上海F1汽车城策划方案

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1、SIAT/010929/SH-PR(2000GB)细化功能设计，制胜关键挑细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的战，加快上海国际汽车城的开发建设开发建设机密上海国际汽车城发展有限公司工作汇报此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)1项目进展情况回顾项目进展情况回顾 本项目工作已基本完成本项目工作已基本完成实际完成工作实际完成工作提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析制定

2、建筑规划设计招标书分析排序潜在投资者及合作伙伴提出商业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估草拟招商引资营销方案及计划核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析建立财务模型并在不同层面展开财务分析分析总结国际汽车市场的成功经验拟定汽车城介绍文件初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本第一阶段：第一阶段：明确市场需求，制定价值定位明确市场需求，制定价值定位计划中工作计划中工作第二阶

3、段：第二阶段： 制定功能定位与布局，明确商业制定功能定位与布局，明确商业 模式，评估经济效益模式，评估经济效益第三阶段：第三阶段： 制定招商营销实施方案，制定招商营销实施方案， 并作初步沟通接触并作初步沟通接触实际完成工作实际完成工作设计营销方案及计划与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通设计确定汽车城项目管理组织制定实施计划形成针对不同关键驻商的招商文件及计划与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求形成了具体实施计划计划中工作计划中工作SIAT/010929/SH-PR(2000GB)2今天汇

4、报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)3今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)4根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际根据第一阶段工作的分析讨论结果

5、，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下人工湖人工湖研发、管理、研发、管理、培训区培训区沪沪宁宁高高速速曹曹安安路路吴吴淞淞江江顾顾河河墨墨玉玉路路顾顾河河城城区区干干道道浦浦安安亭亭泾泾浦浦蕴蕴藻藻浜浜认证认证检测检测中心中心上海汽车工上海汽车工业技术中心业技术中心绿绿化化汽汽 车车 第三方第三方 物物 流流 服服 务务 区区新镇公共新镇公共活动中心活动中心汽车城公园汽车城公园消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶安亭新镇区安亭新镇区经销商经销商会展中心会展中心（含博物馆）（含博物馆）经经 销销

6、商商经经 销销 商商二手车二手车市场市场商贸服商贸服务中心务中心体育馆中心体育馆中心备用备用地地广场广场都市都市服务中心服务中心N N汽车汽车体验体验园园品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)5模式一：汽车模式一：汽车城公园城公园模式三：汽车第模式三：汽车第三方物流服务区三方物流服务区模式三：研发、管模式三：研发、管理、培训区理、培训区安亭新镇区安亭新镇区上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下将是如下 模式二：汽车贸模式二：汽车贸易展示及办公区易展示及办公区新镇公共活动中心新镇公共活动中心体育馆中

7、心体育馆中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)6在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析块内的功能定位和布局进行了细化分析功能区块功能区块1. 汽车贸易展示区2. 新镇公共活动中心（包括办公）3. 研发管理培训区4. 第三方物流区5. 汽车城公园根据不同模式的关键成功因素有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？一般情况下成一般情况下成功所需要的项功所需要的项目数量目数量*18221761按现有规按现有规划，上海划，上海国际汽车国际汽车城要实现城要实现其远

8、景目其远景目标及其功标及其功能，需要能，需要成功实施成功实施90100个个项目项目在安亭取得成在安亭取得成功所需要的额功所需要的额外项目数量外项目数量*159620总计总计33312381* 有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数资料来源：麦肯锡分析要回答的问题要回答的问题:SIAT/010929/SH-PR(2000GB)7建设这些项目需要占用约建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土万平方米土地的土地地占用土地面积占用土地面积万平方米汽车贸易、办公、展示区新镇公共活动中心汽车研发教育培训区汽车第三方物流区汽车城公园未占用土地面积751259745867核心贸易区总土地面积238用于园

9、区内绿用于园区内绿化、道路、广化、道路、广场及发展备用场及发展备用资料来源: 麦肯锡分析220项目总共占有土地面积SIAT/010929/SH-PR(2000GB)81. 汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为汽车消费者提供可选择的多种品牌为汽车消费者提供舒适的购车环境为汽车参展商提供足够大的展出场地为汽车消费者提供购车一站式服务为汽车消费者提供一流的试驾体验让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展市场服务需

10、求市场服务需求经销商3S店汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等）二手车市场会展中心购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费）购车配套非政府机构（银行，保险）汽车体验园品牌中心汽车博物馆所对应的功能项目所对应的功能项目1.11.21.31.41.51.61.71.81.9SIAT/010929/SH-PR(2000GB)9汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米经销商3S店*汽车集中贸易市场*二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园*品牌中心高档品牌中心特种汽车博物馆总占地面积

11、总占地面积万平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.080.50.320.20.132.73.2总建筑面积总建筑面积将为将为36万万平方米平方米总占地面积总占地面积将为将为59万万平方米平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能项目合计商贸服务中心*13.23.2* 经销商3S店参照现有别克、 奥迪及国外3S店* 汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合* 商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构* 汽车体验园

12、参照日本Motegi赛车场资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)10汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 就业人数，消费者人流，交易车辆数就业人数，消费者人流，交易车辆数67515451400*1400*120011,100120830210340数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数4004002001,900202401203,200预计：预计：1,100经销商3S店汽车集中贸易市场二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园品牌中心高档品牌中心特种汽车博物馆所有功能项目合计

13、商贸服务中心*20* 商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构* 包括市场内经销人员资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析消费者人流15,000人/天年汽车贸易量80,000 100,000辆预计到预计到2010年就业人数年就业人数人SIAT/010929/SH-PR(2000GB)11根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下的详细布局平面图将是如下050 100250500M经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商广广 场场会展中心会展中心（包括博物馆）（包括博物馆）品牌

14、品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心广场广场商贸商贸中心中心二手车市场二手车市场（包括轻型客（包括轻型客车卡车市场）车卡车市场）经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商绿化品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心经销经销商商经销经销商商经销经销商商经经销销商商经经销销商商N N汽车体验园汽车体验园曹曹安安路路墨墨玉玉路路公公园园路路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)12经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心会展中心（包括博物馆）会展中心（

15、包括博物馆）二手车市场二手车市场（包括轻型客车卡车（包括轻型客车卡车市场）市场）商贸服务中心商贸服务中心汽车体验园汽车体验园汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下SIAT/010929/SH-PR(2000GB)132. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析细化分析公共活动中心（包括办公）一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐）为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）对于有较

16、高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务市场服务需求市场服务需求酒店（23星）快餐/中档餐饮设施/酒吧电影院大型商场便利店/药店超市警察局/消防站/电信局加油站写字楼酒店（45星）高档餐饮设施高档专卖店高档娱乐城所对应的功能项目所对应的功能项目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.13SIAT/010929/SH-PR(2000GB)14新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米酒店*(23星)酒吧电影院

17、大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店总占地面积总占地面积万平方米100.0200.01510.451.10总建筑总建筑面积将面积将为为23万万平方米平方米总占地总占地面积将面积将为为7万平万平方米方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能项目合计警察局/消防站/电信局* 餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/药店加油

18、站酒店*(45星)高档娱乐城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.075SIAT/010929/SH-PR(2000GB)15新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）分析（续） 就业人数就业人数6002300数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数75100151501,600600100303,900预计到预计到2010年就业人数年就业人数人106003,170515110013010101600

19、2800110350351600* 酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析酒店*(23星)酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店所有功能项目合计警察局/消防站/电信局便利店/药店加油站酒店*(45星)高档娱乐城*20超市125SIAT/010929/SH-PR(2000GB)16根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下心（包括办公）的详细布局平面图将是如下050 100250500M酒店酒店

20、23星星酒店酒店23星星电影电影院院电信电信中心中心广场广场大酒店大酒店大型大型商场商场金桂金桂新村新村保留地保留地绿化便利店便利店停车停车场场专卖店专卖店/便利店便利店停车停车场场加油加油站站专专卖卖店店广场广场娱乐城娱乐城写字楼写字楼写字楼写字楼N N专专卖卖店店酒吧酒吧/咖啡咖啡消防消防站站警察警察局局写字楼写字楼写字楼写字楼曹曹安安路路墨墨玉玉路路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)17新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下图将是如下金桂新村金桂新村大酒店大酒店大型商场大型商场娱乐城娱乐城酒店酒店酒吧酒吧/咖啡咖啡写

21、字楼写字楼警察局警察局消防站消防站SIAT/010929/SH-PR(2000GB)183. 研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施有高水准的技术服务支持有高标准的认证检测设施供研发机构共享能够通过大学、职业培训机构等为研发机构提供人才和基础研究支持能够通过配置创新企业来促进技术进步及成果转化为研发机构提供配套生活设施市场服务需求市场服务需求认证测试中心上汽技术中心供应商研发中心独立研究开发商大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园所对应的功能项目所对应的功能项目3.13.2

22、3.33.43.53.63.73.8SIAT/010929/SH-PR(2000GB)19研发管理培训区的功能定位细化分析（续）研发管理培训区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米认证检测中心供应商研发中心独立研究开发商一般功能项目合计大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园总占地面积总占地面积万平方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3总建筑总建筑面积将面积将为为34万万平方米平方米总占地总占地面积将面积将为为67万万平方米平方米数量数量单一占地

23、面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）6.52.8102.522550.32.334所有功能项目合计资料来源: 文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析14620545990.73.667上汽技术中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)20研发管理培训区的功能定位细化分析（续）研发管理培训区的功能定位细化分析（续） 就业人数就业人数150数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数320205007,6002,000* 包括大学、专科院校在校学生资料来源: 文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析2,000*3,1006002,000115013201020

24、0512021,000*21,000*1201500认证检测中心供应商研发中心独立研究开发商一般功能项目合计大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园所有功能项目合计上汽技术中心预计到预计到2010年就业人数年就业人数人SIAT/010929/SH-PR(2000GB)21根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区的详细布局平面图将是如下的详细布局平面图将是如下050 100250500M绿化独立独立研究研究开发商开发商大学汽车系大学汽车系专科学校专科学校供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心认证检测

25、认证检测中心中心上汽技术上汽技术中心中心创新创新企业园企业园住宅住宅用地用地住宅住宅用地用地大学汽车系大学汽车系专科学校专科学校独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商体体育育馆馆供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心N N曹曹安安路路路路公公园园SIAT/010929/SH-PR(2000GB)22研发管理培训区的详细布局立体图将是如下研发管理培训区的详细布局立体图

26、将是如下供应商研发中心供应商研发中心供应商研发中心供应商研发中心供应商供应商研发中心研发中心创新企业园创新企业园独立研究开发商独立研究开发商大学汽车系大学汽车系专科学校专科学校体育馆体育馆上汽技术中心上汽技术中心认证检测中心认证检测中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)234. 第三方物流区的功能定位细化分析第三方物流区的功能定位细化分析第三方物流服务区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为邻近的汽车整车厂提供进厂、出厂物流服务提供开展物流业务所需的配套设施为汽车贸易区内的进口车贸易提供保税仓储服务能为安亭地区的大型物流企业提供运营中心支持市

27、场服务需求市场服务需求进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）卡车停车场加油站所对应的功能项目所对应的功能项目4.14.24.34.4保税仓库物流企业运营中心4.54.6SIAT/010929/SH-PR(2000GB)24第三方物流区的功能定位细化分析（续）第三方物流区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米总占地面积总占地面积万平方米11.50.522.01.216.02.010.5总建筑面总建筑面积将为积将为5万平方米万平方米总占地面总占地面积将为积将为12万平方米万平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积

28、单一建筑面积（万平方米）2.22.000.45所有功能项目合计资料来源: 文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析460.50.0412保税仓库进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）卡车停车场0.010.2物流企业运营中心20.10.20.51.510.040.01加油站SIAT/010929/SH-PR(2000GB)25第三方物流区的功能定位细化分析（续）第三方物流区的功能定位细化分析（续） 就业人数就业人数数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数375150210011020010050资料来源: 文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析所有功能项目合计保税仓库进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整

29、车）加油站物流企业运营中心25011015卡车停车场10预计到预计到2010年就业人数年就业人数人105SIAT/010929/SH-PR(2000GB)26根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的详细布局平面图将是如下详细布局平面图将是如下050100250500M绿化卡车卡车停车停车场场出厂物流中心出厂物流中心入厂物流入厂物流中心中心加加油油站站入厂物流入厂物流中心中心物流企业物流企业运营中心运营中心保税保税仓库仓库N N曹曹安安路路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)27第三方物流区的详细布局立体图将是如下第三方物流区的详细布局立

30、体图将是如下保税仓库保税仓库卡车停车场卡车停车场物流企业运营中心物流企业运营中心入厂物流中心入厂物流中心出厂物流中心出厂物流中心加油站加油站SIAT/010929/SH-PR(2000GB)285. 汽车城公园的功能定位细化分析汽车城公园的功能定位细化分析主题公园一般情况下所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施有足够多的游玩内容有齐备的配套生活设施便利的交通条件有世界一流的主题公园运营商设计管理为消费者提供别处无法比拟的游乐体验便利的大众交通设施(如轻轨等)市场服务需求市场服务需求75万平方米的汽车城公园汽车城公园内配套餐饮、购物设施所对应的功能项目所对应的功能项目5

31、.15.2汽车公园主题（如未来世界、冒险乐园等）轻轨等交通设施5.35.4SIAT/010929/SH-PR(2000GB)29今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)30关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现至关重要，应该按科学系统的方法加以实现主要工作主要工作主

