2022年房地产企业项目质量管理研究

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1、房地产企业工程质量管理的研究- 论文房地产企业工程质量管理的研究Study on the Project Quality Management of Real Estate Company 摘要本文详细论述了房地产企业工程质量管理需求分析与特点，房地产工程质量面临“全数之考”，房地产工程质量管理目标的实现是品牌发展之根本。深入讨论影响房地产工程质量的主要因素，工程质量与工程时间、工程成本之间的对立统一，工程干系人在工程质量管理过程中的作用。研究房地产工程质量基本管理方法，强调指出数据分析手段在工程质量管理中的应用，工作分解结构在工程质量管理中起的重要作用，流程 管理和团队建设在工程质量管理中的

2、重要作用。本文还强调房地产公司的工程质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理，还着意提出执行力、细节管理、持续改进是房地产工程 质量管理的三把利剑。对某房地产公司工程质量管理案例分析。对于从事房地产工程工程管理的人士具有一定的参考意义。关键词：品质；质量；质量管理；执行力；细节管理；持续改进ABSTRACT This paper discussed characteristics of project quality management and the needs analysis in real estate ente

3、rprise in detail: the quality of real estate projects is facing full of the test, achieving the objective of quality management is the root of brand development. The paper also discussed the major elements affecting the quality of real estate projects. There is a unity of opposites in the quality of

4、 the project, the cost of the project and the lasting time of t精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 38 页he project. The related persons played an important role in the process of quality management. Researching on the basic methods of the real estate projects management, the paper st

5、ressed that data analysis in the application of quality management, work breakdown structure in the project quality management, process management and team-building played an important role. The paper also stressed that the quality of the real estate companys management is based on the enhanced cont

6、rol of management ,which the design units, the (general) package units, the project management companies and other cooperation are mature and have the basis of management capabilities .On the other hand，the paper gave a conclusion that the implementation of the proposed effort, management for the de

7、tails, and continuous improvement are three swords of the quality management in real estate projects. Based on the case study of a real estate company in project quality management ， this paper has some reference value to the engineering staff of project management in the real estate. Key words: The

8、 specific quality； Quality； Quality management； Implementation；Particular management；Durative amelioration 目录第一章绪论1 1.1 研究背景和意义1 1.2 主要研究内容1 1.3 创新点2 第二章房地产企业工程质量管理需求分析与特点3 2.1 房地产工程 质量3 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 38 页2.1.1 质量的定义3 2.1.2 房地产工程 质量的含义和内容: 3 2.2 房地产工程 质量管理需求的特点

9、4 2.3 房地产工程 质量面临“全数验收”之考5 2.4 房地产工程 质量管理目标的实现是品牌发展之根本6 2.4.1 质量是企业的生命6 2.4.2 质量管理目标的实现是品牌发展之根本6 第三章影响 房地产工程 质量的主要因素7 3.1 工程前期控制对质量管理的影响7 3.1.1 工程前期控制对质量的影响7 3.1.2 房地产质量的确定8 3.2 时间管理、成本管理、质量管理是矛盾统一体8 3.3 工程干系人在房地产工程 质量管理中的不同角色与作用9 3.3.1 对工程质量形成至关重要的三方干系人9 3.3.2 其他工程干系人对质量的影响10 第四章房地产工程 质量基本管理方法12 4.1

10、 质量管理基本方法与理论12 4.1.1 工程质量管理的定义12 4.1.2 工程质量管理的原则13 4.1.3 工程质量管理的基本原理14 4.1.4 工程质量管理16 4.2 房地产工程 质量管理中应加强数据分析手段的应用17 4.3 工作分解结构（WBS ）对质量管理有提纲挈领的作用19 4.4 流程 管理在 房地产工程 质量管理中的重要作用21 4.5 质量管理团队的培养与作用发挥22 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 38 页第五章执行力、细节管理、持续改进是质量管理的三把利剑23 5.1 执行力是质量管理目标实

11、现的有力保障23 5.2 质量的细节管理是房地产工程 品质提高的必经之路23 5.3 持续改进使 房地产工程 质量管理越做越轻松24 第六章某房地产公司工程质量管理案例分析25 6.1 工程简况25 6.2 工程质量需求与特点25 6.3 工程质量管理的实施与控制25 6.3.1 工程前期的质量管理26 6.3.2 工程实施过程中质量控制的细节管理27 6.3.3 工程收尾阶段的质量控制28 第七章结论29 参考文献30 致谢31 第一章绪论1.1 研究背景和意义房地产行业是国民经济的支柱产业，关系国计民生，关系经济发展，举足轻重。建国初期，我国民用建筑施工一般是由建筑施工单位总承包，几乎所有

12、的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施工单位是整个工程管理的指挥调度中心，开发（建设）单位发挥监督检查作用。随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向开发（建设）单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，开发（建设）单位控制着越来越多的工程资精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 38 页源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到开发（建设）单位。我国房地产行业从80 年代中期开始兴起，大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都

13、由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。房地产企业把控着大部分工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。主包单位并不确切地知道房地产公司想如何调配这些工程资源，同时，主包单位也不清楚房地产企业的营销意图，整个工程工程管理的“大局”主包单位根本无法把握，所以，房地产企业工程管理的宏观控制必须由房地产公司自己完成。谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任。房地产企业是整个工程管理的指挥控制中心。房地产工程管理是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，在目前房地产工程管理模式百花齐放的情况下，探讨

14、房地产工程管理尤其是房地产工程工程质量的管理意义重大，为完善房地产企业工程管理，提高房地产工程 质量，进而提高房地产企业行业质量控制水平具有非常积极的意义。1.2 主要研究内容建筑施工分包管理模式的变化，必然促使房地产企业建立与之适用的管理方法。根据建设工程工程管理规范（GB/T503262001）的要求：施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协调。房地产企业的工程管理则成为了全工程

15、管理，归纳为六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。工程质量控制方面：因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监理机构的工程管理肯定存在差异。施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 38 页程质量做好，房地产企业关心的是施工单位和监理单位是否健全了工程质量的管理保证体系。施工单位和监理单位关注的是施工方案、施

16、工构造以及施工工艺，而房地产工程技术管理的任务则是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图。施工单位考虑如何组织施工，房地产企业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。本文详细论述了房地产企业工程质量管理需求分析与特点，影响房地产工程质量的主要因素，房地产工程质量基本管理方法，强调房地产公司的工程质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理，还着意提出执行力、细节管理、持续改进是房地产工程 质量管理的三把利剑，某房地产公司工程质量管理

17、案例分析。对于从事房地产工程工程管理的人士具有一定的参考意义。1.3 创新点本文强调房地产公司的工程质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理，执行力、细节管理、持续改进是 房地产工程 质量管理的重中之众。第二章房地产企业工程质量管理需求分析与特点2.1 房地产工程 质量2.1.1 质量的定义ISO8402-1994 质量管理和质量保证术语中对质量所下的定义是: 质量是反映实体( 产品、过程或活动等)满足明确和隐含需要的能力的特性总和。实体（entity, item）: “可单独描述和研究的事物” ，实体可以是活动或过程，可

18、以是产品，可以是组织、体系或人，也可以是上述各项的任何组合。需求( requirements) : 包括“明确需要”和“隐含需要”。为使“需求”可以实际运用，一般应将其转化为质量要求。所谓质量要求，是精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 38 页指“对需要的表述或将需要转化为一组对实体特性的定量或定性的规定要求，以使其实现并进行考核”。ISO9000：2000质量管理体系基础和术语和GB/T9000 2000 标准关于质量的定义是：所谓质量，是指一组固有特性满足要求的程度。“质量”可使用形容词差、好或优秀来修饰。固有的就是指在

19、某事或某物本来就有的，尤其是那种永久的特性。对产品来说，例如水泥的化学成分、强度、凝结时间就是固有特性，而价格和交货期则是赋予特性。对质量管理体系来说，固有特性就是实现质量方针和质量目标的能力。对过程来说，固有特性就是过程将输入转化为输出的能力。从术语的基本特性来说，质量是满足要求的程度。要求包括明示的隐含的和必须履行的需求或期望。明示的一般是指在合同环境中，用户明确提出的需要或要求，通常是通过合同、标准、规范、图纸、技术文件所作出的明确规定；隐含需要则应加以识别和确定，具体说，是指顾客的期望，二是指那些人们公认的、不言而喻的、不必作出规定的“需要”，如洗衣机必须满足洗衣和甩干的基本功能即属于

