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1、房地产项目类型基础概念房地产项目类型基础概念传统的项目类型我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。传统的项目类型别墅公寓普通住宅项目类型的发展与丰富现在的住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富：经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分离而出。经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最
2、高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是房地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何从，业界还在摸索中。在概念的变化与形式的丰富中，需用更清晰的界定方法看待住宅的
3、项目类型：项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式别墅项目类型现在别墅基本解读别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地
4、或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。Townhouse项目类型Townhouse的基本解读-1现在的Townhouse缘起：别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。原
5、始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。别墅总价高交通位置与市政条件有天有地环境舒展公寓单价、总价均高容积率高、建筑密度大空间窘迫感位于市区中心Townhouse：别墅与公寓之间妥协的产物有天有地环境舒展单价、总价均有明显优势位置上尽量靠近市中心Townhouse的基本解读-2现在受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟
6、，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。4、规模：社区容积率一般不超过06，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。9、服务：社区的物业服务要突
7、出优质、贴心、到位。10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。Townhouse的四种形式通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。在同一项目中，通常价格表现：独栋双拼联排叠拼q联排别墅由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。q双拼别墅两个相同的单位平行组合而成。q叠拼别墅从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别
8、。q独栋别墅形体独立的单位。传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。 Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。传统别墅间距开阔私密性好。 Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。Townhouse独栋 传统别墅板楼、塔楼项目类型板楼与塔楼的基本解读-1板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。塔楼主要是指以共用楼梯、电
9、梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响：外部建筑高度、密度、容积率不同内部户型、销售分摊不同塔楼板楼板楼基本形式小高层板楼：至层左右的板楼高层板楼：16层以上甚至更高的称为高层板楼多层板楼：层以下的q供应量以小高层最重：从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；q满意度以多层居首：在消费者满意度的调查重，以上的消费者最中意的是多层板楼；q平均售价以高层板楼最低：由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；塔楼基本形式传统的塔楼形式：
10、十字型、方形塔楼改革的塔楼形式：蝶型塔楼q与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征：外形轻盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。朝向、采光、通风上有突破蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。斜角存在成为新问题但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性：平衡成本与建筑形
11、式板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。板、塔之争q楼市兴起板楼之热板风盛行由南而来，上海等地板楼已成主流，占到整个市场的8090。2000年开始，从市场供应上看，板楼投放量呈喷井效应，成为楼市的异军，一改塔楼一统天下之势。但是板楼最直接的表现是，对看重朝阳的现在居民而言，户户朝阳的建筑形式对消费者的诱惑难以抵挡。q板楼开发商热炒概念随着众多开发商转投板楼项目，市场宣传多围绕板楼与塔楼之争板楼胜出展开；开发商不惜重金炒作概念，如第三代板楼、小高层，媒体为板楼叫好之声不绝于耳，虽然时有塔楼的声音冒出，但很
12、快便淹没与板楼声之中。板楼优势地位确立通过市场教育，板楼在消费者心目中树立起高塔楼一等的形象。同一社区中同等档次的板楼与塔楼，市场定价之差可高达1000元/平方米。虽然如此，消费者仍极力追捧，成就了板楼的优势地位。塔楼突围之举为了扭转不利局面，塔楼开始尝试两个方面的突围：建筑形式突围，蝶塔的出现；市场定位突围，面向细分人群的小户型社区。板、塔优劣势集锦比较角度比较角度板楼板楼塔楼塔楼备注备注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单
13、位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼（绿色表示优势；灰色表示劣势；空白背景表示中性）全板楼社区使每栋住宅楼都能够享有充分的采光权和景观权，使用户四季都能享受阳光
14、和通透的感觉。解决方案：1.园区整体采用板式楼设计，呈北高南低的阶梯状布局。2.一梯两户、一梯四户的户型，户户朝南。精品户型更是所有房间都朝阳。板楼精选之风林绿洲设计塔楼精选之万科星园设计宝星园采用香港名师设计的蝶式建筑风格，做到了户户朝阳，而且保证了室内通风效果；各单元布局合理，使用率高，令住户充分享受舒适的空间感。消费者角度的项目类型比较消费者的项目类型偏好现在住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达59.08的购房者选择多层板楼，有17.46的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的为14.9，选择Townhouse的为8.57。资料来源：焦点房地产网排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通现在
15、市民的对住宅项目类型的消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。区域分布区域分布区域分布（平均半径）（平均半径）别墅别墅TownhouseTownhouse板楼板楼塔楼塔楼自然地理位置自然风光出众自然地理位置以选址论经济地理位置市政、配套不足 多数分布在近郊地区，牺牲了经济地理位置公寓普通住宅经济适用房区域需求下的项目类型偏好别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素：在本次调查中，50.3的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28的购房者希望所购房产在成熟社区，19的调查者希望有升值潜力，只有2.6的人希望在目前的热点区域购房。由此可见，一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资，并且现在有着不错的投资环境，但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差，都成为制约房地产投资的因素。