32、要成果主要成果对潜在关键驻商进行分对潜在关键驻商进行分析与综合排序析与综合排序制定招商引资方案及制定招商引资方案及沟通文件沟通文件进行初步沟通，谈判进行初步沟通，谈判并达成协议并达成协议列出上海国际汽车城各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的上海国际汽车城潜在关键驻商的优先顺序名单根据每一潜在关键驻商的特点，明确上海国际汽车城价值定位制定有关上海汽车城的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件上海国际汽车城市场宣传介绍文件针对每一特定潜在关键驻商的招商引资文件与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引

33、资方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻上海国际汽车城本项目工作范围SIAT/010929/SH-PR(2000GB)31招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠道等方面的分析，进行排序道等方面的分析，进行排序关键分析内容关键分析内容该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对中国汽车工业、上海汽车城发展影响如何？发展战略发展战略分析原则分析原则该驻商的品牌效应如何？该

34、驻商的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？关键技能关键技能该驻商过去若干年的财务状况如何？对该驻商今后几年的财务状况预测是怎样的？财务状况财务状况该驻商与上海市政府的关系如何？上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？沟通渠道沟通渠道通过综合分析，通过综合分析，对潜在关键驻对潜在关键驻商进行综合排商进行综合排序，并根据排序，并根据排序结果，制定序结果，制定招商引资方案，招商引资方案，建立业务发展建立业务发展蓝图蓝图SIAT/010929/SH-PR(2000GB)32汽车贸易、展示和办公区汽车贸易、展示和办公区根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的根据分析，我们初步得出了第一

35、阶段吸引的潜在关键驻商重点目标潜在关键驻商重点目标品牌中心：大众品牌中心通用品牌中心丰田品牌中心宝马品牌中心戴姆勒克莱斯勒品牌中心汽车行业协会：中国汽车工业协会汽车博物馆：汽车与技术博物馆亨利 福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆国产汽车销售公司：上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）上海大众汽车公司营销总部展览/会展公司TMN蒙哥马利展览集团法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团汽

36、车物流区汽车物流区天地物流（TNT）安吉汽车物流有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)33汽车研发管理培训区汽车研发管理培训区根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标（续）潜在关键驻商重点目标（续）汽车零配件供应商研发中心：德尔福研发中心延峰维世通研发中心江森研发中心法里奥研发中心Michelin研发中心Littlefuse工程中心汽车高等教育：清华大学汽车工程系同济大学汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学独立汽车研发、测试机构： PininfarinaRicardoI

37、taldesignCosworth EngineeringAtlas Weathering 服务中心英国汽车工业研发协会（MIRA）中国汽车研发机构：华晨集团汽车研发中心上海汽车工业集团研发中心汽车城主题公园汽车城主题公园迪斯尼Viacom新镇公共活动中心新镇公共活动中心麦当劳嘉定小笼包子店华联超市星巴克咖啡店假日酒店汽车旅馆环球影城时代华纳SIAT/010929/SH-PR(2000GB)34招商引资筛选及优先综合排序详述招商引资筛选及优先综合排序详述：整车制造厂整车制造厂商品牌中心商品牌中心世界主要著名汽车品牌世界主要著名汽车品牌通用（Buick, Saab, Opel, Cadillac

38、)福特（Lincoln, Land Rover,Jaguar, Mazda, Volvo, Aston Martin)戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)丰田（Lexus,Toyota)大众（Audi,Volkswagen, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)本田（Honda, Acura）日产/雷诺（Nissan, Renault）菲亚特（Fiat, Ferrari）标致/雪铁龙（Citroen, Peugeot）宝马（BMW）宝时捷（Porsche）品牌是否对中国消费者/旅游者有很大吸引力？

39、是否将中国作为其市场发展战略重点？是否有良好财务状况？通用福特戴姆勒克莱斯勒丰田大众本田菲亚特保时捷宝马上海国际汽车城是否与其有便捷的沟通渠道？或是否将上海作为其在中国业务发展的重点？大众（Audi, Volkswagen, Jetta, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)通用（Buick, Saab, Opel, Cardillac)丰田（Lexus, Toyota)宝马（BMW）戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶

40、段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否2495 假定政策假定政策允许外资汽允许外资汽车代理商在车代理商在汽车城内有汽车城内有汽车经销权汽车经销权资料来源: Fortune 500 企业排名；公司财务年报；公司网页；麦肯锡分析 *SIAT/010929/SH-PR(2000GB)35招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制造厂商销售公司造厂商销售公司国内主要整车制造厂商及销售公司国内主要整车制造厂商及销售公司轿车上海大众销售公司一汽大众销售公司天津汽车工业销售有限公司长安汽车集团销售公司广州本田汽车公司神龙汽车有限公

41、司上海通用汽车公司一汽贸易轿车销售有限公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司长安汽车集团销售公司昌河飞机工业集团销售公司面包车沈阳金杯客车制造有限公司跃进汽车集团贸易公司安徽江淮汽车集团公司客货两用车柳州五菱汽车公司长安汽车集团销售公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司产品是否有竞争力和持续发展能力？企业的销售和财务状况如何?上海大众销售公司一汽大众销售公司广州本田有限公司神龙汽车有限公司上海通用汽车公司一汽贸易轿车销售有限公司天津汽车工业销售有限公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司长安汽车集团销售公司沈阳金杯客车制造有限公司柳州五菱汽车公司是否将上海作为其拓展市场的重要基地？或上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠

42、道？上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引是是第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否41176否否第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引资料来源: 中国汽车工业年鉴；公司年报；麦肯锡分析 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)36招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览公司公司世界领先展览公司及汽车世界领先展览公

43、司及汽车博物馆博物馆REED展览公司联合新闻和媒体展览公司展览促销公司CES展览服务公司杜塞尔多夫展览公司法兰克福展览公司汉诺威科隆展览集团TMN蒙哥马利展览集团荷兰皇家展览集团是否具有领先的管理水平？是否具有组办、经营与汽车行业相关展示/博览的经验？TMN蒙哥马利展览集团汉诺威法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团是否具有在中国开展业务的经验？是否把中国作为一个战略发展重点区域？是否在上海及周边地区还没有展览场地、设施？TMN蒙哥马利展览集团法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第

44、二步筛选第二步筛选是是否否6143资料来源: 公司网页；年度报告；麦肯锡分析 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)37招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆世界著名汽车博物馆世界著名汽车博物馆汽车与技术博物馆奔驰汽车博物馆宝马汽车博物馆保时捷汽车博物馆罗素 比洋科汽车博物馆亨利 福特博物馆彼得森汽车博物馆佛罗汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆传统汽车中心黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆是否具有领先的管理水平？是否在行业中具有卓越声誉？汽车与

45、技术博物馆奔驰汽车博物馆宝马汽车博物馆保时捷汽车博物馆亨利 福特博物馆彼得森汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆与汽车城中品牌中心内容没有重复？是否具有独特、有吸引力的汽车展示？汽车与技术博物馆亨利 福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引是是第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否否否38157第二阶段重点吸引第二阶段重点吸引第三阶段重点吸引第三阶段重点吸引资料来源: 麦肯锡

46、分析；汽车博物馆协会；相关网页 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)38招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会主要汽车相关行业协会主要汽车相关行业协会中国汽车工业协会中国交通协会中国汽车工程协会中国汽车企业家俱乐部中国物资流通协会中国汽车工业科技进步奖励基金会是否与政府关系密切？是否对汽车工业的行业政策有很大影响力？中国汽车工业协会中国汽车工程学会中国汽车企业家俱乐部中国交通协会中国物资流通协会中国汽车工业科技进步奖励基金会是否对汽车城成为汽车工业中心影响很大？或上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？中国汽车工业协会第二阶段第二阶段重点

47、吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否561资料来源: 中国汽车工业年鉴；麦肯锡分析 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)39招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服务商务商国内外主要汽车物流服务商国内外主要汽车物流服务商天地物流（TNT)安达美集物流（APL）安吉汽车物流有限公司Danzas-AELSinotrans PG Logistics EASExel物流Penske物流Ryder综合物流UPS物流Schenker物流是否将汽车物流作为

48、其业务的重要组成部分？是否将拓展中国市场作为其发展战略的重要组成部分？是否有良好的财务状况？天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司中外运(Sinotrans)美集物流（APL）安达EASRyder综合物流Exel上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？或是否有在中国拓展业务的成功经验？天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否5628资料来源: 麦肯锡分析；公司年报 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)40招商引资筛选及优先综合排序详

49、述：汽车供应商招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商研发机构研发机构主要汽车零配件供应商研发机构主要汽车零配件供应商研发机构一类供应商研发中心德尔福（Delphi）延峰维世通(Visteon)博世（Bosch）法里奥（Valeo）李尔（Lear）电装（Denso）江森（Johnson Controls）戴纳(Dana)其他供应商研发中心Freudenberg and NokIntermet Corp.Woodbridge GroupStoneridge Inc.Illinois Tool WorksLittlefuse康明斯（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBrid

50、gestone/Fivestone国内汽车研发中心华晨集团汽车研发中心上海汽车技术中心泛亚汽车技术中心有限公司长春汽车研究所中国汽车技术研究中心机械部第九设计研究院东风汽车工程研究院天津汽车研究所重庆汽车研究所重型汽车技术发展中心丹东客车研究所跃进汽车技术中心第一汽车集团公司工艺研究所是否在中国有较大规模业务？是否有高水平的研发人员和设备？是否具有较高R&D投入?德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奥(Valeo)博世(Bosch)戴纳(Dana)电装(Denso)李尔(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.Littlelefuse

51、MichelinGoodyearBridgestone/Firestone华晨上海汽车工业集团研发中心中国汽车技术研究中心是否与上海大众有密切业务联系？供应商是否位于安亭或其周边地区？或是否将拓展在中国业务作为战略发展重点?德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奥(Valeo)LittlefuseMichelin华晨上海汽车工业集团研发中心第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否159817上海国际汽车城在上海国际汽车城在土地使

52、用、税收、土地使用、税收、配套设施、研发环配套设施、研发环境等方面能提供比境等方面能提供比别的地区更为优越别的地区更为优越的条件的条件资料来源: 公司财务年报；PWC报告；麦肯锡分析 *SIAT/010929/SH-PR(2000GB)41招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研发机构发机构主要汽车配件供应商和独立的主要汽车配件供应商和独立的汽车研发机构汽车研发机构独立汽车研发机构RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorsche EngineeringLotus EngineeringFEV

53、SDPMatra AutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworth Engineering 是否有高水平的研发实力和成功记录？是否在同业中具有领先的地位？是否有较大的研发投入？独立汽车研发机构RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertone Porsche EngineeringEDAGStolaCosworth Engineering独立汽车测试机构西南研究院内华达汽车测试中心密歇根测试中心ALTAS WEATHER-ING服务中心英国汽车工业研究协会（MIRA）是否将中国作为其战略发展重点地区之一？或是否有在中国开展

54、业务经验？或是否在世界不同地区都有业务？独立汽车研发机构PininfarinaRicardoItaldesignCosworth Engineering 独立汽车测试机构ALTAS WEATHER-ING服务中心英国汽车工业研究协会（MIRA）独立汽车测试机构内华达汽车测试中心（NATC）西南研究院英国汽车工业研究协会（MIRA）Qualtest密歇根测试中心ACT测试实验室ALTAS WEATHER-ING服务中心第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否816610*资料来源: 公

55、司网页；PWC公司报告；麦肯锡分析 上海国际汽车城在上海国际汽车城在土地使用、税收、土地使用、税收、配套设施、研发环配套设施、研发环境等方面能提供比境等方面能提供比别的地区更为优越别的地区更为优越的条件的条件*SIAT/010929/SH-PR(2000GB)42招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教育育国内外主要汽车大学国内外主要汽车大学清华大学汽车工程系交通大学汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院同济大学汽车学院上海工程技术大学汽车学院北京理工大学车辆与交通学院湖北汽车工业学院江苏理工大学汽车与交通工程学院河北工业大学车辆工程系长春汽车工业高等专

56、科学校武汉汽车工业大学华南理工大学交通学院汽车工程系四川工业学院汽车与交通工程系美国/密歇根大学（汽车交通研究学院）美国威斯康星大学（汽车工业研究中心）英国卡迪夫大学（汽车工业研究中心）美国麻省理工学院（国际汽车系）德国RWTH-AACHEN（汽车工程学院）艾佛瑞大学（国际汽车工业和员工研究项目）澳大利亚皇家墨尔本理工大学（RMIT机械和制造工程）Monash大学（机械工程学）日本东京大学国立台北科技大学国立屏东科技大学与汽车相关科系是否有强大的教学和科研队伍？是否有卓越的学校声誉?清华大学汽车工程系同济大学汽车学院交大汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院英国卡迪夫大学

57、美国威斯康星大学美国麻省理工学院德国RWTH-AACHEN澳大利亚皇家墨尔本理工大学（RMIT机械和制造工程）上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？ 或是否有在上海建立或扩展汽车教学、科研基地的迫切要求？或是否有在中国办学的经验？清华大学汽车工程系同济大学汽车学院吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否145510资料来源: 中国汽车工业年鉴；学校网页；麦肯锡分析 SIAT/010929/SH-PR(200

58、0GB)43招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题公园经营商公园经营商世界领先主题公园经营商世界领先主题公园经营商主题公园迪斯尼（迪斯尼乐园）Viacom（派拉蒙电影主题公园）环球影城（环球影城）香港赛马会（海洋公园）Anheuser Busch（海洋世界）Accor（Asterix主题公园）ZDF（ZDF电视主题公园）游乐场时代华纳（Six Flags游乐场）日本三井不动产（室内滑雪场）Lotte（娱乐公司）Lego（Legoland儿童乐园）日本本田赛车主题公园品牌是否有全球范围的知名度与号召力？是否有在中国开展业务的成功记录？是否具有开发、建

