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1、二：支撑中国房地产金融迅速发展的三大因素一持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础选取东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970 年、 1980 年、 1990年和 1995 年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在 20%30%之间。反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15%19%之间，距离欧美主要国家20 30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资到达欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP 中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。二房地产信贷增长空间大，持续时间
2、长伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至到达20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50 年增长 100 倍，年均增长9.86% ；日本房地产信贷25 年内增长10 倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20 年增长 18 倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷 25 年内增长47 倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10 年内增长4.3 倍，年均增长18% ，新加坡房地产信贷15 年内增长6.7 倍，年均增长23.6%。按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发
3、展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90 年代房地产信贷数量甚至超过 80 年代。近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。2007 年房地产商业信贷的同比增长%，增长最快的2000 年到达 61%。三房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本 1： 1.2，韩国1：0.91。近 20 年来， 中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续
4、上升。但与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 8 页主银行制度， 较长时间内证券发展还难以到达美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970 年，Ginnie Mae 首创 MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。日本的证券化在96 年以后得以迅速发展。目前，日本的商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。房地
5、产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。三：房地产信贷发展空间预测各国住宅贷款占GDP 比值差异较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至到达50%。80 年代美国的住宅债务存量GD
6、P 为 37%，德国为20%，而英国从80 年代到 90 年代迅速增加，截止到2000 年已从 23%迅速上升到57%。德国未归还抵押贷款占GDP 比率 1997 年到达 50.9%，丹麦到达65%，荷兰到达60%，瑞典到达57% 。2008 年中国商业房地产信贷GDP 比率大约在 %。尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率 (增长空间1)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率 (增长空间2)，而 GDP 按年均 8%速度增长。据测算，到2020 年，中国GDP 预计为亿，房地产信贷保守
7、估计将到达亿，是2008 年实际房地产信贷余额的倍，年均增长可到达%；乐观估计将到达亿，为2008 年的倍，年均增长可达 %。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 8 页01000002000003000004000005000006000007000008000002008200920102011201220132014201520162017201820192020亿 元商业房地产信贷保守预测值商业房地产信贷乐观预测值GDP 预测值资料来源：世经未来整理图12009-2020 年我国商业房地产信贷存量发展空间预测一地产证券
8、资产发展空间预测08 年整个经济社会证券信贷比为1：2证券化资产包括股票、债券等，我们以该数字为参考， 保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度， 德国和日本目前经济社会证券信贷比的平均数，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会证券信贷比率估算，2008 年房地产证券存量资产的价值为25000 亿元 (实际的数字可能更低)，如果证券信贷比率未来十二年一直保持不变，则2020 年房地产证券资产113570 亿，是年均增长%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020 年证券信贷比到
9、达日本德国的平均水平，则房地产证券资产到达168253 亿，年均增长% 。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 8 页03000060000900001200001500001800002008 2009 2010 2011 20122013 2014 2015 2016 20172018 2019 2020亿元房地产证券化资产保守预测值房地产证券化资产乐观预测值资料来源：世经未来整理图22009-2020 年我国房地产证券化资产存量发展空间预测二我国房地产金融资产发展空间综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到202
10、0 年保守估计将到达340712亿元，相当于GDP 的 45%；乐观估计将到达546822 亿元，相当于GDP 的 72%。未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。01000002000003000004000005000006000007000008000002008200920102011201220132014201520162017201820192020亿元房地产金融资产保守预测房地产金融资产乐观预测GDP 预测值资料来源：世经未来整理精选学习资料 - - - - -
11、- - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 8 页图32009-2020 年我国房地产金融发展空间预测从上述分析中看出，我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大， 持续时间长； 而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。四：目前中国房地产金融存在的问题一：产业融资结构不合理我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足，过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资、
