精品资料北京大成国际商业中心销推广策略竞标方案

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1、我们有理由相信：我们有理由相信：大成国际大成国际商业商业中心中心必将成为北京商业物业营销的必将成为北京商业物业营销的典范典范发挥发挥金铺金铺价值，实现有效营销，我们要做到：价值，实现有效营销，我们要做到：塑造市场化的商业主题塑造市场化的商业主题科学规划、有序招商，实现商铺的火热经营科学规划、有序招商，实现商铺的火热经营有效地进行商业物业营销运作有效地进行商业物业营销运作保证完善的后期管理，为投资者提供切实可行的退出机制保证完善的后期管理，为投资者提供切实可行的退出机制聚集和吸引大量的商业人流，营造良好的商业经营氛围聚集和吸引大量的商业人流，营造良好的商业经营氛围以建立恒久的文化商业产品平台为最

2、终目的。主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂大成的商业主题大成的商业主题要服务于要服务于营销营销确定主题的基点是市场但是但是单纯地依靠区域市场是片面的挖掘主题的基点挖掘主题的基点区域商业市场解码区域商业市场解码商业市场解码商业市场解码 区域商业供应现状区域商业供应现状项目名称项目名称商商业体量体量（平方米）（平方米）租金租金（元（元/ /天天/ /平米）平米）售价售价（元（元/ /平米）平米）住宅体量住宅体量开开业时间空置率空置率后现代城后现代城8000080000- -11000-1200011000-120005000

3、0050000020062006年年4 4月月3030易构空间易构空间300030003.53.5190001900020000020000020052005年初年初3030金港国际金港国际60006000- -150001500012000012000020062006年年4 4月月5 5左右左右金金海国海国际18000180003-3.53-3.5170001700028000028000020052005年年1010月月4040左右左右沿海赛洛城沿海赛洛城1500001500003.53.519000190007000007000002006.62006.6100%100%京都杭城京都杭

4、城1500015000- -1500015000350000350000（15001500户）20062006年年6 6月月100100CBD东都东都300000300000- -地下一地下一层7000/7000/地上一地上一层1700017000、地上二、地上二层1600016000800008000020062006年年5 5月月1515商业市场解码商业市场解码区域商业供应现状区域商业供应现状现有商业现有商业后现代城后现代城 商业面积商业面积 8万平方米万平方米 易构空间易构空间 商业面积商业面积 0.3万平方米万平方米 金港国际金港国际 商业面积商业面积 0.6万平方米万平方米金海国际金

5、海国际 商业面积商业面积 1.8万平方万平方潜在商业潜在商业沿海沿海赛洛城赛洛城 商业面积商业面积 15万平方米万平方米 京都杭城京都杭城 商业面积商业面积 1.5万平方米万平方米 CBD东都东都 商业面积商业面积 30万平方米万平方米 现有商业供应面现有商业供应面积：约积：约10.710.7万平万平方米方米现有消费人群数现有消费人群数量：约量：约9.19.1万人万人未来人群数量增未来人群数量增加：约加：约5.35.3万人万人14.414.4万人万人潜在商业供应面潜在商业供应面积：约积：约46.546.5万平万平方米方米57.257.2万平方米万平方米区域现有商业供应区域现有商业供应已经完全能

6、够满足区域人群的常规型商业消费已经完全能够满足区域人群的常规型商业消费我我们们的的商商业业辐辐射射范范围围区域化商业的区域化商业的辐射范围辐射范围商业市场解码商业市场解码 常规型商业经营商户需求特征常规型商业经营商户需求特征常规业态类型租金水平（元/天平方米）可进驻楼层面积需求（平方米）超市1.5-2.0地下一层、或地上一层10000-20000影院1.5-2.0楼层无明确要求，层高8米以上3000家电2.0-2.5两层，地下一层与地上一层，或地上一、二层10000-20000中式餐饮2.0-2.5楼层无明确要求800-1000西式餐饮2.5-3.0地上一层300-500休闲娱乐4.0-5.0

7、地下一层、地上一、二层200-400生活服务配套3.0-4.0地上一层50-100商业市场解码商业市场解码 区域常规型商业经营商户需求特征区域常规型商业经营商户需求特征商户可承受商户可承受租金区间租金区间常规商业业态商户租金水平常规商业业态商户租金水平无法支撑我们营销目标的商业售价无法支撑我们营销目标的商业售价常规型区域化商业塑造常规型区域化商业塑造不符合大成的根本利益目标不符合大成的根本利益目标大成，要走自己的商业之路大成，要走自己的商业之路打造打造恒久恒久的的商业商业文化平台文化平台辐射范围的放大，将使我们面对更大的市场辐射范围的放大，将使我们面对更大的市场并面对更激烈的竞争并面对更激烈的

8、竞争我要消费东方新天地东方新天地SOGO第三级第三级我是北京最好的商业我是文化主题我是最大的百货我要购物王府井、西单王府井、西单金源金源shoppingmall华贸中心华贸中心华侨城华侨城我们是传统商业区我是一站式购物我是水主题商业我是意大利风情怎样？让客户选择大成怎样？让客户选择大成把握消费者的心理，是切入点把握消费者的心理，是切入点现代消费心理学认为现代消费心理学认为需求消费需求消费享受消费享受消费体验消费体验消费满足人的基本满足人的基本消费需求消费需求满足人的物质满足人的物质消费享受消费享受满足人的精神需求满足人的精神需求体验消费体验消费文化体文化体验验时代体验时代体验情境体验情境体验精

9、神需求精神需求与体验消费的核心精神相吻合与体验消费的核心精神相吻合我们，该倡导什么样的文化体验？我们，该倡导什么样的文化体验？他山之石，市场通行的文化体验他山之石，市场通行的文化体验珠江帝景珠江帝景欧洲风情欧洲风情珠江骏景珠江骏景北欧风情北欧风情钎针街钎针街好运街好运街外国风情个性商业街外国风情个性商业街华侨城华侨城维吉奥商业广场维吉奥商业广场意大利风情意大利风情泛欧洲文化盛行泛欧洲文化盛行迎合人群迎合人群“尚欧情结尚欧情结”消费者乐于买单消费者乐于买单借势而行借势而行赋予我们的产品以纯粹的欧洲文化意义赋予我们的产品以纯粹的欧洲文化意义大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大

