物业财务管理基础第九章

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1、第九章第九章物业企业财务分析物业企业财务分析【学习目标】通过本章的学习，要求理解和掌握物业企业财务报表分析的目的、基础、方法；了解财务分析的步骤和局限性：企业偿债能力、资产管理能力和盈利能力评价指标的计算和分析；掌握杜邦分析法，了解沃尔比重评分法。物业管理企业财务分析是以企业财务报告及其他相关资料为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以揭示企业运营过程中的利弊得失、发展趋势，从而为改进企业财务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息的一项业务手段。它既是对已完成的财务活动的总结，又是未来财务预测、决策的前提，在财务管理的循环中起着承上启下的作用。第一章第一节第一节物业企业财务分

2、析概述物业企业财务分析概述第二节第二节物业企业财务比率分析物业企业财务比率分析第三节第三节物业企业财务状况的评价物业企业财务状况的评价第一节第一节物业企业财务分析概述物业企业财务分析概述一、财务分析的目的一、财务分析的目的二、财务分析的基础二、财务分析的基础三、财务分析的方法三、财务分析的方法四、财务分析的步骤四、财务分析的步骤五、财务分析的局限性五、财务分析的局限性财务分析的目的财务分析的目的:财务分析是企业重要的财务管理方法之一，对财务分析是企业重要的财务管理方法之一，对于物业企业也不例外。财务分析主要依据企业编制的财务报告及其于物业企业也不例外。财务分析主要依据企业编制的财务报告及其相关

3、资料进行，通过财务分析可以帮助财务信息使用者更好地了解相关资料进行，通过财务分析可以帮助财务信息使用者更好地了解企业经营情况和财务状况。但是，由于不同的使用者使用财务信息企业经营情况和财务状况。但是，由于不同的使用者使用财务信息的目的不一样，对财务信息的要求也不同，所以财务分析需要考虑的目的不一样，对财务信息的要求也不同，所以财务分析需要考虑不同使用者的不同需要，从不同方面评价企业的经营情况和财务状不同使用者的不同需要，从不同方面评价企业的经营情况和财务状况。一般来说，财务分析的目如下：况。一般来说，财务分析的目如下：（一）评价企业的偿债能力（二）评价企业的资产管理水平（三）评价企业的获利能力

4、（四）评价企业的发展趋势（五）特殊需要（一）评价企业的偿债能力通过财务报告提供的资料可以计算反映企业短期偿债能力和通过财务报告提供的资料可以计算反映企业短期偿债能力和长期偿债能力向指标，从指标的高低可以分析企业的偿债能长期偿债能力向指标，从指标的高低可以分析企业的偿债能力，由此可以评价企业的财务风险，为信息使用者做出正确力，由此可以评价企业的财务风险，为信息使用者做出正确的决策提供参考。的决策提供参考。（二）评价企业的资产管理水平通过对企业资产进行全面的分析，包括企业管理水平、资产创利能力、通过对企业资产进行全面的分析，包括企业管理水平、资产创利能力、资产周转能力和现金流量情况等的分析，为全面

5、评价企业资产管理水平资产周转能力和现金流量情况等的分析，为全面评价企业资产管理水平提供依据。提供依据。（三）评价企业的获利能力 企业经营状况如何主要体现就是获利能力强弱，获利能力强，企业就企业经营状况如何主要体现就是获利能力强弱，获利能力强，企业就有竞争能力，就会不断发展，资产越滚越大。对获利能力的分析不能有竞争能力，就会不断发展，资产越滚越大。对获利能力的分析不能仅看获取利润的绝对数，还应分析相对指标及利润的构成，明确获利仅看获取利润的绝对数，还应分析相对指标及利润的构成，明确获利来源和途径。来源和途径。（四）评价企业的发展趋势（四）评价企业的发展趋势企业发展趋势和发展前景是企业各个利益关系

6、者都很关心的企业发展趋势和发展前景是企业各个利益关系者都很关心的问题。通过财务分析并进行预测，可以为信息使用者做出决问题。通过财务分析并进行预测，可以为信息使用者做出决策提供重要参考。策提供重要参考。（五）特殊需要（五）特殊需要信息使用者不仅要了解企业经营情况和财务状况，还要根据自己的特信息使用者不仅要了解企业经营情况和财务状况，还要根据自己的特殊需要做进一步的了解，因此有必要进行专题分析，如破产预测分析、殊需要做进一步的了解，因此有必要进行专题分析，如破产预测分析、注册会计师的分析性检查程序等。注册会计师的分析性检查程序等。财务分析的基础财务分析的基础:财务分析一般都是在会计核算的基财务分析

7、一般都是在会计核算的基础进行的，通过核算过程中编制的企业财务报告可以较全础进行的，通过核算过程中编制的企业财务报告可以较全面地反映企业的经营情况和财务状况。财务分析也就是将面地反映企业的经营情况和财务状况。财务分析也就是将这些财务报告反映的内容进行进一步的整理加工，采取科这些财务报告反映的内容进行进一步的整理加工，采取科学的分析方法，进行比较分析和评价。财务分析涉及的财学的分析方法，进行比较分析和评价。财务分析涉及的财务报告主要包括资产负债表、利润表和现金流量表等。务报告主要包括资产负债表、利润表和现金流量表等。（一）资产负债表（一）资产负债表（二）利润表（二）利润表（三）现金流量表（三）现金

8、流量表（一）资产负债表（一）资产负债表1资产负债表的概念资产负债表的概念资产负债表是反映企业在某一特定日期的财务状况的报表。它是企业对外提资产负债表是反映企业在某一特定日期的财务状况的报表。它是企业对外提供的基本财务报表之一。资产负债表是以供的基本财务报表之一。资产负债表是以“资产资产=负债负债+所有者权益所有者权益”这这一会计恒等式为基础设计的。它是根据资产、负债和所有者权益之间的一会计恒等式为基础设计的。它是根据资产、负债和所有者权益之间的相互关系，按照一定的分类标准和一定的顺序，把企业某一特定日期的相互关系，按照一定的分类标准和一定的顺序，把企业某一特定日期的资产、负债和所有者权益各项目

9、进行适当排列，并对日常工作中形成的资产、负债和所有者权益各项目进行适当排列，并对日常工作中形成的大量会计数据进行加工整理后编制而成的，是反映企业静态财务状况的大量会计数据进行加工整理后编制而成的，是反映企业静态财务状况的一种基本报表。一种基本报表。资产负债表的作用主要有以下几个方面：资产负债表的作用主要有以下几个方面：（1）通过资产负债表列示的资产项目，可以了解企业某一日期资产的总额及其）通过资产负债表列示的资产项目，可以了解企业某一日期资产的总额及其结构，表明企业拥有或控制的经济资源及其分布情况；结构，表明企业拥有或控制的经济资源及其分布情况；（2）通过资产负债表列示的负债项目，可以反映某一

