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1、银鹏熙翥苑城市中心、财富领地商业部分营销策划案昆明靖力地产机构201103纲要项目概况市场调查分析目标客群定位与分析产品现状分析商业业态定位产品招商销售优化组合方案营销推广策略我们的团队我们的项目合作模式项目概况项目概况项目位置：熙翥苑位于昆明市环城西路与西坝路交汇处物业类别：普通住宅、公寓、商铺总占地面积：13592.9总建筑面积：63016容积率：3.98绿化率：32.5%项目建筑规划：A座16层,B座28层,C座17层,三层以上是住户,一至两层是商铺,A、B座地下一至两层是停车场。项目商业优势：区位、停车位配比充足、A/C栋铺面易于划分、改变周边杂乱无章的商业业态氛围项目商业劣势：B栋建
2、筑规划硬伤，周边小区多属于中低档次，中低端消费，小区房屋多处于出租性质，限制了房价的拉升。建筑规划硬伤，周边软硬环境，商业体量较小，熙翥苑如何引领该区域的市场我们的难点我们的难点我们的客户又在哪里我们要突破！项目产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！项目周边业态描述项目位于西坝新村腹地与衬衣厂、天阳花园相临。项目周边外环境较差，衬衣厂片区为老居民小区，现在多数物业用于出租。业态低端凌乱以小餐馆、杂货店等业态出现。安康路片区以“刘家营小区”为主力生活区，片区内生活配套设施较为完善业态包括餐饮、娱乐、药店、服装百货业、农贸市场等多种业态。市场调查判研市场调查判研该片区主要
3、经营业态值服装餐饮药房安康路221510气象路2084西园南路35148气象路、安康路的商业业态分布大致相同，业态都是经过多年自然形成，没有规律和固定分区，大多都是以满足周边老小区周边生活需要而设立的经营范围，其中服装主要分布于西昌路与环城西路之间的路段，但所占比例并不大，约占1/6。餐饮主要集中也环城西路与园西南路之间的路段，有猪肚包鸡、干锅虾、阿房宫、吴江酸萝卜鱼等餐饮店聚集，所占比例约1/4，其余商业经营范围非常广泛，以满足、方便周围居民生活需要为主。周边业态周边业态经过相关调查，在安康路、气象路上新盘的商业租售价格会普遍高于同一路段的老小区商铺租售价格，如气象路口的省人大住宅小区的租金
4、价位区间在130160元/平米/月，售价在3000040000元/平米。而此小区对面的老商铺租金价格在100元/平米/月。气象路的租售价格由西昌路方向至西园南路方向递减，安康路的租售价格则由西昌路方向至西园南路方向递增。该片区租金价格水平安康路气象路西园南路商铺租金10020010016060120该片区租金均值比安康路气象路西园南路均值租金价格15013090市场调查判研市场调查判研租售情况租售情况连接气象路和安康路的西园南路商业业态分布更为零散，包含范围非常广泛且租售价格走差不大，租金范围在60120元/平米/月之间，售价在1000020000元/平米。市场调查判研市场调查判研租售情况租售
5、情况该片区销售价格水平安康路气象路西园南路商铺售价200003000020000400001500020000该片区销售价格均值比安康路气象路西园南路均值销售价格250003000017500通过市调数据分析，该区域内主要以社区商业为主，无主力商业或核心商业概念。商业为自然形成。区内缺乏商业核心。该片区主要经营业态值服装餐饮药房安康路221510气象路2084西园南路35148市场调查判研市场调查判研此三条街的商业业态都是经由多年自然形成，以满足周边居民生活需要为主，没有固定的业态分布。气象路以人才市场、老小区人流量支撑；安康路以工人新村小学、两家医院及老小区人流支撑，此两条街道人流量皆大于西
6、园南路。市场调查判研市场调查判研综述综述市调分析小结通过市调走访项目所在区域，由于历史城市规划建设等原因，该区域目前发展较为缓慢，虽有金碧与昆都商圈的辐射影响，但该区域内没有一张区域名片，很难吸引到消费者前往消费。而该区域的居住人群主要以出租住房为主，主要以娱乐和服务性行业人员居住，居住环境素质不高，但有一定的消费潜力，这点从周边商铺租售价就可做出初步判断。而该项目的渗透点就在于满足周边小区住户15分钟生活便利圈，并通过招商引入知名品牌来带动人气，广场规划聚集人气，在满足15分钟便利圈的同时形成核心商业，一张“安康名片”，在接纳“金马”、“昆都”两大商圈辐射影响力的同时也释放项目本身的影响力。
