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1、郑州市瑞祥花园二期郑州市瑞祥花园二期营销报告营销报告目录目录一一. .市场总体发展趋势与预测市场总体发展趋势与预测二二. .瑞祥花园一期营销状况分析瑞祥花园一期营销状况分析三三. .瑞祥花园二期基本状况分析瑞祥花园二期基本状况分析四四. .瑞祥花园二期瑞祥花园二期项目企划思路项目企划思路五五. .瑞祥花园二期目标客户群的定位瑞祥花园二期目标客户群的定位六六. .瑞祥花园二期项目市场定位及形象包装瑞祥花园二期项目市场定位及形象包装七七. .瑞祥花园二期营销推广瑞祥花园二期营销推广一一. .市场总体发展趋势与预测市场总体发展趋势与预测1.宏观经济2.从区域发展趋势看项目面临的发展机遇3.从小区开发
2、模式看项目面临的发展机遇4.从消费群体变迁看项目面临的发展机遇5.从户型需求看项目面临的发展机遇1.1.宏观经济宏观经济1-11-1土地政策吃紧，信贷市场变脸土地政策吃紧，信贷市场变脸2003年4月25日国家监察部、国土资源部部署在全国范围内开展对经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察； 2003年8月，国土部会同国家发改委等部委对全国土地市场秩序治理整顿；2003年6月13日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产市场信贷业务管理的通知对开发商贷款、土地储备贷款、个人住房贷款均有新规；2004年831土地大限和央行的贷款利率上调都影响到了房地产市场，让人明显感到土地市场的冬天提前来临
3、，多数开发企业自有资金实力面临“严冬”的考验，很大程度上，让不少中小房地产企业面临资金链断裂的生存危机。同时随着政府宏观调控力度加大和政府建立的房地产市场预警机制和信息披露制度，将在引导房地产开发企业的同时，起到引导住房理性消费的作用。 1.1.宏观经济宏观经济1-2开发门槛提高，行业面临重大变革，房地产价格将有所上升开发门槛提高，行业面临重大变革，房地产价格将有所上升下一阶段的房地产企业将面临空前的市场与政策的双重挑战，开发规模、土地、信贷、销售等门槛均相应提高，市场环境愈加规范，在资金、信誉、人才等综合实力的较量与考验中，许多中小企业将面临生存危机，这同时也为不少大企业提供了商机和活力。在
4、下一阶段中房地产行业企业重组兼并、资源整合的步伐将更快。政策的卡紧，导致楼盘的开发成本的逐渐增加，开发商为了能够保证利润，在营销条件成熟的情况下，房地产的销售价格将有所上升。不过如在营销环节上处理的不够得当，价格上涨对于开发商来讲则是危险的。2.2.从区域发展趋势看项目面临的发展机遇从区域发展趋势看项目面临的发展机遇2-12-1市场需求继续保持强劲势头，交易活跃市场需求继续保持强劲势头，交易活跃 由于房改的进一步深化，住房补贴的到位，二级市场的繁荣，梯度消费的形成和郑州投资环境的改善，外地客户良好的心理预期以及城市化进程加快，住房消费的自然增长等因素，预计以后相当长一段时期房地产市场都将保持旺
5、盛的需求。因此2005年郑州楼市供需两旺的良好势头，具体分析如下：随着周边城市人群向郑州的集中，郑州人口汇聚，城市化进程加快，人们的住房需求也将大大增加，而郑州楼盘的供应量近期内急速递增。郑州经济连续几年的稳步增长，居民收入稳步增加，对改变居住环境和质量的渴望会越来越强烈。郑州楼市在近年来业没有发生根本性的变化。据统计，上海的房价2003年比2002年增长了20，而郑州同期上扬率为0.8。与周边其它省会城市相比，郑州的房价也相对较低，但是在2004年初到2004年末，郑州房价出现了03年上海的情况，增幅竟达到21%左右。与此同时，房地产开发准入门槛的提高，房地产市场的规范发展，社区产品品质的提
