分使用国有资金投金投资或者国家融或者国家融资的的项目目C C、使用国、使用国际组织或外国政府或外国政府贷款、援助款、援助资金的金的项目目D D、法律或者国、法律或者国务院院对必必须进行招行招标的其他的其他项目的范目的范围有有规定的，依照其定的，依照其规定定E E、建筑面、建筑面积在在5 5万平方米以上的成片开万平方米以上的成片开发建建设的住宅

25、小的住宅小区工程区工程2 2、工程、工程监监理理下列必下列必须实须实行行监监理的工程有理的工程有讲义讲义。A A、国家重点建、国家重点建设设工程；工程； B B、大中型公用事、大中型公用事业业工程；工程； C C、成片开、成片开发发建建设设的住宅小区工程的住宅小区工程D D、利用外国政府或者国、利用外国政府或者国际组织贷际组织贷款、援助款、援助资资金的工程；金的工程； E E、国家、国家规规定必定必须实须实行行监监理的其他工程理的其他工程（六）施工（六）施工许可制度（掌握）可制度（掌握）从事建筑工程施工的建从事建筑工程施工的建设单位在开工前位在开工前应当向工程当向工程所在地的所在地的县级以上人

26、民政府建以上人民政府建设行政主管部行政主管部门申申请领取施工取施工许可可证。讲义下列情形中，不需下列情形中，不需领取施工取施工许可可证的有的有讲义。A A、工程投、工程投资额在在3030万元以下的建筑工程万元以下的建筑工程B B、建筑面、建筑面积在在300300平方米以下的建筑工程平方米以下的建筑工程C C、按照国、按照国务院院规定的定的权限和程序批准开工限和程序批准开工报告的建告的建筑工程筑工程D D、抢险救灾工程、救灾工程、临时性建筑工程、性建筑工程、农民自建两民自建两层以下（含两以下（含两层）住宅工程）住宅工程E E、建筑面、建筑面积在在5 5万平方米以下的成片开万平方米以下的成片开发建

27、建设的住的住宅小区工程宅小区工程n下列关于施工许可证的说法中，正确的有讲义 。nA、自领取施工许可证之日起3个月内开工nB、因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由nC、延期以2次为限，每次不超过3个月nD、既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止nE、不得延期第七章第七章 房地房地产开开发经营制度制度（一）开发企业1、设立的特别条件（1）最低注册资本：100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、设立程序自领取营业执照之日起30日内申请备案开发主管部门在收到

28、备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。3 3、资质资质管理管理按照企按照企业业条件分条件分为为一、二、三、四等四个一、二、三、四等四个资质资质等等级级一一级级房地房地产产开开发发企企业业可在全国承可在全国承揽揽房地房地产产开开发发项项目目二二级级及二及二级级以下的房地以下的房地产产开开发发企企业业可以承可以承揽揽2525万平方米以下的万平方米以下的项项目，具体范目，具体范围围由建由建设设行政主行政主管部管部门门确定。确定。企企业变业变更名称、法定代表人和主要管理、技更名称、法定代表人和主要管理、技术术负责负责人，人，应应当在当在变变更更3030日内，向原日内，向原资质审资质审批部

29、批部门办门办理理变变更手更手续续。讲义讲义n将房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级的部门规章是()。A.城市房地产开发经营管理条例B.商品房销售管理办法C.房地产开发企业资质管理规定D.城市商品房预售管理办法（二）（二）资本金制度本金制度1998年城市房地产开发经营管理条例规定为资本金占总投资的比例不得低于20%2004年国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知将房地产开发项目（不含经济适用住房）资本金提高到35%2009年调整为保障性住房和普通商品房最低保障性住房和普通商品房最低20%20%，其他，其他房地房地产项目的目的资本金比例本金比例为30%30%n2005年1

30、月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。A.1200B.1800C.2100D.3000（三）房地（三）房地产项目目转让（熟悉）（熟悉）1 1、房地、房地产项目目转让条件条件下列关于以出下列关于以出让方式取得土地使用方式取得土地使用权的房的房地地产项目目转让条件的有条件的有讲义。A A、已、已经支付全部土地使用支付全部土地使用权出出让金金B B、已、已经取得土地使用取得土地使用权证书C C、建、建设房屋的，建房屋的，建设工程工程实际投入投入资金金额占全部开占全部开发投投资总额的的25

31、%25%以上以上D D、成片开、成片开发土地的，土地的，应形成工形成工业或其他或其他建建设的用地条件的用地条件E E、转让方方应将所将所获收益中的土地收益上收益中的土地收益上缴国家国家2、转让的程序转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。讲义（四）商品房交付使用（掌握）下列属于商品住房交付使用条件的有讲义。A、工程经竣工验收并备案B、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求C、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实D、商品住房质量责任承担主体已明确E、前期物业管理已落实4、房地产广告下列关于房地产广告的

