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1、吉林长春莲花山高尔夫地产提案像大山一样思考（局部）Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望09年11月25日，国务院通过关于加快发展旅游业的意见。首次将旅游业从国民经济的“重要产业”提升为国民经济“战略性支柱产业”。2009年全国国内旅游收入同比上涨16%，国内旅游人数同比上涨11%。政策风吹向了旅游业地区结构东部省份（环渤海、长三角、珠三角）占据主导。东北、内蒙、新疆、川藏滇，最具发展潜力，是新兴休闲旅游目的地。旅游产业投资热点名山秀水和文化性资源开发的产品是中国旅游投资回
2、报最高的领域。热点投资专项旅游产品：会展旅游、休闲娱乐产品、探险旅游。旅游地产迎来快速发展期，资金和品牌将成为决定力量。旅游投资主体趋于集中化和大型化。政策性资金旅游国债；旅游发展基金；旅游发展专项资金；政策性银行贷款；国际金融组织和外国政府贷款；扶贫资金。3国内旅游发展现状l中国是亚太地区中旅游业发展最为强劲的国家，全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。入境旅游平均增速高于全球3个至5个百分点。2008年国际国内旅游收入11600亿元。l2007年，国内游客占主导地位，人数比例达92.43%，亚洲、欧洲和北美洲是我国主要的客源市场l呈现国际化、多样化和高端化的趋势。l国内出现了国际休闲
3、度假区、5A景区等，滑雪、高尔夫、游艇、马术、高端养生等高端度假产品纷纷浮出水面l高端老人群体开始进行候鸟式养生。高端老年人市场开始“南北对流”的反季节式的候鸟式养生。l休闲需求形成新市场。景区可达性提高l旅游需求进入新一轮黄金增长期。发展趋势发展现状中国旅游发展现状及趋势吉林省旅游市场具有一定的潜力，但缺乏高端休闲度假旅游产品。5吉林省旅游业发展现状吉林省旅游人数及收入均呈现稳定增长趋势，2009年吉林省实现旅游总收入580.69亿元，同比增长28.81%，占全省GDP的8.1%。旅游产品仍以观光类为主，以观光为目的的出游者占总旅游人数的29%，休闲度假产品相对匮乏，尤其缺乏高端休闲度假旅游
4、产品，本项目投资必将拟补这一空白。市场类别定位市场名称发展趋势市场份额变化幅度境外市场重点市场亚洲平稳发展发展市场欧洲平稳发展港澳台快速增长年递增25.3%机会市场大洋洲小幅增长国内市场重点市场吉林省略有下降年递减1.41%辽宁省快速增长年递增0.82%黑龙江平稳发展年递增0.15%发展市场北京快速增长年递增0.6%山东省快速增长年递增0.4%机会市场广东、江苏、浙江显露增长趋势国内市场以省内为主，经济发达外省地区市场份额呈增长趋势。海外市场以日韩为主，约占60%，其中韩国占34.68%,港澳台市场增长迅猛。6吉林省旅游业发展趋势加快高端休闲度假旅游产品开发，是实现南北游客对流，吸引外省游客的
5、关键。旅游的功能总体上分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲度假旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。随着经济能力的上升，第三层次旅游功能呈现蓬勃发展的态势。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲度假自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型旅游功能功能层次功能定义旅游功能发展类型旅游地产休闲旅游地产功能层次发展，休闲地产渐热3000US$5000-US$300US$1000US$根据世界旅游组织的统计，一个国家的人均国内生产总值