6、升以及土地、原材料成本的剧增，都将拉动 2005年楼市价格的上扬。2.2.从区域发展趋势看项目面临的发展机遇从区域发展趋势看项目面临的发展机遇2-22-2东部、北部火热开发，区位优势尊显东部、北部火热开发，区位优势尊显2004年东区的快速建设与规划，以及众多项目的开发销售，对郑州房地产业的发展布局影响深远，在不少老百姓的头脑中已起了些许微妙变化，最直接的表现是东部的开发与投资日益看好，107国道沿线已迅速成为大家关注的热点。北环以北则自行发展成为大型的人文生态居住区域。3.3.从小区开发模式看项目面临的发展机遇从小区开发模式看项目面临的发展机遇3-13-1规模化小区将受消费者青睐规模化小区将受
7、消费者青睐随着购房者品位的日益提升，买房不止是为了居住，而更多的关注了其所具有的其他附加值，如周边配套、小区内部设施、绿化、景观等。规模化、科技化小区所带来的完善配套设施、交错互补的建筑物、点面结合的景观架构、多样的户型设计等等，他们为购房者带来的物业附加值，是非小型物业所无法比拟的。3.3.从小区开发模式看项目面临的发展机遇从小区开发模式看项目面临的发展机遇3-23-2产品供给向多元化和精品化方向发展产品供给向多元化和精品化方向发展商品住房除在户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环境、企业形象等日益成为重要的品质指标。高品质而不是高价位的精品住房越来越赢
8、得消费者的认同和青睐，而竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内在质量和外在形象。3.3.从小区开发模式看项目面临的发展机遇从小区开发模式看项目面临的发展机遇3-3多层、小高层住宅容积率下降多层、小高层住宅容积率下降由于生活水平的不断提高，人们对小区、房屋的要求也“水涨船高”，作为影响住宅舒适度的重要指标容积率，倍受众多消费者的关注。随着市场竞争的加剧，目前开发商已经将容积率作为重要的竞争手段，越来越注重对它的控制。所以多层、小高层住宅容积率在逐渐下降。例如：2004年上半年投放新盘中多层住宅的容积率一般在1.2-1.8，与2003年1.82.2水平相比下降较多。3.3.从小区开发模式看项目面临
9、的发展机遇从小区开发模式看项目面临的发展机遇3-43-4概念住宅成为关注的热点概念住宅成为关注的热点健康住宅被提到了一个前所未有的高度。“非典”的阴影还未过去，“禽流感”的恐惧又来侵袭，人们对于健康的关注，对健康住宅、健康市场和健康发展的要求更加强烈，“健康”、“环保”和“自然”、“生态”将成为市场的热点，社区规划、建筑材料、景观设计、绿化率以及周边环境正在成为人们购房的关注点，而“健康住宅”将是引领市场的最热、最亮点。03年04年度的美景天城、帝湖花园、顺驰郑东第一大街、老街、中义阿卡迪亚、思达大河春天等大型规模化小区的热销，也正印证了这种趋势。这也印证了客户的消费观念由感性逐渐转化为理性消
10、费。4.4.从消费群体的变迁看项目面临的发展机遇从消费群体的变迁看项目面临的发展机遇4-14-1产品由关注高端人群开始向主流人群供应过渡产品由关注高端人群开始向主流人群供应过渡 由关注高端人群开始向主流人群供应过渡，使得有效需求变成有效供应。具体表现为以下两点：面积向标准化方向发展，并逐步与主流群体的消费面积相适应；关注销售总价，使得销售总价向主流群体靠拢。4.4.从消费群体的变迁看项目面临的发展机遇从消费群体的变迁看项目面临的发展机遇4-2外来人口购房比例加大外来人口购房比例加大郑州市的外地人口占相当大的比例，计划在郑州市投资和长期居住的外地市人已经成为郑州楼市消费的一股不可忽视的力量。根据
11、郑州市房管局提供的调查数据显示，截止2004年5月，外地人在郑州购房占同期商品房销售量的53%。5.5.从户型需求看项目面临的发展机遇从户型需求看项目面临的发展机遇5-1 5-1 房型面积合理的多厅室结构住宅将成为消费主流房型面积合理的多厅室结构住宅将成为消费主流在前几年商品房市场不太完善的情况下，能买得起房的都是有一定经济实力的所谓“精英人士”，追求的就是大而宽敞，受他们消费需求特征的影响，郑州住宅市场房型面积普遍设置过大，出现120平方米左右的大二房、160平方米左右的大三房。使得中层消费者望楼兴叹，无法承受,而目前市场上反映的80-120平方米的二房二厅和三房二厅较为好销。目前郑州市民对
