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1、第四章第四章 城市土地管理和住房管理城市土地管理和住房管理第四章第四章城市土地管理城市土地管理0101城市住房管理城市住房管理02021城市土地和城市土地管理问题城市土地和城市土地管理问题2我国城市土地管理我国城市土地管理3城市用地结构优化城市用地结构优化4城市旧城改造城市旧城改造0101城市土地管理城市土地管理 一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城市土地管理问题l（一）城市土地和城市土地管理问题（一）城市土地和城市土地管理问题l广义的土地包括地球表面的陆地及各种自然资源，如土壤、水、大气、矿物、森林、草地等。l狭义的土地仅指地球表面的陆地。l土地具有自然和社会经济双重性。l土地的自
2、然特性：位置固定性、面积有限性、质量差异性和利用永续性。l土地的社会经济特性：土地供给的稀缺性、土地报酬递减的可能性、土地保值增值性、土地区位性、土地权属的可转移性和土地利用方向变更的困难性等。一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城市土地管理问题l城市土地城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的综合。包括：l城市建成区范围内的用地。l城市规划区内未建成区的土地。l城市行政辖区内的全部土地。一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城市土地管理问题l城市土地的特征：城市土地的特征：l城市土地的自然特性：城市土地的自然特性：（1）稀缺性；（2）固定性； （3）耐久性；（
3、4）差异性。l城市土地的社会特性：城市土地的社会特性：l（1）价值的密集性。l（2）区位的效益性。l（3）报酬的递减性。l（4）保值性。l（5）利益的复杂性。l（6）适应价格变动具有缓慢性。一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城市土地管理问题l土地的区位差异性土地的区位差异性l土地的区位差异性是指具有不同区位条件的土地，因其自然经济地理特征的不同，投入产出效益差别很大。l比如：发达地区与欠发达地区的土地价格、同一地区内城市与农村的土地价格、以及同一个城市内部中心商业区与周边地区的土地价格、甚至于中心商业区内部相邻两快土地的价格都是不同的，这些不同都源于这些地块区位条件不同。这些可以土地
4、租金表现出来。地租曲线地租曲线距离d 地租RA1B1ABR（d）区位决定效益l虽然土地具有使用价值的可变性，但是，对于具体的某宗土地而言，由于其区位特性，可以选择的、最具有经济价值的用途相对有限，比如中心商业区，就不可能用于建设大型工厂。l土地的区位在很大程度上决定了土地的投入产出效益。对于城市经济活动来说，空间就是一切，区位就是一切。在因为如此，城市经济学界，特别是房地产行业流传着一句成功者的名言：区位，区位，区位，还是区位。区位，还是区位。l另一方面，土地的区位条件是可以发生变化的， 一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城
5、市土地管理问题l（二）城市土地管理问题的提出（二）城市土地管理问题的提出l城市土地管理是城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调节土地关系，组织土地合理开发利用所进行的各项工作的总称。l城市土地管理的任务是对城市土地的占有、分配流转及使用进行规划、组织和监控，借以调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。一、城市土地和城市土地管理问题一、城市土地和城市土地管理问题l西方城市土地管理的理论研究：西方城市土地管理的理论研究：l1928年美国人阿尔伯特G希曼的城市土地经济学，是有关城市土地问题的专著之一。l二战后，拉特克里夫的城市
6、土地经济学，被西方学术界视为第二次世界大战以来关于城市经济学的最重要的一部专著。l西方学术界一般认为政府加强对城市土地管理的原因在于以下几个方面：l（1）提供公共物品用地。l（2）减少外部不经济。l（3）提供良好的外部环境。l（4）公平合理地分配土地资源。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l（一）我国城市土地管理机构及其职责（一）我国城市土地管理机构及其职责l国务院的土地管理部门国务院的土地管理部门主管全国土地的管理工作，县级以上人民政府的土地管理部门主管本行政区域的土地管理工作。l我国城市土地管理机构及其职责主要包括以下几个方面：l（1）城市土地管理机构。）城市土地管理机构。统一负责城
7、市土地的管理和监督工作，是城市土地最主要的行政执法部门。l（2）城市规划管理局。）城市规划管理局。统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。l（3）城市房地产规划管理局。）城市房地产规划管理局。主要职责是对已经开发使用的城镇建设用地进行管理。l（4）城市司法局。）城市司法局。主要监督城市土地管理法规的实施，受理各种城市土地违法案件。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l（二）我国城市土地管理的内容（二）我国城市土地管理的内容l1 1. .城市土地的权属管理城市土地的权属管理l简称地权管理，即对土地的所有权和使用权的归属进行管理，包含两个方面的内容
8、：l（1）对土地所有者和土地使用者所依法享有的占用、收益及处分的权利进行保护；l（2）对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节，主要采取法律形式进行，在实施的过程中也包括政治、经济和行政的手段。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l城市土地的权属关系城市土地的权属关系l1.1.城市土地所有权城市土地所有权l城市土地所有权是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利。l（1）私人部门所有l（2）国家或公共部门所有l2.2.城市土地使用权城市土地使用权l土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。
