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1、重庆两江四岸北滨段发展定位及概念规划方案（汇报版）2009年5月The Green CorridorChongqing, China Interim Concept Presentation May 2009北滨带核心诉求如何认识与挖掘北滨带的城市价值？如何根据其城市价值确定北滨带发展的核心功能？如何借助明确的核心功能构建北滨带的发展组团及城市形象，形成亮丽、独特的滨水发展带？1.0政策与规划背景解读ProjectBackground2.0分析SiteAnalysis3.0案例分析CasesStudy4.0定位规划思路SitePositioningandStrategy5.0组团功能SiteB
2、lowups6.0结论ConclusionContents目录：专题研究：生态修复技术ECORecovering发展背景研究ExistingConditions1.0政策与政策与规划背景解划背景解读ProjectBackground北滨带发展的政策背景“五个重庆”、两江新区、两江四岸的发展诉求森林重庆平安重庆畅通重庆健康重庆宜居重庆重庆总体发展定位n“五个重庆”建设是一个有机整体，它们相互协调、相互促进，共同构成重庆未来发展总体框架n两江四岸尤其是建设宜居重庆的重要载体。江北滨江带迎来了城市文化、生活、休闲综合服务提升的机遇，有条件打造重庆综合配套服务与现代服务业集聚区以人为本构建和谐社会、生
3、态可持续性的科学发展观国务院指导意见市委市政府发展意见n作出研究设立“两江新区”的批示意见n明确两江新区将是重庆现代服务业和先进制造业的聚集地n提出本届政府任期内，要设立“两江新区”n将在基础设施、产业发展方面给予两江新区财税支持；政策先行先试n江北区将成为内陆开放的高地和前沿，成为重庆金融中心、交通枢纽、物流中心和工业拓展基地的重要口岸，未来经济发展业态、布局、思路、重点都会为之做出重新调整n江北滨江带沿江地区作为两江新区的功能载体，将集中建设城市的金融中心、商务办公写字楼，以及一系列大型公共服务设施，发展成为城市未来的功能、景观和活动中心聚焦两江新区政策要求n主城两江四岸是重庆市山水景观的
4、最佳区位，是建设宜居重庆的重要载体。市委、市政府提出高起点规划、高标准建设主城两江四岸，努力建设宜居重庆理念要求n确定滨江地带作为城市公共开放空间的公共性、生态性、景观性定位n滨江地带为谁使用主体n统筹考虑各个项目之间私有利益与社会公共利用的博弈，规划作为公共空间利用的保障手段，首先需要对土地价值进行评估、综合考虑房地产开发商和市民的利益平衡，社会经济、景观环境对两江四案规划建设的要求n滨江地带如何使用功能n不单是交通和防洪，更要把生态、休闲、旅游等功能结合起来，应将提高以公共设施用地为核心的土地功能复合使用率作为滨江区域开发基本原则北滨带将成为两江新区的城市客厅公共性、生态性与景观性功能分区
5、功能定位规划目标主题立意北部新区滨江片区以科技研发、高端生态居住、文化休闲科技研发、高端生态居住、文化休闲为主的生态宜居示范区实现产业、居住功能同自然景观环境的和谐统一n生态幽谷、科技走廊溉澜溪片区n江北城中央商务区的重要补充和拓展区中央商务区的重要补充和拓展区。以发展商务休闲、高端居住、商业服务等功能为主n山水特色显著、都市门户特征鲜明、交通便利、环境优美的宜居之地。n古今门户，山水之城渝中半岛区段n重庆国际金融贸易中心国际金融贸易中心，长江上游国际旅游门户国际旅游门户。主要发展现代金融、商务、商业贸易、文化旅游、行政办公、现代居住、传统居住及水上观光服务等功能n建设成为长江上游国际化大都市
6、的标志区，展现多元文化的窗口n巴渝之根，时代风采杨家坪片区n西部文化创意产业高地，杨家坪中心区功能拓展区。以居住、文化创意产业、商业服务为主体，兼有运动、观光、休闲等多种城市复合功能n成为都市时尚、文化创意、舒适宜居的乐园n多彩九龙，创意之星南岸区段n生活配套服务和商务办公拓展区、都市休闲娱乐区，南坪商业中心拓展区、现代居住区n展现重庆都市风采、体验水岸快乐生活的舞台。n乐南岸、美滨江、尚居住井口双碑区段n沙坪坝中心城区的疏解拓展区，未来新兴产业发展走廊和人文功能提升的交汇区，展现秀美嘉陵江景致的重要区段之一。以发展无污染的都市型产业为主线n实现文化产业、生态保育、水岸人居的综合协调发展n生态
7、幽谷、文化水岸巴南区段n主题游乐园、休闲水岸、传统民居展示、现代产业、现代居住n成为两江四岸集高端游乐、滨水休闲、特色风貌展示为主的重点区域n欢乐半岛，活力水岸重钢片区n重庆工业文化博览区，文化创意产业拓展区，滨江休闲商贸区、港口旅游商务区n重塑钢都功能、挖掘工业遗产文化内涵、修复生态环境、建设滨江休闲和港口旅游新区n创意钢都、多彩港湾钓鱼嘴片区n国际会议与论坛基地，区域性休闲旅游度假区。重点发展大型会议、论坛及服务，休闲娱乐，旅游度假，主题公园，现代居住等功能n凸现区段的自然地理条件优势，打造长江上游的新地标n会议之都、休闲之洲功能定位n主城区两江四岸滨江地带城市设计涉及的各片区功能初定。两
8、江四岸滨江地带将从“后院”向“前庭”转变，成为全体市民共同享有的“公共客厅”。目前的发展主题为“激情山城、欢愉水岸”。上位规划中规院的对两江四岸及各区段的功能定位上位规划北滨带的功能导向会议休闲文化特色区山水文化特色区工业与创意文化特色区传统文化教育特色区山水文化特色区会展体育特色区创新文化特色区重庆文化核心区航运文化特色区易道规划易道规划中规院规划中规院规划战略定位战略定位n都市核心区都市核心区，主要是一个综合功能区n都市文化旅游区都市文化旅游区nCBD配套居住区配套居住区n文化教育文化教育特色区功能导向功能导向n金融机构总部、研发，商务配套n文化、旅游产业n展览、零售，物流n休闲、娱乐n高
9、端居住、酒店公寓n配套居住区n文化教育n创意产业n城市价值：旅游休闲产业、文化创意产业、商务服务配套n生活配套：生态居住，注重与周边的有机协调总体工作范围ScopeofWorkSCOPEOFWORK重庆主城区两江四岸滨江地带涉及岸线为长江、嘉陵江岸线，基本为现状建成区。根据两江四岸城市设计的相关要求，本城市设计项目综合考虑社会、经济、环境及景观因素，从提升城市竞争力、关注民生问题出发，创造宜业宜居的人居环境，实现滨江地区的城市复兴。总体工作范围：东至黄花园大桥，西至江北百富高尔夫，从滨水空间向腹地纵深约300500米的范围，总面积为12平方公里。重点片区范围：庙溪嘴片区、鸿恩寺片区、三钢厂地块
10、、国奥片区等四个重点片区。总面积为4.55平方公里，其中庙溪嘴片区总面积约1.3平方公里，鸿恩寺片区总面积约2平方公里，三钢厂地块总面积为0.185平方里，国奥片区总面积约1平方公里。2.0北北滨带: 一个机遇与一个机遇与风险并存的城市名片并存的城市名片ExistingConditionsCBD观音桥商圈鸿恩寺公园重庆新天地大石坝组团中心观农贸瓷器口百富高尔夫沙坪坝商圈解放碑商圈北滨带与区域组团关系分析1、新、老城市中心片区的发展地带连接观音桥商圈和江北城CBD，与解放碑商圈隔江相望2、都市休闲、娱乐功能发展地带背靠鸿恩寺公园、正对重庆新天地、红岩村等3、生态居住、文化生活与商贸发展地带依靠佰
