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1、350 竞品对比竞品对比2 朗朗 逸逸2 新凯越新凯越 1 核心竞品核心竞品 荣威荣威350 竞品对比竞品对比350 竞品对比竞品对比3 荣威荣威350 竞品对比竞品对比 主要竞品主要竞品 悦悦 动动1颐颐 达达2350 竞品对比竞品对比4 荣威荣威350 竞品对比竞品对比 主要竞品主要竞品 伊兰特伊兰特3赛拉图赛拉图4350 竞品对比竞品对比5 荣威荣威 350 VS 凯越凯越 核心竞品核心竞品350 竞品对比竞品对比6 排量排量 1.6 1.8车型车型LX MT LE MT LE MT导航版导航版 LE AT LE AT导航版导航版 LE AT LE AT导航版导航版变速器变速器五速手动变
2、速器五速手动变速器/ 四速自动变速器四速自动变速器 价格价格（万元）10.3811.6812.5812.6813.9813.3814.98别克凯越的原型车为通用汽车收购的大宇品牌的中级轿车，由通用大宇汽车科技公司(GMDAT)主导设计和开发，曾在英国、西班牙、瑞典、澳大利亚、美国、中国等全球数十个国家进行了多达180万公里的测试，但其使用的外形，发动机，变速箱，底盘均来自不同的区域，被业界戏称为“世界车”荣威荣威350 VS 新凯越新凯越350 竞品对比竞品对比7 u品牌不错品牌不错u安全性好安全性好用户评价用户评价正面正面350 竞品对比竞品对比8 油耗很大油耗很大排量只有排量只有1.6L，
3、但百公里油耗却要大于，但百公里油耗却要大于10L.外形老土外形老土外观设计太中庸。外观设计太中庸。这个车过于老气了，不太适合年轻人开。这个车过于老气了，不太适合年轻人开。动力不足动力不足动力表现一般。但油耗超过其他同级车型。动力表现一般。但油耗超过其他同级车型。舒适性差舒适性差新凯越的中控台略微有些档右侧的腿，使得腿部空间大打折扣。新凯越的中控台略微有些档右侧的腿，使得腿部空间大打折扣。本来就不宽敞的后排更加拥挤，尤其是坐本来就不宽敞的后排更加拥挤，尤其是坐3个人的时候。个人的时候。 新凯越全系并没有配备后排中央扶手。新凯越全系并没有配备后排中央扶手。 售后服务售后服务提供的是两年提供的是两年
4、/六万公里的保修政策，感觉太短。六万公里的保修政策，感觉太短。用户评价用户评价负面负面350 竞品对比竞品对比9 u 外形外形设计设计 u 节能省油节能省油 u 舒适空间舒适空间u 人性人性设计设计 荣威对比新凯越的优势荣威对比新凯越的优势350 竞品对比竞品对比10 荣威350延承了英伦百年设计风格的积淀，FLYING-V的前格栅和羽箭式的立体腰线将350时尚的运动气息淋漓诠释。新凯越的前脸设计风格虽然沿用了别克目前最新的瀑布式设计，但并不是很和谐，有些大头小身体的感觉。荣威荣威350 VS 新凯越（外形）新凯越（外形）350 竞品对比竞品对比11 美国车的油耗一直以来都令人望而生畏。凯越的
5、油耗亦是如此，只有1.6L排量，但油耗相当于2.0L排量的轿车,超过10L/100km。1.荣威350采用 Slalom 1.5L VCT高效能发动机，将动力和油耗达到完美的平衡，自动挡油耗5.9L/100km2.欧四标准可升级绿色燃油系统，提高燃油利用率。荣威荣威350 VS 新凯越（节油）新凯越（节油）350 竞品对比竞品对比12 荣威350轴距达到了同级车中最大的2650MM，给您带来更宽敞乘坐空间的同时也提升了车辆高速行使时的纵向稳定性。新凯越轴距只有2600MM，后排空间不够宽裕，不能满足现代人对舒适性的要求。荣威荣威350 VS 新凯越（空间）新凯越（空间）350 竞品对比竞品对比
6、13 1.收费卡插槽2.硬币盒3.3衣帽钩荣威荣威350 VS 新凯越（人性）新凯越（人性）人性化储物空间少，没有特点，不能满足车主日常驾乘的需要。4.前后4杯托 5.眼睛盒350 竞品对比竞品对比14 荣威荣威 350 VS 朗逸朗逸 核心竞品核心竞品350 竞品对比竞品对比15 排量排量1.6L2.0L车型车型品悠版品悠版手动手动品悠版自品悠版自动动 品轩版品轩版手版手版 品轩自动品轩自动版版品轩手品轩手动版动版品轩自品轩自动版动版变速器变速器五速手动变速器五速手动变速器/ 四速自动变速器四速自动变速器 价格价格（万元）11.2812.4813.3814.5813.7814.98作为上海大
7、众自主研发的一款全新A级车，LAVIDA朗逸在命名上可谓寓意深刻。其英文名LAVIDA表示生命、生活和希望，代表了奔放动感的生命力量与乐趣横生的生活形态，宣扬了一种从内心深处迸发的生命潜质，以及朝着更加美好的生活前进的激情与动力 ，“朗逸”恰如其分地表达了其品牌主张：它是专为那些重视生活品质、极富拼搏精神、乐观进取、对待工作和生活都很有主见的消费人群所设计的，而这一人群也正是A级车的主流消费人群。荣威荣威350 VS 朗逸朗逸350 竞品对比竞品对比16 u品牌不错品牌不错u车身结实车身结实用户评价用户评价正面正面350 竞品对比竞品对比17 动力一般动力一般发动机陈旧，技术落后，动力差，提速
