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1、贵通总部经济园可行性研究报告贵通总部经济园可行性研究报告四川大学营销工程研究所2007年2月26日主要内容主要内容第一部分 研究基础第二部分 项目概况第三部分 市场可行性分析第四部分 住房可行性分析第五部分 财务可行性分析第六部分 风险与防范措施第七部分 结论与建议第 页第一部分第一部分 研究基础研究基础研究人员研究人员 项目主持： 李 蔚 教授 博导 四川省营销学会会长调查总监： 毛相雄 教授 四川省营销学会副会长项目执行： 曾旺明 博士 四川省营销学会副秘书长文 案： 李 蔚 曾旺明 李浩泽市场研究：入户调查主持：毛相雄 教授电话调查主持：牛永革 博士邮件调查主持：方 正 博士深度访谈主持
2、：曾旺明 博士数据处理主持：王良锦 博士第 页研究说明研究说明立足点：立足点： 统一规划、分期开发、以1000亩为预期、以271.2亩为基础。第 页研究依据研究依据1.2.1双流县规划管理局规划设计条件通知书1.2.2项目规划红线图1.2.3四川大学营销工程研究所项目市场研究资料1.2.4贵通公司领导关于园区规划的讲话1.2.5成都南部新城(双流北部新区)规划1.2.6双流县工业布局规划纲要（2005-20020年）1.2.7双流县关于加快发展总部经济的意见1.2.8双流县关于总部企业入区暂行规定1.2.9成都市城市总体规划（19952020年）1.2.10成都市城市化发展第十一个五年规划1.
3、2.11成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第 页研究方法研究方法问卷调查法：问卷调查法： 调查方法： 入户访问、电话访问、邮件访问 抽样方法：典型企业便利抽样 样本数量：103家：市区：56家 市外：47家 涵盖：外省、外资公司、省内公司、 市区公司、双流公司、开发区公司、成都郊县公司 深度访谈法：深度访谈法：企业访谈、专家访谈（将举行）文献研究法：文献研究法：文献分析第 页第二部分第二部分 项目概况项目概况项目概况项目概况宗地位置；宗地现状；配套设施；规划控制要点；第 页第三部分第三部分 市场可行性分析市场可行性分析主要内容主要内容市场可行性分析的基本模型；市场可行性分析的基本模型
4、；市场可行性分析的基本结论；市场可行性分析的基本结论；总部经济模式可行性分析；总部经济模式可行性分析；总部经济园业态可行性分析；总部经济园业态可行性分析；区域可行性分析；区域可行性分析；产品可行性分析；产品可行性分析；管理可行性分析；管理可行性分析；竞争可行性分析；竞争可行性分析；同类项目类比分析；同类项目类比分析；项目可行性分析综合评价项目可行性分析综合评价第 页可行性分析要素可行性分析要素项目可行性总部经济模式可行性总部经济园业态可行性区域可行性产品可行性管理运作可行性竞争可行性模式可行性模式可行性业态可行性业态可行性区域可行性区域可行性产品可行性产品可行性管理可行性管理可行性竞争可行性竞
5、争可行性第 页基本结论基本结论结论：结论： 项目可行性项目可行性 模式：可行 业态：可行 产品：可行 竞争：基本可行 管理：基本可行总结论：总结论：项目有条可行项目有条可行 时间 区间交通 预期 价格 大双楠概念。 结论：结论：项目不可行性项目不可行性区位：不可行。交通：不可行。 ？?第 页综合评价结果综合评价结果淡化双流概念强化双楠概念时间建立预期区间交通价格优势第 页可行性条件可行性条件1：总部经济模式可行性总部经济模式可行性理论可行理论可行政策可行政策可行现实可行现实可行城市可行城市可行市场可行市场可行是否符合区域经济发展的一般规律？是否符合国家的相关政策？政府是否支持？国内外是否有成功
6、的实践，案例进行佐证？成都市的具体情况是否适合发展总部经济？企业是否认同在成都发展总部经济？成都市否适合发展总部经济？成都市否适合发展总部经济？第 页1.1理论可行性：理论可行性：理论界的研究理论界的研究赵弘、邓玲等人的研究：总部经济模式符合区域经济的基本发展规律；能充分利用区域之间的比较优势；现有的技术条件（宽带、ERP、SCM、CRM）等的发展也能基本消除企业内部的信息沟通障碍，降低企业内部的代理成本；既依托于区域的产业集群也能促进区域产业集群的发展；能在一定成上促进各个区域的共同发展；总部经济模式可行！总部经济模式可行！第 页理论可行性：理论可行性：我们的调查我们的调查使用信息技术的巨大
7、成本企业管理中现代信息技术（ERP、SCM、EDI）等需要大量的前期投入，只有大中型公司能够承担；企业发展战略资源的需求差异大中型公司一般面向全国、乃至全球市场进行市场运作，需要更多的全国性、大区性的大公司形象、信息、观念、人才、资金等战略性资源，而中小公司针对本地市场，对全国性、大区性的企业发展战略资源需求相对较弱；企业获取政策支持的方式存在差异大中型公司更多依赖公司影响获取政策支持，中小公司更多依赖关系获取政策支持，因此中小公司更愿意在当地市场发展；企业承担内部代理成本的能力存在差异大中型公司可以承担更大公司内部机构相分离形成的内部代理成本，中小公司的实力、特征决定了其难以承担较大的内部代
8、理成本；观点观点1 1：大中型公司更适合采用总部经济模式：大中型公司更适合采用总部经济模式第 页理论可行性：理论可行性：我们的调查我们的调查市场环境的稳定性不同市场化程度高的公司面临更加复杂、动态的经营环境，需要更多的高级人才、信息等战略性资源；市场化程度低的公司（大化工企业、重型机械等）的市场环境相对比较稳定，更多侧重于内部管理而非对市场的灵活响应；企业发展所需的资源不同市场化程度高的公司，资源的配置市场化程度较高；而市场化程度较低的公司资源的专用性、垄断性更强，市场化配置程度较低；企业获取政策支持的途径不同市场化程度高的公司更多依赖公司的实力、影响获取政策支持；市场化程度低的公司更多依赖与
9、政府的特殊关系获取支持。观点观点2 2：市场化程度高的公司更适合总部经济模式的发展：市场化程度高的公司更适合总部经济模式的发展第 页理论可行性：理论可行性：我们的研究我们的研究地方政府的GDP考核机制地方政府的税收征收及分配机制地方政府的政绩考核机制观点观点3 3：当前，总部经济模式对中心城市是大利，对多数中等城市是小利，对：当前，总部经济模式对中心城市是大利，对多数中等城市是小利，对小城市是不利。小城市是不利。较偏远地区的大中型企业总部更愿意向中心城市迁移，而中心城市的生产基地外迁更倾向于中心城市圈层附近，因此，在这种情况下，对于多数中小城市而言，企业的迁移并不完全对等。第 页理论可行性：综
10、合评价可行理论可行性：综合评价可行评价依据评价依据理论界专家研究的成果；我们的研究成果；评判标准评判标准三大基本法则评价方法评价方法专家意见法评分标准：1分：完全不符合；2分：很大程度不符合； 3分：基本符合；4分：很大程度上符合；5分：完全符合结论：总部经济模式在理论上可行，随着时间的推移，中国经济市场化程度的发展、结论：总部经济模式在理论上可行，随着时间的推移，中国经济市场化程度的发展、政府考核机制的完善，总部经济发展模式的完善，总部经济模式会更加成熟。政府考核机制的完善，总部经济发展模式的完善，总部经济模式会更加成熟。第 页1.2政策可行性政策可行性:可行可行国家层面：西部大开发政策国家
