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1、项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目定位思考项目定位思考项目定位思考项目定位思考产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比1地块属性解析地块属性解析2古楼路北侧商业古楼路北侧商业古楼路古楼路地块属性解析地块属性解析中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；现有商业配套品质和档
2、次较低，区域较为缺乏高端生活氛围现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围 北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱 西侧紧邻古楼阁河 北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过 东侧紧邻巴张泾河宗宗地地古楼阁河古楼阁河巴张泾河巴张泾河基地现状：内部平整基地现状：内部平整3受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+ + + +低
3、层低层低层低层产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体地块属性解析地块属性解析地块经济指标分析地块经济指标分析容积率要求下容积率要求下可能的产品形态可能的产品形态泗泾站泗泾站 泗泾古镇泗泾古镇 本案本案4板块属性解析板块属性解析5本案本案 本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块， 北临机场，西接佘山国家旅 游度假区，南望松江大学城，东连上海市区，是松江重点发展的中心镇 距上海市中心距上海市中心2727公里公里 虹桥国际机场虹桥国际机场1212公里公里本项
4、目地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围板块属性分析板块属性分析区位属性区位属性6有多条市级交通干道及轨交有多条市级交通干道及轨交有多条市级交通干道及轨交有多条市级交通干道及轨交9 9 9 9号线贯穿联通，
5、交通可达性好号线贯穿联通，交通可达性好号线贯穿联通，交通可达性好号线贯穿联通，交通可达性好区位属性区位属性 快速交通快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。 轨道交通轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里。佘山别墅区佘山别墅区A9A9A5A5莘闵别墅区莘闵别墅区A8A8赵巷别墅区赵巷别墅区徐泾别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪青平公路沪松公路沪松公路泗泾站泗泾站佘山站佘山站9 9号线号线嘉松公路嘉松公路莘砖公路莘砖公路本案本案泗泾板块泗泾板块板块属性分析板块属性分析7区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，
6、高端板块居住氛区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟围愈加成熟围愈加成熟围愈加成熟商业配套规划商业配套规划 三湘商业广场三湘商业广场占地约5万，总建约10万，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。 佘山湾商业中心佘山湾商业中心上海城投开发， 超过10万的各类商业中配置了5万的
7、滨水风情商业，3万的精品城市广场，约2万的“佘山湾主题商业街”。泗泾站 本案本案三湘商业广场三湘商业广场佘山湾商业中心佘山湾商业中心佘山站 泗泾镇中心泗泾镇中心菲诗艾伦3000米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用： 三湘效果图三湘效果图三湘效果图三湘效果图三湘工程进度三湘工程进度板块属性分析板块属性分析8 09年7月30日获悉，本市已规划安排了15个有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的大型居住社区，泗泾位列其中。 泗泾配套商品房基地规划范围泗泾配套商品房基地规划范围：本次规划的范围
8、北到泗陈公路，东至刘五公路，南至泗泾塘泗凤路，西至嘉松公路，规划总用地面积规划总用地面积135.62135.62公顷，规划总公顷，规划总建筑量约建筑量约115115万平方米，其中住宅建筑量约万平方米，其中住宅建筑量约9595万平方万平方米米。大型配套商品房基地规划未来将对板块形象提升产生一定负面影响大型配套商品房基地规划未来将对板块形象提升产生一定负面影响大型配套商品房基地规划未来将对板块形象提升产生一定负面影响大型配套商品房基地规划未来将对板块形象提升产生一定负面影响板块属性分析板块属性分析区域规划区域规划大型配套商品房基地大型配套商品房基地本案本案9区域市场解析区域市场解析10区域市场大户
9、型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有区域市场大户型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有区域市场大户型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有区域市场大户型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有总价优势的升级型产品存在较大市场机会总价优势的升级型产品存在较大市场机会总价优势的升级型产品存在较大市场机会总价优势的升级型产品存在较大市场机会市场条件市场条件 公寓产品分析公寓产品分析 板块公寓主力供应主要集中在80-100二房和120-140三房，150以上大户型公寓类产品供应匮乏； 板块在售常规公寓未来供应超过46万，未来还将有三个楼盘的公寓入市，总供应超过100万，均以常规户型为主，内
10、部同质化竞争激烈。区域市场解析区域市场解析区域市场解析区域市场解析本案本案主要公寓项目分布同润菲诗爱伦一房55-87二房83-90三房129-130西南名苑（宽景99）二房80-90三房100绿波景园二房90-92、三房125、四房130-135 金港花园二房90-108三房125-1401212同润苑三期城投古楼路商品住宅项目33山水四季城二-五期11常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现本项目产品打造上必须实现产品的突破和
11、品质的强化升级！本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！土地成本分析土地成本分析楼板价约楼板价约1150011500元元/ /建筑、财务、营销等成本建筑、财务、营销等成本合理利润率目标（合理利润率目标（25-30%25-30%）本案整盘均价需达本案整盘均价需达2500025000元元/ /以上以上注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。七宝板块七宝板块板块均价板块均价1
12、902419024元元/ /城花新园城花新园2260522605元元/ /九亭板块九亭板块板块均价板块均价1080110801元元/ /贝尚湾贝尚湾1896918969元元/ /泗泾板块泗泾板块板块均价板块均价94019401元元/ /菲诗爱伦菲诗爱伦1620016200元元/ /新桥板块新桥板块板块均价板块均价1294112941元元/ /绿洲香岛绿洲香岛1480314803元元/ /未来预期价格未来预期价格n 9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度；n 受与市区距离和配套影响，本案虽然可以树立板块标杆价格，但很难很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到突破九亭和七宝的标杆价格、达到220002200
13、0元元/ /以上的单价预期以上的单价预期。区域市场解析区域市场解析区域市场解析区域市场解析12市场条件市场条件 联体别墅产品价格分析联体别墅产品价格分析莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案本案泗泾板块联排15961元/双拼20297元/联排13439元/双拼20713元/联排16576元/双拼22820元/联排14331元/未来预期价格注：本案预计一年后入市。注：本案预计一年后入市。注：本案预计一年后入市。注：本案预计一年后入市。 双拼别墅价值较高， 未来价格成长空间也较大，尤其是本案所在泗泾板块，双拼别墅供应少，竞争压力小，未来价格成长弹性更大； 联排别墅价值较弱，是经济型别墅的主要产品形态，市场竞
14、争激烈，未来价格成长弹性较小，一年后预期价格很难达到2万元/以上。泗泾板块双拼别墅竞争压力小，未来价格成长弹性大；常规联排未泗泾板块双拼别墅竞争压力小，未来价格成长弹性大；常规联排未泗泾板块双拼别墅竞争压力小，未来价格成长弹性大；常规联排未泗泾板块双拼别墅竞争压力小，未来价格成长弹性大；常规联排未来价格不能满足项目利润要求，需在产品形态打造上有所突破来价格不能满足项目利润要求，需在产品形态打造上有所突破来价格不能满足项目利润要求，需在产品形态打造上有所突破来价格不能满足项目利润要求，需在产品形态打造上有所突破区域市场解析区域市场解析区域市场解析区域市场解析13市场条件市场条件 独栋别墅产品价格
15、分析独栋别墅产品价格分析佘山板块莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案本案泗泾板块独栋独栋独栋独栋58443584435844358443元元元元/ / / /独栋35051元/独栋30505元/独栋29959元/独栋28765元/未来预期价格注：本案预计一年后入市。注：本案预计一年后入市。注：本案预计一年后入市。注：本案预计一年后入市。 区域内独栋别墅价值较好， 未来价格成长性较高； 泗泾板块独栋别墅价格相对周边板块较低，未来价格成长空间较大，尤其是佘山板块独栋别墅档次和价格非常高，对泗泾板块独栋别墅价格有较大的正向刺激作用。区域市场解析区域市场解析区域市场解析区域市场解析受周边高端别墅区的带动，区域
16、内独栋别墅具备较强的价格受周边高端别墅区的带动，区域内独栋别墅具备较强的价格受周边高端别墅区的带动，区域内独栋别墅具备较强的价格受周边高端别墅区的带动，区域内独栋别墅具备较强的价格支撑力，未来独栋别墅产品价格隐性成长空间较大支撑力，未来独栋别墅产品价格隐性成长空间较大支撑力，未来独栋别墅产品价格隐性成长空间较大支撑力，未来独栋别墅产品价格隐性成长空间较大14客户条件解析客户条件解析15现有客户条件现有客户条件现有客户条件现有客户条件目前板块客户来源目前板块客户来源泗泾私营经济开发区泗泾私营经济开发区松江钢材城松江钢材城泗泾五金城泗泾五金城现已招商2000多户首期已入驻企业860多家。二期工程完