9、l使用经营权可分为两种情况，一是土地所有人的使用权；二是非土地所有人的使用权。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l2 2. .城市地籍管理城市地籍管理l城市地籍管理是国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的土地调查（测量）、土地登记、土地统计和土地评价等为主要内容的国家措施。l地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，管理的核心是土地的权属问题。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l3.3.城市土地规划管理城市土地规划管理l城市土地规划是在城市土地空间上组织合理利用城市土地的一项综合性措施，实际上是城市政府合理分配或安排城市土地、调整城市土地关系、确定城
10、市土地不同应用方向的过程。l城市土地规划管理的主要目的是摸清城市土地利用现状、合理分配城市土地资源、优化城市土地空间布局。l城市土地规划包括城市土地利用总体规划、城市各类用地的具体规划和城市企业用地规划三部分。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l4 4. .城市土地的行政、经济、法制管理城市土地的行政、经济、法制管理l城市土地的行政管理行政管理是指城市政府运用行政手段以及城市规划，对土地的所有权、使用方向方法等作出规定并予以监督实行。l城市土地的经济管理经济管理是指城市政府运用各种经济杆杠，对城市土堆的所有权和使用权进行管理。l城市土地的法制管理法制管理是指城市政府运用法律手段管理城市土
11、地、维护城市土地的所有权和使用权方向等。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l（三）我国城市土地使用制度改革（三）我国城市土地使用制度改革l新中国成立之初的城市国有土地使用管理制度：主要以行政方式对土地进行分配，土地使用时免费的，不能进行交换和流通。l这一制度的弊端：城市土地产权模糊；土地资源浪费严重；土地配置不当，利率低；土地收益大量流失；排斥公平竞争。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l我国城市土地使用制度改革：我国城市土地使用制度改革：l改革的目标是实现土地资源配置的市场化，让城市土地进入市场，培育、规范和完善城市土地市场。l1994年7月，全国人大通过城市房地产管理法，确认“
12、国家实行国有土地有偿、有限期使用制度”。l2001年4月，国务院颁布关于加强国有土地资产管理的通知，要求公开、公平和公正地通过招标、拍卖的方式大力推行国家土地使用权交易。l2002年7月，国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地要以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理招标、拍卖和挂牌定价招标、拍卖和挂牌定价l招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部国土资源部11 号令令）规定： l商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。l 前款规定以外用途的土地的供
13、地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。l注意：这里不强调工业用地的出让方式。这里不强调工业用地的出让方式。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理挂牌定价挂牌定价l一、挂牌定价l（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； （二）符合条件的竞买人填写报价单报价； （三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； （四）出让人继续接受新的报价； （五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 二、二、挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂
14、牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l2003年，国土资源部颁布协议出让国有土地所有权规定，要求土地协议出让必须公开和引入市场竞争机制。l2004年，国务院关于深化改革严格土地管理的决定，提出“禁止非法压低低价招商”，同时要求加快工业用地进入市场化配置。l2006年，国务院关于加强土地调控有关问题的通知，规定工业用地必须采用招拍方式出让，且出让价不得低于公布的最低标准价。l2007年3月，中华人民共和国物权法对土地招拍挂方式作出明确规定。l2008年，国务院关于促进节约集约用地的通知，提出对国家机关办公、能源、水利等基础建设、城市基础建设以及各类社
15、会事业用地积极探索有偿使用。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l（四）我国城市土地有偿使用制度的内容（四）我国城市土地有偿使用制度的内容l国有土地有偿使用制度：国家以土地所有者的身份将国有土地的使用权在一定年限内以协议、招标或拍卖方式出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金，以达到土地资源科学、合理配置的制度。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l城市土地有偿使用的原则城市土地有偿使用的原则l（1）坚持城市土地单一的国家所有制。l（2）土地所有权与使用权相分离。l（3）国有土地有偿使用。l（4）特殊用地无偿划拨。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l目前，我国国有土