10、日期的负债总额以及结构，）通过资产负债表列示的负债项目，可以反映某一日期的负债总额以及结构，了解企业的偿债能力和支付能力；了解企业的偿债能力和支付能力；（3）通过资产负债表列示的所有者权益项目，可以表明投资者在企业资产中所）通过资产负债表列示的所有者权益项目，可以表明投资者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况；占的份额，了解所有者权益的构成情况；（4）通过对前后期资产负债表的对比分析，可以了解企业资金结构的变化情况，）通过对前后期资产负债表的对比分析，可以了解企业资金结构的变化情况，预测企业未来的财务发展趋势。预测企业未来的财务发展趋势。2资产负债表的结构资产负债表的结构我国企业的

11、资产负债表采用账户式结构。我国企业的资产负债表采用账户式结构。（1）资产类项目）资产类项目在资产负债表中，资产类项目一般按照资产流动性的大小和按资产变现能力的强弱，在资产负债表中，资产类项目一般按照资产流动性的大小和按资产变现能力的强弱，分为流动资产和非流动资产两大类，并分项列示。分为流动资产和非流动资产两大类，并分项列示。流动资产项目主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款流动资产项目主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款项、应收利息、应收股利、其他应收款、存货、一年内到期的非流动资产和其他流项、应收利息、应收股利、其他应收款、存货、一年内到期的非流

12、动资产和其他流动资产等项目。动资产等项目。非流动资产项目包括固定资产、无形资产、持有至到期投资、长期股权投资、长期非流动资产项目包括固定资产、无形资产、持有至到期投资、长期股权投资、长期应收款和其他非流动资产等项目。应收款和其他非流动资产等项目。（2）负债类项目）负债类项目在资产负债表中，负债类项目按照其承担经济义务期限的长短，分为流动负债和非在资产负债表中，负债类项目按照其承担经济义务期限的长短，分为流动负债和非流动负债两大类，并分项列示。流动负债两大类，并分项列示。流动负债项目主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、流动负债项目主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预

13、收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债和其他流应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债等项目。动负债等项目。非流动负债项目主要包括长期借款、应付债券、长期应付款、预计负债和其他非流非流动负债项目主要包括长期借款、应付债券、长期应付款、预计负债和其他非流动负债等项目。动负债等项目。（3）所有者权益（或股东权益）项目）所有者权益（或股东权益）项目在资产负债表中，所有者权益（或股东权益）项目按照实收资本（或股本）、资本在资产负债表中，所有者权益（或股东权益）项目按照实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积、未分配利润

14、等项目列示。公积、盈余公积、未分配利润等项目列示。（二）利润表（二）利润表1利润表的概念利润表的概念利润表是反映企业一定期间经营成果的报表。通过利润表，可利润表是反映企业一定期间经营成果的报表。通过利润表，可以从总体上了解企业在一定会计期间的收入、费用以及利润以从总体上了解企业在一定会计期间的收入、费用以及利润（或亏损）的数额及其构成情况。（或亏损）的数额及其构成情况。2利润表的结构利润表的结构利润表的格式主要有多步式和单步式两种，以会计等式利润表的格式主要有多步式和单步式两种，以会计等式“收入收入-费用费用=利润利润”为编制依据。我国企业的利润表采用多步式。为编制依据。我国企业的利润表采用多

15、步式。利润表至少应当单独列示反映下列信息的项目：利润表至少应当单独列示反映下列信息的项目：（1）营业收入）营业收入（2）营业成本）营业成本（3）营业税金）营业税金（4）管理费用）管理费用（5）销售费用）销售费用（6）财务费用）财务费用（7）投资收益）投资收益（8）公允价值变动损益）公允价值变动损益（9）资产减值损失）资产减值损失（10）非流动资产处置损益）非流动资产处置损益（11）所得税费用）所得税费用（12）净利润）净利润（三）现金流量表（三）现金流量表1现金流量表的概念现金流量表的概念现金流量表是指反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和现金流量表是指反映企业在一定会计期间现金和现金等

16、价物流入和流出的报表。流出的报表。2现金流量表的结构现金流量表的结构现金流量表按照经营活动、投资活动和筹资活动列报现金流量。投资现金流量表按照经营活动、投资活动和筹资活动列报现金流量。投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围的投资及其活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围的投资及其处置活动。筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的处置活动。筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易事项。活动。经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易事项。现金流量表格式现金流量表格式分别一般企业、商业银行、

17、保险公司、现金流量表格式现金流量表格式分别一般企业、商业银行、保险公司、证券公司等企业类型予以规定。企业应当根据其经营活动的性质，确证券公司等企业类型予以规定。企业应当根据其经营活动的性质，确定本企业适用的现金流量表格式。定本企业适用的现金流量表格式。通过现金流量表我们可以企业当期有多少现金流入，来源于何处；企通过现金流量表我们可以企业当期有多少现金流入，来源于何处；企业当期有多少现金流出，运用于何方；企业当期现金是怎样变化的，业当期有多少现金流出，运用于何方；企业当期现金是怎样变化的，是净增还是净减。如果是净增，企业在本期就有新的现金流入，有支是净增还是净减。如果是净增，企业在本期就有新的现

18、金流入，有支付能力；否则企业即使盈利，也会资金紧张。付能力；否则企业即使盈利，也会资金紧张。通过现金流量表分析还可以评价企业的支付能力、偿债能力和周转能通过现金流量表分析还可以评价企业的支付能力、偿债能力和周转能力，有助于预测企业未来现金流量和分析企业收益质量及影响现金净力，有助于预测企业未来现金流量和分析企业收益质量及影响现金净流量的因素。流量的因素。 三、财务分析的方法三、财务分析的方法财务分析方法财务分析方法: （一）比较分析法（一）比较分析法比较分析是对两个或几个有关的可比资料进行对比，揭示差异和矛盾。比较分析是对两个或几个有关的可比资料进行对比，揭示差异和矛盾。比较分析法是最基本的分

19、析方法。比较分析法由于选择的比较对象或者比较分析法是最基本的分析方法。比较分析法由于选择的比较对象或者要分析的对象不同，比较方法也不一样。要分析的对象不同，比较方法也不一样。1按比较对象分类。按比较对象分类。（1）同一企业不同时期指标相比较，又称纵向比较，据以分析被分析对象的变）同一企业不同时期指标相比较，又称纵向比较，据以分析被分析对象的变动趋势。动趋势。（2）同类企业之间对比，也称横向比较。）同类企业之间对比，也称横向比较。（3）与计划或预算比，即实际执行结果与计划（预算）指标比较。）与计划或预算比，即实际执行结果与计划（预算）指标比较。2按比较内容分类。按比较内容分类。（1）比较财务报表

