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1、崇明岛崇明岛“滨海之舟滨海之舟”别墅区别墅区项目开发项目开发项目策划书项目策划书总目录一、项目概况一、项目概况二二、项目的策划、项目的策划三、项目的经济评价三、项目的经济评价四、项目进度管理四、项目进度管理五、人力资源管理与控制五、人力资源管理与控制六、项目质量管理六、项目质量管理七、项目沟通管理七、项目沟通管理八、项目组织管理八、项目组织管理九、项目投资预算九、项目投资预算十、项目风险管理十、项目风险管理十一、总结十一、总结一、项目概况（一）项目开发背景1.1.上海是中国最大的经济中心和航运中心，上海是中国最大的经济中心和航运中心，主要的工业基地，长江流域的枢纽城市，主要的工业基地，长江流域
2、的枢纽城市，并将逐步建成西太平洋沿岸的世界级城市并将逐步建成西太平洋沿岸的世界级城市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一。和国际经济、金融、贸易、航运中心之一。上海市城市总体规划上海市城市总体规划（1999-2020年）年）中，明确了城市发展应充分体现可持续发中，明确了城市发展应充分体现可持续发展的原则，提出崇明作为上海未来发展的展的原则，提出崇明作为上海未来发展的战略空间，也是全国沿海大通道的重要纽战略空间，也是全国沿海大通道的重要纽带。随着沿海大通道建设日程的日益临近，带。随着沿海大通道建设日程的日益临近，将打破多年来的交通瓶颈，崇明岛的区位将打破多年来的交通瓶颈，崇明岛的区位条件也将有质
3、的飞跃。条件也将有质的飞跃。（一）项目开发背景2.2.依据依据上海市崇明岛域总体规划上海市崇明岛域总体规划纲纲要的要求，崇明将充分发挥特殊的岛域要的要求，崇明将充分发挥特殊的岛域格局、近便的地理位置、良好的生态环格局、近便的地理位置、良好的生态环境、广阔的土地资源优势，在境、广阔的土地资源优势，在2020年基年基本建成世界级的生态岛和最优美的本建成世界级的生态岛和最优美的“海海上花园上花园”，成为国际一流的生态保护和，成为国际一流的生态保护和生态产业示范区，同时也是沿海大通道生态产业示范区，同时也是沿海大通道的北翼枢纽，是上海辐射长江三角洲的的北翼枢纽，是上海辐射长江三角洲的重要节点之一。重要
4、节点之一。正如崇明县一位政府官正如崇明县一位政府官员所说，员所说，“未来未来的崇明，将是适宜于人的崇明，将是适宜于人们居住的、安静、舒适的生活岛，成为们居住的、安静、舒适的生活岛，成为上海一座美丽的上海一座美丽的后后花园花园。”（二）项目选址及地理环境1、崇明岛简介崇明是中国第三大岛，也是世界最大的崇明是中国第三大岛，也是世界最大的河口冲击岛，素有河口冲击岛，素有“长江门户，东海瀛长江门户，东海瀛洲洲”之称。岛位于万里长江入海口，三之称。岛位于万里长江入海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏太仓隔水相与浦东新区、宝山区及江苏太仓隔水
5、相望，西接滚滚长江，北与江苏海门、启望，西接滚滚长江，北与江苏海门、启东一衣带水。真可谓喧嚣中的一片净土，东一衣带水。真可谓喧嚣中的一片净土，水中的安逸家园。该项目就是在这一宝水中的安逸家园。该项目就是在这一宝岛上建设一高档别墅区。在忙碌的城市岛上建设一高档别墅区。在忙碌的城市森林中回到此水中蓬莱生活，如此归宿森林中回到此水中蓬莱生活，如此归宿怎能不令人羡慕？怎能不令人羡慕？1、崇明岛简介全岛面积全岛面积12001200多平方公里，东多平方公里，东西长西长7676公里，南北宽公里，南北宽1313至至1818公公里，形似里，形似 春蚕春蚕 。岛上地势平。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中坦，无
6、山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。部稍高，西南部和东部略低。90%90%以上的土地标高（以吴淞以上的土地标高（以吴淞标高标高0 0米为参照）在米为参照）在3.213.21米至米至4.204.20米之间。地处北亚热带，米之间。地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四气候温和湿润，日照充足，四季分明。岛上水土洁净，空气季分明。岛上水土洁净，空气清新。清新。2、崇明岛域总体规划依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市化中心区和东部生态示范区。化中心区和东部生态示
7、范区。3、崇明岛东部生态示范区规规划划崇崇东东分分区区将将建建设设成成为为全全岛岛标标志志性性的的生生态示范区、科教博览区和休闲运动区。态示范区、科教博览区和休闲运动区。一一是是辟辟建建东东滩滩国国际际湿湿地地观观光光公公园园、候候鸟鸟观观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。二二是是依依托托通通达达性性，重重点点发发展展大大流流量量的的休休闲闲运运动动功功能能，建建设设上上海海国国际际公公共共高高尔尔夫夫中中心心、马马术术活活动动中中心心，并并作作为为上上海海奥奥林林匹匹克克公公园园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。三三
8、是是按按照照国国际际生生态态社社区区标标准准建建设设上上海海实实业业生生态态度度假假园园区区和和陈陈家家镇镇生生态态示示范范镇镇，成成为为全全国国生生态态化化社社区区建建设设的的试试点点窗窗口口和和国国际际性性的科教博览基地。的科教博览基地。（三）初步设计和效果该项目就是在崇东区的靠海口处建立该项目就是在崇东区的靠海口处建立一个高档别墅区。一个高档别墅区。由于该区域恰好靠海，我们就利用这由于该区域恰好靠海，我们就利用这一天然的自然风光优势，并加以人工一天然的自然风光优势，并加以人工改造改造围绕别墅区挖出舟型水道，围绕别墅区挖出舟型水道，连通大海，象征着海上的一叶小舟，连通大海，象征着海上的一叶
9、小舟，停靠于崇明岛畔。停靠于崇明岛畔。该该“舟舟”四周环水，兴步岛中，或是四周环水，兴步岛中，或是开窗眺望，就能举目望见大海。岛上开窗眺望，就能举目望见大海。岛上的高档别墅区正是面对大海的宜人居的高档别墅区正是面对大海的宜人居家之处。家之处。（四）总体构思与亮点（四）总体构思与亮点1、环境亮点环境亮点、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组织滨水地区的开发空间，塑造上海大都织滨水地区的开发空间，塑造上海大都市中独具魅力的新型滨水空间景观。市中独具魅力的新型滨水空间景观。 （四）总体构思与亮点（四）总体构
10、思与亮点1、环境亮点环境亮点、一个适宜居住的家园：坚持以、一个适宜居住的家园：坚持以人为本的原则，以幽雅的景观风貌、人为本的原则，以幽雅的景观风貌、完善的配套设施和高品位的居住社完善的配套设施和高品位的居住社区，构建一个安居乐业的生活家园。区，构建一个安居乐业的生活家园。在建筑风格上，注重人性化，其基在建筑风格上，注重人性化，其基本指导思想是建设现代化的本指导思想是建设现代化的“田园田园水城水城” ” 。 、一个生态为本的环境：坚持、一个生态为本的环境：坚持可持续发展的原则，依托崇明可持续发展的原则，依托崇明“水水清土洁气净清土洁气净”的优越生态条件，营的优越生态条件，营造一个花园。造一个花园
11、。式、式、生态型、人与自然生态型、人与自然和谐共存的城市环境。和谐共存的城市环境。 2、住宅亮点、住宅亮点外部总体效果外部总体效果外部总体效果外部总体效果2、住宅亮点、住宅亮点内部效果特色：特色：具有大海般的具有大海般的简洁，明快，简洁，明快，舒适。舒适。二、项目的策划（一）各项法规上海市城市规划条例上海市城市规划条例2003-11-13上海市城市规划管理技术规定上海市城市规划管理技术规定2003-10-18中华人民共和国行政许可中华人民共和国行政许可法法2003-8-31中华人民共和国环境影响评价法中华人民共和国环境影响评价法2002-10-28中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划
12、法1998-1-1村庄和集镇规划建设管理条例村庄和集镇规划建设管理条例1998-1-1（二）项目前期市场调研历史与现实历史与现实在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土地在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土地批租的形式进行土地储备，而崇明却因为考虑到批租的形式进行土地储备，而崇明却因为考虑到开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正是这些开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正是这些历史情况导致了目前崇明市场上无房可售的现状。历史情况导致了目前崇明市场上无房可售的现状。崇明在上世纪年代以前从未造过商品房，只崇明在上世纪年代以前从未造过商品房，只是在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方是在县城城桥镇
13、、堡镇以及一些国营农场等地方建设了多万平方米的公房。之后十数年间，建设了多万平方米的公房。之后十数年间，全国各地的房地产市场都有了极大的发展，但崇全国各地的房地产市场都有了极大的发展，但崇明也只建设了万平方米的住宅，其中也有明也只建设了万平方米的住宅，其中也有很大一部分是非商品房。很大一部分是非商品房。 大开发就在眼前，大开发就在眼前，20082008年左右建成的越江通道也年左右建成的越江通道也将在陈家镇落脚将在陈家镇落脚 。沉寂了多年的崇明房产市场。沉寂了多年的崇明房产市场在未来几年之内，会急速增量。在未来几年之内，会急速增量。目前中央到地目前中央到地方，各方，各级部部门都十分看好崇明都十分