32、说法，错误的是讲义 。A、房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明B、房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限C、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期D、房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积 第八章第八章 房地房地产交易管理制度与政策交易管理制度与政策（一）房地产交易中的基本制度（熟悉）1、房地产成交价格申报制度2、房地产价格评估制度3、房地产评估人员资格认证制度n房屋登记机构应当审查房屋交易合同交易价格，价格过低的不予办理房屋所有权转移登记。（ ）（二）（二） 房地房地产交易：房地交易：房地产转让、抵

33、押和房屋租、抵押和房屋租赁 1 1、房地、房地产转让无偿转让继承、赠与等有偿转让买卖、交换、其他方式其他方式（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。2 2、商品房、商品房销售售（1 1） 申申请审查作出准予作出准予预售的行政售的行政许可可书面决定面决定颁证（2 2） ：现售标准尚存争议：竣工验收合格或完成初始登记（3 3）预售合同售合同备案案：房地产开发企业应当预售合同签订之日起30日内，备案

34、。（4 4）销售代理：售代理：代销与包销（5 5）禁止行）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返本销售、售后包租销售未竣工商品房 、分割拆零销售商品住宅、未公示销售法规/合同示范文本 （6 6）商品房）商品房买卖合同合同合同内容合同内容约束束：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。 面面积误差差处理理：有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按3。最高人民法院关于审理商品房买卖合同

35、纠纷案件适用法律若干问题的解释除除约定外，不以定外，不以备案作案作为合同生效要件合同生效要件n商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从()起计算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工验收之日C.商品房竣工验收合格之日D.商品房交付之日2 2、房地、房地产抵押抵押（1）按抵押物形态分：房地产抵押、在建工程抵押、预购商品房抵押；按主债权性质划分：一般抵押和最高额抵押（2）抵押范围 土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益

36、设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产； 依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3 3、房屋租、房屋租赁应当依法订立租赁合同：6个月以上应书面不得擅自转租（经出租人同意可）；承租人的优先购买权（提前3个月通知）及例外；房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登登记备案案 。n出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，第一顺序承租人为讲义nA 、合同成立在先的nB、已经办理登记备案手续的nC、已经合法占有租赁房屋的nD、率先交纳房屋租金的4、各种类型的竞合1）有抵押、查封

37、的房屋办理初始登记2）抵押与转移3）出租与转移、抵押4）查封与转移、抵押5）列入征收范围与抵押、转移第九章第九章 房地房地产权属登属登记制度与政策制度与政策1 1、职责：查验、询问、如实/及时登记有关事项/其他。n可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看2 2、登、登记类型型n土地登土地登记：总登登记、初始登、初始登记、变更登更登记、注、注销登登记n房屋登房屋登记：所有权登记（初始、转移、变更、注销）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（预告、更正）3 3、登、登记时限：限：法定时限n预告、更正、地役权10个工作日；异议1个工作日。n公告时间不计入，需延长的，经登记机构负责人批准延长

38、不超过1倍。4 4、登、登记收收费：农民利用宅基地建设住房不收登记费，仅收工本费10元。5 5、登、登记从从业人人员：必须经业务培训持证上岗n集体土地上房屋登记与国有土地上房屋登记的区别1、初始登记要件2、初始登记主体3、是否履行公告程序4、房地登记顺序5、转移时受让人身份6、发证时产权证的备注n房屋权属登记信息查询n房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。n利害关系人：能够提供证据证明房地产登记结果可能影响其合法权益的人。n登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。n房地产登记机构的协助执行1、人民法院在协助执行中提交的证件（1）查询时，两证一书（2）

39、查封时，两证两书2、登记机构在协助执行中的注意事项（1）及时办理查封事项（2）不进行实体审查（3）认为房屋权属错误的，可以提出审查建议，但不能停止办理协助执行事项3、查封文书应同时送达土地与房屋管理部门4、登记在案外人名下的房屋，登记权利人书面认可财产属于被执行人的，可以查封。5、在先已登记原则6、登记机构已经受理被执行人转让房屋的申请，尚未核准登记的，可以查封，已经核准登记的，不得查封。7、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，并明确查封房屋的具体部位。8、关于预查封作为被执行人的房地产开发企业，已经办理预售许可证，未出售的房屋被执行人购买的已经由房地产开发企业办理初始登记的房屋。 被执行人购买的已经办理了备案或预告登记的房屋。 9、查封期限某公安机关向登记机构送达查封文书后，两年未续封，可以为当事人办理转移登记。讲义人民法院对其查封均只能续封一次。讲义确有特殊情况，人民法院需进行续查封的，应当经最高人民法院批准。讲义人民法院送达续查封文书的，续查封文书自查封期限届满后生效。讲义查封期限届满，没有办理续查封的，应当送达解除查封文书。讲义续查封效力低于正式查封。讲义