河南安阳紫薇大道项目第一阶段市场研究提案348页XXXX年

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1、1谨呈：安阳市宜居房地产开发有限公司谨呈：安阳市宜居房地产开发有限公司紫薇大道项目紫薇大道项目第一阶段第一阶段市场研究市场研究提案提案北京盛世地产顾问机构北京盛世地产顾问机构20102010年年4 4月月6 6日日2致 谢 首先对宜居公司领导对我公司的信任，表示衷心的感谢！首先对宜居公司领导对我公司的信任，表示衷心的感谢！首先对宜居公司领导对我公司的信任，表示衷心的感谢！首先对宜居公司领导对我公司的信任，表示衷心的感谢！ 在公司各位领导的鼎力支持下，经过近一个月的努力，我们顺利完在公司各位领导的鼎力支持下，经过近一个月的努力，我们顺利完在公司各位领导的鼎力支持下，经过近一个月的努力，我们顺利完

2、在公司各位领导的鼎力支持下，经过近一个月的努力，我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对安阳房地产市场调查的情成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对安阳房地产市场调查的情成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对安阳房地产市场调查的情成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对安阳房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正！况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正！况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正！况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正！ 在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的谢意！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的谢意！在此

3、，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的谢意！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的谢意！34 46 6竞争市场分析竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5需求市场分析需求市场分析3 32 21 1中国房地产发展态势中国房地产发展态势安阳市城市背景及宏观分析安阳市城市背景及宏观分析项目整体定位项目整体定位目录目录44 46 6安阳市竞争市场分析安阳市竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5安阳市需求市场分析安阳市需求市场分析3 32 21 1中国房地产发展态势中国房地产发展态势安阳城市背景及宏观经济分析安阳城市背景及宏观经济分析项目整体定位项目整体定位我国房地产宏观环境我国房地产

4、宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望目录目录5我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望政策环境政策环境经济环境经济环境社会环境社会环境技术环境技术环境中国房地产发展态势中国房地产发展态势6在经济的运行过程中，国家常通过对土地

5、政策、金融政策和税收税费政策在经济的运行过程中，国家常通过对土地政策、金融政策和税收税费政策的调整，来促进经济的健康发展，保证社会的安定和谐。的调整，来促进经济的健康发展，保证社会的安定和谐。宏观环境宏观环境政策环境政策环境7我国主要土地政策我国主要土地政策国家对土地供应总量的限制越来越严格，未来房地产业获得大面积优质土国家对土地供应总量的限制越来越严格，未来房地产业获得大面积优质土地的难度将非常大。地的难度将非常大。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住宅建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须大道开发建设总面积的70%以上。2008年10月23日，全

6、国土地利用总体规划纲要出台，提出：我国土地利用规划遵循的原则是严格保护耕地、坚守18亿亩耕地“红线”、节约集约用地等原则，规划期内全国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。2009年4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整领域违规变更规划、调整容积率问题专项容积率问题专项工作电视电话会议在京召开，会议明确加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查、严肃查处违法违规违纪按键等专项治理内容 宏观环境宏观环境政策环境政策环境8我国主要土地政策我国主要土地政策09年9月26日，国务院发布关于集约用地的通知，针对开

7、发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的、依法无偿收回的坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；另外，国土资源部还对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。11月10日，国土资源部土地利用管理司发布限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）的通知，规定商品住宅用地的宗地出让面积：小城市（镇）不得超过105亩，中等城市不得超过210亩，大城市不得超过300亩。12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部委公布关于进一步加强土

8、地出让收支管理的通知，将开发商拿地首付款比例提高到总价款的50%，且分期缴纳全部土地出让价款的期限最高不得超过一年，对特殊项目经当地人民政府批准后，可适当延长分期缴纳期限，但最高不得超过两年。09年土地政策的实施，对于开发商囤积土地、争当年土地政策的实施，对于开发商囤积土地、争当“地王地王”、地方政府过、地方政府过度依赖度依赖“土地财政土地财政”等，将是非常有效的遏制。等，将是非常有效的遏制。宏观环境宏观环境政策环境政策环境9三年来国家对准备金率、存款利率和贷款利率进行了多次调整，可见国家三年来国家对准备金率、存款利率和贷款利率进行了多次调整，可见国家对房地产市场的调整力度之大。对房地产市场的

9、调整力度之大。从从20072007年年1 1月至月至20102010年年1 1月月1818日止，中国人民银行日止，中国人民银行2121次调整存款准备金率，次调整存款准备金率，1010次调整了存款基准利率和贷次调整了存款基准利率和贷款基准利率，款基准利率，8 8次调整了个人住房公积金贷款利率。次调整了个人住房公积金贷款利率。宏观环境宏观环境政策环境政策环境金金融融政政策策102007年年2010年金融政策对房地产行业的影响年金融政策对房地产行业的影响2008年6月之前，国家一直实行的是紧缩的金融政策，其目的是为了调整房地产市场的投资过热现象；从08年年中至09年第三季度，由于金融危机的影响，房地

10、产市场观望气氛浓厚，房屋成交量出现大幅萎缩。从08年第三季度开始，房价亦开始下跌，开发企业资金来源全面趋紧，房地产公司整体面临一定的资金压力。为此，国家采取了宽松的金融政策，降低准备金、存款利率和贷款利率，其目的是为了刺激消费，扶持房地产行业；从2009年第四季度开始，房地产行业回暖，一线城市甚至是创出了房价的历史新高。为此，2010年月18日，国家出台了上调准备金政策，对于收紧信贷政策，抑制房地产泡沫亮出了红灯。宏观环境宏观环境政策环境政策环境资金对房地产行业的发展至关重要，国家通过金融政策的调整既可资金对房地产行业的发展至关重要，国家通过金融政策的调整既可以以“救市救市”也可以抑制甚至遏制

11、房地产市场。也可以抑制甚至遏制房地产市场。金金融融政政策策11近年来我国税收政策主要近年来我国税收政策主要是以是以减税和免税减税和免税为主的优为主的优惠政策。惠政策。税收优惠政策多为税收优惠政策多为临时性、临时性、短期性短期性的政策的政策,针对性较针对性较强强税收税费政策宏观环境宏观环境政策环境政策环境税税收收政政策策12我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望政策环境政策环境经济环境经济环境社会环境社会环境技术环境技术环境中国房地产发展态势中国房地产发展态势13全国宏观经济

12、的持续增长为房地产行业和相关行业提供了更好的发展空间。全国宏观经济的持续增长为房地产行业和相关行业提供了更好的发展空间。国民经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础，为房地产和相关国民经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础，为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。宏观环境宏观环境经济环境经济环境14房地产对第三产业贡献率整体呈上升趋势，在第三产业中的地位日益凸显。房

13、地产对第三产业贡献率整体呈上升趋势，在第三产业中的地位日益凸显。房地产行业自房地产行业自20002000年起对第三产业的贡献率呈上升趋势，年起对第三产业的贡献率呈上升趋势，20082008年受金融危机的影响，房地产市场低年受金融危机的影响，房地产市场低迷，比例下降了迷，比例下降了1.3%1.3%。宏观环境宏观环境经济环境经济环境15随着国民经济的发展，生活水平越来越高，恩格尔系数（食品占总消费的随着国民经济的发展，生活水平越来越高，恩格尔系数（食品占总消费的比重）的不断降低，住房等消费则必然上升。比重）的不断降低，住房等消费则必然上升。2001200820012008年，我国城镇居民的恩格尔系

14、数整体是下降趋势，基本控制在了年，我国城镇居民的恩格尔系数整体是下降趋势，基本控制在了30%-40%30%-40%的富裕阶段。的富裕阶段。0909年年为为37.11%37.11%，主要是因为经济危机影响社会消费的结果。，主要是因为经济危机影响社会消费的结果。宏观环境宏观环境经济环境经济环境16我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望政策环境政策环境经济环境经济环境社会环境社会环境技术环境技术环境中国房地产发展态势中国房地产发展态势17人们需求层次的升级要求房地产功能不断完善人

15、们需求层次的升级要求房地产功能不断完善宏观环境宏观环境社会环境社会环境18人们消费习惯的变化促使房地产不断向更高层次发展，满足遮风避雨休憩的需要只是人们消费习惯的变化促使房地产不断向更高层次发展，满足遮风避雨休憩的需要只是最低层次，成为人们心灵的栖息地、精神的乐园才是发展的方向。最低层次，成为人们心灵的栖息地、精神的乐园才是发展的方向。宏观环境宏观环境社会环境社会环境19我国社会消费品零售总额年年攀高，房地产作为一种特殊的消费品，发展我国社会消费品零售总额年年攀高，房地产作为一种特殊的消费品，发展潜力巨大。潜力巨大。我国我国20092009年实现社会消费品零售额年实现社会消费品零售额12.53

16、12.53万亿元，同比增长万亿元，同比增长15.5%15.5%，扣除价格因素实，扣除价格因素实际增长际增长16.9%16.9%，增幅比上年提高，增幅比上年提高2.12.1个百分点，创个百分点，创19861986年以来最高实际增速。年以来最高实际增速。宏观环境宏观环境社会环境社会环境20我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望政策环境政策环境经济环境经济环境社会环境社会环境技术环境技术环境中国房地产发展态势中国房地产发展态势21构造住宅系统构造住宅系统宏观环境宏观环境技术环境技

17、术环境22小结小结房地产行业总是在一定的宏观环境生存发展的，国家的政策环境、经济环境以及社房地产行业总是在一定的宏观环境生存发展的，国家的政策环境、经济环境以及社会环境的变化都会直接或间接地影响到房地产的发展。近几年来房地产作为国民经济会环境的变化都会直接或间接地影响到房地产的发展。近几年来房地产作为国民经济的支柱行业，在经济快速发展以及宽松金融政策的大环境下取得了长足的发展。的支柱行业，在经济快速发展以及宽松金融政策的大环境下取得了长足的发展。由于土地的稀缺性，国家总的土地政策是日趋严格，保护土地、集约用地、严惩违由于土地的稀缺性，国家总的土地政策是日趋严格，保护土地、集约用地、严惩违法用地

18、的原则将会深入贯彻，这无疑会对房地产的发展是一种限制。但发展是硬道理，法用地的原则将会深入贯彻，这无疑会对房地产的发展是一种限制。但发展是硬道理，在宽松的政策环境中、经济发展的环境下，房地产的发展依然有着相当潜力。在宽松的政策环境中、经济发展的环境下，房地产的发展依然有着相当潜力。随着生活水平的提高，科学技术的进步，消费者对房地产的需要有了更高的要求，随着生活水平的提高，科学技术的进步，消费者对房地产的需要有了更高的要求，未来房地产的发展必须以满足广大消费者不同层次的要求为出发点。未来房地产的发展必须以满足广大消费者不同层次的要求为出发点。23我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体

19、发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望房地产行业分析房地产行业分析房地产行业发展趋势房地产行业发展趋势中国房地产发展态势中国房地产发展态势24房地产总体特性：房地产总体特性：周期性、周期性、关联性、关联性、地域性、地域性、政策性政策性行业发展行业发展分析分析25我国房地产经历我国房地产经历起步期起步期（1987-1991），），过热期过热期（1991-1993），到），到1997-1999年的年的复苏期复苏期后，至今经过了十多年的调整，逐步走向成熟。后，至今经过了十多年的调整，逐步走向成熟。行业发展行业发展分析分析26从增

20、长趋势分析房地产业有较好的发展势头，市场对房地产的需求仍处于从增长趋势分析房地产业有较好的发展势头，市场对房地产的需求仍处于一个上升通道。一个上升通道。行业发展行业发展分析分析27我国房地产数量多，但普遍规模小、竞争能力差，行业整合是必然趋势。我国房地产数量多，但普遍规模小、竞争能力差，行业整合是必然趋势。截至截至2008年全国的房地产年全国的房地产公司有公司有87562多家，平均多家，平均每个公司的资产为每个公司的资产为3147.7万元，平均开发量为万元，平均开发量为3278平方米，经营规模小、成平方米，经营规模小、成本高、效益差、无充足的本高、效益差、无充足的资本支持。资本支持。目前房地产

21、行业的集中度目前房地产行业的集中度并不高，行业未来发展将并不高，行业未来发展将会有一个大规模会有一个大规模行业整合行业整合和淘汰和淘汰的过程的过程行业发展行业发展分析分析28房地产行业虽然属于高利润行业，但是，风险也相对其他行业要大，投资房地产行业虽然属于高利润行业，但是，风险也相对其他行业要大，投资者需要理性投资，对经营者而言，则提出了更高的要求。者需要理性投资，对经营者而言，则提出了更高的要求。房地产业的资产房地产业的资产负债率较高：自负债率较高：自2002年至年至2008年年我国房地产的资我国房地产的资产负债率一直高产负债率一直高居徘徊在居徘徊在72%到到76%之间。之间。行业发展行业发

22、展分析分析29房地产开发投资额逐年上升对我国固定资产的快速增张起到了拉动房地产开发投资额逐年上升对我国固定资产的快速增张起到了拉动作用。作用。行业发展行业发展分析分析2000年后，我国固定资年后，我国固定资产呈快速增长，其中房产呈快速增长，其中房地产投资起到了拉动的地产投资起到了拉动的作用，房地产开发投资作用，房地产开发投资占总投资的比重迅速上占总投资的比重迅速上升，升，2008年达到年达到20.44%30从图中可以看出，商品房需求旺盛，商品房供不应求矛盾比较剧烈，供需的不平衡，导致从图中可以看出，商品房需求旺盛，商品房供不应求矛盾比较剧烈，供需的不平衡，导致房屋价格上涨；销售面积及销售额均快

23、速增长，销售额增幅明显高于销售面积增幅，说明房屋价格上涨；销售面积及销售额均快速增长，销售额增幅明显高于销售面积增幅，说明期房的销售比现房的销售要快。期房的销售比现房的销售要快。行业发展行业发展分析分析商品房供需关系的不平衡，是导致房屋价格上涨的原因之一。商品房供需关系的不平衡，是导致房屋价格上涨的原因之一。31 年土地开发面积和购置面积均呈整体上升趋势，但近几年土地开发面积和土地购置面积都是呈现负年土地开发面积和购置面积均呈整体上升趋势，但近几年土地开发面积和土地购置面积都是呈现负增长的态势，尤其是增长的态势，尤其是09年土地购置面积下降了年土地购置面积下降了18.9%，而土地开发面积下降了

24、，而土地开发面积下降了19.9%。行业发展行业发展分析分析09年土地购置面积和土地开发面积均呈下降趋势，预示年土地购置面积和土地开发面积均呈下降趋势，预示2010年的商品房年的商品房供应量会减少，未来房价看涨。供应量会减少，未来房价看涨。32房地产开发企业当年新开工房屋面积平稳上涨，可看出目前房地产市场仍房地产开发企业当年新开工房屋面积平稳上涨，可看出目前房地产市场仍然是供不应求。然是供不应求。上图反映了新开工房屋面积情况，平均每年增长上图反映了新开工房屋面积情况，平均每年增长19.2%。2009年的增速为年的增速为12.5%，低于平均水平，未来房价上涨的可能行很大。低于平均水平，未来房价上涨

25、的可能行很大。行业发展行业发展分析分析33房地产行业正从发展走向成熟房地产行业正从发展走向成熟行业发展行业发展分析分析34专业化是房地产发展的主要趋势专业化是房地产发展的主要趋势行业发展行业发展趋势趋势35房地产业跨地区发展已经成为现实房地产业跨地区发展已经成为现实行业发展行业发展趋势趋势36品牌品牌/ /资信成为判断房地产企业成功的标准资信成为判断房地产企业成功的标准行业发展行业发展趋势趋势37小结小结目前房地产行业的技术含量、规模化、集中程度并不高，行业未来发展将会有一个大规目前房地产行业的技术含量、规模化、集中程度并不高，行业未来发展将会有一个大规模行业整合和淘汰的过程。模行业整合和淘汰

26、的过程。国家的土地政策越来越趋于严格，这将增加房地产获得大面积土地的难度，房地产开发国家的土地政策越来越趋于严格，这将增加房地产获得大面积土地的难度，房地产开发企业的竞争将逐步集中在土地竞购上。全面规范土地增值税、所得税的征收方式，物业税企业的竞争将逐步集中在土地竞购上。全面规范土地增值税、所得税的征收方式，物业税空转试行，对开发企业的现金流及购房者的需求将产生影响。空转试行，对开发企业的现金流及购房者的需求将产生影响。房地产行业竞争愈加激烈，行业将面临重新洗牌，没有实力的地方开发商将被市场淘汰。房地产行业竞争愈加激烈，行业将面临重新洗牌，没有实力的地方开发商将被市场淘汰。提高企业的核心竞争力

27、成为当前企业的关键。房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服提高企业的核心竞争力成为当前企业的关键。房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。务决胜，房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。38我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望房地产政策盘点房地产政策盘点房地产业绩概况房地产业绩概况中国房地产发展态势中国房地产发展态势39我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展

28、趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望房地产政策盘点房地产政策盘点房地产业绩概况房地产业绩概况中国房地产发展态势中国房地产发展态势40土地政策土地政策一如既往地严格保护土地，如加强用地容积率的监管、抑制建设一如既往地严格保护土地，如加强用地容积率的监管、抑制建设用地等，但对于优先发展产业且用地集约的工业项目，则降低了门槛用地等，但对于优先发展产业且用地集约的工业项目，则降低了门槛 。09年房地产年房地产政策盘点政策盘点发布时间政策名称主要内容1月6日关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理的过程中，必须

29、严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。3月10日单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法就单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗，对各地政府进行评价考核。考核采用量化方法，考核结果分别作为分解下达年度土地利用计划指标和主管部门对省级政府领导干部进行综合考核评价的依据。5月1日新增建设用地土地有偿使用费征收等别新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和

30、征收标准缴纳。5月13日关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行。5月15日关于切实落实保障性安居工程用地的通知通知强调，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。对没有按约定开工建设和竣工的，要依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发。对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招标拍卖挂牌活动购置新的土地。8月11日关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知对取得土地后满2年

31、未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。12月17日进一步加强土地出让收支管理的通知开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。4109年房地产年房地产政策盘点政策盘点根据房地产市场的发展态势，根据房地产市场的发展态势，09年货币政策走了一条先松后紧之路，其中对二套房年货币政策走了一条先松后紧之路，其中对二套房首付款比例的监管就是货币政策转紧的表现。首付

32、款比例的监管就是货币政策转紧的表现。4209年房地产年房地产政策盘点政策盘点09年主要财政政策中深化房地产税制改革和开征物业税是在房价飙升的形势下提出的，年主要财政政策中深化房地产税制改革和开征物业税是在房价飙升的形势下提出的，其目的便是遏制房价的上升，抑制投资性购房和大套型住房的消费。其目的便是遏制房价的上升，抑制投资性购房和大套型住房的消费。4309年房地产年房地产政策盘点政策盘点09年金融信贷政策：适度宽松的货币政策下，金融对经济的大力支持为年金融信贷政策：适度宽松的货币政策下，金融对经济的大力支持为09年房地产年房地产回暖提供了重要宏观背景。回暖提供了重要宏观背景。442009年税收政

33、策年税收政策:09年在金融危机的影响下我国税收任务全面吃紧，而被外界称为年在金融危机的影响下我国税收任务全面吃紧，而被外界称为“收入巨子、纳税矮子收入巨子、纳税矮子”的房地产行业自然成为税务稽查的重点。的房地产行业自然成为税务稽查的重点。09年房地产年房地产政策盘点政策盘点4520092009年二套房政策：收紧二套房贷，要求首付最低年二套房政策：收紧二套房贷，要求首付最低4 4成，基准利率上浮成，基准利率上浮10%10%。09年房地产年房地产政策盘点政策盘点46日期颁布单位主要内容12月57日中央经济工作会议继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改

34、善性购房需求，同时加强廉租住房等保障性住房建设。12月9日国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日财政部、国土部等五部委“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。12月22日财政部、国税总局对普通和费普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住

35、宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月28日国务院第一件事情就是要加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。第二，要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但与此同时，要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。第三，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。09年房地产年房地产政策盘点政策盘点面对面对09年第四季度一路飙升的房价，国家一连出台了多项政策措施

36、以控制年第四季度一路飙升的房价，国家一连出台了多项政策措施以控制房价，促进房地产市场的健康发展。房价，促进房地产市场的健康发展。47我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望房地产政策盘点房地产政策盘点房地产业绩概况房地产业绩概况中国房地产发展态势中国房地产发展态势4809年房地产年房地产业绩概况业绩概况 2009年，全国完成房地产开发投资年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住。其中，商品住宅完成投资宅完成投资25619亿元

37、，增长亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为，占房地产开发投资的比重为70.7%。49全国商品房市场活跃，相比全国商品房市场活跃，相比0808年量价方面有较大幅度的提升。年量价方面有较大幅度的提升。全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%2009年新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其

38、中商品住宅价格上涨25%。无论量价涨幅都为15年来最大，2004年全国新建商品房成交均价涨幅近18%，2007年为15%左右，2005年为14%左右，其余年份都不超过10%。09年房地产年房地产业绩概况业绩概况502009销售过百亿房地产企业销售过百亿房地产企业09年房地产年房地产业绩概况业绩概况2009年中国房地产市场强势回暖，房地产企业销售业绩普创新高。年中国房地产市场强势回暖，房地产企业销售业绩普创新高。万科早在万科早在20092009年中，销售额即已突破年中，销售额即已突破300300亿，到了年末，更是凭借全年累计亿，到了年末，更是凭借全年累计634.2634.2亿的销售亿的销售额、额

39、、663.6663.6万平方米的销售面积，再次问鼎销售业绩总冠军。销售额紧随其后的是绿城、万平方米的销售面积，再次问鼎销售业绩总冠军。销售额紧随其后的是绿城、保利、绿地和中海，争先恐后晋级保利、绿地和中海，争先恐后晋级400400亿行列。亿行列。 5109年房地产年房地产业绩概况业绩概况中国指数研究院截至中国指数研究院截至20102010年年1 1月月7 7日的监测数据及最新一年企业快报数据显示，日的监测数据及最新一年企业快报数据显示，2727家企业家企业20092009年的销额均突破百亿，较年的销额均突破百亿，较20072007年的年的1111家、家、20082008年的年的1313家，百亿

40、房企数量出现显著增长，为家，百亿房企数量出现显著增长，为20092009年房地产市场的火热再添有力注解。年房地产市场的火热再添有力注解。5209年房地产年房地产业绩概况业绩概况70个大中城市房屋销售价格上涨个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨，其中新建住宅价格上涨1.3%，二，二手住宅价格上涨手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降；房屋租赁价格下降0.6%。 5309年房地产年房地产业绩概况业绩概况国房景气指数的国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃09年年3月，国房景气月，国房景气指数下降至十年历史指数下降至十年历史冰点冰点

41、94.74，房地产行，房地产行业活跃度处历史低潮。业活跃度处历史低潮。上半年超预期的销售上半年超预期的销售拉动国房景气指数上拉动国房景气指数上扬，最终形成扬，最终形成V型反型反弹。弹。8月景气指数突破月景气指数突破100，转入景气区，转入景气区间；间；12月到达月到达103.66.5409年房地产市场回暖分析年房地产市场回暖分析（一）宽松的货币政策是直接原因09年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。（二）通胀预期是间接诱因基于对世界各国向市场注入大量流

42、动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为高收入者资产保值增值的首选。（三）消费结构升级是重要基础国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。09年人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的

43、主力军。09年房地产年房地产业绩概况业绩概况55开发企业在开发企业在20092009年得到银行大量资金支持：年得到银行大量资金支持：20092009年年1-101-10月，房地产开发企业获得国内贷款月，房地产开发企业获得国内贷款91199119亿元，同比增长亿元，同比增长53.0%53.0%，是，是20002000年来的最高增速，总量已超过年来的最高增速，总量已超过20072007和和20082008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-101-10月房地月房地产开发企业资金来源达产开发企业资金来源达4.44.4万亿元，同比增长万亿元，同比增长

44、43.4%43.4%，资金实力显著提高。，资金实力显著提高。09年房地产年房地产业绩分析业绩分析房地产市场逆势上扬房地产市场逆势上扬,宽松的货币政策是直接原因：银行信贷大幅增加，降低首付款比宽松的货币政策是直接原因：银行信贷大幅增加，降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激刺激了住房消费。例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激刺激了住房消费。562009年房地产开发贷款累计新增年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的元，这

45、两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。09年房地产年房地产业绩概况业绩概况20092009年房地产开发贷款累计新增年房地产开发贷款累计新增57645764亿元，个人消费性住房贷款累计新增亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.41.4万亿元，这两项贷款占比超过全年万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的金融机构本外币新增贷款的21%21%。20092009年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业、稍逊于基础设施行业的年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业、稍逊于基础设施行业的新增贷款规模。新增贷款规模。5709年房地产年房地产业绩概况业绩概况适度宽松的货币政策

46、为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面。的局面。5820092009年年1-111-11月，我国个人消费贷款余额（其中约月，我国个人消费贷款余额（其中约75%75%是房贷）增长是房贷）增长1.61.6万亿元，是万亿元，是20072007年和年和20082008年的年的2 2倍和倍和3.63.6倍（分别倍（分别为为84008400亿元和亿元和45004500亿元）。其中亿元）。其中1111月个人贷款增加月个人贷款增加23772377亿元，较上月增长亿元，较上月增长50%50%，是，是0909年以来的最高水平，而同期公司

47、年以来的最高水平，而同期公司贷款下降贷款下降40%40%，表明商业银行在个人贷款方面仍较为，表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进激进”。09年房地产年房地产业绩概况业绩概况商业银行在个人贷款方面较为商业银行在个人贷款方面较为“激进激进”的表现在一定程度上刺激了人们的表现在一定程度上刺激了人们的购房欲望，也为房价的上涨做出了贡献。的购房欲望，也为房价的上涨做出了贡献。59 09是新世纪以来中国经济最困难的一年，但也是房地产最辉煌的一年。国家统计局是新世纪以来中国经济最困难的一年，但也是房地产最辉煌的一年。国家统计局的数据信息，的数据信息，09年我国房地产市场发展迅猛。不仅一扫年我国房地产市场发

