《大邑项目市场调查完整板定课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大邑项目市场调查完整板定课件（193页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、大邑项目前期市场调研及策划报告成都柒和地产营销机构大邑项目市场调查完整板定课件项目地宏观市场大邑项目市场调查完整板定课件n地理位置地理位置大邑位于成都平原西部，距成都市区48公里。东北与崇州市为界，东南与新津县、邛崃市毗邻，西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤，幅员面积1,3211,321平方公里平方公里，总人口51.6751.67万万。n总体经济状况总体经济状况2008年，大邑县实现地区生产总值RMB 77.58RMB 77.58亿元亿元，比上年增长11.3%11.3%。按常住人口计算，全县人均生产总值达15173元，增长19.2%。大邑县概况大邑县概况数据来源：大邑县2008年国民经济和社会发
2、展统计公报烟霞湖西岭雪山 刘氏地主庄园鹤鸣山大邑项目市场调查完整板定课件GDPGDPn随着西部大开发的推进，大邑县经济一直保持稳步发展的趋势，2005年以来国民生产总值增长率一直维持在12以上，且高于全国增长水平。n2008年，全县实现地区生产总值77.58亿元，受国际金融危机影响，GDP增长速度有所回落，为11.3，但仍高于全国10.1%的增长速度。资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报大邑项目市场调查完整板定课件产业结构强劲的经济增长势头n2005年以来平均经济增长率都在12%以上，高于全国增长水平。n2008年GDP增长率达到11.3%，仍高于全国增长水平。n2008年一、
3、二、三次产业占GDP的比重分别为25%、38%、37%。农业n成都地区自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2008年实现农业总产值19.19亿元。工业n2008年全县规模以上工业增加值达到29.80亿元，比上年增加13.2%。第三产业n2008年大邑经济第三产业占到了GDP总量的37%，基本与工业持平，各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速，但与此同时也应看到服务业发展稍显滞后。资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报大邑项目市场调查完整板定课件固定资产投资资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报n大邑县固定资产投资
4、总量不断增加，2008年为58.44亿元，同比增长39.0%。n房地产投资额逐年增加，占固定资产投资比重逐步提高。n2008年房地产投资4.30亿元，增长24.9%，比上年增速降低2.7个百分点。大邑项目市场调查完整板定课件社会消费品零售总额n大邑近年来社会消费用品零售总额增长迅速，年均增幅17%左右。n2008年社会消费品零售总额18.64亿元，同比增长20.0%。n增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报大邑项目市场调查完整板定课件城镇居民可支配收入情况n2008年，大邑县城镇居民可支配收入为1
5、1,382元，相对2007年增加1200元，增幅为11.8%。n2008年，大邑县城镇居民可支配收入增幅有所减缓，其主要原因是受全球金融危机的影响。n根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8%以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。资料来源：大邑县2008年国民经济和社会发展统计公报大邑项目市场调查完整板定课件n组团式发展、新大邑“三分天下”根据大邑县政府的规划，大邑已经从原来的一个老城区辐射发展出以行政办公、旅游商贸为主的大邑新城核心区桃源新城及集合住宅、商业为一体的恒大新城。今后的大邑可谓“三分天下”，大邑将形成大邑老城、大邑新城以及恒大新城三大板块
6、。形成多中心、组团式的发展格局。n全球500强进驻大邑目前恒大集团、中铁二局、家乐福等大型集团公司先后入驻大邑，表明大邑政府的招商引资能力和国际大公司对大邑未来的看好。大邑项目市场调查完整板定课件 2010年1月4日，成都市商品房预售方案管理暂行规定成都市商品房预售网上签约暂行规定出台，2010年2月1日起执行。政策解读：n领取预售证必须以“栋”为单位，不能以单元为单位取得预售证；取得预售证之后10天之内必须开盘销售；领取预售证的房源必须一次性推出，不能分批次销售。n销售价格必须先报房管局备案，调整售价需按照程序重新申报，房管局审批前，不能随意涨价或降价。n“自留房源”在办理房屋所有权初始登记
7、前不得销售。以“保留自有房产”的名义捂盘宣告终结。n定购合同、买卖合同需通过网签系统联机打印，开发企业人为制造“定购”做销控宣告终结。2010主要宏观调控政策解读大邑项目市场调查完整板定课件 2010年1月10日，国务院办公厅发出了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，涉及五个方面，共计11条，被媒体称为“国十一条”。全文主要涉及五个部分：增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。政策解读：n二套房贷首付款比例不得低于40%，并严格按照家庭征收。二套房贷重新回到了严格按照家庭征收的
8、最紧尺度，这是本次政策中最为严厉的一条。n在保证“中低价位、中小套型”普通商品住房的前提下明确各地块住房套型结构比例。这无异于重新确立90平方米以下中小套型供应的主导地位，在该意见指导下，90/70政策或将重新得到执行。n防止国内外资金违规进入，遏制楼市泡沫。n合理确定土地供应方式和内容，降低土地成本。n整顿房地产市场秩序，规范央企投资行为。2010主要宏观调控政策解读大邑项目市场调查完整板定课件 2010年1月18日，人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。政策解读：n此次存款准备金率上调约冻结3000亿元资金，对存贷比不高的大银行来说，其放贷能力不会受到明显制约，而存贷
9、比较高的中小银行影响较大。n本次央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率，目的不是通过增加开发商的融资成本打压中国楼市和遏制房价上涨及投资炒房，而是通过存款准备金率微调的信号，警告银行信贷过量放贷的疯狂现象，警告银行防止贷款过多而影响到银行金融安全体系。n存款准备金率上调会适当的增加开发商的融资成本，但并不会对中国房地产市场和开发商形成“实质性”的杀伤力或威慑力。2010主要宏观调控政策解读大邑项目市场调查完整板定课件2010年4月13日，住房城乡建设部下发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知：n今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排
10、号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。n房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。n对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。n商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2010主要宏观调控政策解读大邑项目市场调查完整板定课件 n国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%2010年4月14日召开的国务院常务会议要求：
11、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。n国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷.国务院2010年4月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。n二套房认定标准既认房又认贷，外地人购房受限住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通
12、知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。大邑项目市场调查完整板定课件 成都二套房认定n成都出台的“二套房”细则规范，贷款购房需出具“房屋信息证明表”n据成都市房管局下发的成都市房产管理局关于个人住房贷款查询家庭住房登记记录信息有关问题的通知，今后，凡贷款购房的，凭银
13、行出具的住房登记记录信息查询通知单，到房管部门办理借款人家庭住房登记记录信息证明的查询业务，对借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下住房登记记录信息进行查询。n而按照通知规定，商业性个人住房贷款需查询借款人家庭在我市五城区（含高新区）的住房登记记录信息的，由成都市房屋产权监理处负责查询；需查询其他区（市）县的住房登记记录信息的，由当地房产管理部门查询；另外，不具备查询条件的区（市）县，应向当地金融机构通报相关情况。n对于查询结果，房产管理部门将出具一张借款人家庭住房登记记录信息证明。大邑项目市场调查完整板定课件n进入2010年，受国家宏观调控政策影响，成都市商品住宅成交量大幅
14、萎缩，2010年第一周相对2009年最后一周成交套数锐减97.48%，成交面积锐减97.20%。n从成交走势可以看出，2010年元旦后，市场成交量锐减，市场表现出明显的观望态势。2009年12月-2010年1月成都市商品住宅成交走势大邑项目市场调查完整板定课件 广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。广西壮族自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东说，取消商品房预售制度可以看做是一个方向，会有一个过渡，具体的政策措施还在制订当中。我们的观点：n此政策可看做为政府采取措施抑制房价上涨过快的重要
15、手段，但从目前来看，成都要实施现房销售政策的难度比较大：1.在具体实施细则尚未确定的前提下，此政策要真正执行需要一个漫长而艰苦的过程，不可能在一夜之间全面禁止期房销售；2.就目前成都房地产市场发展现状来看，开发企业要做到现房销售，对资金实力、操盘能力等方面的要求非常高，难度相当大，在西部大开发的巨大背景支持下，成都短期内不可能执行现房销售的宏观政策；3.商品房预售制度实行十几年来，其对中国大陆房地产市场的建立和完善发挥了巨大的作用。取消商品房预售制度对开发商的资金压力考验太大，一旦实施将对商品房流通产生极大限制，市场将被进一步禁锢，短期内甚至会出现供不应求的局面，反而会助推房价上涨。在成都实现
16、现房销售政策的可能性大邑项目市场调查完整板定课件影响因素有利方面不利方面整体经济四川及成都经济发展势头良好全国经济由热转冷，金融危机的影响在逐步加剧市场走势l刚性需求潜力巨大，预计2009-2013年成都市商品住宅市场总体需求为6482万平方米，远大于规划总体供应量4584万平方米l房地产市场泡沫较沿海尚小，远低于杭州等沿海二线城市当前均价全国及当地市场不景气，消费者信心不足政策支持政府财政大力支持，基础设施建设加速，国家及地方出台的刺激经济政策无外来投资固定资产投资或将增长，带动经济增长外商及民间投资短时间内相应减少市场需求居民收入稳定增长，城市化率低，未来需求看好投资性需求减少，短期内购房
17、意愿减少城市知名度在省内和国内的知名度有较大提升“宜居”城市形象短期内受到影响基础设施国家灾后重建的巨额资金投入，会使得未来基础设施的建设水平达到一个较高的水平相当数量的基础设施受到了严重损坏汇总经济恢复、政府投资拉动、巨大的市场潜力宏观大势、居民投资意愿下降n我们的观点：预计此次针对房地产市场的宏观调控，目前是成交量的大幅回落，在年底会迎来一定的价格回落（预计幅度在15%-20%）之间，明年在刚需的带动下成交量会全面回升。成都房地产发展环境预期分析大邑项目市场调查完整板定课件成都市主城区各类物业成交情况u2009年1-10月，在成交的各类物业中住宅成交量所占比例最大，为84.1。u受宏观调控