11、富高尔夫及沿江的生态腹地、观农贸商贸中心、瓷器口旅游区及沙坪坝文化区红岩村北滨带与区域组团关系都市休闲客群：都市休闲客群：休闲体验、文化娱乐、健身服务为文化娱乐、健身服务为导向导向生活居住客群：生活居住客群：游憩活动、健身运动、交流空间旅游客群及商务客群：旅游客群及商务客群：旅游、旅游、商务会议中产阶层：时尚生活休闲时尚生活休闲有闲阶层：稀缺景观个性化服务定位重复功能单一景点缺乏游憩配套设施不足嘉陵江北滨段滨水发展带旅游休闲消费的发展阶段与特征北滨带旅游休闲消费的发展机遇现实问题n 商贸流通规模需要提升产业联动提升服务注重效率资源开发n 定位重复，竞争态势明显n 区域聚合辐射能力集聚辐射不足n
12、 滨江资源效益没有得到充分发挥n 以完善城市组团功能为导向n 构筑服务要素、功能完整（消费集聚、商务支持、公共服务、城市生态）的业态n 生态化、可持续型滨江城区矛 盾n 产业联动加强区域产业联动，配套CBD和观农贸、协同观音桥n 注重效率因地制宜、补充设置功能业态，促进组团式发展n 资源开发注重沿江滨水空间分段式综合开发与利用，形成滨江体验带n 提升服务提升江北片区商务、旅游、休闲、娱乐等功能能级滨江带开发发展诉求重庆、江北商圈发展特征及其对北滨带的影响小结国内外国内外滨水区水区发展模式借展模式借鉴CaseStudies3.0福溪是冰河所刻画成的自然內海港。海岸规划完善的绿地、步道、码头与儿童
13、游乐园，为都市人的戶外生活提供了多样化的选择，格陵兰岛的公共市场与街头艺术表演則呈现出城市的另一种风情。格兰维尔岛格兰维尔岛(Granville Island)城市死角变身为艺术家聚集城市死角变身为艺术家聚集的时髦之地的时髦之地位于福溪（False Creek）南岸，原是一个布满工厂和仓库的工业区，在上世纪20年代至50年代之间可以称得上是温哥华城市最大的污染源，一度导致福溪的海水里几乎没有生物。温哥华政府开始在70年代治理环境、把这里改造成温哥华的艺术小岛，同时也是休闲娱乐佳处艺术小岛，同时也是休闲娱乐佳处。以加拿大著名女画家Emily Carr为名的艺术学院几乎占了格兰维尔岛的一半面积，另
14、外还布满了大大小小的画廊、艺术工作室和工艺品商店数十家。 太平洋协和区位于温哥华中心城区的滨水地带，占地83公顷，归太平洋协和股份公司所有。自1991年开始，该公司先后投资30亿加元，在此兴建了一个可容纳1.6万人的城市社区，旨在创造一种高密度条件下的新型城市生高密度条件下的新型城市生活环境活环境。其中各类建筑总面积将达110万m2，用于居住、商业、零售业及办公。温哥华福溪（FalseCreek）滨水地区改造借鉴n居民不仅可以尽情领略城市生活的丰富多彩，甚至可以就近在城市中心就近在城市中心商务区找到合意的工作商务区找到合意的工作，由此形成了一种新的城市生活方式n从布局来看，太平洋协和区的和各种
15、服务设施多与公共开敞空间联系在一起，环境优美、交通便利，可以就近为居民提供服务，这与北美城市郊区传统的购物中心形成鲜明对比n太平洋协和区创造出一种高密度的、平易近人的新型城市生活环境，以满足不同类型居民的需求n充分考虑不同利益集团多样化需求，根据不同类型家庭的生活要求，提供了多种户型的住宅n出资修建社区服务所需公共设施社区服务所需公共设施，包括用于幼儿护理、文化娱乐、体育活动和艺术创作和场地设施，并积极参与学校和图书馆建设n在其滨水地带，还建有自己的商业中心和商业街商业中心和商业街，周围设有与商业活动配套各种服务、餐饮、娱乐和文化设施居住群落内部功能完善n所有的开敞空间都围绕佛斯河分布。几乎有
16、近半数的岸线为岸线为4 4个大型公园个大型公园占据。多种类型的开敞空间满足了人们进行不同室外活动的需要人们进行不同室外活动的需要，包括体育运动、观看比赛、散步、骑车、跑步、练操、静坐、阅读、休息、就餐、交谈、赏鸟、私人会面、公众聚会等，而且，在水上也同样有着多种娱乐或竞技活动n特别设计行人专用步行道路系统，自行车使用的滨水大道以便人们沿路欣赏到不同景观以人为本的多样化公共开敞空间全新生活方式：社区内部功能与城市功能的有机协调温哥华福溪（FalseCreek）滨水地区改造借鉴认识回归上世纪80年代初，随着伦敦市区码头经济的彻底衰退，被废弃的港区成为丑陋“棕地”，与伦敦这座都市应有的表现力格格不入
17、。对于伦敦来说，“城市复兴城市复兴”的重任必须落实到港区重建，改造甚至拯救泰晤士河的问题上价值回归伦敦成为更“宜居城市宜居城市”的宏伟计划中，包括开发泰晤士泰晤士河隐河道、建造新公共区域河隐河道、建造新公共区域、研究在泰晤士河河口建造新机场的可行性以及限制某些区域的摩天大楼。 泰晤士滨河地区的认识回归与价值回归泰晤士河改造借鉴滨河地区发展推动伦敦城市复兴改善功能和恢复生态环境之行动计划改善功能和恢复生态环境之行动计划已制定一项旨在完善功能、恢复河道及洪泛区自然生态环境的行动计划。这项计划包括恢复河道特征和行洪滩地，保护沿河岸的城市、道路和农田，减恢复河道特征和行洪滩地，保护沿河岸的城市、道路和
18、农田，减轻径流影响的缓冲区轻径流影响的缓冲区等内容，国家河流管理局认为，从整个流域角度看，河河道状况最终将反映在土地利用上道状况最终将反映在土地利用上；保护环境的利益远远超出洪泛区本身保护环境的利益远远超出洪泛区本身生物多样性问题专家大卫韦布认为，气候变化会带来更猛烈的洪水。所以在伦敦重建河道和河滩尤为重要，而且给河流修建水泥河道这种旧式解决方案，如今已经不再适用了改善功能和恢复生态环境之实施方案恢复泰晤士河支流恢复泰晤士河支流泰晤士河有数百条支流，遍布伦敦33个行政区。很多支流被禁锢在水泥筑成的地下河道里。现在，伦敦开展“伦敦河流行动计划”，一条河，一部流动的历史，让这些支流恢复原有的生机改
19、造河滨街道改造河滨街道控制街道对车辆的开放，以创造“自行车高速公路”，改道和拆除建筑以创造公共区域。拟在泰晤士河北岸建造一条河滨人行道，与南岸的人行道相呼应 修复天然洪泛区修复天然洪泛区作为该地区水环境极具生命力的组成部分，在减少洪水风险方面具有重要的不可替代的作用。在洪水期，天然洪泛区既是蓄洪水库，又是洪水通道。天然洪泛平原还构成了宝贵的动植物走廊、湿润的地理环境、户外活动和娱乐场所倡导生态建筑倡导生态建筑泰晤士河口的关键区域肯特郡Medway的查塔姆（Chatham）7公顷的土地上正在规划设计一座“生态塔”(eco-tower)。以达到以下四种目的：美丽的地点、独特的场景、炫目的住所以及极
20、好的视野。 泰晤士河改造借鉴滨河地区发展推动伦敦城市复兴滨水功能的完善与提升滨水功能的完善与提升n城市形象功能：城市形象功能：泰晤士河以及两岸景观已成为伦敦的标志n旅游娱乐功能：旅游娱乐功能：泰晤士河西侧分布着众多具有历史纪念意义、文化及景观意义的建筑、公园及桥梁等, 这一功能的认定, 为发展旅游经济提供了基础n生态功能：生态功能：泰晤士河的合理规划开发, 不仅可改善城市环境, 而且可为生态系统中的各物种群落营造一个宜人的生活环境n水利功能：水利功能：即给排水与防洪功能的综合n运输功能：运输功能：不仅是货运的重要通道, 而且也具有一定的客运功能, 主要供游人沿河观光娱乐推动城市再品牌化推动城市
21、再品牌化n长久以来，“具有悠久的传统历史”是大家对伦敦的既定印象，主要是该市的博物馆和美术馆四处林立所致为了改变这种较严肃、保守的印象，伦敦市政府采取了以下方式：n策动以“狂野的伦敦狂野的伦敦”为主题的城市重新品牌化活动。城市重新品牌化活动。极力将市中心的几处观光区打造成充满活跃的、令人亢奋的、24小时的不夜城文化。泰晤士河改造借鉴滨河地区发展推动伦敦城市复兴234内部循环，注重滨水生活群落内部功能的配套完善，并与城市功能有机协调以人为本，多种类型的开敞空间满足了人们进行不同室外活动的需要功能提升，通过系统的生态恢复，促进滨水地区多层次功能的完善和提升推动复兴，借助滨水活力的营造推动区域复兴和
