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1、权证知识培训权证知识培训1姓名：姓名：魏志悦魏志悦魏志悦魏志悦职务：职务：交易中心交易中心交易中心交易中心- -权证部权证部权证部权证部 经理经理经理经理入司日期：入司日期：2005.12.072005.12.07所获荣誉：所获荣誉：20082008年年年年1212月份担任权证部主管，月份担任权证部主管，月份担任权证部主管，月份担任权证部主管，20102010年年年年3 3月份担任合约一部主管，月份担任合约一部主管，月份担任合约一部主管，月份担任合约一部主管，20112011年年年年1111月份担任权证部经月份担任权证部经月份担任权证部经月份担任权证部经理，自入司以来先后从事过权证专员、银行专
2、员、权证理，自入司以来先后从事过权证专员、银行专员、权证理，自入司以来先后从事过权证专员、银行专员、权证理，自入司以来先后从事过权证专员、银行专员、权证部内务、签约专员等不同职务，对于过户贷款流程及政部内务、签约专员等不同职务，对于过户贷款流程及政部内务、签约专员等不同职务，对于过户贷款流程及政部内务、签约专员等不同职务，对于过户贷款流程及政策签约等方面有着丰富的经验策签约等方面有着丰富的经验策签约等方面有着丰富的经验策签约等方面有着丰富的经验所授课程：所授课程：房管局、银行的政策、房管局、银行的政策、房管局、银行的政策、房管局、银行的政策、费用计算、贷款过户流程费用计算、贷款过户流程费用计算
3、、贷款过户流程费用计算、贷款过户流程2授课目的授课目的1.1.了解贷款及过户的流程了解贷款及过户的流程2.2.掌握房管局及银行费用的计算掌握房管局及银行费用的计算 3.3.掌握房管局及银行现行的贷款及过户政策掌握房管局及银行现行的贷款及过户政策4.4.提升自身的专业度更好的服务客户提升自身的专业度更好的服务客户3课程大纲课程大纲1.1.房管局过户政策及相关知识房管局过户政策及相关知识 2.2.银行贷款政策及相关知识银行贷款政策及相关知识3.3.中介公司的费用中介公司的费用4.4.其他相关费用其他相关费用5.5.贷款过户流程贷款过户流程4房管局过户政策及相关知识房管局过户政策及相关知识1.1.私
4、产房的过户相关政策私产房的过户相关政策2.2.私产房过户的费用计算私产房过户的费用计算3.3.实战演练实战演练5私产房的过户相关政策私产房的过户相关政策1.1.普宅与非普划分的标准普宅与非普划分的标准 2.2.各区房管局的指导价格各区房管局的指导价格3.3.办理过户手续时所需提供的资料办理过户手续时所需提供的资料 4.4.房管局的限购政策房管局的限购政策5.5.划分房屋是否过划分房屋是否过5 5年的标准年的标准6普宅与非普划分的标准普宅与非普划分的标准u普宅应同时满足以下三个条件，有一项不普宅应同时满足以下三个条件，有一项不满足则为非普住宅，条件为：满足则为非普住宅，条件为：1 1、小区、小区
5、容积率容积率1 12 2、建筑、建筑面积面积144144平米（产权证记载为准）平米（产权证记载为准）3 3、平米、平米单价单价在各区指导价以下在各区指导价以下7各区房管局的指导价格各区房管局的指导价格8办理过户手续时所需提供的资料办理过户手续时所需提供的资料9房管局的限购政策房管局的限购政策10划分房屋是否过划分房屋是否过5年的标准年的标准11中场休息中场休息12房管局费用计算房管局费用计算房管局涉及的税费种类房管局涉及的税费种类房管局涉及的税费种类房管局涉及的税费种类1 1 1 1、契税、契税、契税、契税2 2 2 2、土地出让金、土地出让金、土地出让金、土地出让金3 3 3 3、转让手续费
6、、转让手续费、转让手续费、转让手续费4 4 4 4、买卖登记费、买卖登记费、买卖登记费、买卖登记费5 5 5 5、抵押登记费、抵押登记费、抵押登记费、抵押登记费6 6 6 6、图纸资料费、图纸资料费、图纸资料费、图纸资料费7 7 7 7、贴花、贴花、贴花、贴花8 8 8 8、营业税、营业税、营业税、营业税9 9 9 9、个税、个税、个税、个税13契契契契 税税税税契税是针对于买受人（买方）征收的契税是针对于买受人（买方）征收的契税是针对于买受人（买方）征收的契税是针对于买受人（买方）征收的契税的征收分三种情况：契税的征收分三种情况：契税的征收分三种情况：契税的征收分三种情况： 14土地出让金土
