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1、2012年12月2报告报告思路思路三、项目基本研判三、项目基本研判四、项目核心策略四、项目核心策略二、区域市场扫描二、区域市场扫描一、关于合富锦绣一、关于合富锦绣3我们提供的服务：1.1.项目整体定位与核心价值建立项目整体定位与核心价值建立通过挖掘项目180万方规模价值与区位价值，确立汉口心新都市生活圈的项目定位。打造泛公园、三都心居住体系、成为领跑区域最有影响力的楼盘。2.2.一期等于整体的大盘启动区营销思路一期等于整体的大盘启动区营销思路确定一期建立市场口碑的重要性，将营销费用前置到入市之前，形成合力快速建立知名度，再通过两次开盘日光确立市场口碑和地位。3 3、销售代理、销售代理2011年
2、12月18日首次开盘，逆市清盘，成为2011年底淡市下当之无愧的楼市黑马；2012年5月26日356套房源再次开盘日光。数次开盘数次日光，确立“后湖买房必看星悦城”的市场口碑和地位。大盘运作：180万方新都市生活圈我们有运作超级大盘的能力！我们有运作超级大盘的能力！4品牌提升：未来人居解决方案我们提供的服务：1.1.项目整体定位与核心价值建立项目整体定位与核心价值建立通过挖掘城市价值，确立盘龙城在大武汉版图的区域定位。打造高层低密空间、局部科技创新、诠释新生活方式逐步成为区域最有影响力的楼盘。2.2.四年深耕运作，打造绿色建筑领先品牌四年深耕运作，打造绿色建筑领先品牌通过项目品质形象、精工科技
3、、绿色节能特点的不断强化，给市场留下巢上城武汉绿色建筑领先品牌的印象。3.3.销售代理销售代理2008年区域市场销售面积和金额第一2009年区域市场销售金额第一2008年至今实现高于区域平台价格800元/平米巢上城一直以来以高于区域平台价格800元/的价格进行销售，2012上半年仍为区域销售量冠军，通过销售事实支撑项目影响力。巢上城项目逐渐站稳盘龙城标杆位置，新阳光地产仅凭这一个项目，从最初名不见经传的项目型开发企业发展为今天小有名气的本土企业我们有提升企业品牌和项目品牌的能力！5我们有创造价值的能力！项目困境与难题项目困境与难题o与知名楼盘恒大绿洲仅一路之隔直面竞争o体量相差极大，本土小型开
4、发公司合富锦绣价值实现合富锦绣价值实现1.2010年初，我司在多家公司的竞标中，成功取得本项目的独家代理权；2.2010年4月进场，9月一期开盘294套售罄，全年销售金额1.8个亿；3.2011年在承受史上最严限购令的调控压力下，合富团队凭淡市下强有力的销售执行力，实现全年销售金额突破2.0个亿，并首创项目毛坯均价超过恒大绿洲精装成交价的传奇！首创项目毛坯均价超过恒大绿洲精装成交价的传奇！西山林语西山林语恒大绿洲恒大绿洲王家湾商圈王家湾商圈汉阳大道汉阳大道知音湖知音湖我们提供的服务：超越价值：毛胚房价格高过品牌精装房6沌口“楼盘高密度扎堆、竞争恶劣，区域市场低迷，销使泛滥”的区域竞争态势，且缺
5、乏有效推广渠道，传统媒体无法打开市场！唯一突破口在于地面拓展及强大团队执行力。20122012年年9 9月月销售均价：销售均价：53005300本月热销：本月热销：898920122012年年1010月月开盘均价：开盘均价：54505450本月热销：本月热销：11111120122012年年1111月月开盘均价：开盘均价：56005600本月热销：本月热销：19819820122012年在沌口市场竞争恶劣、市场低迷的情年在沌口市场竞争恶劣、市场低迷的情况下，况下，逆市创造逆市创造1.51.5亿元佳绩！亿元佳绩！并逐步实现并逐步实现区域销量、价格双高区域销量、价格双高！我们有打攻坚战的能力！我们