6、达到1000美元，旅游业就会兴旺发达起来如果人均国民生产总值达到3000美元，国人就有能力到周边国家去旅游并在度假地置业。休闲旅游地产发展空间2009年中国人均GDP达到3315美元，珠三角、长三角地区人均GDP已经突破5000美元大关。根据世界旅游组织的界定，中国人均GDP突破3000美元，已经全面进入度假休闲时代。中国大部分城市的人群在经济上已经具备了购买休闲度假物业的能力。中国经济发展情况9821952年1960年1970年 1975年13353054678113236分时度假别墅出现每年至少度假一次，多种度假居住方式度假服务模式完善度假地产产品成主导2751011980年国际案例：法国
7、1995年2000年人均GDP走向（美元）度假地产的发展休闲旅游地产发展空间其他区域的休闲地产发展无论度假、娱乐、养老、体育、商务，我们寻求宜人的气候，满足身体感受拥有属于自己的、私密性的山水资源，满足心灵需求可陶冶身心的独特文化，满足灵魂深处的渴望不一样的物业，不一样的生活，满足自私的、自我的，与众不同、与时不同的享受宜人的气候自属资源独特的文化不一样的物业享受休闲旅游地产发展区域4定位部分移山有术5运营部分不动如山1金网络置业简介2市场部分城市向山3高尔夫专题他山之石第三部分科瑞集团莲花山项目提案高尔夫专题2010他山之石高尔夫地产：高尔夫球场+其它物业形态组合而成的复合地产形态高星级酒店
8、：高尔夫项目向旅游休闲地产的一个边缘化特征，多数项目的标配。高档住宅：多数以独栋别墅为主，联排别墅为辅，仅有个少数项目有多层、TOWMHOUSE等相对低端的产品线。高档商务休闲会所：一般为会员制私人会所，会员的人数、规模、档次是住宅物业消费的基础。奢侈品商业：一般以高尔夫用品为主。其它配套行业：多数项目有健身中心、西餐厅、台球室、网球场、温水浴池、水疗馆等配套设施，部分项目还拥有温泉疗养浴池。高尔夫物业规划：根据高尔夫球场风格而设置空间布局平原型：多数集中在球场一侧，以片块式布局为主。湖景型：因为湖景几乎都被球道和果岭占据，所以物业多以向心式为主。滨海型：多数滨海高尔夫项目住宅物业集中在项目用
9、地的一角。山地型：向心式+围合式布局为主，充分利用地形穿插住宅围合部分球道和果岭。沙漠型：一般没有成规模的住宅物业形态。森林型：一般住宅物业远离靠近森林的一端。国内知名高尔夫项目上海佘山高尔夫郡托斯卡纳式的高尔夫别墅群落观澜湖高尔夫别墅一球场一组团成都麓山国际高尔夫别墅高尔夫做配套南京钟山国际高尔夫社区会员们的住宅球场：216洞，12个，山景、湖景、森林球场。球场：27洞，1个。山景球场球场：18洞，1个，丘陵球场。球场：18洞，1个，山景球场。南京钟山国际高尔夫，高尔夫会员制的市区内豪宅球道/果岭9洞灯光球场高尔夫球道动线环绕住宅区。第七洞紧邻会所，第十八洞紧邻酒店，充分考虑了运动习惯与时长
10、的控制。五星级酒店会所高尔夫练习场根据球道动线分布，二组团复线，三组团部分别墅未能与球场“利益均沾”。总占地球场别墅区其他容积率3671亩2300亩1037亩334亩0.13西班牙、意大利、北美交叉的多元化建筑风格西班牙：意大利：北美=2：2：1意大利风格：2种，罗马式和意式巴洛克西班牙风格：2种，美式西班牙和西班牙式美式：怀特式将不同风格的建筑形态糅合到一个组团内中国其他高尔夫项目多数建筑形态组合也往这个路数上靠不同国家建筑风格中再做不同时期的细分例：D2户型（意大利2型，双首层）花园首层首层二层户型设计指导思想：首重公共空间，娱乐享受为主，居家享受为辅台球室酒吧间游戏室健身房SPA房影音房
11、休息室纯公共空间，占到80%花园首层面积。由于钟山高尔夫是一个纯粹以球会业主为营销模式的项目，配套除酒店和会所外，其余业态功能均被打散而设计入每套别墅之中。主卧室豪华套间拥有一个步入式衣帽间和土耳其浴室。主卧室和次卧室拥有各自的露台和公共露台，获得延伸空间二层的虽然全私密空间，但建筑面积非常有限，只占平层面积的50%。主卧室露台次卧室露台共享露台主卧室浴室次卧室次卧室由一个连通的卫生间而形成套间，这是一个纯欧美式的设计方式。接近50米的院落形成一个室内的绿色空间。这个书房的面积与卧室相同，很明显应是一个卧室。书房、第四卧室占建筑面积约50%的会客空间，与首层可居住面积相比拥有绝对优势，可见首层