48、展迅猛。不仅一扫08年的低迷，甚至超过了年的低迷，甚至超过了07年的发水平。年的发水平。 09年房地产市场的迅速发展，应该感谢年房地产市场的迅速发展，应该感谢08年的国际金融危机，正是这场金融危机，年的国际金融危机，正是这场金融危机，迫使一向依赖贸易出口的政府，由高调调整房地产业，转向稳定和扶持房地产市场的迫使一向依赖贸易出口的政府，由高调调整房地产业，转向稳定和扶持房地产市场的发展。也正是这场金融危机，使政府在持续高涨的房地产价格和一系列地王面前视而发展。也正是这场金融危机，使政府在持续高涨的房地产价格和一系列地王面前视而不见。不见。在在09年，我们看到政府对房地产的调控主要是敦促地方政府和

49、开发商，加大开工力度，年，我们看到政府对房地产的调控主要是敦促地方政府和开发商，加大开工力度，以及成效甚微的打击囤地政策。以及成效甚微的打击囤地政策。小结小结60我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望宏观环境分析宏观环境分析未来发展趋势未来发展趋势中国房地产发展态势中国房地产发展态势61日期日期颁颁布布单单位位主要内容主要内容1 1月月1010日日国国务务院院办办公公厅厅增加保障性住房和普通商品住房有效供增加保障性住房和普通商品住房有效供给给；抑制投；抑制投资资投机性投机性

50、购购房需求；加房需求；加强强风险风险防范和市防范和市场场监监管；加快推管；加快推进进保障性安居工程建保障性安居工程建设设；落；落实实地方各地方各级级人民政府人民政府责责任任3 3月月1010日日国土国土资资源部源部开开发发商今后在拿地商今后在拿地时时一律按照底价一律按照底价20%20%缴纳缴纳保保证证金，成交后，必金，成交后，必须须在在1010个工作日内个工作日内签订签订出出让让合同，合同合同，合同签订签订后后1 1个月内必个月内必须缴纳须缴纳出出让让价款价款50%50%的首付款，余款要按合同的首付款，余款要按合同约约定及定及时缴纳时缴纳，最，最迟迟付款付款时间时间不得超不得超过过一年。通知中

51、一年。通知中还还提到，必提到，必须须确保各地保障性住房供确保各地保障性住房供应应，保障性住房、棚，保障性住房、棚户户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设设用地供用地供应总应总量的量的70%70%。3 3月月5 5日日政府工作政府工作报报告告要要坚坚决遏制部分城市房价决遏制部分城市房价过过快上快上涨势头涨势头，满满足民众的基本住房需求。足民众的基本住房需求。继续继续大大规规模模实实施保障性施保障性安居工程；安居工程；继续继续支持居民自住性住房消支持居民自住性住房消费费；抑制投机性；抑制投机性购购房；大力整房；大力整顿顿和和规规范房地范

52、房地产产市市场场秩秩序。序。3 3月月1919日日国国务务院国院国资资委委7878家不以房地家不以房地产为产为主主业业的中央企的中央企业业，要加快，要加快结结构构调调整步伐，整步伐，1515个工作日内制个工作日内制订订有序退出的方有序退出的方案。案。3 3月月2424日日国土部国土部要求各地最要求各地最迟迟于于4 4月月5 5日前将供地日前将供地计计划上划上报报国土部，同国土部，同时时抄送派抄送派驻驻地国家土地督察局，国土部地国家土地督察局，国土部将将汇总汇总数据，于数据，于4 4月月1010日向社会公开各地上日向社会公开各地上报报的供地的供地计计划并上划并上报报国国务务院。院。对对于不能按于

53、不能按时时上上报报和公布住房供地和公布住房供地计计划，或公布的住房用地划，或公布的住房用地计计划不符合要求的地方政府，将被通划不符合要求的地方政府，将被通报报整改。整改整改。整改不力的，或被扣减土地不力的，或被扣减土地计计划指划指标标。2010年房地产年房地产政策分析政策分析从从09年年底到今年年年底到今年1月，中央政府从拯救楼市到抑制房价上涨过快，再到遏制房价月，中央政府从拯救楼市到抑制房价上涨过快，再到遏制房价上涨和投资投机炒房，房地产正经历着上涨和投资投机炒房，房地产正经历着“政策反转政策反转”。622010年1月1日-2010年12月31日将实行新的契税政策，主要内容：1、自2010年

54、1月1日起，对个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；2、对个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、对个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在房市飙高、金融性政策冷风频吹而见效不大的情况下，政府借助税收政策进行调在房市飙高、金融性政策冷风频吹而见效不大的情况下，政府借助税收政策进行调节，这不但对房市将起到调控作用，对贫富两极分化的现象也能起到相应的制衡。节，这不但对房市将起到调控作用，对贫富两极分化的现象也能起到相应的制衡。2010年房地产年房地产政策分析政策分析

55、 在二手房交易税费成本中，营业税占很大一部分，营业税的免征年限由在二手房交易税费成本中，营业税占很大一部分，营业税的免征年限由2 2年变为年变为5 5年，将差额征收改为全额征收，年，将差额征收改为全额征收，会使交易利润直接减少会使交易利润直接减少5%5%以上。出台这一政策的目的在于遏制通过炒房获利的市场投机行为，促进房地产市场以上。出台这一政策的目的在于遏制通过炒房获利的市场投机行为，促进房地产市场的健康长远发展。的健康长远发展。财政部财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知规定：国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知规定：63房地产业早已房地产业早已“千锤百炼千锤百

56、炼”，无需过于忧虑政府政策，无需过于忧虑政府政策2004年房地产业历经了政策的“千锤百炼”。货币政策是关键：房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种“政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现调整。2010年房地产年房地产政策分析政策分析64在货币政策仍宽松的环境下，在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性抑制性”房地产政策的实际效果存在较大房地产政策的实际效果存在较大的的不确定性。不确定性。2010年房地产年房地产政策分析政策分析65宽松货币政策转为从紧最快也要到宽

57、松货币政策转为从紧最快也要到2010年底或年底或2011年初才会对市场产生影响年初才会对市场产生影响 根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格 ，中央政府在，中央政府在20102010年上半年（年上半年（CPICPI低于低于4%4%，GDPGDP增速低于增速低于10%10%），暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策），暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策环境不会发生变化。环境不会发生变化。 2010年房地产年房地产政策分析政策分析662010

58、年房地产年房地产政策分析政策分析历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。而且货币政历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。67我国房地产宏观环境我国房地产宏观环境房地产行业整体发展趋势房地产行业整体发展趋势2009年房地产市场回顾年房地产市场回顾2010年房地产发展展望年房地产发展展望宏观环境分析宏观环境分析未来发展趋势未来发展趋势中国房地产发展态势中国房地产发展态势68房地产开发投资增速将房地产开发投资增速将在在15%左

59、右左右2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，09年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。2010年房地产年房地产发展趋势发展趋势69随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到

60、一定程度的抑制，不排除2010年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。根据“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，通过测算全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果显示，（1）绝大多数城市房价收入比偏高。在35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等

61、一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。全国房价大幅下跌的可能性不大，全国房地产市场风险主要集中在一线城市全国房价大幅下跌的可能性不大，全国房地产市场风险主要集中在一线城市全国房价大幅下跌的可能性不大，全国房地产市场风险主要集中在一线城市全国房价大幅下跌的可能性不大，全国房地产市场风险主要集中在一线城市2010年房地产年房地产发展趋势发展趋势70保障性保障性“政策房政策房”上市数量将增大，但对房地产市场短期影响不上市数量将增大，但对房地产市场短期影响不会很大会很大 所谓政府加快保障性住房建设政策的所谓政府加快保障性住房

62、建设政策的“挤出效应挤出效应” 是站不住脚是站不住脚虽然国家出台加快建设保障性住房措施，但由于保障性住房面对的消费群体是城乡低收入家庭，因收入所限，无论国家是否出台保障性住房建设的措施，他们都没有能力对原有的房地产市场产生实际的消费需求，也就是说，他们没有能力去购买商品住房，进而也不会对房地产市场产生实际影响，他们的住房需求只有政府采取措施予以保障。2010年房地产年房地产发展趋势发展趋势71从中长期分析，房地产市场存在着从中长期分析，房地产市场存在着结构性机遇结构性机遇当前中国的出口困难重重,扩大内需最有效的方法莫过于城镇化。中央经济工作会议明确提出,“推进城乡一体化,放宽中小城市和城镇户籍

63、限制,进一步便利符合条件的农村转移人口逐步在城镇就业和落户”作为推进城镇化的重要任务。同时,会议多次提到转变增长方式和保持平稳较快增长,而转变增长方式的重点是拉动消费,鼓励住房需求释放是推动消费的主要内容之一。因此,会议对城镇化的强调不是流于口号,而是有新的具体措施（如放宽户籍限制等）,这将拉动的不仅是普通消费,更重要的是房地产行业,特别将极大地促进二、三线城市的基建及地产投资。未来的城镇化推进将进一步拉动地产业及其上下游的快速发展,对于业务重点在二、三线城市的地产商而言,无疑将开启更广阔的发展空间。小结小结72从从2007年政府打压过快上涨的房价到年政府打压过快上涨的房价到08年金融危机后市

64、场的持续低迷，再到年金融危机后市场的持续低迷，再到09年第四季度全年第四季度全国房地产市场的抬头。三年内房地产市场出现了波峰国房地产市场的抬头。三年内房地产市场出现了波峰-波谷波谷-波峰的景象。预计随着金融危机波峰的景象。预计随着金融危机影响的逐渐减弱，影响的逐渐减弱，未来房地产市场会逐渐趋于理性发展未来房地产市场会逐渐趋于理性发展，开发公司成熟度会日益加强，真正，开发公司成熟度会日益加强，真正做到按照消费者的需求来调节市场。做到按照消费者的需求来调节市场。2010年房地产业将处于年房地产业将处于调整阶段，房价会稳定上涨调整阶段，房价会稳定上涨，房地产投资将因国家调控政策的出台而，房地产投资将

65、因国家调控政策的出台而受到控制，逐渐挤出房地产泡沫。受到控制，逐渐挤出房地产泡沫。总结总结734 46 6竞争市场分析竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5需求市场分析需求市场分析3 32 21 1中国房地产发展态势中国房地产发展态势城市背景及宏观经济分析城市背景及宏观经济分析项目整体定位项目整体定位目录目录74城市区位城市区位安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边1

66、80公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。安阳位于河南省的最北部，东经11337至11458、北纬3512和3622之间，西部为山区，东部为平原；地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。地区中心城市，便利的交通环境，是保证安阳经济高速发展的基础条件，而经济的地区中心城市，便利的交通环境，是保证安阳经济高速发展的基础条件，而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速发展。增长又能刺激房地产需求市场的快速发展。75司母戊大方鼎司母戊大方鼎 浓厚的中原文化浓厚的中原文化安阳是中国七大古都之一，是甲骨文的故乡，安阳殷墟

67、被列为世界安阳是中国七大古都之一，是甲骨文的故乡，安阳殷墟被列为世界 文化遗产。文化遗产。迄今为止出土的最大最重的青铜器司母戊鼎是商后期(约公元前十四世纪至公元前十一世纪)铸品,原器1939年3月出土于河南安阳侯家庄武官村。此鼎形制雄伟，重达 832.84公斤，高133厘米、口长110厘米、口宽79厘米，现藏中国历史博物馆。出土的甲骨文出土的甲骨文 殷墟宫殿宗庙遗址殷墟宫殿宗庙遗址 安阳殷墟那里是古代文明的发源地，甲骨文时期古代人类的聚居点 。从世纪年代至今，这里相继发现了座大墓 ，被国际专家、学者誉为世界“第二个古埃及”。 城市文化城市文化76安阳市的GDP持续上涨，同比增长速度保持在两位数

68、以上。良好的经济状况为房地产行业创造了快速发展的环境。2009年全市城镇投资走势图年全市城镇投资走势图2009年，全市累计完成城镇固定资产投资622.6亿元，比上年增长31.5%，超过全省城镇固定资产投资增速0.2个百分点。总量位居全省第7位，增速位居全省第9位。城市经济城市经济安阳市安阳市GDP持续上涨，固定资产投资增长速度迅猛，城市建设力度大，持续上涨，固定资产投资增长速度迅猛，城市建设力度大，城市建设对房地产行业有很大的拉动作用。城市建设对房地产行业有很大的拉动作用。77第二产业为安阳市的主导产业，约占总产值的第二产业为安阳市的主导产业，约占总产值的59%，城市产业重工化特征，城市产业重

69、工化特征明显，第三产业稳步发展。明显，第三产业稳步发展。第二产业的比例达到了第二产业的比例达到了53.8%，说明安阳是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是本项目客户，说明安阳是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是本项目客户的重要组成部分的重要组成部分.城市经济城市经济78安阳城镇居民的收入水平较高，增速较快，收入的增加而产生的大量需求将有待于安阳城镇居民的收入水平较高，增速较快，收入的增加而产生的大量需求将有待于进一步释放。进一步释放。据安阳市600户城镇住户抽样调查资料显示，2009年城镇居民人均可支配收入达到14809元，比上年的13637元增1172元，增长8.6%。安阳市八大类

70、消费支出呈“七升一降”的格局。食品、衣着、家庭设备用品及服务、居住、医疗保健、教育文化娱乐和杂项商品增长，交通和通信支出有所下降。2009年安阳市城镇居民人均消费支出居民收入居民收入792008年安阳市城镇居民人均收入构成图安阳市国民经济呈现持续、快速、健康发展态势，虽安阳市国民经济呈现持续、快速、健康发展态势，虽然工资性收入仍然是居民的主要收入来源，但城市居然工资性收入仍然是居民的主要收入来源，但城市居民的增收渠道日益拓宽，收入来源也向着多元化方向民的增收渠道日益拓宽，收入来源也向着多元化方向发展，打破了工资性收入几乎是城市居民家庭全部收发展，打破了工资性收入几乎是城市居民家庭全部收入的单一

71、收入格局。入的单一收入格局。 工资收入稳步增长，增收渠道日益宽广，为房地产市场的投资提供了比较工资收入稳步增长，增收渠道日益宽广，为房地产市场的投资提供了比较充足的资金。充足的资金。居民收入居民收入80城市扩张意图根据安阳市城市总体规划（根据安阳市城市总体规划（20072020）：）：到到2020年市区总面积达到年市区总面积达到543.6平方平方公里，城市建设用地为公里，城市建设用地为149.9平方公里，平方公里，中心城区城市人口中心城区城市人口150万人万人 。规划期内城市主要向南向东发展，规划期内城市主要向南向东发展，适当向西延伸。适当向西延伸。 （数据来源：安阳市城市总体规划200720

72、20）城市规划城市规划从政府规划看，政府拉大城市框架，城市迅速扩张的意图明显。从政府规划看，政府拉大城市框架，城市迅速扩张的意图明显。81【城市发展方向】【城市发展方向】市中心市中心铁西工业区铁西工业区向东向东向南向南安东新区安东新区安南经济区安南经济区从政府长远规划来看，城市重点向东、向南发展，以东区发展为核心。从政府长远规划来看，城市重点向东、向南发展，以东区发展为核心。城市规划城市规划82安彩安钢安电安烟东方能源豫北纺织第二产业（工业）豫北制药开发区第三产业（商业、服务）政府机关旅游各个行业的发展将进一步扩大本项目的客群，但由于主要分布区域距离本项目距离相对较远，未来推广时应采取相应的各

73、个行业的发展将进一步扩大本项目的客群，但由于主要分布区域距离本项目距离相对较远，未来推广时应采取相应的针对措施。针对措施。行业分布行业分布本案83结合安阳市住房建设规划文本（结合安阳市住房建设规划文本（20082008年年20122012年），可以看出未来安阳的楼市将异常繁荣：年），可以看出未来安阳的楼市将异常繁荣：会议主旨：会议主旨：一是进一步完善住房保障体系一是进一步完善住房保障体系，加大推进城镇住房保障工作力度；，加大推进城镇住房保障工作力度；二是加强房屋权属登记管理二是加强房屋权属登记管理，进一步活，进一步活跃房地产交易市场；跃房地产交易市场；三是继续开展房地产市场秩序整顿活动三是继续

74、开展房地产市场秩序整顿活动，创造良好的市场环境；，创造良好的市场环境；四是加大物业管理工作力度四是加大物业管理工作力度，努，努力开创物业管理工作新局面；力开创物业管理工作新局面；五是加强房屋租赁管理五是加强房屋租赁管理，培育和规范房屋租赁市场；，培育和规范房屋租赁市场；六是加强县域房地产管理六是加强县域房地产管理，促进全，促进全市房地产经济发展；市房地产经济发展；七是做好信访稳定工作七是做好信访稳定工作，积极预防和化解矛盾，切实维护社会稳定；，积极预防和化解矛盾，切实维护社会稳定；八是加强反腐倡廉八是加强反腐倡廉和政风行和政风行风建设，努力塑造房管良好形象（风建设，努力塑造房管良好形象（200

75、82008年年3 3月月1111日日 ）。）。 宏观供应市场宏观供应市场84（单位：万平方米）（单位：万平方米）住房建设区域规划住房建设区域规划85（单位：万平方米）（单位：万平方米）住房建设年度指引住房建设年度指引86（单位：公顷）（单位：公顷）住房用地年度计划住房用地年度计划87（单位：公顷）（单位：公顷）住宅用地指引住宅用地指引88899091安阳国民经济发展水平和综合经济实力都排在全省前列，城市居民收入较高、消费能力较强，加上旅游经济的拉动，社会消费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋势将继续保持若干年。经济发展是城市发

76、展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是一句空话。近几年来，作为豫北中心城市的安阳，经济一直保持了高速的增长，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。2008年末，安阳市城市居民人均居住支出827.9元，比1985年的22.12元增长36倍，年均增长17.1；人均住房建筑面积达到31平方米，比1985年的9.14平方米增加2.4倍。城市家庭拥有原有私房、房改私房和商品房的占95；86的拥有单元配套住房；以天燃气和液化石油气为主要燃料的达到了84；用空调或暖气取暖的已达29.2。2009年1至9月我市房地产开发继续平稳增长，全市房地产开发完成投资50.01亿元，同比增长39%；增速

77、高于全省平均水平14.9个百分点，总量和增速分别在全省排名第8位和第9位。房屋施工面积738.39万平方米，同比增长33.7%;全市共销售商品房屋153.7万平方米，同比增长11.3%；实现销售额30.5亿元，同比增长5.8%。本章小结本章小结关键词：稳定关键词：稳定 快速快速 健康健康 势头势头 东区东区 远景远景 持续持续 竞争力竞争力 成熟度成熟度 92整体分析整体分析板块及典型楼盘板块及典型楼盘4 46 6竞争市场分析竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5需求市场分析需求市场分析3 32 21 1中国房地产发展态势中国房地产发展态势城市背景及宏观经济分析城市背景及宏观经济分析项目整

78、体定位项目整体定位目录目录93供应市场调查供应市场调查n调研目的调研目的u了解安阳市房地产供应市场的现状和特点，把握安阳房地产市场的发展趋势，为本项目的定位提了解安阳市房地产供应市场的现状和特点，把握安阳房地产市场的发展趋势，为本项目的定位提供参考依据；供参考依据；n 调研方法调研方法u 首先，对安阳市房地产市场进行整体调研，了解房地产项目的分布、档次、数量、规模首先，对安阳市房地产市场进行整体调研，了解房地产项目的分布、档次、数量、规模等总体信息；随后，根据获得的总体信息，结合本项目特性，选择有价值项目或竞争性项目等总体信息；随后，根据获得的总体信息，结合本项目特性，选择有价值项目或竞争性项

79、目进行重点实地调研；进行重点实地调研；n样本框样本框u下表是针对安阳市市场调研项目的分布：下表是针对安阳市市场调研项目的分布：94安阳房地产市场板块划分安阳房地产市场板块划分铁西板块铁西板块洹北板块洹北板块中心区板块中心区板块开发区板块开发区板块东区板块东区板块95安阳经济发展强劲，单位集资房和政府福利房逐渐退出市场，房地产发展和安阳经济发展强劲，单位集资房和政府福利房逐渐退出市场，房地产发展和城市化将同时进入高速发展阶段。城市化将同时进入高速发展阶段。安阳连续几年GDP增幅稳定在10%以上；近年来安阳市总体经济稳步发展，2007GDP达到808亿元；07年末，安阳城市化率达到35.7%；按照

80、国际通行惯例和我们的经验，我们判断安阳的房地产发展安阳的房地产发展和城市化将同时进入和城市化将同时进入高速发展阶段。高速发展阶段。本阶段市场特征外部环境n消费者收入水平显著提高；n区域市场发展不平衡，地段差异不明显；n土地和商品房市场存在不规范操作；n集资房、福利房逐步突出市场，商品房主导市场供应量；n工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激三产业发展供应特征n住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现；n数量与质量并重，产品形式逐渐多样化；n产品附加值提高；竞争条件n大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现；n以市场份额的竞争为主；需求特征n生存、改善需求兼有；n需求

81、急剧增加，客户层面扩大；安阳地产发展阶段安阳地产发展阶段96铁西板块特征：铁西板块特征：位于城市近郊，配套不完善位于城市近郊，配套不完善有强势的传统工业基础有强势的传统工业基础价格洼地价格洼地未来中高档产品供应热门区域未来中高档产品供应热门区域洹水板块特征：洹水板块特征：城市洹河北岸，配套一般城市洹河北岸，配套一般较早开发的别墅区，目前区域价值呈较早开发的别墅区，目前区域价值呈下滑趋势下滑趋势中心板块是区域成熟、土地稀缺、客户认知度高的区域，东区板块依托较好的政策中心板块是区域成熟、土地稀缺、客户认知度高的区域，东区板块依托较好的政策导向，区域价值提升较快，铁西板块客户资源优势明显，目前市场认

82、知较低导向，区域价值提升较快，铁西板块客户资源优势明显，目前市场认知较低东区板块东区板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块铁西板块铁西板块洹北板块洹北板块低端低端中端中端高端高端枫林水郡、水木清华、福源运动城、巴黎春天、西城国际、京林中央公园、华强城、香格里拉、凯龙国际、书香雅居天域国际、魅力之都特征：特征：位于城市近郊位于城市近郊交通、生活配套缺乏，依靠自我配套交通、生活配套缺乏，依靠自我配套区域定位相对混乱，东区板块依托政区域定位相对混乱，东区板块依托政府区域拉动价值提升较快府区域拉动价值提升较快未来中高档住宅的热点供应区域未来中高档住宅的热点供应区域特征：特征：有城市成熟的配套有城市成

83、熟的配套第一居所第一居所价格较高价格较高传统认知区域传统认知区域区域市场价值区域市场价值97各板块客户分析由于板块特征各异，导致其客户群体、置业偏好及置业目的相对应存在差异化，竞争格局竞争格局98由于客户、板块特质及产品差异，项目市场的竞争需要进行层级区分，项由于客户、板块特质及产品差异，项目市场的竞争需要进行层级区分，项目竞争主要来自于板块内部高端项目的竞争，外部板块的竞争也不容忽视目竞争主要来自于板块内部高端项目的竞争，外部板块的竞争也不容忽视竞争标准：未来供应量大资源与城市的距离相似价格接近客户群体东区东区板块板块第一圈层：直接竞争开发区板块开发区板块铁西板块铁西板块中心区板块中心区板块

84、第二圈层：部分竞争洹北板块洹北板块板块内部：核心竞争竞争格局竞争格局99东区板块在近几年中区域价值迅速提升，个体项目的操作促进板块整体发东区板块在近几年中区域价值迅速提升，个体项目的操作促进板块整体发展，市场地位明显提高。展，市场地位明显提高。20092009年的价格板块年的价格板块10001000150015002000200025002500300030003500350040004000洹北板块铁西板块20082008年的板块价格年的板块价格45004500开发区板块中心区板块东区板块1000100015001500200020002500250030003000350035004000

85、4000洹北板块铁西板块45004500开发区板块中心区板块东区板块元元500500500500元元东区板块景观规划等资源优势被逐渐开发，区域配套的完善得到市场的认同。结合住宅供应用地不断增加，逐渐城市房地产市场的热点及领跑区域。区域市场价值区域市场价值100n经过几年的发展，安阳住宅产品形式已从纯多层产品社区过渡到小高层社区，客客户户对对小小高高层层、高高层层产产品品的的接接受受度度逐逐步步提提高高，个别项目甚至出现了少量高层产品。n由于多层成本低于小高层，且普通客户对小高层产品无居住体验，故仍然对多层青睐有加，但城市化进程的加快和土地的稀缺，使客户正逐步接受小高层产品。产品形态及规模产品形

86、态及规模市场供应产品丰富，已从纯多层供应过渡到小高层、高层为主，高层产品市场供应产品丰富，已从纯多层供应过渡到小高层、高层为主，高层产品形态逐渐被市场认同。形态逐渐被市场认同。u各版块主要项目集中在1530万平米面积段，产品形态是小高层和高层为主，高层产品市场竞争程度将进一步增加。多层多层小高层小高层高层高层香香格格里里拉拉凯凯龙龙国国际际华华强强城城都都市市花花园园魅魅力力之之都都上上城城公公馆馆枫枫林林水水郡郡产品形态产品形态5 5天天域域国国际际10101515单位：万平方单位：万平方202025253030353540404545及以上及以上5 5京京林林中中央央公公园园水水木木清清华

87、华书书香香雅雅居居和和园园福福源源运运动动城城巴黎春天华华城城国国际际洹洹上上名名门门10128003200280032002500280025002800350040003500400028003000280030003100470031004700n铁西由于环境污染，均铁西由于环境污染，均价基本处于价基本处于28003200之间；之间；n老城区土地供应量缺乏，老城区土地供应量缺乏，房价较高，基本在房价较高，基本在35004000之间；之间；n安东新区在新行政中心安东新区在新行政中心日趋成熟的利好情况下，日趋成熟的利好情况下，均价在均价在32005000之间；之间；n开发区商品住宅开发体开发