6、有打攻坚战的能力！逆市攻坚！区域双冠王！7我们与武汉一流的品牌开发企业人信集团长期合作，先后代理销售人信奥林花园、人信城市花园、人信千年美丽、人信太子湾、人信假日威尼斯、人信阳光青年城、人信城等多个中高端住宅，并成为人信集团长期战略合作伙伴。我们与品牌企业战略合作！我们与品牌企业战略合作！8我们有超级运作大盘的能力！我们有提升企业品牌和项目品牌的能力！我们有创造价值的能力！我们有打攻坚战的能力！我们跟品牌开发商战略合作！综上所述，结论：我们完全有能力做好“翡翠城”！9报告报告思路思路三、项目基本研判三、项目基本研判四、项目核心策略四、项目核心策略二、松滋地产市场二、松滋地产市场一、关于合富锦绣
7、一、关于合富锦绣10数据来源：松滋市住宅与房地产信息网全年600余套，返乡置业是主流11报告报告思路思路三、项目基本研判三、项目基本研判四、项目核心策略四、项目核心策略二、松滋地产市场二、松滋地产市场一、关于合富锦绣一、关于合富锦绣12广银翡翠城广银翡翠城市人民法院市人民法院市人民检察院市人民检察院新市政府新市政府城市公园市公安机关市公安机关火车站方向（12公里）松滋三中中百仓储松江阳光城环湖路嘉禾御景嘉禾御景新城中心，三年内繁华之地，看得见的未来，但目前交通不便阳光首府阳光首府中央天城中央天城13一河两岸、二轴三心一河两岸、二轴三心 以民族路和乐乡大道为城市发展轴，依托西城区新建市民中心形以
8、民族路和乐乡大道为城市发展轴，依托西城区新建市民中心形成城市新中心，成城市新中心，市民中心由大型公园绿化结合行政、文化、体育、商市民中心由大型公园绿化结合行政、文化、体育、商业中心等构成，成为城市中心，业中心等构成，成为城市中心，东城区中心为区级综合性服务中心东城区中心为区级综合性服务中心。-松滋市规划局区域规划：行政中心，居住中心14建筑规划：豪宅风格，简洁大气1.规划大气，有园林，无亮点2.外立面简欧，新古典主义风格3.外立面简洁大气，豪宅气质4.由于施工成本考虑，布局过密，楼栋偏多，园林偏少5.并非完整意义上人车分流15户型设计：均好性强，分布合理，90%有赠送面积16广银翡翠城 品牌品
9、牌 地段地段 规模规模 配套配套 园林园林 户型户型 生活方式生活方式 17报告报告思路思路三、项目基本研判三、项目基本研判四、项目核心策略四、项目核心策略二、松滋地产市场二、松滋地产市场一、关于合富锦绣一、关于合富锦绣18松滋客户需求分析松滋客户需求分析 通过与多位意向购房者及从业人士访谈，我们发现，松滋购房客通过与多位意向购房者及从业人士访谈，我们发现，松滋购房客户对于项目的期望及需求如下：户对于项目的期望及需求如下：1.1.喜欢大盘：喜欢大盘：觉得做大盘的都是品牌开发商，建筑质量信得过觉得做大盘的都是品牌开发商，建筑质量信得过2.2.重视地段：重视地段：喜欢中心区的繁华，认可政府、学校、
10、医院配套；喜欢中心区的繁华，认可政府、学校、医院配套；3.3.户型需求：户型需求：客厅，主卧要大，喜欢增送面积，需要的面积段主要集中在客厅，主卧要大，喜欢增送面积，需要的面积段主要集中在8080120120区间内。区间内。4.4.绿化打造：绿化打造：高品质绿化，是提高项目档次的增色点。高品质绿化，是提高项目档次的增色点。5.5.品质物业：品质物业：目前松滋县没有名牌物业管理的项目，客户对于物业的认知目前松滋县没有名牌物业管理的项目，客户对于物业的认知还不够高，但是这是未来项目发展的重要方向，是打造品质大盘不可或还不够高，但是这是未来项目发展的重要方向，是打造品质大盘不可或缺的重要组成部分。缺的
11、重要组成部分。19客户需求对项目的启示客户需求对项目的启示讲究面子，但对于高端范认知度不高讲究面子，但对于高端范认知度不高追求异域风情追求异域风情眼见为实，看重实景展示眼见为实，看重实景展示特征特征1 1特征特征2 2特征特征3 3特征特征4 4特征特征5 5特征特征6 6特征特征7 7贪便宜，要性价比贪便宜，要性价比对于配套有基本的要求对于配套有基本的要求认实力、认品牌认实力、认品牌有团购倾向，老带新要求明显有团购倾向，老带新要求明显尊贵感的小区大门、会所等建筑打造及社区圈尊贵感的小区大门、会所等建筑打造及社区圈层感的营造层感的营造建筑风格采用建筑风格采用现代风格，简单大气。现代风格，简单大