11、层面：西部大开发政策国家鼓励外资公司、大公司、大集团到西部投资，四川是吸收外来投资最多的省份，成都市外来投资最多的市，也是这些公司区域管理总部最多的城市；四川省层面：优化各经济功能区的产业布局四川省层面：优化各经济功能区的产业布局四川省政府在十一五规划中提出优化全川的经济功能区，鼓励成都等优化发展区向价值链的高端发展，提升经济增值的质量，而一般工业向重点发展区转移；成都市层面：政府大力支持发展总部经济成都市层面：政府大力支持发展总部经济成都市十一五规划中明确提出大力发展总部经济；成都的锦江、武候、成华、金牛、高新、双流、龙泉等区县提出发展总部经济相关的政策；测成都市市人民政府06年提出世界的办
12、公室。结论：总部经济模式在政策上具有完全的可行性，各级政府均有相关鼓结论：总部经济模式在政策上具有完全的可行性，各级政府均有相关鼓励政策。励政策。第 页1.3现实可行性现实可行性经验可行性：经验可行性： 总部经济模式是长期的经济实践的总结；总部经济模式是长期的经济实践的总结； 总部经济模式的核心利用地区间的比较优势发展经济，而国际间、地区间利用区域比较优势发展经济具有长久的经济实践，是在这些实践基础之上总结提炼出来的一套区域经济发展思路，源自于实践，因而具有可行性。第 页案例可行性：案例可行性： 总部经济模式有较多的成功案例总部经济模式有较多的成功案例；国际层面中国香港成为亚太区的区域总部中心
13、，中国大连成为跨国公司对日、东北亚的软件外包与运作支持中心；印度的班加罗尔成为全球的软件外包设计中心与客户服务中心，成为世界的办公室；国内区域层面北京成为全国的大企业总部中心；上海成为长三角的企业总部中心；深圳、广州成为珠三角的总部中心；省内层面成都成为省内的企业总部中心。结论：总部经济模式具有历史传承与成功案例，具有现实的可行性！结论：总部经济模式具有历史传承与成功案例，具有现实的可行性！第 页1.4条件可行性：条件可行性： 成都市发展总部经济的条件具备程度成都市发展总部经济的条件具备程度标准一、丰富的高层次人力资源标准一、丰富的高层次人力资源拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够以较低的
14、成功本进行知识密集性价值活动；标准二、良好的区位与交通运输网络设施标准二、良好的区位与交通运输网络设施良好的区位于交通运输网络有利于增强中心城市的辐射理与降低企业公司内部与外部的商务成本；标准三、具有便捷的信息来源与异地沟通条件；标准三、具有便捷的信息来源与异地沟通条件；便捷的信息有助于商业区发现商机，异地沟通条件有六降低企业内部的信息沟通成本；标准四、具有良好的法律制度环境与政策环境；标准四、具有良好的法律制度环境与政策环境；标准五、具有良好的文化氛围与人居环境；标准五、具有良好的文化氛围与人居环境；标准六、具有完善的专业化服务支撑体系；标准六、具有完善的专业化服务支撑体系；评判一个城市是否
15、适合发展总部经济，遵循以下基本原则：评判一个城市是否适合发展总部经济，遵循以下基本原则：第 页成都市发展总部经济的条件具备程度：成都市发展总部经济的条件具备程度：现状现状高层人力资源高层人力资源高校、科研机构、科技人才数量西部第一；区位与物流运输区位与物流运输西南交通枢纽、四川乃至西南的政治、经济、文化中心；信息资源与基础设施信息资源与基础设施众多高校、科研机构、国家区域级管理机关（人民银行、土地督察等）与省级政府机关；法律制度环境法律制度环境规划化政府建设、有竞争力的招商优惠政策、良好的治安环境；人居环境人居环境中国第四城、西部最佳的人居环境、最具魅力的城市之一；专业服务专业服务各类专业机构
16、、公司数量全国排名第四；第 页成都市发展总部经济的条件具备程度：成都市发展总部经济的条件具备程度：条件良好条件良好评价方法评价方法专家意见法评分标准评分标准1分：区域各城市中落后；2分：区域各城市平均水平；3分：区域内城市的领先水平4分：与国内主要发达城市接近5分：与国内主要发达城市相同结论：结论：成都市具有发展总部经济的良好条件，在成都发展区域级的总部经济具有可行性。本评价结果与赵弘赵弘等的总部经济发展报告结论基本一致。第 页1.5市场可行性：市场可行性：企业基本认同企业基本认同结论：结论：60%60%的受访外地企业认可企业的营销、研发等职能部门可以外迁，的受访外地企业认可企业的营销、研发等
17、职能部门可以外迁，50%50%的受访企业愿意将的受访企业愿意将总部或职能部门迁移到成都。因此，企业基本接受总部经济模式，也基本认同成都具有发展总总部或职能部门迁移到成都。因此，企业基本接受总部经济模式，也基本认同成都具有发展总部经济的基本条件。部经济的基本条件。第 页成都发展总部经济模式的综合评价成都发展总部经济模式的综合评价结论：总部经济模式在成都可行。结论：总部经济模式在成都可行。第 页可行性条件可行性条件2：郊区办公业态可行性：郊区办公业态可行性郊区办公业态：郊区办公业态： 总部郊区化总部郊区化 办公郊区化办公郊区化第 页需求可行性：企业郊区办公的驱动力需求可行性：企业郊区办公的驱动力趋
18、势可行性：企业郊区化办公的趋势现实可行性：办公郊区化的成功案例市场可行性：企业对郊区化办公的态度业态可行性：综合评价第 页2.1需求可行性：需求可行性：企业选择办公场所的基本需求企业选择办公场所的基本需求形象需求形象需求区位形象、楼宇形象区位形象、楼宇形象成本需求成本需求一次性成本降到最低一次性成本降到最低地产成本、搬迁成本、建筑成本；持续性运营成本降到最低，持续性运营成本降到最低，劳动力成本、交通、公用设施和税收等；效率需求效率需求员工上下班效率员工上下班效率公共交通员工工作效率员工工作效率工作环境、周边环境员工生活效率员工生活效率生活配套设施商务效率商务效率商务配套设施企业写字楼需求的调查
19、结果验证、推导第 页理论可行性分析：理论可行性分析：市区办公与郊区办公对需求满足程度的对比分析市区办公与郊区办公对需求满足程度的对比分析需求市区写字楼郊区写字楼形象需求 区位形象33楼宇形象33成本需求 一次型成本24持续运营成本24效率需求 员工上下班效率 42员工工作效率 24商务效率 33综合评价2.7 3.3 评分标准：1分：满足程度相对低很多 2分：相对低一些 3分：两者现在或在具备条件后差不多 4分：相对高一些 5分：相对高得多结论：随着城市的郊区化，郊区的城市化，城郊的交通、生活、商务设施的结论：随着城市的郊区化，郊区的城市化，城郊的交通、生活、商务设施的近一步完善，近一步完善，
20、郊区办公更能满足多数公司的需求郊区办公更能满足多数公司的需求，必然是未来的发展趋势。，必然是未来的发展趋势。第 页2.2郊区办公的发展趋势：郊区办公的发展趋势：城市发展的规律城市发展的规律 郊区办公趋势的背景是城市的郊区化与郊区的城市化的发展规律！郊区办公趋势的背景是城市的郊区化与郊区的城市化的发展规律！可行可行 按照国际城市发展规律，当人均超过美金时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，也就是城市的郊区化或郊区的城市化趋势，城市郊区化的四个发展阶段是：萌芽阶段萌芽阶段：社会上的富有阶层搬移到郊外；形成阶段：形成阶段：大量中产阶级搬到郊外居住，但工作、生活、娱乐、购物都在市中心；发展阶
21、段：发展阶段：居住郊区化，工业郊区化，以及办公的郊区化 ；成熟阶段成熟阶段 ：郊区的智力程度越来越高，由单一的居住功能演变成有城市功能的就业中心，郊区人口已经是城市人口的一部分，城市带开始出现； 成都目前的阶段成都目前的阶段第 页2.3郊区办公的发展趋势：郊区办公的发展趋势：国内外的案例可行国内外的案例可行美国美国郊区附近的新城成为主要的办公场所郊区附近的新城成为主要的办公场所在美国，城市的郊区化形成了200多个边缘城市，这些中心城市附近的新城，成为智力密集型企业选择的区域地点。这些地方建筑物以低密度的小体量独栋为主，在规划设计上留有了大量的绿化空间，低层、低密度，对阳光和空气的追求比较好已经