88、区商品住宅开发体量增大，市场供应逐渐增量增大，市场供应逐渐增多，以华强城为首，区域多，以华强城为首，区域均价在均价在28003000之间之间价格由西向东走高价格由西向东走高价格特征价格特征商品房价格按板块呈现由西向东上升趋势。东区板块由于政策导向和环境商品房价格按板块呈现由西向东上升趋势。东区板块由于政策导向和环境建设治理的加强促使居住认知度较高，板块均价较高，发展潜力较大。建设治理的加强促使居住认知度较高，板块均价较高，发展潜力较大。102价格特征价格特征目前市场中主力总价在目前市场中主力总价在4040万左右的楼盘最多；同时主力总价在万左右的楼盘最多；同时主力总价在35-4535-45万以及

89、万以及5050万以上的楼盘也占有一定比例；万以上的楼盘也占有一定比例；2025354550556065u 本项目主力户型总价应该控制在本项目主力户型总价应该控制在5 5万左右，以降低市场风险。万左右，以降低市场风险。中中端市场竞争激烈。端市场竞争激烈。20002500300035004000450050001 12 23 31414151516168 8111110104 46 65 5121213139 97 73040单位：元单位：万项目目标占位项目目标占位市场市场103在在1616个调研项目中，住宅均价在个调研项目中，住宅均价在35003500元元/ /平米平米以上的楼盘有以上的楼盘有4

90、 4个，数量比例占到了个，数量比例占到了25%25%；而整体加权均价为而整体加权均价为 3126.663126.66元元/ /平米平米; ;28002800元元/ /平米平米37003700元元/ /平米的项目价格均价平米的项目价格均价为为31253125元元/ /平米。平米。市场整体价格区间；市场整体价格区间；本项目价格定位可参本项目价格定位可参照照28002800元元37003700元的项元的项目加权平均价格即目加权平均价格即31253125元元/平米平米;价格特征价格特征104智能化和景观等项目配套设施逐渐成为市场购买房源的主要驱动因素，也智能化和景观等项目配套设施逐渐成为市场购买房源的

91、主要驱动因素，也成为项目赢得市场的主要助力。成为项目赢得市场的主要助力。，综合对比综合对比105项项目名称目名称户户型型面面积积区区间间（平方米）（平方米）所占比例所占比例京林京林中央公园中央公园两居100-1205三居130-15070四居160-18015四居以上180以上10枫枫林水郡林水郡两居90-11012%三居130左右80%四居150左右8%目前市场上各在售项目均以三房作为主力户型，其中130-140平米左右的三房两厅户型为各在售项目的主力户型，所占比例都达到了60-70，两居室比例很小，另外有少量的四居室以及四居以上的复式户型。市场主力产品是三室两厅两卫，面积区间为市场主力产品

92、是三室两厅两卫，面积区间为130140130140，市场典型项目该，市场典型项目该类产品的比例基本在类产品的比例基本在60%60%以上。以上。面积区间面积区间106主力户型主力户型市场主力产品是三室两厅两卫，面积区间为市场主力产品是三室两厅两卫，面积区间为120140120140，市场典型项目该，市场典型项目该类产品的比例基本在类产品的比例基本在50%50%以上。以上。根据安阳近几年的推售项目情况，市场供应结构趋同，三居室成为供应的主力。在统计的15个项目中，有11个项目的三居室套数比超过50%，一些项目甚至高达80%。其他三居比例稍小的项目也以四居、复式等更大的户型居多，一居及小两居供应量非

93、常少。102030405060708090100和园书香雅居华强城运动城巴黎春天枫林水郡水木清华都市花园天域国际洹上名门金柏湾上城公馆华城国际凯龙国际京林107整体市场产品素质不高，处于整体市场产品素质不高，处于“粗放型粗放型”设计阶段，户型差异化不明显，设计阶段，户型差异化不明显，产品创新空间大。产品创新空间大。190平米的大户型仅将各功能空间按比例放大， 洹上名门170的大三房，未来设计一个客厅景观阳台，只是简单的功能分区 京林中央公园目前，大部分项目户型没有特色，基本上是在保证南北通透的基础上，户型面积的按比例缩放；许多户型在设计中没有考虑因浪费面积过大造成总价偏高，直接会影响销售速度的

94、后果；户型分析户型分析三室两厅两卫的增加独立入户花园、大阳台，增加产品功能。华强城108建筑风格及外立面表现同质化严重，只有少数项目在建筑形态及外立面上有建筑风格及外立面表现同质化严重，只有少数项目在建筑形态及外立面上有所创新，但品质感不强。所创新，但品质感不强。建筑风格分析建筑风格分析: :u外立面基本以灰色和砖红色两大色系为主；u京林中央公园在建筑风格上为现代主义风格，在安阳市场上引起了广大客户的关注。建筑风格建筑风格京林中央公园京林中央公园香榭丽舍香榭丽舍枫林水郡枫林水郡御峰名苑御峰名苑滨河国际花园滨河国际花园109项目园林景观分析项目园林景观分析多数项目规划无特色，简单的房屋排列，园林

95、规划无特点。购房者逐渐意多数项目规划无特色，简单的房屋排列，园林规划无特点。购房者逐渐意识到品质不只是体现在房子质量上，它与小区园林景观是密不可分的。识到品质不只是体现在房子质量上，它与小区园林景观是密不可分的。洹上名门洹上名门华强城华强城和园和园华强城华强城滨河国际花园滨河国际花园凯龙国际凯龙国际110按收入划分的安阳市购房客户呈典型的金字塔结构。按收入划分的安阳市购房客户呈典型的金字塔结构。高端客户中端客户低端客户权力公务员大企业中高层管理者大中型私企业主周边县镇暴发户大型企业职工小型私企老板泛公务员（银行职员、教师、公务员）三产从业人员社会其他低收入人群 市场目标客户分析市场目标客户分析

96、111天域国际销售代表访谈摘要天域国际销售代表访谈摘要电池厂家属院客户访谈摘要电池厂家属院客户访谈摘要安钢中层领导访谈摘要安钢中层领导访谈摘要我们项目的客户几乎都是安钢的职工，现在住在安钢的住宅小区内，房子都比较小，现在想买个大点的房子住，所以都想要大一点的三居室，130左右的三室最好卖。现在自己没有住房的人很少，只有几组客户，比较年轻，他们买的也都是小面积的两居室。u目前安阳市场主流购房客户为住房升级客户主流购房客户为住房升级客户，他们现在有住房，但居住面积较小，住房品质较差。购房的第一要求购房的第一要求是对面积的要求是对面积的要求，满足基本功能空间需求，增加居住面积的三居室最受欢迎。u由于

97、不愿意承受贷款利息，客户均选择一次性支付较高比例的房款，同样出于对长期持续投入的敏感，客户对物业对物业费支付意愿较弱费支付意愿较弱。我和老伴现在住在电池厂家属院，单位集资房，里面没有暖气，冬天很冷。现在正在考虑卖个商品房，起码有天然气暖气啊。当时觉得经济适用房便宜就买了，现在也攒了点钱，还是想换个条件好点的。我们小区不少人都买商品房了。安钢现在有六个居住区，最早的一区还是50年代的房子，都比较老旧了。两居室70，三居室90平米，而且三居室的量还很少，总体居住面积比较小。现在出去买商品房自然想买个大的，我自己就买了个140平米的三居室。居住改善型客户占据商品住宅市场主流，他们可以承受较高的一次性

98、购房投居住改善型客户占据商品住宅市场主流，他们可以承受较高的一次性购房投入，但对物业费等长期持续投入支付意愿较弱。入，但对物业费等长期持续投入支付意愿较弱。市场目标客户分析市场目标客户分析112客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段,“,“好物管好物管”和和“好品质好品质”是是客户的主要关注点。客户的主要关注点。通过对多类客户的访谈，我们可以看到，大家一致认同购房最重要的是“户型设计怎么样，是不户型设计怎么样，是不是南北通透，客厅是不是够大是南北通透，客厅是不是够大”“有没有小区，物业管理有没有小区，物业管理怎么样怎么样”“楼盘品质好不好，不会楼盘品质好不

99、好，不会比公务员小区房差吧！比公务员小区房差吧！”客户对产品的需求正从最初级客户对产品的需求正从最初级的的“住区化住区化”向向“品质化品质化”转转变。变。住宅购买需求发展模型。发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段需求层次需求层次需求层次需求层次局部到整体”功能化功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活功能指标住区化住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群匀质化等方面的因素品质化品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强特色化特色化定制化定制化产品充分契合个体客户的功能、身份和个性需求产品开始对位客户个性特征和精神需求，趋向多元和特色粗放到精致”标准到自我”生

100、存需求自我实现需求市场目标客户分析市场目标客户分析113小小 结结 随着安阳市经济发展和城市框架的拉大，安阳房地产业即将进入平稳上升期。随着安阳市经济发展和城市框架的拉大，安阳房地产业即将进入平稳上升期。竞争越来越激烈。近两年来的项目从规模到档次都有了质的飞跃，价格也快速上升。由竞争越来越激烈。近两年来的项目从规模到档次都有了质的飞跃，价格也快速上升。由0606年年20002000左右到现在整体的价格突破左右到现在整体的价格突破30003000元。元。各板块供应量特别是东区板块，由各板块供应量特别是东区板块，由0606年只有京林一家到现在仅十年，上百万平方米的供应，年只有京林一家到现在仅十年，

101、上百万平方米的供应，使市场完全活了起来，同时也步入残酷竞争期。使市场完全活了起来，同时也步入残酷竞争期。各公司都处于观望状态，户型、价格迟迟没有面市。相差不多的地段，要想做出来，必须重各公司都处于观望状态，户型、价格迟迟没有面市。相差不多的地段，要想做出来，必须重视开发的每个流程。视开发的每个流程。从细节做起，提高产品品质和营销手段，从同质化竞争中走出来，取得最终胜利。从细节做起，提高产品品质和营销手段，从同质化竞争中走出来，取得最终胜利。114整体分析整体分析板块及典型楼盘板块及典型楼盘4 46 6竞争市场分析竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5需求市场分析需求市场分析3 32 21

102、1中国房地产发展态势中国房地产发展态势城市背景及宏观经济分析城市背景及宏观经济分析项目整体定位项目整体定位目录目录115鑫海嘉园鑫海嘉园榕树湾榕树湾书香园书香园香榭丽舍香榭丽舍家天下家天下华强城华强城御御 峰峰 名名 苑苑京京 林林香格里拉香格里拉华翼煌都华翼煌都华城国际华城国际银鹭金泊湾银鹭金泊湾书香雅居书香雅居上城公馆上城公馆蓝湾假日蓝湾假日滨河国际滨河国际文博苑文博苑龙悦湾龙悦湾枫林水郡枫林水郡都市领都市领 地地盛世龙郡盛世龙郡凯悦华庭凯悦华庭芳林花园芳林花园福源运动城福源运动城阳光嘉园阳光嘉园锦华苑锦华苑瀚林苑瀚林苑水木清华水木清华各版块项目分布各版块项目分布都市花园都市花园魅力之都魅

103、力之都威尼斯印象威尼斯印象和和 园园森林半岛森林半岛天域国际天域国际城际双座城际双座元泰清华园元泰清华园宜家苑宜家苑洹上名门洹上名门巴黎春天巴黎春天碧海云天碧海云天御花园御花园宏大丽园宏大丽园新华苑新华苑锦绣园锦绣园嘉业阳光苑嘉业阳光苑西城国际西城国际文竹苑文竹苑华富新城华富新城德宝名城德宝名城n在售楼盘在售楼盘n潜在竞争楼盘潜在竞争楼盘n尾盘尾盘116开发区板块：开发区板块：元泰清华苑、新华苑、和园、建业森林半岛、华强城桑堤亚纳、奥苑、华豫锦绣园、嘉业阳光苑、睿恒书香雅居、文竹苑、瀚林苑、蓝湾假日二期.中心区板块：中心区板块：桂花苑、天域国际、博地苑、北辰家园、新都城、洹上名门、滨河国际花园

104、、赛格凯悦华庭、书香园、都市花园、碧水名郡、水木清华、宸玉佳园、兴安香榭丽舍、阳光花城、星月湾、魅力之都、家天下、彰德府威尼斯印象、阳光园、榕树湾.u东区板块：东区板块：华翼煌都、凯龙国际、阳光嘉苑、京林、香格里拉、上城公馆、御峰名苑、华城国际、金柏湾、锦华苑、御花园、唐韵美城、上东国际、秀水苑、德宝国际名城、华富国际.u铁西板块铁西板块城际双座、都市领地、芳林花园、宏大丽园、福源运动城、明天家园、西城国际、时代华庭、枫林水郡三期、巴黎春天、龙悦湾、盛世龙郡、碧海云天、.2010年安阳市在售及潜在楼盘共年安阳市在售及潜在楼盘共63个，其中以东区板块项目最为集中分布，个，其中以东区板块项目最为集

105、中分布，共共16个，以京林中央公园为主要代表。个，以京林中央公园为主要代表。安阳市内主要楼盘安阳市内主要楼盘117住宅板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力。住宅板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力。板块名称板块名称主要特征主要特征洹水板块洹水板块安阳旅游、居住综合区，最早出现高尚居住产品的板块，环安阳旅游、居住综合区，最早出现高尚居住产品的板块，环境较好，公共配套较成熟，生活便利程度一般；后续供应较境较好，公共配套较成熟，生活便利程度一般；后续供应较少；少；铁西板块铁西板块安阳工业、居住综合区，受重工业影响环境差，公共配套成安阳工业、居住综合区，受重

106、工业影响环境差，公共配套成熟，生活便利度高；客户面狭窄，基本以安钢员工为主体，熟，生活便利度高；客户面狭窄，基本以安钢员工为主体，后续开发量较大，基本以集资和拆迁项目为主；后续开发量较大，基本以集资和拆迁项目为主；中心板块中心板块安阳老城区，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，安阳老城区，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储量少，基本以旧城改公共配套成熟，生活便利度高，土地储量少，基本以旧城改造为主；造为主；开发区板块开发区板块安阳新兴产业新区，基础设施标准高，目前生活配套缺乏，安阳新兴产业新区，基础设施标准高，目前生活配套缺乏，市民对此区域存在一定的

107、地域抗性，未来供应量大；市民对此区域存在一定的地域抗性，未来供应量大；东区板块东区板块安阳新的行政、文化中心，规划设计科学化，基础设施标准安阳新的行政、文化中心，规划设计科学化，基础设施标准高，市民对该区域的发展前景看好；目前居住人群主要企事高，市民对该区域的发展前景看好；目前居住人群主要企事业单位及较富有的私营业主等；业单位及较富有的私营业主等；p由于地缘的影响，各个板块之间的产品和价格及客户构成相差较远，目前的目前的市场上的板块的划分比较明显；市场上的板块的划分比较明显；p真正高端的板块还没有明确，具有供应和规划及资源优势的开发区和安东板开发区和安东板块将成为安阳高端板块；块将成为安阳高端

108、板块；板块分析板块分析洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块中心板块中心板块东区板块东区板块开发区板块开发区板块118n区域稀缺的生态水景资源近几年逐渐被认可和接受，进而迅速成熟并受到市场的追捧，稀缺生态资源是实现区域高价值的最大资源条件。n 城市边缘的大片土地为区域提供了大量可开发用地，区域内项目数量多、规模大，近年来一直是安阳市的供应热点区域。n 该区域为安阳近年开发的新兴区域，在统一规划下实现了区域的统一、整齐的发展，目前已形成安阳高尚纯粹居住区，土地价值进一步提升，逐步出现“京林中央公园3期”等高层高端项目实现对稀缺自然资源的最大占有。n 区域价格基本在3000元及以上，并有单价4700元/

109、平米以上的项目。n 区域已形成生态高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项目在该价值体系下已达到较高的产品品质，引领安阳市高端住宅。n 区域为安阳市民广泛认知的“生态富人区”，吸纳了全市范围内各类富人，已形成明显的“身份标示”。地理上与城区的便利联系，吸引市场各类客户。购买原因有两类：一作为改善居住第一居所，满足对环境品质的要求，二是客户看重区域物业的高品质。u板块关键词板块关键词u大面积的稀缺生态资源u与城市中心的便利交通u低密度u代表项目代表项目u京林中央公园u香格里拉u上城公馆u凯龙国际安阳新的行政、文化中心，基础设施标准高，人群阶层较高，市民认可度安阳新的行政、文化中心，基础设施

110、标准高，人群阶层较高，市民认可度高，未来发展空间大。高，未来发展空间大。东区板块东区板块价值研判价值研判119u目前市场基础价格约为目前市场基础价格约为30003000元元/ /平米，最高达平米，最高达50005000元元/ /平米，年度上涨约平米，年度上涨约30%30%，价格的价格的涨幅已被市民接受涨幅已被市民接受。但目前价格已接近市场心理上线价格，前期价格涨势过于迅猛，。但目前价格已接近市场心理上线价格，前期价格涨势过于迅猛，加之新政对东区价格的影响较大，加之新政对东区价格的影响较大，未来区域价格的涨势将存在压力未来区域价格的涨势将存在压力。u周边项目的居住部分规模最大为周边项目的居住部分

111、规模最大为340340亩，平均规模约亩，平均规模约3030万平米，占地面积与比本项目万平米，占地面积与比本项目大体相当，大体相当，影响力不容忽视影响力不容忽视。u目前东区在售项目相对其他板块较多，较为集中，项目之间的竞争半径更小，且土目前东区在售项目相对其他板块较多，较为集中，项目之间的竞争半径更小，且土地供应充足，随着项目的不断增多，地供应充足，随着项目的不断增多，未来年中竞争更为激烈未来年中竞争更为激烈。目前市场主流面积区间目前市场主流面积区间120-160120-160平米之间，容积率偏高，并以高层的建筑为主，楼间距平米之间，容积率偏高，并以高层的建筑为主，楼间距大。后期陆续会出现开始出

112、现超高层，大。后期陆续会出现开始出现超高层，同时，高层的体量均比较大同时，高层的体量均比较大，舒适型的，舒适型的大户型、大户型、多层产品仍是目前市场接受的主流多层产品仍是目前市场接受的主流。u早期项目的早期项目的商业配套体量非常少，景观设计简单商业配套体量非常少，景观设计简单，后期进入的项目在商业、景观上，后期进入的项目在商业、景观上都有所改善，但仍存在相当的不足，都有所改善，但仍存在相当的不足，项目的附加值较低项目的附加值较低。区域市场价值区域市场价值随着城市向东发展，东区将会承担更多的区域功能，同时也将为房地产市随着城市向东发展，东区将会承担更多的区域功能，同时也将为房地产市场制造更为稳定

113、及丰富的发展环境。场制造更为稳定及丰富的发展环境。120随着交通、市政配套不断完善，景观资源不断挖掘，东区板块逐渐项目云集，随着交通、市政配套不断完善，景观资源不断挖掘，东区板块逐渐项目云集，区域价值将不断提升。区域价值将不断提升。20082008200920092010201020072007u京林中央花园、香京林中央花园、香格里拉等楼盘相继开格里拉等楼盘相继开盘盘u区域人气逐渐旺盛区域人气逐渐旺盛u华城国际、银鹭金华城国际、银鹭金柏湾、御峰名苑、华柏湾、御峰名苑、华翼煌都等开盘翼煌都等开盘u区域竞争开始明显区域竞争开始明显u凯龙国际、上城公凯龙国际、上城公馆开盘馆开盘u区域竞争白热化区域竞

114、争白热化u定位进一步清晰定位进一步清晰u德宝国际名城、华德宝国际名城、华富新城开盘在即富新城开盘在即u新开项目较多，高新开项目较多，高端别墅云集端别墅云集p区域价值提升，市区域价值提升，市场认知明显提高场认知明显提高资源资源+价格价格投资投资资源价格资源价格投资改善居住投资改善居住资源价格资源价格投资投资+改善居住改善居住+环境环境资源资源+居住前景居住前景区域发展潜力区域发展潜力逐步完善的交通逐步完善的交通景观资源的不断挖掘景观资源的不断挖掘区域交通规划利好区域交通规划利好区域配套进一步完善区域配套进一步完善区域开发商不断增加区域开发商不断增加时间时间关键驱动因素关键驱动因素表现特征表现特征

115、购买特征购买特征区域市场价值区域市场价值1212000100015002500300035004000元万平米1 12 23 34 45 56 67 79 98 85000区域市场价值区域市场价值10152025303540及以上1013为未售楼盘，也是项目未来最主要的竞争项目。东区现售楼盘规模及价格示意图东区现售楼盘规模及价格示意图1010111112121313东区板块随着市场认知度的不断提高，区域在售项目不断增加，未来供应东区板块随着市场认知度的不断提高，区域在售项目不断增加，未来供应竞争项目体量普遍较大，销售周期较长，与本项目形成直接竞争。竞争项目体量普遍较大，销售周期较长，与本项目形

116、成直接竞争。122项目名称项目名称开发商开发商位置位置占地面积占地面积( (亩亩) )建筑面积建筑面积( (万平米万平米) )本项目本项目宜居地产宜居地产朝阳路与紫薇大道朝阳路与紫薇大道200200德宝名城德宝名城国贸中心国贸中心德宝置业德宝置业朝阳路与紫薇大道朝阳路与紫薇大道1771777777华富中心华富中心新华富置业新华富置业中华路与文明大道南中华路与文明大道南300300米米路东路东3403408080建业森林半岛建业森林半岛建业集团建业集团文昌大道与利民路文昌大道与利民路11311316.2616.26唐韵美城唐韵美城安阳投资集团安阳投资集团大唐电厂新家属楼大唐电厂新家属楼148.2

117、9148.29上东国际上东国际河南城建集团河南城建集团汪家店改造项目汪家店改造项目700700亩亩6060万万东区潜在竞争楼盘东区潜在竞争楼盘东区在未来的东区在未来的1-21-2年中将有大批量的商品房上市，体量较大，竞争将异常年中将有大批量的商品房上市，体量较大，竞争将异常激烈。激烈。u注：上东国际注：上东国际0808年为汪家店城中村改造项目，由于各种原因项目为启动成功，先开发商为河南城建集团，预计在未来年为汪家店城中村改造项目，由于各种原因项目为启动成功，先开发商为河南城建集团，预计在未来2323年内项年内项目会启动，成为本项目的主要竞争项目之一。目会启动，成为本项目的主要竞争项目之一。12

118、3东区主要在售项目小结东区主要在售项目小结小结一小结一东区市场以高密度、三居室户型面积的舒适产品为主流产品。东区市场以高密度、三居室户型面积的舒适产品为主流产品。小结二小结二0909年全年价格涨势猛烈，已接近购房者的心理承受底线，对后期价格增年全年价格涨势猛烈，已接近购房者的心理承受底线，对后期价格增长产生一定压力。长产生一定压力。小结三小结三由于东区正在快速发展中，社会配套在已渐渐由无到有。由于东区正在快速发展中，社会配套在已渐渐由无到有。小结四小结四实力开发商开始进入安阳市场，以成熟区域市场发展看，开发商实力、实力开发商开始进入安阳市场，以成熟区域市场发展看，开发商实力、经验将成为将来树立

119、产品优势的又一砝码经验将成为将来树立产品优势的又一砝码。小结五小结五本项目的主要客户以公务员、个体经营者及高层管理者为主，投资客户本项目的主要客户以公务员、个体经营者及高层管理者为主，投资客户及外地客户未能成为目前市场主力客户。及外地客户未能成为目前市场主力客户。124基础资料基础资料项目地址项目地址灯塔路与永明路交会处灯塔路与永明路交会处开发商开发商北京京林房地产开发公司北京京林房地产开发公司设计单位设计单位北京北方、北京三磊北京北方、北京三磊景观设计景观设计北京土人北京土人承建单位承建单位林州三建林州三建物业公司物业公司京林物业京林物业物业类型物业类型多层、高层多层、高层占地面积占地面积2

120、00亩亩总建筑面积总建筑面积29万平方万平方绿化率绿化率40%建筑结构建筑结构砖混、框剪砖混、框剪容积率容积率2.1车位比例车位比例0.5:1该项目极佳的地段与其前期充足的策划，加之后期完善的营销管理，与大该项目极佳的地段与其前期充足的策划，加之后期完善的营销管理，与大量的广告配合，使其产品在短的时间内树立良好的市场口碑和销售业绩。量的广告配合，使其产品在短的时间内树立良好的市场口碑和销售业绩。典型项目典型项目京林中央公园京林中央公园规划图规划图效果图效果图效果图效果图125配套设施配套设施会所、网球场、步行街、购物中心主力户型主力户型三房160-190平米形象定位形象定位安东新都会，中央生活

121、城价格分析价格分析高层均价4800元/平方米，销售措施销售措施定金10元，一次性优惠2%主力客户主力客户市中心中高端客户、周边城镇的富人，公务员、私营业主、国企高管宣传亮点宣传亮点引入先进的生活理念，并通过期刊、广告等各种媒体爆炸性宣传进行灌输项目前期采取一系列先进营销手段，以绝对领先市场的品质和形象对市场进项目前期采取一系列先进营销手段，以绝对领先市场的品质和形象对市场进行轰炸，树立了高尚品质居住区的印象。行轰炸，树立了高尚品质居住区的印象。典型项目典型项目京林中央公园京林中央公园u京林中央公园是由北京京林房地产开发公司投资，河南京林地产开发有限公司在安阳开发的第一个高档项目，项目位于安东新

122、区的核心位置，西邻安阳市规模最大的主题公园易园、北靠灯塔路，南望公务员二区，东邻外国语中学。项目总占地面积200余亩，规划总建筑面积29余万平方米，居住总人口约4000余人，是目前安阳商品住宅开发面积最大、档次最高的项目，并且是当时安阳单宗土地成交额最高的“安阳地王”。u项目周边道路四通八达，北临安阳市汽车东站、东接京珠高速，20路、29路、35路公交车直达市中心，距安阳火车站15分钟车程，交通出行快速便捷，远游近行从容无忧！126项目从产品、营销、物业管理等多个方面冲击市场，再加以强势的媒体推项目从产品、营销、物业管理等多个方面冲击市场，再加以强势的媒体推广，使得项目形象迅速在市场上得到认可