14、看好崇明。崇明开崇明开发应该会有一个很高的起点，在会有一个很高的起点，在这样一个生一个生态型型岛屿上，上，只有建造高起点高质量环保型的住只有建造高起点高质量环保型的住宅区宅区，才能保证其不才能保证其不被淘汰了被淘汰了。，并对周围环，并对周围环境影响减为最低。境影响减为最低。（二）项目前期市场调研前景与未来前景与未来（三）市场分析与预测1、宏观与微观市场分析1、宏观：、宏观：房地产市场趋势良好。据统计，人均房地产市场趋势良好。据统计，人均GDP达达7000美元时，建筑的高速增美元时，建筑的高速增长才开始缓和；人均长才开始缓和；人均GDP达达12000美美元时，建筑基本停止增长。我国人均元时，建筑
15、基本停止增长。我国人均GDP才达到才达到1000美元的水平，上海美元的水平，上海的人均的人均GDP目前达到目前达到4000美元，计美元，计划划2007年达年达7500美元。该数据表明似美元。该数据表明似乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。（三）市场分析与预测1、宏观与微观市场分析2、微观：、微观：人民的可支配收入增加，有能力增加人民的可支配收入增加，有能力增加住房开支，改善居住条件，给建设项住房开支，改善居住条件，给建设项目带来了极大的机遇。目带来了极大的机遇。该项目配合了崇明岛整体开发，抓住该项目配合了崇明岛整体开发，抓住机遇与时机，且周围建设有高尔夫场机遇与时机
16、，且周围建设有高尔夫场,跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场所所,建设美好家园。建设美好家园。（四）市场分析与预测2、消费者心理分析、消费者心理分析购房者购房动机一般有日常居住，房地购房者购房动机一般有日常居住，房地产投资，假日寓所。产投资，假日寓所。1、该别墅可用于日常居住：地段较好，、该别墅可用于日常居住：地段较好，配套齐全，物业管理完善。配套齐全，物业管理完善。2、用于房地产投资：便于出租，能保、用于房地产投资：便于出租，能保值，增值。值，增值。3、用于假日寓所：该区自身环境优美，、用于假日寓所：该区自身环境优美，加以崇明岛上加以崇明岛上原生态景观区、马术活动
17、原生态景观区、马术活动中心等众多吸引度假项目。中心等众多吸引度假项目。（五）区位选择分析1、市政公用和公建配套设施完备 以国家和上海市的有关定额标准为依以国家和上海市的有关定额标准为依据，完善与居住生活密切相关的社区据，完善与居住生活密切相关的社区服务设施体系。根据东区居住用地的服务设施体系。根据东区居住用地的规划布局，按照城市主干道分割成的规划布局，按照城市主干道分割成的岛外就近居住片区，分别配置相应的岛外就近居住片区，分别配置相应的社区服务设施，包括中小学、托儿所社区服务设施，包括中小学、托儿所等教育设施，商店、餐饮、超市、肉等教育设施，商店、餐饮、超市、肉菜市场等商业设施，文化活动站、老
18、菜市场等商业设施，文化活动站、老年活动站等文化设施，以及居委会等。年活动站等文化设施，以及居委会等。 以一个充满火力的花园式都市中心区以一个充满火力的花园式都市中心区服务于岛内居民和岛外旅游者。服务于岛内居民和岛外旅游者。“小小舟舟”居住者可方便到达崇明东区。居住者可方便到达崇明东区。 （五）区位选择分析1、市政公用和公建配套设施完备 小岛内配备购物中心，室外停车场小岛内配备购物中心，室外停车场（不包括别墅的地下停车库），出入（不包括别墅的地下停车库），出入 海水净化系统。海水净化系统。小岛别墅配备智能化系统小岛别墅配备智能化系统,以便物业管以便物业管理和整体控制。理和整体控制。各项基本设施完
19、备，各项基本设施完备，以满足以满足150150栋别墅栋别墅居住者基本生活。居住者基本生活。（五）区位选择分析2、交通便捷程度、交通便捷程度1、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用在半小时之内。一旦进
20、入内陆，就可方便利用崇明岛上便捷的公共交通崇明岛上便捷的公共交通。（五）区位选择分析2、交通便捷程度、交通便捷程度2、岛岛外外：从从崇崇明明岛岛至至上上海海的的交交通通也也随随着着“南南隧隧北北桥桥”工工程程而而大大大大改改善善。计计划划建建设设的的崇崇明明越越江江通通道道工工程程起起自自浦浦东东五五号号沟沟，接接上上海海郊郊区区环环线线，过过长长江江南南港港水水域域，经经长长兴兴岛岛再再过过长长江江北北港港水水域域；止止于于崇崇明明岛岛陈陈家家镇镇，暂暂接接陈陈海海公公路路，全全长长25.525.5公里。公里。20072007年将彻底完工。年将彻底完工。（五）区位选择分析3、环境因素别墅区内
21、水景区域面积大，水道直接引别墅区内水景区域面积大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周边海自大海水源的活水。但由于目前周边海水质量较差，两处入水口设置净水系统，水质量较差，两处入水口设置净水系统，保证最初水质。两闸既可控制水量，又保证最初水质。两闸既可控制水量，又可关闭形成独立的弧型水道，以便定期可关闭形成独立的弧型水道，以便定期对其中的水质进行处理。对其中的水质进行处理。整个小区绿化率超过，选用金桂、整个小区绿化率超过，选用金桂、紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此从小区景观设计优美。在这
22、亲水家园，从小区景观设计优美。在这亲水家园，将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥声污染。声污染。（六）项目的承发包模式业主设计单位I甲设备供应商施工单位甲工程项目总承包单位设计单位I已施工单位已材料供应商三、项目的经济评价（一）项目开发规模（一）项目开发规模（二）项目运营模式（二）项目运营模式（三）经济效益分析（三）经济效益分析（四）市场营销策划（四）市场营销策划（一）项目开发规模该该项目开发总规模为项目开发总规模为8万平方米，销售万平方米，销售面积面积:3.15万平方米。每幢别墅占地面万平方米。每幢别墅占地面积：积：150平方米，总面积平方米，总面积:210平
23、方米，平方米，建筑面积：建筑面积：500平方米。平方米。属于小规模项目，具有其优点：属于小规模项目，具有其优点：开发周期短：三年开发周期短：三年配套设施较单一：全套为居住服务，不配套设施较单一：全套为居住服务，不至于分散资金力量使先期完成的规模受至于分散资金力量使先期完成的规模受到限制到限制有一个强势的主题：亲水家园有一个强势的主题：亲水家园适应统一的消费群：高消费阶层适应统一的消费群：高消费阶层（二）项目运营模式项目运营模式：出售项目运营模式：出售总投资：总投资：1.9亿元亿元优点：优点：资金回收快，有利于资金的滚动开发，资金回收快，有利于资金的滚动开发，有利于快速回收资金，经营风险较小。有
24、利于快速回收资金，经营风险较小。项目资金筹措方式：项目资金筹措方式：政府投资，投资商投资，银行贷款政府投资，投资商投资，银行贷款（三）经济效益分析1、综合经济效益：、综合经济效益：总投资：总投资：1.9亿，亿，预计三年收回全部成本，预计三年收回全部成本，三年后销售总收入可达三年后销售总收入可达2.17亿元，亿元，税后利润：税后利润：0.11亿元亿元（三）经济效益分析2、社会经济效益：、社会经济效益：为上海崇明岛提供为上海崇明岛提供150栋高质量、环栋高质量、环境优美的精品别墅。境优美的精品别墅。为崇明岛的全面开发打下基础，成为为崇明岛的全面开发打下基础，成为亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定亲水
25、家园的另一个亮点，吸引来岛定居者。居者。改善了经营环境，增加了信誉和知改善了经营环境，增加了信誉和知名度。名度。（四）市场营销策划1、项目营销策划：、项目营销策划：投资商对各种外部和内部资源进行投资商对各种外部和内部资源进行优化组合，找出该项目独特的市场优化组合，找出该项目独特的市场竞争优势（环境优美，出门见海；竞争优势（环境优美，出门见海；房型新颖，配套齐全；房价适中）房型新颖，配套齐全；房价适中）作为打入市场的切合点。作为打入市场的切合点。（四）市场营销策划2、项目包装：、项目包装：项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告，项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告，电影电视，报刊广告，互联网广告）
26、突出电影电视，报刊广告，互联网广告）突出风格，传播信息，是目标消费群对该别墅风格，传播信息，是目标消费群对该别墅产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生同感，并激发进一步索取详细销售资料和同感，并激发进一步索取详细销售资料和到现场参观的兴趣，产生购买欲望。到现场参观的兴趣，产生购买欲望。（四）市场营销策划3、媒介宣传与公关活动、媒介宣传与公关活动使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，扩大知名度。扩大知名度。4、项目销售、项目销售开展销会：不定期地举行项目展销会，形开展销会：不定期地举行项目展销会，形成短时期的购买规模。成短时
27、期的购买规模。修建现场销售楼部：它可在展销会期间配修建现场销售楼部：它可在展销会期间配合使用，平时则是主要的销售场所。合使用，平时则是主要的销售场所。（四）市场营销策划5、售后服务、售后服务正式购房契约的签定、各种手续（契约公正式购房契约的签定、各种手续（契约公正、交纳契约、按揭手续）的办理，后正、交纳契约、按揭手续）的办理，后期楼款的回收，交楼手续、物业管理。期楼款的回收，交楼手续、物业管理。建立良好的售后服务，行成购买者的口建立良好的售后服务，行成购买者的口碑宣传，提高销售业绩。碑宣传，提高销售业绩。四、项目进度管理WBS甘特图项目总顺序表项目进度网络图进度控制进度控制的风险分析注意事项崇