7、目标客群定位与分析目标客群定位与分析客户细分客户细分商业投资群体商业投资群体重要客群重要客群主力克群主力克群次要客群次要客群补充客户补充客户主力客群：投资者、私营企业主、自用客户。重要客群：公务员、企事业单位。次要客户：自由职业者，收入稳定但是缺少投资渠道人士。补充客户：省内外游离客户目标客群定位与分析目标客群定位与分析客户细分客户细分市场细分对准确的目标市场定位有着重要意义，投资市场根据目标客户群的特征：主要以购买力、年龄层、职业特征等要素来细分市场。每个城市有着不同的人口结构特征，从收入金字塔来划分昆明人口结构特征：1、金字塔底层的消费群是收入水平不高，购买能力相对较弱人群； 主要是在国有
8、及一些中小企业中工作的一般员工、文员等，收入不高，但长年的节用和积累有一定的储蓄，一般不会有投资商铺意向，多数为购买住宅或改善性住房为主，投资商铺对这一群体来说有一定的门槛限制，多数人望而止步。2、金字塔中层的消费群在投资客户中的比例较大，他们是指收入水平中等，有一定投资力的人群； 主要是在国企的基层干部、技术尖子，学校的一般教授、老师，银行的职员、外企及私企的一般白领，年龄跨度大，这些收入相对较高且稳定，具有一定的购买能力，有投资意识，投资置业首先考虑风险因素，投资较为理性，期望一铺养三。目标客群定位与分析目标客群定位与分析客户细分客户细分3、金字塔上层的消费群在昆明市场不在少数，他们收入水
9、平高、购买力强； 包括在大中企工作的中高层管理，高职技术人员，政府干部，私营业主等，他们收入水平高，具有很强购买力，自营店铺扩张、自买自营或投资盈利目的，大部分为多次置业者，投资、购房经验丰富，主要以商圈氛围及业态规划等发展潜力因素决策置业投资。4、金字塔顶端的消费群较少，他们收入水平高具有极强的购买力； 他们是城市少数派精英，企业主、大型企业高层等，投资商铺非必要行为，多数以投资保值为主，物业的整体档次、开发商的品牌及后期投资附加值的提升将作为他们主要的投资对象。目标客群定位与分析目标客群定位与分析购买力定位购买力定位主力客群 ：家庭年收入15-25万元 总价承受力80-120万元 月还贷能
10、力3500-6500元/月重要客群：家庭年收入10-15万元 总价承受力55-80万元 月还贷能力2500-4000元/月次要客群B：家庭年收入6-8万元 总价承受力50-55万元 月还贷能力2000-2500元/月构成比例：主力客群：70% 重要客群：20% 次要客群：10%定位依据：本案的价值在于区位价值与产品价值，周边商业业态杂乱，目标精准的商业定位，提升了本案的价格区间，限定了本案目标客群的收入层次；从目前西市区的区域市场来看，近两年商铺投资的体量在日益扩大，该项目占有一定区位优势。该部分城北中高层收入人群成为本案主要目标市场之一；主力客群为本项目25以上的主要消费对象；重要客群为本项
11、目25的主要消费对象；目标客群定位与分析目标客群定位与分析年龄层定位年龄层定位定位依据：定位依据：u35-50岁左右人群是南京中高层收入的主要人群，他们具备一定的积蓄与首付能力，具有较稳定较高的收入来源，由本案购买力定位限定了目标人群的年龄区间；u从目前南京人置业状态来看，35-50岁人群换房的比例最高，住房需求量最大；u从目前市场来看，80-90的二房严重供应不足，而30岁以下的无房青年以及予父母购房者对此的需求很大，因而形成本案年龄重要客群的巨大需求。主力客群：35-50岁 80%重要客群：50-60岁 15%次要客群：25-30岁 5%注：昆明35-50岁之间的消费群体，工作或经商、投资
12、多年，有一定的社会地位和较强的购买投资能力，而他们通常需求投资增值保值，根据项目产品条件，可将它们作为本案的重要客户群体。定位依据：定位依据：35-50岁左右人群是昆明中高层收入的主要人群，他们具备一定的积蓄与首付能力，具有较稳定较高的收入来源，由项目购买力定位限定了目标人群的年龄区间；从目前昆明置业状态来看，35-50岁人群投资商铺的比例居高，限购令的出台，扩大商铺投资需求；从目前市场来看，25-40的商铺需求较大，总价为130万元左右，这一投资总价能让主力客群予以承受。目标客群定位与分析目标客群定位与分析职业特征定位职业特征定位定位依据：定位依据：u35-50岁左右人群是南京中高层收入的主