22、城市再品牌化1案例研究小结“跨越跨越”北北滨带发展定位展定位Positioning4.0控制开发节奏和开发强度根据规划的功能布局开发的产品，形成内、外功能的有机互补从江面到山地、高层立面，实行全面的环境整治、整理充分利用本地区的文化资源，突出与其它滨江地段的差异化功能互补，形成滨江廊道之间的良性互动生态整治，创造独特的、立体化的生态环境和生活群落两江四岸发展的雷同性，对发展思路创新性的挑战两江四岸发展的协同性山城整体轮廓正逐渐消失生态环境保护的意识不够滨江地带开发强度过大，腹地发展受限潮水落差大堤岸景观处理有难度交通优先导致滨水空间“孤岛化”高差大、立面江景特点明显面山临水位于城市发展中心地带
23、腹地发展日趋成熟，需要滨江成为活动集聚地周边大量高档社区的开发，将给本地带来中高端的生活休闲客群中高端的生活休闲客群风险(Threats)加强规划引导，提升土地的使用效率降低交通能级，释放滨水空间于民因势利导，修缮景观、天际线利用政策、发挥滨水区位优势抓住消费、推动能级的提升联合腹地、发展功能互补挖掘资源、促进形象差异化五个重庆、两江新区等重要举措带来的政策推动城市居民收入及消费结构、休闲方式的升级变迁交通不断改善中高端人口移入机会(Opportunities)劣势(Weakness)优势(Strength)内部能力外部因素SOWOWTSTSWOT分析及关键发展策略导出两大发展战略v山水廊道，
24、联动内外要素资源山水廊道，联动内外要素资源v生态优先，营造生态都市群落生态优先，营造生态都市群落发展依据的指导思想：1.标杆引导：充分利用山水地脉资源、腹地丰富的人脉资源、千年母亲河的文脉资源，以生态廊道为发展基底，形成独特的生态型发展群落2.推动促进：与江北腹地板块组团上不同的功能节点互补联合，突出在滨水景观、商业休闲、生活服务的核心地位，促进片区城市功能的发展，共同推动江北的功能提升3.整合升级：遵循滨江带发展提升的规律，强化与对岸及其它滨江带的内部功能协同，和联系，并逐步形成联通的重要节点，承上启下，引导消费，促进发展4.长远发展：注重滨江带特有形象和内涵，立足长远发展，在考虑社会价值最
25、大化的同时体现商业价值发展的驱动要素消费的结构变迁竞合的空间格局资源的约束条件项目发展策略、主题概念及功能构建以滨江休闲体验为核心，形成“生活休闲游憩休闲商务休闲”发展内涵，构建都市休闲、商务服务、生态居住等功能，把滨江地带建设成为重庆山水生态特色突出、文化特色鲜明、公共设施完备的多层次、多功能、综合性的滨江生态都市发展示范带。功能定位一个核心一个核心滨江休闲体验滨江休闲体验都市休闲功能商务服务功能滨江休闲体验商务商务休闲休闲游憩游憩休闲休闲生活生活休闲休闲生态居住功能滨江生态都市发展示范带1. 商务服务区2. 都市休闲区1. 生态居住区空间结构示意SpaceStructureFramewor
26、k三个功能板块三个功能板块1. 商务服务区区域位置：区域位置：黄花园大桥-嘉华大桥规划片区资源条件：资源条件：该片区临近观音桥商圈、江北城CBD，金源mall，靠嘉华大桥脚有大型商业居然之家，向渝澳大桥方向的滨江地带已形成美食长廊；隔江是渝中区主城商贸金融中心区发展思路：发展思路：借力核心区的优势，发挥纽带、联动作用，成为本片区高能级发展的增长极。核心项目：核心项目：核心项目已有项目注入项目北滨美食文化天地金源mallHOPSCA都市功能综合体都市风情滨江生活街区生态运动公园+BUSINESS PARK发展依据已初步成为城市美食休闲的目的地之一在逐步形成商业购物、餐饮娱乐、商务休闲的城市功能集
27、聚区观音桥商圈外延扩展、南部延伸的桥头堡，形成滨江商业休闲地标，推动商圈能级提升；及形成江北城CBD的商务接待、商务休闲服务配套龙湖春森彼岸等临江项目各自具备底商，但各自独立发展错位发展在居住区之间，形成错落的空间，缓解空间压力发展建议借助滨江路的整体改造，延伸、丰富商业业态，形成美食休闲和滨水游憩带形成酒店、商业、办公、公寓、文化休闲、公共空间的功能有机组合的发展链串接、整体规划，形成业态的错落有序；营造滨水绿化景观带，穿插滨水运动休闲设施，注入国际、国内企业总部或分部滨江带功能组团分析商贸服务功能发展带2. 都市休闲区区域位置：区域位置：嘉华大桥-石门大桥规划片区资源条件：资源条件：该片区
28、腹地紧邻主城最大的公园洪恩寺公园，规划片区内具有三处遗留的厂区建筑，及一些散落的历史文化景点；靠两座大桥的临江处已开发大量的高层居住区江对岸为瑞安集团开发的重庆天地、红岩纪念馆发展思路：发展思路：采用景区复合开发模式以景带游、以游促商、以商以景带游、以游促商、以商带居。带居。借洪恩寺公园复合开发，建议开通重庆天地、红岩到洪恩寺公园的水上摆渡游船等游线核心项目：核心项目：核心项目已有项目注入项目洪恩寺公园创意产业聚落创意产业聚落巴渝欢乐谷巴渝欢乐谷情境地产：滨水风尚生活情境地产：滨水风尚生活居住区居住区发展依据已成为主城最大的森林公园，以观赏、游憩为主结合现有老厂房改造进行主题化改造挖掘休闲客群
29、休闲餐饮、娱乐活动需求，形成山城特色休闲活动空间、休闲产品的有机延伸，做大休闲产业群依托公园、街区，形成配套居住片区发展建议动静结合、注重引进参与体验性游乐项目，进一步吸引人群，并逐步进行主题提升，形成泛主题公园休闲游憩体验形态汇聚重庆创意力量，重点发展时尚消费、文化体验类行业 结合滨江景观特点，与岸边呼应，延伸形成滨江水上娱乐空间借助时尚元素、营造休闲、时尚、便利的风尚生活居住空间滨江带功能组团分析都市休闲功能发展带1. 生态居住区区域位置：区域位置：石门大桥-佰富高尔夫规划片区资源条件：资源条件：该片区临高尔夫和江北生态公园，具有相对原始状态的生态自然环境，已初步形成城市近郊居住片区腹地紧
30、靠全国性大型市场观农贸批发市场对面为瓷器口旅游目的地发展思路：发展思路：营造滨水、生态乐活生活空间，形成重庆滨水生态居住发展的典范核心项目：核心项目：核心项目注入项目LOHASLOHAS滨水乐活滨水乐活滨水乐活风情休闲生活街区滨水乐活风情休闲生活街区“田园都市田园都市”商住生活服务区商住生活服务区发展依据生态湿地环境滨水景观借助新桥联通瓷器口带来的旅游消费之便；挖掘居住客群休闲餐饮、娱乐活动需求形成观农贸批发市场的高尚配套居住片区发展建议形成多个乐活主题社区组团及内部的生活性商业和活动中心营造滨江景观廊道，延伸形成滨江近水、亲水、戏水的家庭游憩活动空间借助商住公寓、酒店、生活居住产品，形成一站
31、式商住生活服务滨江带功能组团分析生态居住功能发展带滨水水组团功能演功能演绎空空间与与时间的的维度度SpaceandFunction5.0组团分析-1四大主题SpaceStructureFramework1.江北上城2.风尚巴渝4.滨水乐活3.田园都市四大主题引擎四大主题引擎二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地用地对照原规划用地调整规划用地都市生活中心田园邻里生活中心文化生活广场商务服务中心区MORE式移动商务办公商务酒店田园都市田园生态都市区滨水生态休闲走廊生态居住区田园生态景观文化游憩区巴渝欢乐谷山地乐
32、谷“北滨天地”时尚休闲娱乐区动感水滨游憩中心情境地产托管式公寓情境生活居所花园式生活区风尚巴渝创意产业聚落洪恩公社创意商务区IN创意生活区创意市集展销区江北上城MORE互动式商务办公精品购物区国际商务酒店豪布斯卡HOPSCA酒店式公寓及国际居住文化休闲娱乐街区滨水公游憩共空间10滨水乐活有机商业家庭生活用品店生活超市乐活社区Yoho青年城国际健康社区乐活天地、休闲中心、健身会馆滨水游憩乐活广场滨水乐活生态休闲区业态规划业态总体规划：四大主题、十一个核心项目BUSSNIESSPARK独栋式商务办公11十一个核心项目十一个核心项目HOPSCA都市复合功能核心区 江北上城 HOPSCA都市复合功能核
