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1、社区普法讲座 主讲人： 2014年4月11号 讲座主要内容 第一部分 小区内房屋租赁方面 第二部分 小区内饲养宠物方面 第三部分 小区内物业管理方面 第一讲，房屋租赁合同1.租赁合同的内容包括： (一)当事人的姓名或者名称及住所;(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及其支付方式;(六)房屋修缮责任;(七)消防安全责任;(八)变更或者解除合同的条件;(九)违约责任及解决争议的方式;(十)转租的约定;(十一)当事人约定的其他条款。 小区房屋租赁3房屋租赁期限期限2房屋租赁用途用途1房屋租赁主体主体注意事项4租金缴纳时间和方式缴纳时间和方式5装修改造装修
2、改造的约定6转租的约定租赁 主体u出租人：拥有房屋所有权或者使用权的自然人、法人或者其他组织 法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照及年检情况自然人的，看是否年满18周岁或者年满16周岁未满18周岁但以自己的劳动收入为主要生活来源，精神是否正常。1.资格：2.实体权利：房屋的所有权人委托或代理出租的共有房屋出租的房屋转租的u承租人：承租为自然人的，是否具有完全民事行为能力； 出租人系法人或其他组织的，是否依法成立。注意：索取承租人的身份证复印件、营业执照复印件，若是公司签订注意：索取承租人的身份证复印件、营业执照复印件，若是公司签订租赁合同，则考虑签字人是否为法定代表人或授权代表（结合
3、租赁合同，则考虑签字人是否为法定代表人或授权代表（结合武汉武汉市房屋租赁管理办法市房屋租赁管理办法等政策性规定，核查小区住宅楼是否允许开设等政策性规定，核查小区住宅楼是否允许开设公司）公司） 小区房屋租赁用途办公工商业仓库住宅注意：注意：1.在房屋租赁中房屋的用途是必备条款，作为在房屋租赁中房屋的用途是必备条款，作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。2.承租承租人应当按照约定的方法使用租赁物。人应当按照约定的方法使用租赁物。 3.承租人未按承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损
4、失的，出租人可以解除合同并要求赔租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。偿损失。 合同法关于房屋租赁用途的相关规定第二百一十六条第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。不能确定的，应当
5、按照租赁物的性质使用。第二百一十八条第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。租赁期限1、出租人与承租人自主约定，最长不超过20年，超过部分无效。2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书
6、面形式的，视为不定期租赁。 我国我国合同法合同法关于关于租赁期限租赁期限的规定的规定第二百一十四条 租赁期限不得超过 二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人之间约定租金支付时间和方式没有约定或者约定不明确协议补充不能达成补充协议的按照合同有关条款和交易习惯不满一年一年以上依旧不能确定租赁期限届满时支付每届满一年租赁期间届满装修改造的约定1.约定是否同意承租人 对房屋进行装修或改造，改造的标准是什么？违反约定的具体责
7、任。 2.约定房屋交付时附属设施和设备的状况和交还时的具体要求。 3.约定租赁期满、提前解除或终止时装修物如何处理。4. 约定装修期限、装修免租期；装修保证金等 装修改造的法律规定 1.合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。 2.合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。装修改造的法律规定 3.合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，
8、无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失;因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿;双方违约导致合同解除的根据过错分担责任;不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。 转租的约定1.出租人确认条款。既明确约定，转租应得到出租人的同意。2. 约定转租期限。转租期限应限于原租赁合同规定的期限内,超过原租赁合同期限的，则转租无效。3. 约定转租后房屋的使用性质。使用性质也必须以原合同的约定为准，不得擅自改变房屋的使用性质。4. 约定损坏房屋的赔偿及责任承担。5. 约定违约责任条款。 转租的相关法律规定u转租应注意的问题：1.承
9、租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或者全部转租给别人。2.房屋转租应当订立书面合同，转租合同必须经原出租人出面同意，并办理备案登记手续。3.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但是出租人与转租人双方规定的除外。4.转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同随之变更、解除或者终止。房屋租赁其他注意事项u租赁合同到期怎么处理？1.是否续订租赁合同（约定更新和法定更新）2.验收租赁物，检查租赁物是否存在非正常性损耗u拒不退还租赁物如何维权？1.是否构成刑事犯罪（如侵占罪、非法侵入住宅罪、寻衅滋事罪 ）2.以侵权之诉起诉原承租人，督促其早日返还房屋并承担损失 饲养宠物