16、地有偿使用制度的主要形式主要有以下几种：l（1）土地使用权出让。l（2）土地使用权出租。l（3）土地使用权作价入股。l（4）土地使用权授权经营。l（5）收缴土地使用费或者场地使用费。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l土地使用权出让土地使用权出让l土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。l土地使用权出让需要签订出让合同。出让合同按照平等、自愿、有偿的原则，由城市政府土地管理部门与土地使用者签订。l出让年限：l（1）居住用地70年；l（2）工业用地50年；l（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；l（4）商业
17、、旅游、娱乐用地40年；l（5）综合或者其他用地50年。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l土地使用权出让方式：土地使用权出让方式：l（1）协议出让l（2）招标出让l（3）拍卖出让二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理协议出让协议出让l协议出让协议出让是指政府与土地使用者之间通过协商确定土地的出让价格。协议定价一般低于土地的市场价格。l主要适用于那些具有一定的经济效益、一定的公益事业特征的领域，以及对城市经济社会发展具有重大贡献的经济领域，政府在土地供应上给予优惠。反映了政府对土地利用的政策倾向。土地利用的政策倾向。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理招标与拍卖招标与拍卖l招标出让
18、招标出让是指政府以招标的形式，与中标者最后的协议定价。一般次序是出标、投标、评标、定标、开标和签定合同。l拍卖出让拍卖出让是指政府以土地所有者身份，在公开指定的时间、地点，对特定土地进行公开拍卖。拍卖的基本原则是“叫价竞投，价高者得”，土地出价最高者一定是土地使用权的最终获得者。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l土地使用权出租土地使用权出租l土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。l未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管
19、理l土地使用权抵押土地使用权抵押l土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。l当抵押人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中获得优先受偿的权利。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。l土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合同，抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。二、我国城市土地管理二、我国城市土地管理l城市土地有偿使用的作用城市土地有偿使用的作用l（1）有利于增加财政收入l（2）促使土地集约使用l（3）促进产业合理布局l（4）控制城市规模膨胀l（5）调节收入分配三、城市用地结构优化三、城市用地结构优化l（一）城市用地结构的
20、含义（一）城市用地结构的含义l城市土地的分类：城市土地的分类：l按城市土地所有权分：公有土地和私有土地。l按城市地貌分：陆地和水面。l按城市利用程度分：过度利用土地、低度利用土地、未利用土地及利用不当土地等。l按土地使用的用途分：居住用地、工业用地、商业（金融）服务用地、机关及公用事业用地、城市交通用地。l主要的城市用地还包括城市绿化带、草坪、林带以及其它方面的一些用地。l城市的水面则主要用于公园、港口和水利设施。三、城市用地结构优化三、城市用地结构优化l城市用地结构是指一个城市的建成区内土地的功能分区结构，它是城市内部功能分化和各种活动导致土地利用的内在差异而形成的一种地域结构，包含了各类用
21、地面积占城市总面积的比重。l城市中的工业企业、商业企业、居民区将按照地租的差异分布于一个同心圆的城市功能分区中，或称同心圆城市。l随着城市土地结构的不同演化，城市土地空间结构形式出现了扇形结构、多中心结构等类型。三、城市用地结构优化三、城市用地结构优化l（二）城市用地结构的优化（二）城市用地结构的优化l1.我国城市用地结构存在的问题我国城市用地结构存在的问题l（1）城市用地中工业用地比重偏大；l（2）城市中道路、绿地面积少；l（3）城市中土地用地布局混乱，城市用地功能分区不明显；l（4）土地利用效益低下，浪费严重。三、城市用地结构优化三、城市用地结构优化l2 2. .城市用地结构优化的原则城市
22、用地结构优化的原则l（1）地域分异原则。l（2）区位利用原则。l（3）生态系统平衡原则。l（4）系统综合原则。三、城市用地结构优化三、城市用地结构优化3 3. .城市用地结构优化的内容城市用地结构优化的内容（1）规划调整城市土地，并根据区位利用的原则使不同位置的土地各得其所。（2）对土地作最集约的利用。（3）提高城市内各行业生产力水平，不断提高土地利用效果。（4）实行城市土地的有偿使用，以经济杆杠促进城市土地合理利用。四、城市旧城改造四、城市旧城改造l（一）城市旧城改造的含义（一）城市旧城改造的含义l旧城改造主要是指对一个城市旧城区的物质环境中不适应经济和社会发展需要的部分进行改造，使城市旧城