10、成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验希腊希腊线形文字线形文字A A出现出现青铜时代开始青铜时代开始/ /米诺斯米诺斯建立建立希腊首批宫殿，希腊首批宫殿，希腊希腊线形文字线形文字B B出现出现特洛伊战争特洛伊战争，欧洲英雄的欧洲英雄的神话神话年代年代铁器时代开始铁器时代开始荷马史诗荷马史诗陶器出现陶器出现希腊城邦出现希腊城邦出现原始原始商业商业首度繁荣首度繁荣首届奥林匹克运动会首届奥林匹克运动会希腊文明希腊文明鼎盛鼎盛时期时期建立帝国建立帝国亚历山大大帝亚历山大大帝日升月沉、岁月流转日升月沉、岁月流转历史变成了传说、传说变成了历史变成了传说、传说变成

11、了神话神话文化的价值，在历史的传承中升华文化的价值，在历史的传承中升华站在英雄远去的年代站在英雄远去的年代我们我们开启新的英雄开启新的英雄篇章篇章大大 成成墨丘利斯商业广场墨丘利斯商业广场文明的碎片文明的碎片欧洲文化的四个截面欧洲文化的四个截面Da Chengivilizationappeared欧洲传统的国际贸易精神欧洲传统的国际贸易精神核心思想：核心思想：关键词：关键词： AttalosAttalos长廊、墨丘利斯、航海贸易长廊、墨丘利斯、航海贸易古代欧洲最鼎盛的商业贸易，催生了灿烂的希腊文明古代欧洲最鼎盛的商业贸易，催生了灿烂的希腊文明古老的希腊城邦制国家，则成为了欧洲国际化商品贸易古老

12、的希腊城邦制国家，则成为了欧洲国际化商品贸易的发源之地的发源之地建于公元前建于公元前159159年，保存至今的希腊古商品中心年，保存至今的希腊古商品中心AttalosAttalos长廊，是欧洲商业文化历史传承的标志长廊，是欧洲商业文化历史传承的标志欧洲休闲文化欧洲休闲文化核心思想：核心思想：关键词：关键词：PLAYPLAY、咖啡、红酒、咖啡、红酒摆脱任何控制、压力、束缚与强制摆脱任何控制、压力、束缚与强制完全沉浸在放松、自由的状态下，极大地调动人的创造完全沉浸在放松、自由的状态下，极大地调动人的创造意识意识崇尚美丽，并在美丽中净化自身崇尚美丽，并在美丽中净化自身休闲是一种态度，是一种保持自身平

13、和宁静的精神状态休闲是一种态度，是一种保持自身平和宁静的精神状态核心思想：核心思想：关键词：关键词： 阿弗洛狄忒阿弗洛狄忒崇尚自然、单纯与简约的风格崇尚自然、单纯与简约的风格以优雅、飘逸见长的古希腊风格服饰，为人体美注入不以优雅、飘逸见长的古希腊风格服饰，为人体美注入不同寻常的活力，其风格影响后世同寻常的活力，其风格影响后世以莲花、天鹅、棕榈和鹰为代表花纹的欧洲装饰风格，以莲花、天鹅、棕榈和鹰为代表花纹的欧洲装饰风格，体现纯粹而古老的传统，不仅仅是个人的装饰，还包括体现纯粹而古老的传统，不仅仅是个人的装饰，还包括了居家与生活了居家与生活欧洲服饰艺术所赋予的灵魂欧洲服饰艺术所赋予的灵魂欧洲古代神

14、话欧洲古代神话核心思想：核心思想：关键词：关键词： 神话、英雄、荷马史诗神话、英雄、荷马史诗神话传说是人类文明的自然承载者神话传说是人类文明的自然承载者古老的欧洲文明，经由灿烂丰富的欧洲古代神话，被古老的欧洲文明，经由灿烂丰富的欧洲古代神话，被人们世代相传人们世代相传无论是古希腊神话、罗马神话、北欧神话还是欧洲森无论是古希腊神话、罗马神话、北欧神话还是欧洲森林神话，深厚的文化底蕴，均为现代人们所追寻的对林神话，深厚的文化底蕴，均为现代人们所追寻的对象，并为现代商业的文化体验，提供了丰富的资源象，并为现代商业的文化体验，提供了丰富的资源让理念软着陆让理念软着陆我们用什么支撑商业理念我们用什么支撑

15、商业理念意向商户积累意向商户积累累计问访累计问访191家商户家商户初步进驻意向商户初步进驻意向商户58家家商户进驻意向商户进驻意向面积需求比例面积需求比例租金价格比例租金价格比例意向商户签约年限比例意向商户签约年限比例我们如何实现商业我们如何实现商业理念理念规划规划商业规划主题分区商业规划主题分区墨丘利斯商业广场墨丘利斯商业广场B1商户名称商户名称面积面积租金租金签约年限签约年限安之秀5以上 5-6元/天/平米 2年 金黛尔银饰10-30 4-5元/天/平米2年法国链舞10以上 6-7元/天/平米2年超级女生15以上 5-6元/天/平米2年嘉乐琥珀20以上 5-6元/天/平米2年腕丽制造15左

16、右 4-6元/天/平米2年响铃公主 10-35 5-6元/天/平米2年波斯猫 5以上 4-5元/天/平米2年摩狄空间10-30 5-6元/天/平米2年功能区主要业态类型：功能区主要业态类型：欧洲各国风情国际化商品欧洲各国风情国际化商品主题区产品文化描述主题区产品文化描述墨丘利斯墨丘利斯古罗马神话中的商业、旅游与贸易之神古罗马神话中的商业、旅游与贸易之神关键词：关键词：公元公元14141515世纪，欧洲大航海时代，荷兰、西班牙、葡萄牙的无数航海家，世纪，欧洲大航海时代，荷兰、西班牙、葡萄牙的无数航海家，更是将这种跨洋过海的商业贸易精神发扬光大，并彻底改变了世界的文化和更是将这种跨洋过海的商业贸易

17、精神发扬光大，并彻底改变了世界的文化和商业格局。商业格局。我们所倡导的文化体验，即经过古代欧洲历史所传承下来的航海贸易和国际我们所倡导的文化体验，即经过古代欧洲历史所传承下来的航海贸易和国际贸易精神。贸易精神。航海贸易航海贸易起源于古代地中海，并在公元起源于古代地中海，并在公元14141515世纪，被西欧航海世纪，被西欧航海家所推动发展的海上国际贸易。家所推动发展的海上国际贸易。文化：文化：主题分区内部人流动线组织示意图主题分区内部人流动线组织示意图B1阿弗洛狄特广场阿弗洛狄特广场F1功能区主要业态类型：功能区主要业态类型：个性服装、家私、欧洲文化休闲街个性服装、家私、欧洲文化休闲街商户名称商