28、明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购设 计准 备崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备项目定义文件可行性研究策划方案目标策划风险管理策划组织策划合同策划环境策划崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS招商投资资金落实方案设 计准 备投资估算资金来源计划资金使用计划崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备方案扩初设计施工图目标策划组织策划细部设计专业设计施工图设计施工图审批崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备报建拆迁场地整平水电增容崇明岛水上别墅建设项目前期策
29、划项目融资招标发包WBS设 计准 备招标发包设计招标作息安排采购施工咨询编制发包计划合同谈判编制发包一览表崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购编定文件采购材料设备合同管理通讯系统设备安全系统设备服务系统设备甲供及进口一览表编制采购计划编定询价文件崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程
30、设备工程普通材料特殊材料基础主体崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程土体实验基础开挖打桩门窗工程装饰工程屋面工程计算机中心通信设备日用器具崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程采暖空调通风供电运输给排水电梯崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购主要阶段验收竣工验收业主环境部门政府验收设计人员验收施工单位验收业主验收市政配套崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购投产开业
31、准备财务测算前期宣传意见征询设备总体调试编制资产一览表物业管理培训经营管理培训崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购设备保修房屋保修甘特图项目总顺序表编号任务名工期时间段备注1100前期策划3404.11.1-04.12.41200融资4604.11.1-04.12.16与1100同时进行1300设计4904.12.11-05.1.29在1200结束前5天开始1400准备3904.12.23-05.1.31在1300结束前34天开始1500招标发包1605.1.15-05.1.31在1300结束前14天开始1600设备采购1605.2.1-05.2.16在1500与14
32、00结束后开始1700施工60505.2.1-06.9.30与1600同时进行1800验收5306.10.1-06.11.221900投产开业6006.10.1-06.11.29与1800同时进行项目总进度网络图FS=-34FS=-5FS=-34FS=-140464612000343411005639921400414990130076169215009216 108160092 605 6971700697 53 7501800697 60 7571900757 -2000进度控制施工进度计划检查应采取日检查或定期检施工进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容查的方式进行
33、，应检查下列内容:1检查期内实际完成和累计完成工程检查期内实际完成和累计完成工程量。量。2实际参加施工的人力、机械数量及实际参加施工的人力、机械数量及生产效率。生产效率。3窝工人数、窝工机械台班数及其原窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析。因分析。4进度偏差情况。进度偏差情况。5进度管理情况。进度管理情况。6影响进度的特殊原因及分析。影响进度的特殊原因及分析。实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，月度施工进度报告应包括下列内容月度施工进度报告应包括下列内容:1进度执行情况的综合描述。进度执行情况的综合描述。2实际施工进度图。实际施工进度图。3工程变
34、更、价格调整、索赔及工程款收工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况。支情况。4进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。5解决问题的措施。解决问题的措施。6计划调整意见。计划调整意见。施工进度计划在实施中的调整必须依据施施工进度计划在实施中的调整必须依据施工进度计划检工进度计划检查结果进行。施工进度计划调整应包括下查结果进行。施工进度计划调整应包括下列内容列内容:1施工内容。施工内容。2工程量。工程量。3起止时间。起止时间。4持续时间。持续时间。5工作关系。工作关系。6资源供应。资源供应。调整施工进度计划应采用科学的调整方法，调整施工进度计划应采用科学的调整方法
35、，并应编制调并应编制调工进度计划。工进度计划。进度控制的风险分析材料供应进度跟不上施工进度，导致拖延材料供应进度跟不上施工进度，导致拖延整个项目的进度整个项目的进度材料供应的浪费，有些资源需要当天供应，材料供应的浪费，有些资源需要当天供应，否则会失效的，因此，只有切实的控制进否则会失效的，因此，只有切实的控制进度，才能确定进货时间。度，才能确定进货时间。窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与进度的计划、控制有关，所以以防人力、进度的计划、控制有关，所以以防人力、机械设备的浪费，就应该对进度控制好。机械设备的浪费，就应该对进度控制好。施工现场条件，气候条件，环境
36、条件将影施工现场条件，气候条件，环境条件将影响到进度的展开，所以需要一个弹性的时响到进度的展开，所以需要一个弹性的时间。间。注意事项施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素计划、机械计划及其他保证性计划等因素综合确定。综合确定。当出现进度偏差当出现进度偏差(不必要的提前或延误不必要的提前或延误)时，时，应及时进行调整，并应不断预测未来进度应及时进行调整，并应不断预测未来进度状况。状况。落实控制进度措施应具体到执行人、目标、落实控制进度措施应具体到执行人
37、、目标、任务、检查方法和考核办法。任务、检查方法和考核办法。对故意造成进度拖延的人、单位应追求法对故意造成进度拖延的人、单位应追求法律责任。律责任。五、人力资源管理与控制人力资源的概念人力资源的概念项目人力资源项目人力资源协调与控制人力资源协调与控制人力资源注意事项注意事项人力资源的概念概念：人类进行生产或提供服务的现在和潜在的活力、技能及知识的总称。价值体现：存在于有效的利用中特点：主导性、社会性、主动性、自控性、成长性公式表现：P=F（K，L）其中：P产出K资本：物力资本，与应用与生产的自然资源L劳动量：投入生产的技术、专业、行政管理等人力资源F生产函数获取岗位控制整合开发控制保持项目人力
38、资源前期策划目标：目标：针对前期策划的成果，来分针对前期策划的成果，来分派不同任务派不同任务项目构思构思选择决策点情况分析与问题定义目标的提出和目标系统设计项目定义项目审查项目建议书项目任务书反馈 环境与情况调查决策点决策点可行性研究项目确立过程项目主要负责人：提出构思并总项目主要负责人：提出构思并总体规划，初步确定整个项目的体规划，初步确定整个项目的有关事项，对项目进行研究，有关事项，对项目进行研究，编制项目建议书编制项目建议书项目设计经理：对于项目形成一项目设计经理：对于项目形成一个整体概个整体概念，协助主要负责人念，协助主要负责人项目专业经理：根据已知的资料，项目专业经理：根据已知的资料
39、，以及进行环境调查、地质勘察以及进行环境调查、地质勘察所得到的资料，对项目的可行所得到的资料，对项目的可行性进行研究，协助主要负责人性进行研究，协助主要负责人项目融资项目主要负责人：提供可以进行项目融资对象，宏观调控外联部：与融资对象进行协商财务部：提供项目所需金额，以及核算可以赢利的金额设计业主：提供要求，与特别目标主要负责人：依据要求进行细部规划专业经理：提供专业知识与技能，设计一成果，满足需求以后阶段的项目人力分为：项目负责公司的人员，以及承包单位人员（施工单位人员）协调：来自不同部门之间的，不同单位之间的要相互帮助、协调、以及互通。激励影响工作成效的因素：能力、积极性、所处的工作环境公
40、式：工作成效=能力*积极性*所处的工作环境分类物质激励精神激励物质激励主要是包括工资、奖金、福利等制定公平合理、客观的劳动成果评价标准，在真正体现按劳动分配的基础上，才能激发组织成员的积极性和竞争意识，取得良好的激励效果精神激励形式：表彰、批评、吸引组织成员与管理、满足组织成员的成就感等内容：目标激励：把个人与集体的目标协调一致使组员看到自身的价值，获得满足感荣誉激励：对成员的成绩公开承认，并授予象征荣誉的奖品、光荣称号、满足成员的自尊需要及成就感，达到激励的目的。培训激励：不仅提高成员达到目标的能力，同时也使组织成员感到组织对他们的重视，调动他们的积极性晋升激励：通过提升成员到更重要的岗位上
41、，给他们以希望，满足自我实现的需要参与激励：通过一系列制度和措施，使组织成员在组织的重大决策和管理事务中发挥作用，培养他们的参与意识，激发他们的工作动机环境激励：创造一个良好的环境，即优美的工作氛围、良好的上下级关系和融洽的同事之间的关系，从而使组织成员心情舒畅，精神饱满地工作。注意事项：1、两者要有机地结合起来，在不同的历史阶段、不同的环境条件下，采取不同的恰当的“激励组合”2、由于都以激发组织成员的劳动积极性为目的，就必须通过公正、客观、科学的绩效考评，客观评价人的行为表现和工作成果，才能受到实效。六、项目质量管理有关质量标准控制有关质量标准控制质量管理组织质量管理组织达标方案达标方案项目