23、区的整体功能得到改善和提高。l旧城改造是调整城市现有配置结构的基本途径。四、城市旧城改造四、城市旧城改造l（二）城市旧城改造的方式（二）城市旧城改造的方式l我国城市改造的方式主要有几种类型：l（1）采用保留、改建、拆建相结合的办法，对旧城区进行综合治理。l（2）以危房、棚户区为改造重点。l（3）调整用地布局，改善旧居住区环境。l（4）旧城改造与保护历史文化古迹相结合。四、城市旧城改造四、城市旧城改造l（三）城市旧城改造的原则（三）城市旧城改造的原则l（1）必须与新区建设总体协调、合理布局。l（2）要有长期，根据实际情况的需要制定分期实施的开发计划。l（3）要与基础设施建设相配套。l（4）综合开
24、发，形成投入产出的良性循环。l（5）对有纪念意义的建筑加以保护。四、城市旧城改造四、城市旧城改造l（四）城市旧城改造中的土地权限及其补偿（四）城市旧城改造中的土地权限及其补偿l1.1.城市旧城改造中对土地使用权的补偿城市旧城改造中对土地使用权的补偿l我国的城市土地归国家所有，当政府有需要对城市土地征用开发是，要对拆迁区各类房屋的产权人进行合理补偿。这主要包括以下几种情况：拆迁区的企、事业机关单位拥有房屋的产权和土地的使用权；私有住宅房产主只有房屋产权；而公、私住宅的租户则只有在契约有效时，才对所租房屋拥有使用权。l旧城改造中土地开发部分最大的支出是对原有土地使用者的拆迁补偿费用。四、城市旧城改
25、造四、城市旧城改造l2.2.城市旧城改造中对建筑产权人的补偿城市旧城改造中对建筑产权人的补偿l我国对私房主的补偿与安置主要有回迁、现金补偿、另迁三种方式。对租住私房用户的补偿支出，基本上延续了对公房承租户的补偿安置政策。1城市住房问题城市住房问题2城市住房政策城市住房政策3城市住房管理城市住房管理4中国城市住房制度的改革中国城市住房制度的改革0202城市住房管理城市住房管理 一、城市住房问题一、城市住房问题l城市住房的内涵城市住房的内涵l城市住房城市住房是指城市中已经建成或即将建成的，具有使用功能和经济效用的各类可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各类公用设施的总称。l（1）住房必须座
26、落在城市之中。l（2）住房必须最终具有使用价值。l（3）住房是用于居住的房地产。l（4）住房是房产与地产的统一。一、城市住房问题一、城市住房问题l城市住房的特点：城市住房的特点：l（1 1）使用的长期性）使用的长期性土地永续性、房屋寿命长、70年规定。l（2 2）位置的固定性）位置的固定性空间方位固定，亦称不动产。l（3 3）建设的周期长）建设的周期长受气候条件、施工工艺、工程验收等因素影响。l（4 4）投资的额度大）投资的额度大土地价格、竞价地租、材料价格、劳动力价格、建筑格局。l（5 5）保值增值性）保值增值性l（6 6）建筑形式上的多样性）建筑形式上的多样性l（7 7）受政策影响大）受政
27、策影响大政府规划导致升值或贬值或者迁离原居住地， 住房建设受国家政策调控。l城市住房的消费方式：城市住房的消费方式： 租赁表现为住房所有权与使用权的分离租赁表现为住房所有权与使用权的分离 住房租金的价格主要取决于：住房租金的价格主要取决于：1）折旧费、）折旧费、2）维修费、）维修费、3）管理费、）管理费、4）利息、）利息、5）税金、）税金、6）地租、）地租、7）利润）利润租赁租赁 住房购买主要针对中高收入群体而言住房购买主要针对中高收入群体而言商品房的价格构成大体包括：商品房的价格构成大体包括：1）土地征用费、）土地征用费、2）建筑工程）建筑工程费、费、3）公共配套设施及基础设施费、）公共配套
28、设施及基础设施费、4）管理费、）管理费、5）利息、）利息、6）税金、）税金、7）利润、）利润、8）效用调节）效用调节购买购买一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题l城市住房的分类城市住房的分类l（一）保障性公共住房（一）保障性公共住房l1.经济适用房l2.廉租房l（二）商品住房（二）商品住房一、城市住房问题一、城市住房问题l（一）保障性公共住房（一）保障性公共住房l1.1.经济适用房经济适用房l经济适用房，常简称为经适房，等同于国宅，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭城市低收入住房困难家庭供应，具有经济性、适用性
29、两方面特点的社会保障住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。l城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。l经济性经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。l适用性适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。l和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。一、城市住房问题一、城市住房问题l特征：l（1）经济适用房建设用地以划拨方式供应。l（2）经济适用房开发建设按照政府组织协调、市场运作的原则。l
30、（3）经济适用房的规划设计坚持标准适度、经济适用、节能环保的原则。l（4）经济适用房的价格以保本微利为原则。l（5）经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。一、城市住房问题一、城市住房问题l1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。l经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。l经济适用房以微利价出售，只售不租只售不租。其成