18、户名称面积面积租金租金签约年限签约年限格调生活15-80 5元/天/平米 3-5年 特百惠50-1002-4元/天/平米3年以上家好美258068元3年以上博放家纺50034元3年以上提籁雅家纺20-3068元3年以上世家家饰10015056元3年以上罗兰508056元3年以上商户名称商户名称面积面积租金租金签约年限签约年限五色风马 100-150 4-6元/天/平米5年印像坊 20以上 6元/天/平米3-5年商户名称商户名称面积面积租金租金签约年限签约年限31种口味 100 3-4元/天/平米 10年百怡咖啡 150-200 3-5元/天/平米 810年拿多力 70-150 4-6元/天/平

19、米810年主题区产品文化描述主题区产品文化描述阿弗洛狄特阿弗洛狄特古希腊神话中的美丽与爱情女神古希腊神话中的美丽与爱情女神欧洲休闲文化欧洲休闲文化欧洲传统的休闲文化，倡导在放松、自由的状态下调动人的创欧洲传统的休闲文化，倡导在放松、自由的状态下调动人的创造意识造意识希腊古代家居艺术希腊古代家居艺术公元前公元前6-56-5世纪，在古希腊的古典时代，出现了欧洲最杰出世纪，在古希腊的古典时代，出现了欧洲最杰出家居装饰艺术家居装饰艺术 。几何学的发展，使希腊人认识到了圆形为最美的形状，并由此体。几何学的发展，使希腊人认识到了圆形为最美的形状，并由此体现在了对艺术的追求上，并一直影响到现代。现在了对艺术

20、的追求上，并一直影响到现代。关键词：关键词：文化：文化：阿弗洛狄特广场的文化涵义：阿弗洛狄特广场的文化涵义：让消费者在主题区的咖啡馆、休闲主题吧的短暂休憩中，获得完全自由、放松让消费者在主题区的咖啡馆、休闲主题吧的短暂休憩中，获得完全自由、放松的精神状态，调动自己的创造意识，实现崇尚美丽、并在美丽中净化自身的休的精神状态，调动自己的创造意识，实现崇尚美丽、并在美丽中净化自身的休闲体验闲体验主题分区内部人流动线组织示意图主题分区内部人流动线组织示意图F1斯巴达克城斯巴达克城功能区主要业态类型：功能区主要业态类型：皮革制品、牛仔、钟表、珠宝等皮革制品、牛仔、钟表、珠宝等商户名称商户名称面积面积租金

21、租金签约年限签约年限奇乐皮具20-5045元12年赛帝30-4045元12年爱思30-5045元12年红蚂蚁100以下45元12年巴布风情城市布包152045元12年皇冠10045元12年富豪8045元12年安通达5045元12年歌天尼8045元12年商户名称商户名称面积面积租金租金签约年限签约年限剑龙30-503-5元2年以上比利30-506-8元2年以上威鹏30-504-6元2年以上草柳藤竹20-503-5元2年以上好爱家30-603-5元2年以上希林草编工艺品20-403-6元2年以上商户名称商户名称面积面积租金租金签约年限签约年限骆驼20-405-6元2年以上公牛世家20以上20以上2

22、年以上犀牛304-6元2年以上思加图20-404-6元2年以上苹果20-405-7元2年以上花雨伞30-505-7元2年以上主题区产品文化描述主题区产品文化描述特洛伊战争特洛伊战争公元前公元前1230123012201220年，发生于希腊联军与特洛伊之间的著名战争，年，发生于希腊联军与特洛伊之间的著名战争，战争中的众多英雄人物，被后世文艺作品广为传诵，成为欧洲古代文化重要篇章。战争中的众多英雄人物，被后世文艺作品广为传诵，成为欧洲古代文化重要篇章。伊阿宋与金羊毛伊阿宋与金羊毛古代欧洲神话英雄，伊奥尔科斯城王子，为了帮助父亲夺回古代欧洲神话英雄，伊奥尔科斯城王子，为了帮助父亲夺回王位率领众多英雄

23、盗取金羊毛。王位率领众多英雄盗取金羊毛。斯巴达克斯巴达克古罗马奴隶起义领袖古罗马奴隶起义领袖关键词：关键词：将古代欧洲英雄故事作为线索，赋予主题区以古代欧洲英雄主义的文化内涵。将古代欧洲英雄故事作为线索，赋予主题区以古代欧洲英雄主义的文化内涵。使带有浓厚英雄主义风格的皮革、牛仔等商业业态经营品种，在英雄文化的主题使带有浓厚英雄主义风格的皮革、牛仔等商业业态经营品种，在英雄文化的主题思想下，获得全新的市场想像空间。思想下，获得全新的市场想像空间。文化：文化：主题分区内部人流动线组织示意图主题分区内部人流动线组织示意图F2F3F4尼伯龙根之戒尼伯龙根之戒功能区主要业态类型：功能区主要业态类型：水晶

24、饰品、金饰、银饰品、蜡烛及木艺制品水晶饰品、金饰、银饰品、蜡烛及木艺制品商户名称商户名称面积面积租金租金签约年限签约年限佐滕沐 10以上 5元/天/平米5年至尊乌钻 30以上6元/天/平米5年 文照竹炭 8以上6元/天/平米5年 麦琪的礼物 10-50 3-5元/天/平米3-5年微天堂 10以上5-6元/天/平米3-5年乐可可巧克力50-100 5-6元/天 /平米3-5年园艺 10以上4-6元/天/平米2年香港枪枪 10-30 6元/天/平米2年Ey彩妆吧 30以上5元/天/平米 2年金姬美 10左右 5-6元/天 /平米2年 路氏 10以上 流水倒扣20%3-5年 商户名称商户名称面积面积

25、租金租金签约年限签约年限安之秀5以上 5-6元/天/平米 2年 金黛尔银饰10-30 4-5元/天/平米2年法国链舞10以上 6-7元/天/平米2年主题区产品文化描述主题区产品文化描述希腊神话希腊神话公元前公元前1212世纪到公元前世纪到公元前8 8世纪之间，由古希腊人所传诵的神话体系，世纪之间，由古希腊人所传诵的神话体系，包括神的故事与英雄故事两大主题。包括神的故事与英雄故事两大主题。罗马神话罗马神话罗马共和国末期，由罗马诗人模仿希腊神话编写的神话，继承并延罗马共和国末期，由罗马诗人模仿希腊神话编写的神话，继承并延续了希腊神话的传统。续了希腊神话的传统。北欧神话北欧神话斯堪的纳维亚地区所特有