123、。广，使得项目形象迅速在市场上得到认可。u卖点一：卖点一：安东新区中央都市生活区，紧邻易园和政府行政大楼；卖点二：卖点二：万科物业管理理念；u卖点三：卖点三：高端的产品设计；卖点四：卖点四：差异化的建筑风格；u卖点五：卖点五：多样化的推广手段；典型项目典型项目京林中央公园京林中央公园鸟瞰图鸟瞰图沙盘沙盘建筑立面建筑立面规划图规划图商业街效果商业街效果127独特的营销手法、差异化的建筑风格、强势的户外包装，是京林中央公园成独特的营销手法、差异化的建筑风格、强势的户外包装，是京林中央公园成为安阳项目楼盘的代表。为安阳项目楼盘的代表。典型项目典型项目京林中央公园京林中央公园推广会推广会社区入口社区入

124、口围挡围挡围挡围挡标示标示外立面外立面128基础资料基础资料项目地址项目地址文峰路与朝阳路交叉口文峰路与朝阳路交叉口开发商开发商华城国际开发有限公司华城国际开发有限公司设计单位设计单位北京圣帝国际建筑设计北京圣帝国际建筑设计景观设计景观设计上海联筑设计顾问上海联筑设计顾问承建单位承建单位兴达建设集团兴达建设集团物业类型物业类型小高层、高层小高层、高层占地面积占地面积300余亩余亩总建筑面积总建筑面积29.8万平方万平方绿化率绿化率40.3%建筑密度建筑密度24%建筑结构建筑结构框剪框剪容积率容积率2.5车位比例车位比例0.5:1典型项目典型项目华城国际华城国际效果图效果图鸟瞰图鸟瞰图效果图效果

125、图华城国际东区板块代表楼盘，板块核心区位，临近市政公园及五星级华城华城国际东区板块代表楼盘，板块核心区位，临近市政公园及五星级华城国际酒店，升值空间较大。国际酒店，升值空间较大。129主力户型主力户型120140 的三房价格范围价格范围均价3800元，总价范围50120万，主力总价40万配套设施配套设施临街商业、会所、幼儿园、健身器材、直饮水形象定位形象定位欧陆风情社区价格分析价格分析均价3100元，起始价2600元，最高价格3300元。销售速度销售速度一期基本销售完毕。主力客户主力客户市区企事业单位人员，部分周边乡镇客户典型项目典型项目华城国际华城国际u卖点一：卖点一：临近市委市政府、北临五

126、星级酒店，未来升值潜力较大u卖点二：卖点二：24小时红外监控，楼宇可视对讲，室内紧急求助系统u卖点三：卖点三：临近市政公园，规划中的3000亩湿地公园，绿色氧吧，空气清洁，环境较好。售楼部售楼部工地现场工地现场工地围挡工地围挡项目目标客户是中高端客户，目前有部分房源被团购价格较低，但是营销项目目标客户是中高端客户，目前有部分房源被团购价格较低，但是营销管理及宣传推广力度不大、口碑较差等原因，导致其销售情况欠佳。管理及宣传推广力度不大、口碑较差等原因，导致其销售情况欠佳。130户型户型面积（）面积（）套数套数总套数总套数比例比例4 4室室2 2厅厅2 2卫卫181.06181.062020200

127、020001%1%3 3室室2 2厅厅2 2卫卫110-156110-156184618462000200092%92%2 2室室1 1厅厅1 1卫卫84-11284-112114114200020006%6%1 1室室2 2厅厅1 1卫卫67.2167.212020200020001%1%典型项目典型项目华城国际华城国际4 4室室2 2厅厅2 2卫卫3 3室室2 2厅厅2 2卫卫2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1室室2 2厅厅1 1卫卫2020404060608080100100百分比百分比主力户型配置集中在主力户型配置集中在110156平米的三房，与市场主力户型吻合，但户型平米的三房，与

128、市场主力户型吻合，但户型无创新，功能简单分区，缺乏卖点。无创新，功能简单分区，缺乏卖点。131基础资料基础资料项目地址项目地址人民大道与永明路交会人民大道与永明路交会处处开发商开发商安阳方州地产安阳方州地产设计单位设计单位圣帝国际圣帝国际承建单位承建单位红旗渠建设集团红旗渠建设集团物业公司物业公司香港中泰物业香港中泰物业物业类型物业类型高层高层占地面积占地面积80亩亩总建筑面积总建筑面积15 万平方万平方绿化率绿化率38%建筑结构建筑结构框架框架容积率容积率2.8车位比例车位比例0.8:1典型项目典型项目上城公馆上城公馆规划效果规划效果售楼部售楼部工地围挡工地围挡上城公馆倡导是安阳首家纯欧式阔

129、景高层住宅社区。以中央景观区为轴心，上城公馆倡导是安阳首家纯欧式阔景高层住宅社区。以中央景观区为轴心，采取围合组团式布局，创造多重社区交流空间、采取围合组团式布局，创造多重社区交流空间、132主力户型主力户型116129 的三房价格范围价格范围均价3500元，总价范围3060万，主力总价45万配套设施配套设施临街商业、会所、幼儿园、健身器材形象定位形象定位欧陆风情社区价格分析价格分析均价3500元，起始价3200元。销售速度销售速度项目基本销售完毕，准现房销售。主力客户主力客户团购客户，市区企事业单位人员，部分铁西客户典型项目典型项目上城公馆上城公馆园林景观园林景观u卖点一：卖点一：临近人民大

130、道、易园、公交东站，交临近人民大道、易园、公交东站，交通便利。通便利。u卖点一：卖点一：社区采用欧陆经典设计，喷泉、小品社区采用欧陆经典设计，喷泉、小品形成叠层景观体系。形成叠层景观体系。u卖点三：卖点三：u上城公馆项目位于人民大道与永明路交会处，是安阳东区首家纯欧式阔景高层住宅社区。小区总建筑面积约15万平方米，住宅面积13.8万平方米，商业面积1.2万平方米。户型以三房为主，两房和四房为辅。面积基本在85至180平方米之间，主力面积为120平方米左右，预计将于2010年底交房。 上城公馆项目倡导是安阳东区首家纯欧式阔景高层住宅社区。景观采用欧上城公馆项目倡导是安阳东区首家纯欧式阔景高层住宅

131、社区。景观采用欧陆景观设计，户型以三房为主，两房和四房为辅。陆景观设计，户型以三房为主，两房和四房为辅。133基础资料基础资料项目地址项目地址中华路与灯塔路交会处中华路与灯塔路交会处开发商开发商安阳凯龙置业安阳凯龙置业设计单位设计单位厦门陆原建筑设计院厦门陆原建筑设计院景观设计景观设计上海北斗星景观设计上海北斗星景观设计承建单位承建单位安阳中泰建筑安阳中泰建筑物业公司物业公司未定未定物业类型物业类型高层高层占地面积占地面积80亩亩总建筑面积总建筑面积21万平方万平方绿化率绿化率37%建筑结构建筑结构框架框架容积率容积率3.29车位比例车位比例820个个典型项目典型项目凯龙国际凯龙国际鸟瞰图鸟瞰

132、图效果图效果图效果图效果图项目位于新老城交会处，位置优越。紧邻易园，景观优美，纯板式高层的项目位于新老城交会处，位置优越。紧邻易园，景观优美，纯板式高层的产品形态增加市场接受度产品形态增加市场接受度134主力户型主力户型130152 的三房价格范围价格范围均价3800元，总价范围50120万，主力总价45万配套设施配套设施临街商业、会所、幼儿园、健身器材、直饮水形象定位形象定位欧陆风情社区价格分析价格分析均价3500元，起始价3200元。销售速度销售速度一期基本销售完毕。主力客户主力客户市区企事业单位人员，部分周边乡镇客户典型项目典型项目凯龙国际凯龙国际卖点一：卖点一：项目紧邻市政公园易苑卖点

133、二：卖点二：中华路灯塔路旁，新老成交汇处卖点三：卖点三：小区直饮水系统卖点四：卖点四：24小时智能安防卖点五：卖点五：智能化IC卡停车系统卖点六：卖点六：纯板式高层效果图效果图项目采用多项新材料新技术的应用，例如，直饮水，项目采用多项新材料新技术的应用，例如，直饮水，2424小时智能安防、独小时智能安防、独立烟感探测等，领先于市场，使产品赢在产品阶段，增加卖点。立烟感探测等，领先于市场，使产品赢在产品阶段，增加卖点。u凯龙国际占地85.2亩地，总建筑面积约21万平方米，其中住宅建筑面积为16万平方米，商业用房面积为1.2万平方米，容积率是3.9，总户数为1044户。楼间距最宽处118米，22.

134、5%的建筑覆盖率，绿化率46.59%，135基础资料基础资料项目地址项目地址灯塔路与永明路交叉口灯塔路与永明路交叉口开发商开发商安阳市城房置业安阳市城房置业设计单位设计单位上海东方上海东方景观设计景观设计美国戴维景观设计美国戴维景观设计承建单位承建单位浙江东欧浙江东欧物业类型物业类型多层、小高层、高层多层、小高层、高层占地面积占地面积235亩亩总建筑面积总建筑面积约约27万平方万平方绿化率绿化率40%建筑密度建筑密度22%建筑结构建筑结构框剪、砖混框剪、砖混容积率容积率2.12车位比例车位比例0.5:1东区板块与京林中央公园媲美的高端项目，市场关注度高，但由于项目前期东区板块与京林中央公园媲美

135、的高端项目，市场关注度高，但由于项目前期拆迁及安置等原因，导致项目销售面临较大压力。拆迁及安置等原因，导致项目销售面临较大压力。典型项目典型项目香格里拉香格里拉售楼部售楼部工地围挡工地围挡户外标示户外标示136主力户型主力户型130152 的三房价格范围价格范围均价3800元，总价范围50120万，主力总价45万配套设施配套设施临街商业、会所、幼儿园、健身器材、直饮水形象定位形象定位欧陆风情社区价格分析价格分析均价3500元，起始价3200元。销售速度销售速度总户数1931户，一期基本销售完毕。主力客户主力客户市区企事业单位人员，部分周边乡镇客户典型项目典型项目香格里拉香格里拉u该项目产品品质

136、定位较高。在同区域内相比，价格中等偏高。但其宣传推广力度很大，加之较为完善的营销管理，基本能够被目标客户认可。但前期工地开工问题较多，推延时间较长。在一定程度上对其产品的销售略有影响。u卖点一卖点一：地段较好，交通便利。u卖点二：卖点二：临近500亩易园u卖点三：卖点三：准现房销售u卖点四：卖点四：项目中心绿化、水景、休闲广场景观体系完善，香格里拉采用先进的居住设计理念香格里拉采用先进的居住设计理念, , 较低的容积率造就板块的低密度住宅较低的容积率造就板块的低密度住宅, , 有效增加建筑私密性。有效增加建筑私密性。工地围挡工地围挡工地围挡工地围挡137板块代表板块代表银鹭金柏湾银鹭金柏湾基础

137、资料基础资料项目地址项目地址朝阳路与文峰大道交会处朝阳路与文峰大道交会处开发商开发商安阳丛台房地产开发公司安阳丛台房地产开发公司设计单位设计单位上海同济设计研究院上海同济设计研究院承建单位承建单位安阳市恒瑞建筑安阳市恒瑞建筑物业公司物业公司深圳物业深圳物业物业类型物业类型小高层、高层小高层、高层占地面积占地面积517517亩亩总建筑面积总建筑面积6868万平方万平方绿化率绿化率65%65%建筑结构建筑结构框架框架容积率容积率2.552.55车位比例车位比例0.5:10.5:1银鹭银鹭金柏湾总建筑面积金柏湾总建筑面积6868万平方米，投资约万平方米，投资约1515亿元，临近亿元，临近370037

138、00亩生态森亩生态森林公园和百余亩区内休闲绿地是该项目最大的宣传点。林公园和百余亩区内休闲绿地是该项目最大的宣传点。售楼部售楼部效果图效果图效果图效果图区位图区位图138主力户型主力户型110平米的三房价格范围价格范围总价范围在2860万之间，主力总价为40万元配套设施配套设施会所、幼儿园、商业价格分析价格分析项目均价3100元，销售速度销售速度项目一期1000余户，已销售50%左右。主力客户主力客户市内客户，东区周边乡镇客户销售活动销售活动定金2万元，一次性优惠2个点，按揭1个点建筑规模是项目的优势，但是由于项目定位，营销推广及终端销售的不足，建筑规模是项目的优势，但是由于项目定位，营销推广

139、及终端销售的不足，导致项目销售缓慢。导致项目销售缓慢。典型项目典型项目银鹭金柏湾银鹭金柏湾u银鹭金柏湾临近3000亩的湿地公园，作为项最大的宣传点，被市场认可，68万平米的建筑面积在目前东区为最大的体量，但由于项目自身缺乏闪光点导致销售缓慢卖点一：卖点一：紧邻规划中的3000亩湿地公园，配套景观优势明显u卖点二卖点二：68万平米超大社区，自身配套完善卖点三卖点三：在板块内3100元均价相对便宜工地围挡工地围挡工程进度工程进度139基础资料基础资料项目地址项目地址文明大道与朝阳路交会处文明大道与朝阳路交会处开发商开发商河南京城房地产开发公司河南京城房地产开发公司设计单位设计单位精华大学规划设计研

140、究院精华大学规划设计研究院承建单位承建单位安阳晨光建筑安阳晨光建筑物业类型物业类型小高层、高层小高层、高层占地面积占地面积6666亩亩总建筑面积总建筑面积1010万平方万平方绿化率绿化率43%43%建筑结构建筑结构框架结构框架结构容积率容积率2.22.2车位比例车位比例1 1：1 1典型项目典型项目御峰名苑御峰名苑整体规划图整体规划图立面效果立面效果售楼部售楼部缺乏完整营销推广体系，宣传采用街头单页派发形式宣传，致使楼盘形象缺乏完整营销推广体系，宣传采用街头单页派发形式宣传，致使楼盘形象及市场接受度较低，导致采用低价销售策略，降低产品利润率。及市场接受度较低，导致采用低价销售策略，降低产品利润

141、率。140主力户型主力户型140150平米的三房价格范围价格范围总价范围在2945万之间，主力总价为36万元配套设施配套设施会所、幼儿园、商业价格分析价格分析项目均价3600元，销售速度销售速度项目已交房，剩余几十户房源。主力客户主力客户东区周边乡镇客户，部分市内客户。销售活动销售活动定金2万元，签订正式合同典型项目典型项目御峰名苑御峰名苑u卖点一：卖点一：临近市政广场，市政配套完善u卖点二：卖点二：纯板式建筑，南北通透u卖点三：卖点三：60米超大楼间距u卖点四卖点四：五证齐全御峰名苑小区位于安阳市文明大道与朝阳路交叉口西北角，南临文明大道，北临永顺路，东临朝阳路。位于市政府东南15公里处，距

142、新建的市民广场仅1公里，安阳市行政新区的核心地带，区位优势明显。 御峰名苑由二幢十八层住宅楼和六幢十一层住宅楼组成，小区内设中心广御峰名苑由二幢十八层住宅楼和六幢十一层住宅楼组成，小区内设中心广场。场。6060米超宽楼间距成为项目一个卖点米超宽楼间距成为项目一个卖点建筑立面建筑立面户外围挡户外围挡141户型户型面积（）面积（）套数套数总套数总套数比例比例4 4室室2 2厅厅2 2卫卫18019013070019%3 3室室2 2厅厅2 2卫卫10818940070057%2 2室室2 2厅厅1 1卫卫13011370016%2 2室室1 1厅厅1 1卫卫67.21577008%典型项目典型项目

143、御峰名苑御峰名苑2 2室室1 1厅厅1 1卫卫2 2室室2 2厅厅1 1卫卫3 3室室2 2厅厅1 1卫卫4 4室室2 2厅厅2 2卫卫2020404060608080100100 百分比百分比三房主流房源占据三房主流房源占据总体房源绝大多数总体房源绝大多数住宅户型参考全国百佳户型，采用板式结构，大面宽小进深，面积在住宅户型参考全国百佳户型，采用板式结构，大面宽小进深，面积在110-110-180180之间，达到户户朝阳，南北通透，动静分离。之间，达到户户朝阳，南北通透，动静分离。142u板块关键词板块关键词w城市核心w稀缺土地资源u代表项目代表项目w天域国际w榕树湾w绿城都市花园w洹上名家n

144、 核心区土地的稀缺性所体现的高价值是该区域的最大特征，成熟的商业、人文和配套资源，仍然是安阳市场的持续关注热点区域。n 城市核心土地极其稀缺，以商业、商务等物业形式居多，住宅的供应量小。n 价格均在3500元/平米以上。n 传统城市核心区是安阳人向往和追逐的稀缺地段，购买人群除地缘情节浓厚的当地客户外，还包括其他区域的高端客户，购买用途分为两类：一为对城市稀缺土地的占有，实现物业价值的保值增值；二为享受高度集中的城市设施带来的繁华和便利。n 区域价值体系没有形成，各项目产品品质相对较差，单纯依靠土地价值实现高售价n随着可供开发的土地的减少，房价一路攀升，整体均价突破3600元/平米，个别楼盘接

145、近5000元/平米。随着项目的陆续上市，中心板块的竞争将异常激烈。安阳传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便安阳传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量稀少。利度高，土地储备量稀少。中心板块中心板块价值研判价值研判143区域市区域市场主主导产品价格在品价格在35003500左右，受到中心区土地供左右，受到中心区土地供应的影响，的影响，规模建面模建面相相对较小，以小，以1010万平米以下万平米以下规模集中。模集中。2000100015002500300035004000元万平米1 12 23 34 45 56 67 710109 98

146、85000在售未售区域市场价值区域市场价值10152025303540传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量稀少。稀少。111112121313144基础资料基础资料项目地址项目地址红旗路与永安街交会处红旗路与永安街交会处开发商开发商博地集团博地集团设计单位设计单位安阳建筑设计研究院安阳建筑设计研究院承建单位承建单位建力集团及北方建筑建力集团及北方建筑物业公司物业公司安阳市博地物业管理安阳市博地物业管理物业类型物业类型小高层小高层占地面积占地面积104104亩亩总建筑面积总建筑

147、面积1616万平方万平方绿化率绿化率37%37%建筑结构建筑结构框架框架容积率容积率2.462.46车位比例车位比例0.4:10.4:1代表项目代表项目天域国际天域国际整体规划图整体规划图园林景观园林景观临街商业临街商业建筑效果建筑效果博地集团安阳在售项目之一，成功营造市中心地标生活概念，将板块资源博地集团安阳在售项目之一，成功营造市中心地标生活概念，将板块资源与项目充分结合，使整个中心区板块重新成为市场关注的热点区域与项目充分结合，使整个中心区板块重新成为市场关注的热点区域145主力户型主力户型97.44的三房价格范围价格范围总价范围在3045万之间，主力总价为35万元配套设施配套设施会所、

148、临街商业、幼儿园形象定位形象定位定位城市地标建筑，价格分析价格分析项目南北朝向3600员，临街朝向均价3100元，一房一价销售速度销售速度项目南北朝向住宅基本销售结束，临街住宅及沿街商业现正销售。主力客户主力客户北关区及项目周边人群，部分安阳市内企事业单位人员 天域国际依托项目周边成熟配套及良好的景观优势，结合产品自身特点，成功塑造市中心地标建筑群的项目形象定位，天域国际依托项目周边成熟配套及良好的景观优势，结合产品自身特点，成功塑造市中心地标建筑群的项目形象定位，通过正确的形象和目标客户的定位，通过正确的形象和目标客户的定位，0909年实现近年实现近3 3个亿的销售回款个亿的销售回款. .天

149、域国际价格变化趋势5005001000100015001500200020002500250030003000350035004 4月月8 8月月12122 23 3价格依据产品的销售速度小幅上调价格，保证产品的顺利销售代表项目代表项目天域国际天域国际0909年市中心标杆性项目，通过对中心区域板块和产品价值的挖掘和诉求，年市中心标杆性项目，通过对中心区域板块和产品价值的挖掘和诉求，实现项目的快速销售。实现项目的快速销售。146u卖点一：卖点一：项目依托市中心优势成熟配套，银行、商场、医院、学校、超市等u卖点二：卖点二：红旗路地段的稀缺价值和便利的交通条件u卖点三：卖点三：洹水公园、洹河形成的外

150、部绿色景观，提升项目品质价值u卖点四：卖点四：项目内部原生法桐和中心景观、小品和楼前绿化形成的景观优势u卖点五：卖点五：外墙外保温、中空玻璃、名牌电梯代表项目代表项目天域国际天域国际售楼部售楼部围墙广告围墙广告工地现场工地现场工地现场工地现场博地集团安阳在售项目之一，位于中心板块核心区位，博地集团安阳在售项目之一，位于中心板块核心区位，1616万平米纯板式小万平米纯板式小高层，周边配套成熟，景观资源优越。高层，周边配套成熟，景观资源优越。147基础资料基础资料项目地址项目地址平原路与人民大道南平原路与人民大道南300米米开发商开发商绿城房地产开发有限公司绿城房地产开发有限公司设计单位设计单位河

151、南匠人河南匠人承建单位承建单位郑州绿城郑州绿城物业公司物业公司绿城物业绿城物业物业类型物业类型高层高层占地面积占地面积37亩亩总建筑面积总建筑面积7万平方万平方绿化率绿化率37%建筑结构建筑结构框架、剪力墙框架、剪力墙容积率容积率2.8车位比例车位比例0.5:1代表项目代表项目都市花园都市花园项目延续郑州绿城置业的项目延续郑州绿城置业的都市花园都市花园系列产品开发及营销理念，在节约系列产品开发及营销理念，在节约项目前期开发成本，追求利润最大化。项目前期开发成本，追求利润最大化。售楼部售楼部效果图效果图工地围挡工地围挡148户外广告户外广告代表项目代表项目都市花园都市花园u项目位于平原路红旗渠广

152、场南300米，为郑州绿城置业在安阳的投资项目，都市花园延续郑州绿城花园系列风格，欧洲简约式风格，采用点、板结合的建筑形式，点式建筑增加建筑面积，使利润最大化，板式建筑增加项目品质感。u卖点一卖点一：临近红旗渠广场u卖点二卖点二：欧式简约风格，设计新颖u卖点三卖点三：临近主干道人民大道、平原路，交通便利项目位于平原路与人民大道交会处，交通便利，周边有红旗渠广场，距离项目位于平原路与人民大道交会处，交通便利，周边有红旗渠广场，距离易园约易园约2 2公里，生活及市政配套成熟。公里，生活及市政配套成熟。工地现场工地现场149基础资料基础资料项目地址项目地址彰徳路与人民大南彰徳路与人民大南200200米

153、路西米路西开发商开发商河南金盛置业有限公司河南金盛置业有限公司承建单位承建单位安阳开祥建筑工程安阳开祥建筑工程物业公司物业公司金盛物业金盛物业物业类型物业类型小高层小高层占地面积占地面积6565亩亩总建筑面积总建筑面积1010万平米万平米绿化率绿化率42%42%建筑密度建筑密度8.58.5建筑结构建筑结构框架结构框架结构容积率容积率2.12.1总套数总套数650650代表项目代表项目榕树湾榕树湾市中心物业，具品质感的欧式中高端社区，中规中矩的规划布局比较落伍，市中心物业，具品质感的欧式中高端社区，中规中矩的规划布局比较落伍，园林打造一般。园林打造一般。展示中心展示中心规划布局规划布局单体效果单

154、体效果规划效果规划效果150主力户型主力户型110120 和130140 的三房价格范围价格范围均价3700元，总价范围40100万，主力总价5060万配套设施配套设施会所、临街商业、幼儿园形象定位形象定位新欧陆风情社区价格分析价格分析均价3700元，起始价3200元，最高价4000元。销售速度销售速度项目基本销售完毕，准现房销售。主力客户主力客户项目周边人群，部分铁西及周边医院团购客户代表项目代表项目榕树湾榕树湾卖点一卖点一：市中心成熟配套；临街洹水公园，景观绿化优势明显。u卖点二卖点二：太阳能24小时全天候热水系统，楼宇可视对讲，智能安防系统。卖点三卖点三：准现房销售建筑立面建筑立面u该项

155、目目标客户为市区附近中高端客户。地段较好，建筑选材多为中高档产品。但其证件不全、偏高的价格和宣传推广极少严重影响了其产品的销售。导致该项目现在的销售情况面临较大的困难。建筑立面采用灰白相间的建筑风格，缺少创新风格，在宣传方式上采用电视建筑立面采用灰白相间的建筑风格，缺少创新风格，在宣传方式上采用电视等非大众传播方式，导致市场认可度较低，影响销售。等非大众传播方式，导致市场认可度较低，影响销售。工地现场工地现场151户型户型面积（）面积（）套数套数总套数总套数比例比例3 3室室2 2厅厅1 1卫卫110-120110-12016616665065026%26%3 3室室2 2厅厅2 2卫卫130

156、-140130-14026026065065040%40%4 4室室2 2厅厅2 2卫卫153-172153-17254546506508%8%2 2室室2 2厅厅2 2卫卫8888969665065015%15%7 7室室2 2厅厅2 2卫卫1801805 56506501%1%5 5室室2 2厅厅2 2卫卫260260666665065010%10%代表项目代表项目榕树湾榕树湾300250200150503室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫平米平米户型比例示意图户型比例示意图市场主力户型，三室两厅为主，增加市场认可度，保证销售。楼栋大堂超静磁合门：不同于

157、传统一楼单元门，榕树湾在一楼大堂采用具备先进水平的超静磁合门，使您不必忍受烦人噪音，始终清净如一。户型设计户型设计, ,采用动静分区采用动静分区, ,主客分居主客分居, ,与厨房有机相连与厨房有机相连, ,增加生活阳台和超大观增加生活阳台和超大观景阳台景阳台, ,使产品增加卖点。使产品增加卖点。152基础资料基础资料项目地址项目地址彰徳路与人民大道交会处彰徳路与人民大道交会处开发商开发商安阳市城建房地产开发公司安阳市城建房地产开发公司设计公司设计公司北京清水爱派北京清水爱派物业类型物业类型高层高层占地面积占地面积5050亩亩总建筑面积总建筑面积1010万平米万平米绿化率绿化率40%40%建筑密