59、设、管理主题公园的成功记录？迪斯尼Viacom环球影城香港赛马会Anheuser Busch时代华纳是否有相关湖区、水景开发管理经验？或是否将中国作为业务发展战略重点地区？迪斯尼Viacom环球影城时代华纳第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否6246资料来源: 公司年报；网址；麦肯锡分析 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)44制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述上海国际汽车城的宏观发展目标上海国际汽车城的宏观发展目标* 包括

60、零配件生产资料来源: 中国汽车年鉴2000；中国汽车统计2001；麦肯锡分析中国汽车中国汽车工业具有工业具有巨大的增巨大的增长潜力长潜力上海国际上海国际汽车城将汽车城将成为中国成为中国汽车产业汽车产业文化新的文化新的重要中心重要中心200020052010销售额销售额十亿元（百分比）220380560200020052010客车卡车轿车销售量销售量百万辆（百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海国际汽车城上海国际汽车城汽车贸易汽车交易总额120200亿元，贡献GDP915亿元汽车研发吸引510家汽车整

61、车制造商、一类供应商的研发中心及国际领先的独立研发机构入驻汽车旅游创造收入2535亿元，贡献GDP711亿元吸引人流600700万左右汽车物流第三方物流创造收入1530亿元，贡献GDP 818亿元汽车制造上海大众创造产值400550亿元*SIAT/010929/SH-PR(2000GB)45制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述汽车城对潜在驻商的价值定位汽车城对潜在驻商的价值定位关建驻商的价值关建驻商的价值充足的资金具有世界领先水平的技能卓越的品牌众多的就业机会强大的社区发展动力上海国际汽车城的价值上海国际汽车城的价值优越的市场环境低廉的运营成本完善的服务和配

62、套设施集中的汽车工业和汽车消费信息政府的优惠政策聚焦支持良好的生活环境SIAT/010929/SH-PR(2000GB)46制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图财务模型演示业务发展蓝图汽车经销商举例 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元净利润净利润百万元现金流现金流百万元-20投资资本回报率投资资本回报率%02030405060203040506SIAT/010929/SH-PR(2000GB)47在制定招商方案及文件的基础上，应根据在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判重点对潜在

63、关键驻商展开接触与谈判时间时间接触、沟通接触、沟通调整招商优先调整招商优先顺序顺序深入谈判深入谈判修改招商方案修改招商方案达成协议达成协议主要工作主要工作决策者决策者辅助人员辅助人员依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人进行初步联系和接触阐述国际汽车城对于目标关建驻商的价值定位听取关键驻商的要求和条件汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人与目标驻商进行协商、会谈明确双方的责任和义务确定具体的财务安排

64、条款制定项目的具体时间安排汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文件进行新一轮谈判制定合作意向书汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人就关键驻商入驻汽车城的方式、条件、利益分配等达成具体协议由相关律师、会计师、公证人等对正式文件进行审议签署正式文件汽车城发展公司总经理重大项目由发展公司董事会决策有关律师、会计师、公证人招商引资业务负责人34周数周数月14周1周SIAT/010929/SH-PR(2000GB)48今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初

65、步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)49上海国际汽车城商业模式及财务分析是在三个上海国际汽车城商业模式及财务分析是在三个不同层次展开的不同层次展开的分析层次分析层次上海国际汽车城总体投入产出分析发展有限公司的商业模式及财务分析针对具体潜在驻商的财务分析分析内容分析内容上海国际汽车城核心贸易区的总销售收入核心贸易区的总投资额各个功能区的具体投资额上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式不同商业模式有形及无形回报的评估发展有限公司组合商业模式的财务及运作机制分析具体潜

66、在驻商在不同土地成本和税率情景下的收入、成本、净利润和现金流分析具体潜在驻商在不同土地成本和税率情景下的投资资本回报率分析具体潜在驻商在不同土地成本下的投资额分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)50到到2010年，上海国际汽车城核心贸易区的总年，上海国际汽车城核心贸易区的总销售收入预计将达到销售收入预计将达到140-200亿元人民币亿元人民币销售收入销售收入人民币亿元，百分比目前安亭地区20062010汽车贸易展示区新镇公共活动中心研发管理培训区*第三方物流园区主题公园* 销售收入来自于第三方对外服务，不包括对内部分资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析15208012014

67、0200SIAT/010929/SH-PR(2000GB)51到到2010年，核心贸易区的总投资额预计将达到年，核心贸易区的总投资额预计将达到近近140亿元人民币亿元人民币投资额投资额人民币亿元总投资汽车城公园第三方物流区研发管理培训区新镇公共活动中心汽车贸易展示区基础设施（轻轨）可能的资金来源可能的资金来源政府企业100%0% 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析201912493515%85%95%15%85%13725%95%65%35%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)521. 汽车贸易展示区的具体投资额汽车贸易展示区的具体投资额百万元人民币汽车体验园品牌中心 高档商

68、贸服务中心汽车博物馆二手车市场经销商3S店数量数量单一投资额（包括土地）单一投资额（包括土地）可能的资金来源可能的资金来源1520企业50300会展中心品牌中心 特种总投资140企业1820企业1175企业150企业815企业210企业3100政府/私人投资 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析4017512020300汽车集中交易市场1100企业1008201,925SIAT/010929/SH-PR(2000GB)532. 新镇公共活动中心的具体投资额新镇公共活动中心的具体投资额加油站高档专卖店便利店/药店大型商场电影院酒店(23星)酒吧数量数量单一投资额（包括土地）单一投资额（包括土地

69、）可能的资金来源可能的资金来源255企业110高档娱乐城写字楼总投资55企业110企业180企业30.3企业2150企业1400企业1160企业12企业251080120电信局100.5企业 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析百万元人民币警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(45星)150企业超市212企业SIAT/010929/SH-PR(2000GB)54独立研究开发商1400企业供应商研发中心3. 研发管理培训区的具体投资额研发管理培训区的具体投资额体育馆职业培训中心/专科学校创新企业园认证测试中心上汽技术中心数量数量单一投资额（包括土地）单一投资

70、额（包括土地）可能的资金来源可能的资金来源1245企业425245大学汽车系总投资10250企业585企业2400政府2220企业110企业1100政府/企业800100 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析百万元人民币4002,500440104,920SIAT/010929/SH-PR(2000GB)554. 第三方物流区的具体投资额第三方物流区的具体投资额加油站出厂物流中心（整车）保税仓库数量数量单一投资额（包括土地）单一投资额（包括土地）可能的资金来源可能的资金来源110政府6010进厂物流中心（零配件）总投资230企业110企业12企业 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析百万元

71、人民币物流运营中心240企业102801653卡车停车场13企业SIAT/010929/SH-PR(2000GB)56当地政府从价值链的分析出发，商业实体参与区域经济从价值链的分析出发，商业实体参与区域经济/房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业模式模式区域经济区域经济/房地产项目价值链房地产项目价值链主要涉及的工作可能参与的工作市政基市政基础设施础设施建设七建设七通一平通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开

72、发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资向土地所有人收购土地把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式商业模式房地产房地产开发商开发商开发代开发代理商理商运营管运营管理商理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地经土地经纪商纪商 资料来源: 麦肯锡分析帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设SIAT/010929/SH-PR(2000GB)57不同的商业模式有不同的关键成功要素不同的商业模式有不同的关键成功要

73、素融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/关键驻商关键驻商重要性最高重要性最低商业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商政府关系政府关系 资料来源: 麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)58案例分析一：德国案例分析一：德国Wolfsburg市政府与德国市政府与德国大众汽车公司共同投资成立了大众汽车公司共同投资成立了Wolfsburg AG发展公司，负责汽车城的开发规划及相关工作发展公司，负责汽车城的开发规划及相关工作500万德国马克启动资金Wolfsburg市政府大众汽车公司Wolfsburg AG发展公司科研与创业园区供应商园区主题公园与冒险

74、乐园人力资源服务机构50%50%100%500万德国马克启动资金100%投入8.5亿德国马克 资料来源: Wolfsburg汽车城文件；访谈Autostadt特大型品牌中心各类项目$其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商大众汽车公司其他投资者/关键驻商SIAT/010929/SH-PR(2000GB)59Wolfsburg AG发展公司、当地政府和私人发展公司、当地政府和私人投资者投资者/开发商具有不同的获取成功的条件开发商具有不同的获取成功的条件最好最差Wolfsburg AG发展公司当地政府德国大众其它私人投资者/开发商N/A相关机构相关机构 资料来源: 麦肯锡分析融

75、资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/关键驻商关键驻商政府关系政府关系SIAT/010929/SH-PR(2000GB)60土地经土地经纪商纪商因而在因而在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了汽车城的开发建设中担任了不同的角色不同的角色商业模式商业模式房地产房地产开发商开发商开发代开发代理商理商运营管运营管理商理商区域经济区域经济/房地产项目价值链房地产项目价值链德国大众汽车公司与当地政府共同创建Wolfsburg AG发展公司是Autostadt项目的全权投资者（共8.5亿德国马克投资），建设多个品牌中心及交易、游乐、服务设施为后续某些单个项目投资，包括为Wolfsburg

76、AG孵化的一些小型新技术企业提供从5万3百万欧元不等的风险投资其他私人投资者/开发商为单个项目竞标、投资开发建设Wolfsburg AG发展公司总体筹划汽车城四大功能区域（科研与创业园区、供应商园区、主题公园与冒险乐园、人力资源服务机构）数十个项目为每个项目招商引资，包括组织竞标、规划等在汽车城规划、开发和建设过程中协调各方利益Wolfsburg AG发展公司管理汽车城中各功能区为汽车城中驻商提供人力资源中介服务孵化小型新技术企业（4050%与汽车直接相关）其他私人投资者/开发商负责日常运营、维修和管理市政基市政基础设施础设施建设七建设七通一平通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售

77、销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资Wolfsburg当地政府创建Wolfsburg AG发展公司征用土地，并进行开发和基础设施改造为汽车城入驻公司、机构等提供廉价土地为汽车城驻商提供优惠的税收及其他政策对某些项目进行直接投资如在科研园区投资1.2亿德国马克，投资5,700万马克用于兴建体育场等Wolfsburg AG发展公司出租办公大楼 资料来源: 麦肯锡分析；访谈德国大众汽车公司其他私人投资者/开发商Wolfsburg AG发展公司其他私人投资者/

78、开发商SIAT/010929/SH-PR(2000GB)61Wolfsburg汽车城为汽车城为Wolfsburg AG发展公司、发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报开发商都带来了很好的回报人力资源中介服务提供每年约1千万欧元的收入（占Wolfsburg AG发展公司每年总收入95%以上），其他少量收入来源于房租、管理费及咨询筹划收费预计从孵化成功的新技术企业中能获得可观利益Wolfsburg AGWolfsburg AG发展公司发展公司发展公司发展公司创造额外的11,000个就业机会，使当地失业率从17%降至1

79、0%以下政府税收增长汽车城带动当地经济发展，环境改善，重新塑造了Wolfsburg市作为德国汽车工业中心的新形象当地政府当地政府当地政府当地政府每年约5千万马克的Autostadt门票收入（每年游客超过2百万，除部分是VW客人而免费外，人均票价24马克） 跟8.5亿马克的投资及每年运营成本相比，门票收入是微小的更重要的是，汽车城成为大众公司宣扬其品牌和历史，推介其产品，提升企业形象的重要窗口德国大众德国大众德国大众德国大众单个项目经济收益成为具有一流水平的汽车城的一部分，有助提高私人投资者/开发商各自的品牌形象其它私人其它私人其它私人其它私人投资者投资者投资者投资者/ /开发商开发商开发商开发

80、商 资料来源: 麦肯锡分析；访谈SIAT/010929/SH-PR(2000GB)62案例分析二：美国洛杉矶案例分析二：美国洛杉矶Cerritos市政府专门市政府专门成立了地区开发署（成立了地区开发署（Redevelopment Agency），），负责汽车广场的开发和建设负责汽车广场的开发和建设Cerritos市政委员会地区开发署土地开发区域规划园区建设经销商经销商经销商经销商3S店单一项目单一项目投资投资 资料来源: 麦肯锡分析经销商协会SIAT/010929/SH-PR(2000GB)63Cerritos市政府地区开发署和入驻汽车经销商市政府地区开发署和入驻汽车经销商/经销商协会具备了不

81、同的获取成功的条件经销商协会具备了不同的获取成功的条件Cerritos市政府地区开发署汽车经销商/经销商协会N/A 资料来源: 麦肯锡分析融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/关键驻商关键驻商政府关系政府关系最好最差SIAT/010929/SH-PR(2000GB)64因而在因而在Cerritos汽车广场的开发建设中扮演了汽车广场的开发建设中扮演了不同的角色不同的角色土地经土地经纪商纪商商业模式商业模式房地产房地产开发商开发商开发代开发代理商理商运营管运营管理商理商区域经济区域经济/房地产项目价值链房地产项目价值链汽车经销商/经销商协会及其指定专业开发商在遵循汽车广场总体布局和建筑