26、的一个多神神话体系，包括巨人、神、精斯堪的纳维亚地区所特有的一个多神神话体系，包括巨人、神、精灵及侏儒，主要记载于冰岛史诗灵及侏儒，主要记载于冰岛史诗埃达埃达以及日耳曼史诗以及日耳曼史诗尼伯龙根之歌尼伯龙根之歌中。中。 关键词：关键词：本主题区的核心文化为使各种金饰、银饰、水晶以及蜡烛、木艺制品在各种神本主题区的核心文化为使各种金饰、银饰、水晶以及蜡烛、木艺制品在各种神话故事（例如神的故事、星座的来源等）的主题下获得新的产品意义。话故事（例如神的故事、星座的来源等）的主题下获得新的产品意义。引导客户体会古代神话中对美好事物的向往，对世界思考与理解。引导客户体会古代神话中对美好事物的向往，对世界

27、思考与理解。文化：文化：主题分区内部人流动线组织示意图主题分区内部人流动线组织示意图F4F5餐饮区餐饮区功能区主要业态类型：功能区主要业态类型：配套餐饮配套餐饮商户名称商户名称面积面积租金租金签约年限签约年限蒙娜丽纱餐厅 1500 2-2.5元/天/平米8-10年百万庄 10001.5-2元/天/平米8-10年 绿波廊餐厅 10001.5-2元/天/平米8-10年 权金城 15501.5-2元/天/平米8-10年主题分区内部人流动线组织示意图主题分区内部人流动线组织示意图F5内部装修风格建议内部装修风格建议规划规划内部色调内部色调在内部色调的搭配上，应以象牙白为主色调，突出显示出本项目商业文化

28、在内部色调的搭配上，应以象牙白为主色调，突出显示出本项目商业文化的纯净、素养，亦与古欧洲崇尚白色的古老传统一脉相承、生生不息。的纯净、素养，亦与古欧洲崇尚白色的古老传统一脉相承、生生不息。柱子柱子柱子是建筑体的主要承重构件，亦是展现建筑风格，体现建筑美感的主要构造部件柱子是建筑体的主要承重构件，亦是展现建筑风格，体现建筑美感的主要构造部件之一，为了迎合本项目的主题精髓，我司就柱子的构造形式提出如下建议：之一，为了迎合本项目的主题精髓，我司就柱子的构造形式提出如下建议：爱奥尼柱爱奥尼柱起源于古希腊爱奥尼民族，柱高为柱径的起源于古希腊爱奥尼民族，柱高为柱径的9 9至至1010倍，柱身有倍，柱身有2

29、424个平齿凹槽，柱头带个平齿凹槽，柱头带有两个涡卷，柱式造型优美典雅。有两个涡卷，柱式造型优美典雅。科林斯柱科林斯柱起源于古希腊科林斯民族，柱高为柱径的起源于古希腊科林斯民族，柱高为柱径的1010倍，柱身有倍，柱身有2424个平齿凹槽，柱头由个平齿凹槽，柱头由毛茛叶饰组成，柱式造型纤巧华丽毛茛叶饰组成，柱式造型纤巧华丽内部铺位装潢内部铺位装潢内部铺位装潢应统一风格，将铺位的装潢风格与本项目主题风格融会贯通，做到内部铺位装潢应统一风格，将铺位的装潢风格与本项目主题风格融会贯通，做到内外统一，风格一致的要求。内外统一，风格一致的要求。内部景观设施位置布局目的性：在本项目商业内部，为了迎合商业定位

30、主题，营造内部景观设施位置布局目的性：在本项目商业内部，为了迎合商业定位主题，营造良好的商业文化氛围，应适当在商业内部布置相应景观设施，以期取得良好的商业良好的商业文化氛围，应适当在商业内部布置相应景观设施，以期取得良好的商业效果。内部景观设施在外型选择上应以突出主题分区特色为主，其目的在于使消费效果。内部景观设施在外型选择上应以突出主题分区特色为主，其目的在于使消费者更加深切领略到各主题分区的文化韵味，突出主题分区风格特色。者更加深切领略到各主题分区的文化韵味，突出主题分区风格特色。位置布局应选择在各主题分区的主要出入口及主要人流动线等人流量较大处，既可位置布局应选择在各主题分区的主要出入口

31、及主要人流动线等人流量较大处，既可以起到分解人流的作用，又可以起到美观点缀的作用。以起到分解人流的作用，又可以起到美观点缀的作用。内部景观布置内部景观布置招商推广方案招商推广方案招商市场定位招商市场定位目标商户的定位目标商户的定位目标商户的定位目标商户的定位1 1号楼号楼主主题（业态种种类）业态种种类地下一地下一层墨丘利斯墨丘利斯国国际化往来商品化往来商品一一层阿弗洛狄忒阿弗洛狄忒家私、休家私、休闲街街二二层乐购广广场三三层乐购广广场四四层尼伯尼伯龙根之戒根之戒个性个性饰品、品、艺术空空间五五层尼伯尼伯龙根之戒根之戒个性个性饰品、蜡品、蜡烛、炭制品、炭制品2 2号楼号楼业态种种类业态种种类地下

32、一地下一层墨丘利斯墨丘利斯国国际化往来商品化往来商品一一层阿弗洛狄忒阿弗洛狄忒家私、休家私、休闲街、商街、商务配套配套二二层斯巴达克城斯巴达克城皮具、牛仔、鞋、箱包皮具、牛仔、鞋、箱包三三层斯巴达克城斯巴达克城皮具、牛仔、鞋、箱包皮具、牛仔、鞋、箱包四四层斯巴达克城斯巴达克城个性个性饰品、品、艺术空空间五五层餐餐饮中餐、西餐、特色餐饮中餐、西餐、特色餐饮目标商户的定位目标商户的定位招商市场定位招商市场定位租金价格的定位租金价格的定位本项目租金价格的制定方法本项目租金价格的制定方法本项目周边竞争项目本项目周边竞争项目项目名称项目名称商商业体量体量（平方米）（平方米）租金租金（元（元/ /天天/