12、气。通过售楼中心、样板房、全园林展示等给客户通过售楼中心、样板房、全园林展示等给客户增加信心增加信心在成本可为下进行更多的产品创新，并通过赠在成本可为下进行更多的产品创新，并通过赠送等方式增加项目的性价比送等方式增加项目的性价比打造完备的社区配套，打造完备的社区配套， 由于项目周边配套齐全，由于项目周边配套齐全，可适当进行补充，如名牌幼儿园。可适当进行补充，如名牌幼儿园。营销过程中，彰显品牌影响力，树立松滋中心营销过程中，彰显品牌影响力，树立松滋中心高端社区，给予客户强大的信心。高端社区，给予客户强大的信心。重视老客户的维护，特别是本项目的后续物业重视老客户的维护，特别是本项目的后续物业等下功
13、夫，为本项目争取口碑，持续热销。如等下功夫，为本项目争取口碑，持续热销。如医疗机构、教育机构，行政机构等。医疗机构、教育机构，行政机构等。20项目整体开发思路：1、在18万方规模内，建立项目核心价值，提升项目品质2、以都市生活的理念，诠释项目未来生活场景3、对于大盘而言，首期即全局，因此必须在首期建立项目大盘的气势4、逐步形成广银集团“翡翠城”住宅产品线。因此，因此，需要在项目整体定位上需要在项目整体定位上项目整体定位项目整体定位确定项目高端站位，诠释项目大盘优势，确定项目高端站位，诠释项目大盘优势，宣扬国际尊贵生活理念。宣扬国际尊贵生活理念。21广银翡翠城新城中心18万方国际生活城22中心地
14、段中心地段一个城市只有一个中心，政府重点打造松滋中央生活区。一个城市只有一个中心，政府重点打造松滋中央生活区。良好配套良好配套中心中心医院、学校、市政广场、公交站等均在医院、学校、市政广场、公交站等均在5 5分钟路程内。分钟路程内。欧式园林欧式园林超出整个松滋想象的园林绿化，超出整个松滋想象的园林绿化，5 5重绿化体系创造公园生活。重绿化体系创造公园生活。品牌价值品牌价值惊艳松滋！广银集团倾力打造松滋国际人文社区。惊艳松滋！广银集团倾力打造松滋国际人文社区。项目价值体系项目价值体系品牌品牌地段地段规模规模园林园林配套配套物业物业一级物业一级物业一级资质物业公司，不是管理而是服务，给予业主尊贵感
15、。一级资质物业公司，不是管理而是服务，给予业主尊贵感。23规模开发，快销走量，做出影响力！规模开发，快销走量，做出影响力！首期产品入市低价走量为主首期产品入市低价走量为主迅速抢占松滋市场热销地位迅速抢占松滋市场热销地位树立城都市生活形象树立城都市生活形象掌控市场话语权掌控市场话语权形成品牌忠诚度形成品牌忠诚度战略战略定位定位24 目前，松滋市场现有项目不多，整个房地产市场还处于起步阶段，这正是品目前，松滋市场现有项目不多，整个房地产市场还处于起步阶段，这正是品牌开发商在区域内建立品牌优势的黄金时期。在这个时期内，如何抢夺市场话语牌开发商在区域内建立品牌优势的黄金时期。在这个时期内，如何抢夺市场
16、话语权，形成品牌认知度非常重要！权，形成品牌认知度非常重要！发展战略发展战略起步期起步期缓慢发展期缓慢发展期快速发展期快速发展期时间时间市场发展水平市场发展水平高高低低25开发战略开发战略 松滋市场目前处于同质化竞争的阶段，本项目这种大品牌大规模的项目自然能卖出较高价格。但是项目自身18万方的体量决定了销售周期必然较长。 因此，为了在市场发展初期即抢占地区市场，在整个松滋乃至荆州区域建立良好的品牌形象，为后期产品推出铺平道路，建议一期产品以震撼价格入市，待项目良好形象在客户心中根深蒂固后，再在后期推出的产品上实现较高水平获利。惊艳松滋高端展示面树立项目形象首期以震撼价格发售热销形成市场追捧坐稳