82、风格规划的前提下，由各经销商负责各自的销售网点建设地区开发署政府将整建后的土地以等于或略低于其价值的价格转售给入驻汽车经销商制定政府法规，规定所有入驻经销商必须加入当地汽车经销商协会政府对入驻经销商提供专人协助, 解决复杂的法规及行政程序方面的问题汽车经销商协会由汽车经销商协会统一集资，对外宣传，吸引更多的经销商汽车经销商/当地政府政府将从汽车广场征收的不动产税用于该区域的进一步开发和建设将汽车广场收入的1%用于各种辅助服务设施的建设和运营市政基础市政基础设施建设设施建设七通一平七通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划

83、规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资Cerritos市政府地区开发署成立专门的地区开发署负责Cerritos汽车广场项目在原先贫瘠的农、牧场区域向土地拥有者统一收购、征用土地由政府出资对土地进行平整，改造基础设施制定该地区开发发展计划对开发区内的基础设施、生活服务设施、环境布局和建筑风格进行统一规划汽车经销商及其指定代理商 资料来源: 麦肯锡分析；访谈地区开发署汽车经销商协会SIAT/010929/SH-PR(2000GB)65Cerritos汽车广场为当地政府和入驻汽车经销汽车广场为当地政府和入驻汽车经销商带来了

84、很好的回报商带来了很好的回报汽车广场从周边城市（洛杉矶、Irvine Sauta和Anaheim等）吸引大量购车者，每年销售汽车约10万辆汽车经销商协会协同的市场营销策略和集中的资源为入驻经销商带来高效益Cerritos汽车广场作为世界最大汽车市场的品牌形象和地位，使入驻经销商受益入驻汽车经销商入驻汽车经销商成功地吸引了25家大规模的汽车经销商入驻，每年从汽车市场获得的税收收入达750万美元通过汽车市场及周边配套辅助服务设施，创造了1,200多个就业机会，带动了当地经济的发展汽车市场促进了Cerritos城市建设和周边环境的改善，使Cerritos城市形象和生活质量获得提高Cerritos市政

85、府市政府 资料来源: 麦肯锡分析；访谈SIAT/010929/SH-PR(2000GB)66案例分析三：在市政府领导下张江高科技园区案例分析三：在市政府领导下张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区开发建设张江高科技园区上海市政府上海市张江高科技园区领导小组及其办公室上海市张江高科技园区开发公司上海市久事公司公众投资者其他投资者其他投资者/关键驻商上海市张江高科技园区开发股份有限公司上海市张江集成电路产业区开发有限公司上海市浦东土地发展（控股）公司上海张江生物医药基地开发有限公司国家863信息安全产业基地公司上

86、海张江高科技园区综合发展公司其他服务公司项目项目 项目项目 项目项目 项目项目 项目项目微电子港有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)67张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取成功的条件成功的条件最好最差张江高科技园区开发公司 资料来源: 麦肯锡分析；访谈融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/关键驻商关键驻商政府关系政府关系各下属开发有限公司服务公司/机构各类关键驻商久事等其他投资者SIAT/010929/SH-PR(2000GB)68土

87、地经土地经纪商纪商商业模式商业模式房地产房地产开发商开发商开发代开发代理商理商运营管运营管理商理商区域经济区域经济/房地产项目价值链房地产项目价值链下属开发有限公司将园区内成片土地以优惠价格转让给驻商上海市政府按土地差价对开发有限公司进行财政补贴或以土地入股与驻商共同开发成片土地市政基础市政基础设施建设设施建设七通一平七通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资下属开发有限公司上海市张江高科技园区开发公司从政

88、府中无偿获得土地使用权上海市张江高科技园区开发公司以土地作为资本与其他投资者共同筹建下属开发有限公司下属开发有限公司以土地使用权为抵押从银行获得贷款下属开发有限公司进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设 资料来源: 麦肯锡分析；访谈因此在园区开发建设中担任了不同的角色因此在园区开发建设中担任了不同的角色下属开发有限公司其他投资者/关键驻商对于一些规模较大的独立项目，由驻商或其指定的开发商进行开发、建设下属开发有限公司也投资开发、建设一批标准厂房和办公楼区政府以回租厂房等方式给予开发有限公司财政补贴下属开发有限公司其他投资者/关键驻商负责开发公司自身开发项目（如办公楼、标准厂房）租户的吸引由

89、关键驻商负责吸引各自的客户服务公司/机构关键驻商服务公司为整个开发区提供整体运营管理服务驻商自己的项目由其自己管理或委托专业管理公司管理(包括开发公司服务公司)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)69张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报开发公司带来了很好的回报园区内三大基地建设已经初具规模，其中：国家生物医药基地已引进25家中外生物医药企业，15家研发中心，1家大学和70家创业企业国家信息产业基地内已吸引众多集成电路制造企业、软件企业和其他信息产业的制造企业及研发机构国家科技创业基地已拥有孵化企业170家张江高科

90、技园区张江高科技园区开发公司开发公司到2001年6月底，经过9年的建设，园区共引进投资项目287个，项目总投资额超过53亿美元，2000年园区工业销售收入达50亿元人民币到2000年年底，园区共吸引企业645家，产生1.2万个工作机会到2000年年底，园区已吸引科研机构16家，产生进行中科研项目84个，区内企业已获得国内外专利共23个通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升上海市政府上海市政府 资料来源: 麦肯锡分析；访谈下属开发有限公司下属开发有限公司作为一家上市公司，张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括土地转让及部分房地产和高科技

91、开发项目）收入从98年至2000年平均每年增长29%。1999年政府实行优惠政策聚焦张江后，股份公司2000年获净利润1亿3千万，净资产收益率达到15%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)70对上海国际汽车城发展有限公司来说，采用哪对上海国际汽车城发展有限公司来说，采用哪一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定回报两个方面的综合评估来决定无形回报无形回报是否有助于改善与政府的关系及帮助当地社区的发展是否有助于提高在消费者中的声誉是否有助于提高行业地位是否有助于内部技能的培养有形回报有形回报是否有一定的利润是否

92、有较好的现金流是否有一定的投资回报率整个发展有限公司的净现值多大SIAT/010929/SH-PR(2000GB)71首先是对有形回报的分析首先是对有形回报的分析关键假设关键假设土地按招商计划面积(2180亩)及相应的规划绿化面积(2180亩)共4360亩分4年开发土地购入价格分别为29万元/亩(前2年)以及31万元/亩(后2年)*土地转让价格分别为25万元/亩(前2年)以及28万元/亩(后2年)*实际完成招商面积假设为计划的70%无银行贷款商业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商2010年预计投年预计投资资本回报率资资本回报率0(2006年)52824%今后今后5年未折现年

93、未折现的累计现金流的累计现金流缺口缺口9.34.200人民币，亿元汽车城发展有限汽车城发展有限公司业务的整体公司业务的整体净现值净现值-7.41.00.10.5人民币，亿元* 按照香港戴德梁行测算开发面积成本* 根据对驻商可能接受的投资资本回报率分析以及对照上海市其他相应地区土地价格而得出资料来源: 戴德梁行土地成本测算报告；麦肯锡分析土地经纪商土地经纪商模式的有形模式的有形回报较差回报较差房地产开发房地产开发商模式有相商模式有相对较好的整对较好的整体净现值，体净现值，但仍有较高但仍有较高现金流缺口现金流缺口开发代理商开发代理商及运营管理及运营管理商模式的投商模式的投资资本回报资资本回报率较高

94、，无率较高，无现金流缺口，现金流缺口，但整体净现但整体净现值较小值较小SIAT/010929/SH-PR(2000GB)72然后是对无形资产回报的分析然后是对无形资产回报的分析履行对政府履行对政府/社会的承社会的承诺诺提高消费者提高消费者中的声誉中的声誉提高行提高行业地位业地位培养内培养内部技能部技能商业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商综合评估综合评估成为土地经销商成为土地经销商将能履行对政府将能履行对政府和社会的承诺和社会的承诺成为开发商及开成为开发商及开发代理商对无形发代理商对无形资产的回报较为资产的回报较为有利有利成为运营管理商成为运营管理商带来的无形资产带来的无形

95、资产的回报有限的回报有限好差 资料来源:麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)73当地政府/新安亭发展有限公司综合有形及无形回报两方面的分析结果，上海综合有形及无形回报两方面的分析结果，上海国际汽车城发展有限公司的商业模式应是前三种国际汽车城发展有限公司的商业模式应是前三种模式的组合模式的组合区域经济区域经济/房地产项目价值链房地产项目价值链主要涉及的工作市政基市政基础设施础设施建设七建设七通一平通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地

96、开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资商业模式商业模式房地产房地产开发商开发商开发代开发代理商理商运营管运营管理商理商土地经土地经纪商纪商上海国际汽车城发展有限公司上海国际汽车城发展有限公司上海国际汽车城发展有限公司上海国际汽车城发展有限公司外包 资料来源:麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)74在采用组合式商业模式的前提下，上海国际在采用组合式商业模式的前提下，上海国际汽车城发展有限公司与新安亭开发公司之间的汽车城发展有限公司与新安亭开发公司之间的土地结算有三种可能的方式土地结算有三种可能的方式土地结算方式土地结算方式1. 土地由政府空转给新安亭开发公司

97、负责七通一平开发，汽车城发展有限公司按实际开发面积向新安亭公司购买2. 土地由政府空转给新安亭开发公司负责七通一平开发，汽车城发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积向新安亭公司购买3. 土地由政府空转给汽车城发展有限公司，发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积委托新安亭公司实施七通一平开发具体说明具体说明新安亭开发公司向政府申报土地开发规划，立项政府把土地空转给新安亭开发公司，由其负责征地、动迁等工作新安亭公司在整个核心贸易区按区块面积（共6430亩）分阶段实施土地的七通一平开发汽车城发展有限公司与新安亭公司共同核定土地实际开发成本汽车城发展有限公司按实际开发面积（6430亩）

98、，分阶段以开发成本价向新安亭公司购买土地新安亭开发公司向政府申报土地开发规划，立项政府把土地空转给新安亭开发公司，由其负责征地、动迁等工作新安亭公司按汽车城发展有限公司提供的招商计划面积加上相应的规划绿化面积（共4360亩）分阶段实施土地的七通一平开发汽车城发展有限公司与新安亭公司共同核定土地实际开发成本汽车城发展有限公司按实际开发面积（4360亩），分阶段以开发成本价向新安亭公司购买土地汽车城发展有限公司向政府申报土地开发规划，立项政府把土地空转给汽车城发展有限公司汽车城发展有限公司按招商计划面积加上相应规划绿化面积（共4360亩）分阶段委托新安亭公司进行征地动迁等工作，并实施土地的七通一平

99、开发汽车城发展有限公司分阶段按实际土地开发成本支付新安亭公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)75对三种土地结算方式的评估主要从可能的财务对三种土地结算方式的评估主要从可能的财务及运作风险分析出发及运作风险分析出发土地结算方式土地结算方式财务风险财务风险 今后今后5年未折现的累计现年未折现的累计现金流缺口金流缺口*18.213.413.4运作风险运作风险 汽车城发展有限公司的运汽车城发展有限公司的运作难度以及长期发展的机会作难度以及长期发展的机会* 土地购入价按阶段分别为29万元/亩及31万元/亩，土地转让价按阶段分别为25万元/亩及28万元/亩，假设实际完成招商面积为计划的7

100、0%，无银行贷款资料来源: 麦肯锡分析汽车城发展有限公司对土地开发缺乏主动权，难以控制实际开发面积，导致资金积压，不利于公司的运作及其长期发展汽车城发展有限公司对土地开发有一部分主动权，但整个土地开发过程缺乏灵活性，容易造成公司资金积压量，对公司的运作及其长期发展带来一定的风险汽车城发展有限公司对土地开发有完全的主动权，实际土地委托开发过程灵活性较高，有利于避免大量资金的积压，有利于公司的运作及其长期发展综合财务综合财务及运作风及运作风险分析的险分析的结果，上结果，上海国际汽海国际汽车城发展车城发展有限公司有限公司应优先考应优先考虑第虑第3种种土地结算土地结算方式方式人民币，亿元1. 土地由政

101、府空转给新安亭开发公司负责七通一平开发，汽车城发展有限公司按实际开发面积向新安亭公司购买2. 土地由政府空转给新安亭开发公司负责七通一平开发，汽车城发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积向新安亭公司购买3. 土地由政府空转给汽车城发展有限公司，发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积委托新安亭公司实施七通一平开发SIAT/010929/SH-PR(2000GB)76综前所述，上海国际汽车城发展有限公司应采综前所述，上海国际汽车城发展有限公司应采用组合商业模式并按第用组合商业模式并按第3种方式进行土地结算。据种方式进行土地结算。据此，在今后此，在今后5年中公司投入产出财务状况预计如

102、下：年中公司投入产出财务状况预计如下：人民币，亿元* 土地价格同前，假设实际完成招商为计划的70%资料来源:麦肯锡分析所需资本金投入累计销售收入累计现金流缺口公司整体业务净现值累计亏损今后2年中今后5年中今后2年中今后5年中6.41.73.64.717.64.28.213.43.61.73.92.810.54.29.58.4-6.2-5.3无银行贷款无银行贷款银行贷款占总投资银行贷款占总投资50%发展有限公司主要投发展有限公司主要投入产出财务指标入产出财务指标SIAT/010929/SH-PR(2000GB)77单位：人民币，千元在组合式商业模式加第在组合式商业模式加第3种土地结算方式情况下种

103、土地结算方式情况下汽车城发展有限公司到汽车城发展有限公司到2010年的详细财务状况年的详细财务状况及整体业务净现值预测如下（按无银行贷款计算）及整体业务净现值预测如下（按无银行贷款计算）损益表销售收入总额 土地转让收入 开发项目收入运营成本 土地成本 开发项目运营成本 销售及管理费用折旧利息支出所得税净利润200282,54182,5410398,350389,10609,245000(315,809)200391,30791,3070134,108123,882010,2261,95000(44,751)200495,28894,695593434,376423,57511910,6835,