22、成为国际办公主流的建筑形态，尤其对于那些不依赖商务交流的科技企业，可以说具有不可抗拒的吸引力。正因为如此，美国的这些边缘城市，它们聚集了全美约三分之二的写字楼，在1970年郊区的办公面积占全部办公空间的四分之一，到1984年这个比重上升到60，创造了全美70新的就业机会。典型的案例典型的案例硅谷第 页典型的美国硅谷公司办公环境典型的美国硅谷公司办公环境 位于美国西海岸圣弗兰西斯科以南、圣克拉拉县南部自帕洛阿尔托至圣约瑟市之间的地带。面积约1129平方干米，原为富庶的农业区域。第二次世界大战时，由于靠近圣弗兰西斯科港和里士满、奥克兰等地的军事设施和工业区，帕洛阿尔托的斯坦福大学实验室得到联邦政府
23、资助发展军用电子工业。1951年，斯坦福大学向一些高技术公司出租它拥有的土地，建立斯坦福工业园，后改称研究区，2000年，在硅谷人员不超过50人的公司占科技公司的80%，约4800家左右。第 页郊区办公的发展趋势：郊区办公的发展趋势：国内外的案例国内外的案例英国英国在伦敦周围就有10来个新城市主要是企业总部，成为了英国的经济增长点；台湾台湾台湾的学者通过研究也发现，电子业的企业总部办公室区位选择市郊的机率为杂项产业之2.266倍，高科技产业的企业总部办公室区位选择市郊的机率为非高科技产业的1.876倍 第 页2.4郊区办公的发展趋势：郊区办公的发展趋势：成都的发展趋势成都的发展趋势第一阶段：中
24、心化阶段第一阶段：中心化阶段办公场所向CBD中央商务区集中；第二阶段：区域化阶段第二阶段：区域化阶段由城中心CBD向区域商业中心扩散；第三阶段：郊区化阶段第三阶段：郊区化阶段从城市干道向外扩散成都的发展趋势是：成都的发展趋势是：第 页成都主要写字楼分布图成都主要写字楼分布图第一阶段天府广场天府广场八宝街、骡马市八宝街、骡马市浆洗街浆洗街高新区高新区美领馆美领馆建设路建设路第二阶段多元总部国际天府大道武候科技园金牛总部基地第三阶段第 页2.5现实可行性：现实可行性：总部经济园业态案总部经济园业态案例例城市项目名称开发商开始建设时间规模入住状况北京总部基地北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限
25、公司2003年6月总建筑面积：140万平方米；独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座；绿化比率：占总面积约50%；总投资额：约60亿人民币；建设周期：3-5年200余家总部商务花园北京天香园生物科技投资有限公司2005年12月2日 总建筑面积22万平米，1.5城市超低容积率，800到5000平米、48层建筑单体规划，配以全落地玻璃窗及3.4米以上基本层高，营造真正的阳光建筑国际企业大道北京经开投资开发股份有限公司2004-5-28 项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工44家玉泉慧谷清华科技园与北京市海淀区玉泉工
26、业公司2003年占地面积181亩，分两期建设完成。一期项目占地145亩，建筑面积10.4万平方米。45家第 页现实可行性：现实可行性：总部经济园业态案例总部经济园业态案例城市项目名称开发商开始建设时间规模入住状况上海浦东总部基地上海浦庆投资有限公司2005年总建筑面积30万平方米。首期开发500亩，建筑面积27万平方米。基地建有42席单体独栋式总部楼，12栋标准厂房，24栋五层中小企业联体办公楼，500余个机动车位。大业领地企业总部花园上海星月投资有限公司2006年4月项目坐落于上海松江工业区西部科技园，规划占地1800亩，建筑面积60余万平方米，总投资额26亿元人民币。33家财富兴园.国际企
27、业公园上海财富兴园置业发展有限公司2006年占地300多亩、建筑面积30多万平方，总投资约8亿元，分三期建设，2008年全部建成。一期八万三千平米，单体120户。20多个意向客户创智天地瑞安地产2004年4月2日 创智天地位于上海市杨浦区，占地84公顷，总建筑面积超过100万平方米，包括四大部分：智能化办公楼及各种商业服务设施组成的“创智天地广场”、提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊”、以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”、以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园”。第 页现实可行性：现实可行性：总部经济园业态案例总部经济园业态案例城市项目名称开发商开
28、始建设时间规模入住状况西安企业1号公园西安高科（集团）新西部实业发展公司占地273.8亩，容积率计0.46重庆上丁企业公园重庆西信产业园开发有限公司2005年占地面积：16万平方米 建筑面积：20万平方米，39栋独立式办公楼6家以上济南时代总部基地山东新世纪（温州）工业基地发展有限公司2005年9月1日 项目总用地面积23.36公顷，可规划用地17.24公顷，可规划用地总建筑面积28.11万平方米，总建筑密度33.82%，地上容积率1.63（地下不做开发），绿地率12.24%杭州西港新界亿科置业2006年8月项目总占地90543平方米，总建筑面积约28万平方米，由数十栋9-17层的点式小高层单
29、体建筑组合而成。共25栋楼接受预约武汉第一企业社区 武汉卓尔投资有限公司2006年1月第一企业社区计划总占地面积700亩，建筑面积达58万东莞国际街区（星河传说子项目）联华国际（集团）有限公司2004年 星河传说项目总占地面积为1256亩，总建筑面积为98万m2 。是一个集聚星岛高尚住宅、IEO国际街区、旗峰天下低密度豪宅区、帕萨迪纳生活方式中心于一体的大型复合型地产项目。其中国际社区占地面积62754.62平米，建筑面积65267.4平米6家第 页现实可行性：现实可行性：总部经济园业态案例总部经济园业态案例北京：总部基地北京：BDA国际企业大道第 页现实可行性：现实可行性：总部经济园业态案例
30、总部经济园业态案例西安：企业1号公园上海：浦东总部基地第 页2.6企业的需求意向：企业的需求意向：成都写字楼内的公司成都写字楼内的公司喜欢的办公场所建筑类型建筑形式郊区办公物业的入住意愿结论：无论从企业对办公物业的建筑类型偏好与对待办公物业的入住意向都表明成结论：无论从企业对办公物业的建筑类型偏好与对待办公物业的入住意向都表明成都市区的郊区化办公趋势开始明显。都市区的郊区化办公趋势开始明显。第 页企业迁址的实例企业迁址的实例部分大型公司迁移到成都时直接到郊区部分大型公司迁移到成都时直接到郊区西南化工研究设计院、四川天然气化工研究设计院、巨星农牧集团、威钢集团、士百达碳素等；市区内公司向郊区迁移
31、市区内公司向郊区迁移华为、阿尔卡特、IBM、任我行软件、蓝光地产、四川电视台、索贝数码、成都移动、四川移动等。第 页总部经济园业态可行性：总部经济园业态可行性：综合评价综合评价要素评分评分标准综合评价3.75理论可行41分：不能满足需求；2分：很难满足需求；3分：基本满足需求 4分：很好满足需求 5分：完全满足需求趋势可行51分：没有出现；2分：发达国家开始出现；3分：国内先进地区开始出现 4：国内同类城市开始出现 5：本城市开始出现现实可行31分：没有案例；2分：发达国家有案例；3分：国内先进地区有案例 4：国内同类城市有案例 5：本城市有案例市场可行31分：企业不接受； 2：少部分企业接受
