江苏盐城房地产市场调研报告

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1、江苏盐城房地产市场江苏盐城房地产市场调研报告调研报告研究提纲研究提纲第一部分第一部分 盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究 第三部分第三部分 盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第四部分第四部分 项目地块价值分析项目地块价值分析第七部分第七部分 项目拿地决策要点提示项目拿地决策要点提示第二部分第二部分 城南新区发展概况城南新区发展概况 第五部分第五部分 项目规划调整建议项目规划调整建议第六部分第六部分 项目投资测算项目投资测算2概要：概要：盐城位于江苏沿海中部，是江苏省规划中的沿海中心城市之一，自然资源丰富，路网畅达，水、陆、空交通完善便捷。全市拥有810万人口，总面积1.69万

2、平方公里，是江苏面积第一、人口第二的城市。盐城主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区，各片区功能定位明确。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析31 盐城城市发展概况盐城城市发展概况两大经济圈：长三角经济圈两大经济圈：长三角经济圈以上海为中心，南京、杭州为副中心 环渤海经济圈环渤海经济圈以北京、天津为核心四条产业带：四条产业带： 沿海产业带沿海

3、产业带包括山东半岛沿海、江苏沿海、上海及浙江沿海各个区域，以海洋产业体系为主导，如海洋渔业、海洋化工、船舶工业、海洋生物 技术产业、海洋运输业、滨海旅游业等。 沿江产业带沿江产业带主要集中于南京至上海的长江沿岸，以南京、仪征、镇江、南通等城市的沿江产业为主。 沿沪宁线产业带沿沪宁线产业带以沪宁城际高铁为主线形成的产业链。 沿东陇海产业带沿东陇海产业带以陇海铁路线为主形成的产业链，江苏段主要以徐州、连云港为核心。区域型都市圈：区域型都市圈：山东省：山东省： 济南都市圈济南都市圈以济南为中心，辐射淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州的都市圈； 鲁南城市群鲁南城市群日照、临沂、枣庄、济宁、菏泽五市，依

4、托新亚欧大陆桥而发展的城市集群江苏省：江苏省： 南京都市圈南京都市圈以南京为枢纽城市，辐射镇江、扬州等周边城市。 苏锡常都市圈苏锡常都市圈苏州、无锡、常州三大城市通过资源整合与共享形成联动，并辐射南通、泰州等城市。南京都市圈及苏锡常都市圈，以城际快速轨道交通和长江过江南京都市圈及苏锡常都市圈，以城际快速轨道交通和长江过江 通道为纽通道为纽带，共同构建带，共同构建沿江城市群沿江城市群沿江城市群沿江城市群。 徐州都市圈徐州都市圈以徐州为中心，以东陇海铁路线为纽带，辐射连云港、宿迁等周边城市。 江苏沿海城镇群江苏沿海城镇群以江苏沿海发展规划为导向，以连云港、盐城、南通三大沿海城市为核心而形成的一个城

5、镇集群。浙江省：浙江省： 杭州都市圈杭州都市圈以杭州为中心，通过沿江及跨江发展，辐射周边。 宁波都市圈宁波都市圈现代化国际性港口城市和长三角南翼经济中心。 温州都市圈温州都市圈东南沿海重要工业、商贸中心、港口城市，辐射浙南闽北、影响皖赣的经济枢纽。产业转移方向：产业转移方向： 以上海为核心，向苏中甚至苏北地区、安徽、浙江三方进行产业转移。以上海为核心，向苏中甚至苏北地区、安徽、浙江三方进行产业转移。 以京津为核心，向山东、河北、辽东半岛三方进行产业转移。以京津为核心，向山东、河北、辽东半岛三方进行产业转移。 以东陇海产业带为核心，向北辐射鲁南地区，向南辐射苏北、苏中地以东陇海产业带为核心，向北

6、辐射鲁南地区，向南辐射苏北、苏中地区。区。上上海海南京南京杭州杭州苏锡常苏锡常济济 南南鲁鲁 南南宁宁 波波温州温州北北京京天天津津徐徐 州州江江苏苏沿沿海海城城镇镇群群东陇海产业带东陇海产业带东陇海产业带东陇海产业带盐城盐城盐城盐城连云港连云港连云港连云港南通南通南通南通山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究 41 盐城城市发展概况盐城城市发展概况山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究 长兴北京北京济南济南杭州杭州铁 路徐州徐州南京南京上海上海枢纽城市城际铁路港 口上海上海上海上海杭州杭州杭州杭州南京南京南京南京北京北京北京

7、北京徐州徐州徐州徐州青岛青岛青岛青岛国际性航空港区域性航空港淮安新沂济南济南济南济南上海上海南京南京连云港连云港徐州徐州南通南通沿海高速公路徐淮盐高速盐城盐城宁靖盐高速公路51 盐城城市发展概况盐城城市发展概况山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究 从四省、市空间地理位置上看，盐城市位于江苏沿海中部，是苏北五市之一，也是“长三角北上海经济区”的重要成员，处于宁、沪、徐三大区域中心城市三百公里辐射半径的交接点，其位置也处于江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上； 从四省、市经济圈与产业发展方向来看，盐城主要受东陇海产业带辐射影响，重点承接以上海为中心的长三角经济

8、圈的产业转移，其作为江苏省沿海三大中心城市之一，依托地域范围的广阔、人口基数的庞大、苏北经济的洼地效应，在江苏省推进城市化进程及重点发展江苏省沿海城市规划中具有充分的后发优势，未来发展潜力巨大。61 盐城城市发展概况盐城城市发展概况行政区划行政区划下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1862平方公里，人口152.64万。全市有138个乡镇，9个街道办事处，1962个村民委员会，493个居民委员会，810万人口，总面积1.69万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市 。71 盐城城市发展概况盐城城市发展概况人口结构人口结构

9、 盐城地域总面积1.69万平方公里，总人口 811.7万人，是江苏面积第一、人口第二的市 。 近年来，盐城市人口保持平稳增长，增幅控制在0.5%以下。相对人口总量而言，城镇人口涨幅较大，2004年涨幅达11.5%，至2008年全市总人口达811.7万人，其中城镇人口363万人，城市化进程进一步加快，城市化率达44.7%。81 盐城城市发展概况盐城城市发展概况交通状况交通状况公路：公路：境内有沿海高速、宁靖盐高速、盐淮徐高速，G204、S234、S215、 S229等多条国道、省道，距离上海仅300公里铁路：铁路：新长铁路穿境而过，设有盐城市站、阜宁站水路：水路：市区内新洋港航运道，国家一类港口

10、大丰港航空：航空：盐城机场开有至北京、上海、韩国首尔等多条国内、国际航线91 盐城城市发展概况盐城城市发展概况自然资源自然资源海洋和滩涂资源丰富海洋和滩涂资源丰富沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里，潮间带1610平方公里，分别占全省的67%、64.6%、60.8%。 岸线港口资源得天独厚岸线港口资源得天独厚盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里，沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。 石油天然气资源蕴藏较多石油天然气资源蕴藏较多已探明石油天然气蕴