12、债券市场。 近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能到达上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后， 同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资渠道单一的问题。 房地产金融与
13、房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将面临因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。二、房地产金融创新缓慢目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国， 房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄， 银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平，还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要， 一定程度上阻碍了该业务的拓展，尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢，这
14、就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国，由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对归还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高，还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。三、房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善目前， 我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 8 页地产抵押贷款的法律，如民法、 城市房地产管理法等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消
15、费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除商业银行法中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关标准也亟待制定。四、房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、 标准的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。一方面， 我国金融体制本身的非完全市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供给者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。
16、另一方面，房地产资金的投向结构不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。最终导致：1.占社会人群大多数的真正有居住需要的中低收入居民住房需求得不到满足。2.房地产商为追求高额利润盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下。3.房地产开发资金流通链条断裂。五：国家政策对房地产金融的影响表1 2010 年国家房市调控政策与07 年的比照：政策比照国发 2010 10 号文政策背景定性部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素； 住房供给结构性矛盾突出； 且商业银行面临的信贷风险显著增加。住房问题关系国计民生。既是经济问
17、题，更是影响社会稳定的重要民生问题；房价过高、上涨过快，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。政策总体要求一、促使开发企业加快土地、住房开发速度， 增加供给， 缓解供需矛盾。二、引导住房需求， 进一步完善有区别的信贷调控政策。三、 切实加强房地产信贷风险管理。一、各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性。采取坚决措施，促进民生改善和经济发展。二、建立考核问责机制。省政府负总责、市政府抓落实、住建部、监察部考核。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。三、坚决抑制不合理住房需求四、增加住房有效供给；五、加快保障性安居工程建设。精选学习资料 - - -
18、- - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 8 页具体措施首套房90 以上首付不得低于30% ，90 以下继续维持20% ， 基准利率下浮15%最优利率 6.6555 90 以上首付不得低于30% ， 90 以下首付继续维持20% ， 基准利率继续维持下浮 30% 。 最优利率4.158 二套房不低于 40% ，基准利率上浮1.1 倍。不低于 50% ，基准利率上浮1.1 倍，央行等部委抓紧制定二套房认定标准。三套及以上大幅度提高， 借款人归还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50% 。大幅提高。且商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
19、对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。开发贷款自有资金比例不低于35% 自有资金比例不低于20% 只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款或其他贷款科目发放。不得跨地区使用。对空置 3 年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物的要求。银监会： 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，禁止对“囤地捂盘”的地产商发放新增贷款；国资委： 78 家主业非房地产央业要退出，且对其非在建工程为抵押贷款的一切项目，不受理授信申请，已授信的要保全；证监会：搁置房地产上市公司融资；土地
20、出让金不得发放土地出让金贷款。应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70% ，贷款期限最长不得超过2 年。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70% ， 竞买保证金不得低于出让最低价的20% 。必须在 10 个工作日内签订出让合同；1 个月内必须缴纳出让价款50% 的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。商贷及公积金基准利率商贷：7.83% ， 公积金：5.22% 商贷： 5.92% ，公积金： 3.87% ，多地已经将公积金贷款上限下调。交易税费营业税免征实现从2 年上调到 5 年， 其他税费减免依户型分类区别。营业税免税期从2 年调
21、回 5 年， 2009 年的其他消费税费减免中西部地区2010 年仍在延续，一线城市则普遍已取消。商业用房未涉及保障房增加保障房供给， 平均每年新增 130 万套经适房。成倍增加保障房供给。其中，土地供给翻了 2 倍多，到达用地总量的71% ；今年完成保障房300 万套、各类棚户区改造住精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 8 页房 280 万套。资料来源：世经未来整理由此可以看出， 国家这次从需求上对投机性购房进行了控制，而在政策出台之后，各商业银行也纷纷对住房抵押贷款进行了限制，取消各种优惠措施，股票市场表现更是不尽如人意，地产金融股拖累大盘重回3000 点以下， 但股票市场投资者可能对政策存在着过度反应，不过总体来说，政策风险是房地产金融行业在2010 年面临的最大挑战。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 8 页