32、； 3分：部分企业接受；4分：多数企业接受；5分：全部企业接受结论：总部经济园业态在成都具有明显的可行性。结论：总部经济园业态在成都具有明显的可行性。第 页可行性条件可行性条件3：区域可行性分析：区域可行性分析特别说明：特别说明： 1、区域指本项目所在的城市区域，区域可行性的核心是项目的口岸问题。 2、本项目主要针对郊区办公业态，因此在区位分析时主要考虑三环路外侧区域，因为三环路内侧的现状已经很难改变。第 页区位可行性分析；区位可行性分析；行政区可行性分析；距离可行性分析；交通可行性分析；道路可行性分析；周边环境可行性分析；第 页区位可行性分析：区位可行性分析：10大潜力区域大潜力区域大双楠片
33、区大双楠片区光华片区光华片区羊西片区羊西片区大丰片区大丰片区驷马桥片区驷马桥片区龙潭寺片区龙潭寺片区三圣片区三圣片区中和片区中和片区天府片区天府片区机场路片区机场路片区第 页3.1区位可行性：区位可行性：评价指标评价指标区域城市功能定位区域城市功能定位现有与规划中的城市功能与商务办公的一致性程度；区域城市形象定位区域城市形象定位在社会公众中的区域形象满足商务办公的程度；区域片区开发现状区域片区开发现状片区内是否在主要干道附近有大面积的未开发土地；评分标准：1分：相对最不符合 ； 2分：相对较不符合；3分：平均符合程度； 4分：相对较符合； 5分：相对最符合；第 页区位可行性：区位可行性：可行可
34、行区位城市功能城市形象开发现状平均分天府5544.67 机场路3433.33 大双楠3443.67 光华2433.00 羊西4323.00 大丰2232.33 驷马桥2222.00 龙潭寺2232.33 三圣3333.00 中和2222.00 结论：经过综合评价，成都最适合发展总部经济园的区位是天府大道沿线、本案所在的大双楠结论：经过综合评价，成都最适合发展总部经济园的区位是天府大道沿线、本案所在的大双楠片区、机场路区域。片区、机场路区域。第 页3.2行政区可行性：不可行行政区可行性：不可行市区写字楼企业对办公场所所在行政区域的接受率市区写字楼企业对办公场所所在行政区域的接受率结论：受访企业对
35、双流县概念的办公场所基本不接受，不具有可行性；结论：受访企业对双流县概念的办公场所基本不接受，不具有可行性；但接受双楠片区概念，因此，本项目的城市区域概念应该回避双流，而但接受双楠片区概念，因此，本项目的城市区域概念应该回避双流，而打造大双楠片区以淡化本案所在的郊县项目属性。打造大双楠片区以淡化本案所在的郊县项目属性。第 页3.3距离可行性：不可行距离可行性：不可行结论：一般情况下，受访企业对三环路外五公里外的经济园区难以接受，本园区距离三环路约7公里，在距离上不具有可行性。但对于与市区相对连成一片的区域，在交通便利情况下，接受率提升到22%。第 页距离不可行性的破解：距离不可行性的破解：两大
36、方法两大方法时间换空间时间换空间随着片区的逐渐成熟过程逐渐分批次推出，先针对对距离不敏感的小众市场开发，然后逐步过渡到对距离较为敏感的大众市场；建立预期建立预期通过营销传播手段使目标市场企业认识到该区域正在快速进行的城市化过程以及未来郊区化办公的发展趋势，使其愿意提前在该区域的城市化过程还未完全成熟的时候提前购买；根据研究结果，提出两大破解办法：第 页3.4交通可行性交通可行性:说明：说明：交通条件主要指公共交通，区域公共交通的发达程度决定企业员工上下班、出行的便利程度、成本以及公司与客户等外界沟通的成本。第 页交通可行性分析综合评价：交通可行性分析综合评价：不可行不可行评分标准：评分标准：1
37、分：城郊且较少城市公交线路；2分：城郊有较多城市公交线路；3分：城郊且周边有捷运系统；4分：市区内或城市副中心且周边有捷运系统； 5分：市中心区内且有地铁等捷运系统。区位可预期的时间之内的发展状况交通状况天府城市副中心、轻轨或地铁1号线4本案城郊且较少城市公交2机场路城郊有轻轨3光华城郊有较多城市公交2羊西城郊有地铁2号线3三圣城郊有地铁2号线3大丰城郊有地铁1号线3龙潭寺城郊且较少城市公交1驷马桥城郊且较少城市公交1中和城郊且较少城市公交1结论：在可预期的时间内，本园区的公共交通处于劣势，具有不可行性，需要加结论：在可预期的时间内，本园区的公共交通处于劣势，具有不可行性，需要加以克服。以克服
38、。第 页本园区公共交通状况目前不可行本园区公共交通状况目前不可行现在还没有城市公交线路，且距离市区距离太远，自行车、电动车等普通工薪阶层的上班的主要交通工具很难到达，现在只能依赖出租车、私家车、公司交通车才能解决，因而，具有明显的不可行性。第 页公共交通不可行性的破解：公共交通不可行性的破解：两大方法两大方法企业交通：企业交通：本园区物业成本显著低于市区、天府大道等区域，必须具备的足够的价格的上的优势吸引企业愿意采用企业交通车的形式弥补城市公交的不足。园区交通：区间交通园区交通：区间交通通过园区自行开通大量往返主要公交枢纽的交通车来弥补。根据研究结果，提出两大破解办法：第 页3.5道路可行性道
39、路可行性说明：说明：现在的主要片区都能通过与城市的主要交通干道连接外环、三环等城市快速通道以及周边的高速公路路网，因此，决定一个片区道路状况好坏的决定性因素是该区域连接市区的主要交通干道的道路状况。因此，主要针对该区域的主要交通干道进行评价。第 页道路可行性分析综合评价道路可行性分析综合评价:可行可行区位交通干道绿化通畅程度平均分天府天府大道444本案双楠大道444机场路机场路（桥下)222光华光华大道444羊西西延线322.5三圣成龙路、东延线232.5大丰北新干道333龙潭寺牛龙路232.5驷马桥川陕路222中和成仁路222结论：本区域道路具有较为明显的优势，具有可行性。结论：本区域道路具
40、有较为明显的优势，具有可行性。第 页3.6周边环境可行性周边环境可行性:说明：周边环境指项目所在区域的：自然环境；（空气、景观）服务、配套环境；商务环境；社区环境；政策环境；治安环境；第 页环境可行性综合评价环境可行性综合评价区位自然环境服务配套环境商务环境社区环境治安环境政策环境综合评价天府3344343.50 本案4333343.33 机场路2333343.00 光华4334333.33 羊西3334333.17 三圣5333333.33 大丰2332232.50 龙潭寺2332232.50 驷马桥2332232.50 中和2332332.67 第 页环境可行性综合评价环境可行性综合评价:
41、可行可行结论：本区域环境较好，具有一定的竞争优势，具有可行性。结论：本区域环境较好，具有一定的竞争优势，具有可行性。第 页环境可行性综合评价：环境可行性综合评价：评分说明评分说明自然环境：自然环境：西、西南、大双楠片区上风上水，具有一定优势；三圣片区具有传统的景观优势；生活、配套环境：生活、配套环境：大体上各区域均不大成熟，差距不大；商务环境：商务环境：各区域均不大成熟；天府大道略为成熟一点；社区环境：社区环境：天府、光华、羊西线开发相对较早，且周边有很多高品质楼盘开发，评价略高一些；治安环境：治安环境：西、南、东好于北政策环境：政策环境：招商政策上各个片区差别不大；政府服务水平上双流县、高新