18、影响，2010年住宅成交量占各类物业的比重比去年同期有所下降，而商业用房和办公用房比重有所上升。u预计未来住宅和办公用房仍将是市场的重点，成交量所占比例会随着市场的转好而提高。资料来源：成都市房管局商业用房2010年成交量所占比例住宅2009年1-10月五城区商品房成交结构五城区未来各类物业成交比例展望办公用房大邑项目市场调查完整板定课件小结：n此次政策调控对大邑这些房价不是太高的三线城市影响不大，短期内会对本地成交量形成一定的抑制，我们在前期的调研中发现每天大邑目前新开盘的几个大盘购房人群稀少；n此次房产调控政府箭头直指住宅，重点打击住宅的投资性需求，本项目前期为商业项目受政策的影响小，从一
19、定程度讲对本项目是间接的利好；n恒大，中铁等大型开发商的进驻对大邑整体市场是个利好，但同时我们要注意大量新建楼盘的开工也会对我们形成一定的威胁；n宏观调控下还表现出以下市场现象：降价成为房地产市场的主要促销手段、在楼市价格走低的同时伴随着成交量的低迷、大量在售户型中附赠面积带来了变相的降价、刚性需求和小户型成为市场的主流，投资和改善性购房观望明显。大邑项目市场调查完整板定课件项目地住宅市场调研大邑项目市场调查完整板定课件大邑，山水健康城n据大邑县城市总体规划调整（20082020），大邑城市性质被确定为休闲度假接待中心、特色产业发展区和生态健康城市。大邑未来城市发展将向城市西南翼和东北两翼扩展
20、，全力打造山水健康城。n据了解，大邑县城规模将从14平方公里扩大到2020年的25.83平方公里，人口将从11万人增加到25万人，新总规将城区范围拉大了近12平方公里。“两心一带七片”的城市布局结构功能，将使大邑县城成为创业者和居家者的安居乐业热土。n另外，大邑城区的空间战略归纳为“依山傍水、两河三岸、一城九区”。未来大邑整体空间结构将体现城市山水特色，城市依托斜江河和粗石河，呈现两河三岸发展态势。在此框架上，按“一城九区”的结构，对不同城市功能组团赋予不同主题。大邑项目市场调查完整板定课件大邑，休闲度假旅游城n大邑作为成都三圈层区县之一，近年来乡村休闲度假旅游兴起，正实现从第三产业的全新突破
21、。n高达40.99%的森林覆盖率酝酿出优美的生态环境，依山傍水的城市环境则为都市休闲度假提供广阔的升级空间。同时，西岭雪山、花水湾温泉、刘氏庄园等丰富的人文自然旅游资源也为大邑旅游产业发展奠定了底气。n除了中国道教发源地鹤鸣山、中国南方雪山温泉国际旅游度假区、世界级博物馆小镇安仁镇三大旅游龙头板块外，大邑还有雾中山、花水湾温泉及新场镇，即“三山一泉两古镇”。大邑项目市场调查完整板定课件组团式发展，大邑城区三大板块 u为了更合理地区分城区功能，大邑已经从原来的一个老城区辐射发展出以行政办公、旅游商贸为主的大邑新城核心区桃源新城，以及集合住宅、商业为一体的恒大新城。形成了大邑新城、恒大山水城以及大
22、邑老城区三个板块的多中心、组团式发展。成都后花园暨旅游休闲度假产业u“南方雪山温泉国际度假区”可谓是未来新大邑的亮点。整个区域以国际化的视野将西岭雪山与花水湾融会贯通，通过花水湾度假小镇建设、安仁以西旅游文化走廊建设、西岭雪山度假再开发等，在充分借力发展国际化度假旅游的同时，致力于将整个区域营造为都市人生活的后花园，真正实现从常态旅游到度假物业开发、度假生活方式打造的产业升级。大邑项目市场调查完整板定课件老城区板块桃源新城恒大山水城大邑项目市场调查完整板定课件商品房供求状况u2009年，大邑县商品房供应较2008年大幅上升，主要集中在大邑大道两侧及城区小地块和晋北芙蓉雅居等。全年批准预售386
23、140.32，与2008年233418.35同比增长65.43%。目前可售房源约800套，面积约90000。u2009年，随着下半年楼市回暖，一度出现房源短缺，从9月起，锦绣一方2期、翰城国际2期、君悦华庭2期、邑新花园后院等陆续开工并投入销售，2009年大邑县新开工商品房约40万，年底部分楼盘出现供不应求的情况；随着2009年底开工量进一步增加，预计2010年房源供应较为充足。资料来源：大邑房管局大邑项目市场调查完整板定课件商品房成交面积/套数u2009年大邑共成交商品房4040套，成交面积451119.32，销售金额10.21亿元，较2008年有大幅上升，套数、面积、金额分别上升254%、
24、250%及233%。u其中非住宅成交量为411套，成交面积19026.9，销售金额8658.66万元；商品住房成交3629套，成交面积432092，销售金额9.34亿元。u总成交4040套中按揭购房2782套，占总成交量的68.86%。资料来源：大邑房管局大邑项目市场调查完整板定课件商品房成交价格u2009年普通商品房房价大幅上升，全年商品住宅成交均价为2474.38元/（扣除“新和.芙蓉雅居”定向销售商品房），与去年2273元/同比上升8.86%，下半年部分楼盘均价已达3000元/。u商业房成交均价5451.62元/，与去年同期相比均价3205.58元/上升70.07%，预计明年上半年随着房
25、地产市场政策调控，房价将进一步稳定。资料来源：大邑房管局大邑项目市场调查完整板定课件消费者构成u2009年，经过政府对房地产市场的宣传和培育，对外参加春、秋房交会、二级城市和省外巡展等活动，进一步吸引了外来购房者并取得了较好的效果。同时为拉动内需，通过本地媒体加大了对灾后购房优惠政策的宣传；创办大邑房产杂志，赠阅到茶楼、宾馆、旅游景点等；深入到单位、家庭随时宣传大邑房地产前景、房屋的保值增值。u大邑县的购房人群仍主要来自于本行政区内，包括改善性换房、进城务工人员、灾后换房、教师团购等；外来购房者主要为川南监狱人员定向购买，成都五城区客户购买还比较少。u据统计，大邑县2009年县外人群购房158
26、4套，占总成交量的39.21%，其中省外占3.66%，本省非成都25.50%，成都五城区及高新区占2.55%，成都郊区市县占7.50%。资料来源：大邑房管局大邑项目市场调查完整板定课件大邑在售住宅楼盘分布在售住宅楼盘1、祥荣锦绣一方2、上城3、中铁金山4、润驰国际广场5、翰城国际6、滨河景秀7、半城理想8、邑新花园南院9、博友诺蔓邸10、蜀鼎意景1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010本案大邑项目市场调查完整板定课件大邑在售住宅楼盘分布1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010老城区可开发土地日渐稀少，多为旧城改造项目，楼盘体量不大，以电梯为主红光片区
27、原毗邻大邑工业区，区域开发以中档住宅为主，多为工业的配套住房开发和集中安置小区桃源新城区域是大邑县重点打造的新城中心，引入了家乐福、五星级酒店等重量级的城市配套设施，此区域也是大邑未来对接雪山旅游板块的桥头堡，将是未来大邑住宅供应的重点区域城南大道（大邑大道）是近年来的房地产开发的主流区域，沿线分布了大量新建高品质小区,生活、居家等配套日趋完善，将也是大邑未来两年住宅供应的重点区域本案大邑项目市场调查完整板定课件大邑主要楼盘个案1、祥荣、祥荣锦绣一方锦绣一方项目名称项目名称祥荣锦绣一方开发商凯西祥荣集团四川祥荣房地产开发有限公司物业形态多层、小高层、高层、别墅总占地占地288亩，规划450亩总
28、建面规划面积451358容积率2.35建筑密度31.2%绿化率35.5%车位比3500户/2400个户型区间47-240，主力户型70-119赠送面积比赠送面积为减半计算的花园，赠送率5%左右价格均价2880元/，最低2600，一次性优惠4%，按揭优惠3%开盘时间1期09.10.15；2期2010年8/9月销售情况项目已交房入住，但是还剩余30%的电梯房源和少量多层顶跃户型.可见市场对电梯户型的接受存在较大抗性。其二期推售的5栋房源全为多层，其中1/3为一梯四户，其余一梯两户。物业管理四川省祥荣物业管理有限公司物管费多层0.82元/月，电梯1元项目地址大邑大道1号祥荣祥荣锦绣一方锦绣一方本项目
29、本项目大邑项目市场调查完整板定课件祥荣锦绣一方平面布局u项目一期为多层、小高层电梯及商业的组合，二期将推出5东多层住宅。一期 二期大邑项目市场调查完整板定课件项目优势u低总价：最低15万，首付5万，月供700元；u规模大：以总450亩的规划面积，属于大邑城区首屈一指的大盘；u商业配套：引入了统一优玛特购物超市，另有50000余平米的酒店、餐饮、休闲、娱乐、汽贸等商业；u健身配套：拥有游泳池、网球场、羽毛球场和门球场等健身设施；u硬件优势：大面积的集中景观资源、楼间距及地下车位等硬件较为突出；项目面临的问题u目前一期都已经交房入住，仍然剩余有30%的电梯房源和部分商业，由此可见，该楼盘推盘节奏和
30、销控存在一定的问题u现房销售的现状将使开发商承受较大的财务压力大邑项目市场调查完整板定课件祥荣锦绣一方户型分析从客厅阳台入户I户型:120J2户型:136G1户型:121B户型:86u整体来说，锦绣一方一期户型面积偏大，从而造成了房源滞销，尤其是大户型的顶跃；u从客厅阳台入户的设计所带来的动线交叉不符合日常使用习惯；u从锦绣一方2期主推户型可知，80平米左右的套二和100120之间套三才是市场所需的主流户型大邑项目市场调查完整板定课件大邑主要楼盘个案2、邑都上城、邑都上城项目名称项目名称邑都上城开发商大邑银都房产物业形态多层、叠拼总建面规划面积17万占地面积11万容积率1.48车位比1018户
31、/746个绿化率46%户型区间89-260，主力户型104-119赠送面积比主要赠送为花园和露台，赠送率4%左右价格均价3100元/，顶跃2500起，1F带花园户型最贵达到3600，叠拼4500-5000；一次性优惠2%，按揭优惠1%开盘时间2010年2月6日销售情况项目自2007年销售至今，目前剩余近百套房源，剩余户型以多层顶跃为主，仅余少量的标准层户型和叠拼。物业管理四川聚仁物业物管费多层0.8元/月项目地址大邑大道（大邑中学对面）邑都上城本项目大邑项目市场调查完整板定课件邑都上城平面布局u项目由分三期开发，目前1、2期已经进入尾盘期，即将销售的是三期的酒店式公寓和其下面的商业叠拼别墅商业
32、+酒店式公寓酒店 会所兼销售部 多层住宅大邑项目市场调查完整板定课件项目优势u从别墅到5+1多层和6+1多层、酒店式公寓，上城拥有较为完善的产品体系；u拥有仅1.48的容积率，绿化、楼间距等都显得极为宽裕，最长楼间距达到70米，9000的中轴水景，5万林荫步道绿树小品等数据对客户来说具有相当的说服力项目面临的问题u过大的顶跃户型成为最难销售的房源，高总价制约了客户购买大邑项目市场调查完整板定课件上城户型分析u面积过大的跃层户型是销售的难点u控制在100120以内紧凑实用型套三是市场接受度最高的产品跃层户型:201B户型:119G户型:104大邑项目市场调查完整板定课件大邑主要楼盘个案3、中铁金
33、山项目名称项目名称中铁金山开发商中铁8局金山房产物业形态多层、小高层、高层总占地占地6万总建面规划面积18万容积率2.97车位比1811户，1：0.8绿化率50%户型区间70-130赠送面积比项目的所有户型都有大面积赠送，大部分都有可变空间，户户赠送超大空中花园。赠送率20%-29%价格预计均价3200元/，但实得面积均价预计仅2500元/开盘时间9月销售情况尚未正式销售，但是其超大赠送比例和60米宽的楼间距、园林绿化将是最大的竞争力项目地址大邑大道中铁金山本项目大邑项目市场调查完整板定课件中铁金山平面布局u项目第一开发小区中心部分的四栋多层，临街多层和电梯将在后续几期中推出大邑项目市场调查完
34、整板定课件项目优势u中铁金山的景观设计风格是东南亚风情的泰式皇家园林景观，号称用3千万元的巨资来打造园林景观。园林景观分为4大景观组团，分别是森美兰、兰卡威、芭提雅和昭帕耶。u小区中有层层跌水、特色岗亭、喷泉、泰式雕塑小品等构成，大门广场还有大象戏水雕塑。泰式SPA游泳池包括有更衣室、泰式按摩池，泰式小木屋，水中吧台、泰式跌水喷泉等各种景点和小品。u小区的智能化安防系统共有八大智能系统。包括公共广播音乐系统、可视楼宇对讲系统、电子巡更系统、红外线夜视监控系统、周界红外线防范系统、停车场智能管理系统、摄像监控系统、监视屏幕控制台系统。完善的智能安防系统，是高品质小区的最基本配置，为业主提供24小
35、时不间断的安保服务。u项目的所有户型都有大面积赠送，大部分都有可变空间，户户赠送超大空中花园。大邑项目市场调查完整板定课件中铁金山户型分析u入户花园设计在解决采光的同时也提高了项目品质u不同面积功能区间的设计能实现更高的产品价值A4户型:89.87赠送面积：18.94实得面积约：108.81A2户型:78.33赠送面积：22.91实得面积约：101.24可变空间入户花园入户花园赠送空间赠送空间大邑项目市场调查完整板定课件大邑主要楼盘个案4、润驰国际广场项目名称项目名称润驰国际广场开发商四川润驰实业有限公司四川佰宇投资有限公司物业形态多层、高层电梯、商业总占地占地107亩总建面18万户型区间87