20、各项目的总量。总量比较主要用于时间序列分析，如研究利）比较财务报表各项目的总量。总量比较主要用于时间序列分析，如研究利润总额的逐年变化趋势，也可以用于同业对比，便于知彼知己。润总额的逐年变化趋势，也可以用于同业对比，便于知彼知己。（2）比较结构百分比。把主要财务报表以结构百分比的形式反映。比如资产负）比较结构百分比。把主要财务报表以结构百分比的形式反映。比如资产负债表中的资产可以按每一个资产项目，也可以按大类来计算其在整个资产中所债表中的资产可以按每一个资产项目，也可以按大类来计算其在整个资产中所占比重。结构百分比报表用于发现有显著问题的项目，揭示进一步分析的方向。占比重。结构百分比报表用于发

21、现有显著问题的项目，揭示进一步分析的方向。（3）比较财务比率。财务比率是财务分析中非常重要的指标，通过对不同时期、）比较财务比率。财务比率是财务分析中非常重要的指标，通过对不同时期、不同企业的财务比率进行比较是财务分析的一个重要方面。不同企业的财务比率进行比较是财务分析的一个重要方面。（二）比率分析法（二）比率分析法比率分析法是把财务报表各项目彼此存在关联的项目加以对比，计算出比率，据比率分析法是把财务报表各项目彼此存在关联的项目加以对比，计算出比率，据以确定经济活动变动程度的分析方法。比率是相对数，采用这种方法能够把某些以确定经济活动变动程度的分析方法。比率是相对数，采用这种方法能够把某些条

22、件下的不可比指标变为可以比较的指标，以利于进行分析。本章将着重讨论此条件下的不可比指标变为可以比较的指标，以利于进行分析。本章将着重讨论此方法。方法。比率指标主要有以下比率指标主要有以下3类：类：1构成比率。构成比率又称结构比率，它是某项经济指标的各个组成部分与总体构成比率。构成比率又称结构比率，它是某项经济指标的各个组成部分与总体的比率，反映部分与总体的关系。的比率，反映部分与总体的关系。计算公式为：构成比率计算公式为：构成比率=某个组成项目数值总体数值。某个组成项目数值总体数值。利用构成比率，可以考察总体中某个部分的形成和安排是否合理，以便协调各项利用构成比率，可以考察总体中某个部分的形成

23、和安排是否合理，以便协调各项财务活动。财务活动。2效率比率。它是某项经济活动中所费与所得的比率，反映投入与产出的关系。效率比率。它是某项经济活动中所费与所得的比率，反映投入与产出的关系。利用效率比率指标，可以进行得失比较，考察经营成果，评价经济效益。如将利利用效率比率指标，可以进行得失比较，考察经营成果，评价经济效益。如将利润项目与销售成本、销售收入、资本等项目加以对比，可计算出成本利润率、销润项目与销售成本、销售收入、资本等项目加以对比，可计算出成本利润率、销售利润率以及资本利润率等利润率指标，可以从不同角度观察比较企业获利能力售利润率以及资本利润率等利润率指标，可以从不同角度观察比较企业获

24、利能力的高低及其增减变化情况。的高低及其增减变化情况。3相关比率。它是以某个项目和与其有关但又不同的项目加以对比所得的比率，相关比率。它是以某个项目和与其有关但又不同的项目加以对比所得的比率，反映有关经济活动的相互关系。利用相关比率指标，可以考察有联系的相关业务反映有关经济活动的相互关系。利用相关比率指标，可以考察有联系的相关业务安排得是否合理，以保障企业运营活动能够顺畅进行。如将流动资产与流动负债安排得是否合理，以保障企业运营活动能够顺畅进行。如将流动资产与流动负债加以对比，计算出流动比率，据以判断企业的短期偿债能力。加以对比，计算出流动比率，据以判断企业的短期偿债能力。比率分析法的优点是计

25、算简便，计算结果容易判断，而且可以使某些指标在不同比率分析法的优点是计算简便，计算结果容易判断，而且可以使某些指标在不同规模的企业间进行比较，甚至一定程度上不同行业也可比较。规模的企业间进行比较，甚至一定程度上不同行业也可比较。（三）因素分析法（三）因素分析法因素分析法又称因素替换法、连环替代法，它是用来确定几因素分析法又称因素替换法、连环替代法，它是用来确定几个相互联系的因素对分析对象个相互联系的因素对分析对象综合财务指标或经济指标综合财务指标或经济指标的影响程度的一种分析方法。采用这种方法的出发点在于，的影响程度的一种分析方法。采用这种方法的出发点在于，当有若干因素对分析对象发生影响作用时

26、，假定其他各个因当有若干因素对分析对象发生影响作用时，假定其他各个因素都无变化，顺序确定每一个因素单独变化所产生的影响。素都无变化，顺序确定每一个因素单独变化所产生的影响。因素分析方法又分为以下几种。因素分析方法又分为以下几种。1差额分析法。如对固定资产净值增加的原因进行分析，可差额分析法。如对固定资产净值增加的原因进行分析，可分别就原值变化和折旧变化进行分析。分别就原值变化和折旧变化进行分析。2指标分解法。如资产利润率可分解为资产周转率和销售利指标分解法。如资产利润率可分解为资产周转率和销售利润率的乘积。润率的乘积。3连环替代法。依次用分析值代替标准值，测定各因素对财连环替代法。依次用分析值

27、代替标准值，测定各因素对财务指标的影响。例如影响利润增加因素分析。务指标的影响。例如影响利润增加因素分析。4定基替代法。在因素之间构成的关系式里，分别用分析值定基替代法。在因素之间构成的关系式里，分别用分析值替代标准值，测定各因素对财务指标的影响，例如标准成本替代标准值，测定各因素对财务指标的影响，例如标准成本差异分析。差异分析。四、财务分析的步骤四、财务分析的步骤财务分析的一般步骤如下财务分析的一般步骤如下：（一）明确分析目标（一）明确分析目标财务分析的目标随着使用者信息需要的不同而不同。投资者需要了解有关财务分析的目标随着使用者信息需要的不同而不同。投资者需要了解有关物业管理企业投资风险和

28、报酬方面的信息；债权人需要了解物业管理企业物业管理企业投资风险和报酬方面的信息；债权人需要了解物业管理企业偿债能力方面的信息。不同的分析目标所需要的资料及采用的分析方法也偿债能力方面的信息。不同的分析目标所需要的资料及采用的分析方法也有所不同，因此，在进行财务分析前，必须明确财务目标。有所不同，因此，在进行财务分析前，必须明确财务目标。（二）制定分析方案（二）制定分析方案在目标确定后，就要着手分析方案的研究，包括财务分析的范围、方法选在目标确定后，就要着手分析方案的研究，包括财务分析的范围、方法选择、工作分工组织、进度安排、资料来源等。择、工作分工组织、进度安排、资料来源等。（三）收集资料（三

