2022年美国公共住房政策

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1、美国公共住房政策美国是一个市场经济比较发达的国家，政府对经济的直接干预少， 在住房问题上也不例外。在美国，联邦政府主要负责解决低收入者的公共住房问题。一、美国公共住房政策的特点一房源多样化美国公共住房的来源很多， 概括起来，主要有政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。从 20 世纪 30 年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方营建公共住房，供给低收入家庭。地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权利。到 1982 年，此类公共住房约占住房总量的1% ，联邦住宅管理局拥有其中的130万套。从 20 世纪 70 年代开始，美国政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机构开发建设廉价住房，

2、向低收入家庭供给。 对于开发商按政府标准兴建、经营廉价住房，政府减免有关税费， 提供贴息贷款， 提供低价公有土地， 用于降低成本。例如，1986 年联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10年内可以享受住房建造成本70% 的减免税待遇。另外，近年来，美国经济迅速发展，居住收入大幅度提高，越来越多的富裕居民搬进了高级、 豪华的住房， 他们原来的住房就由较富裕的租住或购买。而这些较富裕者原有的住房又成为了低收入家庭租用或购买的目标，如此一环接一环，形成了一根淘汰式的链条。这种淘汰制解决了部分低收入家庭的住房问题，但是，淘汰制本身并不能改善低收入居民的居住条件。二控租与补贴并重控租是

3、通过立法对公共住房的租金加以限制。美国的控租主要由地方政府以立法形式作出规定， 并通过投票方式进行表决。 如多数票认为租金太高时， 地方议会将倾向于控租， 尤其在通货膨胀时期， 住房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域，更加显得地位突出， 控租也就格外受到关注。 在控租政策作用下，美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的25% ，其绝对数额比最低市价租金海底 20% 。但是，随着限租法规的取消，目前，公共住房的房租已占低收入家庭收入的 30% 。美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式：1砖头补贴。 它于 1965 年开始实施，由联邦政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入

4、的25% 与市价租金的差额。2房东补贴。尼克松执政时期，联邦政府向房东提供补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额。3住房券。住房券于 1975 年扎起四个城市实施，现在几乎普及美国每个城市。这种住房券是政府发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。持券人可以根据自己职业的特点，自由选者居住地，只须缴纳不超过自己收入30% 的房租，不足部分由政府负责支付。住房券只能用来支付房租， 个人不能以住房券向政府兑取现金。这种补贴方式使受补贴者有选择住房余地的同时，也提高了人口的流动性。4现金补贴。里根政府上台后，联邦政府对低收入家庭直接提供现金补贴，补贴额为市价租金的70% 。三鼓励低收入家庭购房

5、联邦政府鼓励居民家庭包括低收入家庭拥有自己的住房。为此，联邦政府提供以下两项优惠政策：1税收减免。 联邦政府对第一次购房者实行个人所得税精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 27 页减免，即第一次购房的贷款利息 包括首期付款及每年抵押贷款的归还额可以从个人所得税的税基中扣除。 同时，地方政府对第一次购房者减免不动产税假设干年。 2抵押贷款。美国拥有世界上最为发达、完整的房地产金融体系。金融机构对第一次购房者提供低息贷款或抵押贷款担保。联邦住宅管理局对住房贷款进行担保，最高担保额为9.7 万美元美国中等水平的住房售价为7 万10

6、万美元 。购房者向联邦住宅管理局支付相当于担保额3.8%的手续费。购房者经过担保后，首期付款只需售价的5% ， 贷款额可达房价的80%96%， 还款期则长达 2030年，利率一般只有6%8%，低于其他长期贷款利率。四防止贫民窟出现美国政府在实施公共住房政策的过程中发现，在某一地区兴建公共住房只能在一定程度上改善低收入者的居住条件，而不能从根本上使该地区发展滞后的问题得到彻底的解决，为此，必须进行综合治理。在1966 年住宅法中，联邦政府提出“样板城市”计划，试图对住房及城市化所带来的一系列问题从教育、就业、保障、娱乐、治安、社区服务等多方面同时努力，进行系统整理，克服过去各自为政的分散状态。2

7、0 世纪 60 年代末美国 150 个城市的居民骚乱及80 年代的洛杉矶黑人暴动， 更加坚定了美国政府推行这一计划的决心。但是，尽管如此，包括居住条件差距在内的美国贫富差距有进一步扩大的趋势，目前，居住在贫民窟的居民占全国总人口的比例达8% 。二、美国公共住房财政政策美国公共住房财政政策是指美国政府为了实现住房政策目标，选择和运用各种财政政策工具，刺激公共住房的建造和消费， 以解决中低收入家庭的住房问题。一增加公共住房供给的财政政策1、财政投资建造公共住房美国的住房市场能够如此发达， 与政府的支持密不可分。 在大危机后的 1934你 啊 温 暖 ， 美 国 政 府 成 立 了 联 邦 住 宅

8、管 理 局 Federal Housing Administration ，并从 20 世纪 70年代起，为居民的住房抵押贷款提供担保，从而大大刺激了住房市场的发展。1965 年，美国又成立了联邦住房与城市发展部，利用财政资金支持公共住房建设。 联邦住房与城市发展部每年编制150 亿美元的住房发展计划约占联邦预算的1.6% ，用于向 400 万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设 4400 套住房。为了更好的贯彻住房政策， 联邦政府提供专项拨款用于建造公共住房。地方设立财政归中央管辖的住房局， 负责具体落实联邦政府拨款的使用，同时监督公共住房的建造， 并保证将住房费赔给符合条件的低收入家庭。据估

9、计，联邦政府每年可向全国拨款180 亿美元，作为公共住房建设的专项基金。但是，由于政府财力毕竟有限，公共住房建设和联邦财政拨款都逐年减少，这种趋势在20 世纪7080年代表现得尤其明显。同时，政府也制定了鼓励私人投资建造低收入住房政策，这也在减轻政府财力负担的同时，还可以增加住房建设资金的投入。具体做法是：对于建造廉价住房的开发商，政府提供一对一的免税优惠。建成后的房屋归开发商经营，但要求所提供的的廉价住房不得少于总开发面积的20%， 同时，租期不得少于 15 年。美国公共住房百年的开工量变化可参见表3-1 。表 3-1 美国公共住房年的开工量变化单位：千套精选学习资料 - - - - - -

10、 - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 27 页年度公共住房开工量公共和私有住房开工总量比例% 年度公共住房开工量公共和私有住房开工总量比例% 1977 1983 1978 1984 1979 1760 1985 1745 1980 1986 1981 1987 1982 1072 资料来源： 田东海： 住房政策： 国际经验借鉴和中国现实选择，清华大学出版社1998年版，第51 页。2、财政补贴住房建设住房补贴以及住房政策的总体目标是确保人人拥有适当的居住标准，并使居住费用保持在一个合理的水平上。在美国，家庭收入为所在地区家庭平均收入的80%以下者，均可申请住房补

11、贴。补贴方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房 一般低于市场价的20%50% ，这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入的37%，比 ingshenqing居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的低收入家庭必须租住符合政府规定要求的住房， 同时拿出家庭收入的25%支付租金，超过部分则由政府补给。从支持住房建设的角度看， 美国政府的公共住房补贴主要包括地方政府建设的公共住房补补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。对地方政府建设的公共住房补贴包括四种方式：第一种是建设资金补贴， 即公共住房建设资金来自免税的联邦政府债券，当联邦

12、政府付清这些债券后， 公共住房就由地方政府所有。 第二种是对公共住房的运行进行补贴。从理论上说， 地方政府应按成本价收取租金， 以维持公共住房的使用与运行，但实际上， 由于租户收入的减少和住房运行费用的提高，公共住房的运行仍需补贴。在20世纪 60年代，联邦政府对公共住房运行的补贴曾高达房租收入的25%；1981 年，又提高到 30%；1984 年，公共住房运行成本的40%由联邦政府补贴总计为16 亿美元 。对地方政府建设的公共住房进行补贴的第三种方式是现代化补贴，即联邦政府为旧公共住房的更新和维修提供补贴，该项补贴在 1984年为 14亿美元。最后一项补贴是租户选择， 即由联邦政府制定公共住

13、房租户的申请标准，只有家庭收入在地区平均收入水平80%以下的家庭才有资格申请公共住房。对私有建房机构出租公共住房进行的供给补贴，第一种方式是政府与建设低收入者住房的私有机构签订合同， 由政府每年向私有机构支付房租和建房及运行成本之间的差额。住户支付的房租取住户收入的30%和基本房租两者中的较高者。基本房租是按1%的利率计息的建房贷款计算的成本租金。第二种方式是由建设低收入者住房的私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房与城市发展部申请住房补贴。 当联邦政府住房与城市发展部同意后，就与私有或地方政府建房机构签订20 年的合同，由其负责支付合理市场房租和低收入住户实际支精选学习资料 - - -

14、 - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 27 页付租金之间的差额，即补贴=合理市场租金 家庭收入的 30%。二支持公共住房消费的财政政策美国政府向住房需求方提供财政补贴最常用的手段，一是现金补贴， 二是减免税收。住房现金补贴通常是以现金方式来补贴租房者，故而又称为房租补贴;而减免税收通常用来补贴购买自有住房者。1、支持公共住房消费的财政补贴政策联邦政府认为，住房支出相当于家庭收入30%时，是“可承受的”；在超过30%时，则属于过度的消费负担。为了提高低收入家庭对住房的消费能力，联邦政府对房租进行补贴。 作为一种政策选择， 房租补贴有三个显著特点： 一是

15、防止了政府对住房市场的直接干预， 不会给市场运行带来障碍或产生降低市场效率的副作用。二是这种收入在分配形式， 更是国民平等的住房权利得到较为公正的实现；三是对不同收入者区别对待，更能表达倾斜政策，并能适当减少财政支出。20 世纪 70年代，美国住房短缺已不再成为主要矛盾，贫困者所面临的最普遍的问题是房租支出占其收入的比重过大。也就是说，市场上住房的供给是充分的，而住户只需要在房租支付上得到帮助。所以，根据1968 年美国住房和城市发展法 的规定，家庭收入水平高于公共住房申请标准不超过35%的家庭，有资格申请联邦住宅管理局担保的贷款购买住房。根据这一规定， 大多数家庭只需支付 200 美元首付款

16、，实际还款额以家庭收入的20%为限，即只支付本金加 1%的利息，其余部分扣除担保费和税金后，由联邦政府向投资者支付。这显然是一种由联邦政府提供利差补贴， 购房者只需按 1%的利率归还抵押贷款利息，并正对购买自有住房的计划。 这一条款在 20 世纪 70 年代初成为当时美国最大的单项补贴计划。为了支持公共住房的消费， 该法规还规定， 对那些非营利机构、 住房合作社和营利性开发商的投资回报率限定为6%， 租方家庭所付房租至少为收入的25%，凡房租标准由了联邦住宅管理局确定。1974 粘的住房和社区发展法在租金补贴方面完全改变了1968 年住房和城市发展法的规定，把联邦政府的住房补贴从住房供给者转向