36、-115赠送面积比赠送面积为可变空间，赠送率9-13%左右价格预计均价3200元/左右开盘时间7月开盘销售销售情况尚未开盘销售，一期推售靠家乐福的多层；大面积的可变空间及家乐福入住将是其主要的卖点；其6F的跃层处理上仅保留了一个漏洞和屋顶遮雨板。项目地址内蒙古大道2号润驰国际广场本项目大邑项目市场调查完整板定课件润驰国际广场平面布局u项目第一阶段开发的是家乐福购物广场和4栋多层住宅一期推出的多层集中式商业 电梯部分多层住宅部分大邑项目市场调查完整板定课件项目优势u拥有大型购物广场，商业步行街，酒店式公寓等丰富配套的润驰国际广场住宅无疑对以居家生活为主的自住型购买有着强大的吸引力；u桃源板块作为
37、未来的新城核心区，家乐福的入住将进一步强化这种中心区域优势，使得住宅具有较好的升值前景大邑项目市场调查完整板定课件润驰国际户型分析u可变空间的设计在提升产品价值的同时，也提高项目品质C户型:103；套二变套三实得面积约：112.2A户型:87.2，套二变套三实得面积约：96.75可变空间可变空间半面积赠送空间半面积赠送空间大邑项目市场调查完整板定课件大邑主要楼盘个案5、翰城国际项目名称项目名称翰城国际开发商成都市大邑东方圣地房地产开发有限公司物业形态多层总占地占地68567总建面127624容积率1.79户数1169户绿化率37.86%车位471个户型区间80-127赠送面积比赠送面积为减半计
38、算的花园，赠送率5%左右价格均价3250元/，一次性优惠2%，按揭优惠1%，经申请后最多优惠可达4%开盘时间2期09.12.30销售情况由于项目园林品质上比较精致，其大户型楼间距开阔，花园面积较大，住宅的品质对商业起到了极大的提升作用。物业管理华蓥市星星物业管理有限公司物管费多层0.8元/月项目地址大邑大道199号翰城国际本项目大邑项目市场调查完整板定课件项目优势u“小桥流水，江南水乡”的中式古典园林是其独特的卖点，其大手笔的园林投入造就的丰富景观层次和景观小品是项目品质的保障；在某种意义上代言着大邑的商品房品质；u邻近老城区的地段优势和相对成熟的生活配套是其获得客户关注的重要原因；u毗邻大邑
39、中学的先天地理条件为项目带来了浓厚的人文底蕴和教育房产消费者；项目面临的问题u销售的成功为企业带去业绩的同时，也滋生了骄傲情绪，在其销售上存在挑客的成分；大邑项目市场调查完整板定课件翰城国际户型分析u顶跃的处理上，通过缩减面积、增加露台的方式防止户型面积过大，使得原本滞销的顶跃成为畅销房源u入户花园的设计增加了居家的私密性、提升了居住品质A3跃层:87.68；跃层的套二户型赠送面积约：45+屋顶露台E2户型:122赠送面积约：10.61阳台露台挑高上顶层入户花园兼可变空间全全赠赠送送露露台台大邑项目市场调查完整板定课件大邑主要楼盘个案项目名称项目名称物业形态物业形态面积区间面积区间建筑规模建筑
40、规模赠送比例赠送比例价格（元价格（元/ /）销售情况销售情况开盘开盘 备注备注时间时间滨河景秀电梯、多层5517070000约4%预计均价3200未开盘待定受刚需为主的市场影响，其部分大户型将改为70-80的小户型半城理想11+1及18F电梯84-11830000多11%均价3000未开盘，但可定房定价签定协议，开盘再转合同7/8月邑新花园南院多层、电梯97-1522000013-22%2680-3280多层住宅售完，主要剩20余套电梯房源带奇偶层挑高露台博友诺蔓邸多层、小高层、高层75-110454609-15%均价285010.5.29蜀鼎意景多层80-160530007-13%均价280
41、0剩余30余套09.6.7大邑项目市场调查完整板定课件 小结1.从市场在售楼盘的销售情况来看，中小户型销售走势良好，市场上剩余的户型多为大户型，尤其是顶跃户型剩余量极大。部分楼盘如滨河景秀在推出后因客户接受度原因都已部分变更原户型设计，增大中小户型的供应量；2.大邑市场目前以多层房源为主，且多层的销售速度明显快于电梯房源，充分说明市场对电梯的接受存在较大的抗性；3.大邑市场价格主要集中在2800-3200元每平米之间，新城区的价格略高于老城区价格；多层的价格略高于电梯的价格；4.随着大邑房价的上涨，市场新增房源单户面积呈下降趋势；5.新面市房源设计带有性价比优势的赠送面积户型逐渐成为主流，市场
42、对可变空间有着相当高的欢迎度；6.市场上在售的多层房源中基本上为框架结构，为业主后期的装修和户型改造提供了极大的便利；7.为了优化户型、制造产品卖点，入户花园已愈发流行，并被市场看好；8.受房地产调控新政影响，售楼部客户日均到访量从新政前的3040组下降到目前的10组左右，销售现场极为冷清；大邑项目市场调查完整板定课件住宅市场调查结果对本项目的启示1.市调表明：大邑电梯住宅市场尚不成熟，销售速度缓慢且售价低于多层，客户对电梯的接受度较低，项目住宅应以多层为主，不宜修建电梯住宅；2.市场上出现了部分一梯四户的多层，但客户并未表现出抗性，因此基于项目地块考虑，为了充分利用容积率，在设计上可以适当考
43、虑一梯四户的产品；3.带有性价比优势的可变空间户型大受市场欢迎，且具有极大的市场竞争力，因此项目的产品设计中应考虑加入可变空间，建议将赠送面积比做到15%-20%；4.鉴于市场滞销户型中过半为顶跃户型，建议本项目未来的顶跃户型严格控制面积，宜控制在125平米以内；5.考虑到后期的市场竞争和可变空间的结构需要，项目应采用框架结构；大邑项目市场调查完整板定课件住宅板块市场深度访问大邑项目市场调查完整板定课件背景及访问目的u通过对大邑城区符合一定要求之商品住宅潜在消费者的住房现状、住房需求的调查，了解其购房目的、考虑因素、单价、物业类型及对本项目的认知和印象，挖掘潜在消费者，为本项目住宅部分初步定位
44、提供市场依据。整个调查以深度访问、访谈的方式进行。u项目组在市调过程中总计访问住宅消费者30余组，平均访谈时间30分钟，经筛选整理后选取其中最具代表性的5组作为典型分析。大邑项目市场调查完整板定课件住宅市场深度访问u深访对象：刘洁（潜在购房者）u背景资料：女，36岁，医生。u深访时间：2010年6月26日9：4010：15u目前居住现状：东街菜市场楼上，居住面积130平米。u购房原因：现在的住房有点旧，考虑换个离单位近点的房子。u购房需求：120左右，厨房和主卧要大点，客厅30左右；要多层，电梯不好，爬楼好些。u获取信息渠道：DM单，户外。u关于项目旁的菜市场：很方便，现在就住在菜市场旁边，习
45、惯了也不觉得吵闹。u菜市场对价格的影响：和旁边的差不多吧，当然还是具体看你们楼盘怎么样哈，不过有些人不喜欢被吵到，价格肯定要降些的；价格在2000差不多吧（说明：该客户住的东街的二手房价格18002000之间）u对大邑商品房的看法：价格可能会涨吧，但是现在电视啊朋友啊到处都在说降价的嘛，不过以后涨倒是肯定的。u大邑目前家庭结构：老点的房子住一家人的多点，现在有钱的都买了新房子了，一家三口或者年轻人住的还是多。深访记录1 大邑项目市场调查完整板定课件住宅市场深度访问u深访对象：李先生（已购房，拟投资）u背景资料：男，32岁，大邑大道建材店老板。u深访时间：2010年6月26日10：5011：25
46、u目前居住：翰城国际，100多的套三u购房原因：有合适也可以投点，房价还要降，不过买的这个铺面现在是赚了。u购房需求：面积小点的，功能多点的，划算点的。多层和电梯区别不大，主要看价格。u获取信息渠道：DM单，朋友，路过。u关于菜市场：方是方便，但是早晨这些好老火哦，多早就闹起了。我买主要看价格，菜市场的影响嘛，比附近的价格低在500块钱以内u对大邑楼市的看法：肯定会涨，快铁这些来了，以后都方便了，住的人就多了，价格是要上去了，不过暂时可能涨不了撒子，现在有政策调控哒，估计明年吧就能再涨起来。u大邑目前家庭结构：都有，买房的主要还是做生意的，当官的，从外面挣了钱回来买的，反正看别个喜欢咋个住嘛深
47、访记录2 大邑项目市场调查完整板定课件u深访对象：林先生（潜在购房者）u背景资料：男，40多岁，企业管理者u深访时间：2010年6月27日14：3615：09u目前居住状况：老城区200u要购买电梯公寓，原因：采光好，通风好，风景好，成都大多数都是电梯了u购买决定：自己决定u信息渠道：朋友说或者自己去直接了解u购房看重的因素：交通方便、小区环境不错、生活便利u目前居住感受：嘈杂、比较乱u对项目的看法：那边位置不错，但是规模小了点，还有菜市场在旁边。深访记录3住宅市场深度访问大邑项目市场调查完整板定课件u深访对象：王润林（已购房，暂不考虑）u背景资料：男，50多岁，退休教师。u深访时间：2010
48、年6月27日16：0016：23u目前居住情况：120，套三u居住感受：小区绿化没有广告上说得好，“花园”名不符实，有一点绿化和健身器材u购买多层的原因：板式结构，通风采光好，爬楼锻炼呢u不选择电梯公寓的原因：不习惯电梯，怕停电u信息渠道：居住在附近u对项目的看法：项目位置还可以，以后买菜方便，不过住在菜市场上面怕是不太好。u对大邑楼市：在大邑买房的主体是本地人，外地人和流动人员很少，房价肯定会涨的。深访记录4住宅市场深度访问大邑项目市场调查完整板定课件u深访对象：许建丽（潜在购房者）u背景资料：女，27岁，个体商户u深访时间：2010年7月27日17：5018：21u目前居住状况：老城区80
49、u购买电梯、多层都可以，自己无所谓，毕竟还要参考价格，当然有赠送面积更好。u信息渠道：很多啊，报纸、户外、短息、网络都有在看广告u购房参考因素：与朋友的距离，交通方便、小区环境，房子面积，幼儿园，小学等u目前居住感受：有点吵u对项目的看法：更加嘈杂，看了产品和价格再说，或许会考虑商铺。深访记录5住宅市场深度访问大邑项目市场调查完整板定课件住宅市场深度访问小结1.客户普遍认为菜市场的存在会影响到居家生活，且噪音、腥味等带来的负面影响远大于菜市场带来的便利性；2.菜市场的存在肯定会对住宅价格产生影响，具体影响幅度应视产品、届时房价而定；访谈中，部分受访者认为开发商让利200500元每平米的条件下是
50、能够接受的；3.在物业形态上，有接近一半的受访者愿意购买电梯，但更多的客户是倾向于选择多层住宅，同等条件下，价格是客户选择的最重要抉择因素；4.产品设计上，多数受访者接受灰空间并希望在购房时有增送面积；5.在认知渠道商，基本上以户外广告、口口相传、路过这三种方式接触到新的楼盘项目；6.在户型需求上，年轻人多以购买套二户型为主，而中老年客户则希望购买套三户型；大邑项目市场调查完整板定课件住宅产品定位及体量建议大邑项目市场调查完整板定课件规划优势：项目地处城南板块和桃源板块之间，前两者都是新兴规划城区，未来发展充满想象空间。位置优势：邻近家乐福、新商业广场等新城中心商业圈，居家生活便利。项目配套：
51、项目自身配套有菜市场、商业，今后生活方便。消费潜力：随着大邑第三产业投入产出的增加，将会有更多的外来购房者踏足大邑，特别是成都-大邑快铁的建设，将为大邑带来更多消费潜力。体量优势：项目地块小、体量少，能够实现“短平快”的营销，回避市场风险。规模：项目整体规模较小，景观、绿化、品质等难以与市场上其他动辄上百亩的大盘竞争。区域不成熟：目前项目周边生活配套差，居住氛围差，居家并不方便；自然环境资源缺乏：项目环境不具备竞争力；优势S劣势W大邑项目市场调查完整板定课件项目在菜市场、商业、住宅之间存在制约和互补的关系，如果能让菜市场为商业和住宅带来正面形象，则对住宅和商业的销售大有裨益。商业机会：项目商业
52、如果以菜市场概念销售则具有市场上的唯一性；同在售商业相比，本项目以后的商业将有机会以小面积、低总价与竞争对手形成差异化竞争。周边大量知名开发商入住对项目的发展以及区域形成极强的拉动。机会O威胁T宏观调控的持续演进，将在全国范围内影响房地产的售价和成交量菜市场的存在将损害项目的价值和售价，项目周边大量的待入市项目将会带来激烈的市场竞争，而项目的位置又很容易被截留客户。大邑项目市场调查完整板定课件项目住宅定位建议项目梳理回顾项目面临的问题项目存在的机会市场竞争格局菜市场的负面影响激烈的市场竞争怎么实现差异化竞争形象与开发价值的把控菜市场带来的配套提升入住后的生活便利性差异化的后期生活方式转换差异化
53、成熟生活社区受大邑大道与内蒙古路两侧的市场竞争夹击政策调控下的价格、产品等竞争压力注重实在的生活价值我们定位是什么？我们定位是什么？大邑项目市场调查完整板定课件项目住宅定位大邑综合性便利生活社区便利生活：是项目的核心价值提炼，也是将菜市场负面形象转变为正面形象的关键所在大邑项目市场调查完整板定课件项目住宅目标客户及其特点通过系统的市场调查、客户深度访谈后，得出项目目标客户群定位如下：u老城区换房一族客户特点：他们习惯了原来的便利生活，新购房仍然选择生活配套完善的地方购房；u行政事业单位职员客户特点：他们处于单位的中层，受限于收入水平往往选择具有性价比且生活方便的房源；u大邑本地及往返于大邑的中
54、小生意人，以个体工商户为主客户特点：他们是起早贪黑的小生意人，对社区环境要求不高，购房主要看好区域发展的前景，注重性价比，对价格比较敏感；大邑项目市场调查完整板定课件项目住宅目标客户及其特点u附近乡镇迁徙而来的移民群体客户特点：他们多数是首次进城购房，对房地产认知有限，购买决策中价格是重要参考对象；其中包含城乡统筹中拆院并院带来的客户；u为子女教育而选择购买的客户客户特点：他们购房主要是以子女的教育为目的，银都小学正是他们购房的动力所在；u外出务工回乡置业的客户客户特点：他们习惯了大城市便利的生活，置业时也以生活的便利性放在首位考虑；u投资客户客户特点：他们以性价比和投资前景作为购房的决策因素