7、地出让金针对于房屋的土地性质征收的，土地性质以房管针对于房屋的土地性质征收的，土地性质以房管针对于房屋的土地性质征收的，土地性质以房管针对于房屋的土地性质征收的，土地性质以房管局系统记载为准局系统记载为准局系统记载为准局系统记载为准常见的情况分为以下两种：常见的情况分为以下两种：常见的情况分为以下两种：常见的情况分为以下两种： 出让出让出让出让： “ “ “ “0”0”0”0” 划拨划拨划拨划拨： 纳税价纳税价纳税价纳税价1%1%1%1%注：注：注：注：“假出让假出让假出让假出让”实际为实际为实际为实际为“划拨划拨划拨划拨” 正常征收正常征收正常征收正常征收（表现为：房地产权证表现为：房地产权
8、证表现为：房地产权证表现为：房地产权证 记载为记载为记载为记载为“出让出让出让出让”，附件页标注，附件页标注，附件页标注，附件页标注 “ “ “ “私产房过户已补交土地出让金私产房过户已补交土地出让金私产房过户已补交土地出让金私产房过户已补交土地出让金”）15买卖、抵押登记及图纸资料贴花买卖、抵押登记及图纸资料贴花1.1.买卖登记费：买卖登记费：8080元（元（出产权证的费用）出产权证的费用）2.2.抵押登记费：抵押登记费：8080元（元（出他项权证的费用出他项权证的费用）3.3.图纸资料费：图纸资料费：2020元（元（产权证图纸的费用产权证图纸的费用）4.4.贴花：贴花： 5 5元元 16营
9、营营营 业业业业 税税税税1.1.营业税是针对房主征收的一种税费营业税是针对房主征收的一种税费营业税是针对房主征收的一种税费营业税是针对房主征收的一种税费2.2.营业税分为营业税分为营业税分为营业税分为“全额全额全额全额”和和和和“差额差额差额差额”两种两种两种两种17个个 税税1.1.个税也是针对于房主征收的一种税费个税也是针对于房主征收的一种税费2.2.具体征收情况如下：具体征收情况如下：18实战演练实战演练 练习一：练习一：练习一：练习一：成交情况：河西区香水园房屋一套，成交价成交情况：河西区香水园房屋一套，成交价成交情况：河西区香水园房屋一套，成交价成交情况：河西区香水园房屋一套，成交
10、价170170170170万，房管局纳税价按成交价计算，面积：万，房管局纳税价按成交价计算，面积：万，房管局纳税价按成交价计算，面积：万，房管局纳税价按成交价计算，面积：98989898平平平平米，契税票填发日期：米，契税票填发日期：米，契税票填发日期：米，契税票填发日期：2006200620062006年年年年6 6 6 6月月月月18181818日，上次购日，上次购日，上次购日，上次购买价格为：买价格为：买价格为：买价格为：60606060万。土地性质为：划拨万。土地性质为：划拨万。土地性质为：划拨万。土地性质为：划拨卖方情况：卖方已婚，无孩子，配偶名下还有卖方情况：卖方已婚，无孩子，配偶
11、名下还有卖方情况：卖方已婚，无孩子，配偶名下还有卖方情况：卖方已婚，无孩子，配偶名下还有一套私产住一套私产住一套私产住一套私产住 房房房房买方情况：买方未婚，首次购房买方情况：买方未婚，首次购房买方情况：买方未婚，首次购房买方情况：买方未婚，首次购房计算：房管局产生的费用有哪些？请列式解答计算：房管局产生的费用有哪些？请列式解答计算：房管局产生的费用有哪些？请列式解答计算：房管局产生的费用有哪些？请列式解答19实战演练实战演练 练习二：练习二：成交情况：河西区名都新园房屋一套，成成交情况：河西区名都新园房屋一套，成交价交价120120万，面积：万，面积：8787平米，契税票填发日平米，契税票填
12、发日期为期为20102010年年1010月月2525日，原始购价日，原始购价8080万，土万，土地性质为地性质为“出让出让”卖方情况：卖方离婚，孩子判给配偶，卖卖方情况：卖方离婚，孩子判给配偶，卖方名下无其他房产方名下无其他房产买方情况：买方已婚，配偶名下有一套私买方情况：买方已婚，配偶名下有一套私产住房产住房计算：房管局产生的费用，请列式解答计算：房管局产生的费用，请列式解答20中场休息中场休息21银行贷款政策及相关知识银行贷款政策及相关知识1.1.银行贷款现行政策银行贷款现行政策2.2.银行贷款环节的费用计算银行贷款环节的费用计算3.3.实战演练实战演练22银行贷款现行政策银行贷款现行政策