33、心区“重庆上城”主题释义：n一个见证两江新区发展历程的都市风尚客厅n一个提升观音桥商圈的滨水商业体验消费客厅n一个配套延伸江北城CBD功能的国际商务客厅n一个服务两江四岸滨水旅游带的观光游乐客厅 江北上城 主题定位Chongqing, China Interim Concept Presentation May 2009HOPSCAHOPSCA将引领山城全新生活方式将引领山城全新生活方式HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补HOPSCA不仅能满足在高端商务、生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出
34、HOPSCA业态的科学性及联动性让高端客群实现的办公、购物、娱乐、休闲一站式配套，享受现代、繁华、便捷的都市生活HOPSCA综合发展价值分析图Shoppingmall精品购物中心Office商务办公Apartment公寓Hotel国际酒店消费人流互享短居客群的休闲生活空间资源平台提升品牌提升品牌商务休闲空间功能互补culture&recreation文化休闲娱乐Publicspace公共空间江北上城HOPSCAH Hotel贴身舒适的旅游商务酒店O Office蓬勃完善的综合商务设施P Packing便捷发达的交通/公共空间S Shopping弥漫国际风情的体验商业C Convention典雅
35、尊贵的文化休闲服务A Apartment舒适宜人的soho/服务公寓重庆上城（HOPSCA）综合发展价值分析公寓功能居住功能娱乐功能酒店功能商务功能商业功能豪布斯卡式商业模式构成元素购物类商业街写字楼宾馆休闲娱乐居住服务式公寓 精品购物中心本案商业主要形态时尚休闲+风情美食+滨水生活街区MORE互动式高端商务区高端国际商务酒店会所式商业高端居住酒店式公寓“豪布斯卡国际都会区”的主导功能板块构建组题分析-1江北上城Theme-1HOPSCA公共空间公共空间MORE式办公式办公高端国际商务酒店高端国际商务酒店BUSSINESS PARK酒店式公寓酒店式公寓滨水生活街区滨水生活街区HOPSCA公共空
36、间公共空间组题分析-1江北上城Theme-1三钢厂地块二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地定位决定品味注入个性化元素，满足个性化差异需求定位：与陆家嘴金融贸易区相呼应，形成大企业集团总部集聚区，既可充分提升企业形象，又可成为运营中心体量由七幢现代化六层办公楼组成，每幢楼60007000平米，总开发面积4.8万平方米风貌七幢办公楼占据陆家嘴沿江首排，沿400米岸线依次排开，其中两幢弧形办公建筑物围合出一个广场，形成了整个建筑群的中心设计浦江两岸的首个下沉式办公区域，每幢有独立的下沉式庭院，保证地下一层良好的
37、采光，并可沿室外旋梯进入地下一层配套每一幢公楼都具备独立的办公功能，并集合商业或企业展示功能、样品或商品储存功能、生活服务功能、人员住宿功能、公共关系和社交功能、停车泊位功能等于一体参考案例：企业商务独幢上海财富广场个性化的别墅型总部办公园区q东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的综合商业设施 q该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5ha，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年q此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成
38、为国际性的信息前沿参考案例：都市功能综合体东京六本木六本木成为东京的时尚地标东京六本木的空中花园q六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性，人们在春天开始播种，为大城市带来清新的田园景观 q春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然q夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。 鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩 q秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦
39、 q冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望 参考案例：都市功能综合体东京六本木风尚巴渝时间延续借助洪恩寺的休闲客群，延伸消费，满足白天、夜晚乃至休闲度假式生活需求空间延续营造山上活动、山下滨水游憩的立体活动空间，实现空间的整体利用风尚展示汇聚时尚、文化产业，营造创意、表演和展示的思想空间生活展示营造滨水游憩生活空间，提供高品质的文化生活 风尚巴渝定位定位成为重庆都市休闲生活的大客厅成为重庆都市休闲生活的大客厅风尚文化展示体验的大舞台风尚文化展示体验的大舞台滨水游憩生活的目的地滨水游憩生活的目的地功能功能游憩、生活、居住、娱乐、休闲功能产品产
40、品洪恩寺公园风尚巴渝发展定位阐释功能区块功能区块业态描述业态描述山地乐谷山地乐谷山地游乐活动区山地游乐活动区亲子公园、滨河游憩、文化探访、山地自行车运动、山地缆车动感水滨动感水滨滨水游乐活动区滨水游乐活动区水岸：旅游码头、BBQ、垂钓、young派对水上：江景美食坊、水上游乐、水上巴士北滨天地北滨天地时尚休闲娱乐区时尚休闲娱乐区酒吧、KTV、咖啡等多媒体小剧院假日酒店、客栈洪恩山味洪恩山味旅游餐饮街区旅游餐饮街区为本地区和游客提供各类特色餐饮山地游乐旅游餐饮休闲娱乐滨水游乐 巴渝 欢乐谷旅游接待业巴渝欢乐谷组题分析-2风尚巴渝Theme-2山地乐谷山地游乐活动区（自行车运动）动感水滨滨水游乐活
41、动区（水上巴士）动感水滨滨水游乐活动区（水上游乐）山地乐谷山地游乐活动区（山地缆车）山地乐谷山地游乐活动区（山地缆车）山地乐谷山地游乐活动区（自行车运动）鸿恩寺片区二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地 上海浦西最大城市公园上海浦西最大城市公园闸北大宁灵石公园闸北大宁灵石公园的改造借鉴的改造借鉴以儿童为中心以儿童为中心美国大西洋集团投资1000万美元，将上水闸北的大宁灵石公园改造成一个全新的“亲子乐园亲子乐园”，将打破目前公园封闭式的模式，拆除围墙，代之以完全开放的儿童社区。家庭体验性、参与性、娱乐型家庭体
42、验性、参与性、娱乐型大西洋集团精心设计的新概念主题公园社区里，儿童将扮演社会上的许多成人角色，如交通警察、售货员、职业经理、演员等；而社区内购物消费更是极具“童话色彩”在主题乐园里只流通“社区币”，人民币必须兑换成“社区币”才能使用。借助国际资源如美国电影公司米高梅、韩国乐天、美国大西洋集团等，或国内著名公司如华侨城，进行产业化综合运作山地游乐典型案例功能区块功能区块业态描述业态描述洪恩公社洪恩公社创意商务区创意商务区原创工作室：原创工作室：绘画、摄影、服装设计等原创活动商务办公：商务办公：装饰设计、动漫、咨询策划等各类小型创意公司孵化基地创意市集创意市集创意展销区创意展销区创意展示：画廊、设