55、；大邑项目市场调查完整板定课件住宅开发体量建议u物业形态：根据市场调查分析，市场对多层的接受度大于电梯，且多层售价略高于电梯；因此，考虑到投入产出的最大化，建议项目修建多层建筑；u容积率：因为项目未曾限制容积率，出于开发利润最大化考虑，建议以多层住宅能承受的容积率上限作为本项目容积率进行规划设计；u因此，本项目住宅地块的体量为：住宅地块开发面积=8亩*666.67*2.0=10666u关于住宅底商：为了进一步提升住宅开发的价值，建议住宅在沿潘家坝街一侧布置底商铺面； 住宅底商大邑项目市场调查完整板定课件每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅
56、套型建筑面积的20%；。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。根据对区域成交客户的分析，赠送实用面积很受市场欢迎，成为区域各项目一大卖点。户型创新设计建议大邑项目市场调查完整板定课件飘窗宽度控制在0.6米以内0.6米米2.2m大户型继续采用台式飘窗小户型做可拆卸的台式飘窗，验收结束后改为步入式飘窗，对于改善房间的空间效果非常理想。A
57、、飘窗充分利用60cm的空间对于房间空间感的改善户型创新设计建议大邑项目市场调查完整板定课件B、壁橱拓展户型的收纳空间赠送原理同飘窗一样的隐藏式衣柜，扩展收纳空间2.2m2.2m户型创新设计建议大邑项目市场调查完整板定课件C、N+1拓展户型实用N1户型，为客户提供弹性空间。竣工验收前为镂空的花架，验收后开发企业统一铺板形成真正的房间，赠送面积实用且比例大。户型创新设计建议大邑项目市场调查完整板定课件C、N+1拓展户型储存间临近阳台设置，验收后可半间房变一间房设置结构梁，通过二次装修多变一间房户型创新设计建议大邑项目市场调查完整板定课件D、主卧步入式衣帽间，适用于大户型结合主卫，形成主卧步入式衣
58、帽间，彰显主卧豪华用于本项目大户型产品，提升品质感。户型创新设计建议大邑项目市场调查完整板定课件户型创新设计建议参考户型设计大邑项目市场调查完整板定课件户型比例建议参考户型设计通过创新的户型设计后，建议项目的户型产权面积控制7895之间，即户型设计为各种规格的套一变套二、套二变套三户型，每个户型带有可变空间，控制户均赠送比例在12%20%之间。大邑项目市场调查完整板定课件通过细节提升项目品质在保证窗户静音密闭性能、外墙保温隔热的同时又希望能充分利用自然能源。窗户板材采用目前住宅小区高档的、封闭性能最佳的“断桥”铝合金；采用憎水性珍珠岩块作为保温隔热层等节能和环保是我们在建筑材质选择上对品质的贯
59、彻。建筑材质建筑材质大邑项目市场调查完整板定课件关于底商2F平台商铺前挑形成楼上露台底商广告位商铺前挑形成楼上露台u为了提升住宅底商的价值，建议将商铺前挑，增加商铺面积；u利用挑出部分在2F形成露台（空中花园），增加2F住宅的价值；u将2F的防护栏和底商的店招融合，形成90cm左右高度的店招位置；大邑项目市场调查完整板定课件6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100投射热传输损失40太阳能热量10透射太阳能65室外环境室内环境LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热外窗系统有效阻止室内外热交换、室外噪音，阻挡紫外线，让业主轻松拥有健康的阳光。通过细节提升项目品质
60、建筑材质建筑材质大邑项目市场调查完整板定课件通过细节提升项目品质工法展示u在市场调查过程中，尚未发现有在售楼盘提供工法展示；u因此，建议项目配合工程进度，通过产品硬件方面的品牌展示诉求，给客户营造高品质的体验感受门禁系统局部材料墙体剖面局部剖面材料展示、及工程进度明示材料展示大邑项目市场调查完整板定课件序号项目名称权重本项目锦绣一方邑都上城翰城国际得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分1区位15%40.630.4540.640.62交通10%40.450.550.550.53周围配套8%40.3230.2440.3250.44小区规模5%40.250.2550.2550.255整体规
61、划5%40.250.2550.2550.256建筑立面5%50.2540.250.2550.257户型设计10%50.540.450.550.58景观园林5%40.240.250.2550.259营销推广8%50.430.2450.450.410小区内配套7%40.2830.2140.2840.2811物业管理7%40.2840.2850.3550.3512建筑质量5%50.2550.2550.2550.2513发展商品牌10%40.450.550.550.5总分100%4.283.974.74.78参考项目权重25%55%20%参考项目与本项目的对比权重0.93 1.10 1.12 参考项目
62、实际售价288031003250本项目相对于参考项目的售价3105 2823 2910 本项目现时售价2911 2911 大邑项目市场调查完整板定课件项目地商业市场调研大邑项目市场调查完整板定课件现有商业分布两圈一带县城中心县城中心商圈商圈围围城城西西路路商商圈圈滨江休闲商业带滨江休闲商业带n大邑现有商业主要集中在老城区，其发展逻辑是非常传统的向心式发展，即以大邑县政府为中心，向四周发散。n县城中心商圈，以新世纪广场为中心，向四周发展，尤其以东街发展最为突出，目前为大邑县最核心的商圈，集中了众多的品牌专卖店、超市等。n围城西路商圈，以餐饮、娱乐为主，集中了大量的特色餐馆、酒吧等，是大邑夜生活的
63、集中地。n滨江休闲商业带，沿滨江路分布，主要业态为各类的茶坊、特色餐饮等。大邑项目市场调查完整板定课件大型购大型购物中心物中心阶段阶段小店铺阶段小店铺阶段大型娱乐休大型娱乐休闲中心闲中心集市集市/商业商业街阶段街阶段单一百单一百货阶段货阶段生活方式消生活方式消费中心费中心沿海发达城市商业发展已经经历了大型购物中心阶段，向大型娱乐休闲中心演变大邑目前正处于由单一百货为主的阶段向大型购物中心转变的阶段大邑未来商业发展方向大邑未来商业发展方向大型现代化购物中心大型现代化购物中心 大型娱乐休闲中心大型娱乐休闲中心国内商业发展规律与大邑商业未来发展方向大邑项目市场调查完整板定课件区域商业现状n研究范围：
64、大邑大道两侧区域，大致范围如右图所示。n区域目前已形成一定的居住规模，现有住宅小区包括锦绣一方、邑都上城、中铁龙郡、翰城国际、天邑惠昌花园、邑新花园等，有一定的常住人口，但商业氛围不够浓厚，现有商业以各住宅小区的底商为主，缺乏缺乏大型的集中式商业项目，消费水平较低、租金也偏低。n本区域居民消费目前仍以老城区中心商圈为主，其对区域的辐射力在相当长的时间内仍将持续。n整个区域未来的大型商业将集中内蒙古大道两侧，包括目前已选址润驰国际广场的家乐福大邑店、大邑新商业广场，同时还有锦绣一方项目引进的统一优玛特超市，业态以大型卖场及特色餐饮、专业市场为主，几乎包罗了一个新城区应有的所有商业业态种类。本项目
65、本项目大邑项目市场调查完整板定课件n区域内现有商业项目情况如下表所示：项目名称建筑体量（万平方米）商业类型 锦绣一方1.5社区配套商业邑都上城1.0社区配套商业中铁龙郡0.5社区配套商业翰城国际0.2社区配套商业君悦华庭0.5社区配套商业邑新花园1.0社区配套商业其他零散商业1.5社区配套商业合计6.26.2n区域内商业项目体量约6.2万平方米，多为社区配套型商业，以临街底商或底二商为主，服务区域为项目周边，基本不具备辐射能力。区域商业现状锦绣一方邑新花园邑都上城大邑项目市场调查完整板定课件区域商业业态及租金情况大邑大道中铁金山邑都上城锦绣一方翰城国际中铁龙郡邑新花园2 1 11 1汽车展场3
66、0元/月左右2 2社区服务网点15-20元/月2 23 34 43 3建材装饰50元/月左右4 4建材装饰30-35元/月5 5建材装饰30-45元/月5 5大邑项目市场调查完整板定课件n本区域未来大型商业将集中在内蒙古大道沿线，目前已明确的项目规划有2个，分别是润驰国际广场和大邑新商业广场，业态以综合性零售商业为主。n此外，在建项目基本配套有部分社区商业，主要集中在内蒙古大道，体量一般在5,000-10,000。n主要集中型商业项目情况如下表所示：项目名称建筑体量（万平方米）项目概况润驰国际广场6位于内蒙古大道末端，集商业旗舰街区和高档精品住宅为一体，其中商业建筑面积约6万平方米，共两栋建筑
67、，其中一栋家乐福定制，面积约4万平方米，目前已动工，另一栋面积约2万平方米，尚未动工，规划业态为购物、餐饮、休闲、娱乐等。大邑新商业广场5位处内蒙古大道中部，占据700米临街面，总建筑面积约5万平方米，采取复合型、多样性的业态规划，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合业态。合计1111n区域内集中型商业项目未来供应量达11万平方米，区域内未来社区商业的供应量预计在2-3万平方米。区域商业未来供应大邑项目市场调查完整板定课件案例：润驰国际广场n占地面积：107亩n开发商：四川润驰实业有限公司n总建筑面积：约18万平方米n产品构成：购物中心：两栋合计约6万平方米住宅：约12万平方米n购物中心业态：
68、包含4万平方米定制家乐福卖场，2万平方米时尚购物、餐饮、休闲、娱乐街区。n开发周期：分两期开发，预计2013年左右全部建成。n本项目属本片区内的集中型商业，具备相当的辐射力，一期商业为家乐福定制，入市销售部分体量有限，且未与本项目入市时间临近，暂不构成直接竞争。n位于内蒙古大道末端，新老城区交界处，占据交通要道及未来县城核心区域，无论从位置还是商家引进情况来看，对新老城均具备相当的辐射能力，未来发展前景看好。大邑项目市场调查完整板定课件案例：大邑新商业广场n开发商：大邑展瑞置业有限公司n总建筑面积：约5万平方米n产品构成：1号地块：装饰建材城，约1万平方米；2号地块：特色美食街，约8千平方米；
69、3号地块：百货超市+商务酒店+电影院，约1.5万平方米；4号地块：休闲娱乐城，约8千平方米。n开发情况：率先启动2号地块特色美食街建设，同时进行1号地块装饰建材城招商，3、4号地块尚未启动。1 12 23 34 41 1本项目1234大邑项目市场调查完整板定课件案例：大邑新商业广场n销售情况：2号地块销售排号已启动，层高为1层6米、2层3.9米、3层6米、4层3.9米，预计整体均价5000元/左右，采取1层带2层的销售模式，1层售价9000-11000元/，2层6000元/，单铺面积（1+2层）200起，总价150万起，多数单位（1+2层面积400左右）总价在350-400万。n本项目属内蒙古
70、大道在的最大纯商业项目，也是目前大邑业态最为完善的大型综合性商业中心，目前川影公司太平洋电影院线、新天地电影院线已签约入驻该项目3号地块。n由于单位面积划分较大，致使总价偏高，无形中提高了置业门槛，对投资客实力要求较高，投资风险也相应提高。n该项目4号地块与本项目距离较近，且入市时间临近，构成直接竞争，我项目应采取差异竞争的策略。大邑项目市场调查完整板定课件灾后重建房有大量底商底底 商商底底 商商大邑项目市场调查完整板定课件项目片区未来商业需求n商业项目的消费人群，根据距离的远近，可分为核心圈层、次核心圈层和外辐射圈层。其辐射范围和能力如下表所示：圈层辐射范围辐射能力核心圈层项目周边1.5公里
71、85%-90%次核心圈层项目周边1.5-3公里7%-10%外辐射圈层项目周边8公里3%-5%n从上表可以看出，85%-90%的消费者来自于核心圈层，因此，商业项目发展程度的好坏直接取决于周边常住人口数量和品质。n项目区域未来人口主要来自两部分：区域内现有居住人口区域内近期已入住和在售楼盘（3年内入住楼盘）本项目本项目大邑项目市场调查完整板定课件1.区域内现有居住人口数据来源：大邑各级政府部门信息网项目片区未来商业需求n大邑大道两侧均为二类住宅用地，自2007年以来，该区域陆续开工建设并交付使用，已形成大邑目前最高端的住宅小区，目前大邑大道已入住约2万人口。n四川师范大学经济职业学院和影视学院：
72、大邑政府重大招商项目之一，总投资9亿，将入驻约7万学生人口，目前已入驻2万学生。n大邑中学：四川省重点中学，占地约150亩，拥有初中部和高中部，约师生8000人。n综上可知，本区域现有常住人口约为4.8万人。大邑项目市场调查完整板定课件n根据选定的研究范围，我们对范围内的住宅项目进行统计，按照2008年户均人口2.98人的标准，求得区域内未来新增常住人口数：2.区域内在售楼盘未来居住人口n综上可知，本区域未来居住人口将达14.55万人，同时将有约15万的旅游消费者。项目名称总户数居住人口锦绣一方3,50010,430邑都上城1,0183,034中铁龙郡6872,047翰城国际1,1693,48