42、的质量控制项目的质量控制对项目的质量评估对项目的质量评估注意事项注意事项有关质量标准控制项目目质量控制量控制应按按2000版版GB/T19000族族标准和企准和企业质量管理体系的要求量管理体系的要求进行。行。项目目质量控制量控制应坚持持“质量第一，量第一，预防防为主主”的方的方针和和“计划、划、执行、行、检查、处理理”循循环工作方法，不断改工作方法，不断改进过程控制。程控制。项目目质量控制量控制应满足工程施工技足工程施工技术标准准和和发包人的要求。包人的要求。项目目质量控制因素量控制因素应包括人、材料、机包括人、材料、机械、方法械、方法。项目目质量控制必量控制必须实行行样板制。施工板制。施工过
43、程均程均应按要求按要求进行自行自检、互、互检和交接和交接检。隐蔽工程、指定部位和分蔽工程、指定部位和分项工程未工程未经检验或已或已经检验定定为不合格的，不合格的，严禁禁转入入下道工序。下道工序。项目目经理部理部应建立建立项目目质量量责任制和考任制和考核核评价价办法。法。项目目经理理应对项目目质量控量控制制负责。过程程质量控制量控制应由每一道工序由每一道工序和和岗位的位的责任人任人负责。分包人分包人应接受承包人的接受承包人的质量管量管理理分分项工程完成后，必工程完成后，必须经监理工程理工程师检验和和认可。可。承包人承包人应对项目目质量和量和质量保修工作向量保修工作向发包人包人负责。分包工程的。分
44、包工程的质量量应由分包由分包人向承包人人向承包人负责。承包人。承包人应对分包人的分包人的工程工程质量向量向发包人承担包人承担连带责任任质量手册质量体系程序其他质量文件（表格、报告、作业指导书等）质量体系文件层次质量管理组织公司总经理技术管理部质量保证部现场各施工管理项目管理部 项目控制部 设计部采购部 施工部财务部外联部项目经理项目控制经理项目质量经理设计经理采购经理施工经理外联经理质量工程师项目质量管理组织质量保证部项目经理项目质量经理项目控制经理进度计划工程师估算师费用控制工程师材料控制工程师项目质量工程师设计经理采购经理施工经理外联经理各设计专业负责人设计代表采购工程师检验工程师施工工程
45、师外联人员质量监督工程师外联人员达标方案确定确定项目目质量目量目标编制制项目目质量量计划划实施施项目目质量量计划划:1)施工准施工准备阶段段质量控制。量控制。2施工施工阶段段质量控制。量控制。3)竣工竣工验收收阶段段质量控制。量控制。项目质量目标满足设计的标准与规范满足施工方面的规范与实施要求满足政府部门环境等监督部门的有关条例满足业主所提出的要求满足技术部门的要求项目质量计划应由由项目目经理主持理主持编制制项目目质量量计划划质量量计划划应体体现从工序、分从工序、分项工程、分工程、分部工程到部工程到单位工程的位工程的过程控制，且程控制，且应体体现从从资源投入到完成工程源投入到完成工程质量最量最
46、终检验和和试验的全的全过程控制。程控制。质量量计划划应成成为对外外质量保量保证和和对内内质量控制的依据。量控制的依据。质量量计划划应包括下列内容：包括下列内容：1编制依据制依据2项目概况目概况3质量目量目标4组织机构机构5质量控制及管理量控制及管理组织协调的系的系统描述。描述。6必要的必要的质量控制手段、施工量控制手段、施工过程、服程、服务、检验和和试验程序等。程序等。7确定关确定关键工序和特殊工序和特殊过程及作程及作业的指的指导书。8与施工与施工阶段相适段相适应的的检验、试验、测量、量、验证要求。要求。9更改和完善更改和完善质量量计划的程序。划的程序。项目的质量控制设计阶段质量控制设备采购阶
47、段质量控制施工阶段质量管理验收阶段质量控制设计阶段质量控制在项目经理的领导下，在设计经理及各类专业负责人协助下，对设计全过程进行控制，监督检查设计各专业执行公司质量体系文件，项目质量计划，确保满足质量要求。设计阶段的成果应符合项目计划和对项目的质量要求设备采购阶段质量控制项目目经理部理部应在在质量量计划确定的合划确定的合格材料格材料、设备、设备供供应人名人名录中按中按计划招划招标采采购材料、半成品和构配件。材料、半成品和构配件。项目目经理部理部应对材料、半成品、构材料、半成品、构配件配件、有关设备、有关设备进行行标识。对发包人提供的材料、半成品、构包人提供的材料、半成品、构配件、工程配件、工程
48、设备和和检验设备等，必等，必须按按规定定进行行检验和和验收。收。监理工程理工程师应对承包人自行采承包人自行采购的物的物资进行行验证。施工阶段质量管理施工阶段的质量问题是整个质量管理的核心部分，是最终确定项目、工程质量的关键。分为几个部分：技术交底、工程质量、机械设备质量、材料质量施工阶段施工合同施工合同签订后，后，项目目经理部理部应索取索取设计图纸和技和技术资料，指定料，指定专人管理并公布有人管理并公布有效文件清效文件清单。项目目经理部理部应依据依据设计文件和文件和设计技技术交交底的工程控制点底的工程控制点进行复行复测。当。当发现问题时，.应与与设计人人协商商处理，并理，并应形成形成记录。项目
49、技目技术负责人人应主持主持对图纸审核，并核，并应形成会形成会审记录。项目目经理理应按按质量量计划中工程分包和物划中工程分包和物资采采购的的规定，定，选择并并评价分包人和供价分包人和供应人，人，并并应保存保存评价价记录。企企业应对全体施工人全体施工人员进行行质量知量知识培培训，并并应保存培保存培训记录。技技术交底交底应符合下列符合下列规定定:1单位工程、分部工程和分位工程、分部工程和分项工工程开工前，程开工前，项目技目技术负责人人应向承担向承担施工的施工的负责人或分包人人或分包人进行行书面技面技术交底。技交底。技术交底交底资料料应办理理签字手字手续并并归档。档。2在施工在施工过程中，程中，项目技
50、目技术负责人人对发包人或包人或监理工程理工程师提出的有关提出的有关施工方案、技施工方案、技术措施及措施及设计变更的要更的要求，求，应在在执行前向行前向执行人行人员进行行书面面技技术交底。交底。施工阶段工程工程测量量应符合下列符合下列规定定:1在在项目开工前目开工前应编制制测量控制方量控制方案，案，经项目技目技术负责人批准后方可人批准后方可实施，施，测量量记录应归档保存。档保存。2在施工在施工过程中程中应对测量点量点线妥善妥善保保护，严禁擅自移禁擅自移动。机械机械设备的的质量控制量控制应符合下列符合下列规定定:1应按按设备进场计划划进行施工行施工设备的的调配。配。2现场的施工机械的施工机械应满足
51、施工需要。足施工需要。3应对机械机械设备操作人操作人员的的资格格进行确行确认，无，无证或或资格不符合者，格不符合者，严禁禁上上岗施工阶段材料的材料的质量控制量控制应符合下列符合下列规定定:l项目目经理部理部应在在质量量计划确定的合格材料划确定的合格材料供供应人名人名录中按中按计划招划招标采采购材料、半成品和材料、半成品和构配件。构配件。2材料的搬运和材料的搬运和贮存存应按搬运按搬运储存存规定定进行，行，并并应建立台建立台账。3项目目经理部理部应对材料、半成品、构配件材料、半成品、构配件进行行标识。施工阶段施工阶段材料的材料的质量控制量控制应符合下列符合下列规定定:4未未经检验和已和已经检验为不
52、合格的材料、不合格的材料、半成品、构配件和工程半成品、构配件和工程设备等，不得投入等，不得投入使用。使用。5对发包人提供的材料、半成品、构配包人提供的材料、半成品、构配件、工程件、工程设备和和检验设备等，必等，必须按按规定定进行行检验和和验收。收。6监理工程理工程师应对承包人自行采承包人自行采购的物的物资进行行验证。验收阶段质量控制单位工程竣工后，必位工程竣工后，必须进行最行最终检验和和试验。项目技目技术负责人人应按按编制竣工制竣工资料的要求收集、整料的要求收集、整理理质量量记录。项目技目技术负责人人应组织有关有关专业技技术人人员按最按最终检验和和试验规定，根据合同要求定，根据合同要求进行全面
53、行全面验证。对查出的施工出的施工质量缺陷，量缺陷，应按不合格控制程序按不合格控制程序进行行处理。理。项目目经理部理部应组织有关有关专业技技术人人员接合同要求接合同要求编制工程竣工文件，并制工程竣工文件，并应做好工程移交准做好工程移交准备在最在最终检验和和试验合格后，合格后，应对建筑建筑产品采取品采取防防护措施。措施。工程交工后，工程交工后，项目目经理部理部应编制符合文明施工和制符合文明施工和环境保境保护要求的撤要求的撤场计划。划。对项目的质量评估在工程在工程项目管理目管理过程中，程中，进行工程行工程项目目质量的量的评定和定和验收，收，是是质量管理的重量管理的重要内容。要内容。项目目经理必理必须
54、根据合同和根据合同和设计图纸的要求，的要求，严格格执行国家行国家颁发的有关的有关工程工程项目目质量量检验评定定标准和准和验收收标准，准，及及时地配合地配合监理工程理工程师、质量量监督站等督站等有关人有关人员进行行质量量评定和定和办理竣工理竣工验收收交接手交接手续。对项目的质量评估工程工程项目目质量量评定和定和验收程序是按分收程序是按分项工程、分工程、分部工程、部工程、单位工程依次位工程依次进行行工程工程项目目质量等量等级，均分，均分为“合格合格”和和“优良良”两两级，凡不合格的凡不合格的项目目则不予不予验收。收。在建筑工程和建筑设备安装工程中，每一个分项工程均应独立参加评定分部工程质量等级，这
55、是严格划分分项工程的目的，为的是正确鉴定出分部工程的质量等级，进而正确评判单位工程的质量等级，从而决定是否达到工程合同要求，能否验收等。注意事项一般对于质量控制采取预防措施，不得一般对于质量控制采取预防措施，不得已时才考虑纠正措施已时才考虑纠正措施预防措施防措施1项目目经理部理部应定期召开定期召开质量分析会，量分析会，对影响工程影响工程质量潜在原因，采取量潜在原因，采取预防措施。防措施。2对可能出可能出现的不合格，的不合格，应制定防止再制定防止再发生的措施并生的措施并组织实施。施。3对质量通病量通病应采取采取预防措施。防措施。4对潜在的潜在的严重不合格，重不合格，应实施施预防措施防措施控制程序