31、本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的 70%。l出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。5252一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题l2.2.廉租房廉租房l廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。l廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。l我国的廉租房只租不售只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。l中国建设部明确要求，全国所有市县在2
32、008年年底前必须建立“廉租房”制度。l当前，廉租房政策在实施中的主要问题是廉租房供给过少。一些城市迄今仍没有将廉租房建设提上日程。一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题l中国的廉租房与经济适用房相比，在经营方式、目标对象、房源等方面有以下不同：l经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。l廉租房只租不售，而经济适用房只售不租。l租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；l而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。一、城市住房问题一、城
33、市住房问题l（二）商品住房（二）商品住房l商品住房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅 。l特征：特征：l（1）建设用地实行有偿出让，并由具有资格的房地产开发企业依法进行开发建设。l（2）完全按照市场规律组织生产，并进行交易，具有一般商品的所有特征。l（3）商品房开发企业以营利为目的，其销售价格实行买卖当事人商议定价，具有较高的利润率。一、城市住房问题一、城市住房问题l恩格斯在其论住宅问题中指出，所谓住房问题实际上是大工业发展和城市发展所造成的“住宅缺乏现象”。l住房供应紧缺与居民要求改善
34、居住条件的矛盾是世界各国普遍面临的问题。一、城市住房问题一、城市住房问题l住房公积金住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。l住房公积金的定义包含以下五个方面的涵义：l（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。l（2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民、离退休职工不实行住房公积金制度。一、城市住房问题一、城市住房问题l（3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴
35、存到住房公积金个人账户内。l（4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生住房公积金管理条例规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。l（5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：积累性和专用性一、城市住房问题一、城市住房问题l住房公积金的属性住房公积金的属性l1. 延期支付属性l2. 个人产权属性l3. 个人产权的有限性l4. 社会互助与合作属性l住房公积金的法律属性决定了其功能，由于其个人财产与社会互助的性质，决定了住房公积金的核心功能定位于提
36、高个人的支付能力。l1. 强制个人储蓄l2. 单位补贴l3. 贷款优惠l我国的住房问题：我国的住房问题：（1）房源不足一、城市住房问题一、城市住房问题l我国的住房问题：我国的住房问题：（2）“夹心层”住房一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题l我国的住房问题：我国的住房问题：（3）住房公积金l我国的住房问题：我国的住房问题：（4）房价上涨一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题一、城市住房问题l措施措施l1、增加廉价租住房建设l2、完善社会保障体系l3、加快城乡一体化建设l4、下调住房公积金l5、层层政策打压房价二、城市住房政策二、城市住房政策l住房问题：住房
37、问题：l（1）住房紧缺问题，即住房供求不能达到平衡。l（2）居住质量问题，即住房的质量不符合居民对现代生活的要求。l（3）经济负担问题，即城市居民住房的持有方两极分化、苦乐不堪。l城市住房政策城市住房政策就是政府针对以上问题所采取的各种管理手段和方法。这些手段和方法有的是注重住房的分配，对低收入阶层居民进行经济资助，帮助他们改善居住条件，使城市居民都能达到本国政府所规定的住房服务标准；有的是注重扩大住房存量，增加供给，纠正市场供给中产生的供求不平衡现象。二、城市住房政策二、城市住房政策l（一）住房政策的演变（一）住房政策的演变l住房政策的演变大致可以分为以下三个阶段：l（1）第一阶段）第一阶段
38、l国家制定住房政策干预住房的供给与需求，介入住房问题，主要举措是大量兴建改革住房，用于安置无力购房的低收入家庭。l（2）第二阶段）第二阶段l放弃政府直接提供住房的计划，取而代之的是把政策重点转移到鼓励和之车住房自有化上来。政府对少数极困难的家庭提供住房补贴，对大多数家庭重点是提供土地、规划、金融等方面的资助和服务，促进住房自有化。l（3）第三阶段）第三阶段l住房采取行动或制定计划以明确居民利用各种资源的权限，并因人因地制宜加以自由利用。二、城市住房政策二、城市住房政策l（二）住房政策的主要内容（二）住房政策的主要内容l1.1.公共住房政策公共住房政策l公共住房政策，是以帮助低收入家庭解决住房问