13、要人群，他们具备一定的积蓄与首付能力，具有较稳定较高的收入来源，由本案购买力定位限定了目标人群的年龄区间；u从目前南京人置业状态来看，35-50岁人群换房的比例最高，住房需求量最大；u从目前市场来看，80-90的二房严重供应不足，而30岁以下的无房青年以及予父母购房者对此的需求很大，因而形成本案年龄重要客群的巨大需求。主力客群：主力客群：企业中高层人员；企业中级以上职称技术人员；各类学校高级教师；机关、事业单位公务员；自买自营客户；重要客群：重要客群：小私营企业主；个体生意经营者定位依据：定位依据：主力客群的这些职业特征相对有着较高较稳定的收入，是购买项目的经济基础保证。本区域的个体经营者在没
14、有良好的商业业态规划及商氛的围绕下，自行经营，导致只能满足周边小部分居民需求，他们为了能更好的经营，会考虑在本项目进行投资置业、自主经营。目标客群定位与分析目标客群定位与分析目标人群投资置业特征分析本地中高收入为主，本地中高收入为主，兼顾外来客户兼顾外来客户重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户区域来源：全市内职业特点：较高收入的技术人员、个体富裕者置业目的：投资为主，少量自我经营。价值取向：关注地段，关注投资回报及安全性。置业特征：自身资金有限，筹款购铺，出租，小规模经营，或者弥补因自身原因导致的无工作状态。重要客群：投资者，占重要客群：投资者，占20%区域来源：全市内职业特点：公务员、个
15、体私营业者、企事业管理中高人员投资者、自用客户。置业目的：出租为主，自营占一定比例价值取向：关注商铺的地段，经营业态。置业特征：买商铺作为储蓄，或者用来做养老保证，闲钱不急于快速回报。核心客群：中高端收入者，占核心客群：中高端收入者，占70%区域来源：其他地区职业特点：不固定置业目的：投资价值取向：关注地段置业特征：对物业的现状不太关注。游离客群：约游离客群：约10%目标客群定位与分析目标客群定位与分析目标人群投资置业特征分析项目主力客群收入较高且相对稳定，往往受过良好的教育，有着较好的事业基础和发展前景，有着较丰厚的积蓄，但仍然属于“成长中发展型”买家，为当地相对富裕的“职业化较高收入一族”
16、。他们投资置业目的为增值保值，一铺养三或者闲钱不急于快速回报。他们中许多为房地产二次或多次置业，他们投资置业目的为增值保值，一铺养三或者有存款不急于快速回报。也或投入小规模经营中，弥补因自身原因导致的无工作状态。项目客群多为满巢家庭，带有未工作子女，家庭结构稳定，尤其注重生活的安全问题，投资置业商铺首要考虑投资风险问题，对项目的商业氛围及商业后续发展尤为关注，投资意识性较强，风险承受能力小。商业业态布局、周边人流、回报率、项目展望、开发商实力信誉度等式他们最为关心的，商业运营的人气火爆带动的租金回报率提升时他们所向往的。产品现状分析产品现状分析A栋栋优势优势商铺临街，迅速聚集人气；建筑格局能自
17、由划分，便于业态的自由组合，提高产品软性附加值。劣势劣势建筑规划门进不当，有碍人流动线及高质量可售面积；小结：利用临街商铺优势为商业人气奠定基础，在商业业态上进行精准定位从而提高产品货包值。重新划分后人流动线的良好循环，带动后期商业的稳定运营。一层二层产品现状分析产品现状分析B栋栋优势优势暂无优势。劣势劣势产品剪力墙划分硬伤，不能予以大动作的重新商铺划分；建筑硬伤导致划分人流交通动线不能铺铺互补，没有商铺整体感。一二层均无设置卫生间，增加销售抗性，对重型商家的招商工作也带来了较大的抗性。小结：建筑设计的硬伤，导致产品价值整体有一定的贬损，需改变B栋1层整体人流交通动线，提升产品价值，促使后期商