56、。控制程序。5项目目经理部理部应定期定期评价价预防措施的有效防措施的有效性。性。纠正措施纠正措施1对发包人或包人或监理工程理工程师、设计人、人、质量量监督部督部门提出的提出的质量量问题，应分析原因，分析原因，制定制定纠正措施。正措施。2对已已发生或潜在的不合格信息，生或潜在的不合格信息，应分分析并析并记录结果。果。3对检查发现的工程的工程质量量问题或不合格或不合格报告提及的告提及的问题，应由由项目技目技术负责人人组织有关人有关人员判定不合格程度，制定判定不合格程度，制定纠正措正措施。施。纠正措施纠正措施4对严重不合格或重大重不合格或重大质量事故，必量事故，必须实施施纠正措施。正措施。5实施施纠
57、正措施的正措施的结果果应由由项目技目技术负责人人验证并并记录;对严重不合格或等重不合格或等级质量量事故的事故的纠正措施和正措施和实施效果施效果应验证，并，并报企企业管理管理层。6项目目经理部或理部或责任任单位位应定期定期评价价纠正措施的有效性。正措施的有效性。项目沟通管理沟通管理的含义沟通管理的含义如何进行沟通管理如何进行沟通管理注意事项注意事项沟通管理的含义沟通：信息从一个发送者到达接受者的程度沟通：信息从一个发送者到达接受者的程度包括：发送者发出的信息应该完整而准确包括：发送者发出的信息应该完整而准确接受者必须理解这一信息接受者必须理解这一信息接受者必须愿意以恰当的形式将信息接受者必须愿意
58、以恰当的形式将信息传递的意图付诸于行动传递的意图付诸于行动作用：协调组织成员以形成合力的凝聚力作用：协调组织成员以形成合力的凝聚力激励下属的基本途径激励下属的基本途径与外界保持联系的桥梁与外界保持联系的桥梁对项目进行有效的管理，使其尽快达成组对项目进行有效的管理，使其尽快达成组织目标，沟通是值得引起组织中领导者足够的织目标，沟通是值得引起组织中领导者足够的重视。重视。人与人之间的沟通人与人之间的沟通（可以是两人或两人以（可以是两人或两人以以上）以上）沟通沟通人与信息之间的沟通人与信息之间的沟通（指信息被传达和接受（指信息被传达和接受的程度）的程度）发送者发送者信息信息翻译翻译传递传递接受者接受
59、者翻译翻译理解理解反馈反馈人与人之间的沟通自上而下的沟通：自上而下的沟通：正式沟通：正式沟通：自下而上的沟通自下而上的沟通横向沟通横向沟通斜向沟通斜向沟通单线式单线式非正式沟通非正式沟通流言式流言式偶然式偶然式集束式集束式人与信息的沟通信息是用人来传播的，而对于接受方而信息是用人来传播的，而对于接受方而言需要正确了解、理解这信息的含义。言需要正确了解、理解这信息的含义。对于传达者而言，需要把信息表达清楚，对于传达者而言，需要把信息表达清楚，防止被曲解，误解防止被曲解，误解人与信息的沟通：正确理解、误解、曲人与信息的沟通：正确理解、误解、曲解解如何进行沟通管理1：项目负责人对于信息的流道加以重视
60、，：项目负责人对于信息的流道加以重视，防止信息堵塞，延误任务完成的时间防止信息堵塞，延误任务完成的时间2：对于不好的信息交流方式，负责人要：对于不好的信息交流方式，负责人要加以杜绝，以防会影响到项目的进行加以杜绝，以防会影响到项目的进行3：上级对于下级下达命令时力求表达准：上级对于下级下达命令时力求表达准确，提倡双向沟通确，提倡双向沟通4：要重视非语言的沟通，经常借助手势、：要重视非语言的沟通，经常借助手势、动作、眼神、表情等来帮助思想和感情动作、眼神、表情等来帮助思想和感情上的沟通，表到主题、兴趣、观点、目上的沟通，表到主题、兴趣、观点、目标和用意标和用意5：注意空间位置，包括相互间的距离和
61、沟通：注意空间位置，包括相互间的距离和沟通的场合的场合，距离上的远近将直接影响感情上，距离上的远近将直接影响感情上的不同。办公室的正式交谈，有助与集中的不同。办公室的正式交谈，有助与集中精力沟通信息精力沟通信息6：负责人要积极得听取下级的建议，对于不：负责人要积极得听取下级的建议，对于不同立场的人要积极地劝说和仔细地聆听同立场的人要积极地劝说和仔细地聆听上级与下级交谈时注意：上级与下级交谈时注意：A：表现出有兴趣表现出有兴趣B：聆听要全神贯注聆听要全神贯注C：该做承诺时则承诺该做承诺时则承诺如何进行沟通管理D：选择适当的时间与地点选择适当的时间与地点E：不要过早下结论，打断不要过早下结论，打断
62、F：一旦有疑问时要及时解决一旦有疑问时要及时解决下级与上级交谈时要注意：下级与上级交谈时要注意：A：要把问题提出，使得问题得以解决要把问题提出，使得问题得以解决B：力求把信息准确地表达力求把信息准确地表达如何进行沟通管理不同阶段需要的沟通前期策划：构思的传达，各有关部门的消息传前期策划：构思的传达，各有关部门的消息传达，特别是项目经理需要拥有足够的信息（政达，特别是项目经理需要拥有足够的信息（政府资料、地质材料、勘察报告、气候、人文材府资料、地质材料、勘察报告、气候、人文材料等）才可以对项目的可行性进行研究，对于料等）才可以对项目的可行性进行研究，对于一些专业负责人，或技术人员的意见建议也只一
63、些专业负责人，或技术人员的意见建议也只有沟通后才会了解有沟通后才会了解融资过程：需要与外界有资人沟通，把有关项融资过程：需要与外界有资人沟通，把有关项目的信息准确传达给他们，并汲取他们对此的目的信息准确传达给他们，并汲取他们对此的反馈。反馈。设计：把设计的方案的有关信息及时传递，让设计：把设计的方案的有关信息及时传递，让部门互相协商，项目经理调控，设计经理支配，部门互相协商，项目经理调控，设计经理支配，此阶段特别要注意与各专业负责人协商，听取此阶段特别要注意与各专业负责人协商，听取他们的意见，把问题都提出并解决。他们的意见，把问题都提出并解决。不同阶段需要的沟通准备：有外联负责与原有居民协调，
64、把拆迁这准备：有外联负责与原有居民协调，把拆迁这一重要事项作好，而项目经理应及时解决外联一重要事项作好，而项目经理应及时解决外联所不能解决的问题。所不能解决的问题。特别对于一些崇明人应给予理解特别对于一些崇明人应给予理解招标发包：把有关文件、信息及时向有关投标招标发包：把有关文件、信息及时向有关投标方传递，并注意双方的沟通协调，一旦招标发方传递，并注意双方的沟通协调，一旦招标发包成功，与对方之间的沟通渠道要设立专门人包成功，与对方之间的沟通渠道要设立专门人员作好双方的信息交流，防止出现信息堵塞以员作好双方的信息交流，防止出现信息堵塞以及误解的情况，才能把项目做好。及误解的情况，才能把项目做好。
65、设备采购：采购经理要处理好采购部与外界设设备采购：采购经理要处理好采购部与外界设备材料市场之间的信息传递，把握好时机备材料市场之间的信息传递，把握好时机.并并随时作好与上级之间的沟通，及时向上级报告随时作好与上级之间的沟通，及时向上级报告情况。情况。不同阶段需要的沟通施工：施工阶段，不仅要把设计的目标、意图、施工：施工阶段，不仅要把设计的目标、意图、想法准确传递给施工有关人员，项目经理还应想法准确传递给施工有关人员，项目经理还应派遣专业人才去现场监督，看是否按计划进行。派遣专业人才去现场监督，看是否按计划进行。同时，也可以把现场的问题传递给项目经理和同时，也可以把现场的问题传递给项目经理和技术
66、经理，给予解决的问题。技术经理，给予解决的问题。对于民工，要作好与他们的交流工作，对于民工，要作好与他们的交流工作，努力解决一切可能出现的问题。防止因为一些努力解决一切可能出现的问题。防止因为一些不当的沟通原因导致工程的延期。不当的沟通原因导致工程的延期。在民工与近边的居住人产生矛盾时，双在民工与近边的居住人产生矛盾时，双方作好交流够沟通工作，争取得到两边的谅解。方作好交流够沟通工作，争取得到两边的谅解。不同阶段需要的沟通验收阶段：验收阶段要作好与政府、环境验收阶段：验收阶段要作好与政府、环境监督部门、工程监督部门之间的沟通。防监督部门、工程监督部门之间的沟通。防止出现不合格工程。止出现不合格
67、工程。当然这一个工作应该当然这一个工作应该是体现在项目的开始直至结束是体现在项目的开始直至结束，这样才不，这样才不会出现违民违国违利的情况。会出现违民违国违利的情况。投产开业：外联部要与外界作好沟通，防投产开业：外联部要与外界作好沟通，防止内部信息堵塞或者是外部信息堵塞。止内部信息堵塞或者是外部信息堵塞。保修阶段：在保修负责人与居民之间建立保修阶段：在保修负责人与居民之间建立交流的渠道，及时解决问题，特别是要给交流的渠道，及时解决问题，特别是要给人于最好的服务。人于最好的服务。注意事项1：项目负责人既要注重正式沟通的重要：项目负责人既要注重正式沟通的重要性，也要重视非正式的沟通，非正式的性，也
68、要重视非正式的沟通，非正式的沟通可以弥补与改进正式沟通的不足。沟通可以弥补与改进正式沟通的不足。2：只有正确、合理、适当的沟通，才能：只有正确、合理、适当的沟通，才能使得项目向期望中进行使得项目向期望中进行3：努力使上下级之间传达的信息准确：努力使上下级之间传达的信息准确4：既要注意人与人之间的交流，也要注：既要注意人与人之间的交流，也要注意部门与部门之间的交流，更要把与外意部门与部门之间的交流，更要把与外界的交流、沟通放在首位！界的交流、沟通放在首位！八、项目组织管理八、项目组织管理（一）（一）.组织文化组织文化 以质量构建品牌以质量构建品牌以质量构建品牌以质量构建品牌（一流的施工质量，（一
69、流的施工质量，高标准的硬件设施质量，先进的团队高标准的硬件设施质量，先进的团队管理质量，国际标准化的服务质量。管理质量，国际标准化的服务质量。与顾客分享我们的优质）与顾客分享我们的优质）以服务赢得市场（个性化的客服系统，以服务赢得市场（个性化的客服系统，完善的内部营销体制，与顾客分享我完善的内部营销体制，与顾客分享我们的服务）们的服务）以理念把握先机（打造未来生态环保以理念把握先机（打造未来生态环保概念模型，以儒家文化为底蕴的管理概念模型，以儒家文化为底蕴的管理理念，与顾客分享我们的理念）理念，与顾客分享我们的理念）以创新保持活力（突出团队概念，沟以创新保持活力（突出团队概念，沟通为团队生命，