11、藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。农产品资源优势突出农产品资源优势突出盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。 生态旅游资源独具特色生态旅游资源独具特色全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，4A级景区1个，3A级景区3个，2A级景区9个，省级风景名胜区1个，全国农业旅游示范点4个，国家级自然保护区2个。 101 盐城城市发展概况盐城城市发展概况

12、城市空间结构城市空间结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。 城中片区城中片区 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。城南片区城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主。城西片区城西片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。西南片区西南片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流

13、、仓储、市场等功能用地。城北片区城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区河东片区通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。111 盐城城市发展概况盐城城市发展概况城市空间结构城市空间结构以商业服务和居住功能为主以居住和行政、文化、教育功能为主以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地居住、工业相对平衡的城市新区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地城中片区城中片区城南片区城南片区城西片区城西片区

14、西南片区西南片区城北片区城北片区河东片区河东片区12概要：概要：盐城市总体规划分为市域、市区、主城区市域、市区、主城区三个层次，规划目标确定为近期经济目标近期经济目标，中中期社会目标期社会目标和远期环境目标远期环境目标三个阶段。根据规划，城市定位为江苏沿海中心城市、江苏沿海中心城市、长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅游城市。游城市。城市未来的发展方向和空间布局是：重点向重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西。向西。形成“一城六片”的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。盐城宏

15、观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究盐城城市发展概况盐城城市发展概况相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析132 盐城规划发展解读盐城规划发展解读规划范围规划范围盐城市城市总体规划的规划空间范围分为市域、市区、主城区市域、市区、主城区三个层次。 市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部，总面积14983平方公里。 城市规划区即市区，包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积172

16、8平方公里。城镇规划布局为一城八镇，包括伍佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。总人口为139万，其中城镇人口110.5万。 主城区即规划用地范围，由四条高速公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇区北侧，总面积423平方公里。 142 盐城规划发展解读盐城规划发展解读规划发展目标规划发展目标 近期：近期：2003200720032007年（经济目标）年（经济目标）城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速

17、度向前发展，提升在苏北的位次。 中期：中期：2008201320082013年（社会目标）年（社会目标）全市争取总体上全面达小康。 远期：远期：2014202020142020年（环境目标）年（环境目标）全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。152 盐城规划发展解读盐城规划发展解读规划总体格局为“两纵一横、一主两辅”分别为： 内陆城镇发展轴内陆城镇发展轴依托沿海高速、204、沿海铁路、通榆运河，串联东台、盐城、阜宁、滨海、响水，是城市化集聚重点地区。 临海城镇发展轴临海城镇发展轴依托陈李公路、沿海公路，串联大丰

18、、射阳，陈港、盐东、王港等，是海洋开发前沿基地。 横向城镇发展轴横向城镇发展轴依托徐淮盐高速、盐淮公路、新长铁路，串联建湖、盐城、大丰、王港。城镇体系城镇体系/综合交通综合交通规划综合交通包括：铁路有新长铁路、沿海铁路；公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路；内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等；机场保留现状。将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。162 盐城规划发展解读盐城规划发展解读城市定位城市定位江苏沿海中心城市江苏沿海中心城市长三角北翼新兴的工商业城市长三角北翼新兴的工商业城市湿地生态旅游城市湿地生态旅游城市 根据江苏省沿海开发总体规划，盐城市以建

19、设我国沿海地区现代化工商城市为目标，坚持高水平规划、高标准建设，进一步明确市区各片区的定位，重点开发新城区。优化城市空间结构，增强城市功能。以省级开发区为载体，以建设汽车城、现 代轻纺基地、绿色食品基地、生态化工基地为方向，加快发展汽车、现代纺织、化工、机械、医药、食品加工等优势产业，扩大产业规模，提高产业层次。积极发展商贸、物流、旅游、产品市场、信息服务等服务业，提升城市服务功能。加强中心城市与上海、临海港口的联系，提高辐射带动能力。172 盐城规划发展解读盐城规划发展解读城市发展方向城市发展方向/ /建设重点建设重点城市未来的发展方向和空间布局是：重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐

20、步向西；形成重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西；形成“一城六片一城六片”的的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城水绿盐城”特色的城市总体框架。特色的城市总体框架。按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东括”将成为城市发展的主要方向。由于市政府和相关部门及盐城中学、盐城一小等新校区的集中建成，城南得到了快速发展；河东虽然相对晚了一点，但因为机场、港口及亭湖区政府的即将迁入、以及产业带、学区的集中布局，将成为一个极具发展潜力和潜力的新城区。在此背景下，城中片区的商业服务和居住功能将进一步增强，在城市功能中的地位并不会相应削弱。城市未来的

21、建设重点是：做强做大中心城区，提升中心城市的辐射功能,带动市域城镇快速发展； 加快六大片区的功能建设； 构建和完善市区道路网络； 推进园林绿化建设； 重点打造“水绿盐城”的特色。 182 盐城规划发展解读盐城规划发展解读最新政策利好分析最新政策利好分析2009年6月10日，江苏沿海地区发展规划经国务院常务会议讨论并原则通过。会议明确指出，将江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极。至此，历经近3年，推进江苏沿海开发终于从区域构想上升为国家战略。 在江苏省沿海开发总体规划中，沿海开发定位为：区域性国际航运中心、：区域性国际航运中心、新能源和临港产业基地、农业和海洋特色产业基地、重要的旅游

22、和生态功能新能源和临港产业基地、农业和海洋特色产业基地、重要的旅游和生态功能区。区。规划提升之后，江苏沿海城市连云港、盐城和南通成为最大的受益者，预计10年内江苏拟投资3万亿元用于沿海开发。沿海地区成为产业转移的重要承载地，以及发展特大重化和钢铁、重大新能源项目。192 盐城规划发展解读盐城规划发展解读江苏沿海综合开发上升为国家发展战略，盐城市被纳入长三角一体化发展规划，盐城的城市发展面临着历史性的机遇。具体的影响会体现在： 城市基础设施建设加强，城市综合服务功能提升，盐城中心城市建设的步伐城市基础设施建设加强，城市综合服务功能提升，盐城中心城市建设的步伐将进一步加快；将进一步加快； 大力发展

23、现代农业，是大量劳动力解放，使农业人口发生迁移，城市化进程大力发展现代农业，是大量劳动力解放，使农业人口发生迁移，城市化进程加快，城市人口不断增长；加快，城市人口不断增长； 承接长三角经济圈发达城市的大量产业转移，在承接长三角经济圈发达城市的大量产业转移，在产业发展提升经济实力的同产业发展提升经济实力的同时带来大量产业人群，从而整体拉动城市消费，使城市综合竞争力增强；时带来大量产业人群，从而整体拉动城市消费，使城市综合竞争力增强； 实施环境保护政策，改善城市人居环境，实现可持续发展。实施环境保护政策，改善城市人居环境，实现可持续发展。最新政策利好分析最新政策利好分析20概要：概要：江苏各县市中