13、1.1.银行贷款的现行政策银行贷款的现行政策2.2.按揭贷款政策按揭贷款政策3.3.公积金贷款政策公积金贷款政策23银行贷款的现行政策银行贷款的现行政策 银行贷款现行政策如下：银行贷款现行政策如下：24按揭贷款政策按揭贷款政策 1. 1.按揭贷款首付成数的确定按揭贷款首付成数的确定 2. 2.按揭贷款利率的确定按揭贷款利率的确定 3.3.按揭贷款年限的的确定按揭贷款年限的的确定 4. 4.实战演练实战演练 25按揭贷款首付成数的确定按揭贷款首付成数的确定 按揭贷款首付成数的确定：按揭贷款首付成数的确定：26按揭贷款利率的确定按揭贷款利率的确定27按揭贷款年限的确定按揭贷款年限的确定 按揭贷款贷
14、款年限的确定按揭贷款贷款年限的确定28实战演练实战演练 练习：练习：练习：练习： 房屋坐落：南开区津涞花园的房屋一套，房屋坐落：南开区津涞花园的房屋一套，房屋坐落：南开区津涞花园的房屋一套，房屋坐落：南开区津涞花园的房屋一套， 房龄房龄房龄房龄15151515年年年年 买方情况：男买方情况：男买方情况：男买方情况：男,30,30,30,30岁，以家庭为单位首次购房岁，以家庭为单位首次购房岁，以家庭为单位首次购房岁，以家庭为单位首次购房 问题：问题：问题：问题： 1 1 1 1、买方买方买方买方首付首付首付首付最低几成？最低几成？最低几成？最低几成？ 2 2 2 2、利率利率利率利率最低多少？最
15、低多少？最低多少？最低多少？ 3 3 3 3、贷款贷款贷款贷款年限年限年限年限最长多少年？最长多少年？最长多少年？最长多少年？29中场休息中场休息30公积金贷款政策公积金贷款政策1.1.公积金贷款首付成数的确定公积金贷款首付成数的确定2.2.公积金贷款利率的确定公积金贷款利率的确定3.3.公积金贷款年限的确定公积金贷款年限的确定4.4.公积金贷款额度的确定公积金贷款额度的确定31公积金贷款首付成数的确定公积金贷款首付成数的确定 公积金贷款首付成数的确定分为以下两种情况：公积金贷款首付成数的确定分为以下两种情况：公积金贷款首付成数的确定分为以下两种情况：公积金贷款首付成数的确定分为以下两种情况：
16、32公积金贷款利率的确定公积金贷款利率的确定公积金贷款利率的确定公积金贷款利率的确定1 1、公积金贷款公积金贷款公积金贷款公积金贷款 ，无论是首套还是二套，无论是首套还是二套，无论是首套还是二套，无论是首套还是二套，利率不变，利率不变，利率不变，利率不变，4.54.54.54.5（公积金的利率）（公积金的利率）（公积金的利率）（公积金的利率）2 2 2 2、公积金组合贷款公积金组合贷款公积金组合贷款公积金组合贷款，组合中公积金部，组合中公积金部，组合中公积金部，组合中公积金部分的利率同上，组合中按揭部分的利率分的利率同上，组合中按揭部分的利率分的利率同上，组合中按揭部分的利率分的利率同上，组合
17、中按揭部分的利率参考（按揭贷款利率的确定）。参考（按揭贷款利率的确定）。参考（按揭贷款利率的确定）。参考（按揭贷款利率的确定）。33公积金贷款年限的确定公积金贷款年限的确定公积金贷款年限的确定：公积金贷款年限的确定：34公积金贷款额度的确定公积金贷款额度的确定 公积金不同于按揭，公积金贷款额度是有公积金不同于按揭，公积金贷款额度是有公积金不同于按揭，公积金贷款额度是有公积金不同于按揭，公积金贷款额度是有规定的，规定的，规定的，规定的， 主要取决于以下主要取决于以下主要取决于以下主要取决于以下三个三个三个三个因素因素因素因素1 1 1 1、规定的、规定的、规定的、规定的最高限额最高限额最高限额最
18、高限额2 2 2 2、卡内、卡内、卡内、卡内余额余额余额余额3 3 3 3、计算、计算、计算、计算公式公式公式公式（主要取决于客户公积金的月（主要取决于客户公积金的月（主要取决于客户公积金的月（主要取决于客户公积金的月缴额、贷款年限）缴额、贷款年限）缴额、贷款年限）缴额、贷款年限）注：以上三项注：以上三项注：以上三项注：以上三项取最低值取最低值取最低值取最低值35因素一：规定的最高限额因素一：规定的最高限额公积金贷款额度最高限额规定如下：公积金贷款额度最高限额规定如下： 1 1、个人最高、个人最高4040万，有补充公积金万，有补充公积金5050万；万； 2 2、夫妻合贷最高、夫妻合贷最高606