33、/平米）平米）后现代城后现代城80000800004 4易构空间易构空间300030003.53.5金港国际金港国际600060003.53.5金金海国海国际18000180003.53.5沿海赛洛城沿海赛洛城1500001500003.83.8京都杭城京都杭城15000150004 4CBDCBD东都东都3000003000004 4本项目同等区域项目租金水平本项目同等区域项目租金水平3.753.75根据市场调查，周边有竞争力的项目基本租金都在根据市场调查，周边有竞争力的项目基本租金都在3.753.75元元/ /天天/ /平米，但后边潜在商业也是平米，但后边潜在商业也是非常集中，如：非常集中

34、，如：CBDCBD东都、京都杭城，项目推出的时间基本与本项目时间周期差不多。东都、京都杭城，项目推出的时间基本与本项目时间周期差不多。本项目商户承租水平本项目商户承租水平项目目楼楼层经营商商户租金租金报价下限（元价下限（元/ /天天平方米）平方米）经营商商户租金租金报价上限（元价上限（元/ /天天平方米）平方米）特色服装B1F136家私F146休闲餐饮（咖啡、冰淇淋）F135商务服务配套F146皮具、箱包F246饰品F434毛皮F335珠宝F434钟表F335大型餐饮F51.52经营商户租金报价范围3.155.1经营商户平均租金报价4.125从整体商业的规划角度考虑，相对区域内现有商业项目，如

35、后现代城、易购空从整体商业的规划角度考虑，相对区域内现有商业项目，如后现代城、易购空间、金海国际等，本项目的整体规划特点明显，业态丰富，主题定位思路明确，间、金海国际等，本项目的整体规划特点明显，业态丰富，主题定位思路明确，因此本项目租金水平应该略高于其他项目。因此本项目租金水平应该略高于其他项目。商户租金报价与实际成交价之间，由于谈判方式及后期运作的不同，一般而言商户租金报价与实际成交价之间，由于谈判方式及后期运作的不同，一般而言存在一定的提升空间，这也是我司对本项目商业定价所主要考虑的因素。存在一定的提升空间，这也是我司对本项目商业定价所主要考虑的因素。本项目租金提升系数本项目租金提升系数

36、鉴于以上分析，本项目商业租金水平相对区域现有商业租金水平的提升系数如下表：鉴于以上分析，本项目商业租金水平相对区域现有商业租金水平的提升系数如下表：提升因素提升因素提升比例提升比例项目整体规划5%商户实际成交价提升因素5%所谓商业物业租金基准价，是指本项目商业在不考虑项目商业发展成熟度、项目运作方式等租金价格的提升因素的条件下，仅仅参照项目区域商业发展水平及经营商户对本项目的意向租金状况，采用数学平均方式得到的租金价格。本项目商业物业的租金基准价，反映了本项目商业在现有市场静态条件下所具备的基础商业价值，同时，其也是本项目商业租金价格计算的基础数值。本项目商业物业租金基准价本项目商业物业租金基

37、准价本项目商业租金基准价含义本项目商业租金基准价含义本项目商业物业租金基准价计算本项目商业物业租金基准价计算项目项目数值数值区域商区域商业平均租金（元平均租金（元/ /天天平方米）平方米）3.753.75经营商商户平均租金平均租金报价价（元（元/ /天天平方米）平方米）4.154.15本项目商业物业租金基准价本项目商业物业租金基准价（元（元/ /天天平方米）平方米）3.953.95本项目租金基准价（元本项目租金基准价（元/ /天天平方米）平方米）提升因素提升因素提升比例提升比例提升值（元提升值（元/ /天天平方米）平方米）3.953.95整体商业的规划整体商业的规划5%5%0.190.193.

38、953.95商户实际成交价提升因素商户实际成交价提升因素5%5%0.190.19商业租金总体提升值商业租金总体提升值0.390.39本项目商业租金提升值核算本项目商业租金提升值核算本项目商业物业租金均价定位本项目商业物业租金均价定位表格：本项目商业物业租金核算表表格：本项目商业物业租金核算表计算方法计算方法数值数值商业租金基准价商业租金基准价（元（元/ /天天平方米）平方米）区域内各主要项目平均租金区域内各主要项目平均租金+ + 3.953.95商业租金整体提升值商业租金整体提升值（元（元/ /天天平方米）平方米）租金基准价租金基准价10%(10%(整体项目规划整体项目规划) + ) + 租金

39、基准价租金基准价10%(10%(项目运作因素项目运作因素)+ )+ 租金基准价租金基准价10%10%( (商户实际成交价因素商户实际成交价因素) )0.390.39商业租金建议值商业租金建议值( (元元/ /天天平方米）平方米）本项目租金基准价本项目租金基准价+ +本项目商业租金提升值本项目商业租金提升值4.34.3根据上述表格，本项目商业整体平均租金水平确定为：根据上述表格，本项目商业整体平均租金水平确定为：4.34.3元元/ /天天平方米（建面）平方米（建面）。1号楼层业态租金水平号楼层业态租金水平根据我司对市场经验得出，一般此类商业物业按楼层每层递增根据我司对市场经验得出，一般此类商业物

40、业按楼层每层递增12%-18%12%-18%1 1号楼号楼楼楼层主主题（业态种种类）租金水平（元租金水平（元/ /平方米）平方米）递减比例减比例 或或 备注注地下一层墨丘利斯（国际化往来商品）4.3以2号楼租金水平为准一层阿弗洛狄忒（家私、休闲街）5.6以2号楼租金水平为准二层乐购广场三层乐购广场四层尼伯龙根之戒（个性饰品、艺术空间）4.2根据市场水平五层尼伯龙根之戒（个性饰品、蜡烛、木炭制品）3.5根据市场水平根据我司对市场此类业态种类的了解，制定以上各主题区的租金水平，经过核算根据我司对市场此类业态种类的了解，制定以上各主题区的租金水平，经过核算1 1号号楼整体租金水平楼整体租金水平4.4

41、/4.4/天天/ /平米。平米。2号楼层业态租金水平号楼层业态租金水平2 2号楼号楼楼楼层业态种种类租金水平（元租金水平（元/ /平方米）平方米）递减比例减比例地下一地下一层墨丘利斯（国墨丘利斯（国际化往来商品）化往来商品）4.34.3基准基准值一一层阿弗洛狄忒（家私、休阿弗洛狄忒（家私、休闲街）街）配套（商配套（商务配套）配套）5.65.6递增增13%13%二二层斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋）斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋）4.94.9递增增13%13%三三层斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋）斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋）4.34.3基准基准值四四层斯巴达克城（牛仔、珠宝）斯巴达克城（牛仔、珠宝）3.63