20、“隐含需要”。需要是随时间、环境的变化而变化的，因此，应定期评定质量要求，修订规范，开发新产品，以满足已变化的质量要求与旧定义相比，有两点明显的改进。一是质量反映为“满足要求的程度”，而不是反映“特性总和”，特性是固有的，与要求相比较，满足要求的程度才反映为质量的好坏。因此，新定义更科学。二是明确提出“固有特性”的概念，说明固有特性是产品、过程或体系的一部分，而人为赋予的特性不是固有特性，不反映在产品的质量范畴中，这就使质量的概念更为明确。2.1.2 房地产工程 质量的含义和内容: 在通常情况下，人们提起房地产工程 质量，很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝

21、等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。目前，我国房地产开发 已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立期崭新、全面的房地产工程开发的质量观。我们应重点从以下两个方面把握房地产工程 开发的质量含义：第一、满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产工程质量的客观标准。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 38 页在市场经济条件下，随着我国房地产业的深化发展，房地产工程能满足多少、在何种程度上满足消费者的需要，将成为衡量房地产工程市场价值的客观标

22、准，这可以说是市场经济体现在房地产工程质量范畴上的根本所在。在房地产业发展的新时期，房地产工程质量的物质性成为最基本的要求，而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准，房地产工程质量首先要以消费者的货币资金来体现。这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区别所在，正确理解这一点，对于搞好房地产工程 质量具有直接的现实经济意义。第二、房地产工程质量是房地产产品特征和特性的总和。房地产工程质量的特征和特性指其应该具有的客观要求属性的总称，即房地产工程 满足消费者需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性等互相联系、互相依存的各方面，从实质上提出了要全

23、面理解和把握房地产质量内涵的要求。国家建设部住宅产业办公室的商品房性能认定暂行管理规定中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性发展性及经济性等五个方面，也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求。房地产工程质量体现为业主的使用质量，它反映物业使用的安全性、方便性、舒适性等等，这些都是围绕着使用的人来体现的服务。它包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，显然，建筑工程质量只是房地产工程 质量中的一个环节。2.2 房地产工程 质量管理需求的特点据国家统计局的相关数据，1999 年至 2002 年，全国商品房竣工面积增幅分别为21.88%、17.25%、8.76%、19.1%，而中国消

24、费者协会的数据则显示，同期商品房质量投诉的增幅分别为 21.90%、-2.5% 、12.01%、55.81%。2007 年上半年全国消协组织受理投诉情况统计：房屋方面投诉2007 年上半年较2006 年上半年投诉增长15。住房质量的投诉上升了9.6%，入住后墙壁开裂、不平、渗水、发霉等问题较为突出，有些名为送“精装修”，实际是“劣装修”。自来水、暖气、车库漏水跑水，而且这些问题或者被经销商推给装修单位，或者得不到开发商的及时解决。2007 年 1 月至 10 月，上海市消保委受理的全装修房投诉较去年同期上升了141% 。其中，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -

25、- - - - - -第 8 页，共 38 页消费者最不满工程质量和装饰材料品质。上海近两年的全装修房比例已近15% ，其中，市中心地段新开发楼盘全装修比例达到 50% 以上，其次内中环占20% 。随着全装修房数量的增加，相关的投诉也随之上升，且有多户群体投诉。为此，市消保委抽取了2005 年、 2006 年销售并入住的全装修房楼盘作为调查样本，对装饰材料品质、工程质量、隐蔽工程、开发商承诺兑现、售后服务、交房标准（样板房差距）、户型设计、性价比、空气质量等九个方面做了调查。调查显示，质量问题是消费者对全装修房最头痛的问题，工程质量和装饰材料品质是业主最不满意的两个方面。主要表现在：墙面开裂成

26、为通病，地板铺装不平整或有色差，卫生间下水道不畅致使经常泛出异味，门窗密合度差造成房屋雨水渗水，空调制冷差等。变更装修标准，使用劣质或与合同约定不同品牌的材料，导致消费者投诉的也不在少数。产品质量未能得到有效保证是目前国内房地产行业最大的问题之一。住房是广大人民群众的基本消费资料，而且是衣食住行中最大头的消费支出，关系到千家万户的切身利益。房地产市场的纠纷、投诉不断增加。消费者可以像水一样，既可以载舟也可以覆舟，消费者不能左右某一个房地产企业的管理和产品质量控制水平，但是消费者可以根据自己的实际情况做出最后的决定。房地产业要大力开展诚信建设，提高产品质量控制水平，以使质量问题降低到最低程度。这

27、既是保护消费者的合法权益，也是保护房地产开发 商的合法权益，是保护中国经济和社会健康发展的需要。有人买房是为了生存，比如说三世同堂；有人买房是为了发展，比如说孟母三迁；有人买房是为了享受，比如说小房换大房，有人买房是为了保值，有人买房是为了增值。随着我国房地产业的发展，房地产市场已经从卖方市场步入买方市场，从前是只要你能把房子建出来，就不愁卖，现在房地产企业要想占领市场，占有一定的市场份额，不仅仅把房子建出来那么简单，要有好的规划，要有好的建筑外观设计，要有好的园区设计，更要有过硬的内在质量。2.3 房地产工程 质量面临“全数验收”之考房地产开发 企业的暴利时代已经过去了，开发企业面临的消费群

28、体对产品的挑剔，消费者精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 38 页维权意识的提高及政策风险，时代要求房地产企业的工程质量管理要达到更高的水平。在全国逐渐推广的“一房一验”制度背景下，2008 年 1 月 26 日，上海又增加了70 名具有岗位资格证书的房屋检验师，连同2007 年批准的87 名房屋检验师，目前上海具有岗位证书的专业验房师已达157 名。这将对监督目前的住宅套内质量、规范当前的房地产市场起着推动的作用。继南京最早出现“一房一验”后，湖南也开始实行，后来武汉、苏州等地纷纷效仿，北京2008 年 1 月 1 日起也

29、强制实行先验房、后付钱制度。上海市建设交通委和市房地资源局联合印发上海市住宅工程套内验收评价导则的通知指出：建设单位在竣工备案前应向受监管理机构书面说明执行住宅套内质量验收评价导则的情况，可以委托相关中介机构按照导则参与住宅套内质量验收，并在住宅销售合同中载明执行导则的情况，要与业主就住宅质量是否达到导则要求签订保证合同。上海有的区和有的开发商也已实行分户验收，闵行区出台全装修住宅“分户验收”制度 ，由以往新建房屋采用以整栋楼为基本单位的“抽样式”验收方式改为“地毯式全覆盖”。万科 、佘山高尔夫郡等小区一直自觉地做到先自查、再他查，不合格不交房。目前已经有越来越多的开发商实行交房前先全数自查。

30、这是来自大环境的影响，第三方验房师队伍的产生对房地产企业实行“全数验收”起到了推动作用。国内房地产市场在不断完善，国家各项法律法规在不断的建立与健全。建设部推行的分户验收制度 更是使房地产企业不得不面对“全数验收”之考。2.4 房地产工程 质量管理目标的实现是品牌发展之根本2.4.1 质量是企业的生命虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重营销，编制各种各样的营销概念，但是我相信房地产的竞争最终是产品的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，但是一旦出了问题，面对业

31、主的维权，面对舆论的压力，下至普通工程师，上至公司老板，都很紧张，所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常有必要的。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 38 页早在 1995 年，王石就已撰写质量是万科地产的生命线一文，在1996 年将“质量管理”确认为公司这一年的主要工作之后，2001 年，万科为规范工程质量管理，启动“合金计划”，将万科各地公司各阶段优秀管理经验熔合起来，锻造出一套集团内统一的工程质量管理规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2003 年，万科又全面推行了旨在全面提升房屋质量的“磐石行

32、动”。这一系列对建筑质量的持续关注行动，也给万科带来非常实质的好处：20022005 年间，万科已售住宅的返修数量从月均每百户32.1 条降为每百户 11.8 条， 3 年内返修量下降了63% 。而在当前的施工技术下，这一比率已基本是一个极限水平。同年，万科启动了“珊瑚虫计划”建立万科自己的高于国家要求的质量标准，以及“比目鱼计划”战略监理实施计划。此后，万科再次提出，“质量是我们的底线”。当质量与速度发生冲突时，质量第一；当质量与成本发生冲突时，质量第一的原则。万科集团总裁郁亮对此强调，对万科来说，底线意味着坚定不移的信念，毋庸置疑的原则和毫不犹豫的选择。市场对万科的努力也给予了极高的回报，

33、2005 年，平均每个老客户曾向 6.28 人推荐过万科的楼盘，实际成交率为20.4%，而客户对万科产品质量的满意度也从 2002 年的 53% 提升到 82% 。万科工程管理的宗旨是树立一套高效的管理流程 ，建立一支专业化的工程管理团队，使工程质量管理成为万科品牌的支撑点。而万科目前正在推行的住宅产业化，以及全面家居解决方案，最终的落点都与提高住宅质量有关。万科 认为，任何忽略质量的行为都会加大企业的动作成本，更会造成对企业品牌的巨大负面影响，质量是企业长期稳定发展的重要推动力。2.4.2 质量管理目标的实现是品牌发展之根本房地产企业的最终目的应该是消费者利益最大化。房地产企业应该站在消费者

