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1、房地产企业涉税政策房地产企业涉税政策专题讲座专题讲座山东省国税局培训中心山东省国税局培训中心许明许明北京：北京：联系人：陈青联系人：陈青680元元/套套后续升级免费后续升级免费房地产企业涉税政策专题讲座内容第一讲第一讲 房地产营业税政策解析房地产营业税政策解析第二讲第二讲 房地产企业土地增值税政策解析房地产企业土地增值税政策解析。第三讲第三讲 房地产企业所得税政策解析房地产企业所得税政策解析。第四讲第四讲 房地产企业个人所得税的税收政房地产企业个人所得税的税收政策解析策解析。第五讲第五讲 房产税房产税、土地使用税土地使用税、印花税印花税、契税契税政策解析。政策解析。房地产企业涉税政策专题讲座第
2、一讲 房地产营业税政策解析一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间（一）营业税细则第（一）营业税细则第25条条自2009年1月1日起，采取预收款方式从事下列业务的，应当在实际收到预收款的当天确认纳税义务发生：（1）销售不动产（2）转让土地使用权（3）建筑公司提供建筑业劳务）建筑公司提供建筑业劳务（4）纳税人发生租赁业务的）纳税人发生租赁业务的房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析（二）房地产企业按预售房款纳税包括（二）房地产企业按预售房款纳税包括哪些情况？会计上如何处理？如何纳税哪些情况？会计上如何处理？如何纳税？【思考思考】甲房地产企业甲房地产企业2010年签订正式年签订正式
3、购房合同收取购房合同收取6000万元房款，签订预售万元房款，签订预售合同取得合同取得4000万元。万元。回答下列问题：回答下列问题：房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析二、视同销售二、视同销售（一）营业税视同销售行为包括哪些内（一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税纳营业税？【思考】甲企业将自建的一处房屋用于本企业办公楼使用，是否属于营业税的视同应税行为？是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？是否缴纳契税？房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化：（二
4、）视同销售行为价格的确定顺序发生变化：营业税细则第营业税细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的或条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定：业额，核定时，按下列顺序核定：1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定2.按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定3.按组成计税价格确定。按组成计税价格确定。组成计税价格组成计税价格=营业成本或工程成
5、本营业成本或工程成本*（1+成本利润率）成本利润率）/（1-营营业税税率）业税税率）成本利润率由省级税务机关确定。成本利润率由省级税务机关确定。例例房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析三、价外费用三、价外费用（一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析（一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析营业税细则第营业税细则第13条：价外费用，包括收取的条：价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他
6、各种性质的价外收费垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税同时符合以下条件代收的政府性基金或行政事业性收费：同时符合以下条件代收的政府性基金或行政事业性收费：（1）国务院、财政部或省级政府批准收取；）国务院、财政部或省级政府批准收取；（2）开具省级以上财政部门印制的财政票据；）开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全部上交给财政）所收款项全部上交给财政。（三）价外费用如何可以不缴纳营业税（三）价外费用如何可以不缴纳营业税？房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析四、先购后销业务四、先购后销业务（
7、一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中（一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？（二）如何避免营业税的重复课税（二）如何避免营业税的重复课税？房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析五、投资业务五、投资业务【思考思考】甲房地产企业将外购一处房产（十九层）以投甲房地产企业将外购一处房产（十九层）以投资方式投资给乙企业，外购成本资方式投资给乙企业，外购成本8000万元。占乙企业万元。占乙企业30%股份。该房产投资时的公允价值股份。该房产投资时的公允价值12000万元。股万元。股权持有时间满权持有时间满6个
8、月后，又将该股权按个月后，又将该股权按8000万元转让万元转让给关联方丙企业。转让时，乙企业的未分配利润和累给关联方丙企业。转让时，乙企业的未分配利润和累计盈余公积合计达到计盈余公积合计达到60000万元。万元。问问1：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳营业：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳营业税？如果缴纳，计税依据税？如果缴纳，计税依据=？问问2：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳土地：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳土地增值税增值税？问问3：上述股权转让行为，税务机关是否有权进行特别：上述股权转让行为，税务机关是否有权进行特别纳税调整纳税调整？房地产企业涉税政策专题讲座
9、第一讲 房地产营业税政策解析六、整体转让业务六、整体转让业务思考：甲房地产企业思考：甲房地产企业2011年年7月将一个分公司的全部资月将一个分公司的全部资产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人员等都转移到乙企业，并办理过户手续。员等都转移到乙企业，并办理过户手续。1、变更到乙企业名下的存货是否要到国税局申报缴纳、变更到乙企业名下的存货是否要到国税局申报缴纳增值税增值税？2、过户到乙企业名下的房地产是否缴纳营业税、土地、过户到乙企业名下的房地产是否缴纳营业税、土地增值税增值税？3、乙企业承受的房地产在办理过户时是否缴纳契税、乙企业承受的房地产