42、.6递减减17%17%五五层餐餐饮2.52.5根据市根据市场水平水平根据我司对市场此类业态种类的了解，制定以上各主题区的租金水平，经过核根据我司对市场此类业态种类的了解，制定以上各主题区的租金水平，经过核算算2 2号楼整体租金水平号楼整体租金水平4.2/4.2/天天/ /平米。平米。1 1、2 2号楼整体租金水平为号楼整体租金水平为4.3 /4.3 /天天 / /平米平米（建筑面积）（建筑面积）招商单元定位招商单元定位根据我们对商户的市场了解，以下为对各主题商业的业态种类的铺位划分1 1号楼号楼楼楼层主主题（业态种种类）铺位划分基本面位划分基本面积（平米）（平米）地下一层墨丘利斯（国际化往来商

43、品）10-20平米一层阿弗洛狄忒（家私、休闲街）家私30-80，休闲街50-200平米二层乐购广场三层乐购广场四层尼伯龙根之戒（个性饰品、艺术空间）10-20平米小铺位划分五层尼伯龙根之戒（个性饰品、蜡烛、木炭制品）10-20平米小铺位划分招商单元定位招商单元定位2 2号楼号楼楼楼层主主题（业态种种类）铺位划分基本面位划分基本面积地下一地下一层墨丘利斯（国墨丘利斯（国际化往来商品）化往来商品）10-2010-20平米平米一一层阿弗洛狄忒（家私、休阿弗洛狄忒（家私、休闲街）街）配套（商配套（商务配套）配套）家私家私30-8030-80，休，休闲街街50-20050-200平米平米二二层斯巴达克城

44、（皮具、牛仔、鞋）斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋）皮具、牛仔皮具、牛仔1010平米，鞋平米，鞋10-2010-20平米平米三三层斯巴达克城斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋）（皮具、牛仔、鞋）皮具、牛仔皮具、牛仔1010平米，鞋平米，鞋10-2010-20平米平米四四层斯巴达克城（牛仔、珠宝）斯巴达克城（牛仔、珠宝）2020平米左右平米左右五五层餐餐饮划分划分3-43-4个大型餐个大型餐饮，每个，每个1500-1500-20002000平米平米本项目招商推广策略的制定本项目招商推广策略的制定招商模式定位招商模式定位招商模式招商模式建议本项目采用独家招商为主；建议本项目采用独家招商为主；以北京区域内为主进行

45、联合及分销招商以北京区域内为主进行联合及分销招商招商模式定位招商模式定位招商策略招商策略根据项目自身工程进度与目前市场商户开业周期来看，建议本项目招根据项目自身工程进度与目前市场商户开业周期来看，建议本项目招商开盘时间为商开盘时间为3 3月底到月底到4 4月初。月初。招商控制：根据本项目工程进度及市场规律来看，建议本项目先进行招商控制：根据本项目工程进度及市场规律来看，建议本项目先进行招商的部分顺序为招商的部分顺序为一号楼一号楼4 4、5 5层层一号楼地下一号楼地下1 1层层二号楼二号楼2 2、3 3、4 4层层二号楼地下二号楼地下1 1层层二号楼二号楼1 1层层一号楼一号楼1 1层层一号、二

46、号楼临街一号、二号楼临街二号楼二号楼5 5层层招商推广模式制定招商推广模式制定建议本项目采用的推广模式及方式为以下几种方式建议本项目采用的推广模式及方式为以下几种方式制作样板示范区域（如赛洛城，打造成熟商业氛围）制作样板示范区域（如赛洛城，打造成熟商业氛围）户外广告户外广告DM直投直投组织商业活动组织商业活动推广策略推广策略建议本项目的推广顺序为：建议本项目的推广顺序为：组织商业活动，吸引商户对本项目的注意力组织商业活动，吸引商户对本项目的注意力制作样板示范区域制作样板示范区域户外广告户外广告DM直投直投招商推广模式制定招商推广模式制定整体运作周期整体运作周期商业物业的招商工作一般分为四个部分

47、：商业物业的招商工作一般分为四个部分：招商准备期、招商推介期、重点招商期、后期维护期招商准备期、招商推介期、重点招商期、后期维护期招商准备期招商准备期招商准备期的运作重点为通过招商团队对商业客户的积累，针对本项目筛选适合的商户作招商准备期的运作重点为通过招商团队对商业客户的积累，针对本项目筛选适合的商户作为储备，并针对项目情况拓展符合项目要求的商户，尽可能多的积累目标商户，为招商的为储备，并针对项目情况拓展符合项目要求的商户，尽可能多的积累目标商户，为招商的顺利进行做好前期的充分准备。顺利进行做好前期的充分准备。同时，针对具体招商工作制定相应的工作文件，具体包括：项目招商推介书、项目宣传资同时

48、，针对具体招商工作制定相应的工作文件，具体包括：项目招商推介书、项目宣传资料、客户确认书、相应的合同文件文本等。料、客户确认书、相应的合同文件文本等。招商推介期招商推介期招商推介期的主要工作为在本项目策划周期同期针对大客户进行本项目的前期招商推介，招商推介期的主要工作为在本项目策划周期同期针对大客户进行本项目的前期招商推介，以尽快确定本项目商业的主力商户，并依据其反馈信息为策划工作提供相应的支持依据以尽快确定本项目商业的主力商户，并依据其反馈信息为策划工作提供相应的支持依据和改进方案，具体内容包括：根据商户意向反馈信息为策划工作提供可行性较强的业态和改进方案，具体内容包括：根据商户意向反馈信息

49、为策划工作提供可行性较强的业态规划方案依据，根据商户租金承受能力的反馈信息为策划工作提供较为准确合理的租售规划方案依据，根据商户租金承受能力的反馈信息为策划工作提供较为准确合理的租售价格定位依据，根据商户相关技术指标的反馈信息为策划工作提供较为合理科学的产品价格定位依据，根据商户相关技术指标的反馈信息为策划工作提供较为合理科学的产品设计依据。设计依据。重点招商期重点招商期重点招商期是本项目招商阶段的关键周期，对于本项目的总体招商成果及后期销售有重点招商期是本项目招商阶段的关键周期，对于本项目的总体招商成果及后期销售有重大的促进作用。在相应的宣传推广中，此阶段是各种媒体、促销、公关活动等整合重大