18、家经营便利，商业氛围活跃。需改管重新设置卫生间，将销售、招商抗性减到最小。一层二层产品现状分析产品现状分析C栋栋优势优势建筑格局能自由划分，便于业态的自由组合，提高产品软性附加值劣势劣势建筑规划门进不当，有碍人流动线及高质量可售面积。C栋地下停车场出口面，由于建筑划分劣势，只有通过寻求大客户整体打包购买。但也降低了货包值。一层二层小结：C栋商铺划分优势本该高于A/B栋，其产品货包值也应高于A/B栋，但由于设计建筑规划等一系列硬伤导致其货包值的贬损。将对部分可售面积进行打包销售，实现利益最大化。产品现状分析产品现状分析SO对策利用项目特定区位定位商业格局强化开发商品牌保障全新营销概念的集中导入优
19、势（S）专向交通优势，区位业态优势业态市场商圈需求性涵盖多个公务机关消费客源稳定车位配备齐全有利于定向消费商业运营配套丰富，推广节点充沛ST对策突出项目投资价值合理组织渠道，优化宣传效果扩大推广范围先树立市场可信度，建立商业核心体，再进行销售机会（0）区域特定的消费环境区域缺乏集约型商业住宅限购政策出台周围项目档次不一、经营杂乱繁衍昆都、金碧核心商圈核心策略形成整合概念包装招商先行，建立商业核心依托。不动产增值演绎品牌化经营路线扩展推广和销售渠道、范围风险（T）政策因素推广渠道限制WO对策项目整体包装定位强化项目未来预期合理定位楼层分布商业区劣势（W）目前周边商业氛围欠佳项目推广尚未形成销售支
20、撑店铺划分均好性不足、板块分散，楼上部分较难自我经营自身商业体量较小不利于多种商业业态配比项目处于城中村改造范围内将来的城中村改造势必会对项目构成影响WT对策格局划分突出不动产增值收益合理安排推盘，避免概念混乱变废为宝，利用纵向及横向对商业进行合理定位。产品现状分析产品现状分析产值核算产值核算项目价值核算基础数据：总建面 5055.32商铺总建面3771.75 总公摊563.39 核心筒总建面440.64 门厅总建面 279.54 可售总建面4335.14 注：以上数据根据图纸得出A A栋商铺面积栋商铺面积铺号铺号建面（）建面（）单价单价总价总价A101152.94250003823500A1
21、02409.822500010245500A103172.2250004305000二层817.321700013894440合计：33085760说明：A 栋相对不临街，需要靠广场作为引入面，按小铺进行划分后在销售上会存在一定的难度，必须以大客户来进行消化，AB栋之间的联接及101号铺，作为B栋二层的引入面，一起销售。102号栋作为B栋的引入面进行统一销售产品现状分析产品现状分析A栋商铺面积栋商铺面积B B栋商铺面积栋商铺面积铺号铺号建面（）建面（）单价单价总价总价B10140.32350001411200B10246.62350001631700B10319.7435000690900B1
22、0418.3335000641550B10525.3835000888300B10615.5135000542850B10740.42350001414700B10898.04350003431400B10927.7235000970200B11049.86350001745100B11110.835000378000B11229.04350001016400B11314.9635000523600B11426.7335000935550二层904.721800016284960合计：32506410说明：B栋为临街面，但物业结构相不利于商业。在价值方面存在一定的压制，一层均以单铺作为销售，在
23、临街面可以得到一定价值的提升，二层作为整体销售。产品现状分析产品现状分析B栋商铺面积栋商铺面积C C栋商铺面积栋商铺面积铺号铺号套内面积（）套内面积（）单价单价总价总价C10149.32330001627560C10226.0433000859320C10331.5330001039500C10431.5330001039500C10520.2533000668250C10653.55330001767150C10740.32330001330560C10830.2433000997920C10938.64330001275120二层529.922000010598400合计：21203280