17、成时，可达1200多家.一期已驻251家商户，明年8月前将全部推出，总开发商铺3000余间。轻轨轻轨9 9号线导入人群号线导入人群公寓客户导入单一；经济型别墅客群集中在西区；独栋别墅客公寓客户导入单一；经济型别墅客群集中在西区；独栋别墅客公寓客户导入单一；经济型别墅客群集中在西区；独栋别墅客公寓客户导入单一；经济型别墅客群集中在西区；独栋别墅客群广泛，呈现泛区域化趋势。群广泛，呈现泛区域化趋势。群广泛，呈现泛区域化趋势。群广泛，呈现泛区域化趋势。公寓客户公寓客户小高层小高层/ /高层公寓：高层公寓： 区域内品质较高的公寓（如同润菲诗爱伦）成交客户基本都是轻轨9号线导入人群，主要是在徐汇、闵行、
18、长宁和松江区工作的白领。独栋别墅客户独栋别墅客户以产业客为主，早期的主力客群在国内有生意的外籍华人仍占有一定比例，另外成交客群也逐渐表现出泛区域化，西区乃至大浦东区域客户均有成交。经济型别墅客户经济型别墅客户联排联排/ /双拼别墅：双拼别墅：主要是区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇区域的企业中高层管理者和有改善需求的居民。16区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强围愈加成熟，对外
19、区域高端客户的吸引力将加强围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强商业配套规划商业配套规划 三湘商业广场三湘商业广场占地约5万，总建约10万，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。 佘山湾商业中心佘山湾商业中心上海城投开发， 超过10万的各类商业中配置了5万的滨水风情商业，3万的精品城市广场，约2万的“佘山湾主题商业街”。泗泾站 本案本案三湘商业广场三湘商业广场佘
20、山湾商业中心佘山湾商业中心佘山站 泗泾镇中心泗泾镇中心菲诗艾伦3000米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用： 三湘效果图三湘效果图三湘效果图三湘效果图三湘工程进度三湘工程进度潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件17大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端别墅已购客户也有部分会是本案潜在客户别墅已购
21、客户也有部分会是本案潜在客户别墅已购客户也有部分会是本案潜在客户别墅已购客户也有部分会是本案潜在客户规划支撑规划支撑大佘山规划大佘山规划 佘山距离项目地块约2.6； 佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块；佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块； 五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与别墅结五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与别墅结合，形成一个完整的高端板块形象；合，形成一个完整的高端板块形象； 欢乐谷的开业将提升区域价值和人气。欢乐谷的开业将提升区域价值和人气。潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件n 大佘山高端
22、配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显；泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显；n 佘山高端别墅已购客户财富能力强，有投资和居所置换需求。佘山高端别墅已购客户财富能力强，有投资和居所置换需求。18 虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世界级客户提供可能。虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世界级客户提供可能。用地约26.26平方公里，拓展区域用地60平方公里，总面积86.26平方
23、公里；到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型综合交通枢纽。 虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，现已汇集上海近三分之一的驻沪领事馆，3600多家各类外资和外国企业以及40多家国际采购中心，具有较为强大的外扩辐射力，西部泛CBD正逐渐形成。 本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射，区域居住价值将借势进一步得到升级，同时也将吸引更广泛、更多元高端客户的进入。规划支撑规划支撑大虹桥规划大虹桥规划大虹桥利好将帮助导入更多外部高端客源，区域高端客户构成将呈大虹桥利
24、好将帮助导入更多外部高端客源，区域高端客户构成将呈大虹桥利好将帮助导入更多外部高端客源，区域高端客户构成将呈大虹桥利好将帮助导入更多外部高端客源，区域高端客户构成将呈现多元化趋势现多元化趋势现多元化趋势现多元化趋势本案大范围客户导入大范围客户导入长三角长三角地区地区港澳台港澳台及外籍及外籍全国其全国其他地区他地区上海中上海中心城区心城区大虹桥商务区大虹桥商务区潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件19区域产业客及私营企业主规模不断增长，未来区域内高端物业需区域产业客及私营企业主规模不断增长，未来区域内高端物业需区域产业客及私营企业主规模不断增长，未来区域内高端物业需区域产业客及私营企
25、业主规模不断增长，未来区域内高端物业需求将持续增加求将持续增加求将持续增加求将持续增加规划支撑规划支撑产业规划支撑产业规划支撑n 上海市文化影视传媒创意产业基地上海市文化影视传媒创意产业基地位于佘山国家旅游度假区东南角，沈砖公路以南、嘉松公路以西；占地约312.27万，总建约141.3万，基地主体“文化影视创意产业集聚区和高科技制作基地”拟引进国内外100至200家文化影视创意领域的领先机构和企业入驻，09年5月下旬，“松江影视基地”的建设方案已获上海市方面通过。上影集团将优先入驻该区，日本索尼公司、英国宽太公司、深圳华强集上影集团将优先入驻该区，日本索尼公司、英国宽太公司、深圳华强集团等已表
26、示了入驻意向团等已表示了入驻意向。上海国资系统内的主要文化产业，都将迁往该基地，上海文广集团旗上海国资系统内的主要文化产业，都将迁往该基地，上海文广集团旗下所有下所有“非新闻非新闻”业务单位世博会后将首批迁入其中的业务单位世博会后将首批迁入其中的“传媒中心区传媒中心区”。n 松江钢材城、泗泾五金城仍在建设中，商家容量将不断扩充。松江钢材城、泗泾五金城仍在建设中，商家容量将不断扩充。上海市文化影视传媒创意产业基地（示意图）上海市文化影视传媒创意产业基地（示意图）产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端住宅的关注和需产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端住宅的关注和需
27、求。求。潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件潜在客户条件20公寓客户利好不多，客户导入能力未有明显增加；经济型联体别墅公寓客户利好不多，客户导入能力未有明显增加；经济型联体别墅公寓客户利好不多，客户导入能力未有明显增加；经济型联体别墅公寓客户利好不多，客户导入能力未有明显增加；经济型联体别墅客户规模大增；独栋别墅客户来源泛区域化，客户规模不断增加客户规模大增；独栋别墅客户来源泛区域化，客户规模不断增加客户规模大增；独栋别墅客户来源泛区域化，客户规模不断增加客户规模大增；独栋别墅客户来源泛区域化，客户规模不断增加未来客户构成未来客户构成未来客户构成未来客户构成未来板块客户演变未来板块客户演变轻轨
28、9号线导入人群，主要是在徐汇、闵行、长宁和松江区工作的白领。商业配套完善有助于导入客户，仍以轻轨9号线导入人群为主，主要是在徐汇、闵行、长宁和松江区工作的白领。客户客户现状现状未来客未来客户情况户情况独栋别墅独栋别墅经济型别墅经济型别墅公寓公寓以产业客为主，有部分在国内有生意的外籍华人和西区乃至大浦东区域客户。客户泛区域化特征越发明显，全市乃至全国客户都有；同时区域产业客规模不断增加，行业从五金钢材产业拓展到文化传媒创意产业。主要是区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇区域的企业中高层管理者和有改善需求的群体。仍以区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇等西区的企业中高层管理者和有改善升级需求的居民为主，但
29、是上海市文化影视传媒创意产业基地和大虹桥规划将使客户规模大大增大。21地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围核心价值提炼核心价值提炼核心价值提炼核心价值提炼22项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目定位思考项目定位思考项目定位思考项目定位思
30、考产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比23大平层大平层类独栋类独栋+ +双拼双拼常规小高层常规小高层本项目产品线预判本项目产品线预判本项目产品线预判本项目产品线预判项目定位预判项目定位预判项目定位预判项目定位预判联排别墅联排别墅24R2R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析） 风险控制：降低项目操作风险 销售目标：快速去化，尽快回笼资金 利润目标：在安全前提下，实现利润最大
31、化 客户目标：尽快集聚项目人气 市场目标：入市营造市场热点R1R1我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析） 地段：毗邻佘山顶级别墅区 交通：交通便利，可达性好 生活配套：区域配套逐步完善成熟 市场环境： 常规公寓竞争激烈，别墅类产品有一定价格支撑基础 项目机会：具备项目形象及高端物业打造空间项目核心问题推导项目核心问题推导如何塑造项目自身产品线价值体系，实现高溢价？如何塑造项目自身产品线价值体系，实现高溢价？如何塑造项目自身产品线价值体系，实现高溢价？如何塑造项目自身产品线价值体系，实现高溢价？ 项目核心问题项目核心问题项目核心问题项目核心问题25自身条件自身条件区
32、位条件区位条件充分利用自身地块所拥有的自然条件，规划中注重提升项目品质规划条件规划条件充分挖掘项目的区位位置条件和内外部交通条件借势区域未来大规划，发掘提升区域及项目价值的利好条件客户条件客户条件把握现有内部高端客户的挖掘，捕捉未来更多元的潜在客户需求市场条件市场条件对各种物业的市场格局进行剖析，发现市场机会点及价格支撑充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！项目价值挖掘项目价值挖掘自身价值挖掘自