29、）收集资料根据分析目标和方案的要求，收集各种相关的资料，如宏观经济运行信息、根据分析目标和方案的要求，收集各种相关的资料，如宏观经济运行信息、行业发展信息、竞争对手的情况、物业管理企业内部各种相关信息等。行业发展信息、竞争对手的情况、物业管理企业内部各种相关信息等。（四）整理、分析资料，回答分析问题（四）整理、分析资料，回答分析问题核查所收集的资料的真实可靠性和目标相关性，然后联系物业管理企业的核查所收集的资料的真实可靠性和目标相关性，然后联系物业管理企业的经营环境，探求数据之问的因果关系，揭示企业现行的财务状况与经营成经营环境，探求数据之问的因果关系，揭示企业现行的财务状况与经营成果，并做出

30、合理的趋势预测，采用定量分析和定性分析相结合的分析方法，果，并做出合理的趋势预测，采用定量分析和定性分析相结合的分析方法，最后回答问题。最后回答问题。五、财务分析的局限性五、财务分析的局限性由于财务分析依据的资料主要是会计报表提供的，但报表是在一定的假设前提和执行统一由于财务分析依据的资料主要是会计报表提供的，但报表是在一定的假设前提和执行统一的规范要求下编制的，所以报表本身也有局限性，导致财务分析也有一定的局限性。的规范要求下编制的，所以报表本身也有局限性，导致财务分析也有一定的局限性。（一）以历史成本报告资产价值（一）以历史成本报告资产价值投资者感兴趣和需要知道的是企业将来能赚多少钱，一方

31、面，会计报表提供的都是已经发投资者感兴趣和需要知道的是企业将来能赚多少钱，一方面，会计报表提供的都是已经发生的过去的情况，另一方面会计报表提供的信息都是按实际交易价格报告的，如遇通货膨生的过去的情况，另一方面会计报表提供的信息都是按实际交易价格报告的，如遇通货膨胀，它就不能完全反映现实状况。胀，它就不能完全反映现实状况。（二）货币计量原则本身局限性和假设币值不变，没有反映通货膨胀对企业的影响（二）货币计量原则本身局限性和假设币值不变，没有反映通货膨胀对企业的影响由于会计采用货币计量单位，会计报表也只能反映货币能衡量的经济活动，许多不能用货由于会计采用货币计量单位，会计报表也只能反映货币能衡量的

32、经济活动，许多不能用货币表示但对企业未来盈利有影响的因素，会计报表都反映不出来。如企业可能取得的科研币表示但对企业未来盈利有影响的因素，会计报表都反映不出来。如企业可能取得的科研技术上的突破、企业劳动力素质、企业所处的社会经济环境的变化等。另一方面，由于会技术上的突破、企业劳动力素质、企业所处的社会经济环境的变化等。另一方面，由于会计报表以货币计量，并假设货币的购买力是稳定的，但当通货膨胀出现时，这种假设使报计报表以货币计量，并假设货币的购买力是稳定的，但当通货膨胀出现时，这种假设使报表失去了客观性。表失去了客观性。（三）会计估价问题引起的局限性（三）会计估价问题引起的局限性会计账务处理中涉及

33、许多数字计算都带有估计性。例如固定资产使用年限和残值的估计、会计账务处理中涉及许多数字计算都带有估计性。例如固定资产使用年限和残值的估计、存货价值的确定等。因此我们可以说，会计的许多数据仅是它们的近似值。存货价值的确定等。因此我们可以说，会计的许多数据仅是它们的近似值。（四）会计政策的不同选择引起的局限性（四）会计政策的不同选择引起的局限性国家对企业账务处理的某些方法，允许在一定的范围内自主选择，特别是新会计制度在这国家对企业账务处理的某些方法，允许在一定的范围内自主选择，特别是新会计制度在这方面更加突出。例如对存货计价方法、折旧计提方法、坏账准备的计提依据和计提比例、方面更加突出。例如对存货

34、计价方法、折旧计提方法、坏账准备的计提依据和计提比例、对外投资收益的确定等都给予企业选择权。因此对同一项业务由于不同企业选择了不同的对外投资收益的确定等都给予企业选择权。因此对同一项业务由于不同企业选择了不同的处理方法或原则，致使信息缺乏可比性。处理方法或原则，致使信息缺乏可比性。第二节第二节物业企业财务比率分析物业企业财务比率分析财务比率是总结和评价企业财务状况与经营成果的量化指标，通过财务比率是总结和评价企业财务状况与经营成果的量化指标，通过对一系列财务指标的分析，可以了解企业的偿债能力、资产管理能对一系列财务指标的分析，可以了解企业的偿债能力、资产管理能力以及企业盈利能力等情况。力以及企

35、业盈利能力等情况。一、企业偿债能力分析一、企业偿债能力分析（一）短期偿债能力分析（一）短期偿债能力分析短期偿债能力是指企业偿还流动负债的能力。衡量物业企业短期偿债能力的指标主要有流短期偿债能力是指企业偿还流动负债的能力。衡量物业企业短期偿债能力的指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债比率。动比率、速动比率和现金流动负债比率。1流动比率流动比率2速动比率速动比率3现金流动负债比率现金流动负债比率（二）长期偿债能力分析（二）长期偿债能力分析长期偿债能力，是指物业管理企业偿还长期负债的能力，即偿还超过一年或一个营业周期长期偿债能力，是指物业管理企业偿还长期负债的能力，即偿还超过一年或一个营业周期

36、的债务的能力。对于物业企业的债权人和所有者来说，在分析短期偿债能力的同时对企业的债务的能力。对于物业企业的债权人和所有者来说，在分析短期偿债能力的同时对企业长期偿债能力进行分析，可以更全面地了解企业的整体偿还债务的能力。衡量物业企业长长期偿债能力进行分析，可以更全面地了解企业的整体偿还债务的能力。衡量物业企业长期偿债能力的主要指标有：期偿债能力的主要指标有：资产负债率、产权比率、已获利息倍数、股东权益比率与权益资产负债率、产权比率、已获利息倍数、股东权益比率与权益乘数等指标。乘数等指标。二、资产管理能力分析二、资产管理能力分析资产管理能力是指企业对资产及其各个组成要素的管理能力。资产管理能力是

37、指企业对资产及其各个组成要素的管理能力。1流动比率流动比率流动比率是流动资产与流动负债的比率，它表明企业每一元流动负债流动比率是流动资产与流动负债的比率，它表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还流动负债的能力。的流动资产偿还流动负债的能力。流动比率流动比率=流动资产流动资产流动负债流动负债一般情况下，流动比率越高，反映物业管理企业短期偿债能力越强，一般情况下，流动比率越高，反映物业管理企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证。一般认为债权人的权益越有保证。一般认为2：1的比例