70、不断在管理与服务上通为团队生命，不断在管理与服务上创新。与顾客分享我们的活力）创新。与顾客分享我们的活力）（二）（二）.项目团队建设项目团队建设团队建设活动团队建设活动以团队协作为主体进行工作方面以团队协作为主体进行工作方面的磨合，适度安排各类有益沟通的活动（如生的磨合，适度安排各类有益沟通的活动（如生日晚会，工作场地外的各种会议与聚会）日晚会，工作场地外的各种会议与聚会）一般管理技能的培训一般管理技能的培训就项目组织文化，组织就项目组织文化，组织程序，工作流程，沟通技巧等进行培训程序，工作流程，沟通技巧等进行培训项目团队建设项目团队建设激励激励物质激励与人文关怀相结合物质激励与人文关怀相结合
71、奖励与表扬系统奖励与表扬系统各种福利，津贴，额外补贴各种福利，津贴，额外补贴等等集中办公集中办公采取日式办公方式（管理人员与职采取日式办公方式（管理人员与职员一起办公，不为项目管理人员设独立办公室）员一起办公，不为项目管理人员设独立办公室）培训培训以户外培训为主，重在提高团队士气，以户外培训为主，重在提高团队士气，提高团队对成员工作绩效提高团队对成员工作绩效（三）（三）.项目组织结构设计项目组织结构设计由由A投资有限公司出资成立投资有限公司出资成立B住宅项目开发公司住宅项目开发公司.公司设立董事会作为最高权利机构公司设立董事会作为最高权利机构,决定项目开发决定项目开发公司一切重大事宜公司一切重
72、大事宜,董事会设董事长一名董事会设董事长一名,副董事长副董事长.董事若干名董事若干名.项目开发公司实行董事会领导下的总经理负责项目开发公司实行董事会领导下的总经理负责制制.总经理由董事会聘任总经理由董事会聘任.项目开发公司下设经营管理机构项目开发公司下设经营管理机构,包括工程部包括工程部.财务部财务部.行政部等机构行政部等机构,负责合作公司的日常经营管负责合作公司的日常经营管理工作理工作.项目开发公司的职员项目开发公司的职员,除高级职员由董事会聘除高级职员由董事会聘任外任外,其他人员将面向社会公开招聘其他人员将面向社会公开招聘,择优录取择优录取.附图附图1.组织结构简图组织结构简图董事会董事会
73、项目经理项目经理董事长董事长副董事长若干副董事长若干董事若干董事若干工程部工程部销售部销售部行政部行政部财务部财务部职员若干职员若干职员若干职员若干职员若干职员若干职员若干职员若干由董事会聘任由董事会聘任公开招聘公开招聘（四）（四）.项目组织结构图项目组织结构图项目组织结构图分为三个阶段项目组织结构图分为三个阶段:1.项目开发阶段项目开发阶段2.项目实施阶段项目实施阶段3.项目运营阶段项目运营阶段附图附图2.项目开发阶段结构图项目开发阶段结构图项目开发阶段项目开发阶段协调部门协调部门预算部门预算部门融资部门融资部门技术部门技术部门咨询部门咨询部门施施工工技技术术部部环环境境咨咨询询部部技技术术
74、咨咨询询部部政政策策咨咨询询部部法法律律咨咨询询部部设设计计技技术术部部设设备备技技术术部部招招标标部部资资金金落落实实部部附图附图3.咨询部门组织图咨询部门组织图环境咨询部环境咨询部技术咨询部技术咨询部政策咨询部政策咨询部法律咨询部法律咨询部咨咨询询部部门门合同定议合同定议相关法规咨询相关法规咨询相关政策研究相关政策研究施工技术咨询施工技术咨询器械技术咨询器械技术咨询初步勘测初步勘测实地考察实地考察测绘部测绘部工程地质部工程地质部档案管理部档案管理部协协调调人人员员附图附图4.预算部门预算部门.技术部门组织图技术部门组织图预预算算部部门门材料材料其他其他设计设计机械机械劳动力劳动力宣传宣传技
75、术部门技术部门施工技术部施工技术部设计技术部设计技术部设备技术部设备技术部协调人员协调人员附图附图5.融资部门组织图融资部门组织图融资部融资部对对外外联联络络部部资资金金落落实实部部现现象象展展示示部部招招投投标标管管理理部部协协调调人人员员附图附图6.项目实施阶段组织图项目实施阶段组织图1项目经理公司副经理担任高级工程师项目副经理高级工程师担任项目副经理高级工程师担任工程管理股物资管理股成本核算股安全治安股工程技术股工程质量监督股附图附图7.项目实施阶段组织图项目实施阶段组织图2物资管理部物资管理部工程管理部工程管理部成本核算部成本核算部安全治安部安全治安部质量监督部质量监督部工程技术部工程
76、技术部职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员协调组织协调组织附图附图8.项目运营阶段结构图项目运营阶段结构图总公司总公司工程部工程部招商部招商部物业部物业部财务部财务部行政部行政部绿化组绿化组住宅组住宅组水域组水域组公共设施组公共设施组其它其它决策组决策组财务组财务组审计组审计组法律咨询组法律咨询组技术组技术组设备组设备组宣传组宣传组其它其它协调部协调部五五.(附图附图9)组织协调范围示意图组织协调范围示意图项目项目组织组织供应供应单位单位监
77、理监理单位单位业主业主政府政府部门部门社区社区单位单位新闻新闻单位单位服务服务部门部门司法司法部门部门金融金融机构机构本本公司公司设计设计单位单位分包分包商商近外层近外层远外层远外层九、项目投资预算九、项目投资预算（一）（一）.财务分析财务分析1.计算依据计算依据营业税率营业税率5.065%所得税率所得税率33%销售费率销售费率2%(以销售收入为基数以销售收入为基数)折现率折现率12%贷款利率贷款利率8%开发周期开发周期3年年占地面积占地面积:150平方米平方米/栋栋总面积总面积:210平方米平方米/栋栋容积率容积率:0.42建筑面积建筑面积:500平方米平方米/栋栋2.建设投资建设投资总投资
78、总投资:1.9亿亿建筑面积建筑面积:500平方米平方米楼盘地价楼盘地价:1300元元3.资金来源资金来源开发商自有资金开发商自有资金:0.38万万(占总投资占总投资20%)利用项目销售回笼资金利用项目销售回笼资金:0.95亿亿(占总投占总投资资50%)银行贷款银行贷款:0.57亿亿(占总投资占总投资30%)4.销售收入销售收入销售面积销售面积:31500平方米平方米住宅售价住宅售价:6500元元/平方米平方米商场售价商场售价:6000元元/平方米平方米销售收入销售收入:2.17亿元亿元项目毛利润率项目毛利润率:14.2%5.财务指标财务指标税后利润税后利润:0.11亿元亿元预计三年后收回预计三
79、年后收回6.不确定性分析不确定性分析:在总投资上升在总投资上升5%或销售价格下或销售价格下降降5%的情况下的情况下,依然有较高的收益水平依然有较高的收益水平.本项本项目有较强的抗风险能力目有较强的抗风险能力.（二）（二）.投资估算投资估算(一一).估算依据估算依据本项目建设投资根据建筑设计方案本项目建设投资根据建筑设计方案.相相关图纸及上海市建筑工程预算相关规定关图纸及上海市建筑工程预算相关规定额及取费标准进行估算额及取费标准进行估算.(二二).估算条件估算条件1.相似工程合同造价资料及上海地区大相似工程合同造价资料及上海地区大众材料价格众材料价格;2.假定由中国国内的单位承担设计假定由中国国
80、内的单位承担设计.施工施工及项目管理及项目管理.(三三).估算范围估算范围本估算包括正常的设计本估算包括正常的设计.施工周期内施工周期内,为完成为完成该项目所需投入工程安装费用该项目所需投入工程安装费用,但不包括以下但不包括以下各项各项:1.业主开业流动资金业主开业流动资金;2.建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用.(四四).估算说明估算说明1.土地费用土地费用根据本项目的实际情况根据本项目的实际情况,本项目占地面积本项目占地面积150平平方米方米,土地拆迁非用为土地拆迁非用为320万元万元/亩亩;2.工程顾问费工程顾问费顾问费顾问费(包括勘察包括勘察.
81、设计设计.监理监理.工料测工料测量等量等)按照建筑安装工程费用的按照建筑安装工程费用的3%计计算算;3.筹建管理费筹建管理费业主的筹建管理费包括项目开发前期业主的筹建管理费包括项目开发前期所发生的筹建人员工资所发生的筹建人员工资.办公办公.差旅差旅.低低值易耗品费用值易耗品费用.培训培训.福利福利.保险等按照保险等按照建安费的建安费的1.5%计取计取;4.住宅配套费住宅配套费根据条款根据条款,住宅配套费用由开发商自行包住宅配套费用由开发商自行包干使用干使用,政府部门不单独收取政府部门不单独收取.根据项根据项目基地周边市政目基地周边市政.商业配套设施的实际情况商业配套设施的实际情况,按每平方米按
82、每平方米建筑面积建筑面积70元计算元计算;5.人防工程建设费人防工程建设费6.增容贴费增容贴费7.其它建设费用其它建设费用8.贷款利息贷款利息贷款利息费用包括贷款利息和贷款手贷款利息费用包括贷款利息和贷款手续费用续费用,按年利率按年利率8%计算计算.9.不可预见费不可预见费不可预见费按照工程建设费用的不可预见费按照工程建设费用的5%计算计算;(五五).投资估算结果投资估算结果工程费用工程费用:16000万元万元土地费用土地费用:3090万元万元顾问费顾问费:80万元万元业主筹建管理费用业主筹建管理费用:100万元万元配套费用包干配套费用包干:100万元万元供电贴费等供电贴费等:150万元万元其
83、他建设费用其他建设费用:80万元万元不可预见费不可预见费:80万元万元其它其它:20万元万元（三）（三）.成本预算成本预算成本预算分为开发阶段预算成本预算分为开发阶段预算.施工阶段预算和使施工阶段预算和使用阶段预算用阶段预算.(一一).项目开发成本项目开发成本项目开发成本包括项目开发成本包括:1.土地征用费土地征用费7.前期设施费前期设施费2.土地转让金土地转让金8.基础设施费基础设施费3.土地使用金土地使用金9.配套设施费配套设施费4.拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费10.房屋建筑物建筑安房屋建筑物建筑安装费装费5.前期工程费前期工程费6.基础工程费基础工程费1.土地征用费土地征用费土地复垦基金
84、土地复垦基金10000元元/亩亩新菜地建设基金新菜地建设基金18000元元/亩亩粮油差价补偿费粮油差价补偿费1800元元/亩亩土地补偿费土地补偿费5200元元/亩亩青苗补偿费青苗补偿费900元元/亩亩其它其它共约共约75万元万元2.土地出让金土地出让金根据上海市基准地价表根据上海市基准地价表共约共约3000万元万元3.土地使用金土地使用金根据上海市非城镇国有土地使用统筹费分区县分根据上海市非城镇国有土地使用统筹费分区县分类标准类标准崇明为崇明为0.25元元/年年.米米共约共约3.1250万元万元4.拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费根据上海市拆迁安置补偿费标准根据上海市拆迁安置补偿费标准, 共约共约