19、0万，其中一人有补充公万，其中一人有补充公积金则最高积金则最高7070万万36因素二：卡内余额因素二：卡内余额 在计算公积金额度时，余额只看正常公积金部分的余额，在计算公积金额度时，余额只看正常公积金部分的余额，在计算公积金额度时，余额只看正常公积金部分的余额，在计算公积金额度时，余额只看正常公积金部分的余额，补充公积金补充公积金补充公积金补充公积金的的的的余额不余额不余额不余额不做为计做为计做为计做为计算算算算范围内，且范围内，且范围内，且范围内，且不足不足不足不足2 2 2 2万万万万的的的的按按按按2 2 2 2万万万万计算，具体约定如下：计算，具体约定如下：计算，具体约定如下：计算，具
20、体约定如下： 37因素三：计算公式因素三：计算公式计算公式影响额度主要取决于：月缴额、缴存比计算公式影响额度主要取决于：月缴额、缴存比计算公式影响额度主要取决于：月缴额、缴存比计算公式影响额度主要取决于：月缴额、缴存比例及贷款年限，具体公式如下：例及贷款年限，具体公式如下：例及贷款年限，具体公式如下：例及贷款年限，具体公式如下：公式公式公式公式= = = =月缴额月缴额月缴额月缴额（单位缴存比例单位缴存比例单位缴存比例单位缴存比例+ + + +个人缴存比个人缴存比个人缴存比个人缴存比例例例例）+ + + +1/21/21/21/2月缴额月缴额月缴额月缴额0 0 0 0.4.4.4.4- - -
21、 -当前月还款当前月还款当前月还款当前月还款1 1 1 12 2 2 2贷款年限贷款年限贷款年限贷款年限注：夫妻合贷的情况则分别按公式计算，之后再注：夫妻合贷的情况则分别按公式计算，之后再注：夫妻合贷的情况则分别按公式计算，之后再注：夫妻合贷的情况则分别按公式计算，之后再相加相加相加相加38实战演练实战演练练习：练习：练习：练习： 交易情况交易情况交易情况交易情况：东丽区盛锦苑房屋一套，面积：东丽区盛锦苑房屋一套，面积：东丽区盛锦苑房屋一套，面积：东丽区盛锦苑房屋一套，面积：83838383平米，成交平米，成交平米，成交平米，成交 价：价：价：价：52525252万万万万 买方情况买方情况买方
22、情况买方情况：未婚，：未婚，：未婚，：未婚，30303030岁，首次贷款，首次购房，做公积金岁，首次贷款，首次购房，做公积金岁，首次贷款，首次购房，做公积金岁，首次贷款，首次购房，做公积金贷款，月缴额：贷款，月缴额：贷款，月缴额：贷款，月缴额：1200120012001200，缴存比例：，缴存比例：，缴存比例：，缴存比例：15%15%15%15%（单位和个人一样）（单位和个人一样）（单位和个人一样）（单位和个人一样），卡内余额：，卡内余额：，卡内余额：，卡内余额：25800258002580025800，没有补充公积金，没有补充公积金，没有补充公积金，没有补充公积金试问试问试问试问：1 1 1
23、 1、假设买方能做纯公积金贷款的情况下，首付最低为多少、假设买方能做纯公积金贷款的情况下，首付最低为多少、假设买方能做纯公积金贷款的情况下，首付最低为多少、假设买方能做纯公积金贷款的情况下，首付最低为多少？2 2 2 2、请按上述提示计算公积金的贷款额度、请按上述提示计算公积金的贷款额度、请按上述提示计算公积金的贷款额度、请按上述提示计算公积金的贷款额度39中场休息中场休息40月供的计算月供的计算l月还款的还款方式分为以下两种月还款的还款方式分为以下两种月还款的还款方式分为以下两种月还款的还款方式分为以下两种1 1 1 1、等额本息、等额本息、等额本息、等额本息 （每月还款（每月还款（每月还款