8、慢发动机陈旧，技术落后，动力差，提速慢小毛病多小毛病多上汽自主研发，质量不稳定，小毛病多上汽自主研发，质量不稳定，小毛病多内饰老气内饰老气内饰采用低档的木纹塑料贴片，质感不好，给人内饰采用低档的木纹塑料贴片，质感不好，给人廉价的感觉廉价的感觉用户评价用户评价负面负面350 竞品对比竞品对比18 u 外形设计外形设计 u时尚内饰时尚内饰u舒适空间舒适空间u强劲动力强劲动力荣威荣威350对比朗逸的优势对比朗逸的优势350 竞品对比竞品对比19 荣威荣威350 VS朗逸（空间）朗逸（空间）虽然我们的350车身长度略短于朗逸，但是我们的轴距比朗逸要多出40MM,因此我们有更宽裕的腿部空间。同时我们的3
9、50在车身宽度和高度方面均比朗逸要优越，因此在空间方面我们全面超越了朗逸。朗逸的车身尺寸为：4608MMX1743MMX1465MM轴距为：2610MM350 竞品对比竞品对比20 1.Floating悬浮中控台，采用独特的悬浮设计理念，更贴切荣威品牌基因的飞翔感觉2.Loetsch全息数字仪表，高雅白色背景照明，银亮色镀铬装饰圈呈现3D立体效果。荣威荣威350 VS朗逸（内饰）朗逸（内饰）朗逸的内饰设计过于老气，木纹贴片的选材塑料感过强，给人廉价的感觉。350 竞品对比竞品对比21 荣威荣威350 VS朗逸（外形）朗逸（外形）1.传承经典的传承经典的Flying-V设计理设计理念念2.光轨式
10、立体腰线光轨式立体腰线3.Cube式行李箱式行李箱朗逸的前脸过于平庸，不够动感，大灯造型简单呆板，没有活力。整体看上去像中老年人开的车。350 竞品对比竞品对比22 荣威荣威350 VS朗逸（动力）朗逸（动力）1.荣威荣威350采用采用 Slalom 1.5L VCT高效能发动机，将动力高效能发动机，将动力和油耗达到完美的平衡。最和油耗达到完美的平衡。最大功率达到大功率达到78KW。2.全铝缸体。全铝缸体。1.朗逸的发动机技术落后，1.6L排量发动机最大功率只有77KW。2.铸铁缸体350 竞品对比竞品对比23 主要竞品主要竞品 荣威荣威 350 VS 悦动悦动350 竞品对比竞品对比24 悦
11、动2008年4月8日上市，动力搭载了新调校的老款系列发动机。调校过的发动机和变速箱，使燃油经济性比老款提高了8%。同时线条设计流畅、空间宽大，当然最重要的是其合理的价格，让它成为非常有竞争力的车型。排量排量1.6L1.8L车型车型GL MTGL ATGLS MTGLS ATGLS MTGLS AT变速变速器器 5挡手动挡手动/4挡自动挡自动价格（万元）价格（万元）9.9810.8810.9811.9812.1812.98荣威荣威350 VS 悦动悦动350 竞品对比竞品对比25 u外观时尚外观时尚u空间宽敞空间宽敞用户评价用户评价-悦动（悦动（正面正面）350 竞品对比竞品对比26 老款升级老
12、款升级第七代的伊兰特已于第七代的伊兰特已于06年在北美上市，而中国版悦动上市与年在北美上市，而中国版悦动上市与国外晚两年。国外晚两年。现代并没有将第七代伊兰特原封不动地导入国现代并没有将第七代伊兰特原封不动地导入国内，而是在其基础上进行了一番改进，推出了悦动。内，而是在其基础上进行了一番改进，推出了悦动。安全配置少安全配置少没有侧部安全气囊，安全性不足。没有侧部安全气囊，安全性不足。人性化不够人性化不够后排的头枕已经固定，不能分离，个子高的人坐进去就不是后排的头枕已经固定，不能分离，个子高的人坐进去就不是很舒适了。很舒适了。还是一般的遥控钥匙，用起来不是很便利。还是一般的遥控钥匙，用起来不是很
13、便利。后排座椅过于平直，椅背厚度不足。后排座椅过于平直，椅背厚度不足。用户评价用户评价悦动（悦动（负面负面）350 竞品对比竞品对比27 u 全面安全全面安全 u 人性设计人性设计u丰富配置丰富配置u 外形时尚外形时尚 荣威荣威350对比悦动的优势对比悦动的优势350 竞品对比竞品对比28 悦动外形更多的使用圆弧形线条，整体感觉十分的中庸平淡。1.传承经典的传承经典的Flying-V设计理念设计理念2.光轨式立体腰线光轨式立体腰线3.Cube式行李箱式行李箱荣威荣威350 VS 悦动（外形）悦动（外形）350 竞品对比竞品对比29 1.TPMS智算式胎压防护系统智算式胎压防护系统2.720多功
14、能安全气囊多功能安全气囊3.全方位全方位10重安全保护重安全保护4.LDC双助力比制动系统双助力比制动系统荣威荣威350 VS 悦动（安全）悦动（安全）1.只有ABS、EBD，安全配置过少，不能满足目前客户对主动安全配置的需要2.前排双安全气囊3.没有TPMS，LDC等安全配置350 竞品对比竞品对比30 1.收费卡插槽收费卡插槽2.硬币盒硬币盒3.3衣帽钩衣帽钩4.前后前后4杯托杯托 5.眼睛盒眼睛盒荣威荣威350 VS 悦动（人性）悦动（人性）人性化储物空间少，没有特点，不能满足车主日常驾乘的需要。350 竞品对比竞品对比31 EURO-TC1防盗系统采用飞利防盗系统采用飞利浦最新防盗技术