17、需求者。 这也是美国政策在20 世纪 70 年代的一项战略性选择。里根政府时代又进一步改革了房租补贴政策，将申请住房补贴的家庭收入标准从 20 世纪 70 年代应低于当地平均收入的80%的标准，降为 50%，并提出了住房券计划。补贴的计算公式为：补贴 = 实际租金 家庭收入的 30% 住房券的补贴公式为：住房券面值= 合理市场租金家庭收入的 30% 2、支持公共住房消费的税收政策为了刺激房地产业和经济的发展，让低收入者拥有住房， 美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。 据估算， 仅 1999年就因减免税等措施而减少税源1020亿美元左右， 大约是联邦预算为解决住房问题而支出数额的5倍。因此，

18、美国住宅能够取得今天的成就，税收政策功不可没。美国对土地和房屋直接征收的房地产税，亦称不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例，具体比例各州规定不一，从20%100%不等。目前，美国 50 个州都开征这一税种，且大多由地方政府征收。财产税是地方政府财政收入的主要来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段，大约占30%。扣除联邦和州政府的转移支付收入，仅就地方政府自身的收入来看， 大约占近一精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 27 页半。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得， 分别归在交易税、遗产

19、赠与税以及所得税项下。其中，交易税的税率约为2%，在房地产买卖时缴纳。 所得税包括个人所得税、 资本所得税和企业所得税。 个人所得税采用超额累进税率，最低为15%,最高为 39.9%，房地产租售收入是用此税；资本所得税依据房地产出售所获得的差价收入征收；公司所得税实行超额累进税率， 税率分别为 15%、25%、34%、35%四档，税基为房地产公司的净利润。而遗产赠与税，只有在房地产作为遗产和被赠予时才征收，但同时规定，对超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超100 万美元的物品才征税。 由于美国房地产的价格不高，旧房经过折旧后价值更低，因而实际上很少征收遗产赠与税。为了保证不动产税的足额征收

20、， 各地方政府都拥有房地产估价部门和大量的专业人员。 评估方法主要有资本复原法、重置成本评估法和公平市场价格法。一般个人住房仅采取第三种方法。如果业主对股价有异议， 可以分级上诉， 首先是地方政府的估价办公室，其次是州的仲裁委员会，最后是联邦的税务法院。在税收征收以及管理方面， 地方税务部门有一些有效的管理方法。例如，巴尔的摩市规定， 从每年 7 月开始征收， 并规定最后的缴纳日， 提前上缴的可获得适当减免 0.5%1% ，逾期缴纳的要罚款；超过规定时间不缴税的，由税务部门没收房地产，进行拍卖。另外美国政府实行税收减免政策，鼓励中低收入阶层购买住房。 购买自用住房户一般可以得到三方面的优惠待遇

21、，包括免交贷款利息税、 免交所得税和减少财产税。但是对出租户的优惠政策对自用住房的优惠政策见表3-2 。表自住户与出租户纳税情况对照表单位：美元税别项目自住户出租户所得税义务年工资收入30000 30000 房租收入0 1000 总收入30000 31000 所得税减免个人所得税四口之家减 1000 美元 4000 4000 财产税1200 0 贷款利息 50000*10% 5000 0 其他减免3000 3000 应纳税收入16800 24000 应纳税额3500 5000 资料来源：王薇： 住房制度改革 ，中国人民大学出版社1999 年版，第9 页。为了促进住房市场的发展， 让更多的人拥有

22、自己的住房，美国在购买、 建造和租售住房方面实行了许多税收鼓励措施，并针对低收入者的实际困难采取了更加优惠的政策。首先，对利用抵押贷款购买、 建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。这也是最大的一项税收减免措施，1999 年约减少税收的 530 亿美元。由于在1986 年以前税法规定所有抵押贷款的利息支出都可以减免，而 1986 年以后只允许住房抵押贷款可以减免，因此相对于购买其他耐用消费品而言，人们更倾向于购买、建造和大修住房。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 27 页其次， 对各州发行的支持

23、居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得税。该政策使得可以较低的利率发行，从而降低了居民特别是中低收入者购房的资金成本。1995年，各州共发行了 58 亿美元抵押债券。 对使用这类资金的房主，规定的条件是： 1第一次购买房屋。 2收入低于后等于当地平均收入的80%；3购房的房价低于后等于当地平均房价的90%； 4在环境不好的地方购房，收入和房价的限制可以放宽。第三，对拥有自己住房的家庭，还可减免所得税、财产税等。1998 年修正的税法规定， 拥有自己住房的家庭可在上缴个人所得税时作睡前收入扣除。按照规定，每人可扣除的收入为2750 美元；如果是四口之家，则税前可扣除11000美元。除此之外

24、， 还有以下两项税前扣除供选择：一是按照规定可扣除收入最多达 7200 美元；二是分项申报扣除，内容包括所得税、捐赠、住房抵押贷款利息和已上缴的财产税。 对富人而言， 第二种方法更为有利。 由于这一政策对购房者有利，而租方却得不到相应的优惠，因此，客观上鼓励居民拥有自己的住房。第四，对出租房屋的家庭实行税收减免政策。1981 年，出租房屋的家庭不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、所得税、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且可在 15 年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，有的折旧甚至超出了出租收入， 从而降低了个人所得税的计征税基。为了改变出租收入税收减免过多的状况， 1986 年对税法

25、进行了修改， 将折旧从 15 年延长到 27.5 年，并且把加速折旧改为直线折旧。 同时，规定房屋出租的收入和各项损耗不再与计征个人所得税的税基合并计算， 而是单独列入不动产项目进行征税，如果出租出现亏损，则可以结转到下一年抵扣。第五，对出租自用住房收益的所得税进行减免。按照现行税法， 一套自己住满 2 年以上的住房出售，如是单身，购销差价不超过25 万美元，就可免税；如是已婚家庭，差价收入不超过50 万美元，也可免税。事实上，由于美国房地产的价格一直比较平稳， 房屋出售的差价收益很难超过这一限额，这意味着住房的出售几乎都是免去所得税的。最后，对低收入者购房和租房的税收进行优惠。为了使低收入者

26、能够买得起和租得起住房，国会在 1986 年通过了关于低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在 1993 年成为永久性的法令。根据这项法令，联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额即每人1.25 美元乘以各州的人口，房屋的业主可在10 年内每年接受个人所得税的直接抵扣，近年来的税收抵扣比例大约为8.6%。需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书每年各州按联邦规定的限额分配 ，拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归还贷款的能力，并因此能够取得更多的住房抵押贷款，在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。根据这项法令， 对为低收入着开发租售住房的私人开发商实行税收抵扣，即投资者

27、建造合格的低收入住房，可以在10 年内享受联邦所得税的抵扣。通过这一方法，私人开发商在19871996年之间大约建造了60 万套低收入住房，这些住房的租金约为当地市场价格的40%60%，从而使更多的低收入者能够租得起住房。总的来看，美国住房的税收优惠政策主要集中在个人所得税的减免或抵扣政策中，这与美国的税制是相对应的。由于美国是以直接税为主的国家，各人所得税占全部财政收入的40%以上，而且税率较高， 因此，运用个人所得税的杠杆刺激公共住房的建设和消费也就容易见效。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 27 页三、美国公共住房金

28、融政策美国公共住房金融政策是指美国政府通过对货币信用的调控，运用各种金融工具，刺激公共住房的建造， 促进公共住房的消费， 以解决中低收入家庭的住房问题。（一）公共住房建造的金融政策美国政府鼓励个人活私人开发商参与中低收入家庭“住得起”住房的开发建设，以及公共住房或私人住房的翻建。比方，政府向私房私房拥有者提供低息贷款和“税收信贷”，鼓励他们扩建、改建自有房屋，建成后则要求他们按照政府事先规定的房租给中低收入家庭。 建成后房屋的不动产税仍按为改建前的房屋价值征收，保持假设干年不变。 因此，在这假设干年内免交的由于房地产价值增加而发生的不动产税增加额，就相当于政府提供给房产主的一笔税收信贷；同时，

29、政府提供低息贷款，鼓励公共住房承租者修复，改建现有公共住房，房屋改建、翻新并归还贷款以后， 参与旧公房改建的原来的租户作为一个整体共享改建后房屋的所有权，这样，原归政府所有的公房就转变为集体所有的公房。此外，政府通过放宽一些地段的建筑容积率、建筑高度和密度的规划控制， 以换取房地产所有者或开发商在其开发范围内为中低收入者建造一定比例一般为 1035的住房。同时，美国政府还鼓励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作， 建立多种形式的伙伴关系。比方，向建房工程贷款，原来主要由专业化保险公司承担，私人银行作为联邦家庭住房贷款银行的会员也可以参与此项活动。同时，值得一提的是低收入家庭税收信用计划。 该

30、计划的创新之处是充分发挥了联邦政府与私人资本的伙伴关系，该计划实施于1986 年，是唯一不受美国联邦政府住房与城市发展部管理的项目。 它由联邦政府财政部和税务局直接管理，具体内容是鼓励私人银行向低收入家庭的住房工程贷款，作为回报，银行可以得到联邦所得税的税收信用优惠。联邦政府财政部按各州人口数，每年向各州分配税收信用额度。具体计算是没人每年1.25 美元，10 年为一期。各银行可以向联邦政府财政部购买税收信用额度， 并用于低收入家庭住房的建设工程，再将所购买的税收信用额度抵税。银行购买财政部税收信用额度时，并不是 1 美元兑 1 美元，而是低于面值。5 年前， 1 美元的额度只需付50 至 5

31、5 美分。现在，由于该项目非常流行，竞争激烈，投资商购买 1 美元的信用额度需要80至 85美分。而在私人银行用这些信用额度来抵消应付所得税款时，则按其票面价值即1 美元抵扣，从而赚取差额。但是，私人银行必须将所购得的税收信用额度贷给私人房地产开发商，用于建设低收入家庭住房。 每年，私人银行还要向联邦政府财政部报告投资情况，不动产管理公司经理向政府报告低收入家庭的入住情况，使符合条件的家庭住进能够负担得起的住房。 在居民不满意或抱怨所入住住房的住房条件时，投资者将失去税收优惠，并重新支付优惠部分。二公共住房消费的金融政策1、住房抵押贷款一级市场1住房抵押贷款模式美国的住房抵押市场基本上代表了市

32、场经济条件下住房金融市场的发展方向，其成功的政府调节方式、 市场模式、 运作机制和金融工具等为许多国家和发展中国家所效仿。 目前，美国住房金融市场已发展成为市场体系相对独立和完善的、政府调节的、多种住房信用工具交织的、世界上规模最大的住房金融市场。所谓“住房抵押贷款”，就是以往住房这种不动产作为归还债务的担保获得精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 27 页贷款的信贷行为。这种融资安排并不改变抵押人借款人对抵押的所有权，只有当借款人无力归还债务时，受押人贷款人才有权依据抵押契约的规定，取消借款人对抵押物的赎回权， 并通过变卖住