10、方面主要内容u饲养宠物的资格u宠物饲养人的注意义务u宠物侵权处理u小区饲养宠物管理相关规定u饲养宠物的资格第二讲：小区内饲养宠物2限养区内个人养犬，每户只准养一只，但禁止养烈性犬和大型犬。 限养区饲养宠物的条件：（一）有合法身份证明；（二）有完全民事行为能力；（三）有固定住所且独户居住。1 宠物饲养人需要的证书：31.个人养犬（一）向居住地公安派出所申请，由公安派出所征求居(村)民委员会的意见，报区公安机关审核批准。 （二）自批准之日起30日内携犬到畜牧部门注射兽用狂犬病疫苗，领取犬类免疫证后到公安机关登记注册，领取养犬许可证和犬牌。 （三）个人养犬的，应当向公安机关提交与住宅所在地居（村）民
11、委员会或者业主委员会签订的养犬义务保证书。u宠物饲养人的注意义务1(一)不得携犬进入集贸市场、商店、饭店、公园、影剧院、学校、医院、展览馆、歌舞厅、体育场(馆)、游乐场等公共场所；(二)不得携犬乘坐公共交通工具；(三)小型观赏犬19时至次日7时出户的，必须挂犬牌、束犬链，并由成年人牵引，其他时间出户的必须笼装；(四)单位饲养的大型犬必须拴养或者圈养，并有专人管理；(五)不得侵扰他人的正常生活；(六)定期为犬注射兽用狂犬病疫苗；(七)犬在户外排泄粪便的，携犬人应当立即予以清除 1u宠物侵权处理（一）饲养的动物造成他人人身损害的，饲养人或管理人即使无过错也应当承担民事责任，但损害是由受害人自己的过
12、错造成的，饲养人和管理人不承担民事责任。（烈性犬的饲养人不免责）。（二） 饲养的动物造成他人人身损害，是由于第三人的过错造成的，应当由第三人承担民事责任。被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国侵权责任法第七十八条第七十八条饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或
13、者减轻责任。 第七十九条第七十九条违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。承担侵权责任。第八十条第八十条禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。任。第八十二条第八十二条遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。担侵权责任。 第八十三条第八十三条
14、因因第三人的过错第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人动物饲养人或者管理人请请求赔偿，也可以向求赔偿，也可以向第三人第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。 第八十四条第八十四条饲养动物应当遵守法律，尊重社会公德，不得妨害他人生活饲养动物应当遵守法律，尊重社会公德，不得妨害他人生活。1.武汉市养犬管理条例2.武汉市限制养犬规定4.中华人民共和国民法通则5.侵权责任法3.参照其他小区的饲养宠物管理规定、小区饲养宠物管理共约u小区饲养宠物管理规定第三讲
15、：物业管理方面u业主权利与义务u物业公司权利与义务u小区内物品、车辆等安全u新房装修应注意事项，相关法律规定业主：是指物业的所有权人，尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人 。业主物业公司物业服务合同业主的权利1.业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服
16、务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；业主的义务1.业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。物业公司权利(一)物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；(二)
17、依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；(三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；(四)有权制止违反规章制度的行为；(五)有权要求管委会协助管理；(六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；(七)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业公司义务(一)履行物业管理合同，依法经营； (二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；(三)重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；(四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导； 物业公司是否有保障小区内物品车辆等安全的义务？小区内物品、车辆等安全一般物业服务合同收取的是车位使
18、用费，物业公司只需要向业主提供合格的车位就可以。无需承担车辆保管及车辆丢失的赔偿责任 保管合同如果收取的是保管费用在有偿保管期间，业主车辆毁损、丢失的，物业需要承担赔偿责任。 新房装修注意事项和相关法律规定u新房装修应注意的事项：1.我国物业管理条例第53条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。” 2.根据住宅室内装饰装修管理办法的第5条第1款的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台上的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
