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1、瑞虹新城瑞虹新城铭庭个案分析铭庭个案分析 瑞虹新城铭庭上海内环内最大的国际生活社区上海内环内最大的国际生活社区,标杆身份领衔虹口版图标杆身份领衔虹口版图项目概况项目概况: :瑞虹新城铭庭瑞虹新城铭庭瑞虹新城铭庭瑞虹新城铭庭1.项目效果图瑞虹新城铭庭位于外滩、北外滩、陆家嘴“黄金三角生活圈”内，项目总体规划建筑面积约为170万平方米，由曾经成功打造过上海新天地、翠湖天地的瑞安房地产公司倾力打造。总体建成后，将形成上海内环内最大的国际生活社区。多年来，瑞虹新城一直以标杆身份领衔虹口版图。 瑞虹新城铭庭基本参数及地段解读基本参数及地段解读: :2. 物业地址虹口天宝路181占地面积18617m2总建
2、面107005m2容积率4.00绿化率35%面积段82平米-145平米装修标准精装物业类型高层公寓发展商上海瑞虹新城有限公司项目特色超大规模国际居住社区，商业、教育等配套设施齐全铭庭北外滩北外滩外滩外滩陆家嘴陆家嘴南面北外滩国际航运中心，北靠和平公园，西南为四川北路商业中心区，跨接陆家嘴金融贸易中心，毗邻外滩时尚生活中心，是市政战略规划中的“黄金三角”，也是上海最具潜质的高端国际住宅区。连接新建路、大连路隧道轨道：4号线、8号线、10号线.市政市政战略略规划中的划中的“黄金三角黄金三角” 瑞虹新城铭庭项目规划项目规划: :3. 11/4/17推出1.2号楼80-145平米精装观景公寓10/12
3、/22推出5.6号楼推出80-140平米的升级版精装修定制公寓第一批第一批第二批第二批一期一期四期四期三期三期二期二期p 项目分四期开发，整个瑞虹新城规划由1号-10号共十个地块组成。基地面积为121.53万平方米，大多数以住宅开发为主体p 其中一期5号地块、二期、三期11号和8号地块地块已建成。三期六号地块是继上述项目之后，定位更为高端的项目p 项目已开发至四期，四期共四栋，5,6号楼已基本售罄，本月17号开出1,2号楼瑞虹新城项目总规划图瑞虹新城项目总规划图四期铭庭规划图四期铭庭规划图分期开发分期开发, ,周期长周期长. .规模大规模大 瑞虹新城铭庭建筑及景观特色建筑及景观特色: :4.
4、新一期的铭庭采用了更为先进的规划理念，外立面采用意大利收腰结构，凸显建筑的美观流畅. 瑞虹新城在社区景观设计中，采用地面景观与屋顶花园相结合，使得整体层次感更丰富，这就是近年来国际上流行的垂直绿化理念。铭庭地面一层绿化是以观赏性为主，加以水景和坡地相呼应则更显自然和美观。 全真石漆外立面全真石漆外立面,ART-DECO,ART-DECO建筑建筑风格格, ,行列式和行列式和围合式合式结合屋合屋顶花园垂直花园垂直绿化景化景观排布排布 瑞虹新城铭庭共建及配套共建及配套: :5. 会所健身房、羽毛球馆、乒乓球馆、台球室、多功能厅等商业铭庭自带商业街前期有3万瑞虹生活广场，集聚易买得、星巴克、肯德基、必
5、胜客、屈臣氏、巴黎贝甜、味千拉面等品牌商家，业态丰富大堂300，双层挑高，石材装饰电梯及电梯间通力电梯、石材装饰配套配套：健身主题会所，大体量商业大堂及电梯间大堂及电梯间：双层挑高、石材装饰、国际知名设计师李玮珉先生室内设计大体量成熟配套，高标准公建大体量成熟配套，高标准公建 瑞虹新城铭庭客厅、餐厅地 面玻化砖墙 面高级墙纸进户门门 扇蓝盾门门 锁YALE门锁空调雅致风格为富士通空调，其他风格为大金分体空调装修装修: :6. 瑞虹新城铭庭瑞虹新城铭庭装修（装修（4000-50004000-5000元元/ /标准）标准）厨 房地 面地砖墙 面墙砖橱 柜橱柜水 槽OULIN料理台面三星（韩国）食物