33、身价值挖掘自身价值挖掘自身价值挖掘区域价值挖掘区域价值挖掘区域价值挖掘区域价值挖掘26产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择通过各产品线市场要素的综合对比，进一步明确本项目可能的通过各产品线市场要素的综合对比，进一步明确本项目可能的通过各产品线市场要素的综合对比，进一步明确本项目可能的通过各产品线市场要素的综合对比，进一步明确本项目可能的产品线选择方向产品线选择方向产品线选择方向产品线选择方向27大平层大平层类独栋类独栋+ +双拼双拼 高端独栋别墅类升级产品 通过联排别墅的形态创新即突破实现的升级型产品小高层升级型产品小高层升级型产品 区别于经济型联排别墅的差异化产品，通过空中别院的打造实现
34、别墅生活，同时兼具实现大平层产品特有的私密性本项目可能的本项目可能的本项目可能的本项目可能的产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择28项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目定位思考项目定位思考项目定位思考项目定位思考产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比29产品线一产品线一 大平层大平层大平层产品需要一定的自然资源及客户支撑，同时项目所在区域与市区的交大平
35、层产品需要一定的自然资源及客户支撑，同时项目所在区域与市区的交通距离上应具备一定的优势！通距离上应具备一定的优势！301.141.141.141.14容积率小型低密度社区社区，三层高端大平层与四层小户型酒容积率小型低密度社区社区，三层高端大平层与四层小户型酒容积率小型低密度社区社区，三层高端大平层与四层小户型酒容积率小型低密度社区社区，三层高端大平层与四层小户型酒店式公寓相结合店式公寓相结合店式公寓相结合店式公寓相结合 项目特征项目特征 整体规划整体规划案例一案例一案例一案例一 留庄留庄留庄留庄31景观设计景观设计 该项目中央花园，杭州首个交付的欧式皇家园林 严格遵照欧洲古典园林的法则，500
36、05000平方米的欧式皇平方米的欧式皇家园林家园林呈长方形 ，一条东西走向的主轴线贯穿始终，所有景观元素都沿这条轴线南北对称布置 景观元素景观元素 西式凉亭、花钵步道、中央大喷泉和大草坪 林阴步道、水渠和灌丛 大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升 项目特征项目特征 景观营造景观营造案例一案例一案例一案例一 留庄留庄留庄留庄32新古典主义建筑风格，全石材干挂立面新古典主义建筑风格，全石材干挂立面新古典主义建筑风格，全石材干挂立面新古典主义建筑
37、风格，全石材干挂立面建筑风格：新古典主义风格建筑风格：新古典主义风格立面：浅米色全石材干挂立面：浅米色全石材干挂 产品特征产品特征 风格及立面风格及立面案例一案例一案例一案例一 留庄留庄留庄留庄33355355一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感增加；全主卧套设计增加；全主卧套设计增加；全主卧套设计增加；全主卧套设计364364 户型设计的基本结构来自意大利文艺复兴后期大师帕拉弟奥(Andrea Palladio)
38、客厅、餐厅及会客厅功能区域划分明显 全采用主卧套设计 大面宽、大尺度增加采光面 产品特征产品特征 户型户型案例一案例一案例一案例一 留庄留庄留庄留庄34大平层装修标准：大平层装修标准：40004000元元/ /高定位装修标准高定位装修标准高定位装修标准高定位装修标准 产品特征产品特征 精装修精装修案例一案例一案例一案例一 留庄留庄留庄留庄35大平层官邸大平层官邸核心客户主要为杭州西郊高端别墅置换型客户核心客户主要为杭州西郊高端别墅置换型客户核心客户主要为杭州西郊高端别墅置换型客户核心客户主要为杭州西郊高端别墅置换型客户 客户特征客户特征年龄主要集中在30-50岁之间 外贸、金融、私营业主， 8
39、0%以上客户是绿城的老客户 以自住为主，部分兼具投资目的 近近75%75%的购置客户主要来自于杭州西郊的高端独栋别墅已购客户（如早期的桂花园、林语别墅，以及银湖、闲林、小和山等区域的别墅客户）的购置客户主要来自于杭州西郊的高端独栋别墅已购客户（如早期的桂花园、林语别墅，以及银湖、闲林、小和山等区域的别墅客户）年龄年龄/ /职业职业/ /身份身份购买目的购买目的客户来源客户来源情感诉求情感诉求认为留庄尺度与独栋别墅比较近，但有一种温暖的社区感，不像别墅那么冷清；认为留庄尺度与独栋别墅比较近，但有一种温暖的社区感，不像别墅那么冷清； 同时也还看重留庄距离市区的位置和西溪湿地资源同时也还看重留庄距离
40、市区的位置和西溪湿地资源案例一案例一案例一案例一 留庄留庄留庄留庄36留庄所处圈层公寓价格留庄所处圈层公寓价格10000-1500010000-15000元元/m/m2 2留庄留庄 大平层价格大平层价格26000-3200026000-32000元元/m/m2 2（剔除（剔除40004000元元/m/m2 2装修）装修）溢价水平溢价水平132%132%留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达132%132%132%132% 产品溢价产品溢价案例一案例一
41、案例一案例一 留庄留庄留庄留庄37借鉴欧洲古典皇家园林建造借鉴欧洲古典皇家园林建造景观景观产品产品低密度大平层产品低密度大平层产品全石材干挂的新古典主义建筑风格全石材干挂的新古典主义建筑风格装修装修奢华风格精装修，标准奢华风格精装修，标准40004000元元/m/m2 2价值借鉴点价值借鉴点价值借鉴点价值借鉴点案例一案例一案例一案例一 留庄留庄留庄留庄38产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐泾项从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐泾项从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐泾项从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金
42、地赵巷、徐泾项目在产品线上形成直接竞争目在产品线上形成直接竞争目在产品线上形成直接竞争目在产品线上形成直接竞争 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品泗泾板块泗泾板块徐泾板块徐泾板块赵巷板块赵巷板块未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争本案本案1 1年后西区大平层产品竞争格局分布年后西区大平层产品竞争格局分布39产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的“肉搏战肉搏战肉搏
43、战肉搏战”，项目市场竞争风险有所加大，项目市场竞争风险有所加大，项目市场竞争风险有所加大，项目市场竞争风险有所加大 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争本项目大平层单价预计：本项目大平层单价预计：2600026000元元/ /( (装修标准装修标准40004000元元/ /) )鉴于金地项目的定位及自身板块与赵巷、徐泾板块的差异，如本项目定位大平层产品，则从未来主体竞争格局来看：市场竞争激烈，整体板块条件相对弱势，因此价格应保持优势或均势，不宜高于竞品。建议本项目大平层产品全部做精装修，装修标准为4000元/m2联联西西路路40产品线选择产品
44、线选择产品线选择产品线选择 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品本项目大平层总价段落点为本项目大平层总价段落点为本项目大平层总价段落点为本项目大平层总价段落点为600-700600-700600-700600-700万万万万佘山板块800800万以上万以上赵巷板块1000-12001000-1200万万徐泾板块700-1000700-1000万万本案本案泗泾板块500-700500-700万万新桥板块500-650500-650万万项目入市时上海西区独栋别墅主力总价段为项目入市时上海西区独栋别墅主力总价段为 高端：高端：950950万以上万以上 中端：中端：600-700600-700万万
45、09.1-09.909.1-09.9西区板块独栋主力成交总价段西区板块独栋主力成交总价段佘山板块950950万以上万以上赵巷板块1100-14001100-1400万万徐泾板块800-1100800-1100万万本案本案泗泾板块550-800550-800万万新桥板块550-700550-700万万1 1年后西区板块独栋主力成交总价段预判年后西区板块独栋主力成交总价段预判大平层总价段为大平层总价段为600-700600-700万万参照中端独栋总价，参照中端独栋总价，与高端独栋保持优势与高端独栋保持优势户型面积落点户型面积落点户型面积落点户型面积落点各版块年均复合增长率各版块年均复合增长率佘山佘
46、山 18.2%18.2%泗泾泗泾 13.7%13.7%赵巷赵巷 17.4%17.4%徐泾徐泾 17.6%17.6%新桥新桥 5.9%5.9%41产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品户型面积落点户型面积落点户型面积落点户型面积落点l 大平层单价：26000元/l 大平层总价段：600-700万本项目大平层户型面积落点：本项目大平层户型面积落点：230-270230-270通过总价卡位初步测算本项目大平层产品户型面积落点为通过总价卡位初步测算本项目大平层产品户型面积落点为通过总价卡位初步测算本项目大平层产品户型面积落点为通过总价卡位初步测算本项目大平层
47、产品户型面积落点为230-270m230-270m230-270m230-270m2 2 2 2；大平层三房：；大平层三房：；大平层三房：；大平层三房：220-240220-240220-240220-240，四房：，四房：，四房：，四房：260-280260-280260-280260-28042产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐本项目目标客户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体本项目目标客
48、户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品 在大平层已购客户中，购买过独栋别墅的客户占据了绝大比例，市场中大平层产品在空间布局、功能尺度、私密性、景观视野等硬性指标与家庭生活气氛等方面均呈现出独具的优势。目标客户特征目标客户特征目标客户特征目标客户特征43产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品单价：单价：2600026000元元/ / （其中装修标准（其中装修标准40004000元元/ /）总价：总价：600-70060