42、区具有一定的优势；第 页总结：区域可行性综合评价总结：区域可行性综合评价区位区位行政区划距离交通道路环境平均分天府4.6733443.53.7 本案3.6732143.332.8 机场路3.33333232.9 光华333243.333.0 羊西33332.53.172.9 三圣33332.53.333.0 大丰2.3332332.52.6 龙潭寺2.333312.52.52.4 驷马桥233122.52.3 中和233122.672.3 第 页总结：区位可行性综合评价总结：区位可行性综合评价结论：本项目在总体上具有区位可行性，但在行政区域、公共交通、距离上存在一定的不结论：本项目在总体上具有
43、区位可行性，但在行政区域、公共交通、距离上存在一定的不可行性，但这些不可行性因素可以通过努力化解。可行性，但这些不可行性因素可以通过努力化解。第 页可行性条件可行性条件4：产品可行性：产品可行性第 页建筑可行性；建筑可行性；景观可行性；服务配套可行性；价格可行性；综合评价。第 页4.1建筑可行性分析建筑可行性分析建筑的形态需求；建筑的面积需求；建筑的元素需求；第 页建筑可行性分析说明建筑可行性分析说明建筑可行性建筑可行性所谓建筑可行性是指建筑满足企业需求的程度；建筑是人为设计的，企业需要什么都可以做出来，因而在技术层面都具有可行性；本处的可行性分析是针对我们提出的建筑概念进行的测试；建筑形态创
44、新建筑形态创新完全的一家公司一个独栋的建筑形态难以提高容积率；在满足企业需求的情况下，通过建筑形态的创新提升单体建筑面积、提高园区的容积率、降低建筑密度、提高绿化率、尽量为每户提供一面的独立的建筑立面与大堂、提供多种面积大小的户型以扩大目标市场范围，从而更有利于促进销售、提升项目开发收益。第 页建筑可行性分析：建筑可行性分析：户型定义户型定义独栋：独栋：一栋楼、一个大堂、一家公司、四个建筑立面；双拼：双拼：二栋类背靠背拼在一起、两侧各一个大堂、二家公司、各两个建筑立面；四拼：四拼：四栋楼紧拼在一起构成类矩形建筑、四侧各一个大堂、四家公司、各一个建筑立面；双叠：双叠：一栋楼、两侧各一个大堂、二家
45、公司上下楼层分开、各自独立电梯、各自两个建筑立面；双拼四叠：双拼四叠：双拼四侧各一个大堂、每栋楼二家公司上下楼层分开、共四家公司、各自独立电梯、各一个建筑立面；四拼八叠：四拼八叠：四拼四侧各一个共用大堂、两侧各供一家公司使用、每栋楼二家公司上下楼层错开、共八家公司、各自独立电梯、各半个建筑立面；第 页4.1.1建筑户型面积需求分布建筑户型面积需求分布受访企业的写字楼面积分布：中位数为受访企业的写字楼面积分布：中位数为450450平米，绝大多平米，绝大多数公司写字楼面积在数公司写字楼面积在10001000平米以下，小公司的面积普遍在平米以下，小公司的面积普遍在200200平米以下。平米以下。第
46、页4.1.2建筑形态需求：建筑形态需求：写字楼写字楼建筑形态最喜欢程度排序独栋7双拼6四拼5双叠4双拼四叠3四拼八叠2写字间1第 页4.1.3最愿意入住的建筑最愿意入住的建筑建筑形态平均每家公司面积入住意愿1000平米独栋100061000平米双拼50052000平米独栋200042000平米双拼100032000平米四拼双叠2502多层中的写字间1第 页4.1.4建筑形态需求：建筑形态需求：商务别墅商务别墅少数广告、设计等创意型小公司提出需要商务别墅，独栋、双拼均可，面积为200300平米左右，既可以居住，也可以办公。第 页4.1.5建筑立面要求建筑立面要求大多数公司至少一个独立的建筑立面，
47、小型公司无此要求；大多数公司要求在建筑立面的显眼位置能够预留公司LOGO与企业名称的位置；大多数的公司要求有自己独立的大堂与电梯；多数公司希望提供几种风格的建筑风格立面进行选择；据调查，企业对本园区办公楼的建筑立面要求为：第 页4.2景观需求景观需求景观景观主要元素典型评价花园主题花草为主环境好，美观，但与商务环境不大协调水景主题大面积的湖泊、喷泉有灵气、好看、但使用、维护起来很麻烦，怕成为污水沟森林主题高大乔木环境好、美观，但担心把公司遮住了不好找，公司形象亮不出来草坪主题大面积的草坪时髦、国外都是这样、能够把公司形象亮出来，但显得有些单调结论：结论：以草坪主题为基调，结合花园、水景、森林等
48、元素为点缀与补充的以草坪主题为基调，结合花园、水景、森林等元素为点缀与补充的综合综合景观风格。景观风格。第 页4.3服务配套的内容服务配套的内容生活配套；商务配套；服务配套；第 页4.3.1生活配套需求生活配套需求 必须需求： 餐饮、娱乐员工餐厅、酒楼、会所、茶坊、咖啡厅。 健身、运动场所健身房、乒乓球场、羽毛球场等。 非必需： 居住小户型公寓、商务酒店等，但这些不是必 须需求。调查结果显示，需要如下生活配套设施：第 页4.3.2商务配套需求商务配套需求必须满足的要求银行、邮局、政务中心等机构；可有可无的需求星级酒店、商务酒店、会计师行、律师行等专业机构；第 页4.3.3服务配套必需需求服务配
49、套必需需求物管服务物管服务保洁、治安、维修；导航服务导航服务在进大门进行讯问时，可以拿到纸质的路线图；宣传服务宣传服务统一宣传、提升园区的形象；公关服务公关服务协助与有关方面进行协调沟通，获取政府等各个方面的支持；第 页4.4价格可行性：价格可行性：企业的价格需求企业的价格需求本园区的价格与购买意向对本园区的租金认知结论：在当前情况下，本园区合理价位在结论：在当前情况下，本园区合理价位在40004000元左右，但不能超过元左右，但不能超过50005000元，超过购买意愿大元，超过购买意愿大幅下降。在该类项目的容积率普遍为幅下降。在该类项目的容积率普遍为1.51.5左右的情况下，该价格具有可行性
50、！左右的情况下，该价格具有可行性！第 页总结：产品可行性总结：产品可行性本项目的在成本上具有明显的可行性！而建筑、环境、配套、服务属于可以人为控制的要素，只要按照客户的需求建设，就可以满足需求。因此在产品上具有可行性。第 页可行性条件可行性条件5：管理可行性分析：管理可行性分析企业形象；运作模式；运作团队；融资能力；第 页5.1企业形象企业形象结论：结论：因贵通主要是建筑行业，是房地产市场的新进入者，受访企业几乎没有听说过，普遍抱有明显的怀疑态度，公司形象难以支撑本项目的开发。破解办法：破解办法：占成都市总部经济区的位，暗示项目的政府背景。淡化公司在项目营销推广中的痕迹，在后期露出水面。对公司
51、形象借机进行正面的宣传，以提升公司形象。第 页5.2运作模式：运作模式：开发模式开发模式 结论：企业普遍认同政府与开发联合发展模式，对于没有政府背景的结论：企业普遍认同政府与开发联合发展模式，对于没有政府背景的产业园区开发项目，几乎都持怀疑态度。产业园区开发项目，几乎都持怀疑态度。第 页5.3运作模式：运作模式：管理模式管理模式企业普遍认同园区统一管理、统一宣传、自主运行的管理运营模式。第 页5.4管理运作团队管理运作团队管理运作团队存在欠缺管理运作团队存在欠缺本项目要求开发商具有较强的管理运作能力与专业管理团队；开发商是房地产领域的新进入者，更是产业地产运作的新进入者，在项目的前期运作、后期
52、的招商、物管、营销宣传等方面缺乏专业人员。破解方法破解方法营销、规划、设计等工作的执行与监理可以通过外协机构解决；经营管理、服务、后期营销等人才需要公司自行培养或引进；第 页5.5融资能力融资能力本项目需要巨大的投资，需要开发商具有极强的融资能力。第 页管理可行性分析结论管理可行性分析结论本项目在经营管理环节存在薄弱环节，但可以改进，否则开发商在运作本项目中将承担较大的管理风险。第 页可行性条件可行性条件6：竞争可行性分析主要：竞争可行性分析主要内容内容直接竞争者竞争能力分析；直接竞争者竞争能力分析；替代竞争者竞争能力分析；潜在竞争者竞争能力分析；项目市场容量可行性分析；第 页6.1直接竞争者