12、仍以公共空间为主。纯粹按照“第二居所”设计，互动的公共空间占据主导地位，居家功能退居次要地位。更倾向于会客、商务、亲友度假方面。会所占地面积：9000平。内部业态：品牌专卖店、会员球具储存间、vip小型party接待厅、维也纳餐厅、奢华更衣室等配套设施。所承办的高级赛事：中巡赛、中韩名人邀请赛、宝马杯赛、民生杯赛等。非专业赛事：会员邀请赛、商会邀请赛、企业家球会比赛等。开放等级：会员私享。主要配套：高尔夫球会所和索菲特高尔夫酒店（五星级）五星级大酒店的标配包括室内游泳池、健身中心、会议中心、客房、欧式雪茄酒吧、中西餐厅、多功能厅、壁球馆等配置。五星级酒店所提供的服务主要是：商务高尔夫活动、国际
13、国内赛事运动员住宿、非会员的住宿与起居等。由于高尔夫是一项商务氛围非常浓厚的运动项目，所以五星级酒店是高尔夫项目的标配。就钟山高尔夫酒店来看，其商务形态比较浓厚。经常接待的有企业家、商会人士、高球运动员、高协人士、体委人士等。钟山高尔夫别墅销售模式：首重球会建设，赛事复制会员会籍种类会籍种类入会金额入会金额个人会籍一记名会员RMB860,000公司会籍一记名会员RMB860,000一记名会员 + 一提名会员RMB 1,720,000一记名会员 + 二提名会员RMB 2,580,000一记名会员 + 三提名会员RMB 3,440,000备注个人会员拥有眷属卡和子女卡（18周岁以下）两种附属卡，免
14、交年费。其余卡种均须缴纳年费4000元/人。身份球场球场18洞洞9洞洞平日节假日平日节假日会员290元/人290元/人230元/人230元/人附属卡会员690元/人890元/人470元/人590元/人会员嘉宾890元/人1190元/人630元/人830元/人原始会员提名会员的销售模式，扩大俱乐部会员人数的同时进行别墅的营销。会员范围国际化，重点出击长三角，如无锡、上海、杭州等地都有很大力度。通过赛事扩大影响，推动会员阵容，会员以提名会员的形式再进行拓展，对别墅的营销实际上首功当属于对高尔夫俱乐部的营销。多角度营销模式，与高尔夫有关的一切配套和专业人士都促使其直接或间接进行别墅营销，房地产专业队
15、伍与高球专业人士成为销售的明线和暗线。在会费的条件下，目标受众被压缩到比较小的范围社会顶尖、豪商巨富，中产阶级被排除在外。在面市的别墅中，一期最少，只有18套，二期17套，均为高尔夫景观最佳，可见操盘人的谨慎程度。一开始就以“高尔夫别墅”立项，但推广宣传高尔夫及俱乐部会员建设为核心，打造出高尔夫文化。钟山高尔夫启迪集球会越强，私有性越强，价格就越高规划设计要考虑整体性，避免有住宅不可视高尔夫景观销售上以会员为主要核心，宁缺毋滥，可以提升项目档次建筑风格越多样，户型越多样，商务氛围越浓，档次越高大赛提升球会档次，小赛催生会员和客群基础观澜镇位于深圳宝安区观澜镇,与东莞交界处，环境不良，支持力低下
16、；世界杯球场维杰球场费度球场缺乏外部资源支撑，依靠自身打造世界一流高尔夫球场，形成高尔夫资源为主的核心价值，支撑后期高端物业开发。 世界第一大球场，216洞高尔夫球场。 承办众多高水平赛事，辐射全球的影响力。 观澜高尔夫别墅享受到的是顶级高尔夫球会带来的影响力。 “一场一组团”，目前仍在开发当中。深圳观澜湖高尔夫，复合型的度假休闲旅游地产总占地球场占地别墅区占地球会占地俱乐部占地办公楼占地容积率20平方公里1760亩400亩6000平5000平5000平0.2“高尔夫大宅”采取片块+围合式的布局形态，三个被球道包围的片块形成三个不同的组团，而“长堤”则采取单线布局与其他项目“球道包围住宅”不同