6、垃圾粉碎器厨房水槽下方，连接至排水管龙 头KOHLER（科勒）厨房电器配置冰 箱SIEMENS（德国）微波炉SIEMENS （德国）消毒柜SIEMENS （德国）脱排油烟机SIEMENS （德国）燃气灶SIEMENS （德国）净水系统全屋净水器卫生间墙 面面砖地 面石材台 面人造石吊 顶防水石膏板吊顶卫浴设备龙头TOTO坐便器 TOTO智能坐便器浴 缸 TOTO排风Panasonic(松下)淋浴TOTO热水器 NORITZ（能率）五金件 KOHLER(科勒)国际一线品牌装修，品质感较好国际一线品牌装修，品质感较好 瑞虹新城铭庭温馨风格客厅温馨风格客厅经典风格客厅经典风格客厅 瑞虹新城铭庭客厅、
7、餐厅地 面玻化砖）墙 面高级墙纸进户门门 扇蓝盾门门 锁YALE门锁空调雅致风格为富士通空调，其他风格为大金分体空调经典风格卧室经典风格卧室温馨风格卧室温馨风格卧室 瑞虹新城铭庭卧 室地 面普通复合地板和竹木地板（雅致风格）墙 面高级墙纸和草皮墙纸（雅致风格）吊顶石膏吊顶空调大金壁柜式空调（日本） 瑞虹新城铭庭厨 房地 面品牌地砖墙 面品牌墙砖橱 柜高级橱柜水 槽OULIN（欧林）料理台面三星（韩国）食物垃圾粉碎器厨房水槽下方，连接至排水管龙 头KOHLER（科勒）厨房电器配置冰 箱SIEMENS（德国）微波炉SIEMENS （德国）消毒柜SIEMENS （德国）脱排油烟机SIEMENS （德
8、国）燃气灶SIEMENS （德国）净水系统全屋净水器卫生间墙 面高级面砖地 面天然石材台 面人造石台面吊 顶防水石膏板吊顶卫浴设备龙头TOTO坐便器TOTO智能坐便器浴 缸TOTO排风Panasonic(松下)淋浴TOTO热水器NORITZ（能率）五金件KOHLER(科勒)瑞虹新城铭庭瑞虹新城铭庭智能亮点智能亮点亮点：亮点：ABBABB智能家居控制系统打造绿色家居智能家居控制系统打造绿色家居 拿起手机远程便能控制家中的空调、地暖、窗帘、遮阳卷帘、灯光所有的电气设备，这种在科幻电影中才能看到的未来生活的舒适体验。装修亮点装修亮点: :7. 瑞虹新城铭庭户型分析户型分析: : 部分户型卧室朝北，通
9、透及采光较差，全部为两房及大三房常规户型部分户型卧室朝北，通透及采光较差，全部为两房及大三房常规户型8. 2 2室室2 2厅厅2 2卫卫 90902 2室室2 2厅厅1 1卫卫 89892 2室室2 2厅厅1 1卫卫 89893 3室室2 2厅厅2 2卫卫 143143平方米平方米优势优势: :动静分区，厨房与餐厅相连劣势：劣势：没有南向功能间，南北不通透 优势：优势：动静分区，南北通透劣势：劣势：房型不正，卧室均朝北 优势：优势：南北通透 房型很正劣势：劣势：动静不分区，主卧次卧分得太开 优势：优势：南北通透 劣势：劣势：两个次卧在北边 瑞虹新城铭庭房型房型 面积段面积段（m m2 2）供应
10、套数供应套数成交套数成交套数成交百分比成交百分比二房82-9152041680%三房142-1451169783.6%瑞虹新城铭庭面积段供应表瑞虹新城铭庭面积段供应表铭庭表铭庭表9. 户型配比户型配比: : 铭庭全部为二、三房房型，其中二房占绝对主力铭庭全部为二、三房房型，其中二房占绝对主力 瑞虹新城四期铭庭2次共推出636套房源。全部为二、三房房型，其中二房为520套，占总推出套数的82%,三房116套，占18%，去化迅速，二房成交416套，占推出套数的80%,三房由于数量较少，去化更快成交91套，占推出套数的83.6% 瑞虹新城铭庭2010/12-2011/42010/12-2011/4瑞
11、虹新城铭庭量价走势瑞虹新城铭庭量价走势10. 瑞虹新城四期铭庭于10年12月22日首次开盘，推出第五、六两栋，310套82-145平米的升级版精装修定制公寓，推盘当月去化86.3%，第二个月就基本售罄；11年4月17日第一、二两栋共326套最后一批82-145平米精装观景公寓发售.尽管政策面不利因素对房地产市市场影响极大，但铭庭的第二批推盘仍创下了量价起飞，推盘几天即去化70%以上的好成绩。价格走势小幅波动，总体成上升态势。万平方米万平方米元元/平方米平方米去化分析去化分析: : 去化迅速、量价起飞去化迅速、量价起飞 瑞虹新城铭庭瑞虹新城客户描述：瑞虹新城客户描述：11. 其余北市区客户约其余