33、房抵押物来补偿贷款的损失。购买住房时，买方使用自有资金支付房价的一部分，称为首期付款，通常占房价的 20；而价款的大部分即余下的80运用债务资金即贷款解决。这种抵押贷款属于分期归还的长期贷款，还款期有15 年、20 年、30 年、40 年不等，以 15 年和30 年最为常见。住房抵押贷款按照有无保险保证，可分为普通抵押和保险抵押两种。普通抵押就是没有贷款的保险保证，这种贷款都要求高额度的首期付款，即购房者首次必须支付住房售价的20以上。保险抵押贷款是在住房抵押之外，再由国家或民间机构提供保险充当保证人，这种贷款的首期付款比普通抵押贷款低，一般为房价的20以下，并在利率和还款期限方面有更多的优惠

34、。美国住房抵押贷款的常见形式有固定归还抵押贷款、累进归还抵押贷款、 固定利率住房抵押贷款以及可调整利率抵押贷款等。固定归还抵押贷款是每月归还金额均等的一种抵押贷款，每次归还份额由不断增长的本金和不断减少的利息所构成，直到抵押贷款全部归还为止。累进归还抵押贷款是美国年轻人最普遍采用的方式。这类贷款可以采用调节利率，也可以采用固定利率，但归还是累进计算的，购房者起初归还额较少，以后逐年增多，这与年轻人预期未来收入逐年增加是相适应的。固定利率住房抵押贷款是一种自归还期第一天起25年至 30年利率不变的传统住房抵押贷款。 美国目前约有 1 兆亿美元的住房抵押贷款属于此种类型。其特点是：归还本息稳定，购

35、房者知道每月归还的本金及利息；但是，其利率比一些新式种类的贷款高， 借款人的收入要求也高于浮动利率借款人。同时，固定利率都附加较高的提前归还贷款的罚款及手续费。20 世纪 70年代以来，美国利率变动频繁，使一些按固定利率发放贷款的住房金融机构遭受损失。 所以，对住房抵押的利率采用了可调整的方法，即可调整利率抵押贷款， 这样就可以分散利率变动的风险，并转移给借款人。 其实质是把长期抵押贷款转化为短期抵押贷款。不过，为了保护借款人的利益， 法律原则上规定了还款可以变动的次数以及增加的幅度。2政府和私营机构参与的抵押保险担保机制在住房抵押市场上， 通常有两种抵押贷款的信用风险比较大：一种是中低收入家

36、庭的购房贷款。这类贷款因借款人的金融资产积累较少，就业、收入、健康和婚姻等方面某些微小的变化就会使他们丧失还贷能力，而给银行带来风险。 另一种则是贷款与不动产比例过高使银行很难在借款人无力还贷时，通过抵押品的处置来清偿债务而蒙受损失。针对抵押贷款信用风险的上述特点， 美国建立了一套别具特色的抵押保险机制。其特点之一，时为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险。实际上，这是一种以信用关系为保险标的的保险，即由保险人对信用关系的一方借款人 因某种原因未能履行合同使信用关系另一方贷款人蒙受的经济损失提供经济赔偿。这种抵押保险既有履约的担保功能，又有信用的保险功能， 从而有效地保护了银行债权人地利益。

37、特点之二， 是美国的住房抵押保险是典型的政府机构公营与私营保险机构相结合的混合模式。美国政府的住房抵押担保机构是在20世纪 30年代经济大萧条时期开始建立的。当时，经济衰退、失业率剧升，曾使200 多万户家庭因无力归还抵押贷款而丧失房产权， 金融机构的抵押贷款呆账、 坏账急剧增加。 由于此时美国还没有建精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 27 页立完善的保险机制， 致使 1600 多家银行和储蓄信贷协会因无法收回贷款而破产。一时间，住房金融方面所出现的问题， 成为危及美国社会稳定和银行业安全的恶心事件。为此， 1934 年，

38、罗斯福政府依据联邦住房法成立了联邦住房管理局，专门致力于为普通居民住房提供抵押贷款担保。1944 年，又成立了退伍军人管理局，为军方提供有关官兵住房的抵押贷款担保。由于政府机构直接参与初级抵押担保市场，恢复了各金融机构的信心，大大推动了住房投资的增长。为了实现“人人都有良好住房” 的政策目标， 联邦住房管理局为中低收入家庭的抵押贷款提供100的保险。也就是说，当借款人无力归还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务， 保证及时向金融机构支付本息。通常，只有购房债务支出占家庭收入比例为2941的中低收入家庭， 才有资格获得这种抵押贷款。而联邦住房管理局保险的贷款多为常规抵押贷款，即利率固定、期限长达1

39、530 年、贷款与房产价值比为70左右，并必须符合一定的贷款保险上限。抵押贷款保险上限的数额， 每年由联邦住房与城市发展部依据全国住房市场的价格变化和居民家庭收入水平等因素来确定。例如，1997 年，美国住房市场的平均价格为 12.5 万美元，公营抵押保险的上限则为16 万20 万美元。另外，公营抵押保险金额还依据各州的房价特点而有所差异。这种做法既表达了政府积极执行向中低收入家庭倾斜和扶持弱小阶层的政策取向，也防止了人们利用政府保险的抵押贷款来过于奢侈的住房的倾向。同时，在获得由联邦住房管理局承担的抵押款时，需要缴纳一定数额的抵押保险费，目前这一费率为2.25。此笔费用可由开发商以现金形式一

40、次性支付，也可由购房者承担。 如果是购房者承担， 还可以进行融资。 除此之外，购房者还需缴纳费率为0.5 的年保险费， 可按月支付。联邦德国一、联邦德国的公共住房政策概况联邦德国的住房建设主要分为私人开发商建房和居民自建住房，其中私人开发商也曾是公共住房的主要供给者。 私人开发商主要建造有市场调节的一般商品房，但联邦德国政府为了解决中低收入者的住房问题，对私人开发商进行大量补贴，建造了相当数量的“福利住房” 。在联邦德国从 1949 年以来建造的 1800 万套新房中， 750套属于“福利住房”。这种住房的房租不受市场价格波动的影响，房租只能按政府规定的标准确定，一般要比市场房租 约占家庭收入

41、的30%低1/3 甚至 1/2。这类住房的租赁对象为低收入者、多子女家庭、残废人及老年人。随着住房供求关系的基本平衡，联邦德国的住房政策开始由 “福利住房” 转变为鼓励私人自建住房。 一般来说，私人自建住房大致经历了住房储蓄和筹划建房两个步骤。 第一步是参加住房储蓄， 即有意自建住房的家庭都要参加住房储蓄集资。参加建筑储蓄银行存款的客户每月定期缴纳储蓄金，从500 马克到 1000马克、 5000马克不等，只储不取，年利率为8.5%。只有存期在 5 年以上者，建房是方有资格向建筑储蓄银行按比例申请贷款，还款期限为 1030年，年利率不超过 7%，低于商业银行的贷款利率。申请贷款者必须有固定收入

42、，身体健康，专款专用，并由担保人。第二步是筹划修建新房，先选择地盘，然后向房地产登记处申请购买建筑用地。卖方要自聘公证人，并支付2000 马克作为佣金。成交时，买主尚需缴纳2%的购地税，并在房地产登记处办理过户手续。同时，建房人须向当地城建局报告详情，经批准后才可开始设计、施工。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 27 页联邦德国政府认为住房关系到居民的切身利益，直接影响社会的稳定， 一定要保证每户家庭包括低收入者都有一个较为均等的居住时机。因此政府对住房建设的态度不是放任自流， 而是积极干预。 除了前面所提到的补贴私人开发

43、商建造“福利住房”外，政府的干预还表现在以下几个方面：1、发放房租补贴根据家庭成员多少、 收入高低、房租负担等情况， 低收入者可申请房租补贴，但单人住房面积不得超过48 平方米，双人不超过62 平方米，以后每增加1 人，面积增加 12 平方米。 1986 年，联邦德国共有170 万户约占总住户数的6%领取共计 33.8亿马克的房租补贴。2、发放无息或低息贷款，鼓励个人建房凡中低收入者为自建住房而参加住房储蓄，均可得到政府补贴。 当住房储蓄额超过某一界限时， 储户可得到储蓄额14%的住房储蓄奖励。 李国外，自建住房家庭的每个子女也可得到住房建设投资额2%的补贴。移民、青年、多子女家庭以及残疾人申

44、请建房贷款时，还可以得到额外的优惠。3、给自建房者以免税优惠从 1987 年开始，自用的私人房屋不再征税。8 年内，新建房屋主每年可有相当于建房总费用5%的收入免缴所得税。4、加强对私人建房的管理地方城建局对私人自建住房所提交的详情进行审查。按照规定，凡单门独院的住所一定要临近公路，连接地下排水管道，又室内节能装置，有保温、绝缘、防止污染、有利于生态等设备。只有符合规定，城建局才批准建房者的申请。此外，建筑部定期组织设计竞赛，出版各种刊物、小册子等，旨在为私人建房提供信息服务， 帮助居民利用尽可能少的资金建造私人住房。在住房供求基本平衡后，继续提高住房质量、 改善居住环境并发扬各地建筑风格，是

45、联邦德国住房政策的目标。二、德国公共住房政策的根本特点与其它国家相比， 德国的公共住房政策有许多特点，但其最根本的特点表达在两个方面： 一是全面而完善的公共住房政策体系，而是用法律形式标准公共住房的建设和消费。一 、全面而完善的公共住房政策体系德国的公共住房政策体系包括制度性手段和效益性手段，前者主要通过立法的方式来标准住房市场的运行， 明确划分各级政府在解决中低收入阶层特别是低收入家庭居住问题中的责任和义务，保障困难群体的居住权利。 效益性手段则包括通过税收优惠对公共住房建设和消费所采取的间接促进措施，以及对客体和主体的直接促进措施。对客体的促进措施，无论是对于存量公共住房的修缮和改、扩建，

46、还是公共住房的新建， 也无论是政府直接投资兴建公共住房，还是通过各种方式促进公共住房的建设， 都是为了增加公共住房的供给。 而对主体的促进措施，则直接针对中低收入家庭，其目的是提高这些家庭的住房消费能力。从德国公共住房政策体系的内容来看，注意有财政政策和金融政策构成。这一部分内容， 我们将在本章第三节、 第四节中进行分析。 德国公共住房政策体系的构成内容参见图4-1。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 27 页图 4-1 德国公共住房政策一览二用法律形式标准公共住房的建设和消费为了解决第二次世界大战之后出现的房荒问题，联邦

47、德国政府在1950 年就颁布了第一个 住宅建设法案，规定以建设大众住宅为主， 采用多种方式建房，包括联邦政府投资以及联邦政府提供部分援助并给予减免税优惠等方式鼓励地方政府和私人建房。 1956 年，联邦政府公布第二个住房建设法案 ，进一步提倡私人投资建房， 并减少全部由政府出资建造公共住房的数量，形成政府、民间、个人共同解决住房问题的格局。1960年，联邦政府颁布联邦建设法 ，从生态学观点直接限制各种建筑，对住宅、交通、绿化等方面都做出了一些规定，以标准开放住宅投资市场后各投资主体的投资建房活动。1973 年，联邦政府又颁布了城市建设法，作为联邦建设法的补充，规定各城市必须全面负责完成旧住宅的