38、比较适宜，它表明企业的比例比较适宜，它表明企业财务状况稳定可靠，除了满足日常生产经营的流动资金需要外，还有财务状况稳定可靠，除了满足日常生产经营的流动资金需要外，还有足够的财力偿付到期短期债务。如果比例过低，则表示企业可能难以足够的财力偿付到期短期债务。如果比例过低，则表示企业可能难以如期偿还债务。但是，流动比率也不能过高，过高则表明企业流动资如期偿还债务。但是，流动比率也不能过高，过高则表明企业流动资产占用较多，会影响资金的使用效率和企业的筹资成本进而影响获利产占用较多，会影响资金的使用效率和企业的筹资成本进而影响获利能力。能力。必须注意的是：流动比率越高，并不等于说物业企业已有足够的现金必

39、须注意的是：流动比率越高，并不等于说物业企业已有足够的现金或存款用来偿债。流动比率高也可能是流动资产中变现能力较差且不或存款用来偿债。流动比率高也可能是流动资产中变现能力较差且不稳定的存货、待摊费用、待处理流动资产增加所致，而真正可用来偿稳定的存货、待摊费用、待处理流动资产增加所致，而真正可用来偿债的现金和存款却严重短缺。所以，企业应在分析流动比率时，应进债的现金和存款却严重短缺。所以，企业应在分析流动比率时，应进一步分析流动资产的结构。一步分析流动资产的结构。例例9-1：某物业公司：某物业公司2006年资产负债表中年末流动资产为年资产负债表中年末流动资产为392000元，元，流动负债为流动负

40、债为355000元，则该公司元，则该公司2006年年末的流动比率为年年末的流动比率为?2速动比率速动比率速动比率是物业企业速动资产与流动负债的比率。速动资产是指流速动比率是物业企业速动资产与流动负债的比率。速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货后的余额。由于剔除了存动资产减去变现能力较差且不稳定的存货后的余额。由于剔除了存货等变现能力较弱且不稳定的资产，因此，速动比率能够更加准确、货等变现能力较弱且不稳定的资产，因此，速动比率能够更加准确、可靠地评价物业企业资产的流动性及其偿还短期负债的能力。可靠地评价物业企业资产的流动性及其偿还短期负债的能力。速动比率速动比率=速动资产速动资产流

41、动负债流动负债=（流动资产（流动资产-存货）存货）流动负债流动负债速动比率能够更准确地反映企业短期偿债能力。速动比率越高说明速动比率能够更准确地反映企业短期偿债能力。速动比率越高说明短期偿债能力越强，但速动比率与流动比率一样，过高的话会因企短期偿债能力越强，但速动比率与流动比率一样，过高的话会因企业现金及应收账款资金占用过大而大大增加企业的机会成本。一般业现金及应收账款资金占用过大而大大增加企业的机会成本。一般认为速动比率为认为速动比率为1比较理想。比较理想。例例9-2：假如上例中物业公司：假如上例中物业公司2006年年末流动资产中存货为年年末流动资产中存货为80000元，则元，则2006年年

42、末速动比率为年年末速动比率为?3现金流动负债比率现金流动负债比率现金流动负债比率是物业管理企业一定时期的经营现金净流量同流动现金流动负债比率是物业管理企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的负债的比率，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。能力。现金流动负债比率现金流动负债比率=年经营活动现金净流量年经营活动现金净流量年末流动负债年末流动负债式中年经营现金净流量指一定时期内，由经营活动所产生的现金及其式中年经营现金净流量指一定时期内，由经营活动所产生的现金及其等价物的流入量与流出量的差额。该指标是从现金流入和流出的动态等价物

43、的流入量与流出量的差额。该指标是从现金流入和流出的动态角度对物业管理企业实际偿债能力进行考察。由于有利润的年份不一角度对物业管理企业实际偿债能力进行考察。由于有利润的年份不一定有足够的现金来偿还债务，所以利用现金流动负债比率指标，能充定有足够的现金来偿还债务，所以利用现金流动负债比率指标，能充分体现物业管理企业经营活动所产生的现金净流量可以在多大程度上分体现物业管理企业经营活动所产生的现金净流量可以在多大程度上保证当期流动负债的偿还，直观地反映出企业偿还流动负债的实际能保证当期流动负债的偿还，直观地反映出企业偿还流动负债的实际能力。力。用该指标评价物业管理企业偿债能力更为谨慎，反映的结果更加真

44、实。用该指标评价物业管理企业偿债能力更为谨慎，反映的结果更加真实。该指标较大，表明企业经营活动产生的现金净流量较多，能够保障企该指标较大，表明企业经营活动产生的现金净流量较多，能够保障企业按时偿还到期债务。从债权人的角度不看，该指标越大越好，指标业按时偿还到期债务。从债权人的角度不看，该指标越大越好，指标越大偿债能力越强；但企业的角度来看，该指标并不是越大越好，因越大偿债能力越强；但企业的角度来看，该指标并不是越大越好，因为太大则表示企业流动资金利用不充分，收益能力不强。为太大则表示企业流动资金利用不充分，收益能力不强。例例9-3：假定某物业管理公司：假定某物业管理公司2006年度经营活动现金

45、净流量为年度经营活动现金净流量为17000元，元，2006年年末流动负债为年年末流动负债为355000元。则该公司元。则该公司2006年度的现金流动负年度的现金流动负债比率为债比率为? （二）长期偿债能力分析（二）长期偿债能力分析1资产负债率资产负债率资产负债率又称负债比率，是物业管理企业负债总额对资产总额的比率。 资产负债率=负债总额资产总额资产负债率表明物业管理企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重。它既是评价企业用全部资产偿还全部负债的指标，又是衡量企业负债经营能力和安全程度前重要指标。资产负债率越高，表明企业偿还债务的能力越差，反之，资产负债率越低，企业偿还债务的能力就越强。一般认为

46、50以下为好。但对不同信息使用者来说，要求的该比率的高低各不相同。对于物业企业所有者而言，资产负债率高意味着利用较少量的自有资金投资，形成较多的生产经营用资产，不仅扩大了生产经营规模，而且在经营状况良好的情况下，还可以利用财务杠杆作用得到较多的利润。但是，如果这一比率过大，表明企业的债务负担重，企业资金实力不强。对于物业企业的债权人而言，他们关心的是借出款项能否到期收回。因此，债权人会希望资产负债率越低越好，这样到期取得款项更有保障，风险更小。对于企业经营者而言，即要考虑举债经营给物业企业带来的好处，又要考虑随之而来的财务风险。因此，经营者会在经营过程中不断寻求企业最佳的资产负债比率，以期达到