85、12万万元元5.前期工程费前期工程费前期工程费包括规划设计费前期工程费包括规划设计费.可行性研究费和勘可行性研究费和勘测费等等测费等等.该费用占项目总投资的该费用占项目总投资的5%左右左右.6.基础工程费基础工程费包括土地整平包括土地整平,道路修缮道路修缮,开挖河道开挖河道,地基地基工程工程,建设工程等等建设工程等等,计算得约为计算得约为8000万元万元.7.前期设施费前期设施费包括建筑设施的购买包括建筑设施的购买,材料购买材料购买,设计购设计购买等等买等等,约为约为8000万元万元.8.基础设施费基础设施费包括供电贴费包括供电贴费.自来水煤气费自来水煤气费.污废水排放费污废水排放费.排水设施
86、使用费等等排水设施使用费等等.约为约为250万元万元.9.配套设施费配套设施费根据现行的各项政策规定根据现行的各项政策规定,公建配套设施费包括公建配套设施费包括住宅建设配套费住宅建设配套费.居住区绿化建设费居住区绿化建设费.人防工程人防工程建设费建设费.临时占路费等临时占路费等.约为约为110.5万元万元10.房屋建筑物建筑安装房屋建筑物建筑安装费费根据上海市各类建筑安装工程造价参考标准根据上海市各类建筑安装工程造价参考标准,高高级别墅的平均造价为级别墅的平均造价为4200元元/平米平米.据计算据计算,约为约为10500万元万元(二二)房地产开发其他相关费用房地产开发其他相关费用房地产开发相关
87、费用包括专业费用房地产开发相关费用包括专业费用.销售销售费用和管理费用等费用和管理费用等.专业费用以总建筑专业费用以总建筑费的费的6%8%计算计算,销售费用则以总销销售费用则以总销售价值的售价值的3%计算计算,而管理一项涉及到而管理一项涉及到众多方面众多方面,主要包括以下方面主要包括以下方面:1.建筑业管理费建筑业管理费2.设计招投标管理费设计招投标管理费3.勘察招投标管理费勘察招投标管理费4.施工招投标管理费施工招投标管理费5.建设工程质量监督费建设工程质量监督费6.建设工程监理费建设工程监理费7.工程定额编制管理费工程定额编制管理费8.建筑工程执照费建筑工程执照费9.审照手续费审照手续费1
88、0.规划道路边线放样规划道路边线放样11.建筑物验线建筑物验线12.桥梁建筑物沉降桥梁建筑物沉降13.房屋设备沉降房屋设备沉降14.道路边桩放样道路边桩放样15.竣工档案编制费竣工档案编制费16.建筑物命名建筑物命名17.房屋拆迁管理房屋拆迁管理18.房地产初始登记费房地产初始登记费19.房地产初始勘丈费房地产初始勘丈费20.住宅建设配套管理费住宅建设配套管理费21.房地产交易手续费房地产交易手续费三三.房地产开发收费项目一览表房地产开发收费项目一览表一一.开发用地开发用地.补偿补偿1.土地使用权出让金土地使用权出让金2.土地垦复基金土地垦复基金3.菜地建设基金菜地建设基金4.土地补偿费土地补
89、偿费5.青苗补偿费青苗补偿费6.地上地下附着物补偿费地上地下附着物补偿费7.征地包干管理费征地包干管理费8.征地包干不可预见费征地包干不可预见费9.征地劳动力安置补偿费征地劳动力安置补偿费10.征地养老安置费征地养老安置费11.征地农业人口安置管理费征地农业人口安置管理费12.征地安置不可预见费征地安置不可预见费13.征地占用林地补偿费征地占用林地补偿费14.拆除私房补偿费拆除私房补偿费15.拆除公房补偿费拆除公房补偿费16.动迁货币化安置费动迁货币化安置费17.房屋拆迁安置补助费房屋拆迁安置补助费18.房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费二二.设计勘测设计勘测.申请开工申请开工19.规划设计规划设计
90、20.规划测绘规划测绘21.档案利用费档案利用费22.人口资料查询并打印人口资料查询并打印23.申请建设工程规划许可证申请建设工程规划许可证.执照费执照费.审照手续费审照手续费24.拔地钉桩费及界桩成本拔地钉桩费及界桩成本25.临时用电电费保证金临时用电电费保证金26.供气设施拆除费供气设施拆除费27.绿地补偿费绿地补偿费28.绿化建设保证金绿化建设保证金29.人防工程拆除补偿费人防工程拆除补偿费30.人防工程建设费人防工程建设费31.住宅建设配套费住宅建设配套费32.住宅设计招投标管理费住宅设计招投标管理费33.工程施工招投标管理费工程施工招投标管理费34.建设工程招投标业务代理费建设工程招
91、投标业务代理费35.建设工程交易管理中心服务费建设工程交易管理中心服务费36.建筑工程质量监督费建筑工程质量监督费三三.建筑施工企业建筑施工企业37.上海市建筑施工企业管理费上海市建筑施工企业管理费38.外省市进沪施工企业管理费外省市进沪施工企业管理费39.使用外地劳动力管理基金使用外地劳动力管理基金40.建筑工程质量检测费建筑工程质量检测费41.工程建设施工监理费工程建设施工监理费42.临时使用带征土地统筹费临时使用带征土地统筹费43.清理场地保证金清理场地保证金44.临时占路保证金临时占路保证金45.临时占路费临时占路费46.建筑垃圾及渣土申报手续费建筑垃圾及渣土申报手续费47.建筑垃圾及
92、渣土处置管理费建筑垃圾及渣土处置管理费48.工程定额编制管理费工程定额编制管理费49.市政定额管理研究费市政定额管理研究费四四.小区配套小区配套.竣工竣工50.住宅小区内供水管道工程费住宅小区内供水管道工程费51.住宅小区内燃气管道工程费住宅小区内燃气管道工程费52.配电配电.临时用电业扩工程费临时用电业扩工程费53.供供.配电贴费配电贴费54.电话通讯工程费电话通讯工程费55.房地产初始登记费房地产初始登记费56.房地产勘丈费房地产勘丈费57.地籍图地籍图五五.小区招标小区招标58.媒体宣传费媒体宣传费59.其他其他十、项目风险管理十、项目风险管理一一.(附图附图10)房地产开发风险房地产开
93、发风险房地产开发风险房地产开发风险投资决策投资决策阶段阶段土地获取土地获取阶段阶段项目建设项目建设阶段阶段租售管理租售管理阶段阶段开开发发区区域域风风险险开开发发物物业业类类型型风风险险开开发发时时机机风风险险征征地地拆拆迁迁风风险险市市场场供供求求风风险险开开发发成成本本风风险险筹筹资资风风险险招招标标模模式式风风险险承承包包方方式式风风险险承承包包合合同同风风险险自自然然条条件件风风险险工工期期拖拖延延风风险险项项目目质质量量风风险险开开发发成成本本风风险险施施工工索索赔赔风风险险租租售售合合同同风风险险销销售售时时机机风风险险自自然然灾灾害害风风险险意意外外事事故故风风险险1.投资决策阶
94、段投资决策阶段1).开发区域与风险开发区域与风险由于社会经济发展的不均衡性由于社会经济发展的不均衡性,各个国各个国家家.不同地区的社会经济环境各异不同地区的社会经济环境各异,这这使得不同地域的房地产开发面临不同的使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素风险因素,同一风险因素在各地的影响同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊程度也相差悬殊.而房地产项目的不可而房地产项目的不可逆性和地理位置固定性逆性和地理位置固定性,使得开发区域使得开发区域风险对房地产项目投资决策具有更重要风险对房地产项目投资决策具有更重要的意义的意义.在房地产开发经营中在房地产开发经营中,开发区开发区域风险可能来自于开发区域
95、的政治环境域风险可能来自于开发区域的政治环境.政策环境政策环境.社会环境和经济环境风险社会环境和经济环境风险.2).开发物业类型风险开发物业类型风险( (一一一一).).别墅开发投资的投资因素别墅开发投资的投资因素别墅开发投资的投资因素别墅开发投资的投资因素房地产开发存在着风险房地产开发存在着风险,但并非任何类型开发但并非任何类型开发项目的风险都是相同的项目的风险都是相同的.对于别墅有下列参对于别墅有下列参考考:安全及保值安全及保值-很高很高投资的利润投资的利润-普通普通现金纯收入现金纯收入-很低很低风险与利润比例风险与利润比例-很少很少需要管理的程度需要管理的程度-普通普通增值的可能增值的可
96、能-最高最高需要专门技术的程度需要专门技术的程度-普通普通本利平衡多少本利平衡多少-很高很高(二二二二).).别墅开发投资的一般特性别墅开发投资的一般特性别墅开发投资的一般特性别墅开发投资的一般特性开发的决定因素开发的决定因素:1.高收入阶层的存在高收入阶层的存在2.优雅的环境优雅的环境3.自备交通的满足自备交通的满足开发投资特性开发投资特性:1.变现性较差变现性较差2.现期收入较大现期收入较大3.本利比收益高本利比收益高主要风险主要风险:销售困难销售困难主要可能投资者主要可能投资者:能支付自备款的任何能支付自备款的任何投资者投资者(三三).开发时机与风险开发时机与风险由于崇明的南隧北桥工程实
97、施由于崇明的南隧北桥工程实施,崇明的开发势在崇明的开发势在必行必行,在南隧北桥工程完工后在南隧北桥工程完工后,崇明的地价会跟崇明的地价会跟随上涨随上涨,开发别墅区开发别墅区,配合了上海市政府在崇明配合了上海市政府在崇明已规划的各种设施已规划的各种设施,使崇明成为上海的世外休使崇明成为上海的世外休闲中心闲中心.在此在此,应考虑三方面的因素应考虑三方面的因素;一是购一是购买能力的大小买能力的大小.二是房地产价格的高低二是房地产价格的高低.三是三是银行贷款利率的高低银行贷款利率的高低.2.土地获取阶段风险土地获取阶段风险土地获取阶段土地获取阶段,房地产开发者承担的重要房地产开发者承担的重要风险有风险