48、改建工作，进一步促进城市综合开发。由于城市建设法针对整个城市的建筑物而制定，故又称为城市建筑促进法。此外联邦政府还颁布了住宅改善法，1987年又通过了新的建设法典 。住房政策手段效益性手段制度性手段直接控制间接控制 /税收优惠客体促进存量措施新建租赁主体促进新建自用住房补贴低息建房贷款利息补贴无息贷款保本经营贷款与利息补助政府直接建房住房储蓄促进住房金房租补助所得税土地税财产税遗产税城市建设法租赁法土地法住房法精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 27 页此外，联邦德国也有许多法律条款对房客的利益加以保护，如房主不能随便辞退

49、房客、不能任意提高房租等。民主德国在解决住房问题的过程中，也颁布了一系列法规， 但大多局限于规定、条例形式，如1985 年的关于住房控制的规定和同时发布的关于住房控制的规定的实施条例 ，目的在于整顿政府对于住房的控制工作，内容包括对住房的管理、维护、修缮与翻新，以及获得住房或以充分利用住房为目的的改建、扩建等方面的工作。三、德国公共住房财政政策德国在解决中低收入家庭住房问题的过程中，财政政策起到了举足轻重的作用。在具体分析财政政策对公共住房供给和需求的影响之前，我们先给出一个表格见表4-2 ，这个表格可以大致表达德国财政政策在解决住房问题方面的作用。表联邦德国住宅建筑补贴情况补贴金额亿马克各类

50、补贴所占比重 % 1965年1970年1975年1980年1965年1970年1975年1980年刺激建筑储蓄税收优惠23 直接建设公共住房旧房现代化和节能改造改善城市建设3 房租补贴6 总计100 100 100 100 资料来源：联邦德国西柏林国经济研究所：1980 年度产业结构报告 ，第 203 页。通过上述措施，一方面大大调动了私人企业建房的积极性；另一方面，改善了住房供给，使住房质量得到很大的提高。从第二次世界大战后初期到1979 年底，联邦德国共建造1600多万套住宅，其中40% 作为公共住宅由政府资助建设，其他新建住宅业在不同程度上得到政府补贴。一 增加公共住房供给的财政政策1、

51、政府直接投资建设公共住房在德国，公共住房也是为了解决中、 低收入阶层的居住问题， 由联邦政府给予补贴，并由地方政府建造具有一定质量水平即必须符合政府制定的最低住房标准的低租金或低价格住房。在19491982年的 33 年中，联邦德国政府平均精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 27 页每年对住房的投资约占国民生产总值的8% 左右。 20世纪 50年代所建造的住宅中，70% 是由政府投资建造的，平均每年政府建造住宅50 万70 万套，即使在20 世纪 80 年代住房问题已基本解决的情况下，政府每年建房的数量仍然保持在35万套左

52、右。2、对开发商建设公共住房进行补助与其他国家一样， 在德国，从事公共住房建设的开发商有盈利性和非营利性之分。非营利性团体包括地方政府所有的公房公司及居民自己组织的住房合作社。 政府对建设公共住房的这些营利性和非营利性团体提供必要的补助或给与优惠政策如提供无息贷款等 ，鼓励他们建造居住标准和租售价格适中的住房。建成后，按政府规定的租金或价格标准出租或出售，不受市场价格的影响， 从租金看，一般比市场租金低1/3 或 1/2 。3、鼓励私人自建住房为了多途径解决居民的住房问题，德国政府通过发放无息或低息贷款方式，鼓励私人建房。 尤其是采用住房储蓄方式， 使中低收入家庭通过自我储蓄途径到达了拥有住房

53、的目的。 这不仅调动了居民储蓄建房的积极性，也减轻了政府的压力。二支持公共住房消费的财政政策1、控租所谓“控租”，是指通过立法对各类租房特别是公益性住房和低档住房的租金加以限制。 其租金标准按住房投资加上维修管理费计算，并由当地政府与承建者根据建房费用商定。 第二次世界大战后，联邦政府在住房问题上面临两大困难：另一方面，控制房租又会使四方拥有者失去出租房屋的积极性，造成房荒的蔓延。针对这种情况，联邦政府强调住宅建筑要有利于私有财产的形成，并于1950 年制定了第一部住房法 。 住房法。将住房划分为三类：一是公共建造并得到房租补贴的住房， 由政府确定房租， 分配给低收入家庭居住； 二是私人在得到

54、税收优惠的条件下建造的住房， 政府对房租进行控制； 三十四人在没有得到任何资助情况下建造的住房，政府对房租完全不进行控制。2、对低收入家庭进行住房补贴补贴政策从理论上讲，包括间接补贴所的转移与直接补贴房帖政策两种。前者是指政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，目的在于提高低收入家庭的总支付能力， 从而间接增加低收入阶层的住房需求；后者是指直接用于增加低收入家庭消费的财政补贴， 目的在于减轻低收入阶层的住房消费负担，使其到达政府保证的最低住房消费标准。但是，从实际效果看， 这两种补贴对居住问题的解决有所不同。间接补贴在引导住房消费是会受到住房需求俄的收入弹性与住房供给弹性的制约。 当收入弹性小时，

55、 及时进行所得转移也很难期望低收入阶层的住房消费有所增加， 因为他们可能将转移所得用于其它消费。当收入弹性大二住房供给缺乏弹性是，就会出现住在需求的增加被住房价格上涨因素所吸收的危险。而直接补贴则因其用途被限定在住房需求上，因而不受低收入阶层收入弹性的影响，并可根据贫困居民的实际清款隔热与不足，灵活性较大。 德国对低收入者的补贴主要是住房紧，根据家庭人口、收入高低及房租多少而定。3、对购建自用住房进行所得税减免为了鼓励中等收入者建房、购房，联邦政府轨点，私人投资建房，8 年内可以减免所得税。 同时，联邦政府还规定对参加住房储蓄者提供减税、奖励一级补贴等优惠政策，以鼓励住房消费。精选学习资料 -

56、 - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 27 页政府补贴的主要措施是减税，即用于住房的投资免征所得税。凡用于自荐、自购住房或改建、 扩建、维修住房的费用都可先从所得税税基中扣除，与住房储蓄银行签订的合同中规定每月应存入用于储蓄的数额以及应归还贷款的本溪也免征所得税。政府补贴数额是家庭子女多少而定。德国对自用住房进行所得税减免的目的，是提高住房的私有化比例，对于中等收入家庭来说， 在住房储蓄和商业住房贷款的帮助下，借助政府对购建自用住房所得税的见面， 即提高了这些家庭构建住房的经济承担能力，又调动了他们依靠自己解决住房问题的积极性。 德国队购建

57、自用住房方面税收的减免主要包括三个部分：一是免征租金收入所得税， 而是从所得税税基中扣除归还贷款利息，三是对自用住房免征财产税。 4 、对老年公寓的消费进行补助作为一个老龄化社会，德国根据老年人的心理和生理特点，以服务住宅，家庭旅馆等形式提供较舒适的住宅和较为完善的服务。但是，由于老年公寓大多为企业性质，设施完善、服务周全但收费很高， 因此，政府一般都提供充足的补助。四、德国公共住房金融政策一德国公共住房金融政策的基本内容1、公共住房建设的金融政策20 世纪 70 年代，联邦德国的住房问题已经基本得到了解决，因此，政府认为住房建设的中心已经是改善城市规划、提高住宅质量。20 世纪 70 年代中

58、期以来，政府又重新强调住房建设有利于创造私有财产，有利于发展经济， 并扶植以各种财政和金融措施促进住房建设的发展。德国政府在公共住房建设方面的金融政策主要表达在两个方面：一是对存量公共住房进行现代化和技能改造提供无息或低息贷款。二是对公共住房的建设提供无息或低息贷款， 具体表现为： 首先，联邦和州政府分别提供住宅建筑无息贷款，鼓励无房或缺房户建造住房；其次，为缺房者提供建房资金，一次预支，分期归还；再次，建立建筑储蓄，为住房建设提供互助保险基金。此外，20 世纪 70 年代以后，联邦德国政府为了调动个人投资住房的积极性，调整了直接资助公益性住房建设的政策，并试图通过调整税收和信贷优惠，鼓励个人

59、拥有住房， 从而减少政府投资， 最终到达依靠政府、 民间和个人三方面力量加速解决居民的住房问题。 为此，政府颁布了一系列政策， 包括对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助：对购建自用住房者，8 年之内按月减免个人所得税； 对减免税后还本付息上有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费；等等。2、公共住房消费的金融政策德国中低收入家庭住房问题的解决，即得益于供给金融机构提供的低息和无息住房贷款，也得益于发达的抵押贷款市场1提供无息或低息住房贷款德国的公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息或低息住房贷款， 这种贷款的归还期为35-40 年，低息贷款的年利率为

60、 1% 。但是，自 20 世纪 70 年代以后，随着住房问题的解决，无息贷款逐步被低息贷款索取代。同时，能够获得利率为1% 、归还期为 35-40 年的优惠贷款家庭，也在不断减少。2发达住房抵押组合贷款精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 27 页德国的住房抵押贷款市场相当发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，既可以申请 20 年以上的长期贷款、5-10 年的中期贷款以及5年以下的短期贷款；也可以申请第一抵押贷款、第二抵押贷款和浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。第一抵押贷款即固定利率抵押贷款，抵押率一般为住房价格的55%-6

61、0% ，期限为 20-25 年，最长可达 30 年。但是，其固定利率多限于贷款开始的前10 年，以后的利率虽市场情况而调整。同时，在固定利率期间， 客户不许提前清偿全部抵押贷，以防止利率变化给金融机构带来意外损失。第二抵押贷款即储贷合同贷款，主要有建房互助储金信贷社提供，期限为6-18 年，贷款利率为4.5%-5% 。这主要借助于社员较低的储蓄利率2.5%-3% 来维持，因为联邦信贷监督局规定， 全国储蓄 / 贷款利率差不能小于2 个百分点。第二抵押贷款之所以被称为储贷合同贷款，是因为这一贷款的发放与储蓄方法以及存款限额和期限等，都因合同而异。一般地，分期储蓄率不得低于0.5%，如储贷合同金额

62、为10 万马克，客户的储蓄额要到达4 万马克后，才能获得6 万马克的贷款，每月假设存入500 马克，则需用 89 个月的时间。根据联邦信贷监督局的最新规定， 要求储户在存期满2 年以后才能申请贷款。 当然，在实际运作时，获得这一贷款的时间还取决于金融机构的资金状况、存贷收入， 债务归还和政府支持措施等。由于德国不允许金融机构提供100% 的抵押贷款，因此，当客户的个人资料和储蓄均不足时， 以上两种贷款不能满足需要， 于是，第三种贷款作为补充工具，即浮动利率的短期抵押或无抵押贷款应运而生。这一贷款多由商业银行和保险公司提供，其资金来源也是各种短期存款，利率虽金融市场行情而定， 常常不需要客户的抵