34、的角度，使产品的质量要有保证，产品的价格能让市场接受。房子不单单是能够卖出去或是卖一单是一单那么简单，做完不管以后。开发商应该用心打造自己的产品质量，提升产品品质。产品质量是品牌建设和发展之根本。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 38 页第三章影响 房地产工程 质量的主要因素3.1 工程前期控制对质量管理的影响3.1.1 工程前期控制对质量的影响一件产品或一项服务能否成功地完成它预定的使命取决于四个主要因素, 它们是：设计质量：设计人员对产品或服务的一些性能所做出的接受或拒绝的选择；量符合设计的程度：产品或服务符合( 即

35、实现 ) 设计人员意图的程度；便于使用；售后服务。建筑产品与其它工业产品，比如冰箱、彩电，都是为消费者生产的消费品，都是一种产品，从这个意义上讲，建筑产品与其它工业产品来说，没有什么区别。建筑产品人性化的考虑或者精致程度，就远远不如工业产品。著名的房地产公司，万科、中海等品牌公司，已经开始致力于建筑产品人性化功能研究，万科 曾把 2003 年作为“建筑无限生活空间年”，就是深化建筑产品的细部推敲。建筑设计市场目前的实际现状，要求房地产企业自己要研究建筑产品的人性化功能。在目前高新技术发展迅猛的时期，我们有必要引进成熟的高新技术，提升产品的方便性和舒适度。在建筑高新技术方面，是技术领先了，应用落

36、后了。那些能够给客户带来安全、生活便利方面的高新技术，非常有必要尽快推荐给客户，远程控制空调、洗衣机等。房地产开发 企业应注重经营理念更新，并使之在实践中发挥指导作用。不少楼盘前期规划到中期建设直至后期管理，还存在着一系列与市场需求背离的“滞销症状”。开发商虽然已意识到“以人为本”对房地产市场的指导意义，但如何在实际中加以落实，造出真正满足消费者现在合将来需求的房子，仍然得不到要领。这就需要我们明确“以什么人为本”，即工程应有明确的目标客户的定位，不能把所谓的先进的经营理念只作为一种口号，而在实际操作中，只知其一，不知其二。消费者的收入千差万别，也存在着高、中、低不同层次的购房需求。作为开发商

37、，要经过科学的 市场调查 合市场分析 ，根据地块的性质、地域的文脉和发展前景，结合对自身资源运作的准确评估，完成对楼盘的市场定位。知道了以“什么人”为本，确定目标市场，充分了解目标客户的共性、偏好，诸如支付能力、置业特征、兴趣爱好、身体特征、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 38 页生活方式等等，才能有建造“以人为本”的优秀房地产工程的起点和方向。房地产工程质量越好，越容易吸引消费者并满足其要求，所以房地产工程本身质量在工程前期就应控制在较高水准。但并不是说，房地产工程 本身质量越高越好，因为房地产本身质量越高，造价也越

38、高，势必造成售价越高，而这将直接影响到销售效果。房地产质量应与使用要求和消费者的购买力相联系，以满足消费者需要为原则，正是因为如此，“解困房”、“安居工程”房屋等基本满足使用功能要求为前提，以物美价廉为重点要求；高级住宅、别墅等高档次、高质量为主要要求。3.1.2 房地产质量的确定房地产质量的确定，主要应根据房地产质量的内容作具体的分析。即要根据房地产工程 的地域、设计、工程、环境、配套、服务等因素作具体分析。而这几个因素应围绕市场、价格、定位做出与之相符合的考虑。即所谓的“没有最好的，只有最适合的”。工程前期依据不同的市场定位，确定不同的产品配置，制定合理的质量控制准则，对产品质量的形成至关

39、重要。而这些都要在工程前期就要得到充分的思考和落实。房地产质量目标的理论确定，就是指房地产投资者决定开发建设什么质量水平的房地产工程。开发企业确定房地产质量水平的标准就是所开发的工程是否适销对路，是否最终实现企业“利润最大化”的经营目标。房地产质量目标的确定，首先应当考虑用户对房地产工程 使用功能的满足程度，其次要考虑用户愿意付出的购买成本，再次要考虑房地产开发 商的开发成本及对目标利润的要求。实质上，就是弄清楚房地产质量的变化与价格、成本、利润之间的关系。工程的价格是其诸多质量要素的综合反映，在确定了工程的总体质量水平之后，我们将据此一一确定工程的质量因素的诸多方面如地域、设计、工程、环境、

40、配套、服务等质量内容。3.2 时间管理、成本管理、质量管理是矛盾统一体在工程管理中涉及目标性的管理时间管理、成本管理、质量管理（如图3.1 所示）。房地产工程也不例外，而且因为其工程周期长、投资大，使得这三个矛盾之间联系更加紧密：提高工程质量或是缩短工期，势必导致投入增加；工期过长，也会降低资金利用率，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 38 页间接导致成本增加；质量粗糙会导致维修成本上升，间接导致成本增加，而质量过剩则会直接导致成本增加。质量、时间、成本三方面的切合点始终是工程管理追求的目标，如何在完成期限内利用有限预算

41、创造出既定的质量目标（功能要求）应该是房地产工程 质量管理的永恒追求。朱兰被确认为第一个提出计算质量成本的质量管理专家。他解释了如果不良质量的成本可以降低的话，那么就有可能增加公司利润。成功的工程不仅要满足开发商自身对工程质量、成本、时间三方面的需求，还必须考虑和满足客户、管理层和供应商在时间、费用和性能上的不同要求。图 3.1 工程质量、成本、时间关系图3.3 工程干系人在房地产工程 质量管理中的不同角色与作用3.3.1 对工程质量形成至关重要的三方干系人众所周知，工程质量影响因素非常多，涉及方方面面。但总结几十年来的经验，包括研究国外的经验，我们得出一个结论：要把工程质量管理好，必须有一个

42、健全的、有效的质量控制管理体制。这个体制不外乎三个层次：一是政府监管，二是建设单位（业主）负责，三是建筑产品的直接生产者负责。由这三个层次构成对整个工程质量进行控制、监督、管理的体制。从建设市场的整体来看，我们市场运行的规则还不完善，但就现有的规则，实施中的问题也很多。执法不严，违法不究的现象很普遍。所以，政府要下功夫，一方面要构造这个市场，健全运行规则，同时要保证这些运行规则的实施。政府对工程质量监督管理还有微观的一方面，就是政府对具体的工程工程的质量监督。在这方面，我们已经做了不少的工作。从80 年代开始就抓政府的质量监督、通过这些年的努力，在全国形成了很可观的监督力量，地以上城市都建立了

43、质量监督站，90% 县以上的城市也建立了质量监督站，一些专业部也建立了质量监督站。但是笔者认为政府质量监督方面是存在不足的。笔者认为主要有三个方面的问题，一是政府质量监督的地位，在实际把握上不够准确。监督工作有时精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 38 页与施工单位、监理单位的质量责任混淆。如，由质量监督站去组织质量验评、竣工验收，进行过程检查等，这等于成了企业质量检查员了。二是政府质量监督重点监督什么，不够明确。三是现有质量监督人员的素质、人才结构有缺陷。政府监管部门只有明确了监管的内容，认真执行监管的权力，才能有力的实

44、施政府的监管职能。质量控制体系的第二个层次是建设单位。建设单位是工程的所有者，也是工程的受益者。同时也是工程的责任者。现在有的建设单位为了追求经济效益，对工程质量的要求不高，也是影响工程质量的一个因素。另一个方面，受雇于建设单位的对工程质量进行实施监督的工程监理的工作的好坏对工程质量也是有一定影响的。监理必须按照国家的法律、法规、设计文件和合同规定，独立地行使自己的职责，对社会负责。不能盲目的听从建设单位的意见，一味的服从，导致工程质量的下降。监理单位还要在人才结构上、能力上尽快进行调整，适应监理工作的需要。质量控制体制的第三个层次，应该是由直接生产者来保证质量。首先由于现在直接生产者不规范操

45、作的问题太多，特别是对政府的强制性技术标准不认真贯彻，偷工减料、以次充好的现象太多，造成工程质量无法保障，甚至出现事故。另一方面，施工单位的人员不稳定，有的甚至是“草台班子”，现拼现凑，具体施工人员没有接受正规的培训，属于放下锄头拿铲子的建筑工人，技术性稍高一点就无法按质完成。有的甚至连基本的常识都没有，又何谈保障工程质量呢？所以，加强施工单位的法制意识，遵章守纪，提高工人的素质，按要求施工是非常必要的。综上所述，要想一个工程有好的质量，不是单一方面可能做到的。只有政府部门、建设单位、工程监理、施工单位各司其责，各尽其职，团结一心，共同努力才能把工程质量抓上去。最终实现对工程质量的控制。房地产