47、最佳资本结构。 例9-4：某物业公司2006年年末的资产总额为755000元，负债总额为592000元。则该物业企业2006年末资产负债率为：年末资产负债率=592000755000=0.784该物业管理企业年末的资产负债率超出了一般水平，说明该企业长期偿债能力较差 2产权比率产权比率产权比率是指负债总额与所有者权益的比率，是物业管理企业财务结产权比率是指负债总额与所有者权益的比率，是物业管理企业财务结构稳健与否的重要标志，也称资本负债率，它反映企业所有者权益也构稳健与否的重要标志，也称资本负债率，它反映企业所有者权益也就是净资产对债权人权益的保障程度。就是净资产对债权人权益的保障程度。产权比

48、率产权比率=负债总额负债总额所有者权益所有者权益一般认为产权比率以一般认为产权比率以1：1为好。该指标越低，表明物业管理企业的长为好。该指标越低，表明物业管理企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分发挥负债的财务杠杆效应。因此，物业管理企业在评价企业不能充分发挥负债的财务杠杆效应。因此，物业管理企业在评价产权比率，应从提高获利能力与增强偿债能力两个方面综合进行分析，产权比率，应从提高获利能力与增强偿债能力两个方面综合进行分析，在保障债务偿还安全的前提下，尽可能提高产权比率。在保障债务偿还安全的前

49、提下，尽可能提高产权比率。例例9-5：某物业管理公司：某物业管理公司2006年末负债总额为年末负债总额为592000元，所有者权元，所有者权益总额为益总额为163000元。则该物业公司元。则该物业公司2006年末产权比率为：年末产权比率为：年末产权比率年末产权比率=592000163000=3.63计算表明物业管理企业计算表明物业管理企业2006年末的负债总额相当于自有资本的年末的负债总额相当于自有资本的3.63倍，倍，长期偿债能力较差，债权人的保障程度较低。长期偿债能力较差，债权人的保障程度较低。产权比率与资产负债率对评价偿债能力的作用基本相同，但资产负债产权比率与资产负债率对评价偿债能力的

50、作用基本相同，但资产负债率侧重于分析债务偿付安全性的物质保障程度，产权比率则侧重于揭率侧重于分析债务偿付安全性的物质保障程度，产权比率则侧重于揭示财务结构的稳健程度以及自有资金对偿债风险的承受能力。示财务结构的稳健程度以及自有资金对偿债风险的承受能力。(三三)固定资产周转率固定资产周转率固定资产周转率是指企业主营业务收入与平均固定资产净值的比率。固定资产周转率是指企业主营业务收入与平均固定资产净值的比率。固定资产周转率（周转次数）固定资产周转率（周转次数）=主营业务收入净额主营业务收入净额平均固定资产净值平均固定资产净值其中：其中：平均固定资产净值平均固定资产净值=（年初固定资产净值（年初固定

51、资产净值+年末固定资产净值）年末固定资产净值）2固定资产周转期（周转天数）固定资产周转期（周转天数）=平均固定资产净值平均固定资产净值360主营业务主营业务收入净额收入净额固定资产周转率能够反映物业企业固定资产的利用效率。在一定时期内，固定资固定资产周转率能够反映物业企业固定资产的利用效率。在一定时期内，固定资产周转次数越多、周转期越短，则说明企业固定资产的利用效率越高，同时也表产周转次数越多、周转期越短，则说明企业固定资产的利用效率越高，同时也表明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理。反之，则说明固定资产利用效率明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理。反之，则说明固定资产利用效率较差。分

52、析固定资产周转率的高低主要通过和同行业企业该指标的平均值进行比较差。分析固定资产周转率的高低主要通过和同行业企业该指标的平均值进行比较，另外，不同企业固定资产折旧方法不尽一致，在比较应充分考虑这些因素。较，另外，不同企业固定资产折旧方法不尽一致，在比较应充分考虑这些因素。（四）总资产周转率（四）总资产周转率总资产周转率是企业主营业务收入与平均资产总额的比率。总资产周转率是企业主营业务收入与平均资产总额的比率。总资产周转率（周转次数）总资产周转率（周转次数）=主营业务收入净额主营业务收入净额平均总资产平均总资产其中：其中：平均总资产平均总资产=（年初总资产（年初总资产+年末总资产）年末总资产）2

53、总资产周转期（周转天数）总资产周转期（周转天数）=平均总资产平均总资产360主营业务收入净额主营业务收入净额总资产周转率是反映企业总资产使用效率的比率。总资产周转率高表明企业全部总资产周转率是反映企业总资产使用效率的比率。总资产周转率高表明企业全部资产的管理使用效率较高，如果该比率较低，说明企业全部资产的管理使用效率资产的管理使用效率较高，如果该比率较低，说明企业全部资产的管理使用效率低，会影响企业的盈利能力。低，会影响企业的盈利能力。三、盈利能力分析三、盈利能力分析反应物业企业的盈利能力的财务比率主要有主营业务利润率、成本费反应物业企业的盈利能力的财务比率主要有主营业务利润率、成本费用利润率

54、、资产净利率、净资产收益率等等。用利润率、资产净利率、净资产收益率等等。（一）主营业务利润率（一）主营业务利润率主营业务利润率是物业管理企业主营业务利润与主营业务收入净额的比率。主营业务利润率是物业管理企业主营业务利润与主营业务收入净额的比率。主营业务利润率主营业务利润率=主营业务利润主营业务利润主营业务收入净额主营业务收入净额主营业务利润是企业全部利润中最重要的一个组成部分。是影响企业整体经营主营业务利润是企业全部利润中最重要的一个组成部分。是影响企业整体经营成果的主要因素。主营业务利润越高越好。该指标体现了物业企业最基本的获成果的主要因素。主营业务利润越高越好。该指标体现了物业企业最基本的

55、获利能力，结合企业的具体经营收入项目和经营成本加以分析，能更好地提示企利能力，结合企业的具体经营收入项目和经营成本加以分析，能更好地提示企业在经营策略、成本控制、费用管理方面的不足和进步。业在经营策略、成本控制、费用管理方面的不足和进步。（二）成本费用利润率（二）成本费用利润率成本费用利润率是指利润与成本费用的比。成本费用利润率是指利润与成本费用的比。成本费用利润率成本费用利润率=利润总额利润总额成本费用成本费用成本费用总额包括企业营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用以及成本费用总额包括企业营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用以及财务费用。财务费用。该指标越高，表明企业为取得收

56、益所付出的低价越小，成本费用控制得越好，该指标越高，表明企业为取得收益所付出的低价越小，成本费用控制得越好，企业的获利能力越强。通过对不同时期该指标的比较以及与同类企业同期该指企业的获利能力越强。通过对不同时期该指标的比较以及与同类企业同期该指标的对比，可以客观地评价企业的成本费用管理水平及获利能力的变化。标的对比，可以客观地评价企业的成本费用管理水平及获利能力的变化。（三）资产净利率（三）资产净利率资产净利率是企业净利润与平均资产总额的比。资产净利率是企业净利润与平均资产总额的比。资产净利率资产净利率=净利润净利润平均资产总额平均资产总额平均资产总额为年初资产总额与年末资产总额的平均数。平均