63、押和担保。一般地，购房者一方面向贷款银行或储蓄银行借款，其额度一般只有 50% 最高不可超过 60% ；同时，向契约储蓄银行再借款，最高不可超过80% ，但通常视个人储蓄状况而定。 而各种贷款方式， 其贷款期限与利率也不尽相同，如契约储蓄银行，其利率较低，有补贴，但贷款期限短一般为10-12 年 。虽然德国购房者必须同时寻求多种贷款来源，但许多金融机构同时拥有契约储蓄银行、商业银行及储蓄银行等，可以将各种方式整合成一套，以方便购房者。当然，德国公共住房的消费金融更表达在其独特的住房储蓄融资体系之中，这我们将在下面论述。二德国住房储蓄融资体系的基本内容及其特点在解决公共住房问题的过程中， 德国住

64、房储蓄融资体系起了关键作用，也是德国住房制度的最大特色。1985 年，德国创办了首家个人建房储蓄银行，1929年，德国通过了住宅储蓄银行法 ，从此，住房储蓄银行在德国成为独特的专业银行。该体系运作以来不断发展， 到 1988 年，德国已经建成 31 家住房储蓄银行。1970-1985 年，德国住房投资总额的1/3 来自该体系。住房储蓄银行实行自助与集体互助为主、政府补贴为为辅的原则， 即参加住房储蓄的人首先与住房储蓄银行签订一合同，写明所需贷款总额、 自己储蓄的数额、归还贷款的期限和利率等。银行提供贷款的条件是1个人须存足所有资金的 40% ，才可获得贷款。2每月至少存入所需资金的0.4%，这

65、样连续存8年零 4 个月，即可存足 40%.(3) 如果想以更快的速度存足40% 也可以，但最快不得少于 13 个月。 4存款利率为 2.5%，贷款利率为 4.5 %，利率固定；或存款利率比贷款利率低2 个百分点，可以任选一种。(5) 贷款归还期最长为10 年。1、德国住房储蓄融资体系的基本内容精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 27 页经过 70 多年的发展，德国住房储蓄融资体系日臻成熟，成为全德国金融业的重要组成部分， 为居民住房条件的改善作出了重要奉献。德国住房储蓄金融体系的运行模式可以简要概括为专业经营、专款专用、

66、以存定贷、利率固定、政府资助。1专业经营世界上第一家与居民住房有关的团体出现在200 年前的英国，即 1795 年，英国出现第一家住房协会；1831-1833 年，英国制定了第一部住房储蓄法 。德国直到 1885 年才出现第一家住房储蓄协会， 但德国与英国的具体做法又不同。在德国，只有参加储蓄，才可以从银行获得贷款积极储蓄者与贷款者是一致的。而英国则是大家存钱，带给一部分人建房。德国的住房储蓄银行真正发挥作用是在第一次世界大战后。当时，抵押银行的贷款利率很低， 住房储蓄银行也因而迅速发展到300家。这种情况就要求有相应的法律对银行加以标准。1931 年的保险法规定了保护住房储蓄的内容；1934

67、 年的贷款法中也出现了保护住房储蓄的规定。1938 年，又制定了住房储蓄条例。这些法律规定对住房储蓄起到了一定的促进和标准作用，但这毕竟不是一部完整的、 系统的专门标准住房储蓄的法律，尤其是第二次世界大战以后，德国住房严重缺乏，同时也缺少建房资金。在这种情况下，更加需要制定一部有关住房储蓄的法律。1972 年 11 月 16 日，德国联邦议院制定并颁布了德国第一部住房储蓄银行法 。该法规定，住房储蓄银行的业务是吸收储户的储蓄条款，如果储户按计划持续存款并到达一定数额时， 就可以从这家银行得到专用贷款，这些贷款只能用于购买、翻修和改造住房或开发房地产， 并且必须以贷款的使用对象 如住房为抵押。住

68、房储蓄银行的存贷款利率是固定不变的，一般都低于市场利率， 并且不受市场利率变化的影响。 住房储蓄银行必须在得到联邦银行和联邦信贷监督局批准后，才可以从事其他银行业务。 在德国，只有住房储蓄银行才可以开展住房储蓄业务， 其它银行不得从事这项业务。为了保护储户的利益， 住房储蓄银行业不得开展有风险的业务，即使在资金充足时，也不允许购买有风险的有价证券，而只能购买那些没有风险地国家债券等有价证券。住房储蓄银行可以按公法组建，也可以按私法组建。 如果按私法组建， 则必须采取股份公司形式； 如果按公法组建， 他们则往往作为本地区出现银行的中心行“州立银行”或“汇划中心”的分部。当然，作为银行，他们也受信

69、贷法的调控，并受联邦信贷监督局的监督。截至 1996 年，德国共有 35 家住房储蓄银行，其中 22家是按私法组建的采取股份公司的私营住房储蓄协会，13 家是按公法组建的州立住房储蓄银行。2专款专用住房储蓄融资体系的资金来源与居民的住房储蓄、银行间的融资、 国家的资金，资金用途只有一项， 即用于为参加住房储蓄的居民提供购建住房的贷款。住房储蓄银行是这一体系的专门运营机构。3以存定贷居民要得到住房储蓄银行的贷款，必须在银行拥有相应的存款， 既居民首先必须与该银行签订住房储蓄合同，按月在该银行存款。 通常，每月存入储蓄合同额的 0.5%。经过 8 年左右的时间， 当存款额到达储蓄合同金额的50%

70、后，住房银行就把合同额贷給储户，包括年各占50% 的存款和贷款。银行称此种依据合同额发放给储户的贷款为“配贷”。贷款每月按固定金额归还，通常为合同金额的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 27 页0.6%。配贷的发放是银行根据对各储蓄合同的评估值排定的顺序确定的，存款越多、越快，评估值就越高。4利率固定在住房储蓄融资体系内， 存款、贷款的利率都是固定不变的。存款利率年息为 3% ，贷款利率年息为5% ，存、贷款利率差为2 个百分点。一般情况下，贷款利率都低于其他同期贷款利率。 根据对 1968 年至 1994年底数据分析，

71、 在这期间内，抵押贷款利率平均高于8% ，最高年份甚至在12% 以上。5政府资助住房储蓄得到了德国政府的资助，资助主要表达在奖励政策方面。 奖励政策有三项：第一项是住房储蓄奖金。 对于年收入不超过 50000 马克的单身居民， 在住房储蓄合同中的存款到达10000 马克时，政府给予每年 100马克的奖励。 对于年总收入不超过100000马克的夫妇，当其共同存款到达20000 马克时，可以得到政府给予的每年200 马克的奖金。 为了使更多的中低收入者受益， 对该项奖金的发放标准也经常进行调整。 第二项是雇员资金积蓄款。 每个雇员都有权要求其雇主将雇员资金积累款 每年最多为 936 马克直接转入其

72、住房储蓄账户。 这种款项是雇主除工资外，每月领付给雇员的用于积累的资金，必须存入长期账户。第三项是固原储蓄奖金。 对于年收入不超过27000 马克的单身职工或年收入不超过 54000 马克的双职工夫妇，政府对其资金积累每人最高为936 马克/ 年给予 10% 的雇员储蓄奖。2、德国住房储蓄融资体系的特点从上面的阐述可以看出， 住房储蓄融资体系是一个参加者互助合作性质的封闭式储蓄融资体系，主要具有以下特点：1先存后贷，保证了资金来源该体系实行先存后贷的原则， 是贷款者的资金来源比较广，资金有保障， 银行风险小。 40多年来，他成为德国住房投资中最为稳定的资金来源。2利率稳定，相对封闭该体系的存贷

73、利率均低于市场利率，并且固定不变。 由于它本身是一个封闭的体系，不受外部资金市场的影响， 从而使较低的利率有利于减轻购、建房家庭的负担，并且具有稳定经济、控制周期波动的作用。3商业性和政策性结合运行，效果显著从本质上看，该体系的运作机构住房储蓄银行承担了市场融资和对中低收入者提供社会保障的双重职能，其运行机制是商业性和政策性的有机结合。而且，国家奖励小而受益大。国家拿出1 马克奖励金，可以引导居民投入20 马克的建房资金。对首次签约储户，凡储蓄额在1000马克单身为 800 马克以内，财政给予 10% 的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄， 凡一年存入 936 马克者，雇主必须将向同金额存入雇

74、员储蓄账户，且享受84 马克奖金。同时，该体系在为居民获得住房方面起到了很大的作用。1994 年，德国住房储蓄银行的贷款总额到达1500 马克。1995 年，住房储蓄银行的总资产额已到达 2.15 亿马克。目前，在4 位德国居民中就有1 位拥有一份住房储蓄合同，在每 10 套住房的融资中就有8 套住房是采用储蓄融资形式或其他融资形式。在德国的融资体系中， 没有住房储蓄是不能想象的。 实践证明， 住房储蓄融资体系能在住房融资方面起到如此大的作用，在解决住房问题的同时， 又减轻了国家财政负担，这与住房储蓄融资体系能把个人资金积累与对个人提供贷款结合起来，从精选学习资料 - - - - - - -

75、- - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 27 页而刺激个人购、建房的积极性是分不开的。新加坡七、新加坡公共住房政策的目标群为广阔中低收入阶层首先， 低收入阶层居民是新加坡公共住房政策的当然受益者。组屋发展计划、“居者有其屋” 计划、公共住房分配制度和中央公积金制度的政策目标群都主要是低收入阶层。 其次，中等收入阶层也是国家公共住房政策的受益者。1974年 2月，新加坡政府建立了住房及城市发展HUDC ，专门为中等收入阶层提供住房；1975 年，新加坡当局对中等收入雇员放开了动用公积金购买公共住房的限制，使他们也成为公共住房政策的受益者。因此，新加坡的公共住房政策具有相

76、当强的广泛性。八、创立了集权式的公共住房管理模式无论是政府组屋还是属于居民所有的组屋，大多数属于公寓大楼内的单元套房。因此，共用面积、共用设施的管理和维修是一个非常突出的问题。新加坡公共住房的管理基本上是以房屋开发局为中心、吸引居民与社会参与的集权式的管理模式。1960年1989年，房屋开发局负责公共建筑的维修和管理。新加坡在全国设立了 41 个区办事处，各办事处负责区内组屋的维修和社会事务管理，各区分别设立了维修、租约、环境清理、园艺、停车场等服务组，各族都有明确的质量标准和工作条例，维修管理质量和效率都较高。从1989 年起，组屋的维修管理工作由房屋开发局移交给市镇理事会，该组织是民间自治