46、公司的工程质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理。3.3.2 其他工程干系人对质量的影响除了上一节所述三方主要因素对房地产工程 质量的管理和影响，还有更多不同层面的工程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 38 页干系人和厉害关系者对工程质量有着不同程度的影响。员工的培训：一个团队能否形成，单兵优势能否转化成集团军的优势，关键是理念是否统一，也包括技术、成本、质量、进度方面的理念，所以通过培训统一理念是有必要的。这也是前面我在房地产工程管理“三要素”中

47、强调的第二个要素。供应商：工程工程，一块砖一片瓦，都是施工单位拿上去的，地产公司的思路统一了，施工单位不能理解无法执行，工程管理的良好愿望也无法实现。业主：业主的维权意识越来越强，房地产企业面临着较大的维修压力。物业及客服人员：建筑产品质量缺陷维修是我们服务的一个延伸，在建筑产品后期服务方面，应该说，房地产企业落后于部分工业产品企业，象海尔、美的等等。搞好产品的后期服务，是提升企业品牌、培养回头客的重要环节。这也是我所提倡的真正做好客户服务的意图。一个优秀的工程师，不一定是一个优秀的维修工程师，建筑产品质量缺陷维修对维修人员除了专业知识要求外还有特殊的要求，比如：善于与业主沟通、有耐心，所以专

48、业维修队伍将会应运而生。在深圳，地产公司有专门的客户服务部负责维修，维修工作有了一定的深度。这些工程干系人使工程质量在一次次控制过程的循环往复中不断的发展和提高。第四章房地产工程 质量基本管理方法4.1 质量管理基本方法与理论4.1.1 工程质量管理的定义1、质量管理的定义：ISO8402 1994（质量管理和质量保证术语）对质量管理的定义是：质量管理是确定质量方针、目标和职责，并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。质量管理是各级管理者的职责, 但必须由最高管理者领导。质量管理的实施涉及到组织中的所有成员。在质量管理中要考虑到经济性因素。

49、质精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 38 页量管理是企业管理的重要组成部分, 是企业管理职能中的重要职能。企业一般包括经营决策、计划、生产、技术、质量、劳资、供应、销售、销后服务、成本财务等管理部门。质量管理处于重要的地位, 我国有关领导人提出 : “企业管理应以质量管理为纲, 质量管理带动、推动和联系其它部门完成企业生产经营活动的任务。我国国家标准GB T19000：2000 对质量管理的定义是：在质量方面指挥和控制组织的协调的活动。在质量方面的指挥和控制活动，通常包括制定质量方针和质量目标以及质量策划、质量控制、质量

50、保证和质量改进。质量方针是指“由组织的最高管理者正式发布的该组织总的质量宗旨和方向。”它体现了该组织( 工程 ) 的质量意识和质量追求，是组织内部的行为准则，也体现了顾客的期望和对顾客作出的承诺。质量方针是总方针的一个组成部分，由最高管理者批准。质量目标，是指“在质量方面所追求的目的”，它是落实质量方针的具体要求，它从属于质量方针，应与利润目标、成本目标、进度目标等相协调。质量目标必须明确、具体，尽量用定量化的语言进行描述，保证质量目标容易被沟通和理解。质量目标应分解落实到各部门及工程的全体成员，以便于实施、检查、考核。从质量管理的定义可以说明，质量管理是企业( 工程 ) 围绕着使产品质量能满

51、足不断更新的质量要求，而开展的策划、组织、计划、实施、检查和监督、审核等所有管理活动的总和。它是企业 ( 工程 ) 各级职能部门领导的职责，而由企业最高领导( 或工程经理 ) 负全责，应调动与质量有关的所有人员的积极性，共同做好本职工作，才能完成质量管理的任务。2、工程质量管理的定义：工程的质量管理是指围绕工程质量所进行的指挥、协调和控制等活动。进行工程质量管理的目的是确保工程按规定的要求圆满地实现，它包括是工程所有的功能活动能按照原有的质量及目标要求得以实施。工程的质量管理是一个系统过程，在实施过程中，应创造必要的资源条件，使之与工程质量要求相适应。工程个参与方都必须保证其工作质量，做到工作

52、流程 程序化、标准化和规范化，围绕一个共同的目标实现工程质量的最佳化，开展质量管理工作。工程质量管理是由优化的质量方针、质量计划、组织结构、工程过程中的活动以及相应的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 38 页资源所组成，包括未确保工程能够满足质量要求所开展的过程和整体管理职能的所有活动，这些活动包括确定质量政策、目标和责任。在工程生命周期内，需要持续使用质量计划、质量控制、质量保证和改进措施，最大限度地满足顾客的需求和期望，并争取最大的顾客满意度。戴明认为引起效率低下和不良质量的原因在公司的管理系统而不在职员。部门经理的

53、责任就是要不断调整管理系统以取得预期的结果。戴明还强调了减少质量波动( 与一定标准之间的偏差 ) 的必要性。要减少质量波动，就需要辨别引起波动的特殊原因( 即可纠正的原因) 和共同原因 (即随机原因 ) 。朱兰视质量为适用性（Fitness for use）。认为通过管理可以控制大约80% 的质量缺陷的发生。朱兰用包含质量计划、质量控制和质量改进的质量三元论的思想来描述质量管理。根据朱兰的观点, 为建立有能力满足质量标准的工作程序，质量计划是必要的。为了掌握何时采取必要措施纠正质量问题就必须实施质量控制。质量改进有助于发现更好的管理工作方式。管理就是不断改进工作是朱兰理论的一个核心。4.1.2

54、 工程质量管理的原则ISO9000：2000 版标准在总结质量管理实践经验的基础上，用高度概括的语言表达了质量管理最基本、最通用的一般规律，这就是质量八项原则。这八项原则同样是指导工程质量管理的重要原则，只不过需要赋予工程的内涵和特点。1、以顾客为关注焦点组织的生存依赖于顾客。因此，组织应理解顾客当前和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。在工程质量管理中，工程的相关主体应明确自己的顾客是谁；应调查顾客的需求和期望是什么；应研究如何满足顾客的需求，提高顾客的满意度。2、领导作用组织的领导者是“在最高层指挥和控制组织的一个人或一组人”。领导者确立组织统一的发展方向，他们应当创造并保持使员工

55、能充分参与实现组织目标的内部环境。3、全员参与精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 38 页各级人员都是组织之本，只有他们的充分参与才能使他们的才干为组织带来效益；4、过程方法将活动和相关的资源作为过程进行管理可以更高效地得到期望的结果；5、管理的系统方法将相互关联的过程作为系统加以确认，理解和管理，有助于提高工程目标实现的效果和效率；6、持续改进持续改进总体业绩应当是永恒主题；7、以事实为决策基础有效的决策应建立在数据和信息分析的基础上；8、与供应商保持互利的关系组织与供应商是相互依存的互利关系，可增强双方创造价值的能力。

56、4.1.3 工程质量管理的基本原理工程质量管理可归纳为六个基本原理：系统原来、PDCA 循环原理、控制原来、质量保证原理、合格控制原理和监督原理。1、系统原理工程质量管理的对象是工程。工程是由不同的环节、不同的阶段、不同的要素所组成。工程的各环节、各阶段、各要素之间存在着相互矛盾又相互统一的关系；工程有众多目标，有总目标，又有子目标，总目标之间、总目标与子目标之间、子目标与子目标之间同样存在着相互矛盾又相互统一的关系。工程是一个有机的整体，是一个系统。工程的质量管理是由工程的相关方共同进行的。工程各个相关方之间也存在着相互矛盾又相互统一的关系。无论从工程质量管理的主体还是客体来看，工程质量的管

57、理都是一个完整的系统。因此在工程质量管理过程中，应运用系统原理进行系统分析，用统筹的观念和系统方法对工程质量进行系统管理，使得工程总体达到最优。实施全面质量管理就是系统原理的充分体现。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 38 页全面质量管理是突出“全面”二字，即实行全过程，全企业和全员的三全”管理。（1）. 全过程的管理对建筑安装企业，这一全过程是指从施工准备到交工验收和使用期的维修服务，质量回访等的整个过程。要保证整个建筑工程的质量，必须对全过程中的每项生产和业务工作都要进行控制和管理。（2）. 全企业的管理对建筑安装企