17、，观澜高尔夫大宅是“住宅包围球道”式。实景图可见，围合式片块中位于中央的住宅地势较高，以拥有俯视高尔夫球场的利好资源，但这样也使得其宅基地无法拥有较宽旷的庭院和游泳池。“长堤”组团中，单线布局使一栋住宅占有两个或两个以上的球道景观！“大宅”“长堤”住宅分配景观资源，可以用“奢侈”二字形容单线规划，保证每户的无遮挡球场景观。围合式布局，将球场围合在内部。球场资源占有率在诸多项目中首屈一指。高尔夫运动过程中动线经过每栋住宅。仅仅因为图中蓝环处如果设计住宅道路系统会阻断球道的因素就放弃了在该处规划住宅，令人叹息不已。作为一个高尔夫项目，其以高尔夫主导各个分项目的思路得以最大化体现。每一个分球场都拥有
18、独立的高尔夫球会。“翡翠湾”单线布局为主，高尔夫资源占有率为中国高尔夫项目之冠长堤长堤AB型型A型型B型型建筑面积412222188架空层及地下室340182158花园面积800448360翡翠湾翡翠湾M型型L型型TB型型建筑面积198288313架空层及地下室228271216花园面积59517316822206420510上堤上堤A型型B型型建筑面积203206架空层及地下室8383花园面积270290336翡翠湾组团赠送面积3倍于建筑面积长堤组团赠送面积3倍于建筑面积密度较高的上堤组团赠送面积也能达到2倍虽然宅基地不能真的“赠送”，但这种方式既凸显了豪宅价值，又向以宅基地为基础的欧美独立
19、式住宅迈进了一步。观澜湖高尔夫地下室全部赠送，大面积架空层和除建筑外的宅基地部分也以花园名义全部赠送在房产和地产脱离的中国提出赠送“宅基地”是一个强力卖点大宅大宅A型型B型型C型型D型型建筑面积438593700868架空层及地下室67.690.6107.6131.6花园面积5971287454783595135612082815大宅组团赠送面积2倍于建筑面积架空层车库带游泳池的大庭院地下可做多功能室户型设计指导思想：私密、延伸空间并重，公私空间有明显的过渡带花园首层一层（赠送）二层阁楼例：圣堤别墅（意大利式）挑空约100.62露台全部赠送42米室外走廊全部赠送53米客厅大面积落地窗直通露台2
20、2米餐厅全方位采光，与客厅没有明显的界限，功能区间简约化合并40米车库可容纳大车小车各一辆。一楼书房略显多余花园首层二层一层二层全部主人空间高达152米，私密空间100%，南北两个露台共22米，南露台270度观景，北露台180度包含一个37米的大卧室，18米的浴室，7米书房和8米衣帽间的总统套房！公共空间约占50%私密空间约占50%花园首层尚处于私密空间向公共空间的过渡带，区分明显三层北向阳台留下了十分舒适的观景区，至此圣堤别墅三层全有北阳台高尔夫是项目的价值核心，别墅被双球道包围，因此建筑中最不受待见的北阳台频频出现圣堤别墅赠送花园面积是10004000平，因此，在外走廊、露台、挑空层方面，
21、赠送显得十分大方延伸空间的最大利用是观澜湖别墅户型设计的精髓主要配套：会所致力于提供全套配套功能，五星级酒店致力于商务、旅游、展示功能推杆果岭游泳池日本料理山景阁西餐厅高尔夫专卖店不动产销售部儿童天地健身室壁球室羽毛球场会员事务部往高尔夫球场按摩会员酒廊深圳高尔夫会所会所大堂接待处Spa中心(1300平方米）储物柜区往球场往会所钢琴吧会议室大宴会厅商务中心315间客房游泳池大堂礼品店花店绿茵阁雅豪轩酒吧电梯接待处骏豪酒店高尔夫会所建筑面积超过30000平，所提供的服务涵盖了衣食住行。随着会员的增加，会所也在增加，目前已拥有四大会所。会所致力于提供更多的休闲、运动项目，游泳、网球、排球、羽毛球等
22、体育项目在会所内或者环会所开展。国际高尔夫博物馆、钢琴艺术中心、顶尖品牌服装、汽车展示厅、奢侈品展示厅等延伸会所功能。会所经济所包含的内容更多，完全涵盖了体育产业、商务产业、展会经济、旅游产业，相比较其他高尔夫会所更为完善。观澜湖极度缺乏配套，因此自配套方面致力于大而全。由会所长期经营而发展的庞大会员群体成为日后别墅项目的主力消费群体。拥有四大会所，根据会员的扩大化刺激新的开发计划。以住宿和商务为核心。兼具展览功能，已成功举办多次展会和大型开幕式。观澜湖高尔夫别墅销售模式：A球会基础建设+B顶级赛事=C营销成功1992黑暗时期球会成立举办世界杯声名鹊起晓风居豪园大宅酒店投产备受追捧再造辉煌塞维