73、4君悦华庭6962,074邑新花园3441,025中铁金山1,8115,397合计9,22527,491项目片区未来商业需求n项目周边百万平米高端居住区，目前大邑大道已入住约2万人口，至2011年初,大邑大道将入驻约5万高端消费人口。n红光小区：大邑政府重点工程，占地127亩，常住人口逾2万，未来2年内全部入住。n因硬件设施提升带来的旅游消费者，预计2012年左右将达到15万人次/年，此为次核心圈层消费者。n区域内共有新建楼盘约7个，总户数9,225户，到2013年左右，将新增常住人口约2.75万人。大邑项目市场调查完整板定课件n对商业市场空间，根据各辐射圈层的未来人口来推算。n测算依据：统计
74、项目各辐射圈层现有和未来居住人口根据辐射能力推算辐射人口数n截止2013年，保守估计本项目辐射人口将达到15.55万人。n根据成都市商业网点规划的标准，未来成都市人均占有商业零售营业面积为0.81.2/人。在此我们取中间值1.0/人进行计算，求得未来项目的辐射人口可支撑约16万平方米的商业体量。辐射圈层现有常住人口未来新增常住人口未来居住人口辐射能力未来辐射人口核心圈层48,00097,500145,50090.00%130,950次核心圈层/150,000150,0007.00%10,500外辐射圈层468,747/468,7473.00%14,062合计155,512项目片区未来商业需求大
75、邑项目市场调查完整板定课件n计算公式：区域商业发展空间区域人口可支撑的体量现有商业体量未来商业供应体量n根据公式可推算，本区域的商业已呈过剩的态势，本项目若要发展成功，需严格控制商业体量，与竞争项目形成错位竞争，打造出自身特色，方能在有限的市场需求中寻得一杯羹。根据本项目地块特征，建议商业体量控制在4500平方米左右（采用纯商业形式进行销售的，不含住宅底商）。项目区域商业发展空间分析区域人口可支撑的体量现有商业体量未来商业供应体量区域商业发展空间166.211-1.2商业市场万平方米-1.2现有供应未来新增供应区域人口可支撑量未来总供应1117.2166.2本区域商业已呈现过剩的趋势，未来商业
76、市场空间较小，商业发展将面临较大压力。大邑项目市场调查完整板定课件它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓和共管公寓的私管性和生活风格的商业综合体。酒店式公寓按照其档次也有高中低档之分，在北京和上海等发达城市，高档酒店式公寓发展迅速，甚至“酒店式公寓”一般特指装修与服务在四星级酒店以上标准的高档公寓。整个大成都目前以中低档酒店式公寓为主（可归为经济型酒店范畴），高档酒店式公寓投入营业的只有两个案例：香格里拉酒店式公寓、成都盛捷江畔服务公寓。酒店式公寓，也称服务式公寓（ServicedApartment），是一种配有全套家私的，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的居住
77、型物业。大邑项目市场调查完整板定课件n酒店式公寓具有如下特点：酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势。n与酒店式公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上具有如下特点：酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；酒店式公寓配有设备齐全的厨房；酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。大邑项目市场调查完整板定课件分布n成都市目前的酒店式公寓主要分布在CBD、商业集中区(如春熙路、盐市口)、高校(如四川大学)以及旅游景区（
78、如武侯祠、人民公园）周边。n大邑目前尚无此类物业投入经营。代表项目nCBD：小憩驿站、柏林精舍、安逸158n商业集中区：赛家时代酒店、郁金香公寓n高校：好望角酒店、百年商务、小憩驿站n旅游景点：假日公寓、蓝七星酒店、南城酒店租金水平分布地段房间面积（）房价（标间，元/天）业主租金（元/套月）入住率（%）高校30-60100-150800-100080-90CBD30-6580-158800-100060-90商业集中区40-56100-138900-120070-80旅游景点30-60128-288800-120080左右大邑项目市场调查完整板定课件客房及规模u成都市酒店式公寓客房数量大多在3
79、0-150间之间，规模均为中小型酒店，这样利于管理和成本节约。目前成都所有酒店式公寓都保持了较高的入住率，在旅游高峰时期还会出现客房紧张的情况。客房面积u成都市酒店式公寓的客房面积在30-65平方米左右，满足住客对客房面积的基本要求，其中部分酒店的部分客房能达到四星级酒店豪华套房的标准。 配套设施u酒店式公寓相对星级酒店的区别就是功能简化，主要是满足客人住的需求，因此成都酒店式公寓基本没有其它配套，只有个别酒店配置了餐厅。价格u成都市酒店式公寓标间的房价在90-288元/间天，套间的房价在120-368元/间天，大部分房价在100-200元/间天。u成都市酒店式公寓客房类型比较单一，一般是单间
80、配厨卫，或者一房一厅配厨卫。大邑项目市场调查完整板定课件名称客房类型假日公寓标单间、标单间、套间蓝七星酒店标准间、豪华间、商务间、豪华商务间、豪华套间南城酒店标间、套间好望角酒店标间、标单间、套间小憩驿站酒店标间、套间百年商务酒店标间、单间、套间安逸158旅馆单间A、单间B、标间、家庭房小憩驿站（西大街）标间、套间柏仕精舍单间、标间、套间赛家时代酒店标间、豪华间郁金香公寓标间、套间大邑项目市场调查完整板定课件u成都酒店式公寓目前接待的客群比较雷同，基本都是外地旅游、出差的客群。u由于酒店所处位置的差异，部分高校周边酒店的客群有相当比例是学生。u成都酒店式公寓目前都提供钟点房服务，在特殊时期（中
81、考、高考等），还会出现住房紧张的情况。名称客群假日公寓旅游散客、国外留学生长租蓝七星酒店旅游散客、出差、周边学生南城酒店旅游散客、出差好望角酒店旅游团、散客、出差、周边学生小憩驿站酒店旅游散客、出差、周边学生百年商务酒店旅游散客、出差、周边学生安逸158旅馆旅游散客、出差小憩驿站旅游散客、出差柏林精舍旅游散客、出差赛家时代酒店旅游散客、出差郁金香公寓旅游散客、出差大邑项目市场调查完整板定课件大邑市场未来供应n目前，大邑市场此类产品还较为缺乏，暂无项目实际投入运营，但有两个项目已规划了此类产品，分别是邑都上城和大邑新商业广场。n目前已知的供应面积在8,000左右，目前邑都上城已启动该产品诚意排号
82、工作，推出全部房源共90套；大邑新商业广场酒店公寓产品位于3号地块，潘家街与内蒙古大道交汇处，暂未启动，预计在2011或2012年推向市场。邑都上城4000大邑新商业广场4000本项目大邑项目市场调查完整板定课件案例：邑都上城n该项目酒店式公寓位于临大邑大道的商业综合楼4、5层，共90套，通廊式结构，户型面积40-50，总建筑面积在4000以内。n户型尚未公布，未开盘，预计均价在4500元/左右（带精装修）。n该项目公寓为纯投资型产品，客户购买后不能用于自住，必须出租给开发商指定的酒店管理公司，租期10年，月租金1200元/套，无租金递增。n该项目租金价格较高，按45计算，年投资回报率在7%（
83、税前）左右，已经远超大邑普通住宅的投资回报；与此同时也应看到，10年租期内租金无任何递增，表明开发商在已提前预支未来租金递增的收益。大邑项目市场调查完整板定课件具备酒店式公寓概念的部分住宅案例近年来，成都市场上缺少真正的高档酒店式公寓，但有一些高档楼盘在销售时将酒店式公寓的理念结合到产品中，提升了产品品质与销售价格。大邑项目市场调查完整板定课件楼盘名称壹号公馆（住宅）开发商威尔斯实业楼盘地址青羊区人民中路3段1号总建筑面积（）44356住宅面积（）约65000总户数（住宅）648层数29容积率17开盘时间2007年2月3日交房时间2008年6月开盘均价（元/）11000现均价（元/）12000
84、交房标准精装户型面积范围（）40-90总价范围45万-100万主力户型40-50一居室配套设施顶级中餐厅、咖啡厅、西餐厅、顶级SPA会馆、名流健身中心、豪华壁球馆、24小时恒温游泳池、商务中心、红酒雪茄吧、董事长会议厅多功能厅、智能化系统：酒店标准销售进度/销售期6个月销售速度/大邑项目市场调查完整板定课件楼盘名称阳光365（住宅）开发商信德实业楼盘地址锦兴路大业路口总建筑面积（）44356住宅面积（）约30000总户数（住宅）600层数18容积率4.2开盘时间2005年3月1日交房时间2006年3月开盘均价（元/）4600现均价（元/）8500交房标准清水户型面积范围（）40-80总价范围/
85、主力户型40-50一居室配套设施/销售进度售完销售期/销售速度/经营情况赛家时代阳光酒店从业主处收租低楼层，统一经营。大邑项目市场调查完整板定课件部分在商业用地上兴建的酒店式公寓项目大邑项目市场调查完整板定课件楼盘名称玉林品上-A栋（商业）开发商虹瑶房产楼盘地址武侯区一环路南三段22号总建筑面积（）60000住宅面积（）60000总户数（住宅）/层数25容积率6.63开盘时间预计2007年11月交房时间2009年9月开盘均价（元/）预计8000现均价（元/）/交房标准清水户型面积范围（）37-55总价范围/主力户型37-55一居室配套设施中庭花园销售进度/销售期/销售速度/大邑项目市场调查完整
86、板定课件楼盘名称科华天成（商业）开发商桂溪房产楼盘地址科华中路路口总建筑面积（）33000住宅面积（）/总户数（住宅）约300层数30容积率7.3楼层分布1-4F商业5-16F酒店公寓18-30写字楼开盘时间/交房时间/开盘均价（元/）预计7000现均价（元/）/交房标准酒店公寓精装修,其余清水户型面积范围（）40-80总价范围30-60万大邑项目市场调查完整板定课件u投资型小户型，现未开盘，消费者购房后将与香港四星级酒店“瑞熙城市酒店”签定15年租赁合同。u由于516层为酒店公寓，户型设计很单一，大部分为40-50的标间（只有卫生间），有少数80的家庭套房式设计。u现510层已被香港一家四星
87、级酒店认购，消费者可选的房源只剩1116层，约102套。大邑项目市场调查完整板定课件楼盘名称正成财富ID（住宅+商业）开发商正成地产楼盘地址市中心王府井百货背后总建筑面积（）64660住宅面积（）/总户数（住宅）70年产权:480户40年产权:462户层数32容积率8.0公摊21%楼层分布1-2F商业,3-13F为公寓13F以上为写字楼开盘时间2006年12月9日交房时间2008年12月30日开盘均价（元/）7200现均价（元/）8000交房标准住宅(13F以下)精装修写字楼(13F以上)清水(5.6米层高)户型面积范围（）50-70总价范围/大邑项目市场调查完整板定课件楼盘名称阳光80后（住
88、宅+商业）开发商前锋实业楼盘地址一环路北四段与三友路交汇处总建筑面积（）37476住宅面积（）/总户数（住宅）378容积率5.62公摊20%开盘时间/交房时间/开盘均价（元/）预计7000现均价（元/）/交房标准清水户型面积范围（）45-80总价范围30-60万住宅住宅454570-8070-80酒店酒店底商底商1-3F1-3F大邑项目市场调查完整板定课件项目名称40年产权经营方式销售速度包租形式签约包租年限租金年增长科华天成酒店+办公未开盘有15年/春熙商汇soho公寓1个月无无无阳光80后酒店暂未公开/美丽星酒店酒店6个月90多套有20年3元/每平方米/每三年玉林品上soho公寓未开盘无无
89、无大邑项目市场调查完整板定课件缤纷假日酒店式公寓 项目位置：位于CBD核心区域，玉带桥以东200米白丝街与鼓楼街交汇处总建筑面积：约38000平米功能分区：半地下层：酒吧;1-4F：主题精品家居;5F：酒店式公寓大堂、空中花园会所;6-18F：酒店式公寓公寓户型面积：40-90平米配套：信息、安防、物管、消防四大智能系统会所：茶吧、美容中心、健身中心、会议中心、咖啡西餐、书吧商务服务：承办小型商务会议；提供打印、复印、传真、旅游等商务服务保安服务：24小时专业保安值班及巡逻，集中可视对讲系统、闭路电视监视系统、IC卡门禁管理系统、周界红外线防盗系统代办服务：代收水、电、汽费用，代订报刊杂志特约
90、服务：设备维修保养服务、清洁、保洁、送餐送水等家政服务等大邑项目市场调查完整板定课件经营收入按照该物业所处口岸以及设施水平，房间价格保守估计在150元/晚，该价格在成都酒店市场极有竞争力，其入住率在投入使用第一年估计达到80%以上，第二年及以后会在90%-95%。取90%的平均入住率，其月租赁收入为4,050元。经营费用主要包括水电、维修、消耗品等，按照租金收入的25%计，每月1,013元。税费（按个人出租计算)投资分析（以45的房间为例）税费名称房产税营业税城建税、教育附加个人所得税合计税（费）率（按租金收入）4%3%0.39%应税额10%（按租金收入之80%）15.39%金额（元）1621