24、（每月还款一样多一样多一样多一样多）2 2 2 2、等额本金、等额本金、等额本金、等额本金 （先多后少，（先多后少，（先多后少，（先多后少，递减递减递减递减的方式）的方式）的方式）的方式）l月还款的计算：月还款的计算：月还款的计算：月还款的计算： 公式公式公式公式= = = =贷款额（以万为单位）贷款额（以万为单位）贷款额（以万为单位）贷款额（以万为单位）系数（选择的系数（选择的系数（选择的系数（选择的还款还款还款还款方式方式方式方式+ + + +选择选择选择选择还款年限还款年限还款年限还款年限+ + + +贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率三项对应的系数）三项对应的系数）三项对应的系数）三项对
25、应的系数） 例如：例如：例如：例如：贷款额：贷款额：贷款额：贷款额：50505050万；贷款年限：万；贷款年限：万；贷款年限：万；贷款年限：30303030年；利率：年；利率：年；利率：年；利率： 下浮下浮下浮下浮15%15%15%15%；选择等额本息（一样多）的还款方式；选择等额本息（一样多）的还款方式；选择等额本息（一样多）的还款方式；选择等额本息（一样多）的还款方式 月还款月还款月还款月还款= = = =5050505057.257.257.257.2（下浮（下浮（下浮（下浮15151515利率，利率，利率，利率，30303030年，等额本年，等额本年，等额本年，等额本息的情况对应的系数
26、）息的情况对应的系数）息的情况对应的系数）息的情况对应的系数）41银行贷款的费用银行贷款的费用在办理银行贷款手续时产生的费用主要有以下两种：在办理银行贷款手续时产生的费用主要有以下两种：在办理银行贷款手续时产生的费用主要有以下两种：在办理银行贷款手续时产生的费用主要有以下两种： 1 1 1 1、评估费、评估费、评估费、评估费 （办理住房（办理住房（办理住房（办理住房贷款贷款贷款贷款均会产生）均会产生）均会产生）均会产生） 公式公式公式公式= = = =评估值（评估值（评估值（评估值（100100100100万以下的部分含万以下的部分含万以下的部分含万以下的部分含100100100100万）万）
27、万）万）0.5%+0.5%+0.5%+0.5%+评估值评估值评估值评估值（100100100100万以上的部分）万以上的部分）万以上的部分）万以上的部分） 0.25% 0.25% 0.25% 0.25% 2 2 2 2、担保费、担保费、担保费、担保费 （办理（办理（办理（办理公积金贷款公积金贷款公积金贷款公积金贷款另外产生）另外产生）另外产生）另外产生） 公式公式公式公式= = = =贷款额贷款额贷款额贷款额系数（根据贷款年限对应的系数）系数（根据贷款年限对应的系数）系数（根据贷款年限对应的系数）系数（根据贷款年限对应的系数）42中介公司的费用中介公司的费用中介公司收取的费用主要有两种：中介公
28、司收取的费用主要有两种：1 1、居间服务费居间服务费（中介费）（中介费） 公式公式= =成交价成交价2% 2% （买卖双方各（买卖双方各1%1%）2 2、代办贷款服务费代办贷款服务费 600600元（公司协助办理贷款手续时收取）元（公司协助办理贷款手续时收取）43其他相关费用其他相关费用垫资费：垫资费：垫资费：垫资费：在买卖单成交过程中，在买卖单成交过程中，在买卖单成交过程中，在买卖单成交过程中， 常常被忽视常常被忽视常常被忽视常常被忽视 产生原因：产生原因：产生原因：产生原因：卖方有尾款，自己不能清贷，需要找融资卖方有尾款，自己不能清贷，需要找融资卖方有尾款，自己不能清贷，需要找融资卖方有尾
29、款，自己不能清贷，需要找融资公司才能清偿，房主让中介公司协助找融资公司清公司才能清偿，房主让中介公司协助找融资公司清公司才能清偿，房主让中介公司协助找融资公司清公司才能清偿，房主让中介公司协助找融资公司清偿时将会产生偿时将会产生偿时将会产生偿时将会产生 垫资费的收取可分为两种，让房主自行选择垫资费的收取可分为两种，让房主自行选择垫资费的收取可分为两种，让房主自行选择垫资费的收取可分为两种，让房主自行选择44贷款及过户流程贷款及过户流程1.1.一次性付款流程一次性付款流程2.2.贷款的流程贷款的流程45一次性付款流程一次性付款流程46贷款的流程贷款的流程47课程回顾课程回顾1.1.房管局过户政策及相关知识房管局过户政策及相关知识 2.2.银行贷款政策及相关知识银行贷款政策及相关知识3.3.中介公司的费用中介公司的费用4.4.其他相关费用其他相关费用5.5.贷款过户流程贷款过户流程48