39、题或实现国家所有的住房福利分配为主要内容的住房政策。l公共住房政策在市场经济发的国家主要用于为低收入者提供住房，主要有两种形式：l（1）国家提供建设国有住房，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞士、荷兰等国家都兴建了大批公共住房供低收入者租用。l（2）国家提供土地、贷款、税收优惠或资金，支持团体住房合作社建设住房成为集体所有的公共住房。如瑞典的公益住房、法国的社会住房、英国的公共住房、日本地方政府找住房等。二、城市住房政策二、城市住房政策l公共住房几个基本特征公共住房几个基本特征: :l（1）政府的干预性；l（2）需求对象的有限性，主要是中低收入者；l（3）经营目的的非营
40、利性；l（4）分配标准的复杂性；l（5）价格的低廉性，公共住房的出售或出租的价格低于一般的市场价，差价主要来源于政府在土地供应、房租和税收等方面的政策性补贴。二、城市住房政策二、城市住房政策l中国的公共住房政策随着计划经济向市场经济的转变，由过去以福利方式分配住房给城市居民使用，至住房经济体制改革，逐步改变国家对住房包干分配的政策，充分发挥和利用市场机制的作用，实现住房再生产的良性循环。l同时，对低收入者的住房给予保障。二、城市住房政策二、城市住房政策l2.2.住房自有化政策住房自有化政策l住房自有化政策，是通过自有住房的增多使租房户的比例降低，达到减少房屋租赁过程中的交易费用和降低房租的目的
41、。l在发达国家，实施自有化政策，重点帮助低、中等收入阶层购买或自建住房，政府给予优惠和方便条件。二、城市住房政策二、城市住房政策l住房自有化政策具体措施一般可分为需求很与供给两个方面。l需求方面：需求方面：减免自用住房所产生的归属所得税，向中、低收入阶层提供购置自用住房的长期低息贷款和贷款利息补贴。l供给方面：供给方面：主要是鼓励自建住房，在土地、建筑材料等方面创造方便条件，提供建房贷款及补贴，帮助和促使住房建设合作社的创立和发展；政府兴建供出售的公共住房，扩大住房供给量，减免售房资本所得税，鼓励低价售房。l中国住房自由化政策是以住房商品化的形式出现的，是将住房的福利性质转变为住房的商品性质，
42、改变过去无偿分配、低租使用的住房政策，鼓励居民购买住房，在政策补贴的条件下，实行货币化分配。二、城市住房政策二、城市住房政策l3.3.住房补贴政策住房补贴政策l住房补贴政策是针对低收入家庭解决住房问题的一项措施。l在许多国家，接受住房补贴的是低收入者和特殊人群，如老年人、残疾人、多子女家庭等。l住房补贴的方式一般有按人头补贴和住房实体补贴两种。l人头补贴人头补贴是按人口数发给家庭住房补贴，作用是扩大低收入家庭的住房支出，间接地刺激低收入家庭的住房需求，使收入家庭的住房消费不至于和国家规定的最低标准差距过大。l住房实体补贴住房实体补贴是把补贴直接补助在建房、买房和租房上，国家建造的公共住房以低租
43、金或低价格向居民出租或出售，与应收回投资差额形成补贴。二、城市住房政策二、城市住房政策l4.4.住房金融政策住房金融政策l各国政府意识到住房是一种特殊的商品，建立起有政府参与的住房金融体制，以此作为政府干预住房资助、投资和建设的基本途径。l近20年来，各国的城市住房信贷发展很快，各国已把信贷作为解决住房问题和促进住房自由化的杠杆和手段。l越来越多的发展中国家，如新加坡、巴西等，都把发展住房信贷作为住房发展和住房自由化的中心环节和主要杠杆。l我国在住房制度改革中，就学习和借鉴了新加坡实行住房公积金制度的经验。三、城市住房管理三、城市住房管理l城市住房管理包括城市住房规划管理、城市住房建设管理、城
44、市住房流通管理以及城市住房分配和消费管理四个部分。l1.1.城市住房规划管理城市住房规划管理l城市住房发展规划是城市总体规划的一个有机组成部分，是对城市住房的建设规模、速度和平面布局等作出的总体安排。三、城市住房管理三、城市住房管理l城市住房规划管理的原则：城市住房规划管理的原则：l（1）符合城市总体规划的要求。l（2）符合居民生活活动规律。l（3）合理有效地利用城市土地和空间。l（4）充分考虑城市的地方特色。l（5）搞好城市住房区的公共服务设施的规划。l（6）为城市住房生产和施工工业化以及建筑群体多样化创造条件。三、城市住房管理三、城市住房管理l2.2.城市住房建设管理城市住房建设管理l城市
45、住房建设管理的主要内容：l（1）加强城市住房建设标准的管理。l（2）推行城市住房的综合开发。三、城市住房管理三、城市住房管理l3.3.城市住房流通管理城市住房流通管理l城市住房流通管理包括城市住房的产籍管理、产权管理、交易管理等。l城市政府对城市住房流通管理主要应做好以下工作：l（1）加强对城市住房市场的管理。l（2）加强对城市住房的产权、产籍管理。l（4）建立健全涉及城市住房流通的税收制度。三、城市住房管理三、城市住房管理l4.4.城市住房分配和消费管理城市住房分配和消费管理l城市政府应根据城市住房发展规划的要求，加强对城市住房分配和消费的监督管理，确保城市住房总需求与总供给的均衡发展。l城
46、市政府应合理确定城市住房分配的制度和方式，制定城市住房分配的定额或标准；l调节城市住房的再分配，合理解决城市低收入阶层的住房问题；l协调好城市住房消费与城市经济发展的关系；l做好城市住房调整和互换工作，及时制止和纠正城市住房的不合理使用的现象；l强化城市住房的维护管理。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l我国城镇住房制度相关概念我国城镇住房制度相关概念l1.1.福利性实物分配制度（福利分房）福利性实物分配制度（福利分房）l福利分房是新中国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在计划经济中，人们所有的劳动剩余价值由国家统一支配，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位
47、盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。l我国传统的住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l2.2.市场化货币分配制度（货币化分房）市场化货币分配制度（货币化分房）l货币化分房是由政府和企业拿出一部分资金对无房的单位干部和职工进行数额不等的补贴，职工按规定申领住房补贴、提取住房公积金、申请住房贷款，到市场购买住房的制度。在分配形式上，由住房的实物分配改变为货币分配，在分配对象上，由以家庭为对象分配住房改变为以职工为对象分配货币。l1980年6月，中共