17、松滋首席地位滚动开发逐渐高价获利形成产品线26生活配套：引进武商量贩教育配套：引进马龙国际幼儿园交通配套：公交延长，设翡翠城站豪华营销中心科技精工展示A级园林示范区核心策略提示核心策略提示增加附加值、营造亮点、实景展示、低价开盘打造3个亮点完善3个配套：27企业品牌企业品牌+ +精工展示馆精工展示馆28综上所述，建议营销中综上所述，建议营销中心须兼顾以下功能：心须兼顾以下功能： 1 1、高大指示牌；、高大指示牌； 2 2、物业形象岗；、物业形象岗； 3 3、园林示范区；、园林示范区； 4 4、精装样板房；、精装样板房； 5 5、足量停车位；、足量停车位； 6 6、销售卖场。、销售卖场。营销中心
18、功能要素营销中心功能要素29园林示范区参考园林示范区参考1.1.利用摆花、容易存活的乔利用摆花、容易存活的乔木、灌木，辅以几棵大树，木、灌木，辅以几棵大树，多重绿化跃然而生；多重绿化跃然而生；2.2.利用雕塑小品和叠泉瀑布，利用雕塑小品和叠泉瀑布，营造豪华尊贵的氛围；营造豪华尊贵的氛围；3.3.用木栈道和休闲遮阳伞，用木栈道和休闲遮阳伞，营造舒适、惬意的空间；营造舒适、惬意的空间；4.4.不规则鹅卵石铺成的小道，不规则鹅卵石铺成的小道，边上有石子和草坪形成区边上有石子和草坪形成区隔，往往让客户感觉品质隔，往往让客户感觉品质细节；细节；5.5.少做硬质铺装，尽量采用少做硬质铺装，尽量采用软景，成
19、本低，速度快。软景，成本低，速度快。30惊艳，松滋！惊艳，松滋！广银广银翡翠城翡翠城高调亮相：惊艳，松滋！+100万年薪聘英才+售楼小姐选拔大赛31松滋客群结构单较为简单，返乡置业作为主力客群，因此，我们必须要抢在今年客户返乡期间进行登记、开盘，才能够不错失先机。最重要的是，松滋客户有限！最重要的是，松滋客户有限！2013年1月10日售楼处、样板房、示范区规划设计方案完成2012年2月10日售楼处、样板房、示范区装修开始，同时开始报广，短信等，线上线下大幅度推广。2013年2月2日营销中心和入口广场完成，开始待客2013年2月14日售楼小姐选拔赛、公开认筹2013年4月4日精装样板间、工法示范
20、区及园林示范区正式对外开放，整体展示区形象完成。2013年5月1日启动第一次盛大开盘活动32项目核心成员项目核心成员陈刚陈刚策划总监策划总监 n1010年房地产从业经验年房地产从业经验 操作项目操作项目Our teamOur teamn住宅：潜龙花园（深圳）、新世纪豪园（东莞）、水印长堤（东莞）、理想0769（东莞）、御花苑（东莞）、城市春天（清远佛冈）、华鸿水云轩（中山）、东馆（东莞）、万科运河东1号、万科金域华府、万科松山湖1号、恒大城（成都）、恒大绿洲（四川南充）；n商业综合体：全球商业典范-华南MALL(广东东莞)、万科运河东1号商业街，主要负责项目规划调研、区域研究及整体营销推广；n
21、专业市场：虎门国际布料交易中心、中信慧坊、华南MALL美食街等项目的招商和策划工作，世界鞋业（亚洲）总部基地、金马（沈阳）皮革鞋材国际交易市场的前期策划和商业规划。n写字楼：鼎峰卡布斯国际广场（东莞）、中环财富广场（东莞）、汇盛国际（东莞）n城市运营：参与东莞万江区城市运营33项目核心成员项目核心成员李代启李代启高级策划总监高级策划总监 n7 7年房地产从业经验年房地产从业经验 操作项目操作项目Our teamOur teamn2008-2009 武汉 城开天玺花园 项目主策n2009-2010 武汉 万嘉广场商业 策划经理n2009-2010 武汉 巢上城 策划经理n2010-2011 武汉 人信太子湾 策划经理n2010-2011 黄石 人信假日威尼斯 策划经理n2011-2012 武汉 星悦城 策划总监n2011-2012 武汉 嘉嘉美居灯饰城 策划总监34我司将成立项目组为本项目提供全程营销服务，并安排策划阶段性驻场费用采用月费+销售提点的方式，具体如下：收费标准：收费标准：收费标准备注月费6万/月主力策划师每月驻场不少于4天销售提点当月销售额2月结35