91、2216324948缤纷假日酒店式公寓大邑项目市场调查完整板定课件每月收益（税后）：4,050-1,013-948=2,089（元）投资总额（销售均价6,000元/）：292,850元购买：6000+维修基金（2.5%）+契税（3%）=6,330（元/），45的单位购买总价：284,850元；设施设备：灯具、电器（电视机、VCD、冰箱、热水器等）、家具等，按8,000元计。一次性付款，年投资收益率为：208912292,850=8.56%大邑项目市场调查完整板定课件 投资者除了通过房产转让获得物业升值收益，还可以获得比较稳定的出租收益，这是酒店式公寓类房产投资市场繁荣的市场基础。大邑项目市场调
92、查完整板定课件商业板块及部分知名商家深访大邑项目市场调查完整板定课件被访者一被访者背景n商家名称：利民连锁药房n深访对象：刘女士，药店营业员，36岁n深访时间：2010年6月26日9：009：30n经营场所情况：位于邑都上城一层底商，靠近潘家街与王滩路交汇路口，面积约150，年租金约36000元，折合20元/月n经营情况：日营业额500元以内，较为冷淡（在深访进行的半小时内，仅有1位顾客购买2包银翘片，营业额3元）访谈要点n对于公司来说，开这家店只是出于区域布点的考虑，并没有考虑赚钱，房租、水电、管理费、人员工资、货品成本这些加起来，基本上每个月都亏。我们在这边上班也都是按月薪计算的，要是算提
93、成的话，只能喝西北风，没得人愿意来。n这边很缺乏餐饮设施，有些小馆子，但卫生条件不好，我们吃饭每天吃饭都是两个人轮换回家去吃。n公司目前已经在这个地方开店了，就在你们的对门，基本不会考虑在你们那里再开药房了，但我们公司另外还有便利店，到时候你们可以洽谈一下，这个的可能性还大一些。n有菜市场营业过后，这条街的人气肯定会增加，过来消费的人也就多了，对于我们来说也是件好事，跟你们就两对门，也希望你们来拉动这边的商气，大家互惠互利。n如果有投资型的公寓产品，我个人还是可以考虑投资的，但总价不能很贵，有些闲钱也可以拿来投资，毕竟房子投资比股票稳当。大邑项目市场调查完整板定课件被访者二被访者背景n商家名称
94、：南延鲜香面n深访对象：李先生，老板，32岁n深访时间：2010年6月26日11：0011：30n经营场所情况：位于翰城国际一层底商，临大邑大道，面积约100，商铺为2009年自购，9500元/n经营情况：较好访谈要点n我知道你们那个菜市场的位置，那个地方属于大邑大道的支路了，我觉得商业价值不如大邑大道的两边。n我这个铺子是去年买的，当时买成9500元/左右，我都算买得晚的了，这边买得早的才8000块钱左右。当时就是看好了是临大邑大道才买的，现在这边价格都又涨了，差不多要卖11000元/。n铺子是我们自己买了的，所以做起来和其他的比我们压力要稍微小一些，这边的确吃饭的地方很少，生意还是可以，主
95、要是周边的住户、商家，还有旁边中学的学生来消费，平时生意比周末好很多，中午生意比晚上好。n你所提到的2楼铺子用个室外的楼梯连接，我觉得意义不大，县城中心红旗连锁对门就是这样的，对于2楼的生意也没有好大的提升。n你们那个商铺的价格，我觉得可以参考锦绣一方现在的售价，1楼铺子售价在7000-8000左右就差不多了。大邑项目市场调查完整板定课件被访者三被访者背景n商家名称：巴洛克木地板公司n深访对象：王先生，公司老板，40岁n深访时间：2010年6月26日10：0010：30n经营场所情况：位于大邑大道一层底商，面积约200，年租金约96000元，折合40元/月n经营情况：月营业额大慨10万元以内，
96、在深访进行的半小时内，仅有2位顾客前来咨询访谈要点n目前大邑的装修建材公司主要集中在大邑大道两侧，商家所经营的品牌主要以中等品牌为主，由于经营集中且有部分相同的品牌竞争目前生意没以前好；n目前大邑人民已习惯在此处购买装修材料，已养成一定的购物习惯，虽然大邑新城市广场要建大邑最大的集中式建材购物中心，商家都看好内蒙古大道但商气可能要在未来23年才能聚起，虽然新n城市广场在招商中给予了一定优惠政策但目前不考虑搬迁，可密切关注内蒙古大道的商业进展；n对我们项目地比较了解，不是很看好，同时人为我们的地块不适合做专业卖场，认为专业卖场对开发公司的后期经营能力和招商能力要求较高；n对我们项目的租金不是很看
97、好，认为15元左右可以接收，认为目前在招商上应放水养鱼，在售价上认为我们项目1楼价在8000左右较为合理，目前王先生对我们的铺面持观望态度。大邑项目市场调查完整板定课件n发展现状受国际金融危机的影响，这类连锁经济型酒店普遍放慢了发展步伐，新店扩张计划实施较为谨慎。n需求面积建筑面积6,000以内。n位置成都二环及二环以内n由于本项目位置偏离需求区域，因此以上三家经济型酒店对本项目暂不考虑。锦江之星、汉庭酒店、如家酒店访问要点大邑项目市场调查完整板定课件n宜必思（Ibis）为法国著名酒店管理公司雅高（ACCOR）集团旗下经济型酒店品牌。n雅高集团于20世纪60年代成立，总部设在巴黎，是欧洲最大的
98、旅游和酒店管理服务集团，现有员工15万，旗下经营的旅馆分布在92个国家和地区，合资经营的项目更分布在全球140个国家和地区。n自1985年进入中国市场以来，在中国管理的酒店已超过36家，其中索菲特（Sofitel）21家、诺富特（Novotel）12家、宜必思（Ibis）3家。n2005年10月18日，位于成都市高新区，拥有256间客房的成都宜必思酒店开始营业，这是继天津宜必思酒店开业之后，雅高酒店集团在中国开始运营的第二家宜必思酒店。自投入运营以来，成都店入住率一直为100%，成为名副其实的“明星酒店”，其赢利能力甚至超过同城的索菲特酒店。宜必思酒店背景资料大邑项目市场调查完整板定课件n开店
99、规模自建房为主，占地5-6亩，房间数在200间上下，目前也可购买现成物业或与开发商合作开发。除目前的成都店外，其他店都分为两期开发，一期修建150-170间，二期修建70-80间。目前的成都宜必思永丰店占地3,500，房间256间，全部为单人间，套内面积17，员工56人，不设正规餐厅，只提供简餐。n在成都开店计划3年内将在成都再开4家店，分别在新南门车站、顺城街少年宫旁、实业街的实业宾馆改建，以及城南世纪城区域。n对本项目的看法宜必思最近三年的开店计划已基本确定，故不会在本项目开店，但从选址角度看，其他经济型酒店可能会选择在本项目开店。主要是考虑到未来商务客流和休闲娱乐客流的需求。经济型酒店在
100、经营中的口碑效应很重要，因此只要交通便利，不离开城市中心区太远，对地段的要求不如高档酒店那么严格。如果修建，以独立修建为佳。n未来酒店客人比例一般而言，经济型酒店如果位于城市繁华地段，度假旅游休闲客人居多，目前市区边缘的经济型酒店商务客人多于旅游休闲客人。本项目属于后者，客人应以商务客居多。（目前的成都宜必思地段上不属于城市中心，但靠近繁华商业区域，客人中旅游休闲客人和商务客人大致为5：5。）宜必思酒店访问要点大邑项目市场调查完整板定课件优势n大邑新区核心地段，周边新盘众多，未来人口密集。n现有的常住人口、学生、商家等，消费能力较强。n项目位于大邑新区两条城市景观大道内蒙古大道、大邑大道围合区
101、域内，道路畅通，交通可达性较好，使得本项目的辐射能力增强。n项目本身依托政府兴建的农贸市场，为日常生活必到之所，人流量大，标志性突出。n政府对内蒙古大道区域商业氛围的整体打造，容易聚集商气，有利于商业氛围的培育。机遇n大量的商业已在本区域聚集，但为社区生活服务的中高档配套型商业在本区域尚属空白，为本项目发展提供了机遇。n周边众多新盘集中建设，并且在未来3年内将基本建设完毕，常住人口逐渐增多，区域成熟度提高，区域消费人群结构发生变化，常住人口将成为主力消费人群，为本项目发展带来机遇。n众多的商业项目已率先启动建设，采用差异化策略，坐收区域发展的硕果，可直接抢占目前客户人群。劣势n项目不在现有的传
102、统商圈内，现有商业以中低档为主，档次偏低，现有住户仍依赖老城区商业解决生活配套，商业氛围严重缺乏。n项目自身位于两条大道的支路，两条大道快速通道对人流导入方面存在一定的阻隔作用。n我项目商业楼在银都小学对面的部分为单边商业，商业氛围培育有较大的困难。n项目地块进深较短，内部动线组织有一定的困难，同时农贸市场的噪声、臭气污染，或多或少影响本项目商业和住宅。威胁n大邑县商业市场总体供大于求，竞争激烈。n目前在建的大邑新商业广场、润驰国际广场等，将截流来自老城区方向的消费人群。n未来周边项目规划综合型商业面积已经超过区域正常的需求量，市场蛋糕有限，本项目将面临庞大的市场竞争。n潘家街与内蒙古大道、大
103、邑大道的两个路口，已被众多开发商规划的底层商业占满，已建成的商业可坐收渔利，先于本项目抢占商机。大邑项目市场调查完整板定课件本项目发展策略分析潜在市场空间 商业本项目竞争力大小高低酒店式公寓n本项目商业部分未来将面临较大市场竞争，但由于自身特色造就其存在优质的市场空间，自身竞争力强，为优先发展的物业；n本项目酒店式公寓物业发展还处于空白阶段，在未来将存在庞大的市场空间，且具备一定竞争力，为其次考虑发展的物业；大邑项目市场调查完整板定课件商业方案一大邑项目市场调查完整板定课件本项目体量建议方案n鉴于以上分析，同时根据项目地块特性，建议物业体量组合如下：物业类型面积说明商业4,50013层，单层面
104、积1,500酒店式公寓3,00045层，单层面积1,500住宅10,000按容积率2.0计算大邑项目市场调查完整板定课件项目商业产品定位大邑项目市场调查完整板定课件n本项目区位及发展背景具备成为未来区域商业核心之一的潜力，未来发展可辐射整个片区，同时辐射范围也决定了本项目发展规划定位须立足于区域市场需求，打造区域型商业。n从本项目区域商业现状、未来发展规划及实施情况来看，本项目将承担整个片区生活配套补充的功能，带动片区生活氛围的成熟。n随着本区域大型住宅项目的建设及入住，片区内中高收入人口将不断增加，消费潜力巨大，这部分人群具有较强的消费能力，对健康的休闲娱乐方式的需求也比较旺盛，对其经营场所
105、的档次和环境也要求较高。项目发展主题定位分析大邑项目市场调查完整板定课件项目发展主题定位分析n从项目所处的位置、周边环境、交通状况来分析，本项目适于发展的业态包括以下几类：1、专业市场；2、精品零售商业；3、餐饮、娱乐为主的休闲型商业；4、社区配套商业。n从项目自身体量和内部环境特质来分析：1、若发展专业市场，周边有大量的新兴住宅小区，装饰装修材料有较大的发展空间，但此类业态需要大面积的卖场、仓库及宽敞的进出货通道，本项目土地面积局促，发展难度大，不建议发展；2、若发展精品零售商业，本项目背靠农贸市场，外部环境存在脏、乱、差的影响，档次形象无法统一，且并非位于商业繁华区，发展难度大，不建议发展
106、；3、餐饮、娱乐属于目的性消费，发展难度相对较低，可作考虑；4、农贸市场自身即为生活必需的配套设施，本项目若发展社区生活配套业态，可与农贸市场形成较高的业态拟合，可作重点考虑。大邑项目市场调查完整板定课件n目前大邑商业整体发展层面较低，发展尚不成熟，市场空白点多，中高档大型集中综合型消费场所较少，娱乐休闲商业业态缺乏。从长远发展来看，中高档大型购物中心已在本区域聚集，且发展前景良好，发展空间较大。n区域市场目前中高档社区生活配套商业属于空白，未来5年内，随着大量新建楼盘陆续入住，常住人口迅速增加，会带来对中高档社区生活商业的大量需求；n从长远竞争层面而言，整个大邑县商业都处在更新升级阶段，本项
107、目作为未来区域发展的核心商业项目之一，更应注重项目外观设计及硬件配套配置，在档次上要处于领先地位。发展档次定位大邑项目市场调查完整板定课件项目发展主题定位n鉴于以上分析，我们建议，本项目定位为：立足于区域消费，主要服务对象为周边常住人口及学生群体，以生活配套为主导、餐饮、休闲、服务功能为特色的创意型社区生活广场”。大邑项目市场调查完整板定课件n小型规模超市n中小型餐饮店n中小型休闲/娱乐店n各种服务性商业设施（银行、电信营业厅等）n与农贸市场业态相拟合的各种配套商业经营客户群定位大邑项目市场调查完整板定课件项目规划设计建议大邑项目市场调查完整板定课件原有市场主入口位原有市场主入口位于商业价值最
108、大的于商业价值最大的路口处，商业楼的路口处，商业楼的商气无法延续，直商气无法延续，直接影响商业价值。接影响商业价值。原有市场次入口与住原有市场次入口与住宅用地相邻，人流量宅用地相邻，人流量较大，对住宅居住舒较大，对住宅居住舒适度有所影响，后期适度有所影响，后期管理难度较大。管理难度较大。将农贸市场置于后部，商将农贸市场置于后部，商业综合楼占据地块最好的业综合楼占据地块最好的临街面，展示面宽，且位临街面，展示面宽，且位于十字路口，商业价值凸于十字路口，商业价值凸显。与此同时，由于地块显。与此同时，由于地块特质的限制，无法形成小特质的限制，无法形成小型广场聚集人气，人流动型广场聚集人气，人流动线组