10、在办理过户时是否缴纳契税？房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析七、委托代建业务七、委托代建业务【思考思考】甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价9000万元，预算总成本万元，预算总成本8500万元。万元。1、甲企业将、甲企业将9000万元的工程款打到乙企业的帐上：万元的工程款打到乙企业的帐上：借：预付帐款借：预付帐款工程款工程款 9000 贷：银行存款贷：银行存款 9000房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析2、乙企业收到：、乙企业收到：
11、借：银行存款借：银行存款 9000 贷：预收帐款贷：预收帐款工程款工程款 90003、乙企业发生支出，按照施工方提供的发票：、乙企业发生支出，按照施工方提供的发票：借：在建工程借：在建工程 8500 贷：银行存款贷：银行存款 85004、完工后，乙企业：、完工后，乙企业：借：预收帐款借：预收帐款工程款工程款 9000贷：在建工程贷：在建工程 8500 其他业务收入其他业务收入代建收入代建收入500并按并按500万元缴纳了万元缴纳了5%营业税。营业税。房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析5、甲企业收到转来的办公楼：、甲企业收到转来的办公楼：借：固定资产 9000 贷：预付帐款工
12、程款 90006、税务稽查中要求乙企业补缴：、税务稽查中要求乙企业补缴：营业税及城建税和附加=9000（1+20%）5%（1+7%+3%）= 594（万元）同时要求补缴土地增值税和企业所得税等。问：税务机关的处理是否准确？房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析八、拆迁业务八、拆迁业务（一）被拆迁户涉及的税收政策（一）被拆迁户涉及的税收政策营业税营业税 ：1、经县级以上政府批准，收到拆迁补偿款不必缴纳营、经县级以上政府批准，收到拆迁补偿款不必缴纳营业税。国税函业税。国税函【2008】277号、国税函发号、国税函发【1993】149号号借：银行存款借：银行存款贷：固定资产处理贷：固
13、定资产处理2、土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗、土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照等土地附着物的补偿费收入，应按照 “销售不动产销售不动产其他土地附着物其他土地附着物”税目征收营业税税目征收营业税。国税函发。国税函发【1997】87号号房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析个人所得税个人所得税1、财税、财税200545号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。税。2、国税函发、国税函发1997
14、87号：对土地承包人取得的青苗补偿费号：对土地承包人取得的青苗补偿费收入，免征个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的收入，免征个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照其他补偿费收入，应按照 “财产转让所得财产转让所得”计征个人所得计征个人所得税税房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析契税契税财税财税200545号：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购号：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。格超过拆迁补偿款的，对超过部
15、分征收契税。企业所得税企业所得税房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析（二）房地产企业涉及的拆迁税收政策（二）房地产企业涉及的拆迁税收政策营业税营业税1 1、拆迁补偿费的会计处理、拆迁补偿费的会计处理（1）拆迁时：）拆迁时：借：开发成本借：开发成本拆迁补偿费拆迁补偿费贷：其他应付款贷：其他应付款拆迁补偿费（暂估）拆迁补偿费（暂估）（2）将房屋交付时）将房屋交付时借：其他应付款借：其他应付款拆迁补偿费（暂估）拆迁补偿费（暂估）（营业外支出（营业外支出重组损失）重组损失）贷：开发产品贷：开发产品应交税费应交税费应交营业税、城建税、教育费附加应交营业税、城建税、教育费附加（营业外收入
16、（营业外收入债务重组利得）债务重组利得）房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析2 2、旧房换新房的营业税政策、旧房换新房的营业税政策国税函发国税函发1995549号：外资房地产企业对偿号：外资房地产企业对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价计征营业税的成本价计征营业税 。3 3、房地产企业受托拆房及支付拆迁补偿费的营业税政、房地产企业受托拆房及支付拆迁补偿费的营业税政策策【思考思考】甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业的地上建筑物并代为支付乙企业拆迁补偿费的地上建筑物并代为
17、支付乙企业拆迁补偿费1000万万元。共从当地政府取得收入为元。共从当地政府取得收入为4000万元，其中，拆万元，其中，拆除业务收入除业务收入1500万元。计算该房地产企业应当缴纳万元。计算该房地产企业应当缴纳的营业税的营业税。房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析九、折扣销售九、折扣销售（一）财税（一）财税【2003】16号及营业税细则第十五条：号及营业税细则第十五条： 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何
18、如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。处理，均不得从营业额中扣除。（二）国税函（二）国税函【2008】875号：现金折扣计入财务号：现金折扣计入财务费用，不得冲减销售额。计入财务费用的现金折费用，不得冲减销售额。计入财务费用的现金折扣，允许在当年计算应纳税所得额时扣除。扣，允许在当年计算应纳税所得额时扣除。房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析十、买一赠一十、买一赠一【思考思考】甲房地产企业承诺，购买一套甲房地产企业承诺，购买一套100平米的住房，可以赠送两部空调。平米的住房，可以赠送两部空调。问：赠送的空调是否缴纳营业税和企业问：赠送的空调是否
19、缴纳营业税和企业所得税所得税？十一、售后回购业务十一、售后回购业务。十二、融资性售后租回业务十二、融资性售后租回业务。房地产企业涉税政策专题讲座第一讲 房地产营业税政策解析十三、房地产公司提供材料业务（甲供材）十三、房地产公司提供材料业务（甲供材）。十四、工程总包与分包业务十四、工程总包与分包业务案例案例北京甲公司发包一项工程，总造价北京甲公司发包一项工程，总造价5000万元，沈万元，沈阳一房地产公司乙竞标成功，乙又将工程造价中的阳一房地产公司乙竞标成功，乙又将工程造价中的3000万元工程转包给济南的丙公司，签订分包合同。万元工程转包给济南的丙公司，签订分包合同。（1）乙、丙分别开具发票金额是多少）乙、丙分别开具发票金额是多少？（2）乙、丙应纳营业税是多少？如何缴纳）乙、丙应纳营业税是多少？如何缴纳？（3）乙、丙开具发票的地点在哪里）乙、丙开具发票的地点在哪里？十五、混合销售行为难点疑点处理十五、混合销售行为难点疑点处理。十六、销售不动产时一并销售不动产附着物的纳税问题十六、销售不动产时一并销售不动产附着物的纳税问题。房地产企业涉税政策专题讲座