53、竞争能力直接竞争者竞争能力主要竞争对手概况；主要竞争对手概况；竞争力评价的综合评价；第 页主要竞争对手概况主要竞争对手概况天府软件园天府软件园天府软件园总规划面积约1500亩，天府软件园一期340亩，目前已经成功开发，已经有阿尔卡特、成都移动等近50家知名企业入住，主要采用租赁形式，并且企业享受政府的租金优惠，目前租金约为40元/平米.月，企业可享受政府返还10-15元/平米.月的租金补贴，实际租金价格为20-30元/平米.月。在一期取得成功的基础之上，已经准备开发二期，目前已经进入方案设计阶段。 优势：优势：天府软件园二期位于南部副中心，区位形象、道路、未来的公共交通设施等要素上都具有得天独
54、厚的优势，因而在未来的郊区办公产业园中最具有竞争力。弱势：弱势：但因为城南副中心的高地价以及一期上万平米的单栋建筑面积，天府软件园二期应该难以开发独栋式办公楼，因而与本园区之间存在差异化的竞争。第 页主要竞争对手概况主要竞争对手概况航空港蓝光项目航空港蓝光项目优势：优势：在一般的概念当中，机场路将开通轻轨，公共交通将非常方便。弱势：弱势：但区域可能有飞机起降的噪音干扰、且该地块是工业用地，在房产增值、资产变现方面都比上本项目，对于投资购买或单纯的投资者而言，具有较大的弱势。第 页主要竞争对手概况主要竞争对手概况成都金牛总部基地成都金牛总部基地成都金牛总部基地位于成都市西门出入通道羊西线与金牛大
55、道之间，规划面积2.69平方公里，东西对接中心城区和成都国家高新技术开发区西区，是离中心城区最近的高科技园区。优势：优势：该地块的主要优势在于区位比较成熟，基本与成都市区已经连成一片，周边的居住、生活、公交等设施齐全。劣势：劣势：该区域的主要劣势在于没有进行系统的规划，没有进行前期的景观绿化等前期投入，主要依赖政府的区高新区管委会进行运营，采用的方式主要是买地块，由企业自行修建，且该区域周边是工业，是传统上的工业区而不是办公区。因此，虽然该项目已经开始进行运作，并修建了服务中心，但目前的运作情况较差。因此，在目前的情况之下，该园区的竞争力明显弱于本项目。概念问题。第 页主要竞争对手概况主要竞争
56、对手概况多元总部国际多元总部国际该项目由成都市宁波商会和成都市成华区人民政府共同发起，由四川多元德泰公司投资有限公司独家投资建设。项目位于成都市龙潭都市工业园集中发展区，紧邻东三环快速路，地理位置非常优越。项目总占地面积约2000亩，规划为总部研发、总部商务和总部物流生产等三大基地，总投资约15亿元人民币。项目分三期开发：一期“多元总部国际1号”为总部基地示范区，用地约100亩，总建筑面积约60000平方米，旨在打造创新型生态独栋企业总部。二期“多元总部国际2号”为总部基地核心区，规划用地400亩，将集聚浙江、宁波等沿海地区及部分欧盟企业，形成办公、科研、营销、贸易为一体的西南区域性总部集群。
57、三期规划用地1500亩，为企业生产、物流、仓储、培训、配套服务区，筹建西南精密模具城和包装印刷文化城，将形成一个产业链完善、高效集约、具有核心竞争优势的现代产业园区。优势：优势：该项目位于成都三环路外侧，交通方便，且地价相对比较便宜。弱势：弱势：该项目所在的成都龙潭寺区域，该片区片区既不是传统意义上的工业区，也不是生活区，更不是商业区办公区，在人们的心目中的区位形象不好。因此，在区位形象上存在弱势。该项目已经开始运作，目前主要针对浙江企业在进行推广。第 页主要竞争对手概况主要竞争对手概况宗申国际商务花园宗申国际商务花园从项目名称来看，该项目定位于商务花园，应该与本项目的定位基本一致，且同处于双
58、流县城北部区域，因而是直接竞争对手。该地块位于双流现代商贸区成双大道侧，从片区开发程度来看，该片区开发领先程度领先于本项目所在的新城区域，成双大道目前也有相应的公交线路，在目前来看，具有一定的优势。但从未来的发展趋势来看，双楠大道一定优于成双大道，双楠大道沿线的开发一定优于成双大道的开发，因此，从未来的发展趋势来看，本园区在区位、交通上优于该项目。第 页主要竞争对手概况主要竞争对手概况武侯科技园位于三环路、绕城高速之间，相对于本项目而言，更靠近成都市区，区位应该更为成熟，且未来附近应该有地铁三号站的出口。但该片区在开发过程当中，没有事先进行很好的规划与布局，已经有很多中小企业分布其中，这在后期
59、已经很难改变，因而在区位形象以及规划上改进的空间不大。此外，该区域靠近成都市区，用地成本以及地价都非常高，且与本项目之间的直线距离较近，因此，本项目具有后发与成本优势，应该具有较强的竞争力。第 页竞争力的综合评价竞争力的综合评价评价要素区位道路公交配套距离产品价格政策投资平均分本园区3413244353.2 天府软件园二期5453333333.6 武侯科技园2432433333.0 多元总部国际2422433332.9 金牛总部基地4432333333.1 蓝光空港经济区3343344333.3 宗申国际商务花园2323244332.9第 页竞争力的综合评价竞争力的综合评价第 页竞争定位竞争定
60、位环境因素境因素产品品因因素素结论：本园区与蓝光项目之间存在最直接的竞争，本园区突出优势在于产品相关要素结论：本园区与蓝光项目之间存在最直接的竞争，本园区突出优势在于产品相关要素（尤其是土地性质），只有强化产品的优势，才能取胜。（尤其是土地性质），只有强化产品的优势，才能取胜。距离型区位型产品型成本型注：企业拿地自行建设综合型第 页企业对各园区的入住意愿企业对各园区的入住意愿第 页直接竞争对手竞争分析总结直接竞争对手竞争分析总结本项目的主要竞争对手可以分为五类，相互之间存在差异本项目的主要竞争对手可以分为五类，相互之间存在差异化竞争化竞争区位取胜型：天府大道距离取胜型：多元国际、武侯科技园成本
61、取胜型：金牛（企业自行拿地建设）产品取胜型：本园区（商业用地而非工业用地更符合总部需求）综合取胜型：航空港蓝光项目天府大道附近的项目最为突出的优势是区位，但用地成本天府大道附近的项目最为突出的优势是区位，但用地成本较高，在产品类型与品质上难有大的突破；较高，在产品类型与品质上难有大的突破；第 页直接竞争对手竞争分析总结直接竞争对手竞争分析总结武侯科技园与多元总部国际的突出优势在于区位距离市区近；武侯科技园已经进行了长久的开发，片区难以形成成片的大规模，难以在产品上大的突破；多元总部国际虽然距离近，但所在的区位形象存在问题，难以形成大的气候；金牛总部基地优于缺乏规划且是企业自行进行建设，在目标市
62、场上与其它项目之间较大的差异，因而，形成的直接竞争压力并不大；蓝光项目即具有一定的区位优势，也具有较强的产品优势，因此与本项目之间存在最为直接的竞争关系；本项目的突出优势在于产品的综合优势，核心是土地的商业用地性质与地价优势；只有突出产品优势，本项目才能形成项目的核心竞争力。第 页具有优势成本优势本园区与市区的甲级、乙级写字楼相比较，具有显著的价格优势环境优势本园区的办公环境、独栋的物业形态具有明显优势；弱势可以克服配套设施弱势可以随着双楠大道片区的城市化进程而逐渐完善；区位形象可以通过营销宣传以及城市化进程而逐渐改善；公共交通可以通过企业交通车、园区大巴的形式进行弥补；6.2替代者竞争分析：