23、那翡翠湾长堤大宅圣堤国际巡回赛尾崎将司球场艾斯球场费度球场尼高斯球场世界杯球场维杰球场后五大球场举办世界杯伍兹挑战赛APGC锦标赛莱德杯ABC“先有球会，后有球场，后有赛事，后有别墅”，目前钻石会籍已经涨到180万。95年世界杯赛是观澜湖发迹起点，使观澜湖拥有了世界声誉，也获得了大量的会员和客户。后期大力承办世界赛事是95年成功的复制，此后观澜湖“被国际”“被世界”，走上了神坛。2000199520052010观澜湖高尔夫启迪集规模越大，可延展的产业链越长，可延展的建筑形态越多宅基地越大，占有高尔夫景观越多，物业价值越高会所的配建要和居住区规模成一定比例越是多球场多组团的情况，越不能整体开发越
24、抓大赛，品牌力越强，但需要前期投入大量资金高尔夫练习场停车场社区俱乐部停车场上海佘山高尔夫郡，住宅配套经营高尔夫，带动住宅销售球道包围住宅式设计，复线排布保证每套住宅至少面对一个或一个以上球道。分为比较明显的三个组团，住宅以意式托斯卡纳式为主。托斯卡纳式住宅分布在坡顶，森林为界，住宅可以看到球道，球道看不到住宅。高尔夫会所、乡村俱乐部、UF办公楼为规划的几何中心，开杆收杆均分布在此，也是社区的活动中心。总占地球场占地别墅区占地球会占地俱乐部占地办公楼占地容积率2200亩1760亩400亩6000平5000平5000平0.2建筑风格欧式为主，呈多样化，首期多联排别墅，后期以单体为主早期风格意式托
25、斯卡纳与法国式，以联排别墅居多。中期西班牙式与意大利式风格交叉，图中很清晰地显示相邻的宅基地内的两种不同风格建筑并存。意大利式西班牙西班牙晚期意式文艺复兴、意式托斯卡纳和西班牙式，兼有法国式古典。户型设计指导思想：首重私密空间，居家成主流地下室二层居住空间被厨房至餐厅的动线穿越，不带卫生间厨房至餐厅动线较长，设计倾向于居家形态车库仅容自家车会客空间不占主要地位，面积比例相对较小。书房面积较大，开放且与会客区连通，俨然成了会客区的一部分，可见平日客人造访的机会较少。低调的全部私密空间，主卧室缺少奢华浴室和独立的衣帽间。延伸空间多数被主卧室所占有。由于双线排布所以只有东侧和南侧拥有露台活动娱乐空间
26、和佣人房集中在地下室首层公共空间比较随意，体现出佘山富人区幽静自由的生活。私密空间细腻收敛，相对其他项目豪华的主人套间而言比较低调。虽然是意式托斯卡纳，但没有双首层设计，车库也仅为自家定做。设计风格以自居为主导，事实上佘山也是很多富人的第一居所。主要配套：高尔夫球会所、乡村俱乐部和UF办公楼高尔夫俱乐部只对会员开放托斯卡纳风格的餐厅和红酒雪茄区高尔夫俱乐部乡村俱乐部乡村俱乐部是社区的主要配套，以休闲娱乐为主。包含餐厅、水疗、室内外游泳池、保龄球馆、壁球馆、台球室、瑜伽室、健身房等休闲娱乐设施。乡村俱乐部对全员开放。佘山承办的重要国际高尔夫赛事有汇丰冠军赛、世锦赛、皇冠杯精英赛等。佘山高尔夫重视
27、商务配套，除商务楼外，乡村俱乐部的功能也趋近于商务特色。乡村俱乐部酒店式功能比较缺乏，而且项目也没有五星级酒店。主厅F378平，主会议室A厅168平。其余会议室均100平，最小50平。乡村俱乐部UF办公楼佘山高尔夫别墅销售：租赁销售并举，后期会员优先购买租赁独立别墅22栋租赁联排别墅118套早期租赁别墅为主，集中在项目中心区，目的是拉动高尔夫经济，为高尔夫客人提供方便。“先有球场和度假物业，后有会员，后有可售住宅”，加上佘山本身是上海传统富人区，可销售的别墅首先从会员开始。目前佘山俱乐部会籍价已经涨至168万，与2006年比较上涨30%。三期别墅湖心尊享稀缺性大大提升。三期高尔夫与外界唯一通道