50、的促进作用。在相应的宣传推广中，此阶段是各种媒体、促销、公关活动等整合传播力度最强的时期，我司将针对该本项目特点制定相应的符合本项目总体定位方案传播力度最强的时期，我司将针对该本项目特点制定相应的符合本项目总体定位方案的推广策略。的推广策略。后期维护期后期维护期后期维护期的运作重点为以下内容：后期维护期的运作重点为以下内容：第一：第一：招商部门积极配合策划部门联络签约后的客户，协助策划部门完成对客户的各招商部门积极配合策划部门联络签约后的客户，协助策划部门完成对客户的各项跟踪调查、访谈、统计相关信息与数据；项跟踪调查、访谈、统计相关信息与数据；第二：第二：策划部门听取招商部门的信息反馈，在项目

51、经营过程中改善商户与项目发展方策划部门听取招商部门的信息反馈，在项目经营过程中改善商户与项目发展方两者之间的合作关系。两者之间的合作关系。招商工作周期招商工作周期年份年份20062006年年20072007年年月份月份4 45 56 67 78 89 91010111112121 12 23 3招招商商阶段段招商准招商准备期期招商推介期招商推介期重点招商期重点招商期后期后期维护期期营销模式部分营销模式部分商业营销市场剖析商业营销市场剖析营销客户市场剖析营销客户市场剖析针对目前市场上投资客类型针对目前市场上投资客类型我司将市场上现有投资客大致分为三种类型我司将市场上现有投资客大致分为三种类型有投

52、资兴趣的个体客户有投资兴趣的个体客户泛指对于市场上产权式商铺具有较为强烈投资意向的个体投资客户，相对投资泛指对于市场上产权式商铺具有较为强烈投资意向的个体投资客户，相对投资总额度较低，投资意识比较谨慎。总额度较低，投资意识比较谨慎。有投资兴趣的组织机构有投资兴趣的组织机构泛指对于市场上投资理财型商铺具有一定投资倾向性的组织机构，相对投资总泛指对于市场上投资理财型商铺具有一定投资倾向性的组织机构，相对投资总额度较大，投资规模及投资商铺类型较为丰富，具有较强的投资实力。额度较大，投资规模及投资商铺类型较为丰富，具有较强的投资实力。自买自营的经营客户自买自营的经营客户主要指经营商户而言，商户出于自身

53、经营因素考虑对于市场上的产权式商铺采主要指经营商户而言，商户出于自身经营因素考虑对于市场上的产权式商铺采取购买的方式自主经营，具有较强的市场目的性。取购买的方式自主经营，具有较强的市场目的性。依据市场上投资客户的投资总金额的承受能力依据市场上投资客户的投资总金额的承受能力我司将投资客分为四个等级我司将投资客分为四个等级低额投资客户（投资额度在低额投资客户（投资额度在300300万以下）万以下）此种类型投资客户在市场上占有较大比例，其投资物业类型较为多样化，投资目的单此种类型投资客户在市场上占有较大比例，其投资物业类型较为多样化，投资目的单纯。纯。中额投资客户（投资额度在中额投资客户（投资额度在

54、300300万万600600万之间）万之间）此种类型投资客户在市场上占有一定比例，其投资物业类型具有一定的可选择性，投此种类型投资客户在市场上占有一定比例，其投资物业类型具有一定的可选择性，投资目的相对简单。资目的相对简单。高额投资客户（投资额度在高额投资客户（投资额度在600600万万900900万之间）万之间）此种类型投资客户在市场上占有较小的此种类型投资客户在市场上占有较小的比例，其投资物业类型具有较大的局限性，比例，其投资物业类型具有较大的局限性，投资目的相对复杂。投资目的相对复杂。重额投资组织或机构（投资额度在重额投资组织或机构（投资额度在10001000万以上）万以上）重额投资组织

55、或机构在投资市场上的占有比例最小，其投资物业类型具有较强的市场重额投资组织或机构在投资市场上的占有比例最小，其投资物业类型具有较强的市场局限性，投资目的最为复杂。局限性，投资目的最为复杂。营销物业案例分析营销物业案例分析锦绣大地物流港锦绣大地物流港商商业总体量（平米）体量（平米）售价（元售价（元/平米）平米）商商铺面面积（平米）（平米）销售率售率投投资回回报率率1391451500023平方米平方米70%9%反租年限反租年限 是否回是否回购 银行担保行担保 终端消费客户终端消费客户10年年 第第5年至第年至第7年无条件原价回年无条件原价回购 第第8年至第年至第10年高于原价的年高于原价的5%回

56、购回购农村商村商业银行行小零售商小零售商户商商业总体量（平米）体量（平米）售价（元售价（元/平米）平米）商商铺面面积（平米）（平米）销售率售率投投资回回报率率50000一层一层 70000二层二层45000均价均价35000 1215 60%8.5%反租年限反租年限 是否回是否回购 银行担保行担保 终端消费客户终端消费客户20年年 第第5年原价回购年原价回购 广广东发展展银行行SOGO二期二期商商业总体量（平米）体量（平米）售价（元售价（元/平米）平米）商商铺面面积（平米）（平米）销售率售率投投资回回报率率105741 一层一层45000均价均价35000 1530 80%10%反租年限反租年

57、限 是否回是否回购 银行担保行担保 终端消费客户终端消费客户10年年 无无 无无学生、医生学生、医生 、教、教师、IT行行业白白领人群人群第三极第三极市场结论：综上所述，根据上述投资市场分析及市场上成功运作案例市场结论：综上所述，根据上述投资市场分析及市场上成功运作案例分析得出本项目的主要投资客群为投资额度较低的投资客户，其投资分析得出本项目的主要投资客群为投资额度较低的投资客户，其投资面积主要以小铺位面积为主。面积主要以小铺位面积为主。本项目营销市场定位本项目营销市场定位目标客户定位目标客户定位我司从投资客类型角度考虑，根据商铺经营面积的大小将投资客分为四个我司从投资客类型角度考虑，根据商铺

58、经营面积的大小将投资客分为四个等级的客户，主要为自买自营类型的投资客。等级的客户，主要为自买自营类型的投资客。小面积经营客户小面积经营客户品牌连锁：投资可能性较小品牌连锁：投资可能性较小品牌非连锁（中国范围内）：投资可能性一般品牌非连锁（中国范围内）：投资可能性一般非品牌连锁：投资可能性一般非品牌连锁：投资可能性一般非品牌非连锁：投资可能性较大非品牌非连锁：投资可能性较大大中面积经营客户大中面积经营客户品牌连锁：投资可能性一般品牌连锁：投资可能性一般品牌非连锁（中国范围内）：投资可能性较小品牌非连锁（中国范围内）：投资可能性较小非品牌连锁：投资可能性一般非品牌连锁：投资可能性一般非品牌非连锁：