63、替代者竞争分析：市区写字楼市区写字楼可行可行对于价格敏感与环境敏感性的细分市场，本园区具有独特的竞争优势。对于价格敏感与环境敏感性的细分市场，本园区具有独特的竞争优势。第 页替代者竞争分析：替代者竞争分析：市区写字楼价格分布市区写字楼价格分布市区丙级写字楼的价格，享受本园区甲级写字楼的尊荣！市区丙级写字楼的价格，享受本园区甲级写字楼的尊荣！市区写字楼价格分布超甲价值，丙级价格第 页替代者竞争分析：替代者竞争分析：各类工业园区各类工业园区目标市场存在差异：目标市场存在差异：工业园区：生产、办公一体化的公司；本园区：单纯的办公或智力型生产公司（软件、广告等）；目标市场的单向流动：目标市场的单向流动
64、：工业园区的客户可以流向本园区进行办公等；而本园区的客户很难流向工业园区进行办公；对于各类工业园区，本项目具有明显的竞争优势！对于各类工业园区，本项目具有明显的竞争优势！第 页6.3潜在竞争者分析潜在竞争者分析金牛、锦江、武侯、成华、龙泉、高新区等区县都已经提出了本地区发展总部经济的一些设想，并且这些设想已经开始在实施。金牛区依托金牛总部基地，主要发展工业性总部基地；锦江区发展总部经济主要依托区内的写字楼、尤其是CBD中的锦江区部分；武侯区依托武侯科技园；成华区依托多元总部国际；龙泉依托成都经开区与阳光城；高新区依托城南副中心的高层写字楼、孵化园、数码基地以及天府软件园。因此，从现有的设想、规
65、划以及城市功能布局划分来看，新的潜在竞争者（前面没有分析到）出现的概率较小，当然，也不排除省市政府可能强力推出新的总部经济园区。因此，本项目必须率先卡位，将本项目作为成都市、乃至四川省的总部经济园区，则能有效减少潜在竞争者出现的概率与负面影响。第 页潜在竞争者分析潜在竞争者分析重点关注区域重点关注区域依据前面的潜力区域分析，最有潜力发展总部经园区的区域为光华大道片区、三圣乡片区，虽然这两个区域都没有推出类似项目的迹象，但对于这个区域的动态还是应该给与足够的重视。第 页6.4项目容量分析：项目容量分析：模型、参数模型、参数项目总市场容量=入住企业意愿*办公场所面积总量*意向修正系数；项目当前市场
66、容量=在两年内重新选择办公场所的公司比例*入住企业意愿*办公场所总面积*意向修正系数；办公场所总面积=工商登记的公司总数*平均办公面积；意向修正系数：购买意向与实际购买行为之间的比例，一般为5%10%，悲观法取5%，乐观法取10%；工商登记的公司总数：约20万家；企业平均办公面积：450平米（本次调研的中位数）入住企业意愿：14.4%（本次调研结果）第 页项目容量分析：项目容量分析：调研结果调研结果受访企业写字楼面积分布受访企业两年内办公场所迁移计划有没有不知道第 页企业入住意愿企业入住意愿第 页项目容量分析：项目容量分析：容量计算容量计算悲观法悲观法项目市场容量=20万*450平米*14.4
67、%*5%=65万平米当前市场容量=20万*450平米*14.4%*30%*5%=19.5万平米； 19.516.3本案乐观法乐观法项目市场容量=130万平米当前市场容量=39万平米结论：随着项目条件的成熟，本园区具有足够的市场容量。结论：随着项目条件的成熟，本园区具有足够的市场容量。第 页全国同类项目类比分析：全国同类项目类比分析：概况概况城市项目名称区位公共交通用地性质配套设施规模容积率绿化率价格入住状况北京总部基地西南四环、距天安门12公里较多的公交线路工业东、西有幅员广阔的居住区140万1.5950%8000元/平米，市区写字楼价的1/2200余家总部商务花园同上同上同上同上22万1.5
68、同上同上国际企业大道五六环路之间开发区内，距离天安门16.5公里近10条公交线路同上完善的配套设施11万0.7741%6000元/平米44家上海浦东总部基地张江同上30万0.83大业领地企业总部花园松江同上60万1.340%33家西安企业1号公园高新区、南三环、绕城高速，距市中心12公里十多条公交线路同上自行配套273亩0.4660%5500元/平米武汉第一企业社区外环、中环之间同上1.2542%3400元/平米成都本项目外环外约2公里无商业自行配套1000亩4第 页全国同类项目类比分析：全国同类项目类比分析：概况概况城市项目名称区位公共交通用地性质配套设施平均分北京总部基地55354.5总部
69、商务花园55354.5国际企业大道44343.75上海浦东总部基地12322大业领地企业总部花园12322西安企业1号公园34333.25武汉第一企业社区33333成都本项目22533结论：与全国同类项目相比较，本项目的区位与交通较弱，目前不具有可行性，结论：与全国同类项目相比较，本项目的区位与交通较弱，目前不具有可行性，但随着时间的推移，将具有可行性。但随着时间的推移，将具有可行性。主要是与工业配套，因此可行第 页淡化双流概念强化双楠成都概念时间换空间建立预期区间交通价格策略总结论总结论第 页第四部分、住房部分可行性分析第四部分、住房部分可行性分析基本结论基本结论本项目居住部分具有明显的优势
70、，市场完本项目居住部分具有明显的优势，市场完全可行！全可行！第 页七大楼盘优势七大楼盘优势优势一、规模大优势一、规模大居住用地面积为81亩，完全可以形成一个中等规模的居住楼盘，较大的规模能够形成相对独立的居住社区，也有空间进行良好的小区景观建设，确保楼盘品质。优势二、地段好优势二、地段好本区域位于双流新城A区的核心区域，必然是未来高品质居住社区的集中地，因此，口岸优势明显。第 页七大楼盘优势七大楼盘优势优势三、成本低优势三、成本低本居住用地属于商业用地的配套用地，不是完全按照市场价格获取，因此，地价成本远远低于市场价，如果能够按照55万/亩获取，地价优势更为明显。即使参照与本地块基本情况完全相
71、同的蛟龙工业港居住用地，其成本也是70万/亩，如果参照双楠1号地块170万/亩的价格，在没有考虑地价上涨因素的情况下，本地块的地价更是具有难以比拟的优势。优势四、配套优势四、配套本居住用地与总部经济园区配套，总部经济园区是未来高收入人群集中的流金淌银的富贵之地，这部分人群对高品质的住宅以及小户型性质的过渡性住房有巨大的需求，因此，这部分人群能形成对本地块住宅较大的市场需求。 第 页七大楼盘优势七大楼盘优势优势五、景观好优势五、景观好本居住用地毗邻甚至与总部经济园区融为一体，园区部分必然是低密度、高绿化，因此，居住区内外的景观可以融为一体，形成极高品质的内外部景观，这对于提升住宅的竞争力具有极大
72、的帮助。优势六、开发商品牌优势六、开发商品牌“贵通御苑枫景”的极大成功，极大提升了开发商的品牌形象，这种高品质住宅开发商的品牌形象对于本居住区的推出，尤其是对双流县境内的消费者，具有较大的品牌号召力。优势七、预期增值空间大优势七、预期增值空间大本项目所处的区位、总部经济园区的财富形象、高品质的景观、开发商的形象，这些都预示着本项目具有较大预期增值空间，比同类地段更加具有增值潜力。第 页第五部分、财务可行性第五部分、财务可行性基本结论基本结论保底成本远远低于保守的市场预测价，本项目具有财务可行性。第 页财务可行性分析说明财务可行性分析说明 本章节所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据
73、，如土地成本、前期费用、开发期应缴纳之税费、小区红线内、外市政与公建配套费和建安工程造价等，均以发展商提供的资料或行业平均水平为主要依据，且本可行性分析为项目初步的可行性分析，而非正式的财务分析报告，因此，只追求数据的大致准确，确保的是不出现投资失误而不是精确的财务分析。本财务分析只针对项目的起步区，即按照271亩的规模来核算，没有考虑后续工程。第 页规划指标规划指标5.3.1商业部分商业部分容积率：1.3绿化率：50%用地面积：126433平米建筑面积：164363平米绿化面积：63216平米5.3.2居住部分居住部分容积率：3.0绿化率：50%用地面积：54185平米建筑面积：70441平