24、说明：本栋结构较为合理，为提高二层的价值产品现状分析产品现状分析C栋商铺面积栋商铺面积根据以上对各栋价值测算，现销售面积为： 4335.14 单价为： 19832.83元/ 总价为： 85978130 元产品现状分析产品现状分析产品价值产品价值根据市场稀缺性、生活配套性原则结合项目本身的条件。将项目为定位为15分钟便利生活商业体，逐步辐射“金马”、”昆都”两大商圈。商业业态定位商业业态定位定位原则定位原则根据项目及项目周边的实际情况，将我项目定位为社区配套商业核心区，突出打造15分钟生活圈。区内引入药店、餐饮、中小型社区超市或生活用品超市如足达便利店、文雅纸巾等。并配以娱乐、健身、养生等业态。
25、商业业态定位商业业态定位业态概念业态概念利用我公司优势资源对项目进行定向营销释放大商家信息对我公司资源中小型商家进行引进定向业态布局，配比投资回报进行招商细案商业业态定位商业业态定位招商策略招商策略通过招商为销售奠定基础；利用主力商家的引进制造商氛，从而拉升销售产值；招商、坐商、养商、旺商，拉升物业价值，提升投资者信心。商业业态定位商业业态定位招商先行招商先行楼层定位方案一楼层定位方案一A栋一层：药业、社区配套业如药店、美容美发、服装等。A栋二层：设计中小型百货超市或家居生活用品超市。B栋一层：外围商业设计为社区配套业态B栋二层：设计为重型餐饮C栋一层：外围少量商铺设计为社区配套业C栋二层：C
26、栋一层核心商铺及二层设计为养生会馆、足疗会馆楼层定位方案二楼层定位方案二A栋一层：药业、社区配套业如药店、美容美发、服装等。A栋二层：设计中小型百货超市或家居生活用品超市。B栋一层：设计为社区配套业态B栋二层：设计为KTVC栋一层：外围少量商铺设计为社区配套业C栋二层：C栋一层核心商铺及二层设计为社区型健身中心或网吧A A栋一层业态分布栋一层业态分布药业、社区配套业如药店、美容美发、服装等A栋一层业态分布动线住宅业主住宅业主交通动线交通动线中小型百货商超或家居生活用品商超KTV或餐饮门进系统及大堂紫色区域和红色区域整体打包出售，取消小铺划分。进行一托二销售。A栋一层重新划分后A A栋二层业态分
27、布栋二层业态分布设计中小型百货商超或家居生活用品商超。B栋建筑规划硬伤，减力墙结构无法拆除。B栋如需引进大型商家需对规划进行改造。增加卫生间，提高商家使用软性附加值。建议在B-213、B-212位置改管修葺卫生间。B B栋业态分布栋业态分布设计为重型餐饮、KTVB栋一层业态分布动线住宅业主住宅业主交通动线交通动线二层直通二层直通外围动线外围动线C C栋业态分布栋业态分布设计为社区配套业态C栋一层业态分布动线社区配套精品百货美容美发等社区配套精品百货美容美发等C-102C-103C-104C-105C-106C-107C-109C-108打造铺铺临街，提升价值。2楼商家门进系统及展示厅C C栋二
28、层业态分布栋二层业态分布二层设计为社区型健身中心、网吧、养生会馆或足疗会馆C栋二层业态分布动线按业态分析整体进行招商，采取以租带售的招商销售组合策略，租与售的客户群体进重合，大商家主力店入驻的形式完成销售目标客户的锁定。产品招商销售优化组合方案产品招商销售优化组合方案站在城市发展之角度展望站在城市发展之角度展望站在项目立足之地繁衍站在项目立足之地繁衍站在客户之需求思考站在客户之需求思考 项目核心潜力价值形象与概念卖点并重：于大众人群建立本案形象与品牌基础，以本案差异化的概念与卖点促动目标人群；从面到点逐步深入：形象导入概念提出卖点阐述，从面到点，阶段性深入打动目标人群；传统结合创新：传统推广手
29、法为基本策略，创新手段为突破。营销推广策略营销推广策略策略构想策略构想策略描述：凭借本案产品区位的和商圈繁衍构建，在奠定区域发展所之必须，项目市场、区位商圈繁衍发展之机遇，市场客户及周边消费群体所带来的消费新主张投资新渠道，将市场从这一个切入点引入到熙翥苑这一商铺投资环境中（即产品投资潜质特性），给予市场强而有力的投资信心。营销推广策略营销推广策略策略构想策略构想营销推广策略营销推广策略策略构想策略构想持销持销运动组织与文本沟通，品牌维护与社区文化构建入市入市通过资源整合的优势，快速打入市场，引起市场强烈关注，建立项目高度并为强销蓄势。概念平稳过渡，推广落实产品细节，引导客户现场体验强销强销吸