104、56400(344,653)2005104,32999,4554,873195,474182,5671,13411,77316,841 00(107,986)200646,92214,76332,15832,71017,1457,9257,64016,841 00(2,629)200742,623042,62317,039010,4946,54616,841 02,885 5,858200853,229053,22921,134013,096 8,03819,088 04,292 8,715200968,189068,18927,516016,99810,51819,088 07,123 14

105、,462预计公司前预计公司前5年将累计亏损年将累计亏损 8.2亿元亿元 人民人民币，第币，第6年开年开始赢利，主要始赢利，主要来自于开发项来自于开发项目的收入目的收入预计今后预计今后5年年中未折现的累中未折现的累计现金流缺口计现金流缺口为为 13.4亿元亿元 人民币人民币201079,961079,96132,220019,95312,26819,088 09,455 19,197单位：人民币，千元现金流量表净利润折旧流动资本的变化资本支出 土地 建筑及设备自由现金流折现率终值总体净现值2002(315,809)00000(315,809)12%392,267(622,259)2003(44,

106、751)1,950(44,871)(60,000)(22,500)(37,500)(147,672)2004(344,653)5,564(45,367)(97,920)(15,120)(82,800)(482,376)2005(107,986)16,841(47,356)(287,590)(11,340)(276,250)(426,090)2006(2,629)16,84119,32700033,53920075,85816,84183700023,53620088,71519,088848(57,325)(2,325)(55,000)(28,674)200914,46219,0881,197

107、00034,746201019,19719,08894200039,227 注 :土地价格同前，实际完成招商为计划的70%资料来源: 麦肯锡分析，戴德梁行土地成本测算报告SIAT/010929/SH-PR(2000GB)78单位：人民币，千元单位：人民币，千元如果有银行贷款（假设为总投资额的如果有银行贷款（假设为总投资额的50%），），则详细财务状况预测如下则详细财务状况预测如下损益表销售收入总额 土地转让收入 开发项目收入运营成本 土地成本 开发项目运营成本 销售及管理费用折旧利息支出所得税净利润200282,54182,5410398,350389,10609,245011,6730(32

108、7,482)200391,30791,3070134,108123,882010,2261,95015,6960(60,448)200495,28894,695593434,376423,57511910,6835,56429,5630(374,215)2005104,32999,4554,873195,474182,5671,13411,77316,84141,9190(149,905)200646,92214,76332,15832,71017,1457,9257,64016,84138,5800(41,210)200742,623042,62317,039010,4946,54616,8

109、4138,0660(29,323)200853,229053,22921,134013,0968,03819,08839,7860(26,779)200968,189068,18927,516016,99810,51819,08839,7860(18,201)预计公司前预计公司前5年将累计亏年将累计亏损损 9.5亿元亿元 人民币人民币预计今后预计今后5年年中未折现的中未折现的累计现金流缺累计现金流缺口为口为 8.4亿元亿元 人民币人民币公司整体业公司整体业务净现值比务净现值比无银行贷款无银行贷款要好一些要好一些201079,961079,96132,220019,95312,26819,088

110、39,7860(11,133)单位：人民币，千元单位：人民币，千元现金流量表净利润折旧流动资本的变化资本支出 土地 建筑及设备银行长期贷款自由现金流折现率终值总体净现值2002(327,482)00000147,229(180,253)9%127,090(534,179)2003(60,448)1,950(44,871)(60,000)(22,500)(37,500)62,027(101,341)2004(374,215)5,564(45,367)(97,920)(15,120)(82,800)230,471(281,468)2005(149,905)16,841(47,356)(287,59

111、0)(11,340)(276,250)203,280(264,730)2006(41,210)16,84119,327000(8,572)(13,614)2007(29,323)16,8418370000(11,645)2008(26,779)19,088848(57,325)(2,325)(55,000)28,663(35,505)2009(18,201)19,0881,19700002,0832010(11,133)19,08894200008,896 注 :1. 土地价格同前，实际完成招商为计划的70% 2. 银行贷款中购买实际完成招商的土地部分为短期贷款，未完成招商及绿化土地以及开发项

112、目部分均为长期贷款资料来源: 麦肯锡分析，戴德梁行土地成本测算报告SIAT/010929/SH-PR(2000GB)79应该看到，如果市场可接受的土地转让价不同，应该看到，如果市场可接受的土地转让价不同，发展有限公司在今后发展有限公司在今后5年中的累计现金流缺口也年中的累计现金流缺口也将会不一样将会不一样第一阶段土地转第一阶段土地转让市场可接受价让市场可接受价前前5年未折现的累计现年未折现的累计现金流缺口（无银行贷款）金流缺口（无银行贷款）152530万元/亩前前5年未折现的累计现金年未折现的累计现金流缺口（银行贷款流缺口（银行贷款50%）人民币，亿元人民币，亿元14.513.412.89.6

113、8.47.8土地转让价土地转让价的高低将会的高低将会影响发展有影响发展有限公司的现限公司的现金流缺口，金流缺口，同时也会影同时也会影响招商的成响招商的成功率，把握功率，把握住正确的土住正确的土地转让价格地转让价格是关键是关键资料来源: 麦肯锡分析基本情景SIAT/010929/SH-PR(2000GB)80在明确了商业模式后，上海国际汽车城发展有在明确了商业模式后，上海国际汽车城发展有限公司在实施运作过程中需要成功解决两个方限公司在实施运作过程中需要成功解决两个方面的挑战面的挑战采用组合商业模式，上海国际汽车城发展有限公司将同时担任土地经纪商、房地产开发商和开发代理人的角色财务资金的挑战财务资

114、金的挑战根据土地结算方式不同，前5年的累计现金流缺口最高可能达到18亿元人民币实施技能的挑战实施技能的挑战需要建立合理的组织架构，获取高素质管理人员，赢得政府的大力支持，以确保招商以及项目开发的成功资料来源: 麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)81前前5年累计现金流缺口年累计现金流缺口及解决方法（无银行贷及解决方法（无银行贷款情况下）款情况下）财务资金上的挑战，应主要通过政府财政补贴财务资金上的挑战，应主要通过政府财政补贴及由新安亭开发公司和汽车城发展有限公司分担及由新安亭开发公司和汽车城发展有限公司分担来解决来解决* 新安亭开发公司的现金流缺口来自于道路、桥梁等整体

115、市政基础中设施建设的不可分摊部分的成本资料来源: 麦肯锡分析，戴德梁行土地成本测算报告土地结算方式土地结算方式18.2汽车城发展有限公司现金流缺口18.29.14.554.5513.415.07.53.753.75新安亭开发公司现金流缺口*总体现金流缺口市/区政府的财政补贴新安亭开发公司分担汽车城发展有限公司分担人民币，亿元01.6市/区政府从驻商上缴税收中抽取部分来补贴现金流缺口的50%新安亭开发公司以低廉的价格出售规划绿化土地或以土地入股发展有限公司由发展有限公司投资股东分担,或通过其他融资渠道分担13.415.07.53.753.751.61. 土地由政府空转给新安亭开发公司负责七通一平

116、开发，汽车城发展有限公司按实际开发面积向新安亭公司购买2. 土地由政府空转给新安亭开发公司负责七通一平开发，汽车城发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积向新安亭公司购买3. 土地由政府空转给汽车城发展有限公司，发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积委托新安亭公司实施七通一平开发SIAT/010929/SH-PR(2000GB)82前前5年累计现金流缺口及年累计现金流缺口及解决方法解决方法 (银行贷款为总银行贷款为总投资投资50%情况下情况下)在有银行贷款情况下，累计现金流缺口将有所在有银行贷款情况下，累计现金流缺口将有所减少，但仍需由政府财政补贴及多方分担来解决减少，但仍需由政

117、府财政补贴及多方分担来解决* 新安亭开发公司的现金流缺口来自于道路、桥梁等整体市政基础中设施建设的不可分摊部分的成本资料来源: 麦肯锡分析，戴德梁行土地成本测算报告土地结算方式土地结算方式11.1汽车城发展有限公司现金流缺口11.15.52.82.88.41052.52.5新安亭开发公司现金流缺口*总体现金流缺口市/区政府的财政补贴新安亭开发公司分担汽车城发展有限公司分担人民币，亿元01.6市/区政府从驻商上缴税收中抽取部分来补贴现金流缺口的50%新安亭开发公司以低廉的价格出售规划绿化土地或以土地入股发展有限公司8.41052.52.51.61. 土地由政府空转给新安亭开发公司负责七通一平开发

118、，汽车城发展有限公司按实际开发面积向新安亭公司购买2. 土地由政府空转给新安亭开发公司负责七通一平开发，汽车城发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积向新安亭公司购买3. 土地由政府空转给汽车城发展有限公司，发展有限公司按招商计划面积及相应的规划绿化面积委托新安亭公司实施七通一平开发由发展有限公司投资股东分担,或通过其他融资渠道分担SIAT/010929/SH-PR(2000GB)83预计市预计市/区政府到区政府到2010年将可以从上海国际汽车年将可以从上海国际汽车城驻商收取税金累计城驻商收取税金累计11.5亿元人民币，其中部分亿元人民币，其中部分可用作汽车城项目的财政补贴可用作汽车城项

119、目的财政补贴到到2010年汽车城累计上缴上海市年汽车城累计上缴上海市/区政府税金财政收入预测区政府税金财政收入预测亿元人民币注： 实际完成招商为计划的70%汽车城税率按17%增值税率（其中12.75%上交中央政府），5%营业税，15%企业所得税计算资料来源: 麦肯锡分析6.510.521.511.5贸易展示区新镇公共活动中心研发教育培训区物流区服务汽车城公园合计市/区政府实际财政收入补贴汽车城项目5-9另外，汽车另外，汽车城项目预计城项目预计将创造将创造11000个就个就业机会，政业机会，政府也能有一府也能有一定的个人所定的个人所得税收入得税收入SIAT/010929/SH-PR(2000GB

120、)84同时，汽车城发展有限公司可以吸引更多的同时，汽车城发展有限公司可以吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率承担的财务风险，并提高招商成功率现有股权结构现有股权结构上汽集团上海物资集团嘉定区政府上海国际汽车城发展有限公司扩大后的股权结构扩大后的股权结构上汽集团上海物资集团嘉定区政府上海国际汽车城发展有限公司其它汽车整车制造厂商GMVW一汽东风其它投资者著名香港开发商中国在香港上市公司上海市政府所属投资公司资料来源: 麦肯锡分析50%20%30%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)85另一方面

121、，汽车城发展有限公司应建立合理的另一方面，汽车城发展有限公司应建立合理的组织架构配置各类管理人员，并通过各种渠道组织架构配置各类管理人员，并通过各种渠道获取成功实施所需技能获取成功实施所需技能发展有限公司总经理营销副总经理融资/财务48人项目副总经理项目设计812人办公及人力资源管理35人技术服务23人所需关键所需关键技能技能获取技能的获取技能的可能渠道可能渠道熟悉融资渠道及方法掌握各类财务知识具有灵活性与创造性从上汽集团内部挖掘与海外开发商进行合作聘用上海及全国其他开发区有相关经验人员从市场公开招聘对市场供需的理解具备建筑专业知识对细节的注意与规划设计院合作邀请独立设计师对建筑工程的专业知识

122、具有项目管理技能从上汽集团内部挖掘与海外开发商进行合作聘用上海及全国其他开发区有相关经验人员从市场公开招聘挖掘并留住人才推行业绩评估能高效管理日常事务从市场公开招聘有经验人员具有IT专业知识获取新知识快速能力及时处理问题的能力从市场公开招聘有经验人员项目管理812人市场营销1520人擅长市场调查分析具有营销谈判技能能及时达成交易从上汽集团内部挖掘与海外开发商进行合作聘用上海及全国其他开发区有相关经验人员从市场公开招聘资料来源: 麦肯锡分析财务副总经理行政副总经理SIAT/010929/SH-PR(2000GB)86上海国际汽车城发展有限公司还应最大可能地上海国际汽车城发展有限公司还应最大可能地

123、获得政府政策以及相关资源的支持，确保招商获得政府政策以及相关资源的支持，确保招商引资和项目开发的成功引资和项目开发的成功政府在各类政府在各类政策和法规政策和法规上的聚焦上的聚焦政府对招商政府对招商引资的直接引资的直接参与和支持参与和支持提供土地及税收方面的优惠政策放宽汽车及零配件贸易政策调整汽车金融及服务等法规设立各种政府机构，提供高效、便捷的服务推动上海国际汽车城的对外宣传，扩大其影响由市政府领导、部门主管直接参与对某些关键驻商的沟通交流，吸引他们入驻凸显上海国际凸显上海国际汽车城的重要汽车城的重要地位，吸引更地位，吸引更多的关键驻商，多的关键驻商，确保汽车城发确保汽车城发展宏伟目标的展宏伟

124、目标的顺利实现顺利实现SIAT/010929/SH-PR(2000GB)87关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 品牌中心（高档）品牌中心（高档）财务预测的关键假设（财务预测的关键假设（1/8）销售收入销售收入汽车销售量：年递增率：平均销售价格：年递增率：相关产品销售（Merchandise）占汽车销售额的比例：成本成本销售成本占销售收入的比例：销售及管理费用占销售收入的比例：贷款占固定资本投资的比例：贷款年利率：折旧折旧土地折旧：房屋及设备折旧：流动资本流动资本存货的改变量占销售收入的比例：应收应付帐款基本不变固定资本固定资本土地：建筑及设备：投资年限投资年限 资料来源: 访谈；文献