58、业，是指企业各个部门，各个方面的工作都必须有效地组织起来，为提高产品质量尽职尽责。不仅包括计划、技术、生产、物质、机械、质量检查部门，也包括后勤、政工等部门。共同对工程质量作出保证应该是所有部门所有方面的一致奋斗目标。（3）. 全员管理是指从企业经理到职工，特别是直接参加生产的工人，都要增强质量意识，人人从自己做起关心工程质量，为工程质量负责。用全面质量管理的思想和方法去搞好本职工作，在企业内部调动全企业一切人员的积极因素，造成人人关心质量、人人管理质量，为工程质量负责的良好环境。2、PDCA 循环原理在工程质量管理过程中，无论对整个工程的质量管理，还是对工程的某一个质量问题进行管理，都需要经

59、过从质量计划的制定到组织实施的完整过程。即首先要提出目标；然后根据目标制定计划，这个计划包括目标，而且包括为实现工程质量目标需要采取的措施；计划制定后，就需要组织实施；在实施过程中，需要不断检查，并将检查结果与计划进行比较，根据比较的结果对工程质量状况做出判断。针对质量状况分析原因并进行处理。这个过程可归纳为PDCA 循环。这里的P表示计划（ Plan ）， D表示实施（ Do）， C表示检查（ Check）， A表示处理（ Action ）。这是由美国著名管理专家戴明博士首先提出的，所以称之为“戴明环”。PDCA 循环可分为四个阶段和八个步骤，如图4.1 所示：图 4.1 PDCA循环四个阶

60、段和八个步骤精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 38 页3、控制原理质量控制是质量管理的一部分，致力于满足质量要求。质量控制的目标就是确保工程质量能满足顾客、法律法规等方面所提出的质量要求。质量控制的范围涉及工程形成全过程的各个环节。质量控制必须对干什么，为何干，怎么干，谁来干，何时干，何地干等给予明确规定，并对实际质量活动进行监控。4、质量保证原理工程的质量保证是工程质量管理的一部分，致力于提供质量要求得到满足的信任。质量保证具有特殊的含义，与一般概念的“保证质量”有较大区别。保证满足质量要求是质量控制的任务，就工程而言

61、，用户不提质量保证的要求，工程实施者仍应进行质量控制，以保证工程的质量满足用户的需要。5、合格控制原理在工程实施过程中，为保证工程或工序质量符合质量标准，及时判断工程或工序质量合格状况，防止将不合格品交付给用户或使不合格品进入下一道工序，必须借助某些方法和手段，检测工程或工序的质量特性，并将测得的结果与规定的质量标准相比较，从而对工程或工序做出合格、不合格或优良的判断（称之为合格性判断）；若工程或工序不合格，还应做出适用或不适用的判断（称之为适用性判断）。这一过程就称为合格控制。合格控制贯穿于工程进行的全过程。合格控制是确定工程阶段性成果及最终成果是否符合规定要求的重要手段。其质量的含义是静态

62、的符合性质量。合格控制是工程质量管理的重要组成部分，是保证和提高工程质量必不可少的手段。合格控制具有三项重要的工作职能：保证职能、预防职能和报告职能。6、监督原理对工程的相关方来说，遵循质量监督法规，不仅是减少质量问题的重要条件，而且是维护自身利益所必需的。质量监督是建立在工程质量责任理论基础之上的。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 38 页质量监督包括政府监督、社会监督和自我监督。4.1.4 工程质量管理美国质量管理专家朱兰将质量管理划分为三个过程：质量策划、质量控制和质量改进，简称朱兰三步曲。1、质量策划ISO900

63、0：2000 中对质量策划的定义是：质量策划是“质量管理的一部分，致力于制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。”质量策划涉及到一系列通用的步骤：设定质量目标；识别顾客受目标影响的人；确定顾客需求，开发反映顾客需求的产品特征；开发能够生产具有这种特征产品的过程；设定过程控制，并将由此得出的计划转化为操作计划。根据 ISO9000：2000 版标准关于质量策划的定义及朱兰对于质量策划的认识，可以从以下几方面理解工程质量策划：工程质量策划是工程质量管理的一部分；质量策划致力于设定质量目标；质量策划应为实现质量目标规定必要的作业过程和相关资源；质量策划的结果是形成质量计划。2、质量

64、控制保证和提高工程质量控制的一个重要途径就是有效进行工程的质量控制。控制，是指为实现规定的质量标准而采用的方法、措施。这种方法措施，包括对工程实施情况进行观测，并将观测的结果与计划或标准相比较。如果所观测的实际情况与标准扩计划相比有明显差异则应采取相应对策。这种控制过程具有一种无限循环的性质，一般都经历以下基本步骤：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 38 页选择控制对象；为控制对象确定标准或目标；制定实施计划，确定保证措施；按计划执行；跟踪观测、检查；发现、分析偏差；根据偏差采取对策。工程质量控制，是通过认真规划，不断进

65、行观测检查，以及采取必要的纠正措施，来鉴定或维持预期的工程质量或工序质量水平的一种系统。工程质量控制不见包括检验，而且包括诸如质量规划、工序控制、验收制度 、异常因素的分析与消除等工作。3、质量改进ISO9000：2000 给出了质量改进的定义：质量改进是“质量管理的一部分，致力于增强满足质量要求的能力”。就工程而言，任何一个组织在实际的工程实施过程中，都要对其所进行工程、实施过程和管理进行或多或少的改进，这些改进可以称为质量改进。但是这样的改进往往是就事论事的改进，是离散的、被动的。积极主动的改进应该是持续改进。持续改进是“增强满足要求的能力的循环活动”就一个工程团队而言，为了改进组织的整体

66、业绩，应该不断改进其产品质量，提高质量管理体系及过程的有效性和效率。坚持持续改进，团队才能不断进步。就一个工程来说，只有持续改进，才能不断改进工程质量，才能满足顾客和其他相关方日益增长和不断变化的需求和期望。持续改进永无止境，是工程永恒的追求、永恒的目标、永恒的活动。4.2 房地产工程 质量管理中应加强数据分析手段的应用房地产工程 质量管理水平的提升需要加强数据的搜集与分析，而因果图、系统流程图 、帕累托图（排列图）等现代工程管理中的数据分析手段为我们提升工程质量管理水平提供了强有力的支持。1、因果图：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第

67、 23 页，共 38 页因果图（鱼刺）图：主要用来分析和说明各种因素和原因如何导致或者产生各种潜在的问题和后果。例如：墙面开裂原因分析，如图4.2 所示：图 4.2 墙面开裂原因因果图（鱼刺图）2、流程 图与系统 流程图流程 图如图 4.3 所示：是一个由任何箭线联系的若干因素关系图，质量控制中运用流程图 有助于分析问题产生的原因及其因素之间的关系。图 4.3 流程图系统 流程 图: 主要用来说明系统各种要素之间存在的相互关系，通过流程图 可以帮助工程组提出解决所遇质量问题的相关方法。3、控制图控制图如图4.4 所示：可以用来监控任何形式的输出变量，它用的最为频繁，可用于监控进度和费用的变化，

68、范围变化的量度和频率，工程说明中的错误，以及其它管理结果。图 4.4 控制图4、帕累托图（排列图）帕累托图（排列图）如图4.5 所示：是一种直方图，由事件发生的频率组织而成，用以显示多少成果是产生于已确定的各种类型的原因的。确认造成系统质量问题的诸多因素中最为重要的几个因素。也称为80 20 法则。意思是，80% 的问题经常是由于20% 的原因引起的。图 4.5 怕累托图4.3 工作分解结构（WBS ）对质量管理有提纲挈领的作用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 38 页工作分解结构（Work Breakdown Stur

69、cture）：一种面向可交付成果的工程元素分组，这个分组组织并定义了全部的工程工作范围。每下降一级都表示一个更加详细的工程工作的定义。工作包（ Work Package ）： WBS 中最低级的工作，为定义活动或特定的向个人和组织分配责任提供了逻辑基础。工作包也指要求完成的一项具体工作组成部分或过程，如一个报告、一个设计或一个文档的全部需求或其中的一部分、一个硬件或一项服务。在工程管理中，WBS 不是一个新概念，但是它经常被误解，没有得到正确使用，达不到其最大的有效性。像做任何计划一样，WBS 的使用也需要训练与思考。开始做一项工作，看上去通常比做一个工作计划要简单些。开始一个新的工程就像是要

70、开始写一本书，你已经有了想要写些什么的思路，但还不确定怎样开始。就像许多工程计划者和经理们一样，许多作者发现写大纲通常是一种开始写作的最有效的方法。大纲既是一种组织材料的方法也是一个写作计划。写大纲有许多方法，尤其是有一种基于研究的方法。一般地，规划一个调查研究或数据收集，并决定每一章要讨论的内容及附录是十分必要的。此外，起草章节、收集一批专家的关键评论、以及与评审证明和出版文件有关的实际步骤等，都是必要的。有这样一个被经常使用的比喻，这是一个古老的问题，问：“你怎样吃掉一头大象？”回答当然是：“一次吃一口。”所以，准备大纲的第一步是对“每一口”进行定义和分类。“每一口”都是很重要的，因为有效