43、计等各类成果展示区创意销售：广场式摊贩式创意展示零售区、工艺品商店、书吧、家居服饰等创意产品的销售ININ生活生活创意风尚区创意风尚区提供演艺体验性娱乐、客栈酒店、时尚餐饮服务设施依托鸿恩寺公园、旧厂房及生态景观的恢复，发展创意体验式旅游，创立独特的文化空间，使自然与人文完美结合，成为巴渝文化创意的源泉，重庆新时代创意精神的展示窗口 巴渝创意风尚基地文化创意产业组题分析-2风尚巴渝Theme-2洪恩公社创意商务区创意市集创意展销区IN生活创意风尚区洪恩公社创意商务区创意市集创意展销区动感水滨滨水游乐活动区动感水滨滨水游乐活动区洪恩山味旅游餐饮街区北滨天地时尚休闲娱乐区鸿恩寺片区二类居住用地行政
44、办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地美特斯邦威集团总部 多功能、智能化、形象化坐落于上海市浦东康桥东路公司总部园区内，成为上海重要的工业旅游基地。博物馆不仅凸显美特斯邦威集团的企业形象 ，更为集团步入国际主流服装品牌行列注入强劲的文化动力。特色物业如下：美特斯邦威服饰博物馆集团办公区公司新品展厅美特斯邦威大学图书馆档案馆多功能厅企业客厅美特斯邦威服饰博物馆美特斯邦威服饰博物馆面积2000多平方米，典藏隽永的美丽、展示绚丽的服饰、接续品牌的文脉。博物馆的建设对于保护历史文化遗产，凸显美特斯邦威集团文化形象，奠定“百年美特斯
45、邦威”的文化基石具有深远意义。博物馆长廊 一组反映从采桑养蚕、纺纱织布、刺绣裁衣为主题的大型铜雕壁画，不仅体现了传统服装裁制的生态过程，是一道赏心悦目的服饰文化风景线。 博物馆 集收藏研究、陈列展览、对外交流和员工教学于一体的服饰文化研究、展教机构。服饰文化的展示中心、服饰研究专业人士的资料中心，服装设计师创作灵感的源泉及企业员工和社会上广大青少年科普素质教育、爱国主义教育场所。 参考案例：办公、展示、学习综合体上海美特斯邦威集团总部 社会效益为保留上海老厂房的历史风貌，注入新价值提供了成功案例成为上海创意园区孵化器，时尚创意设计人士的交流平台贯彻国家建设节约型社会、实现社会可持续发展的战略目
46、标为现代服务业及创意产业提供大量的就业岗位，创造了1000多个金领白领职位经济效益 园区中的企业注册于卢湾的超过65%为地方政府提供了长远而稳定的税收，2007年全年税收同比增长130%目前出租率为100%，年投资回报率逾20%8号桥开发典型案例补缺：填补重庆都市休闲的市场空白，做成“大休闲”，吸引都市圈层面的假日休闲客群和市区休闲生活消费客群，成为城市最具人气、商气和财气的活动片区土地利用：洪恩寺公园+周边片区土地+滨江带发展思路：主题化突破功能：复合化开发商业模式：产业化运作互补洪恩寺公园，形成泛主题公园，以提升都市休闲、参与和体验功能，最大幅度及促进区域土地价值的提升运作思路：借全球主题
47、乐园复苏之契机，捆绑具有主题公园资源优势和运作经营的国际集团进行合作合作模式：可采用土地长期出租，从而享受经营收益（分成方式），税收收益、土地增值收益及对片区的带动效益滨水游乐仓房改造森林公园游乐与体验主题社区：居住及生活配套核心功能核心功能复合功能复合功能功能配套功能配套旅游接待风尚巴渝发展策略重庆体现都市休闲的核心承载区芙蓉古城/泰晤士小镇广州祈福新村/广州凤凰城深圳华侨城/杭州宋城案例组团式开发各期围绕相异主题各级团采取综合式开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端第一居所开发初期：旅游设施开发中期：中端住宅开发后期：高端住宅开发分期物业开发重点演变豪斯登堡生态
48、旅游城托乐嘉社区迪斯尼乐园借鉴独特风貌居住组团、社区风情商业街区、社区文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、食街、会所等主题公园、酒吧街、高尔夫球场、Shopping mall、别墅、酒店等产品构成旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合主要功能适配程度主题风格中西式风貌/古典、国际风貌生态居住/健康居住/健康居住第二居所/度假/休憩旅游居住互融开发模式地产带动度假开发模式旅游驱动地产开发模式旅游地产开发模式研究UrbanVillage（田园都市）营造
49、都市森林，恢复自然生态，体验田园都市生活，让心灵去旅行；在这里，可以林中漫步享受山的绿荫，可以陪伴家人进行亲子教育田园都市市场定位缺少面向新富阶层、面向家庭、倡导健康田园式生活的生态居住、生活服务一站式的片区借助观农贸市场的推动，该城市片区处于较快城市化发展阶段片区环境的建设需要借助与滨江的有机对接进行提升周边相对杂乱，从发展上看需要打造能级更高、更集中的生活片区 LOHAS（田园都市）定位定位田园式商住生活典范区，田园式商住生活典范区，成为观农贸区域最理想的生活居住片区；同时提供滨江游憩、旅游观光客群的消费服务功能功能生态、游憩、商务、生活、居住、娱乐、休闲功能产品产品田园生态都市区田园生态
50、都市区田园都市生活中心田园都市生活中心田园都市商务服务中心田园都市商务服务中心田园都市发展定位阐释主题构建田园生态都市区田园生态都市区田园都市生活中心田园都市生活中心田园都市商务服务中心田园都市商务服务中心Central Administerial District田园生态景观文田园生态景观文化游憩区化游憩区滨水生态滨水生态休闲走休闲走廊廊生态居住生态居住田园邻里生活田园邻里生活中心中心文化生活广场文化生活广场商务办公商务办公商务酒店商务酒店核心理念营造生态景观和观景平台回复历史文化遗存成为景点以动感设施和现代商业符号构建一个商务休闲、餐饮和娱乐于一体的情景商业街以现代LOFT形态为主，灵活的
51、生活空间现代一站式社区商业消费中心以文化休闲为主体的广场开发服务个性化、电子智能化商务办公楼可以中、高档商务酒店形成地标式建筑，树立地区城市形象主题特征为滨江游客、都市休闲人群提供一个就近游憩、休闲消费的空间既为商务人士提供交流活动平台，建筑形态与生态相结合，形成休闲、旅游配套服务，打造特色商业的标杆成为片区商住服务的后花园为流动人群和生活人群打造一个情景互动的购物、休闲娱乐场所注入文化休闲理念形成情景互融独特环境和文化空间氛围，成为集运动休闲、文化娱乐空间提供形象展示，营造高科技智能化生态化办公环境，创意化灵动空间针对市场情况适时开发商务酒店、多功能会所等商务配套居住设施 推选项目滨江植被保
52、护区田园生态农业体验区滨江观景平台历史文化旅游旅游点滨水游憩步道商务会所特色餐饮风情酒吧DIY创意生活soho公寓酒店式公寓生活居住区大型超市零售购物家居生活主题餐饮休闲娱乐文化生活走廊艺术表演绿化景观座椅、报亭商务办公商务型酒店123借助生态景观营造，形成滨水游憩空间，并提供商住公寓、酒店、生活居住产品，形成一站式商住生活服务田园都市功能产品组题分析-3田园都市Theme-3庙溪嘴片区生态居住区田园生态景观文化游憩区田园生态景观文化游憩区田园生态景观文化游憩区商务办公田园邻里生活中心田园邻里生活中心滨水生态休闲走廊生态居住区二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物