77、组织， 有一个或几个选区组成，由选区的国会议员担任主席，其他委员由主席委托。其主要职责是维修、管理和改善公共组屋区内的公共设施，资金除住户按月缴纳外，政府给予补助。现在新加坡有 37 个市镇理事会，住房的维修管理已经实现了专业化和社会化。新加坡的住房管理与城市管理相结合，自 20世纪 60 年代开展“建设花园城市”运动以来，成绩斐然。新加坡政府明文规定，在建造新房时，建筑物只能占计划用地的 35%，其余全部用于绿化和环境美化，马路与建筑物之间留下15 米宽的空地种植树木、花草，因而形成了许多街心花园、草坪。新加坡当局非常重视卫生管理工作，采取教育与惩罚相结合的方法， 要求人人保护城市清洁和绿化

78、， 并讲究公共卫生的好习惯， 为这不仅按章重罚， 而且还要登报批评。因此，在新加坡，各个住宅小区、公共场所、马路、花园都十分整洁，不愧为“东南亚卫生模范” 。三房屋发展局的职能房屋发展局的基本职能包括实施政府确定的建屋计划、征用土地、拆迁旧屋、规划设计住宅区、 规划基础设施建设、 安排承包商城建房屋， 以及负责公共住房的出租、出售和管理。概括起来，HDB 的主要工作包括以下两个方面；一方面，为合格居民提供可承受的住房及配套设施，他们既可出售， 也可出租。自成立以来， HDB 一直全面负责公共住房工作，其中包括规划和设计、征地与开发、招标和分配、经营与管理、维修与改造等。其具体职能如下：1建造各

79、种形式、 档次、价格的住房， 用于出售、转让、 出租。 2负责住房的修缮，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 27 页提高旧房的使用年限，清理、改造贫民窟和城区。 3配合制定并负责实施公共住房政策，加强调查研究，以应付客观条件的恶化，作出敏锐的反应。例如，为了使对住房需求和供给的预测更具科学性，HDB 建立了详尽的住房申请轮候名录，这些名录记录了申请者的情况及其申请的住房类型和愿意居住的区域，这些名录为政府制定年度和五年住房建设计划提供了有效的参考。4不断提高住房设计水平和建筑施工水平， 推动小区的建设发展。5管理属于房屋

80、发展局的全部土地和住房。6HDB 作为公共住房的供给者，在建设公共住房的同时，还参与公共住房配套设施的建设。在新市镇和居住区的开发建设中，HDB 建设商店、厂房、市场、垂钓中心、小贩摊位及公共花园、游泳和健身中心等体育健身设施。 7实施与公共住房和城市发展娜有关的其他职能，另一方面，提供物业管理服务。HDB 作为物业管理者的工作范围主要有以下四个方面：第一，负责物业管理范围内共设施的维护、维修和园林绿化等；第二，为政府制定相关政策法规和利率、税收等提供依据；第三，负责公共房屋的分配和买卖、补贴等；第四，负责社区服务和发展。HDBde11 个区办事处负责各区内的公共住房物业管理，由HDB 总部行

81、政处负责协调。区办事处一般设立维修、租约、环境清理、园艺和停车场等7 个组，各组都规定了明确的管理质量和工作条例，分别负责各项具体业务。五房屋发展局在解决公共住房问题中的作用自 1960 年以来，房屋发展局负责规划、建造和管理所有公共住房，共建造了 833814 套公共住房，这些住房均由其负责运行和管理，全国人口的87.6%举旨在房屋发展局提供的组屋中。 新加坡房屋发展局在成立初期， 其目标是用最短的时间和最低的成本建造最多的公共住房，使9/10 的人口居住在公共房屋中。除此之外，房屋凡展局的目标并不仅仅局限于建造和提供公共住房，它还一直为中低收入阶层营造使环境、社会和经济人能够为一体的居住区

82、。新加坡的公共住房建设在国民经济中起重着非常积极而又重要的作用，它是建筑业中最重要的主力军。 当然新加坡公共住房计划的成功与新加坡房屋发展局近 40 年坚持不懈的努力是分不开的。因此可以说，房屋发展局对新加坡住房问题的解决和新加坡经济的发展功不可没。六房屋发展局的公共住房财政政策之一 组屋政策新加坡房屋发展局在公共住房财政政策方面的重要内容之一是组屋政策，包括组屋的发展和分配政策。1、组屋发展政策1960 年 2 月房屋发展局成立后，组织了对中国香港廉价公寓的考察，紧接着制定了“五年建房计划” ，按照“五年建房计划”建造房屋，以公共住房形式向居民提供的大量的政府组屋。组屋租金低廉，出售价格低于

83、成本。至今，房屋发展局已经实施了8 个五年计划。19611965年为第一个建房五年计划，房屋发展局建房53777套，投资额达1.94 亿新元。大多数住房类型为单居室，以23.5 平方米的一室一厅和42 平方米的两室一厅为主，还有一些50 多平方米的三室一套的小单元住宅。这些住房主要用于出租，以解住房紧缺的燃眉之急。19661970年为第二个建房五年计划，房屋发展局建房63448套，投资规模为 3.05 亿新元。这是住房仍以小型为主，但面积稍微扩大，涉及样式也有所改良。19711975年为第三个建房五年计划，房屋发展局建房110362 套，投资 19精选学习资料 - - - - - - - -

84、- 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 27 页亿新元，开辟了 6 个卫星城市。 这时开始， 房屋发展局已着眼于改善居住调价河北环境，除大力兴建三室一套的单元住房外，开始兴建建筑面积为83.5 平方米的四室一套和 120 平方米的五室一套的住房以及更大一些的现代化高级住房。19761980年为第四个建房五年计划，房屋发展局建房约130981 套。其中19761978年各年的投资额就分别到达了5.64 亿、6.99 亿、9.1 亿新元。19811985年为第五个建房五年计划，房屋发展局建房近19 万套。19861990 年为第六个建房五年计划，房屋发展局建房近12 万套。1

85、9911995年、19962000年的第七、第八个建房五年计划期间，房屋发展局共建房 98994 套。下表提供的是没个五年计划完成的公共住房套数及商业房屋数量的情况。此外，它还反映了每个时期居住公共住房的人口比例情况。房屋发展局住房建设计划及居住公共住房的人口比例年份总量房屋发展局开发商业开发居住公共住房的人口比例19611965 54430 53777 653 23.20% 19661970 66239 63448 2791 38% 19711975 113819 110362 3457 45% 19761980 137670 130981 6689 70% 19811985 200377

86、189299 11078 78% 19861990 121400 119708 1692 85% 19912000 99557 98994 563 86% 1974年，新加坡又成立了国营房屋与城市开发公司HUDC ，专门建设大型的五居室套房，称之为“HUDC 套房” 。这种住房比房屋发展局提供的住房售价贵，但比市价低，凡家庭收入在4000 新元以下者均可购买，使中等收入家庭有可能购买公共住房。后来HUDC 并入房屋发展局。新加坡公共住房经历了从满足数量需求到满足质量需求的转换。政府专门拨出国有土地和适当征用土地公房屋发展局建房之用以及为房屋发展局提供信贷资金， 使组屋发展政策成功的关键。但是，

87、组屋发展政策的成功还得益于其他政策的配合， 如组屋分配政策、 建筑材料的供给、 承包体系及租金构成合理化等。 正是这些政策的共同作用， 才使房屋发展局及组屋发展政策得以成功。2、组屋分配政策新加坡公共住房政策中有一个非常值得注意的方面就是分配制度。房屋发展局的公共住房是根据“先来后到”的原则进行分配的。1申请组屋的合格性条件组屋分配给具有一定资格的申请人。所谓“一定资格”，主要是指以下四个条件：公民身份，不能拥有私人房产，收入上限及家庭结构。公共住房申请人必须满足以下条件：如果申请人是英国籍，必须在新加坡居住 5 年；如果是其他国籍，则要10 年以上的居住历史。新加坡实行自治以后，房屋发展局引

88、用了新的公民身份标准：申请人必须是新加坡公民，其他家庭成员应是新加坡居民。 以后，该规定进行多次修改。 1965年，房屋发展局对该规定又进行修改，以便保证新加坡公民及其是新加坡常住居精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 27 页民的家庭成员有资格获得房屋发展局的住宅。但是， 该规定不公正的排斥某些人，即已婚新加坡人在国外工作多年后随同期国外出生的亲属回到新加坡，他们既不是新加坡公民，也不是常住居民。 这样的家庭很多， 当新加坡脱离了马来西亚后，许多新加坡家庭从马来西亚回到国内。1967 年，公民标准开始放宽，只要申请人是新加

89、坡公民，其家庭成员大多数是公民，就可以申请组屋。为了使更多的新加坡公民有资格申请组屋1979 年 5 月，房屋发展局进一步放宽规定， 只要申请人是新加坡公民， 其核心家庭中有一人是常住居民，就符合条件。这一规定一支延续到现在。申请组屋的第二个条件是无私人房产。由于组屋政策的目的是向需要住房的居民提供住宅， 因此拥有私人住宅的人物资格申请。如果业务自愿放弃他们的物业，以便以合法身份申请组屋，也必须等候30 个月后才有登记资格。这是为了防止私人业主在出售物业获利后再直接申请。如果某人继承房产所有权， 或只享有部分房产所有权， 但无法居住， 又不能随意处置；在这种情况下， 这些私人房产业主已经不能使

90、用这一房产成为自己的寓所，而需申请组屋。 1975 年生效的住房和发展法案对这些情况区别对待，赋予房屋发展局队伍私人房产标准的特例提出处理的权利，房屋发展局在具体执行中需考虑其自身的有关原则和规定，并提出能购买组屋的私房拥有者的类别。特例也包括处境困难的私房拥有者。申请组屋的第三个条件是对于收入上限的规定。组屋是用来帮助那些无法获取私人住宅的人， 所以，必须确定申请房屋发展局组屋的家庭收入标准。家庭收入超过收入上限的人物资格申请组屋。在新加坡住房改善信托基金会时期，收入上限已经用于确定各类目标群体。具体的规定为家庭月总收入限制在600 新元以下的为合格申请人。 但是，住房分配还取决于对其住房条

91、件的考核和检查；二者会降低收入上限作为工具的有效性，因为它不是分配住房的唯一要素。房屋发展局成立后， 采取了新的收入上限标准，即申请表中任何一个成员的月收入不超过500新元，全户总收入不得超过800 新元，但是，对某些隔离可以灵活处理。随着经济和收入水平的增长，房屋发展局首次承认需要修订收入上县， 新的标准超过了新加坡住房改善信托基金会时期的上限。1964 年之前，所有组屋都用于出租。在“居者有其屋”政策开始实行后，部分组屋被出售给申请人。这样对申请租赁组屋和购买组屋有了不同的收入上限。1962年，房屋发展局实行了重大的政策改革，即一室户登记与其收入上限脱钩；家庭月收入超过250 新元，只能申