48、中央、国务院批转了全国基本建设工作会议汇报提纲，正式宣布实行住房商品化政策。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l（一）中国城市住房制度改革发展阶段（一）中国城市住房制度改革发展阶段l在过去30多年的时间里，中国城镇住房制度改革经历了几个阶段：l1.试点售房阶段：19791985年 l2.补贴阶段：19861990年 l3.以售代租阶段：19911993年 l4.全面推进：19941998年 l5.住房货币化：1998年以后四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l1.1.试点售房阶段：试点售房阶段：1979198519791985年年 l1979年，邓小平提出关于
49、房改问题的意见。l1980年6月，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式实行允许住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。 在此前后，部分城市开始进行以出售房为主要内容的单项改革探索。l19791985年房政策的重点是试售住房，可以分为全价套房全价套房与补贴售房补贴售房两种途径。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l1979年，西安、柳州、梧州、南宁试点实施向居民全价售房全价售房，到1980年底，扩展到50个城市。全价售房的成绩不很理想，据不完全
50、统计，到1981年底，全国试点城镇售出的住房只有3000余套，所以全价售房很快被贴售房所取代。l1982年，“三三”试点，郑州、沙市、常州、四平四个城市实行新建住房补贴出住房补贴出售售，个人只需缴纳1/3的房款，其他由地方政府和单位补齐。补贴售房虽然售价略高于全价售房的价格水平，但由于地方政府和单位补贴了2/3，大大减轻了职工家庭的购房负担，一般家庭大约用两年的收入即可购买一套普通新建住房，因此推行起来相对顺利。l但是，补贴售房受到一企业与地方政府的强烈反对，因为2/3购房款需由企业和地方政府补贴（地方政府提供的补贴多数转由企业承担），从而造成购房职工越多，企业需承担补贴量越大的情况，不能实现
51、住房资金的自我循环。同时，由于补贴售房未触及低租金制，多数居民仍不愿自己花钱购房。l1985年，补贴售房被视为低价售房而取消。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l2.2.补贴阶段：补贴阶段：1986198619901990年年l1988年初国务院开第一次全国住房制度改革工作会议，并于当年2月印发关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案，宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。第一步改革旨在通过全面提高租金，做到以租养房，提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环，并抑制不合理的住房需求。第二步改革则是理顺分配关系（补贴计补贴计入工
52、资入工资、计入企业成本），提高职工的经济负担能力，进一步实行住房的商品化、社会化和专业化。l这是中国政府出台的第一个房改总体方案，一般称之为提租补贴方案提租补贴方案。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l提租补贴方案的主要政策构架是：提租补贴方案的主要政策构架是：l根据住房的折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素，合理调整公房租金；l同时根据调租幅度，发放一定数量的住房券，用于抵交新增租金；l住房券按个人工资的一定比例发放，坚持多住房多交租和少住房可利国的分配原则，改变以往等级制的分配方式；l建立城镇、企事业单位和个人的三级住房基金，以形成稳定的住房资金来源；l积极组
53、织出售公有住房，同进进行财政、金融和信贷方面的配套改革。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l1986年确定了烟台、蚌埠、唐山为试点，这一住房制度改革在试点的城市取得了较好的成绩，然而遗憾的是，中国不久就发生了严重的通货膨胀，考虑到如果继续实施提租补贴方案，在成本推进效应的作用下，有可能导致进一步的通货膨胀，使经济形势更趋于恶化。同时，由于提租方案触及由于提租方案触及了部分当权者的利益，因而遭到一些执行者的抵制和反对，于是原计划用了部分当权者的利益，因而遭到一些执行者的抵制和反对，于是原计划用3 35 5年完成的提租补贴方案，未全面推开年完成的提租补贴方案，未全面推开就终止了就
54、终止了。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l3.3.以售代租阶段：以售代租阶段：1991199119931993年年l1991年10月，召开了全国第二次住房制度改革工作会议。11月国务院下发了关于全面推进城镇住房制度改革的意见关于全面推进城镇住房制度改革的意见，提出了城镇住房制度改革的总目标和分阶段目标，要求从1992年起全国范围内推进全民住房制度改革全民住房制度改革。l在总目标首先肯定城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，还提还提出按照社会主义有计划商品经济的要求，从改革公房低租金着手，将现行公出按照社会主义有计划商品经济的要求，从改革公房低租金着手，将现行公房的实