12、于三房的需求比例呈增长趋势，据2004年上半年的不完全统计，他们占购房总人数的近44%，大有赶超二房的需求（51%）之势。而对110平方米左右的小三房的需求，也呈现一定比例。另有一个不容忽视的趋势，即70120平方米的中小房型销售势头看好。无论地处中原区、管城区还是金水区，小房型一经推出即反响强烈。由于现在购房群体中年轻人占相当一部分比例，他们大多采用按揭的方式作第一次购房，待有钱时再换大房，因此预计今后一段时间，中小房型仍将在市场上占距相当一部分比例。5-25-2户型设计创新不断户型设计创新不断从2004年末，小户型的投放热潮有所回落，其一：郑州市地处内地，与国内如北京、上海、深圳等大都市相
13、比，生活节奏慢，白领一族的购房者有限。其二：中低收入水平决定了购房以安家自住为主，而非作为暂时性居所，这就要求小户型住宅小而全。在2002年、2003年集中投放的小户型，由于部分小户型楼盘过分求小以降低总价，户型设计不甚合理使得短期内小户型显得过剩。5.5.从户型需求看项目面临的发展机遇从户型需求看项目面临的发展机遇小结小结20052005年，年，郑州房地产面临着新一轮的整合！郑州房地产面临着新一轮的整合！郑州房地产市场发展将随着业态发展竞争将更为激烈！郑州房地产市场发展将随着业态发展竞争将更为激烈！二二. .瑞祥花园一期营销状况分析瑞祥花园一期营销状况分析1.项目概况2.客户分析3.来人成交
14、分析4.销售周期5.小结1.1.项目概况项目概况占地：约80亩建筑面积：约78066平方米 已销售面积：约7万平方米销售总套数约600余套；未销售约30套左右，绝大多数为多层复式，面积偏大，楼层偏高。 2.2.客户分析客户分析2-1.2-1.成交情况成交情况购买客层群体大多数为外来打工的中低收入家庭和一些准备成家的年轻人。其中：分类比例外来打工在郑州落户的生意人约40%经济承受能力较低的年轻人约35%老带新约20%公司关系户约5%分析：分析：项目周边的存在较多的批发市场，聚集了一定数量的经营规模较小的生意人、个体老板，所以生意人理所应当是我们一期客户的主力。一期在刚开始销售的时候，入市价格较低
15、，所以能够吸引较多经济承受能力较低的年轻人。老带新的客户比例虽然占了一个不低的值，但这并不说明是我们项目的老带新的客户比例虽然占了一个不低的值，但这并不说明是我们项目的品质征服了广大的消费者，事实上更多是因为价格的原因促成了老带新品质征服了广大的消费者，事实上更多是因为价格的原因促成了老带新客户较高的比例。客户较高的比例。3.3.来人成交分析来人成交分析来人量偏少来人量偏少:每天约4组左右的来人量，不足以支持我们项目的快速销售。成交比偏低偏少成交比偏低偏少:成交比为20：1，高出郑州平均10：1成交比50%，这是一个十分另人吃惊的数字。4.4.销售周期销售周期瑞祥花园一期从2002年10月份开
16、始内部认购至今约有2.5年的销售周期，约30个月。小结小结销售管理存在着极大的问题：销售管理存在着极大的问题：成交比例的偏低，在除去不可避免的产品成交比例的偏低，在除去不可避免的产品问题后，销售管理应负主要责任。即公司缺乏对销售团队的培养和引导，问题后，销售管理应负主要责任。即公司缺乏对销售团队的培养和引导，团队战斗力不够强盛，没有达到不放过每个客户的优良战斗状态。团队战斗力不够强盛，没有达到不放过每个客户的优良战斗状态。没有制定和执行具有系统性、连续性的营销策略：没有制定和执行具有系统性、连续性的营销策略：在一期的营销中，我在一期的营销中，我们的并没有形成相对完善营销策略，促使项目市场影响力
17、不佳，对目标们的并没有形成相对完善营销策略，促使项目市场影响力不佳，对目标客户的把控不足，到访客户偏少。客户的把控不足，到访客户偏少。我们计算一下，按照每天我们计算一下，按照每天4 4组的来人量计算，也就是五天才能够到来组的来人量计算，也就是五天才能够到来2020组组客户，从中成交一组，时间非常缓慢，战线拉的太长。我们必须提高来客户，从中成交一组，时间非常缓慢，战线拉的太长。我们必须提高来人量来缩短销售时间。如何提高来人量？简单的讲，就是我们必须采用人量来缩短销售时间。如何提高来人量？简单的讲，就是我们必须采用因地制宜的，具有较强系统性、连续性、执行性的营销策略。因地制宜的，具有较强系统性、连