24、 ，盐城市经济基础较为薄弱，地区经济实力及国民收入相对于苏中、苏南地区明显落后。但在苏北地区的比较中，盐城仅次于徐州，高于苏北其他城市。近年来，盐城市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。各项经济指标快速稳定增长，2008年人均GDP首次超3000美元，财政总收入首次突破200亿元。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析213 盐城宏观经济发展研

25、究盐城宏观经济发展研究 地区生产总值地区生产总值地区生产总值连年上升，2008年实现地区生产总值突破1623亿元，按可比价格计算比上年增长13.2%；地区生产总值在苏北地区位居前列，稍低于徐州，与苏中地区的南通相比仍有较大差距。223 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 人均地区生产总值人均地区生产总值人均地区生产总值持续走高，2008年人均地区生产总值达到2.1万元，首次超过3000美元，表明盐城经济发展稳定。人均地区生产总值高于苏北地区平均水平，略低于徐州。但与南通相比，差距较大。233 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 固定资产投资固定资产投资固定资产投资增速平稳。近几年盐

26、城固定资产投资增速保持在35%左右，投资增幅较大。2008年全市社会固定资产投资达1120亿元，比上年增长35.6%。与苏北地区其他城市相比，2008年盐城市社会固定资产投资总额略低于徐州，高于连云港、淮安等市。其增幅在苏北、苏中典型城市中位居第一，达35.6%。243 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 社会消费品零售总额社会消费品零售总额消费需求稳步增长，2008年全年实现社会消费品零售总额542.8亿元，比上年增长25.1%，增幅高于上年7.5个百分点；消费需求远大于连云港、淮安等其他苏北城市，2008年社会消费品零售总额在苏北地区位列第二，与苏中城市仍存在较大差距。253 盐城宏

27、观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 财政收入财政收入近年来财政收入持续增加，2008年全市财政收入再创历史新高，全年实现财政总收入216.1亿元，同口径比上年增长45.7%，比上年同期提高12个百分点；财政收入在苏北地区排名第二，低于徐州，但增幅显著，说明盐城市经济发展势头强劲。263 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 居民收入居民收入人民生活水平不断提高，2005-2008年，市区居民人均可支配收入从10580元上升至15862元，涨幅接近50%。 2008年盐城市区居民人均可支配收入达15862元，高于苏北平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。 2

28、73 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 城乡居民人均消费支出城乡居民人均消费支出随着生活水平的不断提高，盐城城乡居民生活消费支出呈现出强劲的快速增长势头，人均消费支出数额持续上涨。其中城市居民生活消费支出在2004年出现一个增长高峰，增幅达17.6%。2004年以后，增幅小幅回落，至2008年，该市城市居民人均生活消费支出达9174元。农民生活水平进一步提高，人均生活消费支出持续上涨，涨幅于2004年和2007年出现两个小高峰，平均涨幅达11.6%。283 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 恩格尔系数恩格尔系数2003年-2005年，在收入大幅增长的同时，居民消费观念发生了明显

29、改变，盐城市区恩格尔系数从38.65%降至37.1%，总体呈逐年下降的态势，生活小康得到了进一步体现，达富裕水平。2005年之后，在收入大幅增长的同时，由于受到通货紧缩的影响，居民有钱不敢花，享受型消费缩减，同时受食品价格快速上涨影响，恩格尔系数又开始回升，至2008年，恩格尔系数重回40%以上。 （注：恩格尔系数是衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据国际标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。但在中国受国情影响，此标准仅具有一般参考性。）293 盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究 小结小结 经济基础相对薄

30、弱，但发展态势良好；经济基础相对薄弱，但发展态势良好； GDPGDP总量、人均总量、人均GDPGDP连年上升，经济持续稳步增长；连年上升，经济持续稳步增长； 地区环境不断改善，社会固定资产投资增速较快，投资额不断突破；地区环境不断改善，社会固定资产投资增速较快，投资额不断突破； 财政收入持续增加，增幅显著，城市经济发展势头强劲；财政收入持续增加，增幅显著，城市经济发展势头强劲； 居民收入稳步提高，生活水平不断改善，消费能力不断增强；居民收入稳步提高，生活水平不断改善，消费能力不断增强； 社会消费需求稳步增长，消费品市场发展稳定社会消费需求稳步增长，消费品市场发展稳定 。30概要：概要：第二产业

31、是盐城市经济发展的重要支柱。城市呈现出明显的工业化特征工业化特征，以制造业制造业为主导产业为主导产业，其中又以纺织、机械、汽车纺织、机械、汽车、食品、食品等制造业为支柱产业。城市产业基础雄厚，产业特征明显，支柱产业中涌现诸如悦达集团、江动集团、森达集团等现代企业集团多个全国知名企业，品牌化特色明显。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析314 盐城产业发展特征

32、研究盐城产业发展特征研究 三产结构三产结构根据2002-2008年三产结构变化折线图可以看出，盐城市近年来产业结构不断优化，第一产业比重不断下降，第二产业比重保持稳定上升趋势，第三产业比重波动上扬。总体看来，盐城市第二产业占据主导地位，城市工业化进程明显加快。324 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 第一产业增幅及比重第一产业增幅及比重 2002-2008年，盐城市第一产业增加值基本保持上涨态势，但增幅不大。其中2003年出现小幅下降，至2004年反弹上升，2004年以后第一产业增加值保持小幅稳定上涨，但增幅逐年趋缓； 2008年盐城市第一产业实现增加值295亿元，增长4.3%；从20

33、08年产业比重来看，盐城市第一产业在三产中比重为18.2%，在苏北及苏中典型城市中位居第一。334 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 第二产业增幅及比重第二产业增幅及比重 2002-2008年，盐城市第二产业保持稳定上涨，第二产业增加值连年上升，增幅基本保持在17%以上，2008年实现第二产业增加值778亿元，相比2002年增加了近2倍； 2008年盐城市第二产业实现增加值778亿元，增长18.4%；从2008年产业比重来看，盐城市第二产业在三产中比重为48%，低于南通、徐州和淮安。但从产业增加值来看，盐城市2008年第二产业增加值在苏北地区比较中，仅次于徐州，高于淮安和连云港。344

34、 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 第三产业增幅及比重第三产业增幅及比重 随着盐城市产业发展的不断深入，第三产业得到长足发展，从2002年-2008年，第三产业增加值连年持续稳定上涨，增幅维持在12%以上，随着产业增加值的不断提升，2008年增幅出现小幅回落； 2008年盐城市第三产业实现增加值549亿元，增长15.4%；从产业比重来看，2008年盐城市第三产业在三产中比重为33.8%，在苏北、苏中典型城市中居最后一位；但从产业增加值看，盐城市2008年第三产业增加值在苏北地区比较中，仅次于徐州，位居第二。354 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 支柱产业支柱产业盐城是一座新兴