30、引吸引现场现场市场市场营销推广策略营销推广策略推广目标推广目标推广总目标：树立推广总目标：树立熙翥苑熙翥苑“昆明典范，西市领袖，安昆明典范，西市领袖，安康名片康名片”的形象地位，营造热销氛围！的形象地位，营造热销氛围！强势建立熙翥苑富有西市区投资新热点的品牌形象开盘时取得市场关注效应，使熙翥苑成为昆明房地产市场的又一热点配合销售计划，顺利完成阶段性销售目标营销推广策略营销推广策略推广阶段划分推广阶段划分 形象导入形象提升引入概念卖点阐述概念深入形象/概念/卖点6月5月7月8月以后项目形象5月：以形象树立为推广诉求，以企业文化品牌传播为基础，户外传播为主要手段；6月：以形象提升概念导入为诉求，报
31、纸软文广宣项目概念，硬广告开始出街；7月：切入卖点与概念深入为诉求，多媒体组合宣传为主，活动营销为辅，硬广延续；8月：配合强销，形象/概念/卖点整合推广为功略，传统手法结合创新思路，全方位营造热销气氛，硬广延续；8月以后：结合销售重要节点，卖点概念以阶段性，软硬广持续广宣，形象长期延续。营销推广策略营销推广策略推广、销售工作目的推广、销售工作目的营销推广策略营销推广策略推广媒介组合推广媒介组合纸媒传播电台传播DM单售楼中心氛围营造SP活动营销网络营销项品形象提升信息告知项目深度介绍线上推广线下推广精准营销关键点营销情感营销口碑营销精准锁定目标人群高覆盖面高达到率短信平台传播营销推广策略营销推广
32、策略第一阶段第一阶段 入市入市核心解决：核心解决：项目顺利入市的问题项目形象建立的问题项目推广过程中出现的问题项目业态定位广而告之的问题营销方式：营销方式：话题营销、项目信息释放媒介平台：媒介平台：海报、现场包装、网络造势、报纸、工地围挡包装、短信、电台营销推广策略营销推广策略第一阶段第一阶段 执行策略执行策略媒体软文炒作配合媒体软文炒作配合完善楼盘的现场包装及基础销售资料的准备通过良好的现场形象，体现发展商对房子品质的要求,建立“物超所值”的印象通过良好的现场包装，分散消费者对周边环境的注意力，将视线集中在楼盘本身科学业态定位后在对商家客户同期进行商家蓄水，同时开展相关招商工作，真正实现招商
33、先行，奠定销售稳固基础。营销推广策略营销推广策略第一阶段第一阶段 执行策略执行策略媒体配合报纸：春城晚报软文炒作，制造城中商铺投资新话题短信：项目正式启动，扩大知名度，开始认购登记。电台：项目正式启动，扩大知名度，开始认购登记。海报：项目先天及后天附加值，展望未来价值提升无限，吸引投资焦点。工地围挡：弱化周边环境，提升项目关注度。营销推广策略营销推广策略第二阶段第二阶段 强销强销核心解决：核心解决：首次公开发售，一炮打响，为整体销售开好头项目形象到产品价值平稳过渡的问题吸引客户到场的问题影响客户核心购买决心问题项目核心价值体现的问题营销方式：营销方式：话题营销、事件营销媒介平台媒介平台：海报、
34、互联网、电台、报纸、SP活动、短信 营销推广策略营销推广策略第二阶段第二阶段 执行策略执行策略以快速反应的报纸媒体为主体，配合以销售资料、电台、短信等媒体展开高密度强攻势进行一些针对性强有声势的公关，力争使熙翥苑成为昆明区域商铺投资焦点在通过前期商家蓄水后，将已签订意向入驻商家品牌对市场释放，强化市场信息，在引导客户投资同时，也引导消费者就近消费。营销推广策略营销推广策略第二阶段第二阶段 执行策略执行策略媒体配合海报：所在区域中高端小区、商户重点发放；电台：熙翥苑火热发售中，扩大项目知名度，引导投资潜力。报纸：开盘软文炒作，引领项目所在区域投资新热潮；SP活动：项目推荐会；短信：熙翥苑火热发售
35、中，扩大项目知名度，引导投资潜力。营销推广策略营销推广策略SP活动策略活动策略举行项目推介会（解析会）举行项目推介会（解析会）时间：6月18日上午9：00地点：待定；意义： 1）对于本案新项目、新产品、新概念，向客户解析、推介十分必要； 2）详细的、深入的展示本案产品卖点与概念； 3）有效的维系前期积累客户信心； 4）传播开盘信息，为本案开盘做好充分准备。营销推广策略营销推广策略SP活动策略活动策略举行商家见面会举行商家见面会时间：5月下旬日地点：待定;意义： 1）针对项目业态规划，吸引符合业态的商家。 2）招商先行，基于项目建筑已成锥形，让商户更直观的了解项目； 3）有效的维系前期积累客户信