53、古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地LOHAS（滨水乐活）倡导健康和谐的生活方式，引领都市健康生活潮流，为敢于创新、彰显个性的各类人群创造风格各异又相互融合的生活天堂与滨江休闲的欢聚空间，在这里可以找到最适合自己的生活方式居民收入持续两位数增长，消费能力巨大，尤其是本地人群的消费力强片区处于环境整治阶段，有形成城市边缘的大规模居住片区的发展趋势缺少面向中高收入阶层的、面向家庭的、倡导健康生活的居住、休闲、餐饮场所周边档次低、相对杂乱，从发展上看需要打造能级更高、更集中的生活片区 LOHAS（滨水乐活）定位定位家庭滨水生活典范区家庭滨水生活典范区, ,成为重庆的一个生态健康
54、的风尚生活地标生态健康的风尚生活地标功能功能生活、居住、娱乐、休闲功能产品产品乐活居住组团滨水风情休闲街生活性商业以日用商品零售、餐饮、娱乐为主，兼顾商务宴请、社区公共服务业态LOHAS（滨水乐活）市场定位“乐活乐活”：源于新兴的有机生活方式（LOHAS，Lifestyles of Health and Sustainability，一种重视健康、向往和谐自然的优质生活方式，决然不同于蜗居在城市楼群中的“SOHO族” 、“Office族”），是伴随着大批的中产阶级消费升级而产生的，强调 “健康、环保、回归自然”以绿色为导向。“滨水乐活滨水乐活”：是指创造以人为本的国际滨水生活空间，创造生活在景
55、区、休闲在社区的“游-居合一”新型生活方式。“滨水乐活滨水乐活”生活方式内涵：生活方式内涵：生态化的环境 远离市区喧闹嘈杂的商业氛围，舒适的滨水休闲廊道，配以绿色的生态景观；一站式的服务 功能齐全，居住、购物-餐饮-休闲一体化，逐渐发展成为主题型的景区式生活环保型的业态 汇集有机产品、纯正品牌，环保最大化；和谐型的生活 新颖的生活组团形式，共享滨水的生态景观和环境，形成各类人群的有机生活空间。“滨水乐活”理念阐释主题构建有机商业有机商业（ LOHAS StreetLOHAS Street）滨水游憩滨水游憩（Public spacePublic space）乐活社区乐活社区（culture &
56、recreationculture & recreation）核心理念以“健康、环保、回归自然”的绿色为导向的乐活商业街区营造主题创意型的休闲广场和游憩生活街区立足于提升健康品质，构建健康社区家庭服务基地主题特征购物环保化营造回归自然的生活购物环境，提倡使用生态环保型商品和有机食品环境生态化融合各种创意型元素/小品，打造开放式生态游憩、餐饮空间娱乐健康化有效利用空间，发展全民健康运动，服务大社区群体推选项目生活超市鲜花店乐活广场滨水乐活生态休闲区（滨水BBQ、特色餐饮、休闲美食、生活酒吧）乐活天地文化休闲中心康体健身会馆Yoho青年城国际健康社区123LOHAS（滨水乐活）功能产品组题分析-4
57、滨水乐活Theme-4国奥片区有机商业滨水游憩有机商业乐活社区乐活社区乐活社区二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地主题理念主题理念滨水风情景观多元休闲体验功能定位功能定位休闲餐饮、商业服务项目构思项目构思集餐饮、娱乐、购物、特色表演于一体，以动感表演活动为核心打造全天候时尚活力滨海休闲娱乐街;强调街区与滨海环境的融合、休闲氛围营造以及开放式商业设施的多层次空间体验 主要业态主要业态特色餐饮、休闲酒吧、咖啡馆、江鲜美食餐馆、表演广场、特色购物商店等。配套设施配套设施旅游咨询服务中心p核心项目：滨水乐活休闲街
58、区核心项目阐释滨水乐活生态休闲区p核心项目：滩地主题活动区主题理念主题理念主题性建筑风貌趣味性滩地艺术功能定位功能定位滨江游憩、生活体验、休闲度假项目构思项目构思以橙色为主题进行沙滩各类建筑的风貌塑造，形成富有冲击力的视觉景观；以富有趣味性的滨水滩地艺术、各类滩地体验活动形成核心吸引景观，营造独具特质、富有个性和活力的的魅力体验场所；策划一系列动感节事活动创造持久吸引，如滩地艺术节、滩地飙歌大赛、滩地BBQ烧烤季、滩地趣味运动大赛等。 主要设施主要设施滩地艺术公园：以富有创意和趣味的艺术景观花园为主。滩地运动区：登山及健身步道、滩地排球、篮球等活动场所主题游乐设施：以戏水为主的各类滨水游乐设施
59、，形成集聚人气、动感活力的娱乐场地。 游船码头：摆渡、连接瓷器口及沿江的游线配套设施配套设施烧烤区、露营地、服务中心、停车场核心项目阐释滨水乐活生态休闲区总结Conclusion6.0分期分期近近 期期中中 期期远远 期期阶段目标阶段目标标志性标志性滨水休闲生活目的地滨水休闲生活目的地山城山城国际商贸服务发展带国际商贸服务发展带山城国际滨江生态都市发展示范带山城国际滨江生态都市发展示范带阶段阶段2-42-4年年4-64-6年年4-64-6年年开发第一阶段开发第一阶段以游带线以游带线以生态整治为基础，以巴渝欢乐谷和风以生态整治为基础，以巴渝欢乐谷和风尚创意产业设施带动，辅以部分情境地尚创意产业设
60、施带动，辅以部分情境地产的开发；产的开发；引入商贸服务、生态居住内容引入商贸服务、生态居住内容开发第二阶段开发第二阶段引导大众关注引导大众关注游游- -商互动商互动导入国际商贸服务、商务休闲项目，导入国际商贸服务、商务休闲项目，中高端休闲商业项目，中高端休闲商业项目，强化国际营销强化国际营销开发第三阶段开发第三阶段培育区域品牌培育区域品牌全线发展全线发展推动生态可持续发展，旅推动生态可持续发展，旅- -商商- -居的有机居的有机融合，实现国际滨江生态都市发展群落融合，实现国际滨江生态都市发展群落阶段发展策略以“两江新区”发展思路为指导，立足国际视野和创新理念，传承山城文脉、把握地脉和汇聚人脉，
61、采用注入、联动与融合模式，立体契合两江新区、滨江两岸及江北片区、滨江组团等多层次的发展诉求，打造生态可持续发展的、功能有机融合的、标杆引领性作用的、开放式的山城“两江新区都市客厅”n一个山城滨江梯级生态群落系统构建的国际范式n一个“两江新区”体验历史和发展风貌的都市画廊n一个与滨江两岸及江北腹地组团有机融合的发展纽带n一个感受现代都市生活、滨水休闲的生活走廊山城国际滨江生态都市发展示范带发展定位专题研究：生研究：生态修复技修复技术ECORecovering生态修复技术生态修复技术生态修复技术发展背景研究展背景研究ExistingConditionsCBD观音桥商圈重庆新天地大石坝组团中心观农贸
62、瓷器口百富高尔夫沙坪坝区级中心区域交通RegionalTrafficAnalysis鸿恩寺公园CBD观音桥商圈鸿恩寺公园重庆新天地大石坝组团中心观农贸瓷器口百富高尔夫沙坪坝商圈解放碑商圈北滨带与区域组团关系分析1、新、老城市中心片区的发展地带连接观音桥商圈和江北城CBD，与解放碑商圈隔江相望2、都市休闲、娱乐功能发展地带背靠鸿恩寺公园、正对重庆新天地、红岩村等3、生态居住、文化生活与商贸发展地带依靠佰富高尔夫及沿江的生态腹地、观农贸商贸中心、瓷器口旅游区及沙坪坝文化区红岩村北滨带与区域组团关系北滨带与区域组团关系北滨带宜根据地段发展生产性服务与生活性服务配套区域产业n 初步形成现代服务业集聚态
63、势商贸、餐饮、文化、体育、旅游、休闲、娱乐生产性服务生活性服务n 注重效率发挥基础较好的商务办公、餐饮、休闲等产业n 环境保护不考虑污染严重的化工化学、金属制品等产业n 提升服务发展生产性服务业和商贸物流等现代服务业维度总体情况产业结构主导产业渝中区n 经济总量326.3亿元n 经济规模占据重庆重要份额，大幅领先其他地区nGDP增速较快，尤其是第三产业n经济结构不断优化，二三产业发展较快n第三产业增加值占全区生产总值的比重90.9% n金融业、科技信息业、都市旅游业、文化服务业、中介服务业和医疗保健业六大现代服务业n现代服务业发达沙坪坝区n GDP271.2亿元，增速远高于市域平均水平n全市高