35、工商业城市和对外开放城市。全市现已形成了纺织、机械、汽盐城是一座新兴工商业城市和对外开放城市。全市现已形成了纺织、机械、汽车、食品等支柱产业。车、食品等支柱产业。全市制造业十大支柱产业是： 纺织业；通用设备制造业； 化学原料及化学制品制造业；交通运输设备制造业； 非金属矿物制造业；农副产品加工业； 专用设备制造业；纺织服装、鞋、帽制造业； 皮革、毛皮、羽毛（绒）制造业；电器机械及器材制造业。364 盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究 小小 结结 三产均衡稳步发展，产业结构不断优化；三产均衡稳步发展，产业结构不断优化； 第二产业在三产构成中所占份额逐步上升，城市工业化特征显现；第二产业在三

36、产构成中所占份额逐步上升，城市工业化特征显现； 传统产业发挥支撑作用，主导产业架构显现传统产业发挥支撑作用，主导产业架构显现 ； 制造业占据工业的主要份额，其发展对于产业结构的调整和工业化制造业占据工业的主要份额，其发展对于产业结构的调整和工业化 的推进发挥着主导作用。的推进发挥着主导作用。 产业特征明显，支柱产业呈现品牌化发展趋势。产业特征明显，支柱产业呈现品牌化发展趋势。37概要：概要：通过比较沿海14个开放城市与盐城近十年的GDP、社会固定资产投资、社会消费品零售总额、财政收入、居民可支配收入和居民消费支出等宏观经济数据，以及十年来15个城市三产结构的变化，分析各城市宏观经济及产业结构特

37、征，从而清晰认知盐城经济、产业发展进程以及在沿海城市中的地位。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析385 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市GDPGDP比较比较395 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市固定资产投资比较固定资产投资比较405 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放

38、城市个沿海开放城市社会消费品零售总额比较社会消费品零售总额比较415 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市财政收入比较财政收入比较425 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市人均可支配收入比较人均可支配收入比较435 相关城市对比研究相关城市对比研究1414个沿海开放城市个沿海开放城市人均消费支出比较人均消费支出比较44宏观经济对比小结宏观经济对比小结5 相关城市对比研究相关城市对比研究 现选取GDP、社会固定资产投资、社会消费品零售总额、财政收入、居民可支配收入和居民人均消费六项指标作为衡量各市宏观经济发展的参照体系。 对比盐城

39、与沿海14个开发城市宏观经济发展各项指标可以发现，盐城市GDP、社会消费品零售总额、居民人均可支配收入均已超越北海、连云港、秦皇岛及湛江。 而盐城社会固定资产投资自2006年起增幅迅速，更是超过温州及北海、连云港、秦皇岛、湛江五市。 财政收入方面，北海、连云港、秦皇岛三城市目前已落后于盐城。 但是，在人均消费性支出的比较上可以看出，盐城居民消费能力不强，在15个城市比较中，盐城仅高于北海，排名第二。 通过综合衡量，我司认为，盐城近年来经济发展平稳迅速，宏观经济综合实力与沿海14个开发城市相比，处于中下游地位，整体优于北海、连云港、秦皇岛、湛江等市。455 相关城市对比研究相关城市对比研究141

40、4个沿海开放城市个沿海开放城市三产结构变化三产结构变化46产业发展小结产业发展小结5 相关城市对比研究相关城市对比研究 纵观14个沿海开放城市及盐城10年来的产业结构变化，可以发现，随着社会经济的发展，各城市产业结构不断优化，三产比例不断调整，第一产业比重逐渐下降，二、三产业比重渐趋上升。 横向比较15个城市产业结构，除广州、上海和秦皇岛形成以第三产业为主导的产业结构外，其他12个城市均以第二产业作为主导产业。城市经济发展与支柱产业密切关联，如大连的制造业、南通的建筑业以及天津的电子信息产业。 从目前的三产结构来看，盐城的第一产业比重近年来虽呈现明显下降趋势，但仍旧高于除北海、湛江以外的其他沿

41、海开放城市；第二产业发展稳定，且稳中有升；第三产业比重目前仅占33.9%，仍然低于大多数沿海开放城市，具有较大的发展空间。47概要：概要：盐城市位于苏北地区，城市位于各经济圈、经济带辐射外围，经济基础相对较为薄弱。目前产业结构、经济规模及招商环境落后于苏南、苏中地区。但盐城交通便捷，拥有丰富的自然资源和优良的生态环境资源，同时具有雄厚的制造业产业基础，随着江苏沿海地区发展规划的实施，盐城市作为江苏沿海三大中心城市之一，其发展潜力巨大。盐城宏观市场环境研究盐城宏观市场环境研究第一部分第一部分盐城城市发展概况盐城城市发展概况盐城城市规划发展解读盐城城市规划发展解读盐城宏观经济发展研究盐城宏观经济发

42、展研究盐城产业发展特征研究盐城产业发展特征研究相关城市对比研究相关城市对比研究盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析486 盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析城市优势城市优势综合盐城的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下四点： 位于江苏沿海中部，区域内航空、铁路、公路、水运立体运输网畅位于江苏沿海中部，区域内航空、铁路、公路、水运立体运输网畅 达，交通便捷；达，交通便捷； 拥有丰富的海洋和滩涂、岸线港口资源，石油天然气蕴藏丰富，生态拥有丰富的海洋和滩涂、岸线港口资源，石油天然气蕴藏丰富，生态 环境良好；环境良好； 拥有雄厚的制造业产业基础，近年来经济发展迅速，发展势头强劲；拥有雄厚

43、的制造业产业基础，近年来经济发展迅速，发展势头强劲； 江苏沿海地区发展规划明确指出加快包括盐城在内的江苏沿海江苏沿海地区发展规划明确指出加快包括盐城在内的江苏沿海三三 个中心城市建设，随着政策的逐步落实，结合其地理区位、经济洼个中心城市建设，随着政策的逐步落实，结合其地理区位、经济洼地地 效应、人口规模、产业转移等因素，盐城城市发展面临历史性机遇。效应、人口规模、产业转移等因素，盐城城市发展面临历史性机遇。496 盐城城市竞争力分析盐城城市竞争力分析城市劣势城市劣势在分析盐城城市竞争力的同时，在其发展过程中也存在着一定的不足： 城市位于苏北地区，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓；城市位于苏北地

44、区，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓； 目前其产业机构优化、经济规模及招商环境落后于苏南、苏中地区；目前其产业机构优化、经济规模及招商环境落后于苏南、苏中地区； 外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成，城市辐射效应相对外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成，城市辐射效应相对匮乏；匮乏； 城市发展框架基本拉开，但开发深度不够，更多的是政府城市发展框架基本拉开，但开发深度不够，更多的是政府“形象形象”工程；工程； 处于苏北腹地，沿海城市资源特征不突出，受经济圈辐射较小，城处于苏北腹地，沿海城市资源特征不突出，受经济圈辐射较小，城市发展空间受限。市发展空间受限。50概要：概要：城南新区位于盐

45、城市区南部，面积45.3平方公里，远期规划面积共计约70平方公里，将是一个拥有40多万人口的新城区。城南新区定位为：全市的政治、经济、文全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心济中心, ,是盐城都市圈区域协调和合作发展是盐城都市圈区域协调和合作发展的中心环节，盐城未来城市形象的集中体的中心环节，盐城未来城市形象的集中体现区域。现区域。其未来将会发展成为市级行政、商业文化市级行政、商业文化中心、科教创业基地中心、科教创业基地 、旅游集散中心、旅游集散中心和新新型生态居住区。型生态居住区。城南新区发展概况城南新区发展概况第二部分第二部分城南