125、检索；麦肯锡分析03年200辆15%40万元人民币-3%0.5%95%1.62.2%35%6%50年25年02%225万元人民币1,500万元人民币1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)88关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 品牌中心（高档）品牌中心（高档）财务预测（财务预测（2/8） 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元0203040506销售成本销售成本百万元0203040506净利润净利润百万元0203040506现金流现金流百万元0203040506-18.0SIAT/010929/SH-PR(2000GB)89关键驻商的财务预测举例关

126、键驻商的财务预测举例 品牌中心（高档）品牌中心（高档）投资预测（投资预测（3/8）投资额（市区内）投资额（市区内）百万元土地建筑及设备总投资投资额（上海国际汽车城）投资额（上海国际汽车城）百万元* 目前粗略估计资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析按粗略估按粗略估计的土地计的土地基本价算，基本价算，与市区相与市区相比，到汽比，到汽车城建立车城建立高档品牌高档品牌中心，可中心，可节省投资节省投资12百万元百万元汽车城土地基本价格*：30万元/亩每个高档品牌中心占地面积：5,000m2市区土地价格：55万元/亩41519土地建筑及设备总投资2.51517.5SIAT/010929/SH-PR(20

127、00GB)90关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 品牌中心（高档）品牌中心（高档）投资资本回报率预测（投资资本回报率预测（4/8）2006年预计投资资本回报率年预计投资资本回报率(ROIC)分析比较分析比较* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售成本销售成本/销售收入销售收入汽车城市区内销售及管理费用销售及管理费用/销售收入销售收入汽车城市区内折旧折旧/销售收入销售收入汽车城市区内流动资产流动资产/销售收入销售收入汽车城市区内流动负债流动负债/销售收入销售收入汽车城市区内短期负债短期负债/销售收入销售收入汽车城市区内税息前利润税息前利润/销售

128、收入销售收入汽车城市区内NOPLAT*/销售收入销售收入汽车城市区内ROIC汽车城市区内税收税收/销售收入销售收入汽车城市区内固定资产固定资产/销售收入销售收入汽车城市区内流动资本流动资本/销售收入销售收入汽车城市区内投资资本投资资本/销售收入销售收入汽车城市区内 + + + + + +1SIAT/010929/SH-PR(2000GB)91关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 品牌中心（高档）品牌中心（高档）财务预测情景分析财务预测情景分析（5/8）基本情景基本情景：所得税率所得税率33%，土地成本，土地成本30万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）0203040

129、5060203040506情景一情景一：所得税率所得税率15%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）0203040506情景情景三三：所得税率所得税率0%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）情景情景二二：所得税率所得税率15%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）情景四情景四：所得税率所得税率0%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩现金流现金流（百万元）020304050602030405060203040506资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析-17.2现金流现金流（百万元）0203040506-17.2现金流现金流（

130、百万元）0203040506-16.5净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）02030405060203040506-16.5SIAT/010929/SH-PR(2000GB)92关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 品牌中心（高档）品牌中心（高档）投资额情景分析（投资额情景分析（6/8）关键假设关键假设基本情景基本情景百万元土地价格：30万元/亩土地建筑及设备总投资土地价格：25万元/亩土地价格：15万元/亩资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析2.51517.5情景一、三情景一、三百万元土地建筑及设备总投资21517情景二、四情景二、四百万元土地建筑及设备总投资11516SI

131、AT/010929/SH-PR(2000GB)93关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 品牌中心（高档）品牌中心（高档）投资资本回报率情景分析小结（投资资本回报率情景分析小结（7/8）资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析基本情景：土地成本30万元/亩 所得税率33%情景一：土地成本25万元/亩所得税率15%情景三：土地成本25万元/亩所得税率0%情景二：土地成本15万元/亩所得税率15%情景四：土地成本15万元/亩 所得税率0%2006年投资资本回报率（年投资资本回报率（ROIC）%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)94关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 品

132、牌中心（高档）品牌中心（高档）投资资本回报率情景分析（投资资本回报率情景分析（8/8）* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析税息前利润税息前利润/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四税收税收/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四固定资产固定资产/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四流动资本流动资本/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四NOPLAT*/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四ROIC基本情景情景一 情景二 情景三 情景四投资资本投资资本/销售收入销售收入基

133、本情景情景一 情景二 情景三 情景四 + +2006年年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)95关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商财务汽车经销商财务预测的关键假设（预测的关键假设（1/8）销售收入销售收入汽车销售量：平均销售价格：年修理汽车量：修理频率：每次修理费用：年上牌服务汽车量：每辆上牌服务费用：成本成本汽车销售成本占汽车销售收入的比例：汽车维修保养成本占维修保养收入的比例：销售及管理费用占销售收入的比例：贷款占固定资本投资的比例：贷款年利率：折旧折旧土地折旧：房屋折旧：设备折旧：流动资本流动资本存货的改变量占销售收入的比例：应收应付帐款基本不变固定资

134、本固定资本土地：建筑设备：投资年限投资年限 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析前3年逐年递增，第四年开始1,500辆18万元人民币年销量的50%2次/年1,000元人民币年销量的80%从03年500元逐年递减至06年100元98%65%0.81.4%35%6%50年25年10年01%540万元人民币800万元人民币700万元人民币1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)96关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商财务汽车经销商财务预测（预测（2/8） 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元0203040506销售成本销售成本百万元0203

135、040506净利润净利润百万元0203040506现金流现金流百万元0203040506-21.0SIAT/010929/SH-PR(2000GB)97关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商投资汽车经销商投资预测（预测（3/8）投资额（市区内）投资额（市区内）百万元土地建筑设备总投资投资额（上海国际汽车城投资额（上海国际汽车城）百万元* 目前粗略估计资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析土地建筑设备总投资按粗略估按粗略估计的土地计的土地基本价算，基本价算，与市区相与市区相比，到汽比，到汽车城建立车城建立汽车经销汽车经销点，可节点，可节省投资省投资45百万元百万元汽车城土地基本

136、价格*：30万元/亩每个经销商占地面积：12,000m2市区土地价格：55万元/亩SIAT/010929/SH-PR(2000GB)98关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商投资汽车经销商投资资本回报率预测（资本回报率预测（4/8）2006年预计投资资本回报率年预计投资资本回报率(ROIC)分析比较分析比较* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售成本销售成本/销售收入销售收入汽车城市区内销售及管理费用销售及管理费用/销售收入销售收入汽车城市区内折旧折旧/销售收入销售收入汽车城市区内流动资产流动资产/销售收入销售收入汽车城市区内流动负债

137、流动负债/销售收入销售收入汽车城市区内短期负债短期负债/销售收入销售收入汽车城市区内税息前利润税息前利润/销售收入销售收入汽车城市区内NOPLAT*/销售收入销售收入汽车城市区内ROIC汽车城市区内税收税收/销售收入销售收入汽车城市区内固定资产固定资产/销售收入销售收入汽车城市区内流动资本流动资本/销售收入销售收入汽车城市区内投资资本投资资本/销售收入销售收入汽车城市区内 + + + + + +1SIAT/010929/SH-PR(2000GB)99关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商汽车经销商财务财务预测情景分析预测情景分析（5/8）基本情景基本情景：所得税率所得税率33

138、%，土地成本，土地成本30万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）02030405060203040506情景一情景一：所得税率所得税率15%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）020304050602040506情景情景三三：所得税率所得税率0%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）情景情景二二：所得税率所得税率15%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）0203040506情景四情景四：所得税率所得税率0%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩净利润净利润（百万

139、元）现金流现金流（百万元）02030405060203040506现金流现金流（百万元）020304050602030405060203040506资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析-19.9-19.9-18.1-18.103SIAT/010929/SH-PR(2000GB)100关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商投资额汽车经销商投资额情景分析（情景分析（6/8）土地建筑设备总投资土地建筑设备总投资土地建筑设备总投资资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析关键假设关键假设基本情景基本情景百万元土地价格：30万元/亩土地价格：25万元/亩土地价格：15万元/亩情景一、三情

140、景一、三百万元情景二、四情景二、四百万元SIAT/010929/SH-PR(2000GB)101关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商投资汽车经销商投资资本回报率情景分析小结（资本回报率情景分析小结（7/8）资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析2006年投资资本回报率（年投资资本回报率（ROIC）%基本情景：土地成本30万元/亩 所得税率33%情景一：土地成本25万元/亩所得税率15%情景三：土地成本25万元/亩所得税率0%情景二：土地成本15万元/亩所得税率15%情景四：土地成本15万元/亩 所得税率0%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)102关键驻商的财

141、务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车经销商投资汽车经销商投资资本回报率情景分析（资本回报率情景分析（8/8）* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析税息前利润税息前利润/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四税收税收/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四固定资产固定资产/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四流动资本流动资本/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四NOPLAT*/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四ROIC基本情景情景一 情景二 情景三 情景四投资资本投资

142、资本/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四 + +2006年年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)103关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公财务预测服务办公财务预测的关键假设（的关键假设（1/8）销售收入销售收入租金：年递增率：管理费用：总面积：入住率：年递增率：成本成本销售成本占销售收入的比例：销售及管理费用占销售收入的比例：贷款占固定资本投资的比例：贷款年利率：折旧折旧土地折旧：房屋折旧：流动资本流动资本存货改变量占销售收入的比例：应收项目改变量占销售收入的比例：应付项目改变量占销售收入的比例：固定资本固定资本土地：房屋：投资年限投资年限

143、资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析4元/平方米/天1%18元/平方米/月29,500平方米03年起40%510%24%814%35%6%50年25年0%-66%06%495万元人民币1.5亿元人民币1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)104关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公财务预测服务办公财务预测（2/8） 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元0203040506销售成本销售成本百万元0203040506净利润净利润百万元0203040506现金流现金流百万元0203040506-155.0SIAT/010929/SH-PR(2

144、000GB)105关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公投资预测服务办公投资预测（3/8）汽车城基本情景下土地价格：30万元/亩投资额（市区内）投资额（市区内）百万元总面积：29,500平方米占地面积：11,000平方米市区土地价格：600万元/亩（一级地区）土地房屋总投资投资额（上海国际汽车城）投资额（上海国际汽车城）百万元土地房屋总投资资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析按粗略估计按粗略估计的土地基本的土地基本价算，与市价算，与市区相比，到区相比，到汽车城建立汽车城建立同等水平的同等水平的办公楼，可办公楼，可节省投资节省投资1亿元左右亿元左右SIAT/010929/SH-

145、PR(2000GB)106关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公投资资本服务办公投资资本回报率预测（回报率预测（4/8）2006年预计投资资本回报率年预计投资资本回报率(ROIC)分析比较分析比较* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售成本销售成本/销售收入销售收入汽车城市区内销售及管理费用销售及管理费用/销售收入销售收入汽车城市区内折旧折旧/销售收入销售收入汽车城市区内流动资产流动资产/销售收入销售收入汽车城市区内流动负债流动负债/销售收入销售收入汽车城市区内短期负债短期负债/销售收入销售收入汽车城市区内税息前利润税息前利润/销售收入

146、销售收入汽车城市区内NOPLAT*/销售收入销售收入汽车城市区内ROIC汽车城市区内税收税收/销售收入销售收入汽车城市区内固定资产固定资产/销售收入销售收入汽车城市区内流动资本流动资本/销售收入销售收入汽车城市区内投资资本投资资本/销售收入销售收入汽车城市区内 + + + + + +1SIAT/010929/SH-PR(2000GB)107关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公服务办公财务预测财务预测情景分析情景分析（5/8）基本情景基本情景：所得税率所得税率33%，土地成本，土地成本30万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）情景一：所得税率情景一：所得税率

147、15%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）0203040506情景三：所得税率情景三：所得税率0%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）情景二：所得税率情景二：所得税率15%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）情景四：所得税率情景四：所得税率0%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析0203040506020304050602030405060203040506020304050

148、60203040506020304050602030405060203040506SIAT/010929/SH-PR(2000GB)108关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公投资额服务办公投资额情景分析（情景分析（6/8）土地房屋总投资土地房屋总投资土地房屋总投资资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析关键假设关键假设基本情景基本情景百万元土地价格：30万元/亩土地价格：25万元/亩土地价格：15万元/亩情景一、三情景一、三百万元情景二、四情景二、四百万元SIAT/010929/SH-PR(2000GB)109关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公投资资本服务办

149、公投资资本回报率情景分析小结（回报率情景分析小结（7/8）资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析2006年投资资本回报率（年投资资本回报率（ROIC）%基本情景：土地成本30万元/亩 所得税率33%情景一：土地成本25万元/亩所得税率15%情景三：土地成本25万元/亩所得税率0%情景二：土地成本15万元/亩所得税率15%情景四：土地成本15万元/亩 所得税率0%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)110关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 服务办公投资资本服务办公投资资本回报率情景分析（回报率情景分析（8/8）* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献

150、检索；麦肯锡分析税息前利润税息前利润/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四税收税收/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四固定资产固定资产/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四流动资本流动资本/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四NOPLAT*/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四ROIC基本情景情景一 情景二 情景三 情景四投资资本投资资本/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四 + +2006年年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)111关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务