28、实行门禁制度更提升尊贵感。随着佘山高尔夫俱乐部的成熟与赛事等级提升价格水涨船高。会员制成熟后二期别墅销售局面迅速打开。二期首次开盘别墅即销售36套引发广泛关注。佘山高尔夫启迪集成为第一居所的前提是有一个良好的富人区环境做第一居所，私密空间要多，会所要远离住宅高尔夫球动线设计要合理，尽量囊括所有物业租赁区和住宅区尽量保持距离，但要离会所近第一居所、私密会员住宅对五星级酒店的依赖性不高幼儿园小学中学商业区景观多层区高层区叠加别墅区独栋别墅区乡村俱乐部高尔夫会所叠溪谷意大利风格叠溪谷西班牙风格橡树坡北美风格重视建筑本身是主要特色自身资源并非只依靠高尔夫水晶岗多种建筑风格杂糅与单线、复线的别墅规划不同
29、，是“球道夹组团”式布局。PUD开发模式，各组团内风格多种多样，而整体风格则趋于一致。空间上高尔夫贯穿组团，但偏重建筑本身而非倾向于高尔夫。香溪堤西班牙风格成都麓山别墅，以高尔夫为强力卖点销售住宅的典型案例翠云岭香怡林长岛圆石滩水晶岗逸翠岭橡树坡黑鹰庄园碧影溪黑钻山庄香溪堤碧湖岸叠溪谷圣芭芭拉拉佩维尔帕萨迪纳茵特拉肯塞尔维蒙主要配套：高尔夫球会所、乡村俱乐部和商业小镇麓山别墅的销售与高尔夫会员制脱离，球场也属于公共球场性质，因此球会相对比较松散。乡村会所面对全体业主开放，功能倾向于休闲娱乐性质。在高密度区与低密度区北部之间兴建商业小镇作为整个项目配套，一般需求都得以满足。从会所经济来看，麓山别
30、墅的两个会所对别墅的销售并不起明显的作用，配套味更强。乡村俱乐部实景高尔夫俱乐部实景商业市镇高尔夫俱乐部向招待球员、裁判、会务等方向发展，别墅的营销和俱乐部会员毫无关系，可以说是全心全意卖房子，高尔夫做配套。因为是公共球场，所以相比会员制项目高昂的入会费，可以忽略。计划单元综合开发（PUD），连续开发的组团和配套设施保持整体风格和计划，使项目在市场上保有良好的可持续性和品牌积累CDAB风格公建道路景观整体构想B高密度区C商业市镇A高密度区D高球场地040506070809逸翠谷D高球场地水晶岗塞尔维蒙圆石滩碧影溪拉佩维尔叠溪谷帕萨迪纳碧影溪低密度区高密度区以高尔夫拉动别墅先行，有计划地由北向南
31、进行开发，在“北南计划”下，商业和北区的塞尔维蒙也很快入市。低密度区沿球道进行开发，而高密度区以商业集群和塞尔维蒙为基础，向南部逐渐扩展。开发过程中保持了整体风格和规划思想的一致性，使得分散入市的各组团仍然保持一个整体风格。橡树坡翠云岭碧湖岸香怡林长岛10香溪堤圣芭芭拉茵特拉肯麓山高尔夫别墅户型：投资型第二居所，首重公共空间双首层设计，每一个首层都拥有宽阔的公共空间，但娱乐空间不足，是按照投资型第二居所设计。户型开间小进深大，为了出套数、出面积、出容积率而舍弃了奢华元素，导致了宅基地的面积不足。虽然并非尽善尽美，但户型变化和垂直空间动线的设计上还是亮点，保证了客户的可选择性。每一个首层都拥有绝
32、大部分比例的公共空间。车库狭长虽然能容2车但是不能并排放置。没有大气豪华的主人套间，尊贵感不足。延伸空间不够多，可以获得较好视觉空间的大露台或者大玻璃窗寥寥无几。首层缺少一个公共空间配套的卫生间。这个休闲厅动线受到较大阻碍比较不合理。首层花园首层二层麓山高尔夫启迪集PUD开发模式能避免很多多组团连续开发的疏漏风格越多，户型越多，差异感越强，抗风险性好高尔夫配套型住宅的建筑形态可以多种多样，不依赖会员高尔夫配套型住宅对自身其他配套的要求较高高尔夫配套型如果球场少于2个，只能做公共球场2004006008001000钟山佘山观澜湖麓山四大项目单体别墅主力面积：7001000平为主可以看出，四大别墅
33、的最相似面积区间在7001000平之间，10001200平也有较高的相似度，400600平之间相似程度较低。各个项目由于主力户型跨度都比较大，从400平到1200平不等（充分考虑观澜湖赠送首层面积在内，因此观澜湖单体别墅面积均为加一层）。从面积段上来看可以看出各个高尔夫别墅项目客户的高端性、层峰性及内部差异性。产品类型和容积率：独栋别墅为主，容积率主力在0.10.2之间项目容积率钟山高尔夫0.13佘山高尔夫0.2观澜高尔夫0.048麓山国际0.4项目钟山高尔夫佘山高尔夫观澜高尔夫麓山国际单体100%90%97%50%联排无租有售无有有叠加无无有有多层无无有有高层无无有有低密度项目容积率控制指标