46、新区基本概况城南新区基本概况城南新区发展现状城南新区发展现状城南新区规划前景城南新区规划前景511 城南新区基本概况城南新区基本概况区域范围区域范围盐城市城南新区位于市区南部，规划建设范围为：东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积45.3平方公里。新河以南至徐淮盐高速的用地纳入整体考虑的范畴，面积约为25平方公里。规划控制面积共计约70平方公里。 521 城南新区基本概况城南新区基本概况区域定位区域定位根据城南新区职能及所参与区域分工的层次范围，城南新区功能定位为：全市全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经

47、济中心, ,是盐城都是盐城都市圈区域协调和合作发展的中心环节，盐城未来城市形象的集中体现区域。市圈区域协调和合作发展的中心环节，盐城未来城市形象的集中体现区域。 按照总体规划要求，城南新区将是一个拥有40多万人口的新城区，成为盐城市新的行政、文化、教育、商业中心和新型居住区。531 城南新区基本概况城南新区基本概况主体功能主体功能市级行政、商业文化中心市级行政、商业文化中心这一功能是城南新区最基本和重要的功能之一，也是城南新区参与到盐城都市圈分工的主要职能科教创业基地科教创业基地 通过城南新区实现更合理的区域中心职能，是城南新区在空间和功能上的一次超越。在地区总部模式下，城南新区产业发展的合适

48、方向是：服务化、知识化、高附加价值化、生态化。旅游集散中心旅游集散中心 伴随盐城都市圈的形成，城市旅游和郊区旅游迅速发展，旅游地间联系的加强将促使以城南新区为核心的放射状旅游网络的形成，新区作为都市圈中心环节将承担主要的旅游集散中心功能。 新型生态居住区新型生态居住区作为区域的核心城区，城南新区需要对周边区域的人口、就业、经济活动具有吸引力，居住的吸引力是前提条件之一。54概要：概要：城南新区当前以居住以及公共设施建设为主，建设推进速度较快。城南新区工业用地分布相对集中，公共设施沿路分布特征明显，住宅建设较为活跃，开发建设速度较快。目前中心区存在大量已建、在建或拟建地块。城南新区发展概况城南新

49、区发展概况第二部分第二部分城南新区基本概况城南新区基本概况城南新区发展现状城南新区发展现状城南新区规划前景城南新区规划前景552 城南新区发展现状城南新区发展现状现状描述现状描述城南新区的发展呈现由北向南走势：城南新区的发展呈现由北向南走势： A区北起青年路，南至世纪大道，是目前城南新区发展最为成熟的片区，大量住宅小区已建成并入住，市政、商业配套完善，生活氛围浓郁；B区北接世纪大道，南至盐渎路，是新区发展次成熟片区，随着市政府行政中心搬迁及内港湖建设，目前有部分建成小区，公用市政配套基本具备，大量小区在建；C区北起盐渎路，南至新河，目前已吸引大量企业进入拿地，有少量在建的市政配套设施和商业；D

50、区新河以南至徐淮盐高速，总面积约25平方公里范围为远景规划中的产业园区。目前仍处于规划状态。A区区B区区C区区D区区562 城南新区发展现状城南新区发展现状用地现状用地现状 现状用地中，居住、公共设施、工业、 道路广场四项用地合计占到总建设用地的91.7，反映了城南新区当前以居住以及公共设施建设为主、建设推进速度较快、生产性功能较强的实际发展状况。 572 城南新区发展现状城南新区发展现状工业用地工业用地/ /居住用地分布居住用地分布工业用地分布：工业用地分布：城南新区的工业用地分布相对较为集中，主要有开发区及悦达工业园，位于串场河沿线及其以东区域。市区主要的骨干企业多集中于这两个工业园区，主

51、要有汽车制造业、机械制造业、纺织服装业等工业类型。大新河以北，分布着大量村办企业，主要有五星工业园及其他分散的小型企业等。这些企业占地规模较小、分布零乱。 现状工业用地面积约为517.46公顷。 居住用地分布：居住用地分布：现有居住用地主要集中在青年路以南、串场河以西区域。近几年该区域的住宅建设较为活跃，除上世纪末开始建设的住宅用地外，围绕新的中心区确立了不少新的居住用地，建设开发速度较快，在居住教育等设施的配套方面也已经形成一定的基础，但在与城市特色、尤其是城市水环境特色等方面结合不够。现有居住用地面积约为545.76公顷。 582 城南新区发展现状城南新区发展现状公用设施分布公用设施分布现

52、状公共设施：现状公共设施：主要有盐都区行政中心及部分市、区行政部门，商业服务设施配套不完善，规模小且分散。市级行政中心正在形成之中，已有数个高档宾馆选址定位于解放南路与世纪大道交叉口附近。现状公共设施配套薄弱，尤其是商业服务、医疗卫生和居住教育设施较为缺乏。 公共设施的总体分布特征：公共设施的总体分布特征：其用地的沿路分布特征明显，且包含了盐城近几年公共设施建设的重点，国字号的盐文化博物馆亦选址于此。公共设施主要沿解放路、世纪大道等城市重要道路沿线以及这几年集中建设的中心区区域。城南新区以公共设施推动开发建设的框架初步拉开，但在增强中心城市服务功能、明确与历史文化特色的关系等方面缺乏系统性。现

53、状公共设施用地面积约为379.7公顷。 59概要：概要：城南新区规划依据其功能定位明确了“促进促进中心城市整体服务职能的全面提升，引领中心城市整体服务职能的全面提升，引领盐城沿海开发时代的新起点，提升城市历盐城沿海开发时代的新起点，提升城市历史及自然资源特色的品牌史及自然资源特色的品牌”的三大总目标。其规划布局结构为“一心、两轴、五廊、四一心、两轴、五廊、四片片”。城南新区规划用地中，突出了居住用地以及公共设施用地，体现了城南新区功能建设与发展的重点。城南新区发展概况城南新区发展概况第二部分第二部分城南新区基本概况城南新区基本概况城南新区发展现状城南新区发展现状城南新区规划前景城南新区规划前景

54、603 城南新区规划前景城南新区规划前景规划目标规划目标依据对于城南新区的功能定位，规划明确了 3大目标、9个分目标及相应的规划发展策略，作为城南新区未来发展定位得以实现的有力支撑。中心城市整体服中心城市整体服务职能全面提升务职能全面提升盐城市沿海开发盐城市沿海开发时代的新起点时代的新起点城市历史及自然城市历史及自然资源特色品牌化资源特色品牌化区域商务服务功能的强化 都市圈辐射能力的增强城市生活服务品质的提升区域中心城市功能转换与提升的新起点大城市框架形成的新起点城市历史文化、形象面貌展示的新起点城市历史文化的延续城市自然特色的凝结中心城市形象的宏大展现总目标总目标分目标分目标613 城南新区

