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1、重重庆龙庆龙湖湖车库优车库优化研究化研究 车车位面位面积优积优化化 车车位配比位配比优优化化 车库层车库层高高优优化化前言前言根据目前重根据目前重庆龙庆龙湖各湖各项项目建目建设设情况看，情况看，车库车库建建设设规规模达到模达到项项目目总规总规模的模的20-25%，车库车库建造成本占建造成本占项项目目总总建造成本的建造成本的20%左右。在左右。在车库车库本身的价本身的价值贡值贡献有限的情献有限的情况下，合理降低况下，合理降低车库车库成本，将是提升成本，将是提升项项目利目利润贡润贡献的重献的重要手段。要手段。本研究旨在通本研究旨在通过对过对重重庆龙庆龙湖湖过过去几年的去几年的项项目中目中车车库库建
2、建设设状况的回状况的回顾顾、总结总结，找出一些有利于降低，找出一些有利于降低车库车库成成本的共性方法，从而提高本的共性方法，从而提高项项目利目利润润率。率。 车车位面位面积优积优化化 车车位配比位配比优优化化 车库层车库层高高优优化化目前关于车位大小的政策规定： 设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； 在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%-30%。按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将
3、占总建造成本的30%左右。微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。结论：公共公共车库车库（非（非别别墅住宅集中墅住宅集中车库车库、商、商业业及小及小户户型型 车车位面位面积优积优化化 车车位配比位配比优优化化 车库层车库层高高优优化化一个小区一个小区应该应该配置多少配置多少车车位？位？虽虽然合适的然合适的车车位配比，
4、有助于提升小区品位配比，有助于提升小区品质质，但从收益角度，但从收益角度讲讲 ：1.2.车车位价格和成本基本打平，多做位价格和成本基本打平，多做车车位将位将冲淡冲淡销销售利售利润润率率；车车位往往在交房后才位往往在交房后才销销售，售，这这将将降低内部收益率降低内部收益率。关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。题如下：高端业态（别墅、洋房）低端业态（小户型）- 不够（户均2辆车，甚至更多）- 多了（大多使用公共交通）商业 + Soho- 需综合平衡（商业少了，soho多了析：析：们应综们应综合利用各合利用各业态业态的的车车位配比，既位配比，既满满足足实际实际需求，也需求，也满满
5、足政府足政府规规定。定。回回顾顾重重庆庆公司公司标标准：准： 别墅：每户2辆 + 访客车位 洋房：每户1.21.5辆 高层：每户0.5辆住宅 每100平米0.6个同上同上回回顾顾重重庆庆地区政府地区政府标标准准：业态户均建筑面积户均车位 政府规定户均车位高端（东桥郡联排）220m2/户2辆1.3辆高端（悠山郡洋房）137m2/户1.2辆0.9辆低端（MOCO小户型）65m2/户尽量少0.4辆住宅车位回回顾顾重重庆庆地区政府地区政府标标准准：住宅 每100平米0.6个，商业 每100平米0.7个商业+soho 车位后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。按政府标准，应建车位
6、2880个；其中商业680个，SOHO 1200个。注：soho报建为住宅，实际使用为办公。结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。）龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。等级降低，其需求也降低。过高将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。一个大的一个大的项项目会持目会持续续多年，当市多年，当市场场由良好由良好转变转变市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。 为为疲疲软时软时，市场疲软时，客群 我我们们的市的市场场定位，定位，应应随之而随之而变变
7、。 的配置，结论： 多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。 项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间：地下地下车库车库面面积积地下地下车车位数量位数量适当多写；适当多写；按最低要求写。按最低要求写。 随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。 车车位面位面积优积优化化 车车位配比位配比优优化化 车库层车库层高高优优化化合理的合理的设计设计，可降低，可降低车库综车库综合成本合成本约约 200元元/m2。影响车库层高的4个因素：1.柱网柱网：跨度直接影响梁高；2.顶顶板荷板荷载载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高
8、的主要因素之一；3.机械通机械通风设备风设备：风管、风机会占到4001000的空间；4.管管线线布局布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。合理的柱网跨度顶板覆土深度控制车库管线综合车库自然通风排烟 使车库管线整洁、富有逻辑美 避免混乱交叉导致净高不够 可有效降低高度400左右 减少设备安装成本、运营成本 大幅降低结构含钢量 直接减少顶板侧壁防水面积 可有效降低设备层高度200左右 有效控制梁高 应首先满足高效停车要求 可有效降低梁高 覆土1500，机械通风，不做管线综合； 覆土600900，自然通风，做管线综合；层高42004500净高2200+管线9001000+梁100012层高31003200 净 高2200+管线200+梁700800优优 化化覆土厚度对 绿绿地率地率 计算的影响(重庆市)：种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：1种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100冲抵集中化面积；2种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的6冲抵集中绿化面积；3种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的2冲抵集中绿化面积。