109、织上也存在一定的难线组织上也存在一定的难度。度。原设计方案商铺进原设计方案商铺进深深1414米左右，无法米左右，无法形成通廊式布局从形成通廊式布局从而做出室内步行街，而做出室内步行街，在合理的开间之下，在合理的开间之下，商铺面积较大，总商铺面积较大，总价高，存在一定的价高，存在一定的销售难度。销售难度。原规划方案分析大邑项目市场调查完整板定课件规划方案修改的出发点n充分挖掘地块价值，利益最大化，便于快速销售。n充分照顾商业综合楼、农贸市场、住宅小区三者之间的互动关系，寻找平衡点。n便于业态布局，实现产品差异化定位。n尽量降低销售难度，利于快速回款。n优化业态组合，寻找新的利润价值点。大邑项目市
110、场调查完整板定课件规划布局及人流车流动线建议原有市场主入口移动至此处，将路口处商气延续，此处更多的作用是作为消防疏散通道的考虑。住宅主入口远离商业地块，之间用围墙隔离，保证居住舒适度。农贸市场利用两个临街的主入口引入人流。市场与商业楼之间的过道宽度为8米，可借助此过道与商业楼形成互动，人流在地块内部形成循环。大邑项目市场调查完整板定课件市场主入口借鉴案例成都龙湾生活广场次入口设于围墙边，便于管理前部设综合商业楼，后部设农贸市场，商业楼一层利用一个铺面的位置开设农贸市场主入口，方便人流进出，同时保证了前部商业综合楼的商业价值。商业价值最大的路口处，商铺被保留，并划分成较大的面积，用于主力店经营。
111、大邑项目市场调查完整板定课件规划布局建议商业楼则充分利用农贸市场的人流，背街面8米宽的过道可形成内部商业街，将背街面的商铺价值予以发挥。同时，背街面的商铺还可借用农贸市场的概念，以固定消费人群入手，提升商铺价值。充分考虑二层商铺的价值发挥，建议在主街和背街分别设置外廊，楼的两个端头设置梯步直达二层，形成步行街区的模式，使二层商铺与农贸市场二层形成人流循环，提高二层商铺的可达性，提升其价值。本项目应充分考虑农本项目应充分考虑农贸市场对居住的影响，贸市场对居住的影响，建议开发公司与市场建议开发公司与市场管理部门协商把生鲜管理部门协商把生鲜等环境污染较大的农等环境污染较大的农产品规划在此处，降产品规
112、划在此处，降低农贸市场对居住的低农贸市场对居住的影响。影响。大邑项目市场调查完整板定课件参考案例蓝光东恒国际（成都）n该项目位于一环路牛王庙路口，一、二层为精品灯具城，打造为开放式街区，二层商铺利用外廊+梯步进行布局，形成前后贯通式商铺，有效保证了二层商铺的价值。大邑项目市场调查完整板定课件参考案例参考案例四川师范大学北大门商业综合楼（报建方案）四川师范大学北大门商业综合楼（报建方案）n该设计巧妙打造双首层概念，有效解决了二、三层商铺可达性较差的问题。n将一条平缓且贯穿整个楼栋的大梯步布局其中，一至三层的商铺被有机地串联在其中，同时保证了优良的商铺展示面和人流动线布局。大邑项目市场调查完整板定
113、课件规划布局建议充分利用农贸市场的固定消费人流，提升二楼商铺的可达性。建议商业楼2层与与农贸市场2层利用天桥进行连接，使两栋楼之间的人流形成互动，提升商业价值。（可考虑适当降低层高，以满足动线需求。）农贸市场屋顶的平台，建议与商业楼3层利用天桥进行连接，划分给三层商铺的商家使用，可提升三层商铺的性价比。在与政府部门的沟通、衔接过程中，可借用屋顶绿化美化城市的概念。大邑项目市场调查完整板定课件n建议采用现代简约的设计风格，可采用大量的轻钢结构，尽量赢得面积以设计大范围的玻璃窗，使建筑内部通透明亮；n结合项目实际业态需要，合理增加项目外观广告位设计，提升项目商业广告效应。n整个建筑色调明快，可考虑
114、金属感色系，造型突出立体层次感，体现特别的设计创意。 建筑风格及外观设计建议大邑项目市场调查完整板定课件 内部动线项目内部通路清晰，对人流的走向起到引导作用；项目整体感强，避免死角和边角铺位，提高每个铺位的均好性，利于未来整体售价的提高；将二层进行外廊式设计，所有商店的门面均能直接开设在人行步道的沿线上，较容易吸引招徕过往的顾客。大邑项目市场调查完整板定课件铺面分割建议大邑项目市场调查完整板定课件 店铺分割、店面外观装修及交铺标准n关于店铺分割，由于销售/招商均是动态的过程，并且各个客户的要求也不尽相同，存在很多不确定性。故建议所有店铺以“通用型商铺”作为交铺标准，商业用水、电、排污、通风到位
115、的基础上，内部以框架结构交付，便于根据销售的实际情况做分割调整。n单位开间/进深/层高/间隔面积（具体分割以规划设计为准）：1F：层高5.8米，临街商铺进深10米左右，开间5米左右，基本单位面积控制在4050/间以内；背街商铺进深4米左右，开间仍为5米左右，面积控制在2030/间以内。2F：层高3.8米，除去两面的走道，进深在10米左右，开间5米左右，面积40-60/间。3F：层高3.6米，单铺面积200-300，考虑作为休闲业态，如茶楼、餐饮等。n店铺外观装修需统一制定店招规格及要求，所有对着两面步道的商店单位均以玻璃间隔，保持内部的统一性，增强项目档次感。大邑项目市场调查完整板定课件 公共
116、服务设施的设置与配件n临街面可在适当的位置设置长椅等供消费者休息，还可增加公共电话、邮局、银行、提款机等配套服务设施；n指示系统：指示设施应配合建筑及室外空间做整体的规划，包括地图指示、附有文字或图像说明的方向指标、购物指引宣传单张或折页。指示设施应配置在项目各处出入口、动线交汇处、停车场等处，使消费者能清楚的知道位置所在；n在水、电、空调、消防系统、来去水、排污等其他设施须配置至相关店铺区内。大邑项目市场调查完整板定课件1F售价建议评价指标评价指标项目项目邑都上城邑都上城翰城国际翰城国际大邑新商业广场大邑新商业广场本案本案权重权重分值分值得分得分分值分值得分得分分值分值得分得分分值分值得分得
117、分1商圈等级10%50.550.550.550.52周边人口增长潜力5%50.2540.250.2550.253交通便捷度10%40.450.550.540.44客流量15%50.7540.650.7550.755停车方便度5%40.240.250.2540.26主力店、品牌店效应10%20.230.350.540.47商铺易达性5%50.2550.2550.2550.258商铺可视性5%50.2550.2550.2550.259商铺通用性5%30.1540.230.1550.2510业态规划合理性5%30.1540.240.250.2511周边同类商铺租金水平15%30.4550.7540.
118、630.4512商铺进深、开间、采光、 朝向、面积分割等设计合适性10%50.540.430.350.5合计100%4.054.354.54.45市场均价（元/）8,00011,00010,000/对本项目的参照值0.91 0.98 1.01 /本项目1F相对该项目之参照价格（元/）8,79011,2539,889/对本项目的参照性40%30%30%/本项目1F现时市场均价（元/）9,8599,859大邑项目市场调查完整板定课件分层售价建议楼层单价（元/）说明1F9,8592F5,915按1F售价的60%计3F4,930考虑赠送与农贸市场顶层平台，按1F售价的50%计大邑项目市场调查完整板定课
119、件项目开发策略建议大邑项目市场调查完整板定课件项目开发策略以主流市场为参照n客户：瞄准当前区域内主流客群n档次：符合主流客群需求产品n户型：以目前市场平台户型为参照以市场发展趋势为指导n客户：对大邑未来房地产市场发展充满信心n户型：户型发展总体小型化n产品：品牌开发商的进入，带动产品升级加快，更加强调特色化挖掘市场空白，寻找差异化竞争n形象：现代化，彰显档次与气派。n特色：与周边商业、住宅互为配套与补充。主流客群平台户型+高品质形象+差异化产品策略汇总开发策略大邑项目市场调查完整板定课件产品定位原则 原则一：精装小户型，快速销售，保证项目现金流。原则二：同时满足居住需求和投资需求。具有一定前瞻
120、性，但不脱离本地市场。居住需求居住需求办公需办公需求求？投资需求投资需求大邑项目市场调查完整板定课件公寓物业发展策略由于考虑市场容量和为降低开发风险，快速实现销售，提升项目4、5楼价值，根据本地块特质，建议打造居住及投资类公寓产品。公寓总策略：项目现金流产品，严格控制户型面积，采用高单价、低总价的总价控制策略、及产品创新组合策略，对位广泛客群，实现产品的快速销售，保证项目资金链安全，同时提升项目4、5楼价值。大邑项目市场调查完整板定课件本项目居住、投资型商务公寓，其目标客户群主要锁定居家人士和投资人士。引导以下概念：n在新区CBD安个家工作、休闲、购物、居住一步到位；n星级酒店式的服务省心、省
121、时、全面、高品质提升您的生活质量；n低门槛高回报较低的投入、超值的物业、高效的投资回报。大邑项目市场调查完整板定课件投资客户与终端使用客户结构投资客户终端使用客户投资客户客户特征区域内政府公务员、二次置业者。置业关键项目所在地段，升值空间、租金预期、物业管理产品需求青睐低总价产品，存在大单需求自用客户客户特征区域内成功人士、周边自住客户、区域内经商人士、区域内集团购买户置业关键地段，周边配套，物业管理，形象产品需求60-120平为主租用客户客户特征外地驻大邑高管、周边企业员工、短期出差等临时居住人士、未来周边零租客户置业关键租金水平、周边氛围，物业管理，形象产品需求50-80平为主客户定位兼顾
122、投资客户及终端使用客户大邑项目市场调查完整板定课件产品配比的出发点n参考成都市场重点公寓项目的产品结构（龙湖三千星座和富力史丹尼国际公寓）n关注客户购买意向，选择市场畅销产品n考虑投资客收益，保证居室功能的前提下，尽量控制各档户型面积面积区间套数比例套数建筑面积备注户型一40左右77%552200标间户型二50左右23%16800一室一厅合计100%713000大邑项目市场调查完整板定课件精致、典雅、简约、大方原则：大堂品质建议大邑项目市场调查完整板定课件候梯厅建议电梯前厅应保持3米左右的过道宽度，采用高级大理石地面、高级石材墙面及综合天花吊顶。品质感、商务性大邑项目市场调查完整板定课件公共走
123、廊公共走道铺设地毯，墙面采用金属、玻璃材质。大邑项目市场调查完整板定课件装修建议简约大气简约大气奢华享受奢华享受星级酒店标准大邑项目市场调查完整板定课件物业管理建议无微不至的家居服务以客为尊的商务服务精明独到的投资服务资源广泛的时尚服务引入专业酒店管理公司或管家服务公司在此基础上延伸服务内容及内涵-体现“全方位服务”大邑项目市场调查完整板定课件物业管理建议24小时住客管理紧急热线；搬家服务；上门煮食、送饭；家政、保姆、钟点工服务；代缴水电费服务；宠物寄养或急救服务；衣物洗熨服务；提供家居保安咨询、私人保安服务；业主健美、健身服务；托儿，写字社(4:30学校)；病人看护服务；叫醒服务，留言服务；
124、预定及的士叫车服务；家居清洁、保养；维修水、电器；代订牛奶、饮水、报刊杂志上门收取干洗衣物；订花开办生日庆祝酒会喜宴等；家居装修设计顾问；儿童才艺培训服务；业主文体、联谊活动；房屋租赁服务；无微不至的家居服务大邑项目市场调查完整板定课件产品分析下的开发策略，商业成为利润与快速资金回笼产品核心地位商业产品价值公寓产品价值住宅产品价值核心明星业务明星业务高高高高明星明星STAR现金现金牛牛CASHCOW问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG现金牛明星一般 销售顺序大邑项目市场调查完整板定课件三、四、五楼一、二楼现金牛产品现金牛产品明星产品明星产品一般产品一般产品一般产品一般产品大邑项目市场调查完
125、整板定课件据大邑【2010】10号土地使用权拍卖公告位于银都小学背后的0016和0017地块，面积分别为594亩和611亩，起拍价150万/亩，规划设计条件为容积率25、40，建筑密度25%，绿地率35%本项目本项目大邑项目市场调查完整板定课件商业方案二大邑项目市场调查完整板定课件商业定位的原则：产品与竞争楼盘高度差异化；便于销售，控制总价；把本案和农贸市场分割开，保证项目的独立性，提高项目品质。项目定位：大邑创意性生活广场产品组合：1F、2F社区精品商业街+3F社区休闲+4、5FLOFT创意公寓产品特质：宜住、宜办公，客户购买后可自住或办公，同时兼具投资型产品的特征，大面积空间赠送，买一层送
126、一层，高投资性价比。清水房交房，客户自行装修。层高5.2米或5.4米，客户可自行加装夹层楼板后实现一层变两层。此类产品为大邑市场的稀缺产品，可有效提升销售单价和项目竞争力。大邑项目市场调查完整板定课件整体规划设计建议：1楼铺面从中破开，分为内外两个板块，外部板块占大部分体量尽量发挥临街铺面的价值，内部板块与农贸市场1层形成一条独立的内街，在环境和动线上与本案不产生冲突；外部铺面内做楼梯上2楼，1楼和2楼铺面形成一个整体，有效的带动项目2楼的销售；3楼以茶坊、浴足等休闲业态为主，甲方与农贸市场管理方协调，加固农贸市场屋顶，我方以美好、管理屋顶为由把农贸市场屋顶的使用权交给3楼业主，作为3楼铺面营