55、规划前景城南新区规划前景规划布局规划布局规划布局结构为规划布局结构为“一心、两轴、五廊、四片一心、两轴、五廊、四片”。一心一心是指基于盐城都市圈的发展所确立的盐城市未来发展的“新都心”，主要由行政商贸中心区、串场河水岸设施集中区构成。功能上主要包括行政中心、商贸中心、金融中心及居住等。两轴两轴构筑联系城南新区与老城区的功能纽带与历史文化纽带。 其中，沿解放路、跃马路沿线形成整合行政商贸服务、科创服务、旅游服务等设施集中区的轴线。沿串场河形成盐城的文化纽带，沿线布局一定设施，形成与沿解放路、跃马路功能设施轴线的互动，城市由“串场”走向“串城”，由“依河而居”走向“依河而盛”。623 城南新区规划

56、前景城南新区规划前景规划布局规划布局五廊五廊依托利民河、盐塘河、小新河、徐淮盐高速公路和通榆运河形成由北至南的五条生态廊道，构成新区生态网络的基本框架，通榆运河生态廊道将其他廊道相串连。 四片四片规划以道路及横向通廊为界形成四个特色区块： 新兴产业和居住综合区块（青年路与世纪大道之间）：新兴产业和居住综合区块（青年路与世纪大道之间）：将环境保护与文化艺术、创意设计相结合，满足现代生产和制造需求，创造文化型、创新型社区。行政文化商务区块（世纪大道与盐渎路之间）：行政文化商务区块（世纪大道与盐渎路之间）：发展生态与高科技信息网络技术相结合的CBD区域。科教与生态居住区块（盐渎路与南环路之间）：科教

57、与生态居住区块（盐渎路与南环路之间）：科教园区、科创服务中心与周边社区的友好互动，设施共享、文化渗透，形成区块独特的文化氛围；生态旅游休闲区块（南环路与徐淮盐高速公路之间）：生态旅游休闲区块（南环路与徐淮盐高速公路之间）：主要是盐城市未来发展战略控制用地，功能上以旅游服务为导向，同时考虑职教园区发展、体育中心建设等城市未来重要服务功能扩展的可能性，发展生态游憩，成为区域旅游服务中心。 633 城南新区规划前景城南新区规划前景用地规划用地规划 规划用地中，突出了居住用地以及公共设施用地，分别占总建设用地的 32.6、18.9，体现了城南新区功能建设与发展的重点；绿地占总建设用地比例约为28.7，

58、主要是由公园、众多的滨水绿地以及城市生态建设用地构成，有利于城市良好生态环境的构筑。64概要：概要：盐城房地产市场经过近年的发展，已经形成了较为完善的板块概念，按其区位可大致分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。其中的最为成熟且位居价格高地的是城中板块，而随着城中地块的减少，城南在整体市场当中已经占据着越来越重要的地位，已成为最具发展潜力的板块。其他各板块无明显特征，其客群也多以区域内的购房者为主。盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第三部分第三部分盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐

59、城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究651 盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究 板块综述板块综述以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。66城中板块城中板块/城南板块城南板块 城中板块：城中板块：该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房

60、价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。板块优势：板块优势：市政配套成熟、生活便利、区域认可度强；板块劣势：板块劣势：供应量低，价格偏高，消费者承受力受限。 城南板块：城南板块：该板块的划分区域主要为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。板块优势：板块优势：市政基础设施到位、名校较多、后发优势明显；板块劣势：板块劣势：潜在供应量较大，市场供需矛盾明显，接受度较低。1 盐城房地产市场

61、板块研究盐城房地产市场板块研究67西南板块西南板块/城东板块城东板块 西南板块：西南板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，西南板块正在得到市场的关注。板块优势：板块优势：价格相对合理，楼盘品质较高；板块劣势：板块劣势：周边生活配套欠缺交通不便、区域接受度有限 。 城东板块：城东板块：该板块的划分区域主要为开放大道以东地带。受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得

62、较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间，同时亭湖区政府将搬迁至该板块，后期将会对区域产生较大的带动作用。板块优势：板块优势：价格不高，生活配套较为齐全，升值潜力大；板块劣势：板块劣势：市政配套不成熟，交通相对不便，区域接受度有限。1 盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究68城北板块城北板块 城北板块：城北板块：该板块的划分区域主要为毓龙路以北、开放大道以西地带。城北板块主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为

63、老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。板块优势：板块优势：发展较早，距主城较近，配套较为成熟；板块劣势：板块劣势：周边环境较为嘈杂，区域认知度不高。1 盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究69概要：概要：盐城房地产市场属于典型的市政建设拉动型，地产项目众多，已形成了“遍地开花”的局面，且小高层、高层产品已渐渐成为市场供应的主流。其房价呈现出中心强周边弱的局面。同时盐城房地产市场中的存量巨大，且供大于求的局面正在形成。由于固有的生活习惯，购房者大多具有极强的

64、地缘性，这也成为阻碍当地楼市发展的原因之一。盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第三部分第三部分盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究702 盐城住宅市场发展特征盐城住宅市场发展特征总体特征总体特征 市政建设拉动型，地产项目遍地开花市政建设拉动型，地产项目遍地开花现阶段的盐城房地产市场发展速度较快，各板块都有较大的开发量，所以导致了房

65、地产项目遍地开花的局面，现阶段的盐城市场属典型的市政建设投资拉动型，虽然在短期内确实能将城市的整体面貌提升，但对后市的负面影响也将是巨大的。 小高层、高层产品成为市场主流小高层、高层产品成为市场主流由于市政规划对土地指标的要求，小高层和高层产品成为市场的主流，市场上多层物业较少。居民住房消费结构也在发生积极变化，在住宅的选择过程中，由于购房者缺少产品的选择性也开始逐渐接受小高层和高层物业。 板块概念成形，但价格梯度不明显板块概念成形，但价格梯度不明显盐城房地产市场已有较为明晰的板块划分，目前市场主流价格约在4000-4800元/，在周遍城市、沿海主要城镇中属最低水平；但与产经实力的排名相符；城

66、市高端价格刚突破5000元/，市场峰值发展不充分，城市标杆类旗舰物业未有效建立。 中小户型成为市场热点中小户型成为市场热点随着房地产市场的变化，购房者在选择产品时越来越看重其实用性，所以中小户型越来越受青睐。目前市场上热销的面积范围为70-90平米的两房和100-130平米的三房。盐城房地产市场进入了产品时代。712 盐城住宅市场发展特征盐城住宅市场发展特征总体特征总体特征 利好政策对楼市起到很大的推波助澜作用利好政策对楼市起到很大的推波助澜作用08年11月盐城市政府推出购房优惠政策：多层补贴1%，高层、小高层补贴3%。该政策截止09年6月30日，该政策对盐城商品房销量具有一定的拉动作用。 前