36、心； 4）利用商家见面会对签订意向的商家品牌进行炒作，先招商后销售，打破客户投资置业是否能租出去的问题。营销推广策略营销推广策略第三阶段第三阶段 持销持销核心解决：核心解决：产品细节与目标客户深层沟通商圈的构建与影响力品牌忠诚度的培养持续促进销售营销方式：营销方式：话题营销、关系营销 媒介平台：媒介平台：海报、互联网、电台、报纸、SP活动、短信、定向媒体宣传 营销推广策略营销推广策略第三阶段第三阶段 持销持销通过SP活动，对熙翥苑业主、准业主的情感沟通和物质（礼品）打击，让关系营销成为销售主要手段。通过SP活动，体验式消费，通过商业招商、业态针对附近居住人群、熙翥苑业主、准业主对商业进行的逐渐
37、完善，增强客户投资信心。对热销期中市场出现的问题予以调整，以便能更好的贴近市场，引导市场，将单纯的卖商铺转变为卖潜质、卖梦想。营销推广策略营销推广策略三个阶段合计推广费用预计:80万元包括：销售道具的制作；招商道具的制作；硬广投入；软广、及SP活动；以及其他推广费用；靖力公司专业服务内容（一）销售代理、策划顾问（一）销售代理、策划顾问代理甲方房地产全案执行策划；商业地产全案策划销售；产品定位主题策划顾问；专业房地产全案营销策划；商品或集团CIS品牌形象策划；SP、EVENT企划顾问、策划推广；营销策划训练顾问、销售道具建议；国际投资合作单位建议；国际级建筑、景观、空间专业团队建议；（二）营销、
38、品牌策划（二）营销、品牌策划国内外地产同业策略联盟；学术及研究机构联盟活动；宏观艺术地产、微观房地产策划；年度成果及新产品趋势活动；PR记者联谊会、国际行销策划；项项目名称目名称项项目目职责职责“大观商业城”项目整体商业定位及招商,昆明第一家“沃尔玛”的引入大理-金菩提商业街负责项目招商团队的组建，及项目商业运营招商管理工作香格里拉-纳赤德南负责项目招商团队的组建，及项目商业运营招商管理工作实力北岸、郡城负责项目招商团队的组建，及项目商业运营招商管理工作师宗-明辉商都负责项目招商团队的组建，及项目商业运营招商管理工作东川-天宁国际负责商业定位，及招商工作的指导昭通-宏发国际负责前期业态分析，市
39、场分析，招商工作的指导靖力团队招商招商团队团队招商招商总监总监：吴太明：吴太明(执业策划师、职业经理人)项项目名称目名称项项目目职责职责红联超市东华连锁店筹备及运营管理，红联超市关上店筹备、开业、运营、樱花集团商品运营中心东川-天宁国际负责项目招商的执行，及大客户的把控。6个月已成功完成项目100%招商率；招商招商经经理：袁峰理：袁峰项项目名称目名称项项目目职责职责广基-海悦花园全程参与项目全过程，主要负责销售工作，获得优秀员工称号；银德-香榭丽园 负责团队的组建及培训工作，全程营销管理，及后期办证管理；世纪银都-餐饮娱乐休闲广场负责销售团队的管理、营销策划的执行，取得当天清盘的销售成绩；美林
40、家居广场负责前期销售团队的组建及培训翠湖钻界二期负责销售团队的组建及培训，营销策划案的执行，销售团队的管理师宗-明辉商都负责销售任务指标的下达，策划案的制定及销售节奏的掌控东川-天宁国际负责销售任务指标的下达，策划案的制定及销售节奏的掌控昭通-宏发国际 负责销售任务指标的下达，策划案的制定及销售节奏的掌控靖力团队运运营总监营总监：袁梅：袁梅( (全国全国执业经纪执业经纪人人) )销销售售经经理：黄雯菁理：黄雯菁项项目名称目名称项项目目职职位位奔腾年代 接待客户，销售工作云南印象接待客户，销售工作茉莉唐朝 负责项目前期产品研发及蓄水工作智者山丘 负责项目前期及蓄水、内部认购有序工作明日城市负责销
41、售管理工作盛高大城负责项目销售团队的组建，及项目销售管理工作蜂巢 负责项目销售管理工作中天世纪协助常务副总管理公司日常事务师宗-明辉商都 负责项目销售团队的组建，及项目销售管理工作靖力公司成功操盘作案例项目概括：项目概括：华丰融都位于昌宏路中间路段，紧临巫家坝机场，链接昆明主城核心区和呈贡新城“黄金”地段块的绝佳地带。总建筑面积38万平方米，是云南华丰集团于昆明官渡区广福路商圈倾力打造的高尚商住综合体，为该区域第一拥有大型综合商业元数的住宅项目，填补了官渡园商圈缺少高尚住宅、商务配套的空白。华丰融都践行“跨界” 先锋理念，鼎献兼具商业、商务、居住三重价值的投资经典，全速领街片区经济生活。华丰融