57、资产总额为年初资产总额与年末资产总额的平均数。资产净利率反映了物业企业资产获利能力的高低。该比率越高，表明物业管理企业的资资产净利率反映了物业企业资产获利能力的高低。该比率越高，表明物业管理企业的资产利用效益越好，赢利能力越强，经营管理水平越高。资产净利率与企业资产、资产结产利用效益越好，赢利能力越强，经营管理水平越高。资产净利率与企业资产、资产结构以及经营管理水平有着十分密切的联系。在分析此项指标时，不但要与本企业不同时构以及经营管理水平有着十分密切的联系。在分析此项指标时，不但要与本企业不同时期该指标值进行纵向比较，而且要和同行先进水平、平均水平进行不同层次的分析比较，期该指标值进行纵向比

58、较，而且要和同行先进水平、平均水平进行不同层次的分析比较，这样才能够进一步分析企业经营中存在的问题，促进企业盈利水平的提高。这样才能够进一步分析企业经营中存在的问题，促进企业盈利水平的提高。（四）净资产收益率（四）净资产收益率净资产收益率是指物业管理企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。它可以反映净资产收益率是指物业管理企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。它可以反映投资者自有资本获取净收益的能力，是评价物业管理企业赢利能力的核心指标，也是杜投资者自有资本获取净收益的能力，是评价物业管理企业赢利能力的核心指标，也是杜邦财务体系的核心。邦财务体系的核心。净资产收益率净资产收益率=净利润净

59、利润平均净资产平均净资产净资产收益率又称权益净利率，能反映物业企业资本运营的综合效益。该指标通用性强，净资产收益率又称权益净利率，能反映物业企业资本运营的综合效益。该指标通用性强，适应范围广，不受行业局限。在我国上市公司业绩综合排序中，该指标居于首位。通过适应范围广，不受行业局限。在我国上市公司业绩综合排序中，该指标居于首位。通过对该指标的综合对比分析，可以看出物业企业获利能力在同行业中所处的地位以及与同对该指标的综合对比分析，可以看出物业企业获利能力在同行业中所处的地位以及与同类企业的差异水平。一般认为，净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，类企业的差异水平。一般认为，净资产收益

60、率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对物业企业投资人、债权人的保证程度越高。运营效益越好，对物业企业投资人、债权人的保证程度越高。第三节第三节物业企业财务状况的评价物业企业财务状况的评价 企业的财务活动是一个综合的有机整体，仅通过企业的财务活动是一个综合的有机整体，仅通过计算和分析财务报表中的几个简单、孤立的财务计算和分析财务报表中的几个简单、孤立的财务比率，或者将这些孤立的财务指标简单堆砌一起是比率，或者将这些孤立的财务指标简单堆砌一起是远远不够的，因为我们难以通过任何一项单独的财远远不够的，因为我们难以通过任何一项单独的财务指标全面、系统、综合地了解和掌握企业的财务务指标

61、全面、系统、综合地了解和掌握企业的财务状况和经营状况。财务状况的评价实际上就是将企状况和经营状况。财务状况的评价实际上就是将企业的资产管理能力、偿债能力和盈利能力等各项分业的资产管理能力、偿债能力和盈利能力等各项分析指标有机地联系起来，作为一套完整的体系，对析指标有机地联系起来，作为一套完整的体系，对企业的财务状况和经营成果进行的全方位的、合理企业的财务状况和经营成果进行的全方位的、合理的评价。的评价。财务综合分析评价的方法有很多，财务综合分析评价的方法有很多，本节重点介绍本节重点介绍沃尔评分法和杜邦分析体系沃尔评分法和杜邦分析体系一、沃尔评分法一、沃尔评分法沃尔评分法是亚力山大沃尔评分法是亚

62、力山大沃尔在沃尔在20世纪初提出的。沃尔评分法又称评分综世纪初提出的。沃尔评分法又称评分综合法，是将七种财务比率，分别给定其在总评价中所占的分值，总和为合法，是将七种财务比率，分别给定其在总评价中所占的分值，总和为100分，然后确定标准比率，并与实际进行比较，评出每项指标的实际得分，然后确定标准比率，并与实际进行比较，评出每项指标的实际得分，最后求出总评分，以总评分来评价企业的财务状况。分，最后求出总评分，以总评分来评价企业的财务状况。亚力山大亚力山大沃尔选择的七个财务比率分别是流动比率、净资产与负债的比、沃尔选择的七个财务比率分别是流动比率、净资产与负债的比、资产与固定资产的比、销售成本与存

63、货的比、销售额与应收账款的比、销资产与固定资产的比、销售成本与存货的比、销售额与应收账款的比、销售额与固定资产的比、销售额与净资产的比等七项财务比率。这七项财务售额与固定资产的比、销售额与净资产的比等七项财务比率。这七项财务比率在总评中各占的权重不同，总和为比率在总评中各占的权重不同，总和为100分。沃尔评分法可用下表说明：分。沃尔评分法可用下表说明：表表9-7 沃沃尔尔评评分法分法财 务 比 率比重标准比率实际比率相对比率=评分流动比率252.00净资产/负债251.50资产/固定资产152.50销售成本/存货108销售额/应收帐款106销售额/固定资产104销售额/净资产53合 计100沃

64、尔评分法在长期的实践中得到了较为广泛的应用，但存在着理论上沃尔评分法在长期的实践中得到了较为广泛的应用，但存在着理论上的弱点和技术上的困扰。理论上，沃尔没有证明（至今也没有其他人证明）为什么要选择这样七的弱点和技术上的困扰。理论上，沃尔没有证明（至今也没有其他人证明）为什么要选择这样七个指标而不是其他的更多或更少的指标，也没有证明每个指标所占比重的合理性。技术上，当某个指标而不是其他的更多或更少的指标，也没有证明每个指标所占比重的合理性。技术上，当某一个指标严重异常时，会对总评分产生不合逻辑的重大影响，这是由于评分是相对比率与比重的一个指标严重异常时，会对总评分产生不合逻辑的重大影响，这是由于

65、评分是相对比率与比重的乘积所引起的：财务比率提高一倍，其评分增加乘积所引起的：财务比率提高一倍，其评分增加100%，而缩小一倍，评分只减少，而缩小一倍，评分只减少50%。二、杜邦财务分析体系二、杜邦财务分析体系杜邦分析法体系是利用各种主要财务比率指标之间的内在联系，对企业综合杜邦分析法体系是利用各种主要财务比率指标之间的内在联系，对企业综合经营理财及经济效益进行系统分析评价的方法。杜邦财务分析体系的特点在经营理财及经济效益进行系统分析评价的方法。杜邦财务分析体系的特点在于它是通过几种主要的财务比率之间的相互联系，全面、系统、直观、综合于它是通过几种主要的财务比率之间的相互联系，全面、系统、直观