92、请二室或三室租赁房。1978 年，实行三种登记制度， 每种登记制度针对一个房型， 其目的是使有能力购买较大房型的家庭不同贫困家庭竞争较小房型的租赁房。1979 年 9 月，考虑到收入水平的提高， 一室户申请人的收入上限调整为500新元， 与二室户申请人的收入上限相同。虽收入水平提高，核年多人被排除在组屋分配计划之外。此外，1982 年三室户的租金仅略低于购买三室户的分期付款俄。针对这种情况， 房屋发展局遂采取措施，鼓励租房户购买他们的住房。对于那些因各种原因仍不准备购买住房的人，如果收入上限到达800 新元，那么，可以租赁以室户或二室户两类住房。收入上限规定的实施， 是为了容纳合阶层， 对一些

93、应照顾的特例实行特殊的考虑。例如，如果申请人年满50 岁，其月收入在审核其资格时免去20%。这样精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 27 页做，是假设他在接近退休年龄时，收入有可能减少。又如，为了发扬父母与已婚或未婚子女生活在一起的亚洲价值观，这一类申请人被允许分成组计算他们的总收入父母与一个工作子女为第一组， ，其他工作子女为第二组 ，每一组的月收入不得超过 4000 新元，两组的全部收入不得超过6500新元。这就保证了那些收入相对较高的父母能够与子女住在一起。上限收入的定期检查说明房屋发展局希望保证更多的家庭不至于被排

94、斥在组屋政策之外， 但是这种做法未必有效。 所以，在提高买方的收入上限规定的同时还有政府提供的货币津贴， 从而使合格公民可以在建筑成本、工资和土地价格上涨的条件下人有能力购买组屋。申请组屋的第四个条件是家庭结构。由于土地稀缺、 政府首先考虑解决家庭的住房困难， 而不是未婚个人。 在新加坡住房改善信托基金会时期，已经在审查资格是考虑家庭组成的情况。当时，要求申请的家庭必须包括5 人或 5 人以上，才可以视为一个“家庭单位” 。1962 年，房屋发展局减少了家庭人数的指标，核心家庭由 3 人组成。1960 年19667年之间，房屋发展局竣工了74500套住房，组屋需求压力开始减轻。根据新加坡的家庭

95、计划政策，房屋发展局鼓励建立较小规模的家庭。为此，在 1967 年做出了政策改变，允许已婚无子女家庭申请组屋。这样，就把家庭规模降低到了最低限度。在新加坡组屋政策中， 并未充分阐明家庭这一概念。但是，这并不意味着将那些未组成核心家庭的人排除在外。对家庭组成的规定由假设干例外，这包括老年公民计划和孤儿计划。这两个计划的目的是帮助需要组屋的单身老年人和孤儿。没有政府的帮助，他们可能流落街头。在老年公民计划中，单身老人有资格租赁或购置房屋发展局的住房， 而不需要他们具备核心家庭的条件。他们所要做的是与另一个年满21 周岁的新加坡人共同居住在同一楼宇中。孤儿计划是帮助21 周岁以上的孤儿租赁或购买房屋

96、发展局的住房，但必须与一个或几个未婚的通行别的孤儿或朋友一起申请同一住宅。这一政策主要是针对成年人或孤儿，而不是照顾那些有家庭而又愿意主宰自己住宅内的年轻单身人士。虽然对上述四个标准经常进行审查和修订，以满足不断变化的居民需要和不断发展的社会经济条件。 但是，有关家庭组成的合理性仍然保持下来，这样为了保证国家组屋资源流向最需要的家庭。2组屋分配的程序组屋分配的先后顺序是按照注册时间来确定的。注册编号有两组： 一组面向“居者有其屋”计划中的购房者房型为3 室以上的单元房，另一组则针对组房户房型限制在12室范围内。从管理角度来看，这种分配制度非常简便易行，对公众来说，简单易懂。如果申请者需求一套公

97、共住房， 他就可以根据自己的预算和地理位置的要求派对申请购买和租用。这种公共住房分配制度具体包括登记注册、抽签挑选和转让三个步骤。登记注册并不仅是为了进行排队， 记录申请人对地理位置和房型的要求与偏好等情况， 而且也可以作为一种规划手段，因为通过注册登记， 可以了解到居民对公共住房的需求情况， 从而可以协调公共住房的供给。当根据排名顺序申请人可以参加住房分配时， 申请人可以通过抽签、 挑选的方式得到房屋发展局提供的住房。抽签的方法， 就是选区的议员分从两个不同的票箱中瞅瞅出两个号码，一个是注册登记好， 另一个房号， 申请人的住房就由此而定。 挑选的方法就是申请精选学习资料 - - - - -

98、- - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 27 页人根据自己的排名先后，在列出的可分配住房清单中依次挑选自己满意的住房。房屋发展局的住房建设计划是根据申请名单的需求制定的。为了防止由于过大的变化而搅乱住房建设计划， 如果申因为就业、 突发困境、 家庭收入或家庭规模的变化而希望从一个居民区调换到另一个居民区，倘假设是由小换大， 那么，那么它就的重新排队。这就是所谓的“转让” 。3稳固传统家庭体系的政策。房屋发展局奉行的原则， 是一个家庭但未必一个未婚个人更需要住房。同时，由于各种原因， 政府不鼓励个人拥有自己的居室，无论他是年轻人还是老人。 这也反映在组屋分配的和

99、个性规定中。除了这条普通性原则之外， 房屋发展局还通过假设干特别制定的组屋政策来稳固传统家庭体系。房屋发展局自1978 男开始实施工投钱计划，以使父母与已婚子女在一次抽签中分配到同一楼宇或领近楼宇的两个毗邻的单元。他们要办的全部手续只是分别登记， 申请购屋， 填写特别的共同抽签申请表。在两张登记表中较小的号码轮到分配时， 两人均可同时分配住房。 在每次抽签时， 有一定数量的住宅专门分配给上述申请人。已婚的同胞兄弟、 姐妹，如果愿意居住在相邻的两个单元， 也是用这一计划。 之所以优先给予父母与已婚子女的组合，黑这一计划的目的是鼓励这种居住模式。教员的亲缘关系不能享受这一有限，否则，将会使那些不享

100、有这种优先的人延长等后期。这一计划最初适用于任何地段、申请任何一种房型， 但是，这会导致共同抽签申请人数的剧增， 因为他们的真实意图并非要和双亲为邻、促进家庭联系， 而是想尽早分到合乎其要求的稀缺住房。为了纠正这一缺点， 房屋发展局对计划作出修改，机制在新城镇和遥远和郊区， 而不是在人口稠密的近郊或市区采用共同抽签的方法。 这种修改削弱了该计划的有效性。那些登记较早、 真正为促进家庭联系的申请人就不能参加共同抽签了。不过，也有人认为， 该项计划能够真正促进家庭联系，因为这种申请人不考虑地区远近。共同抽签是申请人得到了令人满意的住房安排。根据1982 年房屋发展局的调查，发现那些家庭的老年热不仅

101、能得到财政上的支持，而且还在感情上、 心理上得到满足。 同时，他们也会担负照顾小辈的责任，使年轻人能够继续从事自己的事业而无后顾之忧。 在大家庭中， 有更多的成员生活在一起， 日常家务可由大家分担，享受天伦之乐，不会产生住房拥挤，不会出现严重纠纷，因给每个家庭都可以有自己的安居处所。仅 1985 年 3 月，就有 7000组共同抽签选择， 涵盖了 14700 户家庭，从计划中得益。住房交换计划允许所有房屋发展局提供的租赁房承租人可与另一承租人交换住房，条件是必须住满一年。 但是，该计划的目的是使父母同其已婚子女通过现有住房的交换实现居住相邻。1981 年开始实施的多边住房交换计划，并未收到预期

102、效果。 原因是多方面的： 第一、很难找到同一家庭成员住房相近的理想的换房对象。第二、交换方条件不等往往使交换计划的努力付诸东流。第三，20世纪 80 年代新房分配的等候期相对较短，政府还实施其他计划给予申请人很多优惠，减少当事人在交换房中的损失。父母和已婚子女家庭相邻政策是政府的又一努力，目的在于促使父母与已婚子女居住在通一座住宅楼或同一街坊，这一计划主要针对租赁组屋的申请人或承租人。自 1979 年起，要求将住房调换到自己的家庭成员附近的神情，一般都会得到满足。该计划也允许无力购置新的或稍大的面积的住房的父母租赁其已婚子精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - -

103、- - - - -第 23 页，共 27 页女成为业主的同一物业住房， 以便相互照顾。 居住领进的计划虽然成功地使父母同已婚子女居住相近，但成效仍然有限，因为申请租赁房的人数并不多。1985年 3 月，共有 2030 人从这一计划中受益。多代家庭住房计划与上面三个计划的不同之处，在于该计划不仅能使父母及其子女居住相近， 而且鼓励他们住在同一单元内。 多代家庭是指父母与其一个或几个已婚子女家庭同时申请购置或租赁一个单元的家庭。该计划赋予合格申请人许多特权。首先，这类家庭可以可以早3 年分配到一套申请的住房。例如，1982年 4 月 1 日登记注册的事情，可以享受诸如1979 年 4 月 1 日登

104、记的条件。原申请三室户住房可以改为申请四室户或五室户住房二不丧失其他优先权，同时还给予 3 年提前期。在财政方面也有许多优惠条件， 如多代家庭因经济困难无力支付增加的收期付款时， 该计划允许他们仍支付原来申请叫小面积所应付的首期付款额，同时购置较大面积住房所增加的购房款可用贷款支付。为了使这一计划更加具有吸引力，贷款归还期可长达25 年，在第一个 5 年内，每月付款额不高于原先购置三室户的每月付款额。 直到第六年， 每月付款额才反映实际购置较大房型的房价。这些鼓励措施一开始就促使多代家庭购置大房型，以防止以后发现不便而交换住房。多代家庭的住房计划虽然尚未到达预期的目标，但居民反映相当好。198

105、21985，共有 11000项申请，其中 8600 户已分到住房。 这一计划之所以尚未到达预期效果， 主要是因为存在以下几个原因：第一、一些申请人对两代人生活在一起持犹豫态度。 虽然在扩大家庭中生活有某种乐趣或好处，但也有可能因个性、爱好的不同而引起家庭不和，关系紧张。第二、扩大家庭必须共同生活8年后，才能解除多代家庭住房计划对他们的约束。8 年内，如果某一成员迁出，家庭结构发生变化而不再符合多代家庭的条件时，房屋发展局会强制收回他们的住房。第三多代家庭必须在8 年后才能将住房出售给自己选择的购房主。最后，根据这一计划分配给申请人的住房可能不符合由三代人组成的大家庭的需要，因为目前的住宅设施不

106、完全适应这类家庭结构。新加坡房屋发展局作为住房行政管理部门，采取各种特殊措施， 以实现政府的社会目标。 在上述支持家庭体系的计划中，共同抽签计划似乎最为成功。与多代家庭住房计划比较， 共同抽签计划向扩大家庭提供许多优惠的同时，还保持每个家庭单位的独立性和自己的隐私。另一方面， 由于操作和观念上的原因， 住房交换计划及相近政策并未普通实行。虽然每一计划只吸引一小部分家庭，但从整体上看，这些计划使 25600 户家庭以某种方式生活在一起， 从而实现了该政策对亚洲家庭传统的影响。七房屋发展局的公共住房政策之二“居者有其屋”政策“居者有其屋” 政策是房屋发展局又一项重要的公共住房财政政策。新加坡政府公

