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1、关于公寓物业管理方案第一章物业管理要点1.项目简介:公寓坐落于小区总面积:平方米, 共有幢高楼、总户数户。小区现有管理站长名,保安人员名,清洁工名,电梯工名, 、消防工名,水暖电工名,绿化工名。(一) 、秩序管理服务小区共有个出入口,每幢楼主进出口值班室设有保安24 小时值班,楼旁主进口出入口于早上点开,晚上点关闭。因进出口管理难度大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员。1. 秩序管理服务内容1.1 小区基本实行封闭式管理;1.2 实行 24 小时值班及巡逻制度;1.3 执行小区内安全巡查, 做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项,如:照明、漏水等;1.4 结合小区特点,制订安全防
2、范措施;1.5 进出小区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行;1.6 小区停车有专人疏导,管理有序,排列整齐;1.7 非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。1.9 及时处理小区内各突发事件, 必要时疏散人员, 及时汇报物业管理部门并做好记录;1.10 检查小区设施是否完好;1.11 负责停车场区域的巡查、管理,保证车道畅通,设备、工具装卸区的车辆、人员管理;1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证,负责人员登记工作;名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - -
3、- - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页,共 6 页 - - - - - - - - - 2. 门岗服务2.1 门岗值岗时要认真、负责,在管理区域门岗实行24 小时秩序管理服务;2.2 在指定岗位,严禁脱岗;2.3 值班人员站姿姿势端正,面带微笑行注目礼,热情回答询问,禁止与他人闲聊。2.4 外来人员进出管理做好登记2.4.1 装修施工人员应到管理处办理手续,经核对身份后佩带施工人员出入证 ,方可进入管理区域,离开管理区域应交回施工人员出入证;2.4.2 对装修施工人员进出状况,每天下午5:00 核对一次,保证人、卡数量相符;2.4.3 非开放时外来人员
4、,应到秩序管理服务处办理手续,佩带临时出入证 ,方可进入管理区域。2.5 物品进出管理2.5.1 非开放时大件物品应凭员工签发的出门证,经核对物品名称、数量准确无误后,方可放行;2.5.2 进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。2.6 机动车辆进出、停放管理2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度,禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。2.6.2 外来车辆谢绝进入管理区域。2.6.3 地面停车场车辆停放有序,并做好车辆状况检查,发现漏油、破损等缺陷立即提示车主,并向管理处报告,做好记录。2.7 巡岗服务2.7.1 管理区内实行全年365天
5、 24小时全天候秩序管理巡视服务,确保每 2小时巡遍全部公共区域。28 区内巡视2.8.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表,并随身携带装名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页,共 6 页 - - - - - - - - - 小件垃圾的塑料袋;2.8.2 巡视内容:走道清洁,公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等;2.8.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻,巡视记录中应记载发现情况及时间。2.8.4 员工需要帮助时,应及时提供服务或通知有关
6、人员到场处理;2.8.5 发现可疑的人和异常的事、物,通过对讲机及时报告,并迅速查明情况,严密监视;2.8.6 发现装修违规情况, 立即向客户指出, 及时阻止, 并报告管理处做出相应处理;2.8.7 遇紧急情况,按应急预案执行;2.8.8 巡视时看到小垃圾及时拾捡,投入就近的垃圾箱内;发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等,应及时通知设备人员修复;2.8.9 巡视结束后,交接巡视器材;2.9 夜间巡视2.9.1 夜间巡视的路线应经常变化;2.9.2 巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等,确认有无可疑人物藏匿于其内;2.9.3 若发现可疑人物,须立刻报警并封锁各个出入口,进行处理;3.1 突发
7、事件的处理为应对突发事件,按指定的应急预案作业,平时应定期参加演练。3.2 发生火警3.2.1 立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119;3.2.2 通知火灾周围员工撤离危险区;3.2.3 做好现场安全保卫工作,听候指挥。3.3 发生刑案3.3.1 立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场,并救护伤员;名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页,共 6 页 - - - - - - - - - 3.3.2 向发现人和周围业户了解情况并记录。3.3.3
8、 向公安人员提供情况,协助破案。3.4 发生盗、抢事件3.4.1 用对讲机报告请求支援,同时设法抓住犯罪嫌疑人;3.4.2 对犯罪嫌疑人应认清特征、 人数、作案工具, 及时报告公安部门110;3.4.3 保护现场,协助破案。3.5 发现触电事故3.5.1 切断电源,使触电者脱离电源;3.5.2 报告管理处主任和监控中心,同时尽快施行人工急救,并拨打医务急救电话 120,请求医务急救中心派医生来现场;3.5.3 引导救护车抵达现场;3.5.4 无救护车时,临时调车将触电者即送医院抢救。3.6 发现电梯困人3.6.1 立即用对讲机报告,敦促设备人员迅速前往处理;3.6.2 安慰被困人员;3.6.3
9、 协助设备人员抢险,安全接应被困人员。3.7 发现人员、车辆堵塞,立即用对讲机报告,增派秩序管理员及时疏导。3.8 监控岗服务3.9 日常工作3.9.1 监控系统 24 小时开通运行,监控人员24 小时监控值班,录像资料保存 1 个星期。3.9.2 监控人员密切注视屏幕,发现可疑情况立即定点录像,跟踪监视,做好记录并及时报告管理处主任。3.9.3 接到周界报警系统报警时, 立即向管理处主任报告, 并跟踪处理过程,做好记录,然后将系统复位,重新布防。3.9.4 负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.1 监控设备系统的管理名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - -
10、 - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页,共 6 页 - - - - - - - - - 4.1.1 对监控系统每天进行检查, 发现异常情况和故障立即报修, 并做好记录。4.1.2 任何人(包括秩序管理人员) 未经管理处主任同意, 不准查看监控录像保存内容。4.1.3 监控人员每天擦拭监控设备一次,保持显示屏、录像机等设备清洁。4.2 中央监控室的出入管理4.2.1 与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。4.2.2 因工作需要进入中央监控室的管理人员,应经管理处主任批准; 外来人员进入,应经管理处主任签证认可,由秩序管理人员陪同进入。
11、4.2.3 凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。5 秩序管理各岗位之间的轮换5.1 秩序管理岗位采用岗位固定,人员轮值的方法,即各岗当值人员每2小时循环换岗;5.2 换岗程序 : 巡视岗门岗监控巡视岗; 5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换,不可从门岗或监控岗开始轮换。6 秩序管理岗位设置6.1 秩序管理岗位每岗设置2 人,由管理处主任确定巡视点和巡视路线,每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。6.2 秩序管理人员品行端正,作风正派,无劣迹记录;身体健康;具有初中以上文化水平,能处理秩序管理的日常工作,能作每日执勤记录。7 秩序管理服务检查制度7.1 自查:秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进
12、行检查,发现问题及时纠正,做好记录;7.2 秩序管理班长巡查:秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况,每天巡回监督检查不少于4 次,做好记录;7.3 管理处主任抽查: 秩序管理巡视、 车辆管理现场及客户装修现场,每天至少一次,做好记录。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页,共 6 页 - - - - - - - - - 二、 硬件设施和软件设施名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页,共 6 页 - - - - - - - - -