74、米绿化面积：27092平米第 页开发成本及投资开发成本及投资5.4建安成本建安成本5.4.1商业部分商业部分建筑形式：多层建安成本：1000元/平米总成本：16436万5.4.2居住部分居住部分建筑形式：多层、小高层建安成本：1300元/平米总成本：9157万5.4.3总建安成本总建安成本23793万5.5绿化成本绿化成本300元/平米总绿化成本=（27092+63216）*300=2700万5.6开发费用开发费用土地成本：270亩*55万=14916万前期费用：2600万基础设施：600万间接费：300万销售费：900万财务费：15000万总费用：34316万5.7本项目静态总投资本项目静态
75、总投资 开发费用+建安成本+绿化成本=60809万第 页财务收益估算财务收益估算5.8.1价格预测价格预测根据前面的可行性分析，从保守角度确定市场价格：商业部分：4000元/平米居住部分：3500元/平米5.8.2销售收入销售收入商业部分：=4000*164363=65745万居住部分：=3500*70441=24654万总收入=90399万5.8.3销售税费销售税费各种销售税费：5000万5.8.4利润总额利润总额利润总额=销售收入-开发成本-销售税费=90399-60809-5000=24090万第 页盈亏平衡分析盈亏平衡分析总成本=开发成本+销售税费=65809万销售价格下降比例=（10
76、0-65809*100/90399）=27%商业部分保底成本=4000*（1-0.27）=2920元/平米住宅部分保底成本=3500*（1-0.27）=2555元/平米第 页第六部分、风险及防范措施第六部分、风险及防范措施主要的风险主要的风险市场风险；政策风险；财务风险；管理风险；第 页市场风险市场风险城市化进程风险城市化进程风险本区域与成都市区的融合过程不是开发商能够控制，如果确实在长时间难以有效的融合，这种情况下，除开极少数外地企业而言，绝大多数企业将不会选择此处办公，商业部分的变现将十分困难。潜在竞争者风险潜在竞争者风险如果在其它交通更为便捷、口岸更为成熟的片区出现强有力的竞争者，本项目
77、将面临极大的市场竞争压力。营销传播风险营销传播风险如果不能有效通过营销传播手段消除该区域的郊区形象，不能有效树立大双楠片区的概念，快速实现销售存在困难。市场风险主要体现在以下三个方面：市场风险主要体现在以下三个方面：解决办法：解决办法：解决市场风险，只能通过高水平的营销传播、园区规划设计、景观打造、招商运作来尽量增长园区的市场竞争力，尽量降低市场风险。第 页政策风险政策风险6.2.1土地政策风险土地政策风险本项目用地还未正式挂牌出让，还未正式办理用地手续。如果当地的政治或政策环境出现重大变化，还不能完全确保能够在约定的价格获得土地。因此，应该尽快落实土地的出让事宜，避免出现其它不确定性风险。6
78、.2.2房地产宏观调控风险房地产宏观调控风险对于房地产、尤其是住房的价格飞涨，国家可能进一步出台相关的调控政策，包括征收物业税。这些宏观调控政策对于市场的投资需求会产生明显的负面影响。本项目毕竟不是单纯的商业地产或居住用地，因此，根据当时的政策，通过对产品的产品性质进行再定义，尽量减少其负面影响。6.2.3信贷资金调控风险信贷资金调控风险面对持续的高涨的固定资产投资以及出口顺差，国家已经出现了适当紧缩银根的苗头，可能会导致资金利率较大，但这种增大的幅度不可能太大，本项目的盈利空间应该完全能够承受。6.2.4行业收益调控风险行业收益调控风险清算土地增值税等措施的出台，已经出现了国家使用类似政策的
79、苗头，但这种风险只能根据当时的情况灵活处理。第 页财务风险财务风险6.3.1融资风险融资风险本项目前期的投资巨大，对开发商的融资能力要求较强，能否低成本融资是本项目开发成败的关键；6.3.2变现风险变现风险商业写字楼的销售进度往往远远慢于住宅，因此，在没有及其良好的营销运作下，可能在较短的时间难以全部销售，出现变现风险。解决财务风险的途径是：解决财务风险的途径是：一方面尽量先将容易变现的住宅部分先期推出，回笼资金；另一方面还是高水平的营销运作，争取形成市场轰动效应，及时实现销售。第 页管理风险管理风险本项目是投资巨大的项目，且针对的是企业客户，在开发、招商、运营的各个环节都非常专业，不能出错，
80、开发商现有的管理团队能否完全能胜任本项目的管理就形成了本项目的管理风险。第 页第七部分、结论及建议第七部分、结论及建议关键成功条件关键成功条件核心成功条件：占位、时间、价格；核心成功条件：占位、时间、价格；核心资源：商业用地核心资源：商业用地第 页1、做好占位：、做好占位：抢占成都市级的总部经济园区抢占成都市级的总部经济园区的定位的定位企业最能接受政府与开发商联合开发的园区；企业最能接受政府与开发商联合开发的园区；成都市还没有市级的总部经济园区成都市还没有市级的总部经济园区 ；本项目有潜力成为市级的总部经济开发区；本项目有潜力成为市级的总部经济开发区；第一、城市功能定位适合总部经济园区；第二、
81、区位形象适合总部经济园区 ；第三、本区域的土地资源以及用地成本能够开发总部经济区；第四、双流县需要一个成都市级的经济园区；成为成都市级的总部经济园区，能够进一步促进本园区的发展成为成都市级的总部经济园区，能够进一步促进本园区的发展 第 页2、做好独特产品设计、做好独特产品设计体现单体概念：突出企业形象：做好环境设计：超越写字楼：第 页3、模糊区位概念、模糊区位概念变双流为大双楠概念第 页4、模糊企业概念，突出政府背景、模糊企业概念，突出政府背景前期强调政府背景，后期突出企业形象第 页5、解决交通瓶颈、解决交通瓶颈通过区间交通，改变交通格局第 页6、强化区域预期，强化增值价值、强化区域预期，强化
82、增值价值双流成都的一体化进程第 页7、突出商业用地优势，突出增值潜力、突出商业用地优势，突出增值潜力唯一的商业用地：评估价值高、变现易、增值快第 页8、掌握好时间、掌握好时间:时间换空间，适当推后，时间换空间，适当推后，更可能成功更可能成功本项目的区位、配套设施、公共交通等约束条件的成熟需要一定的时间，因此，项目预先小规模尝试性地推出进行占位，等待机遇成熟以后，再大规模推出，这样更容易取得成功，更容易销售变现。 第 页9、掌握好价格武器、掌握好价格武器:突出价格优势，促突出价格优势，促进销售快速变现进销售快速变现 企业选择郊区办公的重要前提条件就是低价格，因此，在保证产品品质的情况下，控制成本
83、，以相对于城区写字楼较明显的价格优势推出，从调研的情况来看，售价应该低于市区甲级写字楼的一半，即在4000元到5000元之间，不能超过5000元。这样能够快速实现销售，吸引企业入住，这样一方面可以快速变现，更能形成良好发展态势，迅速做大规模，通过后期的政府招商奖励、物管等获取更大的收益。第 页谢谢！谢谢！MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CV
84、Q3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0ev
85、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