15、浦最新防盗技术Hitag2算法，算法，防盗技术更安全、可靠、快捷。防盗技术更安全、可靠、快捷。还是一般的遥控钥匙，用起来不是很便利。荣威荣威350 VS 悦动（配置）悦动（配置）350 竞品对比竞品对比32 主要竞品主要竞品 荣威荣威 350 VS 颐达颐达 350 竞品对比竞品对比33 颐达是日产在欧洲的研发平台上开发出颐达是日产在欧洲的研发平台上开发出来的，它巧妙地将东西方美学理念完美融合，来的，它巧妙地将东西方美学理念完美融合，在东方传统的沉稳造型特征中增加了西方动在东方传统的沉稳造型特征中增加了西方动感的轮廓。感的轮廓。综观全车，颐达散发着简约优雅、时尚综观全车，颐达散发着简约优雅、时
16、尚运动的青春气息，在推向市场后，迅速得到运动的青春气息，在推向市场后，迅速得到消费者的认可，在消费者的认可，在A0A0级别家轿中，拥有很高级别家轿中，拥有很高的人气和口碑。的人气和口碑。车型车型08款颐达款颐达 1.6G MT 时时尚型尚型08款颐达款颐达 1.6G AT 时时尚型尚型08款颐达款颐达 1.6GE AT 智智能型能型08款颐达款颐达 1.6GE AT 科科技版技版08款颐达款颐达 1.6GS AT 豪豪华型华型08款颐达款颐达 1.6GS NAVI AT 尊贵型尊贵型 价格价格（万元）（万元）10.6811.6812.6813.2813.9814.98荣威荣威350 VS 颐达
17、颐达350 竞品对比竞品对比34 u配置齐全配置齐全u空间宽敞空间宽敞u内饰精致内饰精致用户评价用户评价颐达（颐达（正面正面）350 竞品对比竞品对比35 悬挂偏软悬挂偏软悬挂支撑不足，底盘比较飘。悬挂支撑不足，底盘比较飘。车身单薄车身单薄车身比较软，刚性不足。车身比较软，刚性不足。视野不佳视野不佳坐在车内看不到车头。坐在车内看不到车头。用户评价用户评价悦动（悦动（负面负面）350 竞品对比竞品对比36 u全面安全全面安全u舒适空间舒适空间u售后服务售后服务荣威荣威350对比对比颐达的优势颐达的优势350 竞品对比竞品对比37 荣威荣威350 VS 颐达（空间）颐达（空间）1.轴距达到轴距达到
18、2650MM，配合短前悬，配合短前悬的设计，营造宽敞舒适的车内空的设计，营造宽敞舒适的车内空间和乘坐舒适性间和乘坐舒适性2.车内配备众多人性化储物空间，车内配备众多人性化储物空间，能满足车主日常生活需求。能满足车主日常生活需求。1. 不管是外形尺寸、轴距还是内不管是外形尺寸、轴距还是内部空间都比荣威部空间都比荣威350要小，后排乘要小，后排乘客的舒适度得不到满足客的舒适度得不到满足2. 人性化的储物空间少，车主存人性化的储物空间少，车主存放小物件不方便，储物凌乱。放小物件不方便，储物凌乱。350 竞品对比竞品对比38 荣威荣威350 VS 颐达（安全）颐达（安全）颐达在主动安全配置方面也比较丰
19、富，颐达在主动安全配置方面也比较丰富，但由于车身比较单薄刚性不够，在发但由于车身比较单薄刚性不够，在发生碰撞时比较吃亏。生碰撞时比较吃亏。 在我国的在我国的C-NCAP碰撞测试中是得到四星，在安碰撞测试中是得到四星，在安全性上有待进一步提高。全性上有待进一步提高。1.荣威荣威350采用了高强度采用了高强度USD车身结构，车身结构，以以C-NCAP五星安全标准设计。五星安全标准设计。2.配备同级车中独有的配备同级车中独有的TPMS智算式胎压智算式胎压防护系统，充分保证您高速中的行车安全。防护系统，充分保证您高速中的行车安全。3.配备配备720多功能安全气囊，能使您万一多功能安全气囊，能使您万一发
20、生事故的情况下，将伤害降到最低，保发生事故的情况下，将伤害降到最低，保证驾驶员和车内乘客的安全。证驾驶员和车内乘客的安全。350 竞品对比竞品对比39 荣威荣威350 VS 颐达（颐达（售后服务售后服务）1、上汽在、上汽在2009年年J.D POWER销售销售满意度调查中排名第一，售后服务可满意度调查中排名第一，售后服务可以得到完全的保障和信赖。以得到完全的保障和信赖。2、提供、提供3年或者年或者8万公里的保修期，万公里的保修期，大于很多品牌。大于很多品牌。目前颐达的售后保修时间是行业内目前颐达的售后保修时间是行业内较短的两年或六万公里，与荣威较短的两年或六万公里，与荣威350三年或八万公里有
21、较大的区别，在三年或八万公里有较大的区别，在日后的维修和保养中增加了客户的日后的维修和保养中增加了客户的使用成本。使用成本。350 竞品对比竞品对比40 荣威荣威 350 VS 伊兰特伊兰特350 竞品对比竞品对比41 伊兰特（伊兰特（elantra）是典型韩国车。作为现代公）是典型韩国车。作为现代公司在海外销售业绩最好的车型，它已经经历了六司在海外销售业绩最好的车型，它已经经历了六代。北京现代伊兰特是在其第六代车型的基础上，代。北京现代伊兰特是在其第六代车型的基础上，根据中国路况和气候环境略微改进而来，以丰富根据中国路况和气候环境略微改进而来，以丰富的配置和相对较高的性价比受到好评。的配置和