64、校、科研院所、科技人才最密集的区域n三次产业结构为1.8:52.1：46.1n第二产业对GDP贡献较大, 贡献率达到56.2n第三产业贡献率为45.1n以高新技术、先进制造、现代物流、商贸与现代服务、文化健康及培训等五大产业n现代服务业为代表的第三产业发展较弱江北区 n经济总量219.1 亿元，地方财政一般预算收入为29.7亿n地处重庆都市发达经济圈内n三次产业结构为1.6:50.6:47.8n社会消费品零售总额150亿元n土地瓶颈制约依然突出n重点发展现代服务业现代服务业、临港经济、新型工业化及都市型特色农业研发、设计、金融、创意、投资、房产、咨询、物流滨江带开发原则北滨带与区域组团关系江北
65、向依靠消费型服务业和生产性服务业共同拉动转变n围绕保税港区和内陆开放示范区，江北区正规划建设物流产业基地和加工制造业基地，开工建设国际工业品采购基地、中钢物流、永利物流等项目，加快物流业发展n江北城CBD的发展。落实金融业发展扶持政策，加快银行、保险等金融业发展，2009年力争吸引5家金融机构落户江北。n发挥五里店工业设计中心核心功能区的作用，启动工业设计孵化器建设，建成重庆市工业服务中心n石马河农产品交易中心的建设。观农贸消费型服务业生产性服务业n全社会社零总额大幅度增长，成为名副其实拉动江北区商贸经济快速增长的“火车头”n江北区2008年的社会消费品零售总额增长达33，持续保持高位运行，观
66、音桥商圈已成功打造成百亿商圈，其增幅居主城五大商圈之首n成功创建西南首条“中国著名商业街”，被中宣部、商务部等国家八部委评为全国“百城万店无假货活动”示范街n江北区现代服务业正由主要依靠消费型服务业的拉动向依靠消费型服务业和生产性服务业共同拉动转变，重庆市江北区与云南城投公司签订了协议，标志着重庆市生产性服务业集聚区项目正式落户江北区n重庆市生产性服务业集聚区主要为房产、技术、投资担保、工业设计中心、工业创意服务n滨江带地区发展现代服务业要错位发展，以特色取胜，主要发展金融保险、信息服务、科技服务、现代物流等生产性服务业，辅以发展餐饮、零售等为江北嘴中央商务区配套的服务业功能分区产业定位滨江经
67、济带和滨江经济带和都市风貌展示都市风貌展示区区n充分利用江岸江景资源，精心打造“动感北滨动感北滨”，加快发展餐饮娱餐饮娱乐、休闲观光乐、休闲观光等产业，大力发展房地产业，努力形成以江北嘴为核心、沿两江东西两翼展开的滨江画廊和三产业繁荣带江北城中央商江北城中央商务区务区n重点突出商务功能，培育以金融、商务、会展、旅游和信息等为主的现代服务业，发展商贸、房地产等配套服务业观音桥商贸中观音桥商贸中心心n围绕购物、休闲、饮食、生态四大主题，以观音桥步行街、北城天街、金源时代购物广场为核心，建成中国著名商业街和重要的商贸中心鸿恩寺公园片鸿恩寺公园片区区n依托该片区独特的地形地貌，实施统一开发，建成旅游观
68、光、市民休闲的大型城市生态公园大型城市生态公园；同时，依托公园，加快周边地区的开发和配套建设石马河农产品石马河农产品集散区集散区n做大做强观农贸市场观农贸市场，推进蔬菜、水果、水产、粮油、干副等专业批发市场建设寸滩现代物流区n培育仓储、包装、分拨、运输、信息咨询等产业，建成长江上游及西部地区最大的江海联运物资集散地港城工业园区n重点培育以汽车、电子电器和物流、装备制造为龙头的产业集群，成为新型工业化示范基地鱼嘴新城区n大力发展加工业、制造业，承接主城区产业转移，成为新型工业化拓展区滨江经济带n充分利用江岸江景资源，加快发展餐饮娱乐、休闲观光等产业，形成与江北嘴、观音桥、鸿恩寺、石马河（观农贸）
69、的良性互动北滨带与区域组团关系北滨带与区域组团关系观音桥商贸功能区发展的影响区域面积人流量商业营业面积辐射消费范围商业业态42公顷20万/日70 万平米江北、渝北、北部新区百货、家电、建材、餐饮、娱乐等大型商业项目购物型商业大型超市餐饮、娱乐项目家电买场建材卖场n龙湖北城天街n天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场、金源地下城n家乐福、福建永辉超市、新世纪超市n欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场n国美、苏宁、商社以及大中电器n青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场n观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁
70、华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽，目标直指西南地区最大的生态商圈；n随着区域房地产市场开发的进一步深入，江北城CBD的兴建，北部区域新增人口将达20万30万，大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展n江北商圈已经形成一定的商务办公氛围，但旅游、娱乐、休闲、购物、金融等功能相对内置，对外的辐射性受到商圈环状布局的影响观音桥商圈旅游、娱乐、休闲、购物、金融等经贸的辐射力和融合力仍需提升 北滨带与观音桥的发展关系分析区位联通随着商圈的扩大，及滨江带的功能向腹地延伸，观音桥商圈与北滨带将逐步衔接与融合功能提升观音桥从
71、传统商业向商业商务区提升，意味着在该片区已经出现城市综合体能级的发展需求，北滨带节点的综合发展对观音桥商圈具有商业桥头堡作用游商合一随着都市生活方式的变化，都市休闲、旅游的客群在该商圈消费的迅速发展，逐渐注重商-旅功能的结合，滨江带的发展将有力的推动观音桥商圈片区休闲旅游功能的提升错位竞争城市商圈错位竞争的需要，推动观音桥寻找新的增长方式发展现状：发展现状：农副产品批发市场集蔬菜、副食、粮油、水产、水果、茶叶和冷冻产品七大专业批发市场为一体的大型农产品综合批发市场群，规模居西部第一、全国第三经营现状经营现状区域范围2KM2，占地671亩，经营面积33.6万M2，场内客户4500户，经营各类农产
72、品1400种，辐射范围遍及全国16个省，市场担负着重庆及周边地区85%的农产品供应。每年为社会提供12000多个工作岗位。2006年市场总交易量19.5亿公斤，总交易额85.9亿元人民币。发展目标：发展目标：大力实施走专业化道路，“做大市场集群、加快升级改造、率先改革创新、全面对外扩张”四大发展战略，全力打造农产品“中国第一市”问题与挑战：问题与挑战：用地面积局限基础设施配套交易方式观农贸市场周边需要加强便利的商务服务和生活配套北滨带与区域组团关系观音桥商贸功能区发展的影响江北城作为为CBD的商务中心，将集中建设城市的金融中心，商务办公写字楼以及一系列包括重庆大剧院、科技馆在内的大型公共服务设
73、施，兼容商业、服务业居住等多种功能，成为未来城市的功能、景观和活动中城市的功能、景观和活动中心，心，是未来城市形象展示的窗口。 江北嘴CBD用地规模约226公顷，总开发量约653万平方米 (其中地下开发面积约110万平方米)，其中办公写字楼262万，约占总量的48%；酒店31万，约占总量的6%；文化娱乐20，约占总量的4%； 商业配套50，约占总量的9%；居住179万，约占总量的33%，建成后可容纳居住人口约5万人，安排就业15万人。 具有半岛五区、公共轴带、中央公园、山谷绿楔、滨水绿链、双城绿环、半岛之冠、古今之门、都市看台、多样交通等方面的规划考量。 发展配套与产业服务关系商务中心区（CB