71、的工作是一步一步完成的。对一个工程来说，头脑风暴法能够帮助我们自下而上的定义“每一口咬什么”的活动，或者采用自上而下的“分解”过程将一个工程（或整头大象）细分为几个主要部分（如图4.6 所示）。无论用任何方法，目的都是开发一种工程所要进行的工作分解结构。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 38 页图 4.6 大象分解结构图显然，大象的每个部分还可以继续分解（细分）。例如，头部可以分解为脸、耳朵、象牙、象鼻，四条腿也可以分别独立识别，身体的各个部位可被确定；尾巴和尾巴上的毛也可以分别确定。工程的WBS 结构遵从同一概念。WB

72、S 是工作的一个总结，而不是工作本身，工作是构成工程的许多活动的总合。一个 WBS 既可以从一个非正式的活动列表开始，也可以从一种非常结构化的方法着手，这取决于工程及其约束，并且它可以在计划者希望结束的地方结束。WBS 的目标就是建立一个有用的框架，以帮助定义和组织工作，然后开始做这项工作。建立一个WBS 分为 4 个步骤：确定工程目标，着重于工程产生的产品、服务以及提供给客户的结果。准确确认工程所产生的产品、服务或提供给客户的结果（可交付成果或最终产品）。识别工程中的其他工作领域以确保覆盖100% 的工作，识别若干可交付成果的领域、描述中间输出或可交付成果。进一步细分步骤和的每一项，使其形成

73、顺序的逻辑子分组，直到工作要素的复杂性和成本花费成为可计划和可控制的管理单元（工作包）。在工程的早期阶段，开发一个仅有二到三级的WBS 是可行的，因为详细的工作可能还没有被定义。然而，随着工程进入工程定义阶段或者计划阶段，计划就变的详细多了。这时，WBS就能够被逐级细分到更低级别。在我们前面所说的“吃大象”或者进行工程工作中，最终的子工程或工作包就是“一口”。这个细分化过程的产品就是完成了的WBS 。工作包下面的一级是单独的任务或活动，通常它们不作为WBS 的一部分。事实上WBS 的主要作用就是提供一个框架用来帮助定义工程中的活动。一个完成了的WBS 应该覆盖工程的精选学习资料 - - - -

74、 - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 38 页全部范围。一旦建立了WBS ，必须进行维护更新，以反映工程的变化。每一个工程的WBS的排列以及具体的工作包都不一样，这取决于以下几个因素：工程的规模和复杂程度。工程所在的组织的结构。工程所处的阶段。工程经理对分包给分包商的工作的判断。工程所涉及的不确定性和风险的程度。用于计划的时间。WBS 是一种用标准形式表示工程范围，并在工程团队内部、工程团队与利益相关者之间进行协调的巧妙的沟通工具。在计划阶段的最后，计划和进度计划被冻结或确定为“基线”，成为执行工程工作的基础。作为一个大纲的概念。大纲既是对工程工作的有

75、组织的描述，也是一个要完成工作的计划。在开发大纲的过程中，最初没有考虑的工作能够被识别，不属于工程一部分的工作也能够被消除。WBS 将工程产品和活动按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解，形成结构示意图，形象地显示出获得交付产品或服务，以实现工程目标必需的所有工作，说明所有工程工作的组织情况和隶属关系。利用这个工具，可以方便工程团队对工程进行观察、跟踪、检测和控制。工程团队了解工作分解结构在工程过程中起到的重要作用，熟悉不同类型和结构的工作分解结构图及其应用，熟练掌握制作分解结构的技术和工具。对其建立工程工作关键路径、明确职责范围、控制关键质量提供了有力保障，能够真正帮助工程团队把准工程质

76、量管理的脉。4.4 流程 管理在 房地产工程 质量管理中的重要作用建立各种各样的工作流程 对房地产工程 质量管理至关重要。例如，工程前期要建立设计方案审批流程；在工程实施阶段要建立施工方案审批流程、设计变更审批流程、总分包交接流程、工序交接工作流程、不合格品处置流程等；在工程首尾阶段要建立各种层面的验收、交接流程和售后维修流程 等。明确的 工作流程 使工作路径清晰，沟通顺畅，工作精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 38 页责任分工清晰。这些流程 为工程设计质量的形成、施工质量的管理、以及质量缺陷的修复提供了有力保障。4.5

77、 质量管理团队的培养与作用发挥工程质量管理的责任是全体团队成员。工程质量管理的成功必须有工程的全体团队人员积极参与和共同努力。工程团队全体成员都需要明确和理解自己的质量责任，并积极地承担自己的质量责任，对工程产出物质量和工程工作质量承担自己的责任和管理职责。对于 房地产工程 质量管理而言，在不同的时期，不同的阶段目标，会有不同的工作内容，这就需要多个工程团队交叉对工程质量管理承担责任。例如在工程前期，就会形成一个以设计人员牵头，营销、工程、采购、合作伙伴的相关人员组成的前期质量管理团队，这个团队还能进一细划分成一些小的责任单位，这些细分了的责任单位同样也是一种管理团队。而到了工程实施阶段，自然

78、会形成以工程系统牵头，设计、采购、预审、合作伙伴的相关人员配合的质量团队。同样这个团队一样能进一步细分。这些大大小小的团队，在为自己的团队质量目标承担责任和努力的同时，也为总的工程目标贡献着力量。团队精神与团队合作是工程成功的精神保障。任何团队建设和发展都需要经历形成阶段、震荡阶段、规范阶段和辉煌阶段四个阶段。这四个阶段依次展开形成了一个团队从创建到发展壮大和取得辉煌的过程。工程团队也不例外。形成阶段：在这一阶段，工程经理需要为整个团队明确方向、目标和任务，为每个人确定职责和角色，以创建一个良好的工程团队。而在房地产企业这一角色可能会由主管工程师或部门经理甚至公司总经理或主管副总担纲。震荡阶段

79、：工程经理的容忍是工程团队震荡阶段的各种冲突和震荡的“阻尼”，如果没有这种“阻尼”工程团队可能在工程团队就可能在震荡阶段丧失战斗力，甚至解体。规范阶段：这一阶段工程团队成员的情绪特点是信任、合作、忠诚、友谊和满意。随着团队成员之间的相互信任关系的建立，团队成员之间开始大量交流信息、观点和感情，使得团队的合作意识增强，团体中的合作代替了震荡阶段的矛盾和抵触。团队成员在这一阶段精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 38 页开始感觉到他们可以自由地、建设性地表达自己的情绪、评论和意见。辉煌阶段：这个阶段是工程团队不断取得成就的阶段

80、。工程团队成员积极工作，努力为实现工程目标而作出贡献。团队成员间的关系更为融洽、团队的工作绩效更高、团队成员的集体感和荣誉感更强，而且信心十足。第五章执行力、细节管理、持续改进是质量管理的三把利剑5.1 执行力是质量管理目标实现的有力保障在大多数房地产企业里，工程质量管理制度 和流程 在形式上没有问题，而是在执行中表现出不合理或不力，不合理的主要原因是责权利不对等，责权利不对等则造成了工作互相推诿，人人都管，人人都管不了。执行力自然差，执行力差要把工程质量管理做到位，谈何容易。要提升工程质量管理团队执行力起码要做好下面的五项工作：目标明确：目标明确就是要落实指标，指标定的准确、能落实，是质量管

81、理实施、激励、考核的基础。方法可行：岳飞靠发明钩镰枪，教给士兵钩马腿而大破金兀术的拐子马。如果没有这个可行的方法，岳家军再勇猛也未必能取胜。执行层的任务既然是执行，管理者就应该假设他们没有思想，从而对其提供具体的操作方法。制定一个可行的方法需要决策、支持、反馈三个环节有效配合。首先决策不能是根据领导的意愿拍脑门决定，而是要结合工程总体或工程不同阶段的特点充分论证；支持是专业的内部或外部培训，传授工具和方法，解决问题更多是靠方法而非热情；任何一个方法总有不足之处，执行中的反馈有助于使其进一步完善。流程合理：要想使流程 合理，要转变管理思想，适度放权，强化部门之间配合、支持功能。激励到位：所谓的激

82、励到位有三层意思：力度到位、描述到位和兑现到位。通过细分质量精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 38 页目标，建立有竞争力、有吸引力、公司能承受的激励机制，工程质量管理会得到有效的落实。考核有效：考核有效要做到三点：一是考核要真正发挥导向作用；二是避免人为因素干扰；三是处罚措施要严格执行不能估息。通过管理工具的建立、健全，使工程团队具有良好的执行力，是工程质量管理目标的有力保障。5.2 质量的细节管理是房地产工程 品质提高的必经之路工程质量管理就像一次素描绘画的过程，质量策划可以视作一个构思、构图的过程，质量控制是一个绘画