158、度建筑密度25%25%建筑结构建筑结构框剪结构框剪结构容积率容积率3.53.5总套数总套数600600代表项目代表项目洹上名门洹上名门洹上名门是位于于铁西板块和中心板块交汇处，紧邻彰徳路、洹水公园和洹洹上名门是位于于铁西板块和中心板块交汇处，紧邻彰徳路、洹水公园和洹河，景观及交通优势明显。河，景观及交通优势明显。鸟瞰图鸟瞰图售楼部售楼部建筑效果建筑效果建筑效果建筑效果153代表项目代表项目洹上名门洹上名门2 2室室1 1厅厅3室室1厅厅3 3室室2 2厅厅3 3室室2 2厅厅u卖点一：卖点一：市中心周边配套成熟，火车站、沃尔玛、赛博环绕左右卖点二：卖点二：紧邻洹水公园绿色氧吧，呼吸清新空气u卖

159、点三：卖点三：城市观光电梯，尽揽洹水公园优美景观，实现景观价值最大化项目透视图项目透视图社区采运用观光电梯，可以尽揽洹水公园及社区景观，采用西门子电梯、断社区采运用观光电梯，可以尽揽洹水公园及社区景观，采用西门子电梯、断桥铝合金中空玻璃、全程跟踪电子眼等配套设施增加项目卖点桥铝合金中空玻璃、全程跟踪电子眼等配套设施增加项目卖点 154区域价值研判区域价值研判安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，区域住宅需求较大，市场供应量较多。区域住宅需求较大，市场供应量较多。u板块关键词板块关键词w大型工业w高收入u代

160、表项目代表项目w枫林水郡w福源运动城w巴黎春天n区域之前因钢铁产业的排放导致板块污染相对其他区域较为严重，经过近年来的综合环境治理逐渐恢复，可到市场认可，区域普遍的高收入人群是实现价值的最大便利条件。n 城市边缘的大片土地为区域提供了大量可开发用地，区域内项目将会随着城市规划升级，原企业搬迁等预留土地增多，将会成为未来住宅供应的热点区域。n 该区域为安阳传统的重工业区域，以安钢及其相关配套产业为主，板块内缺乏政府统一的规划，市政及商业配套相对市内其他板块表现不足。住宅开发相对分散，楼盘品质不一。区域内以枫林水郡为主的中高档楼盘，引领区域板块的住宅市场。n 区域价格基本在2800元。n 区域已形

161、成以贞元置业为领军企业的区域开发模式，通过对建筑品质、景观规划、建筑户型等的创新逐渐提升板块的居住品质，以吸引市场关注和认同。生态高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项目在该价值体系下已达到较高的产品品质，引领安阳市高端住宅。1552000100015002500300035004000元万平米1 12 23 34 45 56 67 710109 98 85000小高层高层板块市场价值板块市场价值5101520253035安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，区域住宅需求较大，市场供应量较多。区域

162、住宅需求较大，市场供应量较多。u铁西区项目主要集中在515万平米之间，项目体量相对于市内板块平均体量相对较小，影响项目综合品质的发挥156基础资料基础资料项目地址项目地址文峰大道与钢花路交汇处北文峰大道与钢花路交汇处北200米米开发商开发商贞元集团贞元集团设计单位设计单位上海同济大学上海同济大学景观设计景观设计苏州园林设计研究院苏州园林设计研究院承建单位承建单位南京一建南京一建物业公司物业公司贞元集团贞元集团物业类型物业类型多层、小高层、高层多层、小高层、高层占地面积占地面积300亩亩总建筑面积总建筑面积80万平方万平方绿化率绿化率45%建筑结构建筑结构砖混、框架砖混、框架容积率容积率2.4车

163、位比例车位比例0.5:1典型项目典型项目枫林水郡枫林水郡枫林水郡依托小区齐全规划配套、优势水系景观及贞元集团在铁西板块的枫林水郡依托小区齐全规划配套、优势水系景观及贞元集团在铁西板块的知名度，取得快速销售。知名度，取得快速销售。规划图规划图建筑立面建筑立面售楼部售楼部157户型户型面积（）面积（）套数套数总套数总套数比例比例1 1室室1 1厅厅1 1卫卫62622424132413242%2%2 2室室1 1厅厅1 1卫卫92921801801324132414%14%3 3室室2 2厅厅1 1卫卫129-135129-1354204201324132432%32%3 3室室2 2厅厅2 2卫

164、卫135-145135-1452702701324132420%20%4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1561568080132413246%6%3 3室室2 2厅厅2 2卫卫155-162155-1623503501324132426%26%枫林水郡规划户数枫林水郡规划户数13001300余户，主力户型为余户，主力户型为8011080110的两房，的两房，130160130160平米三平米三房房典型项目典型项目枫林水郡枫林水郡50501 1室室1 1厅厅1 1卫卫2 2室室1 1厅厅1 1卫卫3 3室室2 2厅厅1 1卫卫3 3室室2 2厅厅2 2卫卫4 4室室2 2厅厅2 2卫卫3 3室室2

165、 2厅厅2 2卫卫1010202030304040百分比百分比户型比例示意图户型比例示意图158主力户型主力户型80-110的两房，130-160平方米的三房价格范围价格范围总价范围在2848万之间，主力总价为35万元配套设施配套设施会所、商业、幼儿园形象定位形象定位定位铁西人居典范，三期产品有大型商业、宾馆、写字楼，定位为城市综合体价格分析价格分析项目均价2800元，起售价格2700元，每层差价在3050元销售速度销售速度项目一二期多层已基本售罄，小高层还有少量单位，三期没有开盘销售主力客户主力客户周边人群，安钢职工，少部分是在铁西板块做生意的人 枫林水郡作为铁西板块千亩大盘枫林水郡作为铁西

166、板块千亩大盘, , 随着景观逐渐呈现和生活氛围的增加，随着景观逐渐呈现和生活氛围的增加，大盘的优势逐渐呈现，三期城市综合的价格将会进一步提升大盘的优势逐渐呈现，三期城市综合的价格将会进一步提升典型项目典型项目枫林水郡枫林水郡一、二期开发商依靠长久的开发口碑，大盘理念，以及成熟配套，获得铁西客户的认可。一、二期开发商依靠长久的开发口碑，大盘理念，以及成熟配套，获得铁西客户的认可。三期为综合体，有住三期为综合体，有住宅、酒店、办公楼，三期宣传的主要形式为围挡、单页和道旗，来电每日约宅、酒店、办公楼，三期宣传的主要形式为围挡、单页和道旗，来电每日约1515组，来人组，来人1010组，组，1515枫林

167、水郡价格变化趋势枫林水郡价格变化趋势5005001000100015001500200020002500250030003000350035002007200720082008200920092010201020112011三期城市综合的价格将会进一步提升年份年份价格价格159卖点一：卖点一：铁西区规模最大楼盘。卖点二：卖点二：项目靠近安钢，享有成熟生活圈，配套齐全。卖点三：卖点三：产品具一定设计感，比较舒适。卖点四：卖点四：项目开发商贞元地产在有良好的开发口碑，物管服务好。立面效果立面效果规划图规划图营销中心营销中心户外围墙户外围墙典型项目典型项目枫林水郡枫林水郡该项目位于铁西板块最西部，但

168、交通方便，建筑规模大。开发公司有实力，该项目位于铁西板块最西部，但交通方便，建筑规模大。开发公司有实力，其目标客户为安钢地区及附近中高端客户。价位较低，销售较好。其目标客户为安钢地区及附近中高端客户。价位较低，销售较好。160基础资料基础资料项目地址项目地址文明路与铁西路交会处文明路与铁西路交会处开发商开发商河南恒祥置业河南恒祥置业建筑结构建筑结构框架结构框架结构景观设计景观设计苏州园林设计研究院苏州园林设计研究院承建单位承建单位南京一建南京一建物业类型物业类型多层、高层多层、高层占地面积占地面积120120亩亩总建筑面总建筑面积积1717万平方万平方绿化率绿化率40%40%建筑结构建筑结构砖

169、混、框架砖混、框架容积率容积率2.562.56车位比例车位比例0.5:10.5:1典型项目典型项目巴黎春天巴黎春天建筑示意建筑示意建筑示意建筑示意鸟瞰图鸟瞰图区位图区位图巴黎春天是恒祥集团与安阳卷烟厂合作开发项目，规划用地巴黎春天是恒祥集团与安阳卷烟厂合作开发项目，规划用地120120余亩，投资余亩，投资4 4个亿。先期采用卷烟厂职工团购的方式回笼资金。个亿。先期采用卷烟厂职工团购的方式回笼资金。161主力户型主力户型80-110的两房，130-160平方米的三房价格范围价格范围总价范围在2848万之间，主力总价为35万元配套设施配套设施会所、幼儿园、商业形象定位形象定位定位西城首席领袖大盘价

170、格分析价格分析项目均价3200元销售速度销售速度项目现已接受客户咨询，已有安阳卷烟厂客户团购 主力客户主力客户周边人群，铁西区企事业单位人员围墙广告围墙广告售楼部售楼部典型项目典型项目巴黎春天巴黎春天u该项目西傍安阳市铁西路，北临文明大道，总规划用地120余亩，总建筑面积17万，总投资4个亿。项目已经动工，预计2010年完成。“巴黎春天” 由高层住宅、电梯公寓等建筑形态围合而成的园林水景高品质生态社区。 u卖点一：卖点一：临近三角湖公园u卖点二：卖点二：纯板式建筑，水景园林景观u卖点三：卖点三：新古典建筑，产品设计美感建筑采用新古典建筑风格，设计新颖。社区景观采用水景和景观小品相结建筑采用新古

171、典建筑风格，设计新颖。社区景观采用水景和景观小品相结合形成叠加的景观效果。合形成叠加的景观效果。 162基础资料基础资料项目地址项目地址商都路与安钢大道交会处商都路与安钢大道交会处开发商开发商安阳福源祥置业有限公司安阳福源祥置业有限公司设计单位设计单位厦门陆原建筑设计院厦门陆原建筑设计院景观设计景观设计上海北斗星景观设计上海北斗星景观设计承建单位承建单位安阳中泰建筑安阳中泰建筑物业公司物业公司香港世纪港龙物业管理香港世纪港龙物业管理物业类型物业类型高层高层占地面积占地面积60亩亩总建筑面积总建筑面积12万平方万平方绿化率绿化率37%建筑结构建筑结构框架框架规划户数规划户数1000车位比例车位比

172、例0.4:1典型项目典型项目福源运动城福源运动城安阳市首座生态运动主题社区安阳市首座生态运动主题社区. .紧邻安阳市体育中心，周边有安钢、安彩、紧邻安阳市体育中心，周边有安钢、安彩、安玻等大型企业，资源优势明显。安玻等大型企业，资源优势明显。 户外广告户外广告围挡围挡围挡围挡163主力户型主力户型108-120平方米的三房价格范围价格范围总价范围在2643万之间，主力总价为33万元配套设施配套设施会所、幼儿园、商业形象定位形象定位定位生态运动主题社区价格分析价格分析项目均价2750元，起售价格2500元销售速度销售速度定金3万元，一次性优惠2%，按揭无优惠主力客户主力客户周边人群，铁西区企事业

173、单位人员典型项目典型项目福源运动城福源运动城u福源运动城是安阳市首座生态运动主题社区.临安阳市景观大道安钢大道、东倚安阳市体育中心，建筑采用中国传统围合四合院布局，人车分流，景观绿化与周边环境协调，户型设计为南北通透，朝阳客厅，功能齐全，双气入户，宽带上网，由2座25F，5座23F，4座20F和4座11F组成。 u卖点一：卖点一：定位生态运动主题u卖点二：卖点二：临近安钢，客源充足建筑采用中国传统围合四合院布局，内部设有现代化标准运动场地、叠翠建筑采用中国传统围合四合院布局，内部设有现代化标准运动场地、叠翠园林、以运动为主题，形成了运动与生态的精彩对话。园林、以运动为主题，形成了运动与生态的精

174、彩对话。 164n区域为城市新兴规划发展区域，高校、科研机构、各类产业厂区密集分布，道路交通便利，但市政商业及娱乐配套设施相对不足。n 城市边缘的大片土地为区域提供了大量可开发用地，区域内开发项目项目体量及数量逐年增大增多，将会成为城市大盘开发集中供应区域。n 该区域为安阳新兴的工业企业区域，以旺旺食品、中棉所安钢及其相关配套产业为主，板块内缺乏政府统一的规划，市政及商业配套相对市内其他板块表现不足。住宅开发相对分散，楼盘品质不一。区域内以枫林水郡为主的中高档楼盘，引领区域板块的住宅市场。n 区域价格基本在2500元。n 区域已形成综合高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项目在该价值体

175、系下已达到较高的产品品质，引领安阳综合住宅的发展。n 区域为基础配套高起点，板块内厂区集中，客户吸纳以开发区、园区厂区人员及周边乡镇和汤阴县部分人员为主要科技，购买原因为居住方便。区域价值研判区域价值研判u板块关键词板块关键词w大型工业w高收入u代表项目代表项目w华强城桑提亚纳w文竹苑w书香雅居w和园安阳新兴产业新区，生活配套不足，市民对板块有一定的区域抗性，但城安阳新兴产业新区，生活配套不足，市民对板块有一定的区域抗性，但城市向南发展的利好因素将驱动板块加速发展，未来发展空间大。市向南发展的利好因素将驱动板块加速发展，未来发展空间大。16520001000150025003000350040

176、00元万平米1 12 23 34 45 56 67 710109 98 85000小高层高层区域市场价值区域市场价值5101520253035及以上安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，区域住宅需求较大，市场供应量较多。区域住宅需求较大，市场供应量较多。u开发区板块项目主要集中在515万平米之间，项目体量相对于市内板块平均体量相对较小，价格相对较低。1111166基础资料基础资料项目地址项目地址中华路与弦歌大道东中华路与弦歌大道东500500米米开发商开发商深圳华强集团股份有限公司深圳华强集团股份有限公司

177、设计单位设计单位广东建筑设计研究院广东建筑设计研究院承建单位承建单位林州建筑、安阳润安林州建筑、安阳润安物业公司物业公司华强物业华强物业物业类型物业类型别墅、多层、小高层、高层别墅、多层、小高层、高层占地面积占地面积5252万万总建面总建面163163万平方万平方绿化率绿化率59.9%59.9%建筑结构建筑结构砖混、框架砖混、框架容积率容积率2.52.5车位比例车位比例1 1：1 1华强城依托深圳华强城市运营商角色，项目规划华强城依托深圳华强城市运营商角色，项目规划160万平方，产品形态包括别墅、多万平方，产品形态包括别墅、多层、小高层、高层、酒店等。使产品可以扬长避短，吸引市场关注。层、小高

178、层、高层、酒店等。使产品可以扬长避短，吸引市场关注。典型项目典型项目华强城华强城鸟瞰图鸟瞰图效果图效果图效果图效果图167主力户型主力户型华强城一期130143平米的三房，89平方米的两房价格范围价格范围总价范围在2670万之间，主力总价为40万元配套设施配套设施会所、幼儿园、商业、购物中心、景观湖形象定位形象定位城市大盘价格分析价格分析项目均价2800元销售速度销售速度项目一期1000余户，已销售50%左右。主力客户主力客户开发区周边人群，汤阴客户以及开发区企事业单位典型项目典型项目华强城华强城u卖点一：卖点一：160160万平米城市综合大盘万平米城市综合大盘u卖点二：优势湖景资源卖点二：优

179、势湖景资源u卖点三：西班牙建筑风格社区，设计新颖卖点三：西班牙建筑风格社区，设计新颖u卖点四：政府重点引进企业项目卖点四：政府重点引进企业项目u卖点五：湖景会所卖点五：湖景会所u卖点六：华强全国品牌卖点六：华强全国品牌依托华强全国市场品牌影响力，借助湖景资源和坡地，营造绝佳湖景景观，依托华强全国市场品牌影响力，借助湖景资源和坡地，营造绝佳湖景景观，打造开发区板块内标杆综合体项目。打造开发区板块内标杆综合体项目。华强城近邻创业园区的东面，位于黄河大道和弦歌大道之间。包括住宅区、创业园、商务区三个部分，整体采用西班牙建筑风格，中心湖景资源，结合商业街，购物中心，打造130万平方米开发区板块的标杆性

180、的大盘。创新独立步入式花园创新双阳台设计168建筑单体设计创新，因地制宜，强调与自然相融，凭借强势湖景资源，依托建筑单体设计创新，因地制宜，强调与自然相融，凭借强势湖景资源，依托强大的品牌优势，成为板块顶级标杆项目强大的品牌优势，成为板块顶级标杆项目u部分产品一线临湖，湖景资源湖景资源强势强势u每一幢建筑都因地制宜，择地而建，充分展现出绝佳的景观资源优势。依照地势，因地制宜，充分展现湖景，强调与自然相融强调与自然相融合。合。u在建筑设计上创新升级在建筑设计上创新升级，建筑外观吸取欧洲古典建筑精髓，创造开发区板块罕见的综合建筑形态，同时关注花园面积和会所等配套设施典型项目典型项目华强城华强城中心

181、湖景中心湖景局部景观局部景观入口景观入口景观湖景景观湖景景观169基础资料基础资料项目地址项目地址峨眉大道与广顺街东峨眉大道与广顺街东200米米开发商开发商安阳睿恒置业安阳睿恒置业设计单位设计单位安阳市城市规划设计院安阳市城市规划设计院承建单位承建单位林州八建林州八建物业公司物业公司睿恒物业睿恒物业物业类型物业类型高层、小高层、别墅高层、小高层、别墅占地面积占地面积5.8万平米万平米总建筑面总建筑面积积7.8 万平方万平方绿化率绿化率48%建筑结构建筑结构框架框架容积率容积率2.18车位比例车位比例0.5:1典型项目典型项目书香雅居书香雅居鸟瞰图鸟瞰图售楼部售楼部社区景观社区景观效果图效果图项

182、目周边学府聚集项目周边学府聚集, ,安阳市五中、开发区高中、安阳工学院安阳市五中、开发区高中、安阳工学院, ,安阳师范学院安阳师范学院, ,优势教育资源成为项目的宣传和卖点优势教育资源成为项目的宣传和卖点170典型项目典型项目书香雅居书香雅居主力户型主力户型97131平米的三房价格范围价格范围总价范围在2040万之间，主力总价为28万元配套设施配套设施会所、幼儿园、商业形象定位形象定位教育住宅价格分析价格分析项目均价3100元销售速度销售速度已销售50%左右。主力客户主力客户开发区周边人群，汤阴客户以及开发区企事业单位睿恒书香雅居共规划有10栋小高层住宅，社区总占地77.3亩，总建筑面积780

183、00多平方米，总户数630余户，49%绿化，容积率2.14%。70-160平方米户型面积区间，满足不同的居住需要。社区共分两期开发，同时交房，预计交房日期为2009年5月30日 u卖点一：周边名校众多，教育氛围浓厚u卖点二：临近8000平米的绿地公园u卖点三：现房销售，品质感强u卖点四：临近洪水河景观规划采用点、线、面的方式，以中心景观带与组团相结合，运用广场、景观规划采用点、线、面的方式，以中心景观带与组团相结合，运用广场、活动场地、水体、园林小品、绿化等景园要素，营造景观体系活动场地、水体、园林小品、绿化等景园要素，营造景观体系户外户外道旗道旗171基础资料基础资料项目地址项目地址中华路与

184、弦歌大道中华路与弦歌大道/黄河大道黄河大道开发商开发商安阳建工集团安阳建工集团设计单位设计单位深圳市艺恒建筑设计公司深圳市艺恒建筑设计公司承建单位承建单位安阳建工安阳建工物业公司物业公司星辰物业管理有限公司星辰物业管理有限公司物业类型物业类型高层、小高层高层、小高层占地面积占地面积5.7万平米万平米总建筑面积总建筑面积23.3 万平方万平方绿化率绿化率42%建筑结构建筑结构框架框架/框剪框剪容积率容积率3.5车位比例车位比例1：1典型项目典型项目和园和园夜景鸟瞰图夜景鸟瞰图售楼部售楼部沙盘模型沙盘模型中心景观中心景观东邻规划东邻规划10001000余亩生态园，周边市政及景观配套成熟，居住氛围浓

185、厚余亩生态园，周边市政及景观配套成熟，居住氛围浓厚172主力户型主力户型97131平米的三房价格范围价格范围总价范围在2040万之间，主力总价为28万元配套设施配套设施会所、幼儿园、商业形象定位形象定位教育住宅价格分析价格分析项目均价2800元销售速度销售速度已销售50%左右。主力客户主力客户开发区周边人群，汤阴客户以及开发区企事业单位典型项目典型项目和园和园u东邻规划1000余亩生态园,西邻弦歌花园,安钢御景园,南有安彩嘉园、医院、汽车南站，成熟社区环绕，尽享和祥、和美、和谐、和睦生活。 u卖点一：卖点一：临近1000亩的生态园u卖点二：卖点二：社区幼儿园u卖点三：卖点三：中心水景景观户外广

186、告户外广告围墙广告围墙广告施工现场施工现场项目采用外墙保温、双层中空玻璃等技术，项目采用外墙保温、双层中空玻璃等技术， 超大楼间距，保证住宅的采光，超大楼间距，保证住宅的采光，中心花园、健身区、幼儿园增加项目品质感。中心花园、健身区、幼儿园增加项目品质感。173典型项目典型项目文竹苑文竹苑基础资料基础资料项目地址项目地址中华路与弦歌大道西中华路与弦歌大道西200米米开发商开发商宜居地产宜居地产设计单位设计单位河南华鼎、安阳建筑设计院河南华鼎、安阳建筑设计院承建单位承建单位安阳龙达、安阳豫兴安阳龙达、安阳豫兴物业公司物业公司东方物业东方物业物业类型物业类型高层、小高层、多层高层、小高层、多层占地

187、面积占地面积10.2万平米万平米总建筑面积总建筑面积15万平方万平方绿化率绿化率42%建筑结构建筑结构框架框架/框剪框剪容积率容积率2.28车位比例车位比例0.6:1项目入口项目入口安阳首家导入安阳首家导入3.03.0力诺瑞特太阳能与建筑一体化集中供热分户供水设计，力诺瑞特太阳能与建筑一体化集中供热分户供水设计，60006000平米中央景观广场形成项目自身优势资源。平米中央景观广场形成项目自身优势资源。二期鸟瞰图二期鸟瞰图幼儿园幼儿园售楼部售楼部174户型范围户型范围136.16平米3室2厅2卫，104平米2市2厅1卫价格范围价格范围总价范围28万40万，主力总价37万配套设施配套设施幼儿园、

188、中心广场、太阳能一体化形象定位形象定位畅享文竹苑宜居生活价格分析价格分析均价2700元，起售价格2500元销售速度销售速度一期基本售完，二期热销中主力客户主力客户开发区周边人群，汤阴客户以及开发区企事业单位典型项目典型项目文竹苑文竹苑项目五证齐全，水景园林广场、健身娱乐广场、文化休闲广场社区三大广项目五证齐全，水景园林广场、健身娱乐广场、文化休闲广场社区三大广场，彰显项目宜居理念。场，彰显项目宜居理念。u项目位于弦歌大道与武夷大道交会处，项目绿化率42%，小区内有6000平米的中央园林水景，建筑风格简约、典雅，外墙外保温，中空玻璃，安阳首家力诺瑞特太阳能与建筑一体化设计的项目。u卖点一：安阳首

189、家力诺瑞特太阳能与建筑一体化u卖点二：社区中央6000平米中央园林水景广场u卖点三：五证齐全u卖点四：一期现房销售u卖点五：社区幼儿园建筑立面建筑立面社区入口社区入口175洹水板块洹水板块u板块关键词板块关键词w大型工业w高收入u代表项目代表项目w水木清华w滨河国际n依托资源，洹河景观资源/配套普通/交通便利，老城辐射区的景观生活区n产品形式及创新，多层产品为主，小高层项目仅有滨河国际；2002年最早出现了高端产品但缺乏后续大量发展，有影响力的项目少，没有提升整体区域形象，创新程度仍停留在之前较初级的阶段。n客户特征，聚集了早期的高端客户n价格区间02年辉龙花园2200元/平米，06年滨河国际

190、2500元/平米，07年文博园2900元/平米n区域价格基本在2500元。n区域为基础配套老化，板块内以居民住宅为主，客户吸纳以北关区及周边乡镇和汤阴县部分人员为主要科技，购买原因为结婚及改善居住为主。依托安阳河资源，最早出现高尚居住产品的板块，当时辉龙城市花园的出现依托安阳河资源，最早出现高尚居住产品的板块，当时辉龙城市花园的出现改变了安阳人对商品房的观念。改变了安阳人对商品房的观念。1762000100015002500300035004000元万平米1 12 23 34 45000在售未售区域市场价值区域市场价值5101520253035及以上u洹水板块受到地域限制，房地产市场活跃度较市

191、内其他板块稍显不足，表现在在售项目和潜在项目较少。20022002年最早出现了高端产品但缺乏后续大量发展，有影响力的项目少，没有年最早出现了高端产品但缺乏后续大量发展，有影响力的项目少，没有提升整体区域形象，产品程度创新程度提升整体区域形象，产品程度创新程度177基础资料基础资料项目地址项目地址盘庚街中段愿针织厂盘庚街中段愿针织厂开发商开发商安阳蓝景森置业安阳蓝景森置业承建单位承建单位润安建筑润安建筑规划设计规划设计北京马建国际设计北京马建国际设计景观设计景观设计北京五方天地景观设计北京五方天地景观设计物业类型物业类型小高层小高层占地面积占地面积31500平米平米总建面总建面5.8万平方万平方

192、绿化率绿化率42%建筑密度建筑密度27.9%建筑结构建筑结构框剪框剪容积率容积率1.86车位比例车位比例0.8:1典型项目典型项目滨河国际花园滨河国际花园滨河国际花园延续辉龙城市花园炒热的区域板块的热度，以洹河为主要诉滨河国际花园延续辉龙城市花园炒热的区域板块的热度，以洹河为主要诉求点，取得事半功倍的推广效果。求点，取得事半功倍的推广效果。规划布局规划布局立面效果立面效果售楼部售楼部178u卖点一：卖点一：安阳首座国际化亲水生态住宅安阳首座国际化亲水生态住宅；u卖点二：卖点二：复式单位复式单位首层客厅挑高米首层客厅挑高米 ；u卖点三：卖点三：小区拥有高智能的安全监控系统；小区拥有高智能的安全监