22、相对较高的性价比受到好评。排量排量1.6L1.8L车型车型舒适版舒适版 MT舒适版舒适版AT豪华版豪华版 MT豪华版豪华版 AT豪华版豪华版 MT豪华版豪华版 AT变速变速器器 5挡手动挡手动/4挡自动挡自动价格（万元）价格（万元）8.989.889.9810.9811.6812.68荣威荣威350 VS 伊兰特伊兰特350 竞品对比竞品对比42 u质量稳定质量稳定u空间宽敞空间宽敞用户评价用户评价伊兰特（伊兰特（正面正面）350 竞品对比竞品对比43 车漆薄车漆薄车漆薄，容易刮伤和退色车漆薄，容易刮伤和退色安全配置少安全配置少只有只有ABS、EBD，双安全气囊，双安全气囊起步慢起步慢低速起步
23、非常慢，动力不足低速起步非常慢，动力不足噪音大噪音大发动机噪音，和胎噪都比较大发动机噪音，和胎噪都比较大用户评价用户评价伊兰特（伊兰特（负面负面）350 竞品对比竞品对比44 u 舒适空间舒适空间 u 时尚内饰时尚内饰u丰富丰富 配置配置u 售后服务售后服务荣威荣威350对比对比伊兰特的优势伊兰特的优势350 竞品对比竞品对比45 荣威荣威350 VS 伊兰特（空间）伊兰特（空间）1.轴距轴距2610MM，后排空，后排空间局促，不适合全家人出间局促，不适合全家人出行。行。2.人性化储物空间少，存人性化储物空间少，存放东西比较凌乱。放东西比较凌乱。1.轴距达到轴距达到2650MM，配合短前悬，配
24、合短前悬的设计，营造宽敞舒适的车内空的设计，营造宽敞舒适的车内空间和乘坐舒适性间和乘坐舒适性2.车内配备众多人性化储物空间，车内配备众多人性化储物空间，能满足车主日常生活需求。能满足车主日常生活需求。350 竞品对比竞品对比46 荣威荣威350 VS 伊兰特（内饰）伊兰特（内饰）因为是老款车型，所以在因为是老款车型，所以在内饰设计上过于老气，没内饰设计上过于老气，没有立体感。有立体感。1.Floating悬浮中控台，采用独特的悬浮设计理念，更贴切荣威品牌基因的飞翔感觉2.Loetsch全息数字仪表，高雅白色背景照明，银亮色镀铬装饰圈呈现3D立体效果。350 竞品对比竞品对比47 荣威荣威350
25、 VS 伊兰特（配置）伊兰特（配置）1.XBM蓝韵系列音响系统，蓝韵系列音响系统，8扬声器，扬声器，满足车主的视听要求，并有满足车主的视听要求，并有AUX、USB接口。接口。2.CLIMATE-TECH自动恒温空调，并自动恒温空调，并配备高档车才有的后排空调出风口配备高档车才有的后排空调出风口3.VPDC全息影像后倒车雷达全息影像后倒车雷达1.普通音响，只有普通音响，只有6个扬声器。个扬声器。2.没有倒车影像，没有倒车影像，AUX接口接口等豪华配置。等豪华配置。3.自动空调，没有后排出风自动空调，没有后排出风口口350 竞品对比竞品对比48 荣威荣威350 VS 伊兰特（售后服务）伊兰特（售后
26、服务）1.上汽在上汽在2009年年J.D POWER销售满销售满意度调查中排名第一，售后服务可以意度调查中排名第一，售后服务可以得到完全的保障和信赖。得到完全的保障和信赖。2.提供提供3年或者年或者8万公里的保修期，大万公里的保修期，大于很多品牌。于很多品牌。1.目前目前伊兰特的售后保修时间是行伊兰特的售后保修时间是行业内较短的两年或六万公里业内较短的两年或六万公里。2.北京现代在北京现代在J.D POWER销售满意销售满意度调查中得分偏低。度调查中得分偏低。350 竞品对比竞品对比如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析350 竞品对比竞品对比学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要
27、进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告350 竞品对比竞品对比市场市场为什么要进行房地产市场分析为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项
28、目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？350 竞品对比竞品对比什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅
29、、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法1。思路。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场
30、处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市