59、投资可能性一般非品牌非连锁：投资可能性一般营销价格确定营销价格确定规划业态规划业态楼层位置楼层位置每层预估价格每层预估价格回报率回报率平均铺位面积平均铺位面积平均售价平均售价墨丘利斯广场墨丘利斯广场地下一层地下一层4.34.310%10%101020201569515695阿弗洛狄忒广场阿弗洛狄忒广场欧洲文化休闲主题街欧洲文化休闲主题街一层一层5.65.610%10%1001001501502044020440尼伯龙根之戒尼伯龙根之戒四层四层4.24.210%10%10-2010-201533015330尼伯龙根之戒尼伯龙根之戒五层五层3.53.510%10%10-2010-201277512

60、7751#1#楼初步业态规划平均售价楼初步业态规划平均售价2#2#楼初步业态规划平均售价楼初步业态规划平均售价规划业态规划业态楼层位置楼层位置每层预估价格每层预估价格回报率回报率平均铺位面积平均铺位面积平均售价平均售价墨丘利斯广场墨丘利斯广场地下一层地下一层4.34.310%10%10-2010-201569515695欧洲文化休闲主题街欧洲文化休闲主题街一层一层5.65.610%10%1001001501502044020440斯巴达克城斯巴达克城二层二层4.94.910%10%10-2010-201788517885斯巴达克城斯巴达克城三层三层4.34.310%10%10-2010-201

61、569515695斯巴达克城斯巴达克城四层四层3.63.610%10%10-2010-201314013140正餐正餐五层五层2.52.510%10%800-1000800-1000912591251#1#楼初步业态规划各层收益楼初步业态规划各层收益规划业态规划业态楼层位置楼层位置平均售价平均售价各层总面积各层总面积各层收益（元）各层收益（元）墨丘利斯广场墨丘利斯广场地下一层地下一层15695156951500015000235425000235425000阿弗洛狄忒广场阿弗洛狄忒广场欧洲文化休闲主题街欧洲文化休闲主题街一层一层204402044027492749561895605618956

62、0尼伯龙根之戒尼伯龙根之戒四层四层153301533074817481114683730114683730尼伯龙根之戒尼伯龙根之戒五层五层1277512775398839885094670050946700总收益总收益4572449904572449902#2#楼初步业态规划各层收益楼初步业态规划各层收益规划业态规划业态楼层位置楼层位置平均售价平均售价各层总面积各层总面积各层收益（元）各层收益（元）墨丘利斯广场墨丘利斯广场地下一层地下一层1569515695欧洲文化休闲主题街欧洲文化休闲主题街一层一层204402044060576057123805080123805080斯巴达克城斯巴达克城二

63、层二层178851788559865986107059610107059610斯巴达克城斯巴达克城三层三层156951569564916491101876245101876245斯巴达克城斯巴达克城四层四层1314013140649164918529174085291740正餐正餐五层五层91259125656665665991475059914750总收益总收益477947425477947425备注：备注：我司根据市场上产权式商铺的普遍投资回报率值为参考数据，我司根据市场上产权式商铺的普遍投资回报率值为参考数据，加权平均得出本项目的投资回报率为加权平均得出本项目的投资回报率为1010。营销

64、单元定位营销单元定位我司将本项目单元铺位划定在我司将本项目单元铺位划定在10-2010-20平方米之间的小铺位平方米之间的小铺位依据上述目标客户定位结论依据上述目标客户定位结论以利于后期以利于后期快速快速销售及加快回款销售及加快回款营销推广模式的制定营销推广模式的制定营销模式营销模式参考市场上现有成功产权式商铺运作的案例分析，我司建议本项目采取售后反租的参考市场上现有成功产权式商铺运作的案例分析，我司建议本项目采取售后反租的营销模式，具体运作模式为：营销模式，具体运作模式为：本项目应采取售后返租的模式，返祖期限为本项目应采取售后返租的模式，返祖期限为1010年。年。本项目应采取银行担保的承租保

65、障形式，担保期限为本项目应采取银行担保的承租保障形式，担保期限为3 35 5年。（根据市场金融体年。（根据市场金融体系而定）系而定）本项目商业宜采取回购的运作模式，回购时期宜在本项目商业宜采取回购的运作模式，回购时期宜在6 68 8年之间。年之间。营销策略营销策略开盘开盘周期周期我司建议开盘周期为我司建议开盘周期为20062006年年5 5月至月至6 6月月之间开盘，之间开盘，强势强势推出推出营销控制营销控制营销控制：营销控制：根据本项目工程进度及市场规律来看，建议本项目的营销控制顺序为一号楼一号楼4 4、5 5层层一号楼地下一号楼地下1 1层层二号楼二号楼2 2、3 3、4 4层层二号楼地下

66、二号楼地下1 1层层二号楼二号楼1 1层层一号楼一号楼1 1层层一号、二号楼临街一号、二号楼临街二号楼二号楼5 5层层推推 广广 模模 式式推广模式推广模式制作示范区，以生动形象的实景感染投资客。制作示范区，以生动形象的实景感染投资客。户外广告户外广告DMDM直投直投推广策略推广策略多渠道的广告宣传多渠道的广告宣传网络营销网络营销产品展示厅产品展示厅活动活动整体运作周期整体运作周期日期日期名称名称06.406.4、5 506.606.606.706.706.806.806.906.906.1006.1006.1106.1106.1206.1207.107.107.207.207.307.307

67、.407.407.507.507.607.6准准备期期内部内部认购开开盘强强销期期持持续期期二次二次强强销持持续期期调整期整期再次再次强强销持持续期期收尾期收尾期主推主推产品品1#41#4、5 51#41#4、5 51#41#4、5 5B1B1、2#2.3.42#2.3.4B1B1、2#2.3.42#2.3.4B1B1、2#2.3.42#2.3.4B1B1、2#2.3.42#2.3.41 1、2#12#11 1、2#12#11 1、2#12#1所有剩所有剩余余产品品销售面售面积11469*90%=1032211469*90%=1032233968*90%=3057133968*90%=305718806*90%=79258806*90%=79254881848818销售回款售回款158742038158742038470151409470151409121878575121878575750772750772022022回款回款总计7.57.5亿项目总面积项目总面积（套内面积）（套内面积）6080960809总收益额（元）总收益额（元）935192415935192415销售均价（元）销售均价（元）1537915379营销回款周期营销回款周期