193、控系统； u卖点四：卖点四：小区实行严格的人车分流，保证小区交通的畅通。小区实行严格的人车分流，保证小区交通的畅通。项目延续辉龙城市花园客户群特征，以国际化亲水生态大宅为主卖点。项目延续辉龙城市花园客户群特征，以国际化亲水生态大宅为主卖点。规划布局规划布局立面效果立面效果售楼部售楼部典型项目典型项目滨河国际滨河国际179配套设施配套设施 社区便利店等类型类型纯小高层（均为一梯两户）主力户型主力户型 150-180平方米的平层，240-260平方米的楼中楼复式形象定位形象定位 安阳首座国际化亲水生态花园价格分析价格分析 项目目前均价约3000元/平方米销售速度销售速度销售率约98%，由于户型大，

194、总价不低，剩余单位销售速度慢主力客户主力客户基本与辉龙城市花园客户相近，有不少客户属于辉龙城市花园业主的亲戚朋友典型项目典型项目滨河国际花园滨河国际花园项目项目紧邻辉龙城市花园，纯小高层板式物业。紧邻辉龙城市花园，纯小高层板式物业。目标客户定位周边的中端客户，目标客户定位周边的中端客户，营销管理比较完善，销售情况基本良好营销管理比较完善，销售情况基本良好u卖点一：卖点一：安阳首座国际化亲水生态住宅安阳首座国际化亲水生态住宅；u卖点二：卖点二：复式单位复式单位首层客厅挑高米首层客厅挑高米 ；u卖点三：卖点三：小区拥有高智能的安全监控系统；小区拥有高智能的安全监控系统； u卖点四：卖点四：小区实行

195、严格的人车分流，保证小小区实行严格的人车分流，保证小区交通的畅通。区交通的畅通。u滨河国际花园，位于盘庚街中段，周边生活配套完善，交通出行便利，有豆腐营小学、卫校、师专等学校，安阳市第三人民医院小区门口就有中国银行，建设银行、工商银行，大型商场美丽华购物广场、百盛购物广场等。一梯一户设计增一梯一户设计增加业主尊贵感加业主尊贵感180基础资料基础资料项目地址项目地址平原路与安漳大道交会处平原路与安漳大道交会处开发商开发商河南仁和置业有限公司河南仁和置业有限公司承建单位承建单位北方建筑北方建筑物业公司物业公司仁和物业仁和物业物业类型物业类型多层、高层多层、高层占地面积占地面积280余亩余亩总建面总

196、建面50万平方万平方绿化率绿化率37%建筑密度建筑密度27.9%建筑结构建筑结构砖混、框架砖混、框架容积率容积率2.6车位比例车位比例0.5:1典型项目典型项目水木清华水木清华仁和置业继金豪广场后的又一力作，先期以较低的价格和较大的优惠促销仁和置业继金豪广场后的又一力作，先期以较低的价格和较大的优惠促销措施快速启动市场，促进销售回笼资金。措施快速启动市场，促进销售回笼资金。售楼部售楼部效果图效果图沙盘沙盘181主力户型主力户型 150-180平方米的平层，240-260平方米的楼中楼复式价格范围价格范围 总价范围2545万，主力总价35万元配套设施配套设施 社区便利店等形象定位形象定位 澳洲生

197、态水景生活社区价格分析价格分析 项目均价2700元/平方米，起售价格2500元，销售速度销售速度 基本销售完毕，剩余户型定金20000万，每平米优惠60元主力客户主力客户 北关区客户，周边乡镇客户典型项目典型项目水木清华水木清华水木清华项目分三期，第一期60亩，总建面8万平方米；第二期90亩，总建面18万平米；第三期70亩，总建面13万平米。以高层、小高层为主，兼部分多层。紧领邻重点中学实验高级中学及洹河，环境优美、交通便捷通畅。 卖点一：临近160里洹河，景观优势明显卖点二：紧邻实验中学新校区卖点三：澳式建筑，设计风格独特卖点四：企业打通平原路北段，彰显企业品牌号召力项目以贯通平原路为，临近

198、洹河和六中新校区为邻为主要诉求点炒作板块项目以贯通平原路为，临近洹河和六中新校区为邻为主要诉求点炒作板块认知，在市场接受区域后实现项目利润最大化。认知，在市场接受区域后实现项目利润最大化。182u相对区域板块其他竞争项目，开发节奏上错开，发挥项目相对具有资源优势。相对区域板块其他竞争项目，开发节奏上错开，发挥项目相对具有资源优势。u针对区域板块竞争激烈态势，项目应定位高端，高端市场导致面临的竞争直接来自全安阳市中高端住宅。针对区域板块竞争激烈态势，项目应定位高端，高端市场导致面临的竞争直接来自全安阳市中高端住宅。u项目针对安阳市的竞争依据板块差异、客户差异及产品差异区分梯度，项目面对的主要为板

199、块内竞争，板块外竞项目针对安阳市的竞争依据板块差异、客户差异及产品差异区分梯度，项目面对的主要为板块内竞争，板块外竞争为次要竞争。争为次要竞争。u项目面临圈层内的竞争将主要来自德宝国际、华富国际、香格里拉、银鹭金柏湾等。项目面临圈层内的竞争将主要来自德宝国际、华富国际、香格里拉、银鹭金柏湾等。竞争市场小结竞争市场小结183调查简介调查简介数据资料分析数据资料分析主要结论及建议主要结论及建议4 46 6竞争市场分析竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5需求市场分析需求市场分析3 32 21 1中国房地产发展态势中国房地产发展态势城市背景及宏观经济分析城市背景及宏观经济分析项目整体定位项目整体

200、定位目录目录184调查简介调查简介数据资料分析数据资料分析主要结论及建议主要结论及建议分析方法分析方法调查方法调查方法调查目的调查目的调查说明调查说明185调查简介调查简介1 1、本次需求市场调查总调查量为、本次需求市场调查总调查量为32003200份，有效问卷为份，有效问卷为31173117份，有效问卷比例达份，有效问卷比例达97.4%97.4%；2 2、本次调查问卷共设置、本次调查问卷共设置4747个题目，个题目，9595个因子题量；个因子题量；3 3、本次调查自、本次调查自2010-3-102010-3-10至至2010-3-222010-3-22，前后历时，前后历时1313天，动用天，

201、动用380380人次；人次；4 4、本次调查涉及、本次调查涉及2222个地点，含盖安阳市各行政区域及房地产板块；个地点，含盖安阳市各行政区域及房地产板块；5 5、现有项目竞争调查我们动用、现有项目竞争调查我们动用9090人次对每个样本地点进人次对每个样本地点进行两次以上实地踏访行两次以上实地踏访。调查说明调查说明186p1 1、通过客观深入的市场调查，了解区域房、通过客观深入的市场调查，了解区域房地产供需情况。地产供需情况。p2 2、通过市场分析，掌握客户群体的购房意、通过市场分析，掌握客户群体的购房意向。向。p3 3、确定目标客户群及其对产品、价格的取、确定目标客户群及其对产品、价格的取向。

202、向。p4 4、合理规划本项目地块，明确项目定位，、合理规划本项目地块，明确项目定位，最优发挥环境特质和经济效益最优发挥环境特质和经济效益p5 5、对项目前期推广做铺垫，赢得一定的认、对项目前期推广做铺垫，赢得一定的认知度和准客群。知度和准客群。调查方法调查方法p需求市场部分：需求市场部分： 1 1、问卷调查、问卷调查 2 2、电话访问、电话访问 p竞争对手部分：竞争对手部分： 1 1、实地专项访问、实地专项访问 2 2、项目资料收集及整理、项目资料收集及整理调查简介调查简介1871 1、统计分析软件：、统计分析软件：ExcelExcel、spssspss等。等。2 2、统计分析方法：频数分析法

203、、因子分析法、统计分析方法：频数分析法、因子分析法、交叉分析法、相关分析法、聚类分析法、回交叉分析法、相关分析法、聚类分析法、回归分析法等。归分析法等。3 3、分析结果整个采用图表和文字相结合的展、分析结果整个采用图表和文字相结合的展示模式，部分辅助以脚注说明。示模式，部分辅助以脚注说明。分析方法分析方法SpssExcel交互运用各种分析软件交互运用各种分析软件交互运用各种分析软件交互运用各种分析软件调查简介调查简介188资料来源及获取资料来源及获取重点调查渠道获取文献选取网络搜集市场调查项目资料库实地调查我们安排专人搜集、专人审核各种资料，多方面资料为了确保其可靠性，进行了再次收我们安排专人

204、搜集、专人审核各种资料，多方面资料为了确保其可靠性，进行了再次收我们安排专人搜集、专人审核各种资料，多方面资料为了确保其可靠性，进行了再次收我们安排专人搜集、专人审核各种资料，多方面资料为了确保其可靠性，进行了再次收集，对存在有怀疑性的信息，我们进行了多方求证，以保证真实性。集，对存在有怀疑性的信息，我们进行了多方求证，以保证真实性。集，对存在有怀疑性的信息，我们进行了多方求证，以保证真实性。集，对存在有怀疑性的信息，我们进行了多方求证，以保证真实性。调查简介调查简介189调查简介调查简介数据资料分析数据资料分析主要结论及建议主要结论及建议部分结论及建议部分结论及建议目标客户分析目标客户分析需

205、求市场整体分析需求市场整体分析数据处理及验证数据处理及验证190n 为保证本次调查的客观性，根据2010年安阳市统计年鉴之区域人口比例和男女人口比例进行两次随机定额配比抽样，后随机抽取85%；n 随机抽取之后的样本框数量为：2208份；n 分析结果整个采用图表和文字相结合的展示模式，部分辅助以脚注说明。数据随机性处理数据随机性处理原始数据原始数据甄别筛选甄别筛选配额抽样配额抽样随机处理随机处理数据分析数据分析部分结论部分结论 数据处理及验证数据处理及验证191需求调查人员资料需求调查人员资料数据处理及验证数据处理及验证姓名姓名编号编号所在院校及专业所在院校及专业贾萌1安阳师范学院工商管理系樊新

206、民2安阳师范学院工商管理系高晨辉3安阳师范学院工商管理系金涛4安阳师范学院工商管理系李扬5安阳师范学院工商管理系任向辉6安阳师范学院工商管理系董华礼7安阳师范学院工商管理系张世嘉8安阳师范学院工商管理系姚会彬9安阳师范学院工商管理系原翔慧10安阳师范学院工商管理系匡国胜11安阳师范学院工商管理系毛利收12安阳师范学院工商管理系宋安磊13安阳师范学院工商管理系李作光14安阳师范学院工商管理系常朝15安阳师范学院工商管理系192数据处理及验证数据处理及验证被调查人群工作结构验证被调查人群工作结构验证被调查人群年龄、性别验证被调查人群年龄、性别验证被调查人群居住区域验证被调查人群居住区域验证调查地点

207、验证调查地点验证被调查者收入、消费验证被调查者收入、消费验证被调查者认真程度验证被调查者认真程度验证193数据处理及验证数据处理及验证本次市场调查，各调查点问卷投放本次市场调查，各调查点问卷投放量的安排，我们考虑到了安阳市各量的安排，我们考虑到了安阳市各区域人群的日常生活习惯和购物习区域人群的日常生活习惯和购物习惯，对人流量大和人群相对集中的惯，对人流量大和人群相对集中的地方，问卷投放量较大，相对比例地方，问卷投放量较大，相对比例均衡；均衡；相对于安阳市市区总人口来说，我相对于安阳市市区总人口来说，我们的问卷量达到了们的问卷量达到了1/2001/200。调查地点验证调查地点验证194数据处理及

208、验证数据处理及验证安阳市城区人口为：安阳市城区人口为： 殷都区：殷都区：2424万；万； 北关区：北关区：2525万；万； 文峰区：文峰区：3838万；万； 龙安区：龙安区：9 9万。万。我们所得问卷各区域分布比例，我们所得问卷各区域分布比例，基本与安阳市各行政区域人口比基本与安阳市各行政区域人口比例基本吻合。例基本吻合。被调查人群居住地点验证被调查人群居住地点验证195数据处理及验证数据处理及验证被调查人群年龄结构验证被调查人群年龄结构验证196数据处理及验证数据处理及验证在被调查人的置业职业分布图中，我们可以看在被调查人的置业职业分布图中，我们可以看出出27.5%27.5%的是个体工商户，

209、的是个体工商户，20.2%20.2%的是公司一般的是公司一般职员。其他的职业分布，较为平均。职员。其他的职业分布，较为平均。被调查人群工作结构验证被调查人群工作结构验证197数据处理及验证数据处理及验证在被调查人的家庭平均月收入分布图中，我们在被调查人的家庭平均月收入分布图中，我们可以看出分布曲线的峰值处于可以看出分布曲线的峰值处于11001100到到30003000元之元之间。间。11001100到到20002000元的占到元的占到32.4%32.4%，21002100到到30003000的比重占到的比重占到29.3%29.3%。被调查人群家庭收入验证被调查人群家庭收入验证198数据处理及验

210、证数据处理及验证在家庭平均月消费分布图中，我们可以看出分布在家庭平均月消费分布图中，我们可以看出分布曲线的峰值处于曲线的峰值处于10001000到到15001500元之间。元之间。10001000到到15001500元之间的比重占到元之间的比重占到39%39%，15001500到到20002000的比重占到的比重占到21.3%21.3%。被调查人群家庭消费状况验证被调查人群家庭消费状况验证199数据处理及验证数据处理及验证在被调查者认真程度分布图中，我们可以看出最在被调查者认真程度分布图中，我们可以看出最高值是高值是“很认真很认真”，并且占到比重的，并且占到比重的49.4%49.4%，比较，比

211、较认真的，占到认真的，占到43.8%43.8%，而其他的，共计，而其他的，共计6.9%6.9%。被调查者认真状况验证被调查者认真状况验证200 1 1、问卷数据代表性的检验我们选取了、问卷数据代表性的检验我们选取了8 8个因子，这个因子，这8 8个因子都是调查统计学和人口统个因子都是调查统计学和人口统 计学中常用的验证因子。计学中常用的验证因子。 2 2、从对五个因子的频度及分布正态性检验我们可以看出，本次市场调查被调查人群具、从对五个因子的频度及分布正态性检验我们可以看出，本次市场调查被调查人群具有很强的代表性，而且样本量足够。有很强的代表性，而且样本量足够。 3 3、从被调查人的认真成度上

212、看，有、从被调查人的认真成度上看，有43%43%的人还是认真地填写了试卷，有近的人还是认真地填写了试卷，有近49%49%的人很认的人很认真地填写了问卷，也就说问卷上的信息具有很强的代表性。真地填写了问卷，也就说问卷上的信息具有很强的代表性。小小结结数据处理及验证数据处理及验证201对消费者的购房打算做统计，可以看出有对消费者的购房打算做统计，可以看出有79.8%79.8%的消费者，计划未来在安阳市买房，而不准备的消费者，计划未来在安阳市买房，而不准备买房的，仅占到买房的，仅占到20.2%20.2%，这说明安阳市的消费市，这说明安阳市的消费市场还是有很大的潜力。场还是有很大的潜力。需求市场整体分

213、析需求市场整体分析是否打算在安阳购房是否打算在安阳购房202对客户购房的时间安排我们看出，二年内打算买对客户购房的时间安排我们看出，二年内打算买房的占房的占39.5%39.5%，在三年内准备购房的客户总量占到，在三年内准备购房的客户总量占到总计划购房客户的总计划购房客户的54%54%，同比例放大到整个安阳市，同比例放大到整个安阳市后，这是一个很大的需求市场。后，这是一个很大的需求市场。需求市场整体分析需求市场整体分析大概何时购房大概何时购房203不准备购房原因不准备购房原因需求市场整体分析需求市场整体分析p图标表明：消费者不打算购房的图标表明：消费者不打算购房的原因中有：原因中有：单价太高单价

214、太高 地理环境不地理环境不佳佳 不接受小高层高层不接受小高层高层 交房期不合交房期不合适适 物业费太高物业费太高 无合适楼栋、面积、无合适楼栋、面积、朝向、户型朝向、户型 建成后再买建成后再买 预算不足预算不足与家人商量与家人商量 其他。其他。p建其中单价太高，是很多消费者建其中单价太高，是很多消费者不打算购房的原因，而地理位置、不打算购房的原因，而地理位置、物业费太高、无合适楼栋、预算不物业费太高、无合适楼栋、预算不足以及其他，也占到较大的比重。足以及其他，也占到较大的比重。204但目前来看，老城区仍然是居住的第一居所，北但目前来看，老城区仍然是居住的第一居所，北关区、文峰区占据了关区、文峰

215、区占据了57.8%57.8%的人口居住量，也就的人口居住量，也就是说将近是说将近6363万人口基本是在老城居住、生活、消万人口基本是在老城居住、生活、消费、购物；而其他区域的集中度相对较低；费、购物；而其他区域的集中度相对较低；需求市场整体分析需求市场整体分析现居住区域现居住区域205目前居住情况目前居住情况被调查人群中被调查人群中48.6%48.6%的消费者都拥有自己的的消费者都拥有自己的房子，对于这部分消费者来说，再购房可房子，对于这部分消费者来说，再购房可能就是为了改善居住、投资或者给子女买能就是为了改善居住、投资或者给子女买房。房。需求市场整体分析需求市场整体分析206被调查人群中有被

216、调查人群中有38.6%的消费者家庭常住的消费者家庭常住人口为三口人，四口及以上家庭的占到人口为三口人，四口及以上家庭的占到47.5%，而两个及以下的占到，而两个及以下的占到14%。需求市场整体分析需求市场整体分析家庭人口情况家庭人口情况207家庭常住人口情况家庭常住人口情况需求市场整体分析需求市场整体分析被调查人群中三口之家，也就是【夫妻+孩子】的比重占到46.7%，而夫妻、老人加孩子的比重也占到19.5%。20810001000至至30003000元，这个工资段本身就是社会工元，这个工资段本身就是社会工资段的主体，从我们的调查结果看，资段的主体，从我们的调查结果看，61.7%61.7%的受调

217、人家庭月收入处于这个水平。的受调人家庭月收入处于这个水平。需求市场整体分析需求市场整体分析家庭月收入情况家庭月收入情况209从居住面积来看，居住面积在从居住面积来看，居住面积在70110平米平米的家庭占到近的家庭占到近42.64%，而，而70平米以下的平米以下的家庭，也占到了家庭，也占到了24.35%。需求市场整体分析需求市场整体分析现居住面积现居住面积210需求市场整体分析需求市场整体分析三居、两居是当代居住的主流户型，占到三居、两居是当代居住的主流户型，占到82.2%82.2%的比例。调查中我们也发现，四居的比例。调查中我们也发现，四居和一居的居住者，也占到了和一居的居住者，也占到了16.

218、816.8% %的比重。的比重。现居住户型现居住户型211需求市场整体分析需求市场整体分析现居住户型现居住户型调查中发现，调查中发现，67%67%的消费者现在居住的是一厅的户型，而两厅的，仅占到的消费者现在居住的是一厅的户型，而两厅的，仅占到32.4%32.4%；87.3%的消费者现在居住的户型仅有一卫，而的消费者现在居住的户型仅有一卫，而两卫的比重，仅占到两卫的比重，仅占到12%，仅有一厅或一卫，会客功能大打折扣，且仅有一厅或一卫，会客功能大打折扣，且极大的影响生活品质和舒适度，极大的影响生活品质和舒适度，在追求生活品质方面，在追求生活品质方面，显显然已经时代需求不符。然已经时代需求不符。2

219、12首选在安阳东区买房的消费者占到首选在安阳东区买房的消费者占到47.2%47.2%的的比例，文峰区和北关区分别占到比例，文峰区和北关区分别占到17.7%17.7%和和14.1%14.1%，铁西板块所占比例较小，仅为，铁西板块所占比例较小，仅为12.7%12.7%。需求市场整体分析需求市场整体分析首选购房的区域首选购房的区域213首选该区域的原因首选该区域的原因需求市场整体分析需求市场整体分析自然环境好、交通便自然环境好、交通便捷、工作方便、是吸捷、工作方便、是吸引人群选择的三大因引人群选择的三大因素，另外发展潜力也素，另外发展潜力也是一部分人选择购房是一部分人选择购房区域的首选因素，相区域的

220、首选因素，相对而言，在这方面东对而言，在这方面东区占有很大优势。而区占有很大优势。而亲戚朋友常住此区域亲戚朋友常住此区域与区域生活配套设施与区域生活配套设施好，也占了不小的分好，也占了不小的分量，对此我们要给予量，对此我们要给予充分的重视充分的重视214消费者对房屋的追求已经上升到了普遍对品质生消费者对房屋的追求已经上升到了普遍对品质生活的追求，所以对项目的建设而言，必须有新的活的追求，所以对项目的建设而言，必须有新的产品或者高品质楼盘的推出。统计中我们也可以产品或者高品质楼盘的推出。统计中我们也可以看出，现在的家长对孩子的教育也相当重视，项看出，现在的家长对孩子的教育也相当重视，项目教育的配

221、套不容忽视。目教育的配套不容忽视。需求市场整体分析需求市场整体分析再购房主要目的再购房主要目的215现居住状况评价现居住状况评价需求市场整体分析需求市场整体分析图标表明：居住所关注因图标表明：居住所关注因素中，素中，周边环境周边环境 空气空气 噪噪声方面和开发商信誉声方面和开发商信誉 实力实力 品牌评价最低，关注度最品牌评价最低，关注度最高。高。建筑风格外观形象及小区建筑风格外观形象及小区绿化景观等在消费者评价绿化景观等在消费者评价中仍不被看好，需要开发中仍不被看好，需要开发商进一步打造；商进一步打造； 物业管理及服务、教育配物业管理及服务、教育配套等总体评价较好，但是套等总体评价较好，但是也

222、只是也只是6060分左右的水平，分左右的水平，只是相对较好；只是相对较好；216有有60.4%60.4%的消费者认为未来一年内安阳房价将是上涨的。的消费者认为未来一年内安阳房价将是上涨的。认为涨幅在认为涨幅在10%10%以上的为以上的为21.7%21.7%，仅有，仅有15%15%的受访者判断房的受访者判断房价将跌。价将跌。24.7%24.7%的人群认为楼市将维持平稳。消费者对房的人群认为楼市将维持平稳。消费者对房地产的信心仍然还是存在的。地产的信心仍然还是存在的。需求市场整体分析需求市场整体分析认为未来房价情况认为未来房价情况217对计划购买房屋户型的安排，大多数的消费者还对计划购买房屋户型的

223、安排，大多数的消费者还是选择三室两厅或者三室一厅，对于一般的家庭是选择三室两厅或者三室一厅，对于一般的家庭构成，这种户型已经可以满足日常居住，但我们构成，这种户型已经可以满足日常居住，但我们要说的是同样的三室两厅可能有很多种做法，我要说的是同样的三室两厅可能有很多种做法，我们应该做最好的。们应该做最好的。需求市场整体分析需求市场整体分析计划购买户型计划购买户型218计划购买的销售面积计划购买的销售面积需求市场整体分析需求市场整体分析从数据上可以看出，准备购买的消费者，希望购从数据上可以看出，准备购买的消费者，希望购买的面积段集中在买的面积段集中在9090到到130130之间，这个比重占到之间，

224、这个比重占到看看64.9%64.9%，而，而160160平方米以上的消费者，只占到了平方米以上的消费者，只占到了5.9%5.9%，七十以下的，占到，七十以下的，占到2.6%2.6%。219需求市场整体分析需求市场整体分析220有近有近1/31/3的消费者倾向于的消费者倾向于1111层的小高层，花层的小高层，花园洋房和电梯洋房紧随其后，分别占到园洋房和电梯洋房紧随其后，分别占到23%23%与与16.3%16.3%的比例，而高层，并不受太多消费的比例，而高层，并不受太多消费者的期待。者的期待。需求市场整体分析需求市场整体分析倾向的建筑形态倾向的建筑形态221市场调查显示，在本市住宅市场，市场调查显

225、示，在本市住宅市场，2020层以下产品层以下产品仍将是市场主流，仍将是市场主流， 1 15 5层和层和6 61010层，仍有较大的层，仍有较大的消费人群，他们分别占到消费人群，他们分别占到33.3%33.3%和和35.9%35.9%，而，而2020层层以上的部分，仅有以上的部分，仅有5.3%5.3%。需求市场整体分析需求市场整体分析倾向的楼层倾向的楼层222市场调查显示，市场调查显示，1 1至至5 5层和层和6 6至至1010层，仍有较大层，仍有较大的消费人群，他们分别占到的消费人群，他们分别占到33.3%33.3%和和35.9%35.9%，而而2020层以上的部分，仅有层以上的部分，仅有5.