49、0-700万元万元户型面积落点，三房：户型面积落点，三房：220-240220-240，四房：，四房：260-280260-280目标客户：有较长时间的别墅居住经验，需要足够的空间，目标客户：有较长时间的别墅居住经验，需要足够的空间，但向往空间的融合与交流但向往空间的融合与交流大平层大平层大平层大平层44此次客户深度访谈主要针对意向在首次佘山购置高端物业的客户，目的是根据意向客户对项目及产品的主要关注和需求点进行整合和分析，进一步为本此次客户深度访谈主要针对意向在首次佘山购置高端物业的客户，目的是根据意向客户对项目及产品的主要关注和需求点进行整合和分析，进一步为本项目在产品定位方面提供建设性意
50、见和市场依据。项目在产品定位方面提供建设性意见和市场依据。居住者客户样本：居住者客户样本：2020组；置业者客户样本：组；置业者客户样本：9 9组组客户样本：21组；样本来源：同策汇白金会员。客户访谈客户访谈产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择 深度客户访谈研究深度客户访谈研究针对目前区域市场尚未出现的大平层产品，我司利用高端客户针对目前区域市场尚未出现的大平层产品，我司利用高端客户针对目前区域市场尚未出现的大平层产品，我司利用高端客户针对目前区域市场尚未出现的大平层产品，我司利用高端客户资源对佘山门槛级客户进行了深度需求访谈资源对佘山门槛级客户进行了深度需求访谈资源对佘山门槛级客户进行了
51、深度需求访谈资源对佘山门槛级客户进行了深度需求访谈45客户样本一：客户样本一：男，36岁，从事纺外贸织品；三口之家（与双方父母家居住较近），现居住闵行，主要在上海西区（闵行、徐汇居多，静安等市中心其次）活动；有2-3套公寓用于出租，再次置业的目的是投资保值再次置业的目的是投资保值+ +改善升级改善升级。选择大平层还是独栋别墅选择大平层还是独栋别墅独栋别墅独栋别墅立面风格喜欢纯粹的欧式古典风格，做工精细线条流畅，带有一定装饰显得气派；房屋天际线要明晰，有坡屋顶具有房子自身的特点客户需求关注：客户需求关注：室内装修风格中式与欧式古典风格景观规划与建筑风格匹配协调，要有视觉冲击力；要豪华气派富有层次
52、感；做的精致点，花木品种要多，植被密集，水景与绿化能完美融合购房关注点依次排序：规划景观户型公共空间新技术，其他不是很关注产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择46客户样本二：客户样本二：男，42岁，从事机电设备；三口之家（与双方父母家居住较近），现居住浦东，主要活动区域也在浦东；商铺、办公楼、公寓、别墅均有，其中商办用于投资，再次置业的目的是投资度假再次置业的目的是投资度假+ +休闲度假休闲度假。选择大平层还是独栋别墅选择大平层还是独栋别墅独栋别墅独栋别墅立面风格喜欢纯粹的地中海与南加州风格，休闲度假类型客户需求关注：客户需求关注：室内装修风格轻松愉悦人性化，有强烈的家的温馨舒适感的风格，
53、但更喜欢自己装修景观规划社区景观应该有地中海风情的休闲度假、奔放感，绿化率高，希望设置较为感性的场景，建筑风格与景观相得益彰，具有轻松快乐的韵味购房关注点景观公共空间材料设备新技术工程质量（该客户从事机电设备与环保方面工作）向往的生活和印象深刻的场景马尔代夫的居住环境，非常休闲、轻松；希腊的圣托里尼岛上酒店有童话般的环境，世外桃源的景观风格；开放式大堂设置绿化。产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择47佘山区域购置高端物业的门槛级意向客户绝大多数倾向选择独栋佘山区域购置高端物业的门槛级意向客户绝大多数倾向选择独栋佘山区域购置高端物业的门槛级意向客户绝大多数倾向选择独栋佘山区域购置高端物业的门
54、槛级意向客户绝大多数倾向选择独栋别墅产品，对大平层产品的接受度和需求度明显不高别墅产品，对大平层产品的接受度和需求度明显不高别墅产品，对大平层产品的接受度和需求度明显不高别墅产品，对大平层产品的接受度和需求度明显不高n 21组客户都有投资保值的目的；有无独栋别墅居住体验对高端物业的需求目的完全不同，有过独栋别墅居住体验的客户选择佘山区域高端物业的目的主要是休闲度假，而没有独栋别墅居住体验的客户则以改善升级居住品质为主要目的；n 76%76%的意向客户考虑选择独栋别墅，的意向客户考虑选择独栋别墅，24%24%的意向客户会考虑选择大平层产品的意向客户会考虑选择大平层产品。产品线选择产品线选择产品线
55、选择产品线选择 客户访谈研究结果客户访谈研究结果48产品线二产品线二 独栋独栋+ +双拼双拼 联排别墅产品借鉴林语溪，通过产品形态的创新达到双拼与独栋的效果！联排别墅产品借鉴林语溪，通过产品形态的创新达到双拼与独栋的效果！491.21.21.21.2容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形态创新实现独栋与双拼别墅组合的完美组合态创新实现独栋与双拼别墅组合的完美组合态创新实现独栋与双拼别墅组合的完美组合态创新实现独栋与双拼别墅组合
56、的完美组合案例二案例二案例二案例二 林语溪林语溪林语溪林语溪 项目特征项目特征 整体规划整体规划50外立面外立面局部采用石材，并加以面砖以及少量质感涂料 北入户英式风格北入户英式风格南入户法式风格南入户法式风格北入户法式风格北入户法式风格法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料 产品特征产品特征 风格及立面风格及立面案例二案例二案例二案例二 林语溪林语溪林语溪林语溪51284284类独栋二层类独栋二层客厅
57、二层挑空客厅二层挑空284284类独栋一层类独栋一层增加花增加花园面积园面积增加采光面增加采光面仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，使户型设计更合理，增加采光面、花园面积和私密性使户型设计更合理，增加采光面、花园面积和私密性使户型设计更合理，增加采光面、花园面积和私密性使户型设计更合理，增加采光面、花园面积和私密性 产品特征产品特征 户型户型仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚，使户型布局设计更
58、合理，私密性更强类独栋位置类独栋位置类类独独栋栋类类独独栋栋双拼双拼案例二案例二案例二案例二 林语溪林语溪林语溪林语溪52262262类双拼一层类双拼一层262262类双拼二层类双拼二层262262类双拼三层类双拼三层增加采光面客厅二层挑空客厅二层挑空增加花园面积仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效果，也同样增加采光面、花园面积果，也同样增加采光面、花园面积果，也同样增加采光面、花园面积果，也同样增加采光面、花园面积 产品特
59、征产品特征 户型户型仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变类双拼位置类双拼位置类双拼类双拼案例二案例二案例二案例二 林语溪林语溪林语溪林语溪53客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户 客户特征客户特征保利林语溪保利林语溪小独栋小独栋& &双拼双拼 年龄主要集中在40-55岁之间年龄年龄/ /职业职业/ /身份身份购买目的购买目的 以自住为主，部分兼具投资目的客户来源客户来源 50%50%为江浙客，为江浙客，30%30%为大浦东区域客，为大
60、浦东区域客，20%20%来自于市区（徐汇、卢湾）来自于市区（徐汇、卢湾） 其中购买客户中有约其中购买客户中有约40%40%左右来自于区域内康桥半岛，属由联体、双拼向独栋别墅置换型客户左右来自于区域内康桥半岛，属由联体、双拼向独栋别墅置换型客户情感诉求情感诉求 向往佘山高端别墅区生活氛围 追求高端别墅生活方式 对购置总价有一定的预算案例二案例二案例二案例二 林语溪林语溪林语溪林语溪54联排均价联排均价1920019200元元/ /平米平米类双拼均价类双拼均价2680026800元元/ /平米平米Resource: Data Report Sys.（09.01-9.08）保利林语溪保利林语溪类独栋
61、均价类独栋均价3150031500元元/ /平米平米溢价水平溢价水平64.1%64.1%溢价水平溢价水平39.6%39.6%保利林语溪保利林语溪类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达64.1%64.1%64.1%64.1%类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达39.6%39.6%39.6%39.6% 产品溢价产品溢价案例二案例二案例二案例二 林语溪林语溪林语溪林语溪55价值借鉴点价值借鉴点价值借鉴点价
62、值借鉴点产品产品 联排别墅产品通过产品革新达到了类双拼与类独栋的效果联排别墅产品通过产品革新达到了类双拼与类独栋的效果 多风格组合：英式与法式多风格组合：英式与法式 立面：局部石材，加以面砖以及质感涂料立面：局部石材，加以面砖以及质感涂料本案容积率本案容积率1.01.0，如果规划类独栋，如果规划类独栋& &双拼别墅产品，必须要规划部分小高层来满足项目的容积率要求，常规小高层的未来价格难以双拼别墅产品，必须要规划部分小高层来满足项目的容积率要求，常规小高层的未来价格难以本项目的利润要求，因此我们需要在小高层的产品形态上有所突破，形成差异化竞争优势，同时对比高端物业有总价优势本项目的利润要求，因此
63、我们需要在小高层的产品形态上有所突破，形成差异化竞争优势，同时对比高端物业有总价优势案例二案例二案例二案例二 林语溪林语溪林语溪林语溪56产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争 产品线二：小独栋产品线二：小独栋& &双拼双拼竞争区域：泗泾、佘山、赵巷、徐泾、莘闵别墅区。n 目前大多别墅项目均有小独栋产品，整体竞争形势较为激烈；n 主要竞争项目是佘山3号、观庭以及板块内的小独栋别墅产品。小独栋别墅竞争项目分布n 目前大多双拼别墅均分布于以公寓或联排别墅为主的项目中，整体来说，双拼别墅比较稀缺；主要竞争项目是凯迪澳澜湾、龙湖滟澜山、山语原墅、合生国
64、际花园、沁风雅泾轩。双拼别墅竞争项目分布周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区57产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择单价区间落点单价区间落点单价区间落点单价区间落点 产品线二：小独栋产品线二：小独栋& &双拼双拼n 佘山东郡目前在售的是邻古楼路的小
65、独栋，私密感差，且道路北面是较大体量的配套房，因此佘山东郡目前的价格参考性不高；n 周边主要竞品一年后均价预计在32200-37382元/之间。n 本案小独栋产品是联排别墅的突破形态，因此相比周边主要竞品应具备一定的总价优势，以提高项目市场竞争力。本项目小独栋别墅入市单价预计：毛坯本项目小独栋别墅入市单价预计：毛坯32000-3300032000-33000元元/ /本案双拼别墅与独栋别墅组团，性价比高于竞品，因此参考保利林语溪小独栋本案双拼别墅与独栋别墅组团，性价比高于竞品，因此参考保利林语溪小独栋/ /双拼价格系数比双拼价格系数比1.21.2本项目双拼别墅入市单价预计：毛坯本项目双拼别墅入