34、大约都在1左右，但都没有超过1。密度越低档次越高，以独栋别墅为主容积率多数控制在0.10.2之间。麓山和观澜建筑形态最复杂，但都明确分开了高密度区和低密度区。溢价率：比较周边普通别墅，平均溢价在30%以上迪兰山墅，14150雅居乐花园，12500万科棠樾，30737和黄观湖园，31276紫都晶园，44500佘山宝石别墅，42800长江路九号，40000城开御园，33000以平均价格尺度来看，最小溢价率出现在钟山国际，为12.5%，最大出现在观澜湖，为41.3%。溢价率在25%55%之间的情况比较普遍，可见同样拥有品牌效应的前提下，高尔夫项目与普通别墅项目相比拥有巨大的优势，即高尔夫价值加成。子
35、配套：会所经济+文娱产业+运动/休闲/商务配套钟山佘山观澜湖麓山社区会所中西餐厅景观咖啡厅室内室外游泳池桑拿按摩中心健身房网球场台球室壁球馆保龄球馆康体中心老幼活动休闲中心网球场健身中心羽毛球场篮球场壁球馆乒乓球场游泳池SPA水疗会馆高尔夫会所高尔夫专卖店会员球具储存间vip小型接待厅维也纳餐厅奢华更衣室高尔夫专卖店红酒雪茄吧托斯卡纳餐厅VIP更衣室高尔夫专卖店推杆练习场售楼处东西方料理酒吧间水疗中心室外游泳池健身室、羽毛球场网球场会员更衣室高尔夫专卖店中西餐厅咖啡厅酒吧雪茄吧健身房宴会厅其他配套高尔夫练习场索菲特大酒店9洞灯光球场高尔夫练习场商务办公楼骏豪酒店室内游泳池网球场商业中心幼儿园、
36、中小学高尔夫练习场在这些配套当中，必备的有更衣室、游泳池、中西餐厅、高尔夫专卖店、健身房、网球场、台球场等。在会所的运营当中，分出了专门会所为主和社区会所为主的两种形态。专门会所的方向一般都是只面对会员而量身定做。从五星级酒店来看，拥有强势球会的项目都拥有国内或国际一流的酒店，酒店同时带来了丰富的配套产业。高尔夫型：私享的高尔夫会员制俱乐部成员住宅目标客户俱乐部入会费个人别墅高尔夫物业会员企业嘉宾代表：佘山高尔夫，钟山高尔夫高尔夫：经营型，绝对核心开发模式：先高尔夫周期，后住宅周期适应性：适应新环境，特别是白纸一张成功经验：球会越强势，住宅越强势高尔夫品牌启示：会员制有利于打造高尔夫文化，有利
37、于获取最高端的客户。高尔夫型：与旅游、度假产业结合而成的休闲度假别墅区目标客户俱乐部入会费个人别墅高尔夫物业会员企业代表：观澜湖高尔夫高尔夫：核心同时也担任幕后推手开发模式：先高尔夫周期，后其他产业适应性：适应白纸，更适合拥有其他特殊资源或者规模上的优势成功经验：球会越强势，资源越强势，功果越丰厚高尔夫品牌旅游产业商务产业体育产业假日产业启示：由会员制项目向复合地产发展，除了坚持球会建设，还要重视利用规模、资源等天生的优势或者后天打造的优势。高尔夫型：住宅以高尔夫作为强势配套的销售模式别墅高尔夫代表：麓山国际高尔夫高尔夫：配套型，住宅核心开发模式：先住宅周期，配建高尔夫适应性：一般环境通用成功
38、经验：住宅越发力，项目越强势项目品牌目标客户非别墅高尔夫物业会员启示：以住宅为主，要重视PUD开发模式，利用高尔夫做噱头，做卖点的同时营造一个产品力非常强劲的整体。高尔夫是一项带有浓重商务特性的体育运动。据调查，美国92.5%的CEO打高尔夫，100%打球的CEO都在球场上见过重要客户。美国高尔夫人口约占全国人口总数的9.74%，有近两万个球场，日本有一千七百多个，连地域狭小的新加坡也有二十多个。中国高尔夫消费人群达100万人，年增长比例达30%，就中国目前的经济发展水平，这项运动还远远未达到普及。中国高尔夫球的潜在市场巨大。潜在的消费者现在是2000万，2010年，中国的高尔夫球场数量将达到