151、预测举例 汽车城公园财务汽车城公园财务预测的关键假设（预测的关键假设（1/6）销售收入销售收入06年开始吸引游客：游客年递增率 门票收入：纪念品销售占门票收入的比例：其它服务（如餐饮）收入占门票收入的比例：成本成本销售成本及费用支出占销售收入的比例：贷款占固定资本投资的比例：贷款年利率：折旧折旧土地折旧：房屋及设备折旧：流动资本流动资本存货改变量占销售收入的比例：应收项目改变量占销售收入的比例：应付项目改变量占销售收入的比例：固定资本固定资本土地：楼房及设备：投资年限投资年限 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析400万人1020%180元/人9%15%50%35%6%50年25年0.2%2

152、%5%1.7亿元人民币33.3亿元人民币4年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)112关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车城公园财务汽车城公园财务预测（预测（2/6） 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元0203040506销售成本及费用销售成本及费用百万元净利润净利润百万元现金流现金流百万元-89507080910020304050607080910020304050607080910-910-930-950020304050607080910SIAT/010929/SH-PR(2000GB)113关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举

153、例 汽车城公园汽车城公园财务财务预测情景分析预测情景分析（3/6）基本情景基本情景：所得税率所得税率33%，土地成本，土地成本30万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）情景一：所得税率情景一：所得税率15%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）020304050607080910020910030405060708020304050607091008020910030405060708情景三：所得税率情景三：所得税率0%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩情景二：所得税率情景二：所得税率15%，土地成本，土地成本15万元万元/亩

154、亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）020910030405060708情景四：所得税率情景四：所得税率0%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析020910030405060708净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）020304050607091008020910030405060708净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）020910030405060708020910030405060708SIAT/010929/SH-PR(2000GB)114关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车城公园投资额汽车城公园投资额情景

155、分析（情景分析（4/6）土地楼房及设备总投资土地总投资楼房及设备土地总投资楼房及设备 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析关键假设关键假设基本情景基本情景百万元土地价格：30万元/亩土地价格：25万元/亩土地价格：15万元/亩情景一、三情景一、三百万元情景二、四情景二、四百万元SIAT/010929/SH-PR(2000GB)115关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车城公园投资汽车城公园投资资本回报率情景分析小结（资本回报率情景分析小结（5/6）资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析2010年投资资本回报率（年投资资本回报率（ROIC）%基本情景：土地成本30万元/亩 所得税率

156、33%情景一：土地成本25万元/亩所得税率15%情景三：土地成本25万元/亩所得税率0%情景二：土地成本15万元/亩所得税率15%情景四：土地成本15万元/亩 所得税率0%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)116关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 汽车城公园投资汽车城公园投资资本回报率情景分析（资本回报率情景分析（6/6）* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析税息前利润税息前利润/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四税收税收/销售收入销售收入固定资产固定资产/销售收入销售收入流动资本流动资本/销售收入销售收入N

157、OPLAT*/销售收入销售收入基本情景情景一情景二 情景三 情景四ROIC基本情景情景一 情景二 情景三 情景四投资资本投资资本/销售收入销售收入 + +2010年年基本情景情景一情景二 情景三 情景四基本情景情景一 情景二 情景三 情景四基本情景情景一 情景二 情景三 情景四基本情景情景一 情景二 情景三 情景四SIAT/010929/SH-PR(2000GB)117关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 物流配送中心财务物流配送中心财务预测的关键假设（预测的关键假设（1/6）销售收入销售收入建成起第二年销售收入：年递增率：成本成本销售成本占销售收入的比例：销售及管理费用占销售收入的比

158、例：贷款占固定资本投资的比例：贷款年利率：折旧折旧土地折旧：房屋及设备折旧：流动资本流动资本存货改变量占销售收入的比例：应收项目改变量占销售收入的比例：应付项目改变量占销售收入的比例：固定资本固定资本土地：楼房及设备：投资年限投资年限 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析1500万元5%70%1016%35%6%50年25年0%1%0%900万元人民币2,000万元人民币1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)118关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 物流配送中心财务物流配送中心财务预测（预测（2/6） 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元02

159、03040506销售成本销售成本百万元0203040506净利润净利润百万元0203040506现金流现金流百万元0203040506-29.5SIAT/010929/SH-PR(2000GB)119关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 物流配送中心物流配送中心财务财务预测情景分析预测情景分析（3/6）基本情景基本情景：所得税率所得税率33%，土地成本，土地成本30万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）情景一：所得税率情景一：所得税率15%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）0203040506情景三：所得税率情景三：所

160、得税率0%，土地成本，土地成本25万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）情景二：所得税率情景二：所得税率15%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）情景四：所得税率情景四：所得税率0%，土地成本，土地成本15万元万元/亩亩净利润净利润（百万元）现金流现金流（百万元）资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析020304050602030405060203040506020304050602030405060203040506020304050602030405060203040506SIAT/010929/SH-PR(2000GB)1

161、20关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 物流配送中心物流配送中心投资额情景分析（投资额情景分析（4/6）土地楼房及设备总投资 资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析土地楼房及设备总投资土地楼房及设备总投资关键假设关键假设基本情景基本情景百万元土地价格：30万元/亩土地价格：25万元/亩土地价格：15万元/亩情景一、三情景一、三百万元情景二、四情景二、四百万元SIAT/010929/SH-PR(2000GB)121关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 物流配送中心投资物流配送中心投资资本回报率情景分析小结（资本回报率情景分析小结（5/6）资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析2

162、010年投资资本回报率（年投资资本回报率（ROIC）%基本情景：土地成本30万元/亩 所得税率33%情景一：土地成本25万元/亩所得税率15%情景三：土地成本25万元/亩所得税率0%情景二：土地成本15万元/亩所得税率15%情景四：土地成本15万元/亩 所得税率0%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)122关键驻商的财务预测举例关键驻商的财务预测举例 物流配送中心投资物流配送中心投资资本回报率情景分析（资本回报率情景分析（6/6）* NOPLAT是扣除调整税后的息前利润资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析税息前利润税息前利润/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景

163、四税收税收/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四固定资产固定资产/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四流动资本流动资本/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四NOPLAT*/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四ROIC基本情景情景一 情景二 情景三 情景四投资资本投资资本/销售收入销售收入基本情景情景一 情景二 情景三 情景四 + +2006年年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)123今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车

164、城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)124政府政策的支持应从各关键驻商及消费者的需求政府政策的支持应从各关键驻商及消费者的需求出发制定实施出发制定实施各类需求各类需求贸易展示区关键驻商的需求（如：进口车经销权，低廉的土地及运营成本等）研发培训区关键驻商的需求（如：研究配套设施等）营销总部关键驻商的需求（如：对行业政策的及时掌握等）消费者的需求（如：方便的交通，一站式服务等)市、区政府可能的支持市、区政府可能的支持土地与基础设施方面的补贴各种税收的优惠相关法规的放宽政府功能的到位给予

165、上海国际给予上海国际汽车城的各项汽车城的各项优惠政策优惠政策SIAT/010929/SH-PR(2000GB)125对各类关键驻商的需求以及可能的招商引资情况对各类关键驻商的需求以及可能的招商引资情况分析表明，政府应对汽车城土地提供一定的补贴，分析表明，政府应对汽车城土地提供一定的补贴，使之对驻商有吸引力使之对驻商有吸引力土地成本*，百万元 395895第一阶段土地成本差额第二阶段土地成本差额总体土地成本差额第一阶段第一阶段720220第二阶段第二阶段500七通一平后土地总成本可能招商转让的土地*土地成本差额*590195395* 假设第一、二、三阶段土地转让价格分别为每亩25、28、31万元

166、，而获得七通一平的土地成本分别为每亩29、31、36万元* 假设完成招商计划的70%* 包括规划绿化土地及30%未完成招商土地资料来源: 香港戴德梁行测绘分析；麦肯锡分析500SIAT/010929/SH-PR(2000GB)126对于不同类型的驻商，根据其引进的重要程度，对于不同类型的驻商，根据其引进的重要程度，政府可给予相应的税收优惠政策政府可给予相应的税收优惠政策具体驻商对象具体驻商对象汽车经销商进口车代理商国内外著名OEM品牌中心汽车物流中心汽车及供应商营销总部汽车协会/大学国内外著名供应商研发中心主题公园开发商、运营商国外著名汽车博物馆赞助商汽车展览商汽车交易市场办公大楼开发商银行/

167、保险公司酒店高档娱乐城大型商场高档专卖店供应商办事处餐馆/酒吧加油站电影院药店/便利店超市增值税增值税/营业税营业税/关税关税对于营销总部, 增值税前3年补贴增加值的4%，后3年补贴2%营业税前23年返回50100%，后23年返回050%对于这些机构使用的进口设备免除100%关税对于汽车博览的展商和主办单位，100%返还增值税、营业税营业税前23年返回050%进口设备关税免除50%企业所得税企业所得税按15%征收，并从获利年度起前12年免税，后23年减半征收对于汽车大学和汽车博物馆的赞助商，其赞助金额可从企业所得税中抵扣按15%征收，并从获利年度起前2年减半征收其它税收其它税收购买/开发区内土

168、地发生的房产税、土地使用税、土地增值税、城市维护建设税100%免除购买/开发区内土地发生的房产税、土地使用税、土地增值税、城市维护建设税50%免除关键驻商引进关键驻商引进对象对象一般驻商引进一般驻商引进对象对象资料来源: 文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)127某些相关法规的放宽将是汽车城吸引相应驻商的某些相关法规的放宽将是汽车城吸引相应驻商的关键关键适用对象适用对象法规的放宽法规的放宽品牌中心/汽车进口商非银行金融机构经销商汽车大学/专科学校外商进口汽车直接销售权进口车配额的优先分配允许外资非银行金融机构在汽车城内开办汽车贷款业务允许新车经销商从事收旧售新

169、业务外资独立/合作办学权利放宽限制性法规带放宽限制性法规带来的独有经营环境，来的独有经营环境，可以为汽车城吸引可以为汽车城吸引相应驻商打好基础相应驻商打好基础举例资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)128政府相关功能的到位将有力地促进汽车城招商和政府相关功能的到位将有力地促进汽车城招商和吸引消费者的工作吸引消费者的工作政府功能政府功能说明说明购车配套政府功能（包括车管所、工商税务、养路费征稽所）海关及保税企业开办注册服务劳动服务部门为了向汽车消费者提供购车一站式服务，必须把相应的政府机构搬迁到汽车城内，或在汽车城内设立分支机构为汽车进口商开展

170、进口车业务提供保税支持和迅捷的清关服务简化相关手续，方便企业和机构的开办或迁入向汽车城内企业提供训练有素的劳动服务人力资源举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)129税收的优惠法规的放宽政府功能的到位土地补贴政府政策的具体分析研究一：主要整车厂商品牌政府政策的具体分析研究一：主要整车厂商品牌中心中心/进口车代理商进口车代理商可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求充足的消费者人流允许外商销售进口车的权利购车一站式服务所需的配套政府功能低廉的土地及运营成本土地转让价格：以低于土地实际成本的价格转让营业税：3年内返还50%进口关税：营销展车免税企业所

171、得税：按15%征收，开始获利的年度起2免3减半土地增值税：3年内返还50%外商进口汽车直接销售权：允许外商在汽车城内建立汽车贸易企业，并给予进口汽车和国产汽车的经销权进口配额：上海市分配进口配额时优先分配给汽车城内进口商购车配套政府功能：所有与购车相关的政府机构部门应在汽车城内设立分支机构或搬迁到汽车城内，这些部门包括：公安局交通管理处车管所、工商管理局、税务局、养路费征稽所、客运管理处进口车保税：在汽车城内单独设立海关，服务于汽车城内进口商清关手续：应在2天内能完成进口车的清关手续资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)130税收的优惠法规的放

172、宽政府功能的到位土地补贴政府政策的具体分析研究二：汽车经销商政府政策的具体分析研究二：汽车经销商可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求充足的消费者人流购车一站式服务所需的配套政府服务功能低廉的土地及运营成本土地转让价格：以相当于土地实际成本的价格转让营业税：3年内返还50%企业所得税：按15%征收，开始获利的年度起2免3减半土地增值税：3年内返还50%旧车回购业务：允许新车经销商从事收旧售新业务购车配套政府功能：所有与购车相关的政府机构部门应在汽车城内设立分支机构或搬迁到汽车城内，这些部门包括：公安局交通管理处车管所、工商管理局、税务局、养路费征稽所、客运管理

173、处资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)131税收的优惠法规的放宽政府功能的到位土地补贴政府政策的具体分析研究三：汽车博览展示政府政策的具体分析研究三：汽车博览展示可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求充足的博览展示参观人流低廉的土地及运营成本土地转让价格：以低于土地实际成本的价格转让增值税/营业税/企业所得税：主办单位和参展单位返还100%关税：用于博览而进口的新车、古车、解剖总成免税应在汽车城内允许外商来设立博物馆如果建成大型展览设施，上海市政府应把所有汽车类的会展安排在上海国际汽车城，同时在安排其他类的大

174、型会展时优先考虑资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)132税收的优惠法规的放宽政府功能的到位土地补贴政府政策的具体分析研究四：汽车物流服务商政府政策的具体分析研究四：汽车物流服务商可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求充足的合格劳动力资源高效的IT支持低廉的土地及运营成本营业税：第12年100%返还，第35年返还50%企业所得税：按15%征收，开始获利的年度起第1年免征，第23年减半征收保税功能：在汽车城内设立保税区，专门从事进口汽车及零配件的保税业务劳动服务机构：在汽车城内设立专门的劳动服务机构，为物流服务