66、市单价预计：毛坯26500-2750026500-27500元元/ /注：本案预期一年后入市注：本案预期一年后入市为提升项目竞争力，小独栋别墅入市单价建议为提升项目竞争力，小独栋别墅入市单价建议为提升项目竞争力，小独栋别墅入市单价建议为提升项目竞争力，小独栋别墅入市单价建议32000-3300032000-3300032000-3300032000-33000元元元元/m/m/m/m2 2 2 2双拼别墅入市单价建议双拼别墅入市单价建议双拼别墅入市单价建议双拼别墅入市单价建议26500-2750026500-2750026500-2750026500-27500元元元元/m/m/m/m2 2
67、2 258产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择 小独栋总价及面积落点小独栋总价及面积落点小独栋总价及面积落点小独栋总价及面积落点 产品线二：小独栋产品线二：小独栋& &双拼双拼n 目前市场状况下，本案总价制定原则：高于双拼别墅，略低于在售主要小独栋项目总价，提升产品性价比和竞争优势，因此建议本案目前市场状况下的总价区间是750-850750-850万元，西区小独栋别墅单价年复合增长率为15.2%，则本案小独栋别墅一年后入市主力总价约为：本案小独栋别墅一年后入市主力总价约为：850-950850-950万元万元n 本案1年后入市单价32000-3300032000-33000元/，则本案小独
68、栋别墅面积约为：本案小独栋别墅面积约为：260-290260-290采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为850-950850-950850-950850-950万元，面积约为万元，面积约为万元，面积约为万元，面积约为260-290260-290260-290260-29059产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择 双拼总价及面积落点双拼总价及面积落点双拼总价及面积落点双拼总价及面积落点 产品线二：小独栋产品线二：小独栋& &双拼双
69、拼n 泗泾及周边板块双拼别墅产品较为稀缺，竞争压力不大，建议本案采用跟随市场主流的策略，双拼别墅面积约为双拼别墅面积约为230-240230-240n 本案入市单价约为26500-2750026500-27500元/，则双拼别墅入市主力总价约为双拼别墅入市主力总价约为600-700600-700万元万元跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为230-240230-240230-240230-240，入市主力，入市主力，入市主力，入市主力总价约为总价约为总价约为总价约为600-700600-70060
70、0-700600-700万元万元万元万元60产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所 产品线二：小独栋产品线二：小独栋& &双拼双拼目标客户特征目标客户特征目标客户特征目标客户特征n 年龄：主要在35-50岁之间；n 区域行业：全市性客户，区域和行业特征模糊，都是企业大脑
71、级的人物；n 购买目的：第二居所，主要用作度假，兼具投资保值作用；n 关注要素：多是喜欢佘山或在松江有自己的生意，但财富能力稍弱，对佘山板块独栋别墅承受能力有限；n 年龄：主要在30-45岁之间；n 区域行业：大多是在闵行、长宁、徐汇区工作的人，从事行业广泛；另外有部分松江区的钢材五金和文化产业客；n 购买目的：大多用作自住，少量用于度假或投资。小独栋别墅客户：小独栋别墅客户：双拼别墅：双拼别墅：61产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择小独栋小独栋小独栋小独栋 & & & & 双拼双拼双拼双拼 产品线二：小独栋产品线二：小独栋& &双拼双拼单价：小独栋别墅单价：小独栋别墅 32000-33
72、00032000-33000元元/ / 双拼别墅双拼别墅 26500-2750026500-27500元元/ /面积落点：小独栋别墅面积落点：小独栋别墅 260-290260-290 双拼别墅双拼别墅 230-240230-240目标客户：目标客户：小独栋别墅小独栋别墅全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅双拼别墅西区客户，主要作为第一居所西区客户，主要作为第一居所总价：小独栋别墅总价：小独栋别墅 850-950850-950万元万元 双拼别墅双拼别墅 600-700600-700万元万元62产品线三产品线三 小高层升级型产品小高层升级型产品常规小高层产品
73、无法实现项目的价格及利润目标，在地块指标限制条件下的小常规小高层产品无法实现项目的价格及利润目标，在地块指标限制条件下的小高层产品须通过产品形态的创新实现品质和价值的突破！高层产品须通过产品形态的创新实现品质和价值的突破！631.31.31.31.3容积率小高层产品下的精装空中别院容积率小高层产品下的精装空中别院容积率小高层产品下的精装空中别院容积率小高层产品下的精装空中别院案例三案例三案例三案例三 墅外墅外墅外墅外 项目特征项目特征 整体规划整体规划645 5大组团景观点缀成趣大组团景观点缀成趣 主入口广场 儿童活动场地 上抬式花园 下沉式广场 L型河滨景观带100100100100余种景观
74、植被体系打造坡地景观，余种景观植被体系打造坡地景观，余种景观植被体系打造坡地景观，余种景观植被体系打造坡地景观，5 5 5 5大组团景观大组团景观大组团景观大组团景观景观设计：景观设计：加拿大L&A奥雅园境事务所100100余种绿色植被分区种植余种绿色植被分区种植多重植被体系打造坡地景观多重植被体系打造坡地景观 项目特征项目特征 景观营造景观营造案例三案例三案例三案例三 墅外墅外墅外墅外65建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；底层现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；底层现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；底层现代简约风格建筑，石材与玻璃大量
75、结合运用；底层4.54.54.54.5米架空；米架空；米架空；米架空；双大堂设置双大堂设置双大堂设置双大堂设置外立面外立面 干挂石材 双层中空铝合金玻璃窗首层首层4.54.5米架空米架空双大堂设置双大堂设置 入户大堂 地库大堂阳光地下车库阳光地下车库 产品特征产品特征 风格、立面、结构设计风格、立面、结构设计案例三案例三案例三案例三 墅外墅外墅外墅外66 一梯一户设计，私密性强 椭圆形平层设计，采光佳 客厅开间6.5米，面积35平方米，客厅与花园连成具有别墅感的空间卧室开间4.5米，面积22平方米，主卫10.8平方米 23空中花园6m挑高设计 浴室大面积观景窗一梯一户设计，私密性强；一梯一户设
76、计，私密性强；一梯一户设计，私密性强；一梯一户设计，私密性强；6m6m6m6m挑高花园设计，与超大客厅相连，在公挑高花园设计，与超大客厅相连，在公挑高花园设计，与超大客厅相连，在公挑高花园设计，与超大客厅相连，在公寓的建筑形态上营造出别墅的生活方式寓的建筑形态上营造出别墅的生活方式寓的建筑形态上营造出别墅的生活方式寓的建筑形态上营造出别墅的生活方式独立电梯厅独立电梯厅动静分离动静分离六米挑高空中花园六米挑高空中花园大面积落地窗大面积落地窗278278，四室二厅，四室二厅阳光浴室阳光浴室 产品特征产品特征 户型户型案例三案例三案例三案例三 墅外墅外墅外墅外67下层上层174174，二室二厅，二室
77、二厅n 开创新的居住标准：174复式2房，主卧面积大，功能极简，强调主人的居住舒适度；n 一梯一户，电梯直接入户，私密性好；n 大面积的空中花园，6m挑高设计，产品附加值高。复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间固复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间固复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间固复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间固有限制，强调主人居住的舒适度有限制，强调主人居住的舒适度有限制，强调主人居住的舒适度有限制，强调主人居住的舒适度六米挑高空中花园六米挑高空中花园案例三案例三案例三案例三 墅外墅外墅外墅外
78、68管道直饮水系统管道直饮水系统降板同层排水系统降板同层排水系统芬兰芬兰KONEKONE无机房电梯无机房电梯法国法国Saint-GobainSaint-Gobain双层中空双层中空（充氮气）（充氮气）+ Low-e+ Low-e玻璃玻璃 闭路电视监控系统 家庭防盗报警系统 有害气体探测、报警系统 彩色可视对讲系统 门禁系统车辆远距离不停车读卡系统 楼宇自控系统 电梯控制系统 电子巡更系统 周界报警系统1010重智能安防系统重智能安防系统 其它特征其它特征 节能节能+ +智能智能案例三案例三案例三案例三 墅外墅外墅外墅外69空中别院空中别院墅外墅外客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客
79、户及已购客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户客户客户客户 客户特征客户特征 年龄主要集中在30-45岁之间年龄年龄 自住为主购买目的购买目的客户来源客户来源 超过7成客户来自上海本地 上海本地客中35%来自南汇区，15%来自浦东新区，18%来自黄浦区情感诉求情感诉求近近8 8成客户曾有购买联排别墅的意愿或是曾经住过联排别墅，对别墅的生活方式有一定的向往成客户曾有购买联排别墅的意愿或是曾经住过联排别墅，对别墅的生活方式有一定的向往案例三案例三案例三案例三 墅外墅
80、外墅外墅外70 现代简约风格，外立面石材现代简约风格，外立面石材+ +玻璃组合玻璃组合 通过大尺度大空间、空中花园设计和入户方式营造出小高通过大尺度大空间、空中花园设计和入户方式营造出小高层中的别墅体验层中的别墅体验价值借鉴点价值借鉴点价值借鉴点价值借鉴点产品产品案例三案例三案例三案例三 墅外墅外墅外墅外71产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择 产品线三：空中别院产品线三：空中别院未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争未来市场竞争区域内空中别院产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在着较大机会区域内空中别院产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在着较大机会区域内空中别院产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在