18、续性、执行性的营销策略。除去不可避免的产品问题外，以上两点是导致销售周期长，回款速度慢除去不可避免的产品问题外，以上两点是导致销售周期长，回款速度慢的主要原因。的主要原因。三三. .瑞祥花园二期基本状况分析瑞祥花园二期基本状况分析1.SWOT分析2.现有户型状况分析1.1.SWOTSWOT分析分析1-11-1：StrengthStrength优势优势位处郑州北区优势地段。政府对北区政策倾斜和支持。我们周边一些大型社区的相继出现带动了整个北区市场的发展。我们拥有周边成熟的绿化环境北环路南北45米绿化。我们拥有丰富的教育资源北区大学城、郑州市财经学院、郑州市轻工业学院、郑州市47中分校、省实验中学
19、等名优学校。我们拥有完善的配套设施科技市场、省体育中心、花卉市场、北区古玩市场、汽车交易市场、水产品批发市场、北区建材市场等。1.1.SWOTSWOT分析分析1-21-2：WeaknessWeakness弱势弱势产品缺乏景观支持大部分单元无景观。 部分产品户型设计的合理性欠佳 有些户型设计的卫生间是暗卫、复式楼的面积过大并且客厅无挑空。 项目无品牌影响力。 紧邻北环快速路无法聚集大量的人流 紧邻北环快速路，噪音大，空气污染严重； 缺乏商业气氛，社区配套不成熟；1.1.SWOTSWOT分析分析1-31-3：OpportunityOpportunity机会机会政府的政策导向周边不断有新的项目推出，
20、板块热度持续升温，区域形象再次提升，有利于增强本项目的性价比。同区域竞争项目大量的广告宣传，同时也为本项目带来了客户资源。 1.1.SWOTSWOT分析分析1-41-4：ThreatThreat威胁威胁竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。竞争对手均有一定的开发实力和开发经验。竞争对手的户型设较为符合市场的需求。2.2.现有户型状况分析现有户型状况分析形态形态户型户型面积面积套数套数比例比例小高层3-2-21624010.42-2-21208020.7复式162-270123.1多层2-2-1102-1035013.03-2-2141-1554511.74-2-216315
21、3.9复式177-269246.2高层未确定12031.0%商业未确定小结小结抛开高层不谈，多层及小高层主力户型为三房两厅和两房两厅，面积偏大。作为体量相对比较小的小区来说，总价偏高，产品定位不够明确，目标客层分析不够透彻。户型设计为传统经典户型，但局部设计存在一定的问题：1.部分户型出现暗卫的设计；2.复式没有挑空；3.次卧衣橱与主卧卫生间一墙之隔，衣服等物品容易潮湿；4.主卧、次卧三个卧室的面积分配存在问题，在主卧和次卧的面积比例上没有很好的区分。产品设计的合理性与后期资金回拢有着很大的关联，故我们建产品设计的合理性与后期资金回拢有着很大的关联，故我们建议针对问题户型进行局部修改。议针对问
22、题户型进行局部修改。四四. .瑞祥花园二期企划思路瑞祥花园二期企划思路1.1.充分利用先天优越的交通环境充分利用先天优越的交通环境：项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“北环以北宜商宜住精品小区典范”，塑造独特的品牌形象。 2.2.改善现存规划中的不足改善现存规划中的不足：项目作为单体楼在市场上竞争力不足，必须做好一切细致的规划，与现有的瑞祥花园一期结合起来成为整体，使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。 3.3.把握市场需求，迎合买家心理把握市场需求，迎合买家心理：随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面