107、共住房政策的基本目标， 从一开始就确定为使全民都有事他们引以为豪的住房，只不过“居者有其屋”政策的目标更加明确，即到1999 年，每个合格的居民都能够拥有自己的住房。 这个目标的指导思想是 “一个在国家中拥有自己住房的人会努力保卫它。 ” 对国家来讲相当数量的居民自有住房对整个国家的政治、经济和社会稳定都是有益的； 对个人来讲， 居民拥有住房既能使其增值，又能在通货膨胀的情况下保值，因此，居民自己拥有住房具有财产的安全性。房屋发展局在 1964 年正式提出了“居者有其屋”政策。从根本上说，这项政策是非营利性计划，为无力在住房市场上购买私人住宅的居民提供公共住房，即将房屋发展局的公共住房收售给低

108、收入家庭，但只能为购买者或其家庭成员自精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 27 页用。根据这项计划的主体框架，然后制定具体的住房计划、政策和方法。例如，这项计划起初是针对个人月薪不足800 新元、家庭总收入不到1000新元的新加坡公民提出的。政策鼓励这些人或家庭采用一次性付款或按月分期付款的发式购买房屋发展局的公共住房。 如果购房者不能一次性付清房款，房屋发展局可以提供 5 年、10年和 15 年的贷款，年利率为6.25%。“居者有其屋” 政策在开始阶段发展缓慢， 部分原因在于建成组屋的数量太少，但更重要的原因是首期付款数

109、额太大。1986 年 9 月，新加坡提出了“公积金住房计划”，由此，公积金成员可以利用其部分或全部公积金积蓄购买房屋发展局的组屋以及按月分期付款。 “居者有其屋”政策因此而得到加强。虽然每个时期的具体政策和方法各不相同，但“居者有其屋” 计划的特点可以总结为： 首先，该计划不仅为买房者提供功能齐全的住房，而且还提供利率较低、还款其合理的住房贷款。 其次，因为公积金强制性存款可用于购买房屋发展局的公共住房， 而且雇主也必须为雇员缴纳公积金，所以实际上， 雇主间接的资助其雇员购买房屋发展局的公共住房。最后，房屋发展条例的规定是房屋发展局运行的依据。根据该条例的规定，如果房屋发展局公共住房的拥有者破

110、产，其住房所有权也不能被剥夺的。另外，自1974 年起， “居者有其屋”计划不仅是为低收入阶层，而且也是为中等收入阶层制定的。实际上，房屋发展局的政策就是要将房价控制在大多数家庭可承受的水平上，从而使中低收入家庭也能够购买到自己的住房。一般来说， 房屋发展局公共住房的售价维持在略低于购买者来两年的平均收入水平上。“居者有其屋” 政策实施以来， 到 1997 年 3 月 31 日为止， 房屋发展局共售出组屋 666286套。下表提供的是每年房屋发展局组屋出售情况。新加坡“居者有其屋”计划的执行情况单位：套年份售房数量住房拥有率1964 1451 1969 9897 1974 14252 1979

111、 23197 1984 82126 1994 590308 80% 1995 612530 86% 1998 763661 82% 下面将对“居者有其屋” 计划中住房保护保险计划、 转售政策等内容加以介绍，相关金融配套政策，在后面进行阐述。 1、住房保护保险计划新加坡政府帮助国民拥有自有住房的努力并不仅仅局限于购买组屋。为了使一些家庭在就业者因死亡或伤残而导致无力归还组屋贷款时不失去其住所。1981年 11 月，新加坡政府提出的中央公积金法修正案 推出了强制性住房保险计划。这个以减少抵押风险为实质的计划已社会保险的形式出现，保证在组屋拥有者丧失归还能力的情况下由中央公积金负责清偿尚欠的余款。这

112、个计划的优点在精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 27 页于只需对公积金储蓄作一次性的折减。由于该计划从长远看对全民有益，在提出的 2 个月后即 1982 年 1 月 1 日起，迅速开始实施。从根本上说，该计划面对所有未完全偿付组屋贷款而又退出购买组屋队伍的组屋申请者。由于中央公积金的返还年龄为55 岁，因此，强制性住房保险期也限制在 55 岁以下。与其它形式的保险一样，该计划的保险费与性别、年龄、贷款数额、贷款期限和利息等有关。 但是由于该计划不以营利为目的，并且参与计划的众多人数又分散了计划的金融风险，因此，政府一直把

113、保险费定的很低。其原因很清楚，于商业保险公司不同，实行这一计划的目的是非营利性的。2、转售政策新加坡组屋分配政策是一项津贴性分配政策，其宗旨是为那些无力购置私人房屋的家庭提供居住场所。 但是，他并不说明可以通过置业进行投机或获利。从一开始， 房屋发展局就采取严格措施， 杜绝通过转让或其他形式滥用政策的优惠。这一立场非常清楚的说明了政府最初的转售政策，它要求购房人如果想处置自己的物业，就必须以原来购楼价加装修成本出售给房屋发展局。1971 年 3 月，房屋发展局对已居住3 年或 3 年以上的业主放宽政策，允许他们在市场上公开按市价出售组屋。但是，禁止他们在 1 年内再次向房屋发展局申请购屋。 那

114、些尚未住满 3 年的业主仍然适用原先规定。自那时起， 转售政策发生了许多变化，曾进行了多次修正。例如，20 世纪 70年代初，房屋发展局出售大量组屋， 因而需要采取严厉措施防止有人从中牟利。1973年，3 年居住期延长至 5 年；1975 年，1 年禁止申请期增加到30 个月，同时，原私人物业业主如果想要申请组屋，也要等到30 个月之后。20 世纪 70年代末，随着生活标准的提高，越来越多的业主希望改善居住条件，扩大其住房面积。所以，1979 年，转售政策又重新调整，允许他们在居住三年后再次申请第二套组屋。 但是，他们必须在原组屋住满5 年而后将原组屋出售，才有可能分到第二套组屋。为了防止多次

115、重复申请和出售公屋，1982 年提出的政策明确规定，业主可以出售一套组屋给自己挑选的对象，对第二套及以后申请的组屋， 必须以政府公布的牌价卖给房屋发展局。如果未住满5 年，则只能以原价出售。同时，为了不使转售的边际利润过高， 所有业主必须向房屋发展局支付不同的税金，转售三室一套组屋应缴纳转售价10% 的税，四室一套缴15% 、五室一套缴 20% ，行政公寓缴 25% 、国营房屋与城市开发公司HUDC 提供的缴 30% 。1984 年，为了进一步鼓励业主更新房屋，再次将申请前的3 年等候期缩短为 18 个月，业主可提前申请第二套住房，从而有时机在他们的选择中得到较为满意的住房。分配前的5 年居住

116、期限仍未改变。但是，1985 年 7 月，房屋发展局决定，如果业主居住满30 个月，而不是一般要求的5 年，业主可在公开市场上将所购的德房屋发展局组屋人以出售，对象不受限制。如果他们在居住满30个月之前要申请房屋发展局的住宅或购置私人住宅，那么，他们必须将组屋以原价出售给房屋发展局。1985 年 7 月，转售税规定再次被放宽，那些想出售组屋搬进私人住宅，或者出售在公开市场上购置的物业，将不再纳税。如果想再次出售第二崔申请的组屋，或搬进新申请的组屋，那么，应将组屋以原价出售给房屋发展局。但是，假设搬进私人住宅，则可在公开市场上出售第二套组屋，而不再纳税；同时，他们将不能提出新的申请。精选学习资料

117、 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 27 页虽然房屋发展局多次修改了她的转售政策，以便适应环境的变化， 但是，仍然坚持防止滥用组屋政策赋予的权力这一基本原则。3、中等阶层的住房1973年以前， “居者有其屋”政策的目的是解决低收入群体的住房问题，而高、中收入阶层的住房需求则由私人住宅市场解决。但是，形势的变化要求政府重新考虑它的政策。 20 世纪 70年代初，世界石油危机前，房产价格随经济繁荣而上升，私人住宅成本飞涨， 很快地，不能申请组屋的中等收入群体发现自己已被排斥在私人房产市场之外。1974 年 2 月成立的国营房屋与城市开发公

118、司HUDC 就是为这一阶层提供住房的。成立该公司的基本原则与房屋发展局相似，即为一定阶层提供住房。 由于国营房屋与城市开发公司的服务对象是中等阶层收入阶层，很自然，其分配合格标准的收入上限要高于房屋发展局的规定。购买国营房屋与城市开发公司住房的申请人， 可以使用中央公积金的储蓄，其手续与房屋发展局相同， 但某些条件不同，如国营房屋与城市开发公司的申请人应是单身人士。在中等收入居民中， 国营房屋与城市开发公司的住房大受欢送，住房所在地段与设计都比私人房产好，而价格只有同类斯热门住宅的一半。经过数年时间，政府发现国营房屋与城市开发公司的住房已经变成孤立的“飞地” ，与房屋发展局的物业区别很大。国际

119、经验说明，按收入标准将居民分隔，为受过良好教育、 经济富裕的公民设置特别区域的做法，可能产生社会紧张和影响睦邻和谐的社区氛围的发展， 而在组屋中使各种收入水平的居民生活在一矮是理想的安排。所以，从1980 年起，新的国营房屋与城市开发公司与住房和房屋发展局将物业规划和发展结为一体。1982 年，房屋发展局和国营房屋与城市开发公司合并。随着国营房屋与城市开发公司将其管理职能转移给房屋发展局，国营房屋与城市开发公司的合格性规定与出售项目的条件要重新审定。但是，房屋发展局和国营房屋与城市开发公司的合格性标准保留了3 个不太引人注意的区别第一，允许常住居民购置国营房屋与城市开发公司的住房，但是，他们的

120、申请要经过财政部职业信息与安置局审核。一般来说，该机构通过的申请人应该是专业人士或技术人员， 因为他们为新加坡经济的发展做出的奉献较大。在分配住房时，申请人要符合严格的条件，要向房屋发展局交出组屋。同时，他们还要支付较高的房价，通常高出10% 。与其他市民比较，他们要多等两年。第二，继续接受单身人士申请国营房屋与城市开发公司的住房。他们只能在满 40 岁时或组建一个核心家庭是才能分配到一个单元，这说明不鼓励具有实力的青年单身居民离开家庭，住进自己的居屋。第三，申请人可以从邮政储蓄银行获得贷款，购置国营房屋与城市开发公司的住房， 而不向房屋发展局贷款， 因为政府认为不应当给中等收入人士提供津贴。上述内容说明，“居者有其屋”政策的成功是由于这一政策的全面性和灵活性。 “居者有其屋”政策不仅提供住房，而且还提供住房贷款和保险。该政策针对低收入及中等收入阶层两类居民。政策的不同规定是为了适应社会变化的需要。在过去的 30 多年中，该政策解决了大量申请人的住房问题。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 27 页