81、着较大机会区域内空中别院产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在着较大机会点，同时具备差异化竞争优势点，同时具备差异化竞争优势点，同时具备差异化竞争优势点，同时具备差异化竞争优势卢湾区：卢湾区：兰馨公寓黄浦区：黄浦区：绿城黄浦湾徐汇区：徐汇区：尚海湾、中海瀛台浦东新区：浦东新区：星河湾、墅外、金地湾流域闵行区：闵行区：皇都花园宝山区：宝山区：中鹰黑森林 、万科琥珀郡园全市主要空中别院项目分布全市主要空中别院项目分布墅外墅外万科琥珀郡园万科琥珀郡园金地湾流域金地湾流域皇都花园皇都花园中鹰黑森林中鹰黑森林 中海瀛台中海瀛台尚海湾尚海湾兰馨公寓兰馨公寓本项目地块本项目地块星河湾星河湾绿城黄浦湾绿城黄浦湾松
82、江区（市场空白）松江区（市场空白）本项目所在地块本项目所在地块72产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择户型面积落点户型面积落点户型面积落点户型面积落点Resource: Data Report Sys. （09.01-09.09）西区公寓市场：七宝、泗泾、新桥、九亭西区大户型公寓供求面积段分布西区大户型公寓供求面积段分布本项目空中别墅面积段为本项目空中别墅面积段为本项目空中别墅面积段为本项目空中别墅面积段为170-175 170-175 170-175 170-175 Resource: Data Report Sys.（09.01-09.09）西区联排：泗泾、赵巷、徐泾西区联排别墅供求面
83、积段分布西区联排别墅供求面积段分布西区西区150150以上以上的大户型公寓供应匮乏，但成交表现良好，的大户型公寓供应匮乏，但成交表现良好，大户型三房主力成交面积段集中在大户型三房主力成交面积段集中在110-150 110-150 西区联排别墅主力供求面积段集中在西区联排别墅主力供求面积段集中在195-210195-210空中别墅面积范围空中别墅面积范围150 -195150 -195之间之间空中别墅面积空中别墅面积段段170 -175170 -175 产品线三：空中别院产品线三：空中别院与大户型公寓、联排保持20的面积梯度73产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择总价落点区间总价落点区间总价
84、落点区间总价落点区间西区联排主力总价段集中在西区联排主力总价段集中在200-260200-260万万Resource: Data Report Sys.（09.01-09.09）西区联排：泗泾、赵巷、徐泾本项目空中别院总价约为本项目空中别院总价约为230230万万考虑本项目空中别院与区域周边经济型联体别墅在产品上的对应竞争，以经济型联体别墅总价区间中值作为当前价格参考依据联排市场价格，本案空中别院总价为依据联排市场价格，本案空中别院总价为依据联排市场价格，本案空中别院总价为依据联排市场价格，本案空中别院总价为230230230230万元万元万元万元 产品线三：空中别院产品线三：空中别院74产品
85、线选择产品线选择产品线选择产品线选择单价落点区间单价落点区间单价落点区间单价落点区间建议本项目30%住宅装修比例全部放置于空中别墅产品中；建议装修标准为4000元/m2，因此装修后价格为装修后价格为1960019600元元/ /。板块综合复合板块综合复合年均增长率年均增长率15.8%15.8%西区联排别墅成交量主要集中在莘闵板块，该板块联西区联排别墅成交量主要集中在莘闵板块，该板块联排别墅价格复合年均增长率为排别墅价格复合年均增长率为17.5%17.5%本项目所在板块复合年均增长率本项目所在板块复合年均增长率14.1%14.1%本项目价格增长由于区位等原因本项目价格增长由于区位等原因应小于新桥
86、板块而大于自身板块应小于新桥板块而大于自身板块平均水平平均水平总价总价230230万万面积段面积段170-175170-175当前价格水平当前价格水平1350013500元元/ /未来价格水平未来价格水平1560015600元元/ /（毛坯）（毛坯） 空中别院毛坯单价空中别院毛坯单价空中别院毛坯单价空中别院毛坯单价15600156001560015600元元元元/ / / /，精装修单价，精装修单价，精装修单价，精装修单价19600196001960019600元元元元/ / / / 产品线三：空中别院产品线三：空中别院75产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择目标客户特征目标客户特征目标客
87、户特征目标客户特征本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体n 年龄：主要在30-45岁之间；n 区域行业：主要集中在松江、长宁、闵行和徐汇区；从事行业广泛，主要是闵行、长宁、徐汇区企业公司的中高层管理者和小企业主，以及松江区的钢材、五金、文化产业客；n 购买目的：改善升级需求，或是联排别墅的替代品；主要用作第一居所；n 关注要素：在生活方式上更喜欢平层产品所带来的家庭生活氛围和舒适性，不喜欢联排别墅过于分隔、独立的空间分
88、布，但看重别墅的私密感和别墅生活方式。 产品线三：空中别院产品线三：空中别院76产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择单价：单价：1960019600元元/ / （装修标准（装修标准40004000元元/ / ）总价：总价：230230万万户型面积落点：户型面积落点：170-175170-175目标客户：西部片区联排别墅购买及替换型客户群体目标客户：西部片区联排别墅购买及替换型客户群体空中别院空中别院空中别院空中别院 产品线三：空中别院产品线三：空中别院77规划方案建议规划方案建议78方案一方案一方案一方案一 纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸 充分挖掘项目价值，通过提升产品本
89、身的特点及品质，为项目赢得定位空间和价值竞争，实现利润最大化目标； 1.0容积率造就低密度高端社区形象：考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质。 本项目产品线组合推导支撑本项目产品线组合推导支撑方案二方案二方案二方案二 小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼 + + + + 空中别院空中别院空中别院空中别院规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议79规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议 方案一：大平层官邸方案一：大平层官邸80规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议 方案二：小独栋方案二：小独栋& &双拼双拼 + +
90、 空中别院空中别院81规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议通过引入创新升级型类别墅产品，以实现方案的进一步优化通过引入创新升级型类别墅产品，以实现方案的进一步优化通过引入创新升级型类别墅产品，以实现方案的进一步优化通过引入创新升级型类别墅产品，以实现方案的进一步优化 从客户角度考虑，方案二的空中别院产品因客户对其价值认可度存在较大不确定性，存在一定的市场风险，因此，结合项目自身条件及纯别墅社区的品质打造目标，我司建议在此基础上对本项目植入一种全新、升级的组合型类别墅产品，通过该类产品打造区域产品标杆形象，树立自身产品价值体系，以实现项目整体的高溢价目标方案三方案三方案三方案三 小独
91、栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +和墅和墅和墅和墅+ + + +大平层大平层大平层大平层82和和 墅墅面积范围：面积范围：180-200180-200平方米平方米 构成描述：构成描述：外形整体统一，有大宅的气势外形整体统一，有大宅的气势实为联排、叠加、大平层、复式实为联排、叠加、大平层、复式等综合的物业混合体等综合的物业混合体推荐指数：推荐指数：二级二级推荐理由：推荐理由：创新型产品创新型产品 全新的大宅居住理念全新的大宅居住理念毫无市场竞争压力毫无市场竞争压力不利好因素：不利好因素：需要营造市场的产品接受度需要营造市场的产品接受度规划方案建议规划方案建议规划方案
92、建议规划方案建议创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品83n 200 200平米的联排别墅平米的联排别墅规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品和和 墅墅84n 180 180平米的联排别墅平米的联排别墅规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品和和 墅墅85n 200 200平米的联排大平层，约平米的联排大平层，约100100平米的附送价值空间平米的附送价值空间规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议创新型类别墅产品创
93、新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品和和 墅墅86n 200 200平米的复式结构住宅、约平米的复式结构住宅、约100100平米的附送价值空间平米的附送价值空间规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品创新型类别墅产品和和 墅墅87规划方案建议规划方案建议规划方案建议规划方案建议 方案三：小独栋方案三：小独栋& &双拼双拼 + + 和墅和墅 + + 大平层官邸大平层官邸88项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目定位思考项目定位思考项目定位思考项目定位思考产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品
94、线选择及方案建议各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理89方案一方案一 纯大平层官邸纯大平层官邸90项目增值项目增值 5%5%项目增值项目增值 16%/16%/年年 地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚； 区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升； 上海文化影视传媒创意产业基地的入
95、驻将带来大量高端客户进入；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入； 大虹桥泛西区大虹桥泛西区CBDCBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。规划的实现将吸引更多元化高端客户。 整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长； 佘山板块独栋别墅年均复合增长率为佘山板块独栋别墅年均复合增长率为18.2%18.2%，泗泾板块独栋别墅年均复合增长率为，泗泾板块独栋别墅年均复合增长率为13.7%13.7%。项目增值项目增值 2%2% 金地赵巷、徐泾项目的大平层产品定位将使加剧区域市场同质化产品竞争。金地赵巷、徐泾项目的大平层产品定位将使加剧区域