23、临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。4.4.加强区域性宣传，吸引人流加强区域性宣传，吸引人流:由于项目周边较高档次商品房项目不是市场热点，客流量低，故如何吸引更多的客户到场，是项目成败的基础条件。故此，在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息的途径，以吸引大量人流。这也项目是否成功的关键。5.5.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动营造现场舒适环境，引起客户购买冲动:在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中
24、心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进成交。 6.6.在宣传及销售上体现项目的规划前景在宣传及销售上体现项目的规划前景:由于庙李村一直以来给外界的形象是环境较为杂乱。如何消除这一不利因素，把规划中的利好因素呈现在消费者面前，需要在宣传及销售上重点把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强。7.7.体现体现“以人为本以人为本”的经营理念的经营理念:面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以
25、人为本”的理念。通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。8.8.找出项目找出项目“个性化个性化”的形象的形象:客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。小结小结在区域的外部条件劣势较为明显在区域的外部条件劣势较为明显故如何做好项目的销售企划工作将是项目能否取得成功的故如何做好项目的销售企划工作将是项目能否取得成功的重点。重点。 五五. .瑞祥花园二期目标客户群体定位瑞祥花园二
26、期目标客户群体定位1.1.目标客户群体定位目标客户群体定位主力客户群主力客户群辅助客户群辅助客户群周边科技市场、花卉市场、北区古玩市场、汽车交易市场、水产品批发市场、北区建材市场等的个体工商户；1.大学毕业5年左右年青购房者2.政府普通公务员2.2.目标客户群体形态写真目标客户群体形态写真他们会在将来有了一定的经济实力后，进行二次置业。他们都是经济实力一般的中端阶层，对购房的期望相对强烈，但更加希望投资较低。因为他们对未来的预期收入比较乐观，所以他们喜欢超前消费。他们没有太高个人储蓄额，但已产生了购房的需求与冲动。他们未必可以独立解决首期，但可以自己负担月供。他们的都市感强，购房时注重配套与交
27、通的便利性。他们容易接受新的居住概念与文化。他们有的人甚至还未想到有能力换房，但有好又便宜的房子，他们还是去看一看。他们等待着我们去挖掘。3.3.目标客户群体购房形态写真目标客户群体购房形态写真大部分是首次置业者；对住宅的价格、环境、文化氛围较重视；注重的是交通便利，完善的配套；喜欢采用按揭的付款方式，首期款尽可能的降低；对物业的软硬件配套质素有一种可望，主要讲求方便、便宜；追求有品味的精品住宅，绿色健康的生活环境；期望比较低的投入获取高尚的生活方式和居住区域 六六. .瑞祥花园二期项目定位及形象包装瑞祥花园二期项目定位及形象包装北环附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“
28、一路之隔，楼价翻一番”。位于项目南边的大河春天项目规模较大，规划有致。跟上了郑州城市规划北扩的利好炒作，加之做足了教育社区的文章，令这带楼盘销售如虎添翼。随着郑州城市快速发展，房地产市场呈现出多方位热点，所以，本项目的区域划归应与郑州北区未来新城市社区紧密挂钩，淡化庙里村区域概念才是本项目获胜的前提。分析项目相邻的楼盘，其中主要有四月天、阳光嘉园等都是与本相目有着强大竞争力的楼盘，故此，项目能不能够在区域中独树一帜，决定其能否在市场竞争中脱颖而出。1.1.市场定位的思考市场定位的思考精典世家精典世家充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点。2.2.市场定位市场定位3.3.形象定位形象定