98、有:土地风险土地风险.市场风险市场风险.征地安置风征地安置风险险.筹资风险筹资风险.一一.土地风险土地风险土地风险主要来自土地自然属性土地风险主要来自土地自然属性.社会属社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性指标认可的不确定性.二二.征地拆迁风险征地拆迁风险购买土地使用权仅是获取土地过程中的一购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节个环节,之后之后,便是大量的征地便是大量的征地.拆迁拆迁.安置安置和补偿工作和补偿工作.征地拆迁涉及许多法律和社征地拆迁涉及许多法律和社会问题会问题,一方面一方面,我国现行拆迁安置法规规我国现行拆迁安置法规
99、规定太笼统定太笼统,各地情况不同各地情况不同,法规可操作性较差法规可操作性较差;另一方面另一方面,地块上原房产所地块上原房产所有者基于社会的有者基于社会的.心理的心理的.经济的原因不愿出经济的原因不愿出售等售等.三三.筹资风险筹资风险包括包括1.自有资金自有资金2.银行贷款银行贷款(1)利率风险利率风险(2)汇率变动风险汇率变动风险(3)信用风险信用风险3.发行企业债券发行企业债券4.发行股票发行股票(1)股票发行数量不当股票发行数量不当(2)股票发行价格确定不当股票发行价格确定不当(3)股票发行时机选择不当股票发行时机选择不当5.租赁筹资风险租赁筹资风险6.引进外资风险引进外资风险(1)外资
100、投资资金逾期不到位外资投资资金逾期不到位(2)外商通过不法手段谋取自身利益外商通过不法手段谋取自身利益(3)外商套取国内资金转移国外外商套取国内资金转移国外3.工程建设阶段的风险工程建设阶段的风险一一.建设阶段的任务建设阶段的任务二二.招标模式与风险招标模式与风险三三.承包方式与风险承包方式与风险四四.承包合同风险承包合同风险五五.自然条件风险自然条件风险六六.工期拖延风险工期拖延风险七七.项目质量风险项目质量风险影响质量的不确定性因素主要来自规划设影响质量的不确定性因素主要来自规划设计和施工环节计和施工环节,常见的如常见的如:1.设计观念落后设计观念落后,规划设计深度不够规划设计深度不够,未
101、充分未充分考虑潜在消费者功能要求考虑潜在消费者功能要求,利用不方便利用不方便,设设计不新颖计不新颖.建筑结构安全有隐患建筑结构安全有隐患.2.承包商技术落后承包商技术落后,施工方案和方法选择施工方案和方法选择不当不当.3.承包商偷工减料承包商偷工减料,采购材料质量低劣采购材料质量低劣,施工机具功能不全施工机具功能不全,性能不稳性能不稳.4.项目管理者不负责任项目管理者不负责任,未按规定程序实未按规定程序实施质量控制施质量控制.八八.开发成本风险开发成本风险1.项目规划和设计深度不够项目规划和设计深度不够.2.规划设计方案陈旧规划设计方案陈旧,未进行优化优选未进行优化优选.3.地基勘测资料不全地
102、基勘测资料不全,地下埋藏物未事先考虑地下埋藏物未事先考虑,临临时处理不当时处理不当.4.承发包方式选择不当承发包方式选择不当;合同类型选择有误合同类型选择有误;合同条款遗漏合同条款遗漏,表达有误表达有误,不严谨不严谨;合同管理不合同管理不力力,引起大量索赔引起大量索赔.5.项目实施期间通货膨胀项目实施期间通货膨胀,材料和人工费上涨材料和人工费上涨.6.汇率变化汇率变化.7.不可抗力不可抗力.九九.施工索赔风险施工索赔风险1.工程变动工程变动.2.施工条件变化施工条件变化.3.业主违约业主违约.4.国家经济状况及政策变化国家经济状况及政策变化.5.业主或其工程师管理不当业主或其工程师管理不当.6
103、.第三方干扰第三方干扰.失败失败 管理风险组织风险外部风险财务风险领导班子无法胜任承包商能力有限对施工现场了解不足劳工工作效率低缺乏团队精神能力不够强不具协调沟通能力不善于应变内部冲突不能解决团队士气无法保持技术风险工作不协调二二.(附图附图11)事故树1失败失败 管理风险组织风险外部风险财务风险监理失职组织机构适应性差设备供应不及时小组成员不稳定分包不当缺乏管理层支持项目经理权力不足成员分工不明确信息阻塞沟通低效项目经理更换频繁审查决策不及时资金划拨不及时技术风险事故树事故树失败失败 管理风险组织风险外部风险财务风险地质地基条件不适合设备供应故障设计图纸提供不及时管理人员无专业培训水文气候影
104、响施工材料供应供应不及时型号不配套缺零部件供应不及时质量不合格技术风险事故树事故树失败失败 管理风险组织风险外部风险财务风险政治因素银行商业政策通货膨胀预算超支进口建材税率过高国家旅游管理部门的限制规定项目所在社会现状不佳人民币贬值贷款利率增加政府工作效率低工会无用武之地社会风气不支持技术风险事故树事故树失败失败 管理风险组织风险外部风险财务风险贷款未能及时到位投入过大现金流不足收益不佳工程师效率低预算不足资金成本过高工期拖延成本增加拖延支付款项引发不满技术风险事故树事故树三三.(附图附图12)风险的评级评分标风险的评级评分标准准对项目主要目标的影响程度范围成本进度质量极小(0.1)几乎觉察不
105、到范围的变动成本增加不明显进度拖延不明显几乎觉察不到质量等级的降低较小(0.3)影响范围的次要部分成本增加的比例小于5%进度拖延的比例小于5%只影响到质量的某些方面一般(0.5)影响范围得主要方面成本增加的比例为5%10%进度拖延的比例为5%10%质量等级的降低需得到业主的批准较大(0.7)业主不接受发生变化的范围成本增加的比例为10%20%进度拖延的比例为10%20%业主不接受所引起的质量等级降低极大(0.9)项目的最终产品在实际上不可用成本增加的比例大于20%进度拖延的比例大于20%项目的最终产品在实际上不可使用四四.(附图附图13)风险识别风险识别(1)序号风险事件所属类别发生概率（H,
106、M.L）影响（H,M.L）01领导班子无法胜任管理LH02成员专业水平低管理LH03预算得不到批准管理LH04资金到位不及时管理MH05人身伤亡事故管理MM06运输中材料损耗管理HL07运输中设备丢失管理MM08成本控制不良管理MH09材料抵达不及时管理MM10劳工效率低下管理MH风险识别风险识别(2)序号风险事件所属类别发生概率（H,M.L）影响（H,M.L）11团队不协调管理MH12对外传媒形象不佳外部LM13银行贷款利率增加外部MM14银行不予贷款财务LH15回报低于预期值财务LL16组织沟通不通畅组织MM17工程验收不及时组织LH五五.(附图附图14)风险影响分风险影响分析析低风险低风
107、险六六.别墅的投资策略别墅的投资策略(1)视野景观要好视野景观要好幽雅的环境和漂亮的景观幽雅的环境和漂亮的景观,是别墅构成的先决条是别墅构成的先决条件件.我们挑选了崇明最美丽的地区我们挑选了崇明最美丽的地区,特别是环特别是环海的设计构思海的设计构思,给人给人360度的享受度的享受.(2)交通联系要便捷交通联系要便捷(3)建筑造型要新颖建筑造型要新颖(4)服务设施要高档齐全服务设施要高档齐全(5)选择客户要高标准选择客户要高标准(6)广告宣传要大力度广告宣传要大力度七七.风险预防风险预防投资决策阶段投资决策阶段:第一第一,建立一支高水平建立一支高水平,多学科的开发队伍多学科的开发队伍.第二第二,
108、树立风险意识树立风险意识.第三第三,健全风险预警系统健全风险预警系统.第四第四,贯彻执行风险管理责任制度贯彻执行风险管理责任制度.土地获取阶段土地获取阶段:第一第一,履行自己的社会责任履行自己的社会责任,主动与地方政主动与地方政府府,各专业部门各专业部门,金融机构金融机构,当地群众搞当地群众搞好关系好关系,密切双方联系密切双方联系,争取获得他们对争取获得他们对开发项目的理解支持与帮助开发项目的理解支持与帮助.第二第二,调查走访当地群众和城市档案调查走访当地群众和城市档案,规划规划,通讯通讯,电力电力,热力热力,市政市政,文物等有关部门文物等有关部门,了解了解地块的自然属性地块的自然属性,使用属
109、性及地下埋藏物使用属性及地下埋藏物情况情况;及时同计划规划土地等部门沟通及时同计划规划土地等部门沟通.第三第三,妥善处理征地拆迁和补偿问题妥善处理征地拆迁和补偿问题.第四第四,增强合同意识增强合同意识.第五第五,调查预测房地产消费趋向调查预测房地产消费趋向,优化设计优化设计方案方案.项目建设阶段项目建设阶段第一第一,采用系统的项目管理方法采用系统的项目管理方法.第二第二,向开发建设各方面人员灌输安全意识向开发建设各方面人员灌输安全意识.第三第三,在现场在现场,对危险源采取有效措施对危险源采取有效措施.第四第四,留有余地留有余地,保持后备保持后备.第五第五,及时协调及时协调,妥善处理建设过程中设
110、妥善处理建设过程中设计计,监理监理,施工施工,材料设备供应各方面材料设备供应各方面及总包与分包之间的各种矛盾及总包与分包之间的各种矛盾,避免避免矛盾恶化矛盾恶化.第六第六,合理布置施工现场合理布置施工现场.第七第七,对恶劣天气及时采取防范措施对恶劣天气及时采取防范措施.第八第八,加强现场质量控制加强现场质量控制.第九第九,做好现场建设日志做好现场建设日志.第十第十,尽快完成开发项目尽快完成开发项目,缩短周期缩短周期.租售管理阶段租售管理阶段第一第一,房地产租售合同应由房地产专业人员起草房地产租售合同应由房地产专业人员起草,并经律师或法律工作者审查并经律师或法律工作者审查,做到合同条款明做到合同
111、条款明确确,详尽详尽,合法合法.第二第二,定期检查房地产状况定期检查房地产状况,发现和消除现有房地发现和消除现有房地产存在的各种隐患产存在的各种隐患.定期组织建筑物及设备维定期组织建筑物及设备维修修,将隐患消灭在萌芽之中将隐患消灭在萌芽之中.十一、总结该项目具有市场竞争优势，可行性强。崇明岛“滨海之舟”别墅区终将成为美好的生活家园！总结该策划由以下同学分工合作完成：该策划由以下同学分工合作完成：仲文洁：项目概况仲文洁：项目概况、项目的策划、项目的策划、项目的经济评价、项目的经济评价、WBS、总结总结时春霞：规划设计图、项目进度管理、时春霞：规划设计图、项目进度管理、人力资源管理与控制、项目质量管理、人力资源管理与控制、项目质量管理、项目沟通管理项目沟通管理季旭瑾：项目组织管理、项目投资预季旭瑾：项目组织管理、项目投资预算、项目风险管理算、项目风险管理感谢贾广社老师的悉心感谢贾广社老师的悉心指导，使我们在学习过指导，使我们在学习过程中以及做完该项目后程中以及做完该项目后受益非浅！受益非浅！