175、商提供合格的劳动力资源土地转让价格：以相当于土地实际成本的价格转让资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)133税收的优惠政府功能的到位土地补贴政府政策的具体分析研究五：研发中心政府政策的具体分析研究五：研发中心可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求充足的汽车研发方面的专业人才高效的IT支持和充分的研究配套设施低廉的土地及运营成本土地转让价格：给予有吸引力的土地价格营业税：对于独立研发机构所交营业税可部分或全部返还关税：进口设备及汽车零部件总成、解剖模型免税国际汽车城汽车研发基金：用于鼓励入驻汽车城的研发机构开展

176、研发项目人才奖励政策：对于区内研究企业专家、学者、技术人员中贡献突出者发放特殊津贴和奖励国家级汽车质量监督检验中心：为各类厂商、贸易商提供技术检测支持，并为研发中心提供高标准的试验设备、场所资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)134税收的优惠法规的放宽政府功能的到位土地补贴政府政策的具体分析研究六：主要整车的营销政府政策的具体分析研究六：主要整车的营销总部及各类相关企业总部总部及各类相关企业总部可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求能迅速及时地了解中国汽车行业有关政府政策的情况允许外商销售汽车的权利合理的运营

177、成本土地租赁/转让价格：对于国内外著名企业/营销总部用地给予特殊优惠政策（租金/转让价格优惠），对于重点企业，所需土地可以无偿转让增值税/营业税/所得税：3年内实现的增加值、营业收入、利润总额分别补贴4%、5%、14%，第46年补贴减半外商汽车经营权：允许来汽车城设立地区总部的国外知名整车厂商在汽车城内经营汽车销售通过汽车行业协会及上海市汽车工业建设领导小组，定期及时地为汽车城内企业通报并交流中国汽车产业政策的发展资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)135税收的优惠法规的放宽土地补贴政府政策的具体分析研究七：汽车大学及协会政府政策的具体分析研

178、究七：汽车大学及协会可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求无偿的土地使用权充分配套的生活服务设施土地转让价格：对于引进著名大学的汽车系或研发机构，所需土地可以无偿转让租赁价格：对于租赁汽车城内办公场所的汽车类重点协会，其租金大部分应由汽车城进行补贴财政补贴：对于汽车城内的汽车大学给予财政补贴支持教学及科研允许国外著名汽车类院校来汽车城以独立或合作方式办学资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)136税收的优惠法规的放宽政府功能的到位土地补贴政府政策的具体分析研究八：主题公园投资政府政策的具体分析研究八：主题公园投

179、资经营商经营商可能的政府政策的支持可能的政府政策的支持内容说明内容说明关键需求关键需求大量的消费者人流低廉的土地及运营成本充足的专业管理及服务人员土地转让价格：以低于市场的价格转让由政府承担主题公园内部分基础设施建设营业税：前3年内免征，后3年按50征收企业所得税：按15征收，获利后前3年内免征，后2年减半征收关税：对于主题公园内使用的进口设备免税允许主题公园进入资本市场集资（如发行债券、股票等）劳动服务部门：招聘并培训合格的服务业人员支持主题公园运作需求资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)137今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易

180、区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)138本阶段工作主要是以初步招商沟通以及制定实际本阶段工作主要是以初步招商沟通以及制定实际计划为主，已经形成以下成果计划为主，已经形成以下成果形成针对不同关键驻商的招商文件及计划与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求形成了具体实施计划SIAT/010929/SH-PR(2000GB)1

181、39附件一：附件一：招商引资沟通计划招商引资沟通计划SIAT/010929/SH-PR(2000GB)140潜在关键驻商接触沟通计划潜在关键驻商接触沟通计划整车制造厂商品牌中心整车制造厂商品牌中心通用福特戴姆勒克莱斯勒丰田大众本田菲亚特保时捷宝马国产汽车制造厂商销售国产汽车制造厂商销售公司公司上海大众销售公司上海通用汽车公司一汽大众销售公司一汽贸易轿车销售有限公司广州本田有限公司神龙汽车有限公司天津汽车工业销售有限公司目标关键驻商目标关键驻商联系对象联系对象联系时间联系时间负责人负责人联系情况记录联系情况记录SIAT/010929/SH-PR(2000GB)141潜在关键驻商接触沟通计划潜在关

182、键驻商接触沟通计划会展、展览公司会展、展览公司TMN蒙哥马利展览集团法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团汽车博物馆汽车博物馆汽车与技术博物馆亨利 福特汽车博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆行业协会行业协会中国汽车工业协会中国汽车工程协会中国汽车企业家俱乐部目标关键驻商目标关键驻商联系对象联系对象联系时间联系时间负责人负责人联系情况记录联系情况记录SIAT/010929/SH-PR(2000GB)142潜在关键驻商接触沟通计划潜在关键驻商接触沟通计划汽车物流服务商汽车物流服务商天地物流安吉汽车物流有限公司汽车供应商研发机构汽车供应商研发机构德尔

183、福延锋维世通江森法里奥LittlefuseMichelin华晨上海汽车工业集团研发中心独立汽车研发机构独立汽车研发机构PininfarinaRicardoItaldesignCosworth Engineering 目标关键驻商目标关键驻商联系对象联系对象联系时间联系时间负责人负责人联系情况记录联系情况记录SIAT/010929/SH-PR(2000GB)143潜在关键驻商接触沟通计划潜在关键驻商接触沟通计划独立汽车测试机构独立汽车测试机构ALTAS WEATHER-ING服务中心英国汽车工业研究协会汽车高等教育汽车高等教育清华大学汽车工程系同济大学汽车学院吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大

184、学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学汽车城主题公园经营商汽车城主题公园经营商迪斯尼Viacom环球影城时代华纳目标关键驻商目标关键驻商联系对象联系对象联系时间联系时间负责人负责人联系情况记录联系情况记录SIAT/010929/SH-PR(2000GB)144附件二：附件二：招商引资沟通文件招商引资沟通文件SIAT/010929/SH-PR(2000GB)145招商引资沟通文件招商引资沟通文件 汽车经销商汽车经销商中国汽车市场具有广阔的发展前景中国汽车销量增长预测（进口车、国产车）华东、上海汽车产量、销量（包括进口车、国产车）增长情况及前景预测上海国际汽车城将吸引大量汽车消费者人流，成为购车

185、者首选地汽车贸易是汽车城六大功能中的一部分，汽车城的旅游、博览等功能将吸引大量人流汽车城具有良好的购车环境汽车城为购车者提供完善的配套服务上海国际汽车城为经销商提供优越的运营环境低成本的运营环境（廉价土地、配套设备使用等）完善的基础设施完善与便利的配套服务（包括物流、人力资源、信息技术、金融等）上海国际汽车城对入驻经销商提供独特的政府政策支持快捷、配套的政府服务优惠的税收保税区政策外资进口车代理商分销权特殊进口车配额举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)146招商引资沟通文件招商引资沟通文件 汽车经销商（续）汽车经销商（续）上海国际汽车城为汽车经销商提供灵活多样的入驻方式租地建

186、造自己的销售网点（财务模型）租赁建成的销售网点（财务模型）上海国际汽车城愿与有志拓展中国汽车市场的经销商建立合作关系经销商必须具有高质量的市场营销队伍和销售管理体系经销商必须具有良好的声誉并提供充分的产品质量保证为购车者提供完善的售后服务下一步联络方式联络人举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)147招商引资沟通文件招商引资沟通文件 主题公园经营商主题公园经营商上海旅游事业具有巨大发展潜力中国的旅游事业具有广阔的发展前景上海的旅游事业将以高于其他地区的速度增长上海国际汽车城将使安亭成为上海旅游事业中的新亮点安亭优越的地理位置使其成为主题公园的理想选地汽车城具有贸易、研发、会展、

187、物流、制造等多种功能，将吸引包括汽车购买者、汽车爱好者在内的大量人流在汽车城内就业和居住的人员也将为汽车城内主题公园提供商机上海国际汽车城将为主题公园经营商提供优越的运营环境低成本的运营环境（廉价土地、配套设备使用等）完善的基础设施完善与便利的配套服务（包括物流、人力资源、信息技术、金融等）上海国际汽车城将为主题公园经营者提供独特的政府政策支持快捷、配套的政府服务优惠的税收进出口服务和优惠关税举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)148招商引资沟通文件招商引资沟通文件 主题公园经营商（续）主题公园经营商（续）上海国际汽车城愿与有志拓展中国主题公园市场的经营商建立合作关系经营商必

188、须具备良好的声誉,在行业竞争中居领先地位经营商必须具有高素质的管理人员和高水平的管理体系经营商必须能够提供新颖、独特，能吸引旅游者、消费者的活动内容下一步联络方式联络人举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)149招商引资沟通文件招商引资沟通文件 汽车研发机构汽车研发机构中国汽车工业具有广阔的发展前景中国汽车销量增长预测（进口车、国产车）中国汽车生产量增长预测上海作为中国汽车的重要基地，将在中国汽车工业占有越来越重要的地位上海国际汽车城将成为汽车工业的重要研发中心汽车研发是汽车城六大功能中的一部分，汽车城的其它功能（包括生产、贸易等）将为汽车研发机构提供良好的产业环境汽车城是汽车

189、生产和消费信息的集中地汽车城为汽车研发机构提供良好的人才环境上海国际汽车城为汽车研发机构提供优越的运营环境低成本的运营环境（廉价土地、配套设备使用等）完善的基础设施完善与便利的配套服务（包括物流、人力资源、信息技术、金融等）良好的生活环境举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)150招商引资沟通文件招商引资沟通文件 汽车研发机构（续）汽车研发机构（续）上海国际汽车城对入驻汽车研发机构提供独特的政府政策支持快捷、配套的政府服务优惠的税收特殊人才引进、人才流动政策鼓励研发成果产业化、商品化的政策上海国际汽车城愿与有志拓展中国汽车研发领域的研究机构建立合作关系入驻的汽车研发机构必须具有

190、卓越的行业声誉，在同行中居领先地位入驻的汽车研发机构必须具有较强的研发实力和高水平的研发、管理人才入驻的汽车研发机构必须具有高水平的研发投入下一步联络方式联络人举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)151招商引资沟通文件招商引资沟通文件 汽车市场营销汽车市场营销/销售总部销售总部中国汽车市场具有广阔的发展前景蓄势待发的中国汽车市场：中国汽车销量增长预测得天独厚的上海汽车工业上海国际汽车城的宏伟远景上海国际汽车城汽车市场营销/销售总部的首选之地汽车城具有独特的市场营销环境汽车城将为整车/零部件制造厂商提供经济、高效的营运条件政府对入驻汽车城的市场营销/销售总部实行特殊优惠政策支持

191、上海国际汽车城愿与有志拓展中国汽车市场的厂商建立合作关系入驻厂商须具有良好的商业声誉提供充分的产品质量保证拥有高质量的市场营销队伍和销售管理队伍市场营销总部申请入驻的程序上海国际汽车城联络方式举例SIAT/010929/SH-PR(2000GB)152附件三：附件三：吸引汽车城关键驻商的条件分析吸引汽车城关键驻商的条件分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)153吸引汽车城关键驻商的条件分析：进口车代理商吸引汽车城关键驻商的条件分析：进口车代理商/品牌中心品牌中心理想理想条件条件进口车进口车销售、销售、分销权分销权给予进出给予进出口许可口许可优先获优先获得进出得进出口配额口配额汽

192、车城汽车城中建保中建保税区税区允许提供允许提供汽车按揭汽车按揭服务服务允许进允许进行融资行融资租赁租赁廉价土地廉价土地使用权使用权优惠优惠税收税收政府配政府配套服务套服务*供讨论对关键驻商的吸引力起码起码条件条件* 政府相关部门在汽车城设立服务网点，对购车者进出口海关手续、牌照拍卖、牌照登记、质量验证、税费征收实行“一站式”服务资料来源：相关厂商、麦肯锡专家访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)154吸引汽车城关键驻商的条件分析：国产汽车吸引汽车城关键驻商的条件分析：国产汽车经销商经销商理想理想条件条件便利的交便利的交通条件通条件供讨论对关键驻商的吸引力起

193、码起码条件条件政府配套政府配套服务服务*廉价土地廉价土地使用权使用权优惠税收优惠税收完善的配完善的配套设施套设施*允许拓展业允许拓展业务范围务范围* 政府相关部门在汽车城设立服务网点，对购车者牌照拍卖、牌照登记、质量验证、税费征收实行“一站式”服务* 包括汽车城中仓储、停车场、加油站等辅助设施* 如新车经销商可以收购旧车，或开展租赁业务等资料来源：相关厂商、麦肯锡专家访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)155吸引汽车城关键驻商的条件分析：汽车研发机构吸引汽车城关键驻商的条件分析：汽车研发机构理想理想条件条件廉价土地廉价土地使用权使用权供讨论对关键驻商的吸

194、引力起码起码条件条件人力资源人力资源环境环境完善的配完善的配套设施套设施*政府研发基金、政府研发基金、项目支持项目支持优惠税收优惠税收良好的生良好的生活环境活环境* 包括测试、IT和信息通讯设施资料来源：相关厂商、麦肯锡专家访谈；文献检索；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)156吸引汽车城关键驻商的条件分析：吸引汽车城关键驻商的条件分析：主题公园主题公园经营商经营商理想理想条件条件廉价土地廉价土地使用权使用权供讨论对关键驻商的吸引力起码起码条件条件便利的交便利的交通条件通条件政府直接投政府直接投资、入股资、入股完善的配套完善的配套设施设施优惠税收优惠税收人力资源人力资源环境环境 资料来源：相关厂商、麦肯锡专家访谈；文献检索；麦肯锡分析