96、市场同质化产品竞争。区域未来区域未来规划发展规划发展市场价市场价格走势格走势产品稀缺性产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘大平层产品动态销售均价在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘大平层产品动态销售均价综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比 动态价格测算动态价格测算纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸91综合上述各项资源优势，得到本案2年后的销售价格（预计一年后入市，销售期两年）：建议本案全装修，装修标准4000元/，本地块2年后的大平层整体均价约为：大平层精装修均价：大平层精装修均价：大平层精装修均价：大平层精装修均价：31
97、000310003100031000元元元元/ / / / 动态价格测算动态价格测算纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比92 常规性方案总销测算（常规性方案总销测算（20%20%建筑密度）建筑密度）产品经济指标产品经济指标销售收入销售收入5F5F大平层私密感和独大平层私密感和独栋别墅的替代价值都栋别墅的替代价值都较低，因此毛坯单价较低，因此毛坯单价负向修正负向修正5%5%纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比93 突破性方案总销测算（突破性方案总销测算（25%25%建筑密度）建
98、筑密度）产品经济指标产品经济指标销售收入销售收入纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸纯大平层官邸综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比94方案二方案二 小独栋小独栋& &双拼双拼+ +空中别院空中别院95 地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚； 区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升； 上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；上海文化影视传媒创意产业基地的
99、入驻将带来大量高端客户进入； 大虹桥泛西区大虹桥泛西区CBDCBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。规划的实现将吸引更多元化高端客户。 整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长； 西区小独栋别墅年均复合增长率为西区小独栋别墅年均复合增长率为12.7%12.7%，双拼别墅单价与小独栋别墅单价比值，双拼别墅单价与小独栋别墅单价比值1 1：1.21.2，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为15.8%15.8%。 空中别墅产品存在区域市场空白，可依靠稀缺性实现差异化竞争优势。空中别墅产品存在区域市场空白，可依靠稀缺
100、性实现差异化竞争优势。区域未来区域未来规划发展规划发展市场价市场价格走势格走势产品稀缺性产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价项目增值项目增值 5%5%项目增值项目增值 12.7%/12.7%/年年( (小独栋小独栋) ) 15.8%/ 15.8%/年年( (空中别墅空中别墅) )项目增值项目增值 2%2%( (小独栋小独栋) ) 3%3%( (双拼双拼) ) 5%5%( (空中别墅空中别墅) ) 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼
101、+ + + +空中别院空中别院空中别院空中别院综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比96综合上述各项资源优势，得到本案1.75年后的销售价格（预计一年后入市，销售期一年半）：本地块1.75年后的小独栋别墅和双拼别墅（双拼别墅与小独栋别墅单价比1:1.2）均价约为：小独栋别墅毛坯均价：小独栋别墅毛坯均价：小独栋别墅毛坯均价：小独栋别墅毛坯均价：37800 37800 37800 37800 元元元元/ / / /双拼别墅毛坯均价：双拼别墅毛坯均价：双拼别墅毛坯均价：双拼别墅毛坯均价：31500315003150031500元元元元/ / / / 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独
102、栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +空中别院空中别院空中别院空中别院综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比97综合上述各项资源优势，得到本案1.75年后的销售价格（预计一年后入市，销售期一年半）：考虑4000元/精装修标准，则本地块1.75年后的空中别墅整体均价为：空中别院精装修均价：空中别院精装修均价：空中别院精装修均价：空中别院精装修均价： 23000230002300023000元元元元/ / / / 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +空中别院空中别院空中别院空中别院综合效益对比综合效益对比综合效益对比综
103、合效益对比98 常规性方案总销测算（建筑密度常规性方案总销测算（建筑密度20%20%）产品经济指标产品经济指标小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +空中别院空中别院空中别院空中别院销售收入销售收入综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比99 突破性方案总销测算（建筑密度突破性方案总销测算（建筑密度25%25%）产品经济指标产品经济指标小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +空中别院空中别院空中别院空中别院销售收入销售收入综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比100方案三方案三 小独栋小独栋& &双拼双拼+ +和墅和墅+
104、 +大平层官邸大平层官邸101 地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚； 区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升； 上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入； 大虹桥泛西区大虹桥泛西区CBDCBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。规划的实现将吸引更多元化高端客户。 整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；整
105、体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长； 西区小独栋别墅年均复合增长率为西区小独栋别墅年均复合增长率为12.7%12.7%，双拼别墅单价与小独栋别墅单价比值，双拼别墅单价与小独栋别墅单价比值1 1：1.21.2，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为15.8%15.8%； 佘山板块独栋别墅年均复合增长率为佘山板块独栋别墅年均复合增长率为18.2%18.2%，泗泾板块独栋别墅年均复合增长率为，泗泾板块独栋别墅年均复合增长率为13.7%13.7%。 双拼供应少，市场机会多；小独栋形态特殊，有一定的创新性；双拼供应少，市场机会多；小独栋形态特殊，有一定的创新性
106、； 和墅产品是上海市首创产品，根据市场经验，创新型产品对项目价值提升幅度通常在和墅产品是上海市首创产品，根据市场经验，创新型产品对项目价值提升幅度通常在30%30%左右甚至更高。左右甚至更高。区域未来区域未来规划发展规划发展市场价市场价格走势格走势产品稀缺性产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘各产品线动态销售均价在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘各产品线动态销售均价项目增值项目增值 5%5%项目增值项目增值 12.7%/12.7%/年年( (小独栋小独栋) ) 15.8%/ 15.8%/年年( (和墅和墅) ) 16%/ 16%/年年( (大平层
107、官邸大平层官邸) )项目增值项目增值 2%2%( (小独栋小独栋) ) 30%30%( (和墅和墅) ) 2%2%（大平层官邸）（大平层官邸） 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +和墅和墅和墅和墅+ + + +大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比102综合上述各项资源优势，得到本案2年后的销售价格（预计一年后入市，销售期两年）：本地块2年后的小独栋别墅和双拼别墅（双拼别墅与小独栋别墅单价比1:1.2）均价约为：小独栋别墅毛坯均价：小独栋别墅毛坯均价：小独栋别墅毛坯均价：小独栋别墅毛坯均价
108、：38900 38900 38900 38900 元元元元/ / / /双拼别墅毛坯均价：双拼别墅毛坯均价：双拼别墅毛坯均价：双拼别墅毛坯均价：32400324003240032400元元元元/ / / / 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +和墅和墅和墅和墅+ + + +大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比103综合上述各项资源优势，得到本案2年后的销售价格（预计一年后入市，销售期两年）：本地块2年后的空中别墅整体均价为：和墅毛坯均价：和墅毛坯均价：和墅毛坯均价：和墅毛坯均价：2350
109、0235002350023500元元元元/ / / / 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +和墅和墅和墅和墅+ + + +大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸和墅是空中别院的创新替代产品，因此和墅产品整体均价以空中别院入市基价测算和墅是空中别院的创新替代产品，因此和墅产品整体均价以空中别院入市基价测算综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比104综合上述各项资源优势，得到本案2年后的销售价格（预计一年后入市，销售期两年）：建议本案大平层产品采用精装修，装修标准4000元/，本地块2年后的大平层整体均价约为：大平层精装修均价：大