55、物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。l在分阶段目标中，“八五”计划期间以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金计划租标准要努力达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）水平；到2000年，公房租金标准要努力达到包含五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房地税）的成本租金水平。长期目标是住房租金达到包含八项因素（在五个因素基础上加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，完善住房机制的转换，实现住房商品化、社会化。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l4.4.全面推进阶段全面推进阶段：199419941998
56、1998年年l1994年7月下发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，提出了房改的总体目标、城镇住房制度改革的基本内容。l这次住房制度改革，一是全面推行住房公积金制度。二是积极推进租金改一是全面推行住房公积金制度。二是积极推进租金改革，要在职工家庭合理支出范围内加大租金改革，实行新房新租革，要在职工家庭合理支出范围内加大租金改革，实行新房新租。三是稳三是稳步出售公有住房，对不同收入家庭按不同价格售房，向中低收入职工家庭步出售公有住房，对不同收入家庭按不同价格售房，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，对于确有困难的市（县），可以实行标准价作出售公有住房
57、实行成本价，对于确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡为过渡；四是加快建立经济适用住房的开发建设，大力发展房地产交易市四是加快建立经济适用住房的开发建设，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场。场和社会化的房屋维修、管理市场。l这个文件进一步明确了住房产权，城市职工以市场价格购买的住房，产权归个人所以，可以依法进入市场。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l5.住房货币化：住房货币化：1998年年至今至今l为了加快建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房新体制，国务院并于1998年7月3日下发了关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，进一步明确了住
58、房制度改革和住宅建设的方针、政策l通知明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l（二）中国城市住房制度改革取得的成绩和存在的问题（二）中国城市住房制度改革取得的成绩和存在的问题l取得的成就：取得的成就：l（1）居民住房条件得到很大的改善。l（2）从住房福利制度改变为以产权私有为主的制度。l（3）房地产及相关产业的迅速发展。四、中国城市住房制度的改革四、中国城市住房制度的改革l存在的问题：存在的问题：l（1）住房商品化的改革过于强调出售和购买。l（2）出售公房时没有真正体现房屋实际价值。l（3）货币化补贴政策本身
59、不完善。l（4）住房供给价格水平与普通居民购买力脱节。l（5）经济适用房制度在实施过程中发生严重扭曲，中低收入群体的住房供求矛盾非常突出。找对象容易结婚难找对象容易结婚难国内网站有一“黑色冷笑话”:生活在北京、上海、深圳、广州、杭州和南京等地的年轻职员们，有一天一起做一道“解析题”，看看在各地“娶一个老婆的成本究竟是多少”。南京人首先给出答案：娶一个南京老婆的成本是人民币60万。此言一出，一片哗然。南京人的算法很明朗：房屋一套(市区80平米，均价6000元) 48万5万元中等装修3万元家电及家具度蜜月办婚礼等费用，所有这些加在一起，不多不少正好是60万。由此推算，以男方家庭有20万的家产，他本
60、人年收入5万来计算，最后得出结论是：讨一个南京中上条件的老婆的成本男方倾家荡产男人不吃不喝工作8年(60-20)/5。占开支最大的住房（80%）一项，每平米6000元在南京城区内要买到较好的房子已属不易，而80平米的面积等有了下一代人后，其人均面积仅为26平方米。这是一个在中国接近中产的家庭的小算盘。北京、上海、深圳、广州和杭州等地的结婚成本的计算结果也纷纷贴到了网上，不比不知道，一比吓一跳。南京的60万“天价”竟然还是最低的。其中北京结婚的合理的成本为85万元(其中在三环外买房80平米，为64万元)，上海为100万元(其中买房花去80万元)、深圳76万元(买房占其中58万元)，广州为85万元
61、(买房花去其中64万元)，杭州和广州一样，总成本也是85万元，买房也是为64万元(备注：各地的买房标准和南京一样，在市区的普通地方，面积均为80平米)。 “天价结婚天价结婚”高速引擎：买房高速引擎：买房 在七十年代，结婚基本上就等于一个发喜糖和两家人在一起吃饭的钱。住房的问题，在领结婚证的时候一般单位就要帮助解决，尽管房子很小很老。所有开销在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”(手表、自行车、缝纫机)和一些简单的家具之后，才进入了几百元时代。从八十年代中开始，随着逐年不断增加的录音机、电视机等家用电器和请客规模和档次的提升，结婚成本才开始进入千元、万元时代；那时租单位房子，房租也就几块钱。直到98年房改之前，当时一般人的结婚成本还是在几万元上下打转转。比较各地的天价结婚成本，你可以发现，除了买房外，这几个大城市的结婚的其他花费加在基本上都是在20万元上下。天价结婚成本的关键，还是在高昂的房价上。它占据了各大城市整个结婚成本的75%以上，高的达到80%以上。l论述：论述：1.我国城市用地结构存在的问题，城市土地政策制定应考虑的问题。2.加快城市旧城改造的措施。3.中国城市住房制度存在的问题，如何进行改革。THANK YOU