67、期市场供应量大，后市的开发量持续增加前期市场供应量大，后市的开发量持续增加前两年盐城土地供应量较大，开发商前期拿的土地都开始动工并销售，前期开发的大盘项目进入大消化阶段，市场上还同时存在开发商已经拿下而没有动工的土地。城南板块尤为明显。随着开发量的持续增加，城南市场存在一定的销售压力。 商品房价格呈中心强周边弱的趋势商品房价格呈中心强周边弱的趋势由于近年盐城城市规划向城市南面转移，导致目前房价以市中心一带为高价集中区，从整个城市格局来看，以市中心一带为价格高地，向周边地区递减的价格分布。整个盐城楼市自串场河以南，聚集着盐城总量大约70%的产品供应，且越往南，体量越大。激烈的竞争，同时也形成盐城

68、的开发商们的危机意识，在产品规划、立面、景观、物业等方面均推成出新，有各自的亮点。722 盐城住宅市场发展特征盐城住宅市场发展特征总体特征总体特征 外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应由于盐城的整体发展相对较为落后，相对于高素质人才的引进，具有一定的劣势，从目前的房地产市场发展现状来看，区隔性非常强，外来人口尚不成为购房的主力之一。尽管目前市区有流动人口约7万人，但这部分人群基本不属于高消费、高预算阶层，消费低于一般市民，无法成为房地产发展的先头军。 租金价格低导致投资回报有限，影响了投资客的介入租金价格低导致投资回报有限，影响了投资客的介入从投资的角度

69、来看，盐城的房地产投资价值平均低于合理回报，当前住宅置业投资回报率普遍较低，大多维持于4以下，投资回报普遍不高（一般公认较为合理投资回报不低于6），租赁人群的低接受度、低层次在很大程度上影响了投资性客源的市场介入可能。 刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力相对于国内其他大型城市，盐城的房地产市场起步较晚，一些刚性需求购房仍是现在购房群体的主力。刚性需求主要体现在以下几个方面：旧城改造，拆迁户安置购房，年轻人结婚购置新房，为子女选择学区而重新购房，二次置业更换环境购房等。刚性需求为房地产行业提供了一个生存发展的空间。732 盐城住宅市场发展特征盐城住宅市场发展

70、特征总体特征总体特征 居民购房地点选择区域性较强居民购房地点选择区域性较强基于当地居民的生活习惯，在购房时往往把原居住片区作为首选。主要是购房者在一个区域中生活、工作多年后大都习惯以前的生活方式和居住氛围地缘因素很强。在本次市调中了解到，每个的楼盘购房客户80%都集中在楼盘所在区域的3公里范围内。 市场逐渐成熟，购房客群更加理性市场逐渐成熟，购房客群更加理性盐城整体商品房销售均价仍处于小幅上升阶段，但随着价格的不断上升，投资客已在逐步减少，购房者更加理性等方面的反应已逐步显现出来。城南区域的购房群体更加复杂化，首次置业和二次置业以及因为拆迁而购房客户均有。另外由于城南片区学校较多，为孩子上学选

71、择学区房而在城南置业的客户群也日渐增多。 产品附加值得到市场的逐步认同产品附加值得到市场的逐步认同盐城的房地产市场目前处于市场化启动的早期阶段，即产品品质普遍迈向了改善居住的水平，开发商已普遍注意到了布局、环境、立面、房型等的重要性，但在具体的贯彻实施方面，却显出了较为明显的局限性。 742 盐城住宅市场发展特征盐城住宅市场发展特征城南板块特征城南板块特征 区域升级规划带动地产发展区域升级规划带动地产发展盐城市政府的南移，给盐城这个并不很大的商圈来了一个震动。随着城南区建设工作的深入、配套完善、居住价值高的区域优势越来越明显，城南区是整个盐城楼市的热点。由于城南区板块楼市供应量、需求量均为盐城

72、市区各板块之首，所以成为盐城房地产市场发展的领航者。 前期市场供应量大，后市的开发量持续增加前期市场供应量大，后市的开发量持续增加随着城南区域的大力发展，前两年城南区域的土地供应量较大，开发商前期拿的土地都开始动工并销售，前期开发的大盘项目进入大消化阶段，市场上还同时存在开发商已经拿下而没有动工的土地。随着开发量的持续增加，城南市场存在一定的销售压力。 中高端客群的关注，促进了产品品质的提高中高端客群的关注，促进了产品品质的提高盐城住宅市场已经从卖方市场进入买方市场，市场供应压力开始显现，置业主体和置业目的正在发生显著的变化，购房者更加关注项目品牌和品质的选择，这些将直接推动市场品质的提高。规

73、划理念先进、配套完善、个性鲜明、综合性价比高的产品将在市场竞争中拥有更多的主动权。这一点在城南板块的体现尤为明显，产品和品质的竞争成为城南项目的主旋律。75概要：概要：盐城商业属典型苏北城市商业布局，中心单一且经营档次偏低。随着城市逐步向南扩张，城市中心有逐步南移的趋势。在保证目前中心城区商业核心地位的同时，南部区域随着人气的聚集以及居住人口的增多，势必形成一个新的城市副中心。同时盐城投资客较多，投资意识较强，这也成为商业易卖的原因之一。办公类物业在盐城市场中尚属于新兴物业，市场总量不大，市场需求也不明显，纯写字楼仅有城南万邦国际一家。盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第三部分第三

74、部分盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究763 盐城商业及办公市场发展特征盐城商业及办公市场发展特征商业特征商业特征 商业现状属典型苏北城市商业布局，中心单一且经营档次偏低，同时盐城宏观经济指标增幅明显，居民消费需求旺盛 ；目前在售商业集中在老城区，总体量比较大，均价在8000-20000元/之间，上市部分销售情况良好。 各种新兴商业业态已进

75、入盐城市场，但受传统消费观念的束缚，消费者更青睐于传统百货商场购物； 城市中心逐步南移，南部区域随着人气的聚集以及居住人口的增多，势必形成一个新的城市副中心，但现阶段已出现的国基城、宝龙商业广场、紫薇国际广场、金庭世纪广场等大型商业项目，其供应总和在百万方以上。773 盐城商业及办公市场发展特征盐城商业及办公市场发展特征办公特征办公特征 受盐城市经济总量及产业结构影响，写字楼的市场需求量不大 ； 受传统习俗、行业发展等因素影响，目前盐城的中介服务类、装修贸易类公司大多选择档次较高的住宅小区或临街居民楼办公； 盐城代表性行业大都拥有自己的厂房作为办公场所，而目前盐城市场上也缺乏能让该产业群满意的

76、高档商务写字楼； 目前盐城市场上纯办公写字楼较少，大多为可住可办公的SOHO商务公寓，能符合企业群体办公需求的纯粹写字楼项目仅有城南片区的万邦国际一家，其售价为6000元/（含装修）； 办公物业出租市场上，收益率较低，在3-4%左右，因此当前销售市场中办公物业的购买群体以自用型群体为主，投资客较少。78概要：概要：近年来盐城土地市场供应量较大，超过开发量，土地存量过多。政府目前重点大力推进南城新区的建设，该区域内潜在土地供应量充沛，城南及城西南片区房地产项目开发火热。2009年土地成交价格略高于08年，约2%。盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第三部分第三部分盐城房地产市场板块研究