110、平层精装修均价：大平层精装修均价：大平层精装修均价：31000310003100031000元元元元/ / / / 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +和墅和墅和墅和墅+ + + +大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比105 突破性方案总销测算（建筑密度突破性方案总销测算（建筑密度30%30%）产品经济指标产品经济指标销售收入销售收入小独栋小独栋小独栋小独栋& & & &双拼双拼双拼双拼+ + + +和墅和墅和墅和墅+ + + +大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸综合效益对比综合效
111、益对比综合效益对比综合效益对比106 各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比 通过各方案整体效益综合对比，从自身条件、市场风险及销售通过各方案整体效益综合对比，从自身条件、市场风险及销售通过各方案整体效益综合对比，从自身条件、市场风险及销售通过各方案整体效益综合对比，从自身条件、市场风险及销售收入等角度筛选出本项目的可行方案收入等角度筛选出本项目的可行方案收入等角度筛选出本项目的可行方案收入等角度筛选出本项目的可行方案综合效益对比综合效益对比综合效益对比综合效益对比n 从各方案整体综合效益对比来看，我司认为方案三对于本项目更具备可行性从各方案整体综合效益对比来
112、看，我司认为方案三对于本项目更具备可行性107项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目定位思考项目定位思考项目定位思考项目定位思考产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比各方案综合效益对比108价值树体系价值树体系价值树体系价值树体系把握规划及产品设计的重要价值点升级，提升项目整体品质，把握规划及产品设计的重要价值点升级，提升项目整体品质，把握规划及产品设计的重要价值点升级，提升项目整体品质，把握规划及产品设计的重要价
113、值点升级，提升项目整体品质，确立区域市场标杆地位！确立区域市场标杆地位！确立区域市场标杆地位！确立区域市场标杆地位！从本案项目及产品特性考虑，我们认为若要提从本案项目及产品特性考虑，我们认为若要提升项目整体品质，树立区域标杆项目形象，应升项目整体品质，树立区域标杆项目形象，应该就价值树的以下几点着力打造至标准线或标该就价值树的以下几点着力打造至标准线或标杆线：杆线：项目价值树体系分析项目价值树体系分析标杆线标杆线标准线标准线及格线及格线规划规划景观景观公共部位公共部位会所会所配套及商业配套及商业立面立面户型户型精装修精装修新技术新技术人性化设计人性化设计工程质量工程质量材料设备材料设备109会
114、会会会 所所所所采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务购房客户为主力客群购房客户为主力客群圈层营销活动圈层营销活动会员卡会员卡品牌嫁接品牌嫁接 客户平台客户平台 ：本案业主、或周边项目高端业主 入会门槛入会门槛 ：收取年费的形式，首次年费金额含在大定金额内 入会仪式入会仪式 ：香槟+会员卡+礼品套盒（男宾/领带夹&女宾/丝巾扣）110会所功能贴合客户高品质生活需求，引进品牌服务企业；会所功能贴合客户高品质生活需
115、求，引进品牌服务企业；会所功能贴合客户高品质生活需求，引进品牌服务企业；会所功能贴合客户高品质生活需求，引进品牌服务企业；引入品牌管理公司，如引入品牌管理公司，如引入品牌管理公司，如引入品牌管理公司，如 “ “ “ “鸿艺会鸿艺会鸿艺会鸿艺会”，提升会所服务品质，提升会所服务品质，提升会所服务品质，提升会所服务品质品牌会所管理公司简介，根据各会所目标会员与本项目契合品牌会所管理公司简介，根据各会所目标会员与本项目契合度，建议项目引入鸿艺会所度，建议项目引入鸿艺会所儿童乐园儿童乐园健身房健身房SPASPA：引进悦榕庄：引进悦榕庄室内外恒温游泳池室内外恒温游泳池会会会会 所所所所111 主题景观主
116、题景观鲜明，与产品充分融合结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层次，结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感次，结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感次，结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感次，结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感 坡地景观坡地景观设置，打造层次感，营造移步换景小区体验 周边环境改造周边环境改造通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观，对社区周边非红线内的道路、市政道
117、路的中心绿化及公共设施进行改造，提升项目品质及社区私密感。景景景景 观观观观112在入口处堆坡、整体开挖的形式能保证地下车库的采光与通风全明内庭式地下车库全明内庭式地下车库车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质以花坛式植被设置为主，局部配置小型背景墙及雕塑加以点缀，增添些许生活情趣，使整体氛围更具文化气息。车库大堂车库大堂景景景景 观观观观113外立面要有足够的视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，外立面要有足够的
118、视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，外立面要有足够的视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，外立面要有足够的视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，加强项目的品质感加强项目的品质感加强项目的品质感加强项目的品质感外立面风格建议外立面风格建议造型纯粹精美、色彩浓烈的欧美风格留庄留庄方案一：大平层方案一：大平层采用纯干挂石材外立面，标杆线标准墅外墅外保利林语溪保利林语溪方案二：小独栋方案二：小独栋& &双拼双拼+ +空中别墅空中别墅方案三：小独栋方案三：小独栋& &双拼双拼+ +和墅和墅+ +大平层大平层类独栋+双拼，高于标准线，局部石材+面砖+少量质感涂料；空中别墅，标杆线标准采用纯干
119、挂石材+通透玻璃搭配里面外立面外立面外立面外立面114装修标准建议：装修标准建议：40004000元元/ /n注重公共空间的尊崇、奢华感官渲染（此处装修费用不包含在住宅装修标准内）n品质感强与细节考虑n提供毛坯、装修可选性提高销售灵活性n提供定制化修改、菜单式选择，满足客户个性需求 在房间主要功能及厨卫布局不变的情况下，根据购房者的家庭结构和生活方式的实际需求对房型做较小的改动，装修也以套餐的形式来选择(如：整体封装阳台架设隔板以及内部扩充)。定制化修改定制化修改厨卫等主材相对固定的前提下，可对颜色进行菜单式选择，针对客户对装修风格的不同要求，对于墙面颜色、地板颜色、门套等颜色可进行菜单式选择
120、。菜单式选择菜单式选择菜单式定制化精装修方案，尊重客户意愿和品位，同时提供个菜单式定制化精装修方案，尊重客户意愿和品位，同时提供个菜单式定制化精装修方案，尊重客户意愿和品位，同时提供个菜单式定制化精装修方案，尊重客户意愿和品位，同时提供个性化服务性化服务性化服务性化服务精装修精装修精装修精装修115细节处理，精致到位细节处理，精致到位细节处理，精致到位细节处理，精致到位精装修精装修精装修精装修116居家之所，体现尊贵身份居家之所，体现尊贵身份居家之所，体现尊贵身份居家之所，体现尊贵身份精装修精装修精装修精装修117精装修精装修精装修精装修居家之所，体现尊贵身份居家之所，体现尊贵身份居家之所，体
121、现尊贵身份居家之所，体现尊贵身份118外墙保温系统高性能玻璃门窗建筑围护结构系统太阳能辐射的控制与改善内遮阳设施外遮阳设施高舒适度、低能耗的室内环境控制系统太阳能生态热水系统辐射采暖制冷系统加置换式健康新风系统地板辐射采暖系统降低噪声技术系统浮筑楼板卫生间后排水以人为本、生态环保、节能减耗以人为本、生态环保、节能减耗以人为本、生态环保、节能减耗以人为本、生态环保、节能减耗被动式节能理念，系统性应用技术，提高居住舒适度被动式节能理念，系统性应用技术，提高居住舒适度被动式节能理念，系统性应用技术，提高居住舒适度被动式节能理念，系统性应用技术，提高居住舒适度磁场灭蚊系统生态智能化系统生态智能化系统生
122、态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先进品质进品质进品质进品质智能化系统智能化系统智能化系统智能化系统119辐射采暖制冷系统加置换新风系统：辐射采暖制冷系统加置换新风系统：l 室内无吹冷风感，主要通过辐射换热这一舒适感最高的方式换热；l 系统运行节能；l 室内无凝水潮湿部分，消除了霉菌问题；l 置换式新风系统提供最健康的新风供给方式，新风处理后直接送入室内，污浊空气进行热回收后直接排出室外，无循环风，不存在交叉污染；l
123、室内无任何运转设备，不产生噪音，维修工作量少；l 室内无任何空调设备，美观且节省空间。屋面雨水排放系统：屋面雨水排放系统：引进德国产品，虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；屋顶花园系统屋顶花园系统 （参考价150元/）：用科技手法延长屋顶寿命，高水分保持，促进微气候循环。智能化系统智能化系统智能化系统智能化系统生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先进品质进品质进品质进品质120即时传送活动图像信息 ,可实现对现场大范围
124、观察和近距离的特写并可通过录像设备记录取证 闭路监视系统闭路监视系统 内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式停车场管理系统停车场管理系统 实现了门禁、停车场、收费管理和消费管理等系统的一卡通。 一卡通系统一卡通系统 IC卡电梯门禁系统门禁系统门禁系统 巡更系统巡更系统 计算机软件将自动统计出保安巡检人员正点、误点及漏检，为管理者提供重要管理信息 智能安全防护系统能有效保护业主安全，保障项目品质智能安全防护系统能有效保护业主安全，保障项目品质智能安全防护系统能有效保护业主安全，保障项目品质智能安全防护系统能有效保护业主安全，保障项目品质智能化系统智能化系统智能化系统智能化系统121上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司专业策划 代理 营销122