83、实施的过程，质量的细节管理就象是一个个细部刻画的过程。质量的细节管理应该贯穿于工程质量管理的全过程：在设计阶段，它可能是一次关于卫浴挂件的细致选择与安装位置、高度的思索，也可能是一次关于卫生间门洞位置和尺寸的探讨与制定；在施工阶段，它可能是一次对地漏通水实验与检验的细致到位的控制，也可能是一次房间归方问题的专项检查；在首尾阶段，它可能是一次细致的交接验收过程，也可能是一个一对一针对性质量整改过程。房地产企业工程质量管理的质量管理是基于合作伙伴都具备很高的专业水平的基础上的质量管理，是一个资源整合优化的过程，这些资源整合在一起，不应只是满足要求而已，而应该是创造精品，创造精品必须一点一滴的积累，

84、从每一个细部刻画做起。只有关注到质量管理的细节，才能强化出更高的质量目标，并实现它。这是房地产企业工程品质提高的必经之路。5.3 持续改进使 房地产工程 质量管理越做越轻松工程质量持续改进是一次次发现、总结、提高的过程，在一次次发现、总结、提高的过程中工程管理团队在质量管理方面形成了自己的组织积累，这种组织积累作为团队的一种财富不断地传承改进，使得工程管理团队的质量管理知识水平和实施水平，不断地从一个高度迈向另一个高度。而且这种积累会不断扩大和完善，最终使房地产工程 质量管理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 30 页，共 38 页走上

85、一条越来越轻松的路。第六章某房地产公司工程质量管理案例分析某房地产开发 公司致力于精装修商品房开发。在某城市楼盘开发总面积逾180 万平 M ，工程分多期、多标段滚动开发。准确的说该工程的管理应该是典型的工程群管理，在这种工程群的质量管理过程中就形成了“质量策划质量控制质量改进”的循环往复提高的过程。在工程实施执行的过程中，该公司对工程质量管理的执行力进行了改善，加强了质量的细节管理，不断的进行质量改进。本案例以该 房地产工程 一期北区 H07号楼精装修房工程为例，说明房地产企业在进行精装修房开发工程过程中，如何进行质量管理，如何增强工程质量管理执行力，进行质量细节的管理，进行工程质量管理持续

86、改进。6.1 工程简况工程名称： XX国际新城一期XX号楼精装修工程。建设地点：辽宁省沈阳市。发 包 方： XX置业（辽宁）有限公司。设计单位： XX建筑设计有限公司。精装设计： XX工程有限公司。总包单位： XX二建集团有限公司。精装施工： XX装饰设计工程有限公司。工程简介： XX国际新城一期XX号楼精装修工程，共计商品住宅84 套，建筑面积逾9000平方 M ，为 XX置业（辽宁）有限公司开发的精装修商品房工程。6.2 工程质量需求与特点随着我国房地产市场的发展与成熟，精装修商品房工程在住宅供应中的比例不断增长，渐渐的为消费者所接受。在这种接受过程中，消费者也对精装修商品住宅产生了更高精

87、选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 31 页，共 38 页的质量需求，这种需求集中体现在：对精装修商品房住宅装修内容的个性化需求；对卫浴洁具及五金件选择的品牌化需求；对厨房设备及橱柜的品质需求；对木地板、瓷砖、单元门、户内门等装修内容的品质要求和个性化需求。这些需求总的分为两个方面：一方面是消费者的审美需求，即个性化需求；另一方面是消费者对产品本身的品质需求，这集中体现在品牌选择和产品质量上。该工程要想获得成功必须从解决这些顾客需求入手。6.3 工程质量管理的实施与控制工程的设计质量形成于工程前期，在这一阶段要解决设计质量和个性化需求问题

88、，做好质量管理规划；工程质量形成于工程实施阶段，在这一阶段要重点做好质量控制和纠偏；工程首尾阶段对质量的刻画至关重要。6.3.1 工程前期的质量管理工程前期质量管理的重点在于设计质量和工程主要干系人的选择。工程设计质量直接对工程的质量目标和工程质量形成起决定性作用。工程主要干系人的选择和确立则对工程质量管理实施和控制是否能顺利进行产生重要影响。工程设计阶段的细节管理对强化工程质量和质量目标的形成起着至关重要的作用。在工程前期该工程团队通过对工程质量需求进行分析，进行思考和选择。针对个性化需求该工程对多项物资进行了品牌选择，例如：洁具选择美标品牌；橱柜选择海尔品牌；油烟机、灶具选择了华帝品牌，而

89、且选择比较流行的欧式油烟机；洗菜盆和水龙头等选择了摩恩系列；入户门选择了美心牌钢制三防门；户内门则选择了福盈门光板白系列成品门；地板则选择了爱之步实木复合地板系列产品；内墙乳胶漆则制定为上海乐意鸽牌系列耐擦洗乳胶漆。并且对主、次卫生间的坐便器进行了不同型号的配置；而洗脸盆则是通过主卫配置台下盆，次卫配置柱盆来实现差异配置的；实木复合地板则提供了两个选择方案，一种是适合年轻人群的浅色系列，另一种是适合年龄偏大一点儿的人群的深色系列。这些主要材料的选择与确定对该精装修工程设计质量的形成提供了强有力的支持，使工程品质处在一定高度上。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -

90、- - - - - -第 32 页，共 38 页工程前期，工程主要干系人的选择对最终工程质量目标的实现至关重要。在工程初期对设计单位、监理单位、总包单位、主要分包商及供货商的选择，对工程质量管理的实施和控制是否有效至关重要。该工程团队针对这一点从以下几个方面入手实施有效的管理与控制： 1 、在设计方案制定实施过程中，工程通过设计招标的形式，引入中国东北建筑设计院对工程进行建筑、结构、水电等专业设计，而精装设计交给专业的精装修设计单位北京鹏信装饰设计工程有限公司进行，并且精装设计与建筑、结构、水电等专业的设计同步，通过这种设计专业的分工，专业公司的介入使精装施工节点在设计阶段就得以完善，工程团队

91、组织各个专业设计人员对方案进行反复比对和研究，使工程质量在设计阶段就得以明确。 2 、工程前期（招投标阶段）对各层级的承包商综合水平的考核与选择，尤其是承包商的工程经理的选择，综合实力较强的承包商很多，工程执行班组尤其是工程经理的水平则参差不齐，工程经理对具体的工程管理模式适应与否，是否有足够的责任心和业务水平至关重要。该工程团队针对这一点，对工程经理考察这个环节做出重点控制，要求承包商的被考察工程必须是拟用工程经理实施管理的工程，在考察过程中充分调查工程合作方（业主单位、监理单位、主要合作单位等）的意见。从而确保被选中的工程执行班组是适合的、优秀的班组。 3 、在供货商的选择上，该工程管理团

92、队则结合该公司集团确定的采购平台，组织招标、议标等不同的形式，积极地进行市场询价，做到对商家选择慎重，从而达到对材料在进场前就有了有效选择与控制的目的。 4 、在工程招标阶段就引入FIDIC 条款，使得工程参与各方的责权利都有一个明确的表述，并针对招标文件的疑问组织多轮的书面答疑和文字往来答疑，形成合同的附属文件，使得业主、承包商、分包商及监理单位的责任明确，清晰各自质量责任，从而从合同的角度对工程质量管理形成法律保障，为工程质量管理提供合同依据。6.3.2 工程实施过程中质量控制的细节管理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 33 页，

93、共 38 页有了设计阶段对工程方案的明确，接下来的事情就是工程质量的实施了，工程从大的方面分三个阶段：总包工程实施阶段，总包过程与精装工程的交接阶段，精装工程实施阶段。该工程团队对各个阶段进行了细节管理。总包工程实施阶段的工程的完成面恰恰是精装工作的起始面，这样总包单位工程质量的形成就对该工程精装质量的实现至关重要。在这一阶段主要控制内容有：各中材质墙面的垂直和平整度及阴阳角方正的控制；门窗洞口成活净尺寸要满足图纸和相关规范要求；单元门和铝合金窗的安装平整、方正、轴线位置符合图纸和规范要求；水电定位尺寸是否准确；地面平整度的控制对实木复合地板的成活质量很关键。在这一阶段该工程管理团队，通过强化

94、总包单位专职检查员自检、监理工程师巡检、地产公司主管工程师抽检使总包工程得以有效的控制。总包工程与精装工程的交接阶段，核心内容是明晰总包单位和精装单位责任。在这一阶段该工程班组制定了专用的交接流程 ，即精装单位查活报送总包单位同时抄送监理和主管工程师总包单位进行整改，这样是交接的两个实体直接对话使信息传递时间和路径最短，同时又使监理工程师和主管工程师知情，便于二者进行监督协调和疑难问题的解决。精装工程实施阶段是精装修工程质量的形成阶段，这一阶段的质量结果在向业主交付时将直接展现给业主。也是工程质量管理目标能否实现的关键。在该工程阶段工程质量集中表现在地板扒缝，地板铺装基层平整度超差，厨房和卫生