74、D）发展新趋势从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。CBD发展呈现出新的特点：n公司总部、金融中心和专业化服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构n另外，CBD作为一个地区，还应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵北滨带与区域组团关系江北城CBD发展的影响江北旅游休闲业的发展水平与特征北滨带将作为“滨江风情休闲”功能，成为都市旅游活动和滨江休闲的重要线路发展项目发展主题及活动内容与滨江带的关系嘉陵公园和嘉陵广场围绕休闲文化主题，突出城市生态景观特色，形成市民休闲旅游基地海洋公园
75、片区围绕海洋文化主题，形成集海滨风情、海洋植物观赏、高台滑道、乘筏滑道、螺旋滑道、竞赛滑道等水上娱乐项目为一体的市民休闲健身基地方特科技乐园围绕科技游乐主题，打造银河广场、太空山、恐龙危机、生命之源、飞跃极限、西部追忆、影视特技表演、文明之光、儿童乐园等游乐科技项目，形成市民休闲游乐基地洪恩寺公洪恩寺公园园主城最大的一座城市中心公园。将公园打造成一个集“人性生态、运动休闲、巴渝文化”功能为一体的精品名园。将形成“鸿顶云霞区”、“巴渝坊区” 和;“游客接待中心区”。 佰富高尔夫俱乐部27洞高尔夫球场、双层50个打位练习场、5000高尔夫会所 n总体目标：把江北区建设成为展示现代都市风貌，生态环境
76、优美，游乐设施先进，旅游主题鲜明，服务质量一流的观光购物、康乐度假、会展商务综合型都市旅游新天地n一心两线：以观音桥商圈为中心，发挥金源不夜城、金源大饭店、北城天街购物中心、观音桥步行街、嘉陵公园、观音桥广场为载体，打造“都市旅游综合娱乐中心”n滨江风情休闲旅游线：加快推进北滨路内侧开发，充分利用滨江资源，形成以江北城中央商务区为核心，沿两江东西两翼拓展的滨江画廊和开展都市旅游活动的亲水空间城市消费结构发展特征与发展趋势n重庆历年社会消费品零售总额不断增长，2007年社会消费品零售总额达到1661.23亿元，比上年增长18.4%；n随着服务业的快速发展，重庆市城市居民消费结构发生了新的变化，呈
77、现出新的格局。2007年重庆市城市居民人均用于服务性消费支出3132.01元，同比增长5.5%，占消费性支出的比重达28.8%，显示出重庆市城市居民生活质量进一步提高，消费结构进一步改善消费门类人均支出总额（元）增长率（）通信679.286.2公共交通361.5317.1交通工具服务支出45.812.33文化娱乐服务文化娱乐服务327.47327.473434健身服务健身服务8.218.2133.733.7旅游旅游584.35584.3515.615.6医疗保健257.2414.4互联网消费支出14.47餐饮服务支出936.967.2资料来源：重庆统计年鉴(2007) 重庆历年社会消费品零售总
78、额及增长率 重庆社会消费结构文化娱乐、建设服务和旅游等服务性消费趋势明显重庆旅游消费从观光旅游向休闲旅游消费转变n重庆自把旅游产业作为重庆市支柱产业的重大决策以来，重庆旅游业实现了由小到大、由弱到强的发展转变，重庆旅游业已经形成了较大的产业规模，入境旅游和国内旅游全面发展的良好格局n重庆城镇居民出游率高，市场规模较大：城镇居民年平均出游率达到了166.7%,按城镇常住人口推算，2007年城镇居民出游市场规模约2400万人次，农村居民过夜游客出游率21%，依此推算农村居民出游规模约360万人次，共计出游规模约2560万人次n重庆旅游者已从观光度假旅游向休闲旅游转变接待国内旅游(万人次)出游人口规
79、模(万人次)游客占国内接待游客比重（%）商务会议比重（%）出游人口度假比重（%）度假市场规模（万人次）商务会议市场规模(万人次)2010100004200421542176463020151500060004015402400750重庆旅游市场预测表旅游休闲消费的发展阶段与特征n重庆人均收入结构不均衡，哑铃型的收入结构中，高端消费的塔尖部分大，对个性化消费具有一定需求， 以创业精英人群与顶级成功人士为主体的有闲阶级迅速发展，并进而影响重庆的生活方式n对照国际惯例，有闲阶层的消费偏好和特征将会对旅游休闲度假模式有全新的需求界定为高端休闲地产开发提供了消费基础从众消费心理彰显财富/身份精致品味消费
80、社会消费特征消费形式社会大众/白领生活消费追逐时尚偶尔精神消费富豪阶层奢华消费注重品牌讲究排场有闲阶层文化消费个性消费讲究气派与内涵核心客群消费特征顶级成功人士强调消费结合稀缺景观资源，成就彰显个性文化的的情境生活模式重庆哑铃型城市结构高收入人群中产阶级低收入人群有闲阶层需要个性化消费旅游休闲消费的发展阶段与特征都市生活：旅游、文化娱乐、健身服务为导向旅游、文化娱乐、健身服务为导向旅游客群及商务客群：休闲体验、商务会议有闲阶层：稀缺景观个性化服务中产阶层：时尚生活休闲时尚生活休闲定位重复功能单一景点缺乏游憩配套设施不足都市景观带：山水都市观光旅游走廊旅游休闲消费的发展阶段与特征北滨带旅游休闲消
81、费的发展机遇现实问题n 商贸流通规模需要提升产业联动提升服务注重效率资源开发n 定位重复，竞争态势明显n 区域聚合辐射能力集聚辐射不足n 滨江资源效益没有得到充分发挥n 以完善城市组团功能为导向n 构筑服务要素、功能完整（消费集聚、商务支持、公共服务、城市生态）的业态n 生态化、可持续型滨江城区矛 盾n 产业联动加强区域产业联动，配套CBD和观农贸、协同观音桥n 注重效率因地制宜、补充设置功能业态，促进组团式发展n 资源开发注重沿江滨水空间分段式综合开发与利用，形成滨江体验带n 提升服务提升江北片区商务、旅游、休闲、娱乐等功能能级滨江带开发发展诉求重庆、江北商圈发展特征及其对北滨带的影响小结高
82、速路系统HighwaySystem轨道交通系统SubwaySystem区域交通RegionalTrafficAnalysis区域交通1、规划区距观音桥商圈直线距离17公里，距西部大学城直线距离1020公里，距火车北站直线距离48公里，距江北国际机场直线距离2025公里。2、东西向快速通道：三横线，联系西永-规划区-松树桥-弹子石；3、南北向跨江快速通道：内环快速、三纵线、四纵线、五纵线，联系渝北-江北-渝中区（沙坪坝区、大渡口区）；4、穿越规划区的轨道交通线：环线、5号线、9号线、3号线、4号线。土地用地现状图现状土地利用情况规划区范围内建成区面积约7.26平方公里。现状人口约为12万人。其中
83、:居住用地面积376.08公顷；公共服务设施面积136.59公顷；工业用地面积22.03公顷；道路交通面积199.4公顷；绿地面积12.73公顷。用地现状ExistingLandUse绿地及水系统1、鸿恩寺、庙溪嘴及国奥片区具有良好的自然生态条件。2、场地拥有丰富的水系，但大部分水系和汇入嘉陵江入口现状均不理想，多数水系受到不同程度污染并转入地下。3、鸿恩寺片区及国奥片区均现存良好植被，具有建立生态廊道的潜在性。4、嘉陵江水位变化为河滩综合利用提供可能性绿地及水系统GreenSpaceandWaterSystemAnalysis绿地系统生态节点低水位正常水位100年洪水位场地挑战Water Flood Plan溪流现状GreenSpaceandWaterSystemAnalysis场地挑战Water Flood Plan盘溪河口，被遗忘的生态绿谷鸿恩寺公园南坡，良好的现有植被鸿恩寺公园，潜在的城市休闲中心庙溪嘴，河滩，有待开发利用