12、北市区客户约10%左右左右核心市区客户约核心市区客户约15-20%虹口、杨浦、闸北为主，约虹口、杨浦、闸北为主，约50-60%浦东区域客户约占浦东区域客户约占10-15% 该项目是开发周期较长的老牌项目。在之前长期的销售过程中，主要是以虹口、杨浦、闸北等北区客户为主加上投资客户，但是在4期铭庭受政策影响以自住客为住,且在产品力塑造以及推广上进行了较大的提升，从传统的北区、西区客户辐射面拓展至更大的范围，尤其是在陆家嘴、世纪大道、大连路隧道辐射沿线为代表。 该项目客户多为企业骨干，中高管，金领，部分高级白领，其中有部分海归背景的外籍客户。对产品品质、环境、形象、生活配套等方面均有较高要求，是非常
13、有代表性的城市中产类型客户，这部分客户正处于非常良好的事业发展期，在这个过程中需求的正是品质、形象、功能俱佳的项目。客户年龄25-45，主要是以两口、带青少年的三口之家为主要结构。家庭收入20-50万。 瑞虹新城铭庭瑞虹新城铭庭瑞虹新城铭庭小结小结产品亮点：产品亮点：外立面仿真石漆，ART-DECO风格，品质感较好 大规模住区、完善配套 屋顶花园、垂直绿化系统 国际一线品牌装修，品质感较好 挑高大堂、品牌电梯、大堂及电梯间石材装饰 人车分流产品不足：产品不足：本期仅有四栋楼、体量小，社区感较弱 绿化面积小 部分户型卧室朝北，通透及采光较差瑞虹新城铭庭是内环内高档住宅，本期单价在瑞虹新城铭庭是内
14、环内高档住宅，本期单价在3.7-4.53.7-4.5万万/ /整体大盘，但铭庭体量小，通过提高公共空间品质，创新精致绿化等体现高端住宅整体大盘，但铭庭体量小，通过提高公共空间品质，创新精致绿化等体现高端住宅品质品质. .在一系列政策不利因素影响下依然去化良好在一系列政策不利因素影响下依然去化良好, ,量价齐飞量价齐飞, ,于其绝对的地理位置优于其绝对的地理位置优势及配套项目自身品质都是分不开的势及配套项目自身品质都是分不开的 瑞虹新城铭庭绿城绿城玉兰花园玉兰花园（绿城御园）（绿城御园）绿城集团上海首个精装平层官邸绿城集团上海首个精装平层官邸 开 发 商：上海绿城集团 物业公司：上海爱迪特设施管
15、理有限公司 投资商:上海绿城集团 景观设计:LIFESCAPES INTERNATIONAL（LSI） 室内设计：景龙装饰设计有限公司 建筑设计单位:东方建筑设计院 所在区域:浦东唐镇 交房标准:精装修 容积率:1.5% 占地面积:58000平方米 建筑面积:87000平方米 装修:精装修 工程进度:在建(2011-04-21) 产权年限:70年 户 数:总户数390户 当期户数390户 楼层：绿城上海玉兰花园由4-5层的平层官邸 和12-13层的小高层组成 建材：外立面风格 欧洲皇室风格 外墙 ：石材 停车位:655个 绿城玉兰花园 绿城玉兰花园 绿城玉兰花园推盘量8888套，套，300-4
16、00300-400平米大平层平米大平层一梯一户一梯一户户型分析一字厅居住区域 绿城玉兰花园一字型超大厅餐厅客厅与居住空间完全划分均为套房 绿城玉兰花园仪式感与尺度感仪式感与尺度感 绿城玉兰花园仪式感与尺度感仪式感与尺度感道旗：龙东大道延绵16公里左右的路边道旗户外看板：在龙阳路交通枢纽及外环龙东大 道架设高炮辅助看板现场表现：400万打造小区门口景观道及小区内部中轴界限景观 绿城玉兰花园区域主干道16公里道旗龙东大道道旗媒体表现：户外表现龙东大道与外环交接口的高炮唐陆路指引牌 绿城玉兰花园现场表现400万打造的小区街道中轴界限景观，多重绿化 绿城玉兰花园营销策略 客户零风险首付 付完定金，分期付款，涨价了客户付尾款，不涨开发商愿意承 担风险，客户被限购为由退款给客户（从去年7月开始蓄客，80%为 “绿粉”，是绿城的忠实购房者） 据置业顾问介绍，本次4月23日开盘已登记40多组超准客户。 绿城玉兰花园客层分析多为“绿粉”，置业顾问自曝区域概念未炒起。周边当初45百万一栋入手的业主接受不了10002000万的大平层项目。 绿城玉兰花园汇报告一段落汇报告一段落同策咨询 期待与您的合作