226、3%5.3%。需求市场整体分析需求市场整体分析能够接受的建筑结构能够接受的建筑结构223对于户型结构来言，平层是多数客户所对于户型结构来言，平层是多数客户所能认同的产品，对于复式来言，总给人能认同的产品，对于复式来言，总给人一种高档的感觉，因此受众也比较多，一种高档的感觉，因此受众也比较多，两者比例到了两者比例到了83.1%83.1%，尤其是复式可以重，尤其是复式可以重点考虑。点考虑。需求市场整体分析需求市场整体分析希望购买的类型希望购买的类型224建筑风格方面，现代主义风格，占到建筑风格方面，现代主义风格，占到57.1%，而欧陆、新古典及地中海几种风格，并没，而欧陆、新古典及地中海几种风格，

227、并没有得到很多消费者的关注，这三种共计有得到很多消费者的关注，这三种共计40.7%需求市场整体分析需求市场整体分析喜欢的建筑风格喜欢的建筑风格225社区内中心景观，花木园林设置占到社区内中心景观，花木园林设置占到54.8%，而小桥流水、景观水道及地喷泉，所占比，而小桥流水、景观水道及地喷泉，所占比重相对较小，三种共计重相对较小，三种共计43.7%需求市场整体分析需求市场整体分析希望的中心景观希望的中心景观226大部分消费者希望把阳台设在客厅或者是大部分消费者希望把阳台设在客厅或者是主卧室，其两种共占主卧室，其两种共占79.7%的比重，其他三的比重，其他三种，所占比重较少，共计种，所占比重较少，

228、共计20.3%。需求市场整体分析需求市场整体分析希望主阳台设置的位置希望主阳台设置的位置227书房、储藏室是消费者希望在将来的家中所书房、储藏室是消费者希望在将来的家中所拥有的功能空间，两者占的比重有拥有的功能空间，两者占的比重有93.6%，对于我们的项目来说，这一点对做户型设计对于我们的项目来说，这一点对做户型设计很重要。很重要。需求市场整体分析需求市场整体分析228调查数据显示，需要一个车位或车位的比例调查数据显示，需要一个车位或车位的比例也达到了也达到了46.6%，我们在车位的配套上，也，我们在车位的配套上，也应该予以考虑数量的足够问题。应该予以考虑数量的足够问题。需求市场整体分析需求市

229、场整体分析车位需求情况车位需求情况229对车位价格和车位租金价格的调查，我们要考虑到消费者的求宜心理，所以最多的选择可能不具有最大的代表性，对车位价格和车位租金价格的调查，我们要考虑到消费者的求宜心理，所以最多的选择可能不具有最大的代表性，按照推断，按照推断，我们应该取其次价格标准。我们应该取其次价格标准。需求市场整体分析需求市场整体分析车位总价及租金情况车位总价及租金情况230调查数据显示，调查数据显示，66.2%的消费者认为小区的物业管理费应该在的消费者认为小区的物业管理费应该在0.10.3之间，之间，24.2%的消费者认为应该在的消费者认为应该在0.40.6之间，而之间，而0.7以上的，

230、所占比例仅为以上的，所占比例仅为9.8%。需求市场整体分析需求市场整体分析物业费情况物业费情况231购房总价的调查，我们要考虑到消费者的求便宜购房总价的调查，我们要考虑到消费者的求便宜心理，所以最多的选择可能不具有最大的代表性，心理，所以最多的选择可能不具有最大的代表性，随后会有具体篇章详细介绍价格高限问题。随后会有具体篇章详细介绍价格高限问题。需求市场整体分析需求市场整体分析计划购买的总价计划购买的总价232调查中购房准备一次性付款的客户占到了调查中购房准备一次性付款的客户占到了21.7%21.7%，分期付款的占到了分期付款的占到了46.5%46.5%，银行按揭的占到了，银行按揭的占到了24

231、%24%，这方面说明大部分有计划购房的客户，还是有，这方面说明大部分有计划购房的客户，还是有购买力的，另外目前较高的利息税也可能使消费购买力的，另外目前较高的利息税也可能使消费者放弃按揭计划。者放弃按揭计划。需求市场整体分析需求市场整体分析付款方式情况付款方式情况233对计划按揭的客户来说，对计划按揭的客户来说， 81.7%的消费者希的消费者希望首付款在望首付款在10万元一下，这个标准，在安阳万元一下，这个标准，在安阳的大多数项目都是可以做到的。的大多数项目都是可以做到的。需求市场整体分析需求市场整体分析首付款总额首付款总额23436.2%的客户如果按揭能承担的月还款金额的客户如果按揭能承担的

232、月还款金额在在800元以下，而元以下，而46.1%的消费者希望按揭的消费者希望按揭月供在月供在8001500元之间。元之间。需求市场整体分析需求市场整体分析最高月供最高月供235计划购房最高单价计划购房最高单价需求市场整体分析需求市场整体分析74.474.4% %的消费者在计划购买房子的单价，选择的消费者在计划购买房子的单价，选择25002500到到28002800元元/ /平方米之间，选择平方米之间，选择28002800到到30003000元元/ /平方米平方米的消费者占的消费者占18.3%18.3%，根据消费者求宜的心理，最高，根据消费者求宜的心理，最高的选择，可能不具有代表性。的选择，可

233、能不具有代表性。236可接受最高单价可接受最高单价需求市场整体分析需求市场整体分析人民大道东段的均值是人民大道东段的均值是2756.272756.27元元/ /平方米，标准偏差是平方米，标准偏差是553.477553.477；文明大道东段的均值是；文明大道东段的均值是2645.312645.31元元/ /平方米，标准偏差是平方米，标准偏差是611.692611.692，紫薇大道东段的均值是，紫薇大道东段的均值是2776.932776.93元元/ /平方米，标准偏差是平方米，标准偏差是569.687569.687。237临街商业面积及理想价格临街商业面积及理想价格需求市场整体分析需求市场整体分析

234、临街商业面积的均值是临街商业面积的均值是52.2平方米，标准偏差是平方米，标准偏差是36.105；较理想的价格均值是；较理想的价格均值是5292.83元，标准偏差为元，标准偏差为2787.488。238获得信息途径获得信息途径需求市场整体分析需求市场整体分析在这么多的信息媒在这么多的信息媒体途经中，户外广体途经中，户外广告牌、宣传单页以告牌、宣传单页以及朋友熟人介绍是及朋友熟人介绍是消费者最常活的楼消费者最常活的楼市消息的途径，传市消息的途径，传统传媒中的报纸、统传媒中的报纸、电视，构成了信息电视，构成了信息途径获得的第二阶途径获得的第二阶梯，而网络、短信梯，而网络、短信和广播，所占比重和广播

235、，所占比重较小。较小。239最常关注的信息途径最常关注的信息途径需求市场整体分析需求市场整体分析在所有信息媒体在所有信息媒体途经中，最常受途经中，最常受消费者关注和重消费者关注和重视的，是电视和视的，是电视和朋友介绍，户外朋友介绍，户外广告、宣传单页广告、宣传单页以及网络，也是以及网络，也是消费者较为关注消费者较为关注的途径，因此在的途径，因此在往后的销售推广往后的销售推广中，我们加大其中，我们加大其重视的的力度。重视的的力度。240购房最关注因素购房最关注因素需求市场整体分析需求市场整体分析在这些因素中，空气、绿化、周边环境和价格以及购物等生活配套，是消费者普遍关注的因素，周边人文、教育条件

236、、工程质在这些因素中，空气、绿化、周边环境和价格以及购物等生活配套，是消费者普遍关注的因素，周边人文、教育条件、工程质量、户型结构这些常规要素紧随其后，也有较高的关注。量、户型结构这些常规要素紧随其后，也有较高的关注。241新材料新技术新材料新技术新材料中新技术中，新材料中新技术中，厨房燃气自动阀门厨房燃气自动阀门和和2424小时热水两项，小时热水两项，与生活密切关系，与生活密切关系，故消费者普遍给与故消费者普遍给与较高的分值，其次较高的分值，其次直饮水净化系统、直饮水净化系统、断桥铝合金窗、卫断桥铝合金窗、卫生间同层排水，消生间同层排水，消费者也普遍给予较费者也普遍给予较高的关注，而高的关注

237、，而3G3G室室内智能监控和智能内智能监控和智能家居系统，受关注家居系统，受关注度不高。度不高。需求市场整体分析需求市场整体分析242平均家庭月消费额反映的是一个家庭的购买力，从平均家庭月消费额反映的是一个家庭的购买力，从统计来看统计来看38.1%38.1%的客户处于的客户处于10001000至至15001500元之间的水元之间的水平，这个水平对于购房的家庭来说，额度相对还是平，这个水平对于购房的家庭来说，额度相对还是偏低，当然这个与实际消费之间仍然有一定差距。偏低，当然这个与实际消费之间仍然有一定差距。需求市场整体分析需求市场整体分析家庭月消费情况家庭月消费情况243消费者背景资料消费者背景

238、资料需求市场整体分析需求市场整体分析244消费者背景资料消费者背景资料需求市场整体分析需求市场整体分析245小结小结 1 1、整体市场的情况比较好，被访问者中有进八成的有购房意愿，而且近三年内有购房准备的消、整体市场的情况比较好，被访问者中有进八成的有购房意愿，而且近三年内有购房准备的消费者，也占到近半数。而不准备购房者的顾虑，但部分集中在价格方面，认为价格太高。费者，也占到近半数。而不准备购房者的顾虑，但部分集中在价格方面，认为价格太高。 2 2、在消费者人群中，现居住的占较大一部分的是、在消费者人群中，现居住的占较大一部分的是7070到到110110平米之间，三室、一厅、一卫的居多，平米之

239、间，三室、一厅、一卫的居多，而购房的目的，也以改善居住条件为主。消费者为现居住情况打分的情况可以看出，建筑风格外观而购房的目的，也以改善居住条件为主。消费者为现居住情况打分的情况可以看出，建筑风格外观形象及小区绿化景观等在消费者评价中仍不被看好，需要开发商进一步打造。形象及小区绿化景观等在消费者评价中仍不被看好，需要开发商进一步打造。 3 3、在需求调查分析中，我们可以看出，有较大比重的消费者希望购买、在需求调查分析中，我们可以看出，有较大比重的消费者希望购买110110到到130130的三室两厅两卫的三室两厅两卫的户型，而这部分消费者的月消费水平在的户型，而这部分消费者的月消费水平在1000

240、1000到到15001500之间。之间。关键词：购房关键词：购房 价格价格 三居三居 配套配套 改善改善 246调查简介调查简介目标客户分析目标客户分析主要结论及建议主要结论及建议产品细节建议产品细节建议价格分析价格分析需求分析需求分析居住现状分析居住现状分析背景资料分析背景资料分析247整体客户：整体客户：31173117平衡男女比例，随机抽取平衡男女比例，随机抽取85%85%：22082208三年内准备东区购房：三年内准备东区购房：487487月消费月消费10001000元以上，元以上，2525万以万以上购房客户：上购房客户：299299紫薇大道紫薇大道50%50%可能以上购房可能以上购房

241、客户：客户：159159 目标客户的界定目标客户的界定 ：1 1、打算在安阳买房（、打算在安阳买房（A1=1A1=1）2 2、考虑在三年内换房（、考虑在三年内换房（A34A34）3 3、首选在东区买房（、首选在东区买房（B8=5B8=5）4 4、总房价超过、总房价超过2525万元万元(C9 2)(C9 2)5 5、家庭月消费、家庭月消费10001000元以上（元以上（D3 D3 2）6 6、购买可能性很大、购买可能性很大(E4 3)(E4 3)凡同时符合以上六个条件均考虑为本项目的凡同时符合以上六个条件均考虑为本项目的目标客户；目标客户； 准客户标准准客户标准 在符合以上条件基础上，还在符合以

242、上条件基础上，还应同时符合以下标准：应同时符合以下标准：紫薇大道东段购买可能性大于紫薇大道东段购买可能性大于50%50%（C22.2.2 C22.2.2 50 50）目标客户的确定目标客户的确定目标客户确定目标客户确定248本次准客户比例占本次准客户比例占7 7% %，目标客户，目标客户比例占比例占14.6%14.6%，对于共性问题，对于共性问题，将结合两方数据共同研判，对于将结合两方数据共同研判，对于个性问题及价格等敏感问题，只个性问题及价格等敏感问题，只针对准客户深入分析，同时部分针对准客户深入分析，同时部分还需要结合特别有意向客户进行还需要结合特别有意向客户进行数据修正；本次分析尽可能使

243、用数据修正；本次分析尽可能使用图表数据以便清晰易懂。图表数据以便清晰易懂。目标客户分析目标客户分析249居住现状分析居住现状分析目标客户目标客户准客户准客户现居住区域分析现居住区域分析250居住现状分析居住现状分析目标客户目标客户现居住情况分析现居住情况分析准客户准客户251准客户相对于目标客户来说，三口之家的数量略微减少，而五口及以上的数量，有所增加。准客户相对于目标客户来说，三口之家的数量略微减少，而五口及以上的数量，有所增加。居住现状分析居住现状分析目标客户目标客户现家庭人口情况分析现家庭人口情况分析准客户准客户252居住现状分析居住现状分析目标客户目标客户准客户准客户家庭常住人口境况分

244、析家庭常住人口境况分析从数据中可以看出，目标客户中的夫妻加孩子的比重比准客户的多，而夫妻、老人加孩子的比重比准客户的小，由此，可以验从数据中可以看出，目标客户中的夫妻加孩子的比重比准客户的多，而夫妻、老人加孩子的比重比准客户的小，由此，可以验证家庭常住人口数量的分析是正确的。证家庭常住人口数量的分析是正确的。253买房目的分析买房目的分析居住现状分析居住现状分析目标客户目标客户准客户准客户254相对而言，准客户的收入水平整体比目标客户的略高，同时对于高端客户的比例表现更为突出。相对而言，准客户的收入水平整体比目标客户的略高，同时对于高端客户的比例表现更为突出。居住现状分析居住现状分析目标客户目

245、标客户准客户准客户家庭月收入情况分析家庭月收入情况分析255目标客户现居住、需求面积对比分析目标客户现居住、需求面积对比分析需求分析需求分析目标客户目标客户256准客户现居住、需求面积对比分析准客户现居住、需求面积对比分析需求分析需求分析准客户准客户257户型对比分析户型对比分析对比可以很明显的发现，购房计划户型方面，消费者都对现有居住条件有高的追求，同比，针对我们项目的建设，对比可以很明显的发现，购房计划户型方面，消费者都对现有居住条件有高的追求，同比，针对我们项目的建设，优质的三居室应该是重点。优质的三居室应该是重点。258从现有情况可以看出，购房作为升级考虑的几乎全部，并且升级的面积几乎

246、达到将近从现有情况可以看出，购房作为升级考虑的几乎全部，并且升级的面积几乎达到将近2020平方米，也就是说现有居住面积基础上平方米，也就是说现有居住面积基础上上调上调2020平方米基本就是计划购买面积；平方米基本就是计划购买面积；目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析目前居住面积分析目前居住面积分析259由图表分析可知，未来准客户越来越理智，对于房价的走势判断和未来政策把握更为深刻，更为理性；由图表分析可知，未来准客户越来越理智，对于房价的走势判断和未来政策把握更为深刻，更为理性；目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析未来一年房价判断未来一年房价判断260相对销售顺序应该是相对销售

247、顺序应该是11-1511-15层，之后是层，之后是2020层以下的其他楼层，最后难题应该是层以下的其他楼层，最后难题应该是20-3020-30层之间的，对于此，需要在定价过程中仔细层之间的，对于此，需要在定价过程中仔细考虑；同时经过相关分析发现，购买面积越大、承受总价能力越高选择的楼层同样越高；考虑；同时经过相关分析发现，购买面积越大、承受总价能力越高选择的楼层同样越高；目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析倾向楼层分析倾向楼层分析261由于塔楼本身密度大、通风差等等不足，消费者对塔楼不看好，因此对于塔楼的问题需要慎重，安阳虽未出现塔由于塔楼本身密度大、通风差等等不足，消费者对塔楼不看好

248、，因此对于塔楼的问题需要慎重，安阳虽未出现塔楼，但对于产品缺陷很多消费者还是非常清楚的。楼，但对于产品缺陷很多消费者还是非常清楚的。目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析建筑结构分析建筑结构分析262目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析住房类型分析住房类型分析263建筑风格分析建筑风格分析目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析264欧陆风格欧陆风格现代主义风格现代主义风格地中海风格地中海风格新古典风格新古典风格建筑风格图片建筑风格图片265中心景观设置分析中心景观设置分析目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析266主阳台设置分析主阳台设置分析目标客户目标客户准客户准客

249、户需求分析需求分析267户型他项设置分析户型他项设置分析目标客户目标客户准客户准客户需求分析需求分析268准客户购房单价分析准客户购房单价分析价格分析价格分析两个标准差两个标准差三个标准差三个标准差数字代码表示组中值：数字代码表示组中值：1 26501 2650元元/ / 2 2900 2 2900元元/ / 3 3150 3 3150元元/ / 4 3450 4 3450元元/ / 5 3750 5 3750元元/ / 6 40506 4050元元/ / 74350 74350元元/ / 以此类推以此类推269准客户购房总价分析准客户购房总价分析价格分析价格分析两个标准差两个标准差数字代码表

250、示组中值：数字代码表示组中值：1 22.51 22.5万万 2 27.5 2 27.5万万 3 32.5 3 32.5万万 4 37.5 4 37.5万万 5 42.5 5 42.5万万 6 47.5 6 47.5万万 752.5 752.5万万 以此类以此类推推三个标准差三个标准差270准客户车位价格分析准客户车位价格分析数字代码表示组中值：数字代码表示组中值：1 71 7万万 2 9 2 9万万 3 11 3 11万万 以此类推以此类推结合左侧图表，可以看出，单车位价格维持在结合左侧图表，可以看出，单车位价格维持在1111万以内，万以内，9 9万左右应该没有问题，但是如果再高可万左右应该没

251、有问题，但是如果再高可能要承担不必要的风险。能要承担不必要的风险。价格分析价格分析271购房单价分析购房单价分析数字代码表示组中值：数字代码表示组中值：1 26501 2650元元/ / 2 2900 2 2900元元/ / 3 3150 3 3150元元/ / 4 3450 4 3450元元/ / 5 3750 5 3750元元/ / 6 40506 4050元元/ / 74350 74350元元/ / 以此类推以此类推结合目标客户分析，本项目价格应该在结合目标客户分析，本项目价格应该在3020-35003020-3500元元/ /平方米比较理想，并寻要遵循平方米比较理想，并寻要遵循“低开高

252、走低开高走”之策略，规避不必要风险；最高端价格不应该越之策略，规避不必要风险；最高端价格不应该越过在过在3600/3600/平方米；平方米；目标客户目标客户准客户准客户价格分析价格分析272购房总价分析购房总价分析目标客户目标客户准客户准客户价格分析价格分析数字代码表示组中值：数字代码表示组中值：122.5122.5万万 227.5 227.5万万 332.5 332.5万万 437.5 437.5万万 542.5 542.5万万 647.5 647.5万万 752.5 752.5万万 以此类推结合目标客户以此类推结合目标客户分析，本项目总价应该在分析，本项目总价应该在3838万到万到5050

253、万之间比较理想，并寻要遵循万之间比较理想，并寻要遵循“低开高走低开高走”之策略，规避不必要风险；最高端价格不应该越过之策略，规避不必要风险；最高端价格不应该越过5555万。万。273价格分析价格分析n 结合本图表分析，最高可接受单价是结合本图表分析，最高可接受单价是 2 2844.94844.94 + 46 + 463.9283.928* *1 1 = = 3308.8683308.868n 对于项目运作来言，建议一定要做价格试对于项目运作来言，建议一定要做价格试探，花一个月左右时间进行价格试探，判断探，花一个月左右时间进行价格试探，判断价格抗性之后再做详细价格方案，如此才能价格抗性之后再做详

254、细价格方案，如此才能更好把控项目风险。更好把控项目风险。274准客户最关注因素分析准客户最关注因素分析产品细节分析产品细节分析275准客户新材料新技术情况分析准客户新材料新技术情况分析产品细节分析产品细节分析276产品细节分析产品细节分析车位租金车位租金目标客户目标客户准客户准客户277产品细节分析产品细节分析物业管理物业管理目标客户目标客户准客户准客户278产品细节分析产品细节分析物业管理（带电梯）物业管理（带电梯）目标客户目标客户准客户准客户279付款方式付款方式产品细节分析产品细节分析目标客户目标客户准客户准客户280产品细节分析产品细节分析付款方式（按揭）付款方式（按揭）目标客户目标客

255、户准客户准客户281产品细节分析产品细节分析付款方式（月供）付款方式（月供）目标客户目标客户准客户准客户282准客户获得信息途径准客户获得信息途径产品细节分析产品细节分析283准客户最常关注的信息途径准客户最常关注的信息途径产品细节分析产品细节分析284准客户背景资料准客户背景资料背景资料背景资料285准客户背景资料准客户背景资料背景资料背景资料286准客户背景资料准客户背景资料背景资料背景资料287调查简介调查简介目标客户分析目标客户分析主要结论及建议主要结论及建议288准客户准客户289准客户产品配比结论准客户产品配比结论叠拼（复式）叠拼（复式）9%9%花园洋房花园洋房18%18%电梯洋房

256、梯洋房(7(7层) )13%13%1111层小高小高层36%36%1818层中高中高层15%15%2727层6%6%3232层3%3%合合计100%100%准客户准客户290目标客户目标客户291目标客户产品配比结论目标客户产品配比结论叠拼（复式）叠拼（复式）9%9%花园洋房花园洋房19%19%电梯洋房梯洋房(7(7层) )17%17%1111层小高小高层33%33%1818层中高中高层16%16%2727层3%3%3232层3%3%其他其他1%1%合合计100%100%292三角客户三角客户293户型结构户型结构户型面积户型面积结构描述结构描述产品设计区间产品设计区间套数比套数比合计合计二居

257、二居90平方米以下平方米以下舒适二居舒适二居S 903%6%90-110平方米平方米豪华二居豪华二居90S110 3%三居三居90-110平方米平方米经济三居经济三居115S125 16%80%110-130平方米平方米实用三居实用三居125S135 42%130-144平方米平方米舒适三居舒适三居135S144 16%145-160平方米平方米豪华三居豪华三居145S160 6%四居室四居室145-160平方米平方米舒适四居舒适四居145S160 6%11%160-180平方米平方米豪华四居豪华四居160S180 5%五居及以上五居及以上180平方米平方米豪华五居豪华五居S180 3%3%本

258、章节结论一本章节结论一294备注：本项目产品分期建议需根据下一步的规划方案具体商榷，不作为本次讨论重点。备注：本项目产品分期建议需根据下一步的规划方案具体商榷，不作为本次讨论重点。本章节结论二本章节结论二2954 46 6竞争市场分析竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5需求市场分析需求市场分析3 32 21 1中国房地产发展态势中国房地产发展态势城市背景及宏观经济分析城市背景及宏观经济分析项目整体定位项目整体定位目录目录296地块经济技术指标地块经济技术指标地块内部情况地块内部情况项目四至项目四至项目区域属性分析项目区域属性分析地块经济技术指标地块经济技术指标地块内部情况地块内部情况项目

259、背景分析项目背景分析297市中心市中心铁西工业区铁西工业区向东向东向南向南安安东东新新区区安南安南经济经济区区本案本案东东区区板板块块铁西板块铁西板块洹北板块洹北板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块本案本案p位于安阳市发展方向。安阳强势崛起的准城市核心区位于安阳市发展方向。安阳强势崛起的准城市核心区域，安阳市向东的趋势将势必使区域辐射能力进一步增域，安阳市向东的趋势将势必使区域辐射能力进一步增强。强。p较为成熟的区域现状。经过几年的高速发展，地块周较为成熟的区域现状。经过几年的高速发展，地块周边已基本具备了成熟的居住氛围边已基本具备了成熟的居住氛围p楼市风向标。东区是安阳房地产市场主要发展

260、方向，楼市风向标。东区是安阳房地产市场主要发展方向，同时也具备了安阳楼市的标杆作用。同时也具备了安阳楼市的标杆作用。位于安阳市城市发展方向，未来发展潜力无限，商业、商务、办公等成熟度高位于安阳市城市发展方向，未来发展潜力无限，商业、商务、办公等成熟度高项目区域属性项目区域属性298本案本案安阳人安阳人民政府民政府中国文字中国文字博物馆博物馆人民公园人民公园安阳市安阳市财政局财政局安阳市中级安阳市中级法院法院项目位置项目位置299本案本案安阳中级安阳中级人民法院人民法院德宝名城德宝名城华城国际华城国际安泽园安泽园东到光明路，南临紫薇大道，西至朝阳路，北邻建安街；紧邻城东到光明路，南临紫薇大道，西

261、至朝阳路，北邻建安街；紧邻城市主干道，地段优越，配套设施前卫，通达性强。市主干道，地段优越，配套设施前卫，通达性强。项目四至项目四至紫薇佳苑紫薇佳苑300项目内部现为一片空地，其中无建筑，也无拆迁项目；场地平整，有高压项目内部现为一片空地，其中无建筑，也无拆迁项目；场地平整，有高压线穿过，部分位置堆放生活、建筑垃圾，地块北部为农田。线穿过，部分位置堆放生活、建筑垃圾，地块北部为农田。地块内部情况地块内部情况301地地块编号号DB7-6-3-4DB7-6-3-4DB7-6-4-1DB7-6-4-1用地性用地性质二二类居住用地居住用地（R2R2）二二类居住用地居住用地（R2R2）用地面用地面积（）

262、（）46451464518398883988规定性定性指指标容容积率率2.5FAR2.5FAR3.53.52.5FAR2.5FAR3.53.5建筑密度建筑密度25252525绿地率地率40404040住宅建筑套住宅建筑套密度密度255255255255住宅建筑面住宅建筑面积5.05.05.05.0指指导性性指指标居住居住户数数965-1430965-14301792-26001792-2600居住人口居住人口3088-45763088-45765734-83205734-8320近两百亩的土地，分为两部分：近两百亩的土地，分为两部分： DB7-6-3-4DB7-6-3-4地地块和和DB7-6-

263、4-1DB7-6-4-1地地块，其容，其容积率率为2.52.5到到3.53.5之之间，建筑密度小于，建筑密度小于25%25%，绿地率大于地率大于40%40%。地块经济技术指标地块经济技术指标302文峰大道文峰大道京京珠珠高高速速人民大道人民大道灯塔路灯塔路紫薇大道紫薇大道朝朝阳阳路路光光明明路路中中华华路路永永明明路路p项目位于紫薇大道项目位于紫薇大道与朝阳路交叉口，东与朝阳路交叉口，东临东环光明路，北靠临东环光明路，北靠规划中的建安街交通规划中的建安街交通区位优势明显。区位优势明显。p位于安阳市发展方位于安阳市发展方向，处于安东新区的向，处于安东新区的桥头堡位置。桥头堡位置。紧邻城市重要干道