127、销的手段之一；4-5F为LOFT创意公寓，该产品与周边竞争楼盘产品高度差异化，同时符合本项目创意生活广场的定位，为本项目最大亮点之一。 大邑项目市场调查完整板定课件规划布局建议（12F）1F1F部分部分2F2F部分部分A铺：1F开间考虑5米、进深10米，加上2F面积控制在120平米、B铺进深4米、开间5米，面积控制在20平米、1F层高5.8米、2F层高3.8米。AB大邑项目市场调查完整板定课件规划布局建议（3F）加固农贸市场的屋顶给三楼业主使用以餐饮、茶房、浴足等休闲业态为主面积按200300平米进行划分，最后划分以规划设计为准层高3.6米 规划布局建议（45F） 创新LOFT公寓 层高5.2
128、5.4米 面积控制在5060平米 销售卖点：买一送一大邑项目市场调查完整板定课件LOFT公寓 LOFT是近年来国际中涌现出的一种新的住宅形式，也称为studio或studioapartment，源于20世纪6070年代的美国纽约，原意指工厂或仓库的超高楼层，现指没有内墙隔断的、高层高的开敞式创意布局公寓。“LOFT创意公寓”的最大特色，在于其高大而开敞的空间，让居住者可以任由自己的想象力纵横驰骋，根据自己的生活习惯和喜好，自由分隔。LOFT公寓更由于在同等的价格下，能拥有双层空间的超过正常的使用率、创意的灵活空间发挥，更令产品的附加值大大提升。大邑项目市场调查完整板定课件序号序号项目名称项目名
129、称权重权重本项目本项目锦绣一方锦绣一方上城上城翰城国际翰城国际得分得分加权得分加权得分得分得分加权得分加权得分得分得分加权得分加权得分得分得分加权得分加权得分1区位15%50.7530.4540.640.62交通10%40.450.550.550.53周围配套8%40.3230.2440.3250.44小区规模5%30.1550.2550.2550.255整体规划5%40.250.2550.2550.256建筑立面5%50.2540.250.2550.257户型设计10%50.540.450.550.58景观园林5%30.1540.250.2550.259营销推广8%50.430.2450.4
130、50.410小区内配套7%30.2130.2140.2840.2811物业管理7%40.2840.2850.3550.3512建筑质量5%50.2550.2550.2550.2513发展商品牌10%40.450.550.550.5总分100%4.263.974.74.78参考项目权重10%70%20%参考项目与本项目的对比权重0.93 1.10 1.12 参考项目实际售价288040003250本项目相对于参考项目的售价3090 3626 2896 本项目现时售价3426 3426 若采用方案一，加入精装修标准约若采用方案一，加入精装修标准约500500元元/ / ，则售价为，则售价为3926
131、3926元元/ / ；若采用方案二，按得房率；若采用方案二，按得房率120%120%计算，计算，则售价为则售价为41114111元元/ / 大邑项目市场调查完整板定课件LOFT公寓保利中心大邑项目市场调查完整板定课件LOFT公寓大邑项目市场调查完整板定课件LOFT公寓北京创新D标大邑项目市场调查完整板定课件项目财务分析大邑项目市场调查完整板定课件总投资估算序号序号 项目名称项目名称 工程量（）工程量（）单价单价( (元元/ /) ) 总价（万元）总价（万元） 单位面积投资单位面积投资( (元元/ /) ) 商业商业住宅住宅1 土地成本 17,500 531 930 1.1商业用地7,500 2
132、80 210 280 1.2住宅用地10,000 720 720 720 2 前期费用 17,500 232 406 232 232 2 专业费用 17,500 80 140 80 80 2 行政事业性收费 17,500 152 266 152 152 3 建安工程费 17,500 1,743 3,050 2,200 1,400 3 土建工程 17,500 1,214 2,125 1,500 1,000 3 装饰工程 17,500 286 500 400 200 3 设备及安装 17,500 243 425 300 200 4 基础设施费 17,500 100 175 100 100 5 公建
133、配套设施费 17,500 80 140 80 80 6 维修基金 17,500 39 68 39 39 7 工程建设其他费用 17,500 42 74 42 42 8 基本预备费（不可预见费）17,500 115 201 115 115 9 合计 17,500 2,882 5,044 5,044 2,808 2,008 方案一大邑项目市场调查完整板定课件销售收入商业楼各楼层销售单价商业楼各楼层销售单价楼层楼层单价（元单价（元/ /）面积（）面积（）小计（万元）小计（万元）备注备注1F10,282 1,900 1953.50 包括住宅底商400平方米2F6,169 1,500 925.34 3F
134、5,141 1,500 771.12 4F、5F3,926 3,000 1177.80 加500元/平方米装修合计6,111 7,900 4827.76 4827.76 项目项目合计合计20112011年年商业1.1销售面积8,5008,500 1.2销售均价(元/)6,1116,111 1.3年收入(万元)5,194 5,194 住宅4.1销售面积9,0009,000 4.2销售均价(元/)2,9112,911 4.3年收入(万元)2,620 2,620 合计7,814 7,814 7,814 大邑项目市场调查完整板定课件销售总成本费用序号序号项目名称项目名称合计（万元）合计（万元）2011
135、2011（万元）（万元）备注备注1开发成本5,044 5,044 2销售费用234 234 销售收入的3%3广告宣传78 78 销售收入的1%4销售管理费78 78 销售收入的1%8总成本费用5,435 5,435 9经营成本391 391 大邑项目市场调查完整板定课件损益表序号序号指标名称指标名称单位单位金额金额备注备注1销售收入万元7,814 2开发及销售总成本费用万元5,435 3销售税金及附加万元438 销售金额的5.6%4土地增值税万元0 未产生土地增值5企业所得税万元641 6净利润总额万元1,739 7全投资收益率（税前）万元43.79%8全投资收益率（税后）万元31.99%大邑
136、项目市场调查完整板定课件现金流量序号序号项目项目合计合计20102010年年20112011年年1现金流入7,814 0 7,814 1.1销售收入7,814 0 7,814 2现金流出6,513 2,522 3,991 2.1开发建设投资5,044 2,522 2,522 2.2销售经营成本391 0 391 2.3租赁税金及附加438 0 438 2.4销售所得税641 0 641 3税后净现金流量1,301 -2,522 3,823 4累计税后现金流量22,084 -2,522 1,301 5税前净现金流量1,942 -2,522 4,464 6累计税前现金流量33,582 -2,522
137、 1,942 大邑项目市场调查完整板定课件主要财务指标分析净现值（税后）：净现值（税后）：NPV=NPV=￥1,023内部收益率（税后）：内部收益率（税后）：IRR=IRR=51.59%净现值（税前）：净现值（税前）：NPV=NPV=￥1,594内部收益率（税前）：内部收益率（税前）：IRR=IRR=77.00%大邑项目市场调查完整板定课件总投资估算序号序号 项目名称项目名称 工程量（）工程量（）单价单价( (元元/ /) ) 总价（万元）总价（万元） 单位面积投资单位面积投资( (元元/ /) ) 商业商业住宅住宅1 土地成本 17,500 531 930 1.1商业用地7,500 280
138、210 280 1.2住宅用地10,000 720 720 720 2 前期费用 17,500 232 406 232 232 2 专业费用 17,500 80 140 80 80 2 行政事业性收费 17,500 152 266 152 152 3 建安工程费 17,500 1,829 3,200 2,400 1,400 3 土建工程 17,500 1,300 2,275 1,700 1,000 3 装饰工程 17,500 286 500 400 200 3 设备及安装 17,500 243 425 300 200 4 基础设施费 17,500 100 175 100 100 5 公建配套设
139、施费 17,500 80 140 80 80 6 维修基金 17,500 39 68 39 39 7 工程建设其他费用 17,500 42 74 42 42 8 基本预备费（不可预见费）17,500 115 201 115 115 9 合计 17,500 2,968 5,194 5,194 3,008 2,008 方案二大邑项目市场调查完整板定课件销售收入商业各楼层销售均价单价（元/）面积（）小计（万元）备注1F10,282 1,900 1953.50 包括住宅底商400平方米2F6,169 1,500 925.34 3F5,141 1,500 771.12 4F、5F4,111 3,000
140、1233.30 合计6,181 7,900 4883.26 4883.26 项目项目合计合计20112011年年商业1.1销售面积8,500 8,500 1.2销售均价(元/)6,181 6,181 1.3年收入(万元)5,254 5,254 住宅2.1销售面积9,000 9,000 2.2销售均价(元/)2,911 2,911 2.3年收入(万元)2,620 2,620 合计7,874 7,874 7,874 大邑项目市场调查完整板定课件销售总成本费用序号序号项目名称项目名称合计合计20112011备注备注1开发成本5,194 5,194 2销售费用236 236 销售收入的3%3广告宣传7
141、9 79 销售收入的1%4销售管理费79 79 销售收入的1%8总成本费用5,588 5,588 9经营成本394 394 大邑项目市场调查完整板定课件损益表序号序号指标名称指标名称单位单位金额金额备注备注1销售收入万元7,874 2开发及销售总成本费用万元5,588 3销售税金及附加万元441 销售金额的5.6%4土地增值税万元0 未产生土地增值5企业所得税万元609 6净利润总额万元1,677 7全投资收益率（税前）万元40.92%8全投资收益率（税后）万元30.02%大邑项目市场调查完整板定课件现金流量序号序号项目项目合计合计20102010年年20112011年年1现金流入7,874
142、0 7,874 1.1销售收入7,874 0 7,874 2现金流出6,638 2,597 4,041 2.1开发建设投资5,194 2,597 2,597 2.2销售经营成本394 0 394 2.3租赁税金及附加441 0 441 2.4销售所得税609 0 609 3税后净现金流量1,236 -2,597 3,833 4累计税后现金流量22,084 -2,597 1,236 5税前净现金流量1,845 -2,597 4,442 6累计税前现金流量33,582 -2,597 1,845 大邑项目市场调查完整板定课件主要财务指标分析净现值（税后）：净现值（税后）：NPV=NPV=￥962内部
143、收益率（税后）：内部收益率（税后）：IRR=IRR=47.61%净现值（税前）：净现值（税前）：NPV=NPV=￥1,504内部收益率（税前）：内部收益率（税前）：IRR=IRR=71.06%大邑项目市场调查完整板定课件开发及销售节奏：先商业后住宅方案一：商业体量：5层、7500平米1层层高5.8米、2层层高3.8米、3层层高3.6米4-5层层高住宅标准层高住宅：容积率按2.0计、多层6+1、临街处修1层底商、框架结构商业产品及卖点：1楼、2楼与农贸市场1楼、2楼形成步行街有效的使人流得以流动，同时本产品与周边竞争楼盘产品形成了较大的差异性、铺面面积较小总价低项目便于销售；3楼由于可以赠送屋顶
144、使用权，价值能得到一定提升；45楼精装公寓是目前大邑市场的新兴产品，目前竞争对手已在为我们开拓市场对我们的后期销售有一定的辅助作用，低总价高回报是该产品的特点同时该产品面向购买人群较多市场前景可观，同时也提升了4、5楼的价值。缺点是开发公司需成立经营管理公司，后期存在经营管理的责任、同时由于二楼步梯的设计对项目外立面有一定的影响。结论方案二：商业体量：5层、7500平米1层层高5.8米、2层层高3.8米、3层层高3.6米4-5层层高5.25.4米住宅：容积率按2.0计、多层6+1、临街处修1层底商、框架结构商业产品及卖点：本方案把商业及农贸市场人为的分割开避免农贸市场的干扰，由于没有二楼的内廊，项目的外立面不会得到破坏能有力提升物业自身的档次。1楼、2楼纵向分割为一个整体，1楼内部做楼梯，卖点买二得三；3楼由于可以赠送屋顶使用权，价值能得到一定提升；45楼LOFT创意公寓是本方案最大卖点，目前该产品在当地无直接竞争对手，我方在销售中率先抢占市场，卖点买一送一，同时对面积的控制也能保持一定的低单价，便于市场销售也提升了4、5楼的价值。由于方案一和方案二在财务上差距并不大综合各方因素我们建议采用方案二大邑项目市场调查完整板定课件