77、盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究794 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究 盐城土地市场概述盐城土地市场概述 土地供应量及开工量：土地供应量及开工量：01-06年间，政府每年的土地供应量基本维持在2500-4000亩（167-266万），年均开工量约208万，供应量与开工量基本平衡，土地存量较小；而07年，土地供应量激增至6000多亩（400余万

78、），年度开发量约为120余万，供应量远大于开工量，土地存量较大； 土地上市集中区域：土地上市集中区域：在城市发展规划中，城南及城西南片区为城市重点建设区域，该两区域的土地供应量占全市土地供应量的60%。在土地供应量充沛的情况下，城南及城西南区域后市商品房上市量蔚为可观。804 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究0808、0909年土地成交情况统计表年土地成交情况统计表814 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究 0808、0909年土地出让情况统计表年土地出让情况统计表824 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究 0808、0909年土地出让情况统计表年土

79、地出让情况统计表834 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究 0808、0909年盐城成交土地区域分布年盐城成交土地区域分布 据以上数据统计，08、09年共成交土地2987亩，其中住宅用地共计2120亩，商业办公用地555亩，其他用途土地共330亩。 09年成交土地主要集中于市直与盐都，城南板块尚无地块成交。08年城南板块共有4幅土地成交，计345亩。其中仅1幅住宅用地约210亩，其余135亩均为商业、办公等混合用地。844 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究 0505年年-09-09年土地市场量价分析年土地市场量价分析 2005年至2007年，盐城市土地成交量逐年递

80、增，且增幅较大，约55%左右。随后受到全球金融危机的影响，楼市走低，2008年的土地成交量大幅度减少，与2007年相比，降幅达72%；从土地成交价格上来看，08年的土地成交均价走入一个低谷，这与整体市场的走冷有着很大的关系，另一方面，与前几年相比，08年城郊土地成交量增加，而价格较高的市区土地成交量则有所减少。85近近年年城城南南板板块块土土地地成成交交分分布布图图864 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究 城南板块土地成交价格分析城南板块土地成交价格分析874 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究城南板块土地成交价格分析城南板块土地成交价格分析土地性质土地性质商、住

81、商、住商、办、住商、办、住商业商业居住居住商办商办0606年地块年地块周边均价周边均价成交均价成交均价82.6782.67万元万元/ /亩亩116.6116.6万元万元/ /亩亩楼面地价楼面地价807807元元/ /735.5735.5元元/ /0707年地块年地块周边均价周边均价成交均价成交均价121.6121.6万元万元/ /亩亩110.7110.7万元万元/ /亩亩170170万元万元/ /亩亩6868万元万元/ /亩亩7777万元万元/ /亩亩楼面地价楼面地价10261026元元/ /11871187元元/ / 851851元元/ / 563563元元/ /739739元元/ / 08

82、08年地块年地块周边均价周边均价成交均价成交均价115115万元万元/ /亩亩9393万元万元/ /亩亩楼面地价楼面地价28052805元元/ / 647647元元/ / 从成交价格上来看，2007年城南板块的土地成交均价为104.96万/亩，与06年相比，涨幅5%。而07年全市土地成交均价为90.96万元/亩，城南板块土地成交价格高于全市土地成交价格15%左右；从土地性质来看，商业用地成交价格颇高，商住用地其次。07年城南商业地块成交价格高达170万/亩，商住用地121.6万元/亩；06-08年城南板块成交土地大多集中于盐渎路以北区域，高价成交的地块多位于内港湖、市政府及盐渎公园附近，该区域

83、距离老城区较近，目前发展成熟度较高。884 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究0909年城南板块土地挂牌出让情况年城南板块土地挂牌出让情况据统计，09年城南板块虽然未有地块成交，但共有14幅土地挂牌出让，共1472.4亩。其中位于本项目地块内共有8幅，计667.6亩，其挂牌均价为134万/亩，其中商业、金融、办公用地达137万/亩左右，居住用地达128万/亩；除本项目区域内的地块以外，09年城南板块挂牌出让的仍有6幅土地，挂牌均价为136万/亩，其中商业性质用地占大多数；从地块位置上来看，09年城南挂牌出让的地块均距离本项目地块较近，其挂牌价均偏高，这些地块挂牌至今未成交。894

84、 盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究 小小 结结 08 08年土地成交量大幅度下跌，年土地成交量大幅度下跌，0909年有所回升年有所回升 自05-07年，盐城土地市场成交量逐年递增，08年受到金融危机影响，成交量降幅达72%，截至09年5月，土地市场成交量略有所回升。 08 08、0909年大多数地块以底价成交，年大多数地块以底价成交，0909年土地成交价格微涨年土地成交价格微涨08年盐城市土地成交价格为59.7万/亩，比07年下跌34%；09年1-5月土地成交价格为61万/亩，比08年微涨2%。 全市土地存量巨大，城南板块土地后市供应量也不容小觑全市土地存量巨大，城南板块土地后

85、市供应量也不容小觑截至目前，据不完全统计，盐城全市土地供应量约500万，以容积率1.5计算，预计总建筑面积达750万。2009年城南板块土地挂牌量达1472.4亩，且土地容积率指标较高，以平均容积率2计算，预计该区域内后市商品房总建筑面积达196万，供应量较大，未来该区域内的竞争不容忽视。90概要：概要：截至目前，据不完全统计，土地供应量约500万，以容积率1.5计算，预计总建筑面积达750万。同时，全市商品房存量140多万。以08-09年5月份月均商品房销售面积18万计算，目前全市土地供应量及商品房存量的消化周期长达4年。从09年挂牌情况来看，盐城土地市场的后续供应也较大，随着土地的成交及开

86、发，将进一步拉长存量的消化周期。盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第三部分第三部分盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究915 盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析 市场存量及后市供应量分析市场存量及后市供应量分析市场存量及后市供应量：预计建筑面积达市场存量及后市供应量：预计建筑面积达890890万万 商品房存量：商

87、品房存量：截至2009年5月，全市商品房存量约140余万； 土地供应量：土地供应量：截至目前全市土地供应量约500万，以容积率为1.5计算，预测总建筑面积约750万。 09 09年土地挂牌情况：年土地挂牌情况：截止目前，09年盐城共挂牌出让土地5297亩，其中目前成交土地1235亩，仍有4062亩土地尚未成交，其中城南板块土地挂牌量达1472亩，占36%，均未成交。925 盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析 去化量分析去化量分析 2008年全市住宅销售面积为249.5万，平均每月销售约为20.8万；2009年1-5月份全市商品房销售面积83.51万，月均销量16.7万；平均测

88、算月均去化量18万。93概要：概要：本次调研针对城南板块15个在售楼盘，现选取5个最具代表性的楼盘为例，对案例做基本评判。盐城房地产市场环境研究盐城房地产市场环境研究 第三部分第三部分盐城房地产市场板块研究盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究946 盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究956 盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究966 盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究976 盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究986 盐城城南板块典型项目研究盐城城南板块典型项目研究99