31、场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环区域经济环境分析境分析区域房地产市区域房地产市场分析场分析（一）基本（一）基本内容内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。350 竞品对比竞品
32、对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料（二）基本资料的获得的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量
33、4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场境和市场分析分析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展
34、阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3。方法。方法异常异常基本正基本正常常正常运正常运行行基本正基本正常常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅25%适度投资利于
35、拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发房地产开发投资投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发房地产开发投资投资/固定资产投固定资产投资资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映
36、区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与
37、住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3。方法。方法第三步
38、第三步专业市场专业市场分分析（住宅）析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结总量、供给结构分析（按面积进行划分）构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特成交结构、产品特点点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结350 竞品对比竞品对比房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3。方法。方法第四步第四步项目市场分项目市场分析析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行
39、分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最
40、终目标350 竞品对比竞品对比STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分分析析SWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）350 竞品对比竞品对比SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要素的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产
41、品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等350 竞品对比竞品对比O/T（机会（机会/威胁）威胁）的价值要素的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。350 竞品对比竞品对比SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化
42、威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W350 竞品对比竞品对比进行房地产市场分析时常犯的进行房地产市场分析时常犯的错误错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战
43、略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！350 竞品对比竞品对比补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2350 竞品对比竞品对比学习内容学习内容 理论部分 案例学习