29、位项目所处区域，居民文化质素较低，而且现无大型公建配套。项目的外围环境较差，如都市村庄破坏了整体环境的静美感，周边商品房小区都有大型的园林绿化，这些因素严重造成了区域客源的不断流失。故此在项目形象定位上扬长避短，抓住人们向住高档社区的心态，带给客户一种的双重“抵买”价值。项目形象定位可从小区住宅、绿化、生活质素高等方面重点诉求。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：居住都市新贵区域，守望新城未来发展居住都市新贵区域，守望新城未来发展给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。 4.4.形象包装形象包装本项目在面积、区位等基本条件决定了在北环区
30、域并不是直接和别的项目竞争的楼盘，在整个北环市场上来看应该属于经济实惠类产品。我门在推广时目光就要在整个北环区域居住的角度，强调资源的希缺性。对于产品，我们可以明确提出是为第一次置业量身定做：价格、地段等。销售展示要超前，以全新的、和谐的生活模式打动目标消费对象。七七. .瑞祥花园二期营销推广瑞祥花园二期营销推广1.1.我们的营销思路我们的营销思路对案名进行重新包装，包装思路主要针对消费对象的生活形态。利用北区中高档社区的区域优势，贩卖本案的性价比。经过前期的宣传造势，在内部认购之前吸引目标对象的关注，利用价格、地段等分流四月天、大河春天、阳光嘉苑的客户资源。迎合城市移民、机关公务员、个体工商
31、户的追求和谐生活、积极向上的精神形态。对于我们体量较小的特征，在推广方面加强针对性，争取短平快的销售原则，所取销售周期，利用开盘等有利时期，减少大河春天等大盘的影响。我们可以预见将来的买房者在相同的地段，在比较价格、户型等之后，发现在只用更少的价格，就能得到和大河春天基本一样的居住价值。2.2.我们的开发建议我们的开发建议将小区的中心景观首先建成，打造小区入口中心景观大道，为后期营销提供形象支持。紧临索凌路大门南边的商业用房建好，建成小区对外营业的会所（可以用代租销售方式），从而拉动人气，聚集人流量并扩大影响力，加速销售进度，缩短销售周期从而形成快速的资金回拢。3.3.我们的行销模式我们的行销
32、模式推进我们的大客户销售模式，降低推广成本把一期的业主聚集起来做一些活动，建立良好的口碑传播模式结合推广部署做一些大型的活动，从而聚集人气，加速行销4.4.我们的推广部署我们的推广部署酝酿期：（4月28日）公开期：2个月开盘周：7天强销期：6个月持续强销期：4个月收尾期：3个月媒体进度编排表另行制定（需要大量的数据整合及市场调研，将开发商媒体进度编排表另行制定（需要大量的数据整合及市场调研，将开发商投入的每一分钱切实有效的发挥作用）投入的每一分钱切实有效的发挥作用）5.5.我们的价格策略我们的价格策略低开高走低价入市，根据销售状况我们采用涨幅小频率高的价格策略。抬升品牌低价销售。6.6.我们的
33、传播策略我们的传播策略纸媒：充分利用我方与新闻媒体的关系，为开发商做一些新闻通迅稿从而提升开发商的品牌信誉，展现开发商的实力，迎合开发商地产品牌的战略大趋势，为公司以后项目的发展做下伏笔。在公开期与开盘日及强销期适当的加大硬广的投放量， 加大来访量，快速的形成资金回拢。工地现场包装：结合我们的主题推广思路给予最好的表现。宣传单片：设计新颖、配合大客户销售模式。大客户调研：改变守株待兔的营销模式，直击目标客户。电台：在有声文字电台做广告宣传。短信：针对目标客户用短信的方式进行宣传。名址直投：通过渠道，寻求目标客户。DM:针对目标客户所在区域加大投放量。活动策划: 小成本投入，提高活动质量，制造良好口碑宣传效应。其他宣传模式酌情而定以上是我公司对瑞祥花园二期项目在销售及推广策划上的初步分析和建议，我公司有信心通过与贵公司的加强沟通，能有机会携手合作，共同创造辉煌业绩! 郑州森渡郑州森渡联创房地产营销策划有限公司联创房地产营销策划有限公司 2005 2005年年4 4月月1414日日