66、、综合地反映企业的财务状况，从而大大节省了报表使用者的时间。由于企业的各地反映企业的财务状况，从而大大节省了报表使用者的时间。由于企业的各项财务活动、各项财务指标是相互联系并且相互影响的，这就要求财务分析项财务活动、各项财务指标是相互联系并且相互影响的，这就要求财务分析人员将企业财务活动看作一个大系统，对系统内相互依存、相互作用的各因人员将企业财务活动看作一个大系统，对系统内相互依存、相互作用的各因素进行综合分析。素进行综合分析。杜邦财务分析体系是采用杜邦财务分析体系是采用“杜邦分析图杜邦分析图”，将有关分析指标按内在联系排列，将有关分析指标按内在联系排列，杜邦图如图杜邦图如图9-1所示。所示

67、。税后净利净资产报酬率长期资产总资产报酬率 销售收入 成本总额流动资产总资产周转率权益乘数资产总额销售净利率所有者权益销售收入销售成本期间成本税收其他支出货币资金有价证券应收及预付款存货其他长期投资固定资产无形资产递延及其资产 从图从图9-1可以看出，杜邦财务分析图反映了以下几种主要的财务指标关系：可以看出，杜邦财务分析图反映了以下几种主要的财务指标关系：净资产报酬率净资产报酬率=净利润净利润/所有者权益所有者权益=（净利润（净利润/资产总额）资产总额）（资产总额（资产总额/所有者权益）所有者权益）=总资产利润率总资产利润率权益乘数权益乘数（1）总资产报酬率总资产报酬率=（净利润（净利润/销售

68、收入）销售收入）（销售收入（销售收入/资产总额）资产总额）=销售利润率销售利润率总资产周转率总资产周转率（2）权益乘数权益乘数=（资产总额（资产总额/所有者权益）所有者权益）1/（1-资产负债率）资产负债率）杜邦财务分析体系图直观地反映了企业各项财务指标关系，由上述式（杜邦财务分析体系图直观地反映了企业各项财务指标关系，由上述式（1）、式（）、式（2）可知：权）可知：权益报酬率益报酬率=销售利润率销售利润率总资产周转率总资产周转率权益乘数。即决定权益报酬率的因素有三个：销售利润率、权益乘数。即决定权益报酬率的因素有三个：销售利润率、总资产周转率和权益乘数。总资产周转率和权益乘数。从中可以得到以

69、下启示。从中可以得到以下启示。（1）净资产报酬率是一个综合性最强的财务分析指标，它反映了股东财富最大化的财务管理目）净资产报酬率是一个综合性最强的财务分析指标，它反映了股东财富最大化的财务管理目标，反映了所有者投入资本的盈利能力。从杜邦财务分析体系图中可以看出，要想提高净资产标，反映了所有者投入资本的盈利能力。从杜邦财务分析体系图中可以看出，要想提高净资产报酬率就必须提高销售利润率或加速资产的周转，或者提高权益乘数。报酬率就必须提高销售利润率或加速资产的周转，或者提高权益乘数。（2）销售利润率是影响所有者报酬率的主要因素，它反映了销售收入的收益水平。从杜邦财务）销售利润率是影响所有者报酬率的主

70、要因素，它反映了销售收入的收益水平。从杜邦财务分析体系图中可以看出，销售利润率受销售额和利润额两方面的影响，其中利润额与销售利润分析体系图中可以看出，销售利润率受销售额和利润额两方面的影响，其中利润额与销售利润率成正比关系，销售额与销售利润率成反比关系。由此可见，提高销售净利润率必须在以下两率成正比关系，销售额与销售利润率成反比关系。由此可见，提高销售净利润率必须在以下两个方面下功夫：一是开拓市场，增加销售收入。二是加强成本费用控制，降低耗费，增加利润。个方面下功夫：一是开拓市场，增加销售收入。二是加强成本费用控制，降低耗费，增加利润。（3）资产周转率是影响净资产报酬率的另一个主要因素，它反映

71、企业运用资产获取收入的能力。）资产周转率是影响净资产报酬率的另一个主要因素，它反映企业运用资产获取收入的能力。资产周转越快，通常说明销售能力越强，资产的使用效率越高。从杜邦财务分析体系图中可以资产周转越快，通常说明销售能力越强，资产的使用效率越高。从杜邦财务分析体系图中可以看出，资产周转率受销售规模和资产总额两方面的影响。其中资产又由长期资产、流动资产等看出，资产周转率受销售规模和资产总额两方面的影响。其中资产又由长期资产、流动资产等各部分组成，各部分占用量是否合理，也影响着各资产组成部分的使用效率。为此，企业要想各部分组成，各部分占用量是否合理，也影响着各资产组成部分的使用效率。为此，企业要

72、想提高资产的周转率，一方面要扩大销售，另一方面要合理配置资产。提高资产的周转率，一方面要扩大销售，另一方面要合理配置资产。（4）权益乘数是影响净资产报酬率的又一个主要因素，它反映企业的负债程度。负债比例越大，）权益乘数是影响净资产报酬率的又一个主要因素，它反映企业的负债程度。负债比例越大，权益乘数就越高，就能给企业带来较多的杠杆利益，同时也会给企业带来较多的财务风险。因权益乘数就越高，就能给企业带来较多的杠杆利益，同时也会给企业带来较多的财务风险。因此，要求企业应有合理的资本结构。此，要求企业应有合理的资本结构。（5）杜邦财务分析体系，是一种对财务指标进行联系和分解的方法，而不是另外建立新的财

73、务）杜邦财务分析体系，是一种对财务指标进行联系和分解的方法，而不是另外建立新的财务指标。通过对财务比率的分解，指出变动的原因和变动方向，为采取措施提供指导。指标。通过对财务比率的分解，指出变动的原因和变动方向，为采取措施提供指导。图9-1 杜邦财务分析体系图复习思考题：复习思考题：1.物业企业财务报表分析的目的是什么？物业企业财务报表分析的目的是什么？2.物业企业财务报表分析的方法有哪些？物业企业财务报表分析的方法有哪些？3.企业偿债能力、资产管理能力和盈利能力评价指标有企业偿债能力、资产管理能力和盈利能力评价指标有哪些？哪些？4.某物业公司上年利润总额为某物业公司上年利润总额为2500万元，销售收入为万元，销售收入为7500万元，总资产平均占用额为万元，总资产平均占用额为9375万元，所有者权万元，所有者权益平均为益平均为5625万元，企业所得税税率为万元，企业所得税税率为33。要求根。要求根据以上资料计算：销售净利率、总资产周转率、总资据以上资料计算：销售净利率、总资产周转率、总资产净利率、权益净利率。产净利率、权益净利率。