264、，多条主次干道交错，人流动线十分顺畅，道路条件较紧邻城市重要干道，多条主次干道交错，人流动线十分顺畅，道路条件较好好道路通达性极强，交通顺畅，路线丰富。道路通达性极强，交通顺畅，路线丰富。项目交通情况分析项目交通情况分析303文峰区商圈文峰区商圈家居市场家居市场建材市场建材市场易园易园外国语中学外国语中学p本地块位于 “安阳东区”，城市发展方向，城市配套设施提升空间巨大；p距文峰区商圈15分钟车程，距建材市场10分钟车程，到家居市场只要8分钟；周边市政配套及生活配套非常齐全。 项目地处城市发张方向，配套设施正在逐步完善中，且进一步提升的巨大项目地处城市发张方向，配套设施正在逐步完善中，且进一步

265、提升的巨大空间，商业、办公氛围浓厚。空间，商业、办公氛围浓厚。区域配套区域配套304p位于城市未来发展核心区域，距离市政府和易园仅位于城市未来发展核心区域，距离市政府和易园仅1 1公里，项目未来升值潜力无限公里，项目未来升值潜力无限p在区域发展的联动作用下，东区将成为安阳重点开发的区域，项目所处板块核心区位的价值将会凸显。在区域发展的联动作用下，东区将成为安阳重点开发的区域，项目所处板块核心区位的价值将会凸显。p项目位于安东新区的桥头堡位置，随着高铁的运行将为本项目带来巨大的机遇。项目位于安东新区的桥头堡位置，随着高铁的运行将为本项目带来巨大的机遇。p项目周边大部分为开发用地，随着时间的推移，

266、该板块势必成为安阳的新核心。项目周边大部分为开发用地，随着时间的推移，该板块势必成为安阳的新核心。p板块内缺乏领袖楼盘，为项目定位高端追求利润最大化提供机会板块内缺乏领袖楼盘，为项目定位高端追求利润最大化提供机会安阳东区的发展，城市化的进一步推动，项目所在区域势必将成为安阳的新安阳东区的发展，城市化的进一步推动，项目所在区域势必将成为安阳的新核心，未来发展潜力无限。核心，未来发展潜力无限。项目前景分析项目前景分析关键词：升值关键词：升值 发展发展 核心核心 机遇机遇 领袖领袖 上层上层 大盘大盘3054 46 6竞争市场分析竞争市场分析项目背景分析项目背景分析5 5需求市场分析需求市场分析3

267、32 21 1中国房地产发展态势中国房地产发展态势城市背景及宏观经济分析城市背景及宏观经济分析项目整体定位项目整体定位目录目录306大盘开发产品增值的大盘开发产品增值的KIP体系体系强势特色配套强势特色配套配套功能分级配套功能分级全全“家庭家庭”服务体系服务体系KPIKPI充分利用资源充分利用资源规划布局与功能搭配规划布局与功能搭配分期开发分期开发社区级区域级城市级内部资源外部资源项目持续开发的吸引力启动区强势配套树立形象分组团规划布局合理的功能组合与搭配“开放半开放私密”突出亮点（经营内容、档次、服务、建筑形式）社区业主社区及周边人群城市人群儿童、青年、成年、老人分期分批开发阶段性增值文化主

268、题融合（文化内涵、概念、风格）基本生活配套区域型商业城市级设施（教育配套）森林步道、内部水系水景、城市界面项目定位研究项目定位研究307项目定位的关键点项目定位的关键点如何冲出片区产品类型同质化？如何冲出片区产品类型同质化？关键关键 1 1关键关键 2 2项目资源该以怎样的次序整合？项目资源该以怎样的次序整合？关键关键 3 3消费者的购买价值点如何释放？消费者的购买价值点如何释放？关键关键 4 4如何实现项目的最大价值？如何实现项目的最大价值？项目定位研究项目定位研究308项目定位关键点的思考项目定位关键点的思考同质化同质化 ？ 功能主导型转变为情感主导型功能主导型转变为情感主导型思考思考 1

269、 1思考思考 2 2景观资源整合？景观资源整合？ 真正拥有自然景观真正拥有自然景观思考思考 3 3消费者？消费者？ 生相同，活有别生相同，活有别 思考思考4 4最大价值？最大价值？ 私家物业，提升价值私家物业，提升价值 项目定位研究项目定位研究309思考思考 本项目的客户群将会是怎样的一群人？本项目的客户群将会是怎样的一群人？让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品位和追求样的品位和

270、追求 美国建筑学家沙里宁美国建筑学家沙里宁项目研究项目研究客群定位客群定位310前提：前提：1.1.不一定对东区板块有很深认识，但城市的发展让这群人不一定对东区板块有很深认识，但城市的发展让这群人对新兴片区发展前景较普通人更具信心；对新兴片区发展前景较普通人更具信心；2.2.有一定年龄却还没到保守的程度；有一定年龄却还没到保守的程度；3.3.不一定是社会的金字塔尖，但具备相当的购买力；不一定是社会的金字塔尖，但具备相当的购买力；4.4.具备一定的消费超前性具备一定的消费超前性, ,敢于尝试一些新鲜的事物；敢于尝试一些新鲜的事物；5.5.具备相当文化底蕴及生活档次，对事物追求品质感；具备相当文化

271、底蕴及生活档次，对事物追求品质感；项目研究项目研究客群定位客群定位311一一. .客户群定位客户群定位: :有知识有知识, ,有涵养有涵养, ,有阅历有阅历, ,有实力有实力这群人分布在安阳甚至以外的各个区域，他们相信这群人分布在安阳甚至以外的各个区域，他们相信, ,生活中生活中, ,除了工作除了工作, ,还有更多的精神追求还有更多的精神追求; ;他们崇尚自然的和谐，因为那里有他们的精神家园；他们崇尚自然的和谐，因为那里有他们的精神家园；他们对文化类的活动有天生的执着和热爱他们对文化类的活动有天生的执着和热爱; ;他们可能活跃在各行业他们可能活跃在各行业, ,并且已经成为了行业的中坚力量并且已

272、经成为了行业的中坚力量, ,由于他们受到较好的文化教育熏陶由于他们受到较好的文化教育熏陶, , 对居所会有更高的追求对居所会有更高的追求. .这群人不会是城市最令人瞩目的视觉焦点，但却是构成本项目这群人不会是城市最令人瞩目的视觉焦点，但却是构成本项目最为独到的人文风景；最为独到的人文风景；他们是他们是项目研究项目研究客群定位客群定位312年龄属性年龄属性1.1.他们一般在他们一般在3030岁岁4545岁，年过而立岁，年过而立, ,将近不惑；将近不惑；2. 2. 他们热爱生活，由于年龄的增长和阅历的增加他们热爱生活，由于年龄的增长和阅历的增加, ,懂得工作与生懂得工作与生活的黄金平衡点，更大限度

273、的享受工作和生活的乐趣；活的黄金平衡点，更大限度的享受工作和生活的乐趣；项目研究项目研究客群定位客群定位313职业属性职业属性1.1.他们没有严格的职业特征；他们没有严格的职业特征；2.2.他们可能在公司或者企业还没有达到最高的阶层他们可能在公司或者企业还没有达到最高的阶层, ,却已成为企业发却已成为企业发 展的重要中坚力量；展的重要中坚力量；3.3.他们的身影闪耀在各个领域：地产他们的身影闪耀在各个领域：地产 、金融、教育、金融、教育、 政府、服务、科政府、服务、科 技、传媒、网络等；技、传媒、网络等；项目研究项目研究客群定位客群定位314 经济属性经济属性1.1.钱是不缺的，但也还没有达到

274、钱是不缺的，但也还没有达到“有钱有闲有钱有闲”塔尖阶层塔尖阶层, , 他们在有他们在有 些钱和有些闲的生活中享受人生；些钱和有些闲的生活中享受人生；2.2.财富对他们远没有享受有情趣的生活来的重要财富对他们远没有享受有情趣的生活来的重要, ,他们也可以通过他们也可以通过 努力获得更多努力获得更多, ,这些可能是让他们过精致生活的动力；这些可能是让他们过精致生活的动力；项目研究项目研究客群定位客群定位315思想属性思想属性1.1.他们的生活随着年龄和阅历的增长他们的生活随着年龄和阅历的增长, ,已经逐步开始进入一种已经逐步开始进入一种2.2. 相对淡定从容的境界相对淡定从容的境界，但同时亦不刻意

275、回避丰富多彩的俗世生活；，但同时亦不刻意回避丰富多彩的俗世生活；2. 2. 习惯精致的生活方式，开始习惯自己制定的生活规则；习惯精致的生活方式，开始习惯自己制定的生活规则；3. 3. 不一定站在某个领域的最前沿，但是他们的声音也是举足轻重的不一定站在某个领域的最前沿，但是他们的声音也是举足轻重的; ;4. 4. 会工作，会生活，懂得养精蓄锐，深谙厚积薄发之道会工作，会生活，懂得养精蓄锐，深谙厚积薄发之道5. 5. 爱山、乐水，但他们更多的是拥有仁者的胸襟，怀抱智者的涵养；爱山、乐水，但他们更多的是拥有仁者的胸襟，怀抱智者的涵养；6.6.有质的生活比有量的生活更富艺术性和哲学性；有质的生活比有量

276、的生活更富艺术性和哲学性；项目研究项目研究客群定位客群定位316项目客户特征项目客户特征或从商身家不菲、或入仕身居高位、或有令人称羡的高薪职业，均有强大的财富支撑有强大的财富支撑 位处中坚阶层位处中坚阶层，有地位有金钱有权力，生活对他们而言没有太多压力他们拥有平常人难以企及，甚至难以想象的身家拥有平常人难以企及，甚至难以想象的身家，这些财富带给他们的是让人羡慕的生活。他们的一切似乎是完美的。言行比较低调，衣着大多不惹眼，但认为房子和车子是最能体现身份感的东西认为房子和车子是最能体现身份感的东西一定要好注重圈层感和归属感注重圈层感和归属感，常常出没于上层圈子中隐秘的处所，结交的朋友非富即贵房子对

277、他们而言不仅仅是一个遮风挡雨的地方，更是一种身份和档次的象征已是多次置业，购买不仅为了居住，更作为闲置资金升值、保值的手段购买不仅为了居住，更作为闲置资金升值、保值的手段置业理性置业理性，不大相信规划，也不大相信口头和纸面承诺，相信品牌、口碑和眼见为实看重周边环境和自然资源看重周边环境和自然资源，邻居最好是同一圈层，对物管和治安非常在意在购买高端物业时，更关注景观和稀缺资源的占有情况购买高端物业时，更关注景观和稀缺资源的占有情况317他们是这个城市中的他们是这个城市中的新贵阶层他们是高品位一族，自由畅享高品质生活他们是高品位一族，自由畅享高品质生活专属标签：专属标签：社会上层社会上层圈层感明显

278、圈层感明显强调身份认同感和高档次强调身份认同感和高档次注重高品质生活注重高品质生活注重对稀缺资源的占有注重对稀缺资源的占有项目客户特征项目客户特征项目研究项目研究客群定位客群定位318新贵阶层新贵阶层新：新：不是传统，是姿态，是气质，是他们选择事物和约束不是传统，是姿态，是气质，是他们选择事物和约束 自己的标准！自己的标准！贵：贵：是生活状态，是行为习惯，是游戏规则；是生活状态，是行为习惯，是游戏规则； 他们对事物有自己的认识和衡量标准他们对事物有自己的认识和衡量标准. .并且并且 也有实力享受精致的生活方式也有实力享受精致的生活方式. . 新贵阶层新贵阶层永远都在追求着精致而相对独特的生活方

279、式永远都在追求着精致而相对独特的生活方式, , 他们徜徉于自他们徜徉于自己独特的精神家园；己独特的精神家园；项目研究项目研究客群定位客群定位319新贵阶层新贵阶层 这是他们想要的生活这是他们想要的生活项目研究项目研究客群定位客群定位320新贵阶层新贵阶层 这是他们现在的生活这是他们现在的生活项目研究项目研究客群定位客群定位321新贵阶层新贵阶层 这是他们喜欢的生活这是他们喜欢的生活项目研究项目研究客群定位客群定位322新贵阶层的生活价值观：新贵阶层的生活价值观：生相同，活有别！生相同，活有别！项目研究项目研究客群定位客群定位323 我们如何让这群我们如何让这群“生相同，活有别生相同，活有别”的

280、客户潜在需求在本项目上的客户潜在需求在本项目上得到最大满足，得到最大满足，即如何创造独一无二的即如何创造独一无二的“USP”“USP”（独特销售卖点），（独特销售卖点），将是我将是我们拉动这批客户群的一大关键点。们拉动这批客户群的一大关键点。项目定位研究项目定位研究324安阳安阳* 新贵阶层新贵阶层 “漫乐漫乐”生活区生活区Citta SlowCitta Slow TownTown项目整体定位项目整体定位325you are where you live享乐新贵，不为生活而妥协视野视野Vision品味品味Elegance品质品质Quality326漫乐生活漫乐生活 “ “悦己悦己”有一些事业，

281、但不放弃生活；有一些事业，但不放弃生活；有一些金钱，但不被金钱统治；有一些金钱，但不被金钱统治； 追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势；追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势； 接近自然，但不离群索居；接近自然，但不离群索居； 327漫乐生活漫乐生活 “ “乐家乐家”将爱和梦想献给家人！将爱和梦想献给家人！幸福的生活，因家人的微笑而变得简单幸福的生活，因家人的微笑而变得简单328善待朋友就是善待自己善待朋友就是善待自己漫乐生活漫乐生活 “尚友尚友”分享、交流，才能赢得尊重分享、交流，才能赢得尊重项目形象定位项目形象定位329SLOW IS CLASSIC ETERNITY!SLOW IS CLA

282、SSIC ETERNITY!项目形象定位项目形象定位330品味品味城市城市漫生活漫生活项目形象定位项目形象定位331SLOW IS NEW FAST!SLOW IS NEW FAST!下一站，漫乐生活？下一站，漫乐生活？项目定位项目定位332漫生活主张漫生活主张漫城，是一种新城市生活模式漫城，是一种新城市生活模式漫城的生活主张漫城的生活主张是一种良好的生活状态，更优雅、闲适、从容是一种良好的生活状态，更优雅、闲适、从容崇尚自然主义，生活节奏不那么紧张崇尚自然主义，生活节奏不那么紧张写意、悠闲写意、悠闲 ，是一种积极的休闲，是一种积极的休闲劝慰人们要主动给自己放松、调节、思考劝慰人们要主动给自己

283、放松、调节、思考是一种能力，保有的快乐人生的能力是一种能力，保有的快乐人生的能力是一种综合了明确的方向感、超然的定力、聪明的游刃有余的能力。是一种综合了明确的方向感、超然的定力、聪明的游刃有余的能力。在中国，在中国，“漫生活漫生活”是保护传统文化并将传统文化与现代生活进行结合是保护传统文化并将传统文化与现代生活进行结合提倡和培养个人兴趣和爱好提倡和培养个人兴趣和爱好谁敢说这不是小有成就之后的精英阶层渴求的生活谁敢说这不是小有成就之后的精英阶层渴求的生活“慢慢”的贵族风范，令的贵族风范，令“快快”只能望其项背只能望其项背“慢慢”的高级层次，令的高级层次，令“快快”仰视它也对不上话仰视它也对不上话

284、“慢慢”所创造的生活高品质，需要你慢慢地体会，直到离不开。所创造的生活高品质，需要你慢慢地体会，直到离不开。333漫社区：有更多空间供人散步漫社区：有更多空间供人散步散步是一种可贵的生活方式散步是一种可贵的生活方式散步是一种享受散步是一种享受是种让你觉得奢侈的享受是种让你觉得奢侈的享受!没有飞驰的车辆没有飞驰的车辆小巷犬吠小巷犬吠,菁菁绿草，青翠庭院菁菁绿草，青翠庭院.所有的沉静是一种默契所有的沉静是一种默契一只鸟飞过一只鸟飞过,却惊奇了我们的悠闲却惊奇了我们的悠闲漫漫漫漫 节奏：步行化社区，更多人行布道，滨水、沿绿，提供更多步行空节奏：步行化社区，更多人行布道，滨水、沿绿，提供更多步行空节奏

285、：步行化社区，更多人行布道，滨水、沿绿，提供更多步行空节奏：步行化社区，更多人行布道，滨水、沿绿，提供更多步行空间，随意漫步，让生活漫下来。间，随意漫步，让生活漫下来。间，随意漫步，让生活漫下来。间，随意漫步，让生活漫下来。334绿意是对城市钢筋水泥的摒弃绿意是对城市钢筋水泥的摒弃 绿意是对新鲜空气的向往绿意是对新鲜空气的向往只是，公园，通常离我们很远只是，公园，通常离我们很远只是，街心花园，通常都太小只是，街心花园，通常都太小所以，我们始终对绿意充满渴望所以，我们始终对绿意充满渴望一品漫城，回应人们对绿色的向往，对新鲜空气的渴求，通过人与自然的和谐共处，舒缓人们的压力，健康身一品漫城，回应人

286、们对绿色的向往，对新鲜空气的渴求，通过人与自然的和谐共处，舒缓人们的压力，健康身心，回归自然。心，回归自然。漫漫漫漫 情调：注重景观塑造，注重社区景观、组团景观、院落景观之间的协调。情调：注重景观塑造，注重社区景观、组团景观、院落景观之间的协调。情调：注重景观塑造，注重社区景观、组团景观、院落景观之间的协调。情调：注重景观塑造，注重社区景观、组团景观、院落景观之间的协调。BOUTIQUEBOUTIQUE精致主义，充分运精致主义，充分运精致主义，充分运精致主义，充分运用在项目方方面面，提供精致有趣的用在项目方方面面，提供精致有趣的用在项目方方面面，提供精致有趣的用在项目方方面面，提供精致有趣的B

287、OUTIQUEBOUTIQUE精致生活。精致生活。精致生活。精致生活。漫社区：有更多绿地供人休息漫社区：有更多绿地供人休息335新贵阶层的置业偏好分析新贵阶层的置业偏好分析 地段：重视区域的纯粹性、发展以及配套地段：重视区域的纯粹性、发展以及配套 资源：不可复制的景观或不可复制的人文资源：不可复制的景观或不可复制的人文 风水：需要考虑，并在一定程度上决定是否购买风水：需要考虑，并在一定程度上决定是否购买 产品：安全、私密、品质、尊贵、奢华产品：安全、私密、品质、尊贵、奢华 服务：专属的个性化体贴服务服务：专属的个性化体贴服务 公共空间：交流的平台公共空间：交流的平台 保值增值：稀有性、收藏性、

288、不可复制性保值增值：稀有性、收藏性、不可复制性336新贵阶层对于居所功能的潜在需求解析新贵阶层对于居所功能的潜在需求解析1234居住需求居住需求配套需求配套需求投资需求投资需求社交需求社交需求新贵居所的新贵居所的四大潜在需求四大潜在需求居所的舒适性居所的舒适性生活的便利性生活的便利性环境的宜居性环境的宜居性生活、教育配套生活、教育配套休闲、娱乐场所休闲、娱乐场所身份感身份感社交场所社交场所良好的升值预期良好的升值预期337产品价值体系与本项目产品价值体系与本项目“漫漫”结合结合漫漫生生活活价价值值体体系系交通优势交通优势规划优势规划优势配套优势配套优势产品本体产品本体品牌优势品牌优势项目立面项

289、目立面漫漫*城市城市漫漫*体验体验漫漫*享受享受漫漫*品质品质漫漫*印象印象漫漫*格调格调5分钟直达政府广场、博物馆、易园等分钟直达政府广场、博物馆、易园等内外城规划，社区配套提供连接内外的交流平台内外城规划，社区配套提供连接内外的交流平台社区会所、酒店、商业街、幼儿园社区会所、酒店、商业街、幼儿园花园洋房、宽景花园洋房、宽景HOUSE、叠拼、小高层，高层、叠拼、小高层，高层多空多空间赠送、大面积采光、大面积可植绿面积间赠送、大面积采光、大面积可植绿面积个性化立面，先进的设计理念，但仍和谐统一个性化立面，先进的设计理念，但仍和谐统一“高端高端+大盘大盘”成功开发成功开发社区规划社区规划漫漫*节

290、奏节奏步行化社区，亲水、亲绿步行化社区，亲水、亲绿338在经过对潜在客户群的一番思索与探讨后，在经过对潜在客户群的一番思索与探讨后，我们也开始慢慢清晰项目的定位思路了，我们也开始慢慢清晰项目的定位思路了，这是一个痛苦而又快乐的过程，有了思想，这是一个痛苦而又快乐的过程，有了思想，我们下面的工作就显得顺理成章，但严谨我们下面的工作就显得顺理成章，但严谨一路保持一路保持项目定位研究项目定位研究339整体分阶段开发策略的原则：整体分阶段开发策略的原则： “由西往东，资源递进，产品递增由西往东，资源递进，产品递增”产品线产品线开发进程开发进程项目价值项目价值现金产品为主现金产品为主景观资源相对较景观资

291、源相对较好的产品，拔高形好的产品，拔高形象，展示优先象，展示优先高形象立势高形象立势形象趋向高端形象趋向高端利润源产品为主，利润源产品为主，继续拔高形象的同继续拔高形象的同时，引入少量标杆时，引入少量标杆楼王产品开始追求楼王产品开始追求利润利润形象趋向高端形象趋向高端利润源产品为主，利润源产品为主，少量标杆楼王产少量标杆楼王产品追求利润最大品追求利润最大化化第一阶段：启动立势第一阶段：启动立势第二阶段：形象提升第二阶段：形象提升第三阶段：利润最大化第三阶段：利润最大化分期开发策略分期开发策略340分期推售策略分期推售策略建议项目的开发策略：建议项目的开发策略：前期采取市场接受的小高层、高层强势

292、启动，奠定前期采取市场接受的小高层、高层强势启动，奠定高端基调，营造人气，形象展示；同时注意走量，中后期推进洋房等高端高端基调，营造人气，形象展示；同时注意走量，中后期推进洋房等高端物业，实现项目品牌溢价。物业，实现项目品牌溢价。p一、二期：一、二期：选取项目地块内资源中等的位置开发高层、小高层在重点借势作势，营营造项目高形象的同时，形成造项目高形象的同时，形成市场关注，吸纳人气，保证市场关注，吸纳人气，保证首次开盘旺销，保证现金流。首次开盘旺销，保证现金流。p三、四期：三、四期：利用已形成的市场口碑，进一步拉升项目形象，同时在房型面积上有所扩大，有效支撑价格持续走高。p五、六期：五、六期：由

293、稀缺景观大面积绝佳低密度高端住宅，刷新价值标杆，保证利润最大化u稳步开发，逐渐实现企业开发目标稳步开发，逐渐实现企业开发目标u控制分期规模，规避市场风险，利于价值的提升控制分期规模，规避市场风险，利于价值的提升u根据环境变化随机有效调整根据环境变化随机有效调整一期组团一期组团三期组团三期组团五期组团五期组团二期组团二期组团四期组团四期组团六期组团六期组团341分期推售方案二分期推售方案二建议项目的开发策略：建议项目的开发策略：前期采取市场接受的小高层、高层强势启动，奠定前期采取市场接受的小高层、高层强势启动，奠定高端基调，营造人气，形象展示；同时注意走量，中后期推进洋房等高端高端基调，营造人气

294、，形象展示；同时注意走量，中后期推进洋房等高端物业，实现项目品牌溢价。物业，实现项目品牌溢价。一期组团一期组团四期组团四期组团三期组团三期组团五期组团五期组团二期组团二期组团备注：具体需根据下一步的概念规划方案商榷备注：具体需根据下一步的概念规划方案商榷342针对项目核心客户（改善自住），项目最重要的产品，其中以针对项目核心客户（改善自住），项目最重要的产品，其中以130130主打中高端客户；主打中高端客户；140140平方米的平方米的三房和三房和150150以上的四房走市场高端产品主流，城区县域高端客户并重。以上的四房走市场高端产品主流，城区县域高端客户并重。产品配比建议产品配比建议户型结构

295、户型结构户型面积户型面积结构描述结构描述产品设计区间产品设计区间套数比套数比合计合计二居二居90平方米以下平方米以下舒适二居舒适二居S 903%6%90-110平方米平方米豪华二居豪华二居90S110 3%三居三居90-110平方米平方米经济三居经济三居115S125 16%80%110-130平方米平方米实用三居实用三居125S135 42%130-144平方米平方米舒适三居舒适三居135S144 16%145-160平方米平方米豪华三居豪华三居145S160 6%四居室四居室145-160平方米平方米舒适四居舒适四居145S160 6%11%160-180平方米平方米豪华四居豪华四居160

296、S180 5%五居及以上五居及以上180平方米平方米豪华五居豪华五居S180 3%3%343备注：本项目产品分期建议需根据下一步的规划方案具体商榷，不作为本次讨论重点。备注：本项目产品分期建议需根据下一步的规划方案具体商榷，不作为本次讨论重点。产品配比建议产品配比建议344以小高层、高层为主，辅以花园洋房、以小高层、高层为主，辅以花园洋房、电梯洋房、叠拼等多种产品，提供从两电梯洋房、叠拼等多种产品，提供从两居到多居的舒适性和景观豪华性户型；居到多居的舒适性和景观豪华性户型；产品产品产品产品客户客户客户客户价格价格价格价格项目初始价格建议项目初始价格建议30003000入市；入市；具体价格根据入

297、市时机具体价格根据入市时机具体调整具体调整 根据项目地块的价值，充分挖掘区域发展及资源价值，打造安东新区新城根据项目地块的价值，充分挖掘区域发展及资源价值，打造安东新区新城市居住中心，以从舒适到豪华的各类产品和户型，满足安阳中高端及高端客户的改市居住中心，以从舒适到豪华的各类产品和户型，满足安阳中高端及高端客户的改善居住和居住升级需求，最终迅速的获取最大化利润。善居住和居住升级需求，最终迅速的获取最大化利润。项目定位小结项目定位小结安阳中高端客户安阳中高端客户安阳高端客户安阳高端客户345项目前期应科学分析谨慎决策项目前期应科学分析谨慎决策大量的市场调研和市场论证是降低风险的有效保证，也是项目成功的有效基石！大量的市场调研和市场论证是降低风险的有效保证，也是项目成功的有效基石！346感谢聆听!欢迎各位领导批评指正！欢迎各位领导批评指正！347348