39、800家左右；2012年以后将达到日本八十年代末的高尔夫球场增长水准，每天会有一座新球场开业；2015年将赶上日本，达到2700座高尔夫球场，打球人口将达到3000万，年消费将突破两亿场次。大陆高球人口：民营企业家，金融、证券、房地产、电信、资讯等企业的中、高管人士，律师、文、体界中成功人士及部分公务人员和离职修养的老干部。46%14%13%27%高尔夫人口：本土群体港澳台群体东亚群体欧美群体的集合公共球场消费水准（18洞）非会员会员平日1580元1220元假日1980元1680元麓山国际高尔夫，公共球场不含球具费用、球童小费和享用其他配套设施。以中国东北气候条件分析，每年的410月可以打球，
40、每月打2场球（节假日）计算，共计23760元，以34人规模分摊，计7920元，而长春人均可支配收入（年）仅仅10000元左右（2009年），如果全部请客，比例占到244%，可见，一般工薪阶层是没有消费能力的。高尔夫成本：超越长春人均可支配收入2倍以上钟山高尔夫佘山高尔夫观澜湖高尔夫86万750万起850万起180万168万1000万会籍所占最高端物业价值的比例在10%20%之间，可见会员制实际购买顶端别墅拥有约20%的费用加成。会籍与物业价格的比例：对物业价格有重大加成，等于变相提价高尔夫成本占年可支配收入10%以下：大众企业老总、外籍人士、高级公务员等完全享有型，享受高尔夫能带来的一切，包括
41、会籍与物业，可购买独立别墅高尔夫成本占年可支配收入1020%部分享有型，享受高尔夫乐趣，可拥有独立别墅以下高尔夫成本占年可支配收入50%以下高尔夫成本占年可支配收入50%以上配套享有型，享受高尔夫配套，可拥有叠加别墅以下资源享有型，可享受项目其他资源，可拥有刚需产品以下四种客群：低收入水平的长春市客群被迫集中在金字塔顶端延吉，韩国客人数量丰厚的城市北京，科瑞和金网络共同的总根据地大连，日韩客人投资量极大的地区北京金网络拥有北京市近百家楼盘的代理经验，客户积累量十万计，并与多家一线品牌开发商拥有合作关系，这些都是宝贵的客户资源科瑞集团拥有六家全资上市子公司，员工十数万，近百家合作单位，这些都是宝
42、贵的客户资源放眼东北亚的客户布局不宜向北拓展山东半岛，日韩客人比较多日本和韩国本土，航空交通比较方便，机场媒体爱好者作为一个占地700余万的举行项目，仅凭省内客户，只能解决部分问题。先看东亚，以日韩为起始点先做东亚乃至北中国区品牌！放眼全国的客户布局北中国区科瑞集团，全中国布局，全国各地拥有无数产业和合作伙伴金网络，全中国布局，共享十一个城市的高端客户资源；北中国区，以北京为核心，客户辐射华北东北大部分区域南中国区，与观澜湖为代表的高端高尔夫别墅分享高端客户资源其次，研究长春市的企业客群经开区是生产型外资企业比较喜欢聚集的新兴轻工业区。汽开区是外资相关汽车配套产业的集中地。高新区拥有规模和数量
43、都不菲的外资企业在此布局。长春市外资企业，以日韩为主，包括汽车产业、轻工业制造等两大类型。从区域上观察，高新、汽开、经开区数量较多，二道区南部也有部分外资企业。长春市外资企业目前有136家，其中无论管理层还是中层都拥有远远高于中国员工的收入水平。境外投资企业和工业企业较少涉足的区域。国信南湖别墅南湖湾金越逸墅蓝湾观澜湖别墅南郡水云天长影世纪村盛世城力旺弗朗明哥中海水岸馨都中海莱茵东郡中海国际社区复地哥德堡中信城御翠园玫瑰谷万科兰乔圣菲万科潭溪别墅森林华墅优山美地保利梧桐花园东方之珠水晶湾融创上城天安第一城长春市高档住宅区业主是一个存量较大的目标市场，各个高档楼盘中置业者都有他们的身影。从区域上观察，这些高档楼盘多分布在高新区、经开区、净月区与朝阳区，其他区域与之无缘。长春市职工人数在500人以上的大中型企业已经达到84家，此外年销售额20003000万企业2009年已达到95家，这些企业的高层中层也拥有较强的经济能力。有注册的长春企业在2009年达1274家，顶层和高层也是一个不错的基础。最后，瞄准长春市的单体客群