95、间漏水，暖气片划伤、磕瘪，卫生间门口部位地板反黑，铝合金窗框及玻璃划伤，入户门（防盗门）磕瘪、划伤。工程管理团队借鉴该集团公司天津分公司的工程经验，对这些质量问题的成因进行了细致的分析，归结出几类原因并找到了相应的解决方法：地板扒缝，厨房和卫生间漏水等问题是工序自身质量控制出了问题。在后期的质量控制过程中，制定了详细的自检制度 ，加大了监理工程师的抽检比例，有的工序要求进行全数抽检。地板铺装基层平整度超差问题的形成，一方面是工序自身质量控制出了问题，另一方面工精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 34 页，共 38 页序交接检的环节也出了

96、问题。在后期采取了针对性措施，要求精装施工单位对总包单位完成的楼地面工程进行全数检查，使工序交接检得以落实到位。暖气片划伤、磕瘪，铝合金窗框及玻璃划伤，入户门磕瘪、划伤等问题，都是成品保护问题。成品保护问题是工程实施过程中的一个棘手的问题，是一个说起来容易，落实起来难的问题。在工程中成品保护责任分为三部分：专业分包商施工阶段自身的成品保护责任；其他分包商在进行交叉作业时应承担的成品保护责任；总包的成品照管责任贯穿整个工程管理过程。区分开了这些责任，工程班组制定了一系列的交接措施、责任界定的准则和相应的奖惩制度。随着这些措施和奖惩制度 的形成与实施，成品保护问题大大减少。卫生间门口部位地板反黑问

97、题主要原因是该部位地面经常处在一种较潮湿的状态，而工程采用的实木复合地板，这种地板在潮湿环境下基层就会发霉，久了就导致地板发黑，浅色地板表现更甚。问题的形成不光光是工序质量控制的问题，节点设计也需要完善。工程加强过门石部位的砂浆饱满度的控制，并在该部位采取了防水砂浆铺贴过门石，对该部位的地板背面也进行了刷清漆两道的防潮处理。通过一系列的细节管理与改善，使工程精装工程质量有了质的飞跃。6.3.3 工程收尾阶段的质量控制工程收尾阶段的控制要充分体现工程质量PDCA循环、执行力和持续改进。工程的收尾阶段是工程质量的刻化、提升过程，是一个反复计划整改检查再计划、整个的过程。该工程针对这一时期的工程质量

98、管理特点，制定了自检、自查整改、消项监理巡检、抽查业主工程师巡检、抽查的工作流程 ，通过这一 流程 的反复实施，一次次筛选问题，解决问题，不断地实施PDCA 循环，使得工程向顾客交付之前就有了一次次质量强化。该阶段的另一方面重要工作是向业主交付房屋过程中的质量问题的处理，该阶段的核心问题是质量问题能否得到及时有效的维修与解决，这一阶段的执行力最关键，是否能令行禁止直接关系到顾客能否得到满意的服务质量，进而对质量目标的实现得到验证。这一阶段该工程对管理分工进行了划分，各部门职能进行界定：工程部负责总包工程、配套工程、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - -

99、- - -第 35 页，共 38 页精装工程相关工作协调管理，牵头集中交房期的维修协调管理工作；客服部负责协调物业各个相关部门交房，由物业相关部门负责两年保修期内的维修工作的协调。形成了工程部向客服体系内部交房，负责集中维修期的维修管理工作；交房前，客服体系负责从工程部内部接收，向业主交房，协调总包、精装分包及其他分包工程集中维修期以后的维修管理工作。这样清晰的界定内部责任，使工程首尾阶段质量管理的执行力得以加强，使该工程精装工程售后服务质量大幅度提高。持续改进是工程质量管理永恒的主题。工程收尾阶段是进行工程质量管理总结的最佳时机，工程团队在解决问题的同时，完成了一次次质量改进过程。这些质量改

100、进的成果不断地补充到工程前期设计中去，不断地补充到新开标段的合同和工艺要求中去。工程团队对工程管理的这种持续改进，作为一种组织积累为该公司在精装房开发上积累了丰富的工程质量管理经验。第七章结论随着房地产行业的发展，市场对这个行业提出了更高的需求，房地产企业要立足市场，增加自己的市场占有率，必须做好工程质量管理。房地产工程质量管理贯穿工程管理全过程。工程初期的质量管理主要体现在工程设计质量，设计质量形成对房地产工程质量至关重要，在这一阶段，充分的分析客户需求，进行准确的市场定位，设计出满足客户需求并能够符合工程市场定位 的产品，是工程质量满足市场竞争的关键。在这一阶段要充分利用分析方法，深挖工程

101、质量特征。在工程实施阶段， 房地产工程 质量管理的重点是控制和调整，在工程初期已经对工程质量进行了明确，并已经形成设计文件使之固化下来，在实施阶段控制很关键，主要体现在事前、事中、事后控制，事前控制是对工程质量管理实施要有细致周到的策划，事中控制的关键是执行，好的执行是质量得以有效控制的关键，事后控制的意义在于调整改善，工程质量管理的持续改进。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 36 页，共 38 页对房地产工程质量管理是基于合作伙伴（例如：设计单位、监理单位、总包单位、各种专业分包单位）有较强专业水平的一种协调管理和强化管理。基于这一

102、点，房地产企业工程管理的着眼点要高，要宏观，要做到抓放得体，所谓抓放得体，是指房地产企业各个部门和相关管理者要在宏观掌控各个阶段工程质量管理内容的同时，还要狠抓执行力、细节管理，勤于总结，持续改进。一切管理都离不开执行，好的执行力是工程质量管理目标得以实现的保障，“做正确的事，正确地做事”才是管理的关键，房地产工程 质量管理也不例外，执行力是管理效率的关键，执行力是管理质量的关键，执行力是所有规章制度 和管理方法得以落实的关键。细节管理是对质量的刻画，也是工程质量目标能够得以升华的关键所在，宏观控制使房地产工程质量有形，而细节管理使房地产工程 质量有神，好的工程必须形神兼备，细节管理贯穿工程的

103、每个阶段，在设计阶段它可以使关于一些细小功能的揣摩；在实施阶段可能使一钉一锤的控制，可能是一组误差数据的分析，可能是一次次仔细的现场巡视；在工程首尾阶段，可能是一次细致的思索，可能是一次周到的售后回访，也可能是一次质量改进的研讨。持续改进是质量管理永恒的话题，房地产企业的质量管理水平是在一次次周而复始的工程质量管理循环过程中不断计划、实施、检查、完善得以不断提高的，每一次工程实施过程都是一次管理改进过程，只要企业的生命还在延续，工程质量管理的持续改进就要一丝不苟地进行，持续改进能够使管理不断获得提升，使企业生命一次次获得新生。总之，房地产企业工程质量管理团队应该在工程的发展过程中形成自己的管理

104、方法和自己的行业工程管理特色。参考文献1 （美）约瑟夫.M. 朱兰、（美）布兰顿. 戈弗雷主编，焦叔斌等译，朱兰质量手册（第五版），中国人民大学出版社，2003。2 （美）工程管理协会著，工程管理知识体系指南（第3 版）（ PMBOK 指南），电子工业精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 37 页，共 38 页出版社， 2005。3 (美) 詹姆斯 .P. 刘易斯著，王增东、任志忠、胡永庆译，工程经理案头手册（原书第2版），机械工业出版社，2001。4 （美）格雷戈里T. 豪根著，有效的工作分解结构，机械工业出版社，2005。5 （美）杰

105、克 . 吉多、詹姆斯P.克莱门斯著，张金成等译，成功的工程管理（第一版），机械工业出版社，2000。6 （美）曼特尔等著，魏青江译，工程管理实践（第二版），电子工业出版社，2007。7 杨侃主编，工程设计与范围管理，电子工业出版社，2006。8 王祖和主编，工程质量管理，机械工业出版社，2004。9 戚安邦主编，工程管理学，南开大学出版社，2003。10 卢向南主编，工程计划与控制，机械工业出版社，2004。11 白思俊主编，工程管理案例教程，机械工业出版社，2004。12 中华人民共和国建设部主编，建设工程工程管理规范（GB/T503262001）， 2001。13 中华人民共和国建设部主编，建设工程工程管理规范（GB/T503262006）， 2006。14 建设工程工程管理规范编制委员会编写，建设工程工程管理规范实施手册（第二版）， 2006。15 郑一群编著，责任第一，地震出版社，2007。16 王石，质量是万科 地产的生命线，1995。致谢精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 38 页，共 38 页