42、都华丰融都靖力公司成功操盘作案例项目概括：项目概括：首席城市高端商业集合体，开启东川百年财富之源“天宁国际”是昆明天宁房地产开发经营有限责任公司在东川倾情打的一个经典项目，总建筑面积12692.8平方米，位于东川县凯通农业路农业银行旁春晓路上与凯通路交叉口，占据了东川新老城区的绝佳商业区位，是一个集精品购物、主题餐饮、如乐休闲养生等多种业态的“高端商业集合体”。将成为东川最具时尚、文化、潮流购物天堂。天宁国际天宁国际“天宁国际”的出现，将全面弥补东川目前成型的纯商业体不多、高端娱东休闲消费，全面升级东川传统商业，使东川人民的生活娱乐休闲品质上升到更高的层次。“天宁国际”的建立成，必将成为东川地
43、区的商业标杆，引领东川商业走向，缔造东川财富新阶层，推动东川地区城市化建设，加快东川经济腾飞。靖力公司成功操盘作案例明辉商都明辉商都项目概括项目概括明辉商都位于师宗新老城交汇处，未来师宗城市生活核心地块，集购物、休闲、娱乐、餐饮美食多种业态为一体，是为师宗首席“一站式”情景式商业街区，总建筑面积为：5.7万平方米，其不但是多元化的时尚消费模式，也是跨时代的创新数台。靖力与绿海地产颠覆传统商业模式，以“建筑服务生活”为宗旨，提取众多知名购物商业街有点，引进国内外知名品牌主力店，融入国际化商业规划理念，首创师宗国际级情景式风情商业新区。靖力公司成功操盘作案例明辉花园明辉花园项目概括项目概括明辉花园
44、总建筑面积为：7.8万平方米，靖力根据项目自身优劣势与师宗商圈物点，定义师宗真正意义上的第一个大盘景观美宅，超越以往，绝无仅有，绿海地产&友清建筑鼎力协，激发中央价值核心发源地的空间能量，城市焦点第一时间向明辉花园集中，全城为之撼动。屹然矗立巅峰的生活由此起航。同时明确业态以及招商重点，以吸引高品质、高性价比的商家入驻来提高确保项目品质，并制定了大量有效的后续商业管理工作，以避免商圈内其他项目经营持续性差，缺乏人气的问题。从而稳定了投资者信心。确保了开发商后续的销售工作。工作涵括工作涵括市场调研、产品定位、形象设计、策划推广、招商代理。项目位置项目位置云南曲靖师宗靖力公司成功操盘作案例宏发国际
45、宏发国际项目概况项目概况宏发国际总建筑面积约为：4.2万平方米，是集购物、休闲娱乐、餐饮美食、体验于一体的现代综合性商业中心，昭通市核心现代时尚生活财富商圈，引领新一轮的时尚生活和品位生活的全新商业项目。靖力公司成功操盘作案例世纪银都世纪银都项目概况项目概况准确的主题化商业定位，品牌战略化规划布局，专业科学的市场管理，打造家居装饰众商云集、品牌荟萃的商业大舞台。完美的环境、配套设施、人性化的客流动线及购物氛围，吸引周边小区住户70万庞大消费人潮。项目定位项目定位云南首家一站式家居装饰生活广场，总占地约73亩，运营面积5万平方米，配合足车位和中央景观广场，凸现时尚、自然的经营购物环境。工作涵括工
46、作涵括市场调研、产品定位、形象设计、策划推广、物业管理、招商代理。项目定位项目定位城市综合体项目目前处于前置规划报批阶段，总建筑面积预计：50万平方米。瑞丽项目瑞丽项目会泽义通河改造会泽义通河改造概念定位：夜郎文化水景小镇。利用夜郎的知晓度，唤起市场的兴趣。点明水景小镇塑造项目文化休闲的定位。同时使人感觉项目庞大，具备投资实力及运营实力的感觉。庞大的财富原始股。利用庞大的城市升级机会及经济提升机会，抢占财富的第一步。区别于传统的早投资，更关注于投资什么，什么时候投资。类似丽江大研古镇与束河古镇，但是又区别于此。结合当地特殊的优势资源，把握云南的财富商机。会泽义通河改造会泽义通河改造合作模式全程
47、代理该项目的招商，销售，策划及推广工作。招商费用：除自营外客户所有租赁经营的1个月租金。代理费用：销售额的3%。策划及推广费用：预付20万作为该项目的策划及推广费用，后期从代理费用中进行抵扣。推广费：销售总额的1%，由乙方呈报方案，甲方批准拨款执行。其他：甲方提供售楼部供乙方营销使用。时间：自合同生效起12个月。MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLC
48、G8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHt
49、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
