第十章财务管理

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1、PPT模板下载：/moban/ 行业PPT模板：/hangye/ 节日PPT模板：/jieri/ PPT素材下载：/sucai/PPT背景图片：/beijing/ PPT图表下载：/tubiao/ 优秀PPT下载：/xiazai/ PPT教程： /powerpoint/ Word教程： /word/ Excel教程：/excel/ 资料下载：/ziliao/ PPT课件下载：/kejian/ 范文下载：/fanwen/ 试卷下载：/shiti/ 教案下载：/jiaoan/ 字体下载：/ziti/ 第十章 财务管理第十章 财务管理一、物业企业财务管理常识一、物业企业财务管理常识导入案例：导入案例

2、：导入案例：导入案例： 某大厦物业管理公司接到一位司机张先生的投某大厦物业管理公司接到一位司机张先生的投诉，称其在出车交费时，本为车费是诉，称其在出车交费时，本为车费是6060元，他给元，他给了了100100，但收费员却说没有钱找。刘先生把收费员，但收费员却说没有钱找。刘先生把收费员开出的开出的100100元发票复印给管理公司。经管理公司检元发票复印给管理公司。经管理公司检查，发票是管理公司开了的，但车场记录中没有查，发票是管理公司开了的，但车场记录中没有此车进入车场的记录。经管理公司调查，发现管此车进入车场的记录。经管理公司调查，发现管理车场折本班保安员串通贪污，收费员多次利用理车场折本班保

3、安员串通贪污，收费员多次利用电脑改单。电脑改单。 课堂讨论：课堂讨论：课堂讨论：课堂讨论： 为什么车场收费员能多次贪污得逞？为什么车场收费员能多次贪污得逞？管理方案设计管理方案设计管理方案设计管理方案设计 应该如何处理与预防？应该如何处理与预防？ 教师案例分析：教师案例分析：教师案例分析：教师案例分析： 为什么车场收费员能多次贪污得逞？为什么车场收费员能多次贪污得逞？ 其一，车场收费制度不完善，便得保安员能多其一，车场收费制度不完善，便得保安员能多次利用收费之际，窃取停车费用。次利用收费之际，窃取停车费用。 其二，电脑操作程序有漏洞。本来电脑收费程其二，电脑操作程序有漏洞。本来电脑收费程序需要

4、有专门的电脑技术人员设定，并设有密码，序需要有专门的电脑技术人员设定，并设有密码，不可能对数字进行改动，但是车场收费人员竟然不可能对数字进行改动，但是车场收费人员竟然能够随意改动。能够随意改动。 其三，车场管理混乱。公司规定车场收费由其三，车场管理混乱。公司规定车场收费由入场口保安员登记进入车辆的车号与入场时间，入场口保安员登记进入车辆的车号与入场时间，出车口登记出场车辆的车号和出场时间，以备核出车口登记出场车辆的车号和出场时间，以备核查审对，但车场收费员与车场保安员串通一起作查审对，但车场收费员与车场保安员串通一起作弊，使财务没有核查依据。弊，使财务没有核查依据。 预防措施预防措施 1、建立

5、严格的车场收费管理规定，公司财务部指派专人负责每日的收费情况。 2、完善电脑收费程序。建立电脑密码管理制度及电脑改单审核制度。管理公司主管会计每月不定期抽查电脑计费情况。 3、建立车场管理制度。保安员对进出车辆登记号码及出入时间，每天保安部主管定时巡查车场各岗位，抽查记录。( (一一一一) )物业企业财务管理概念物业企业财务管理概念物业企业财务管理概念物业企业财务管理概念 物业财务，是指具有企业性质的物业企业为达物业财务，是指具有企业性质的物业企业为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。 财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹财务管理，是指

6、公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而对企业集资本、最大限度地提高资本运用效果而对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。筹资活动和投资活动所进行的管理。 物业企业财务管理是指物业企业组织财务活动，物业企业财务管理是指物业企业组织财务活动，协调、处理与各方面财务关系的一项经济管理工协调、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。作。 教师小结：教师小结： 在市场经济条件下，企业要想顺利组织生产经在市场经济条件下，企业要想顺利组织生产经营活动，取得盈利，就必须加强财务工作。为了营活动，取得盈利，就必须加强财务工作。为了有效地利用企业财务来促进企业经济效益的提高有效地利用企业财务

7、来促进企业经济效益的提高和国民经济的发展，国家制定了有关财经法令和和国民经济的发展，国家制定了有关财经法令和财务通则、财务制度，以规范企业的资金运动，财务通则、财务制度，以规范企业的资金运动，协调企业的财务关系。企业财务部门应对企业的协调企业的财务关系。企业财务部门应对企业的资金运动进行全面的组织、指挥和监督。资金运动进行全面的组织、指挥和监督。（二）物业企业财务管理目标（二）物业企业财务管理目标 1 1、物业管理企业筹资管理目标是在满足企业、物业管理企业筹资管理目标是在满足企业生产经营需要的前提下，努力降低资金成本和财生产经营需要的前提下，努力降低资金成本和财务风险。务风险。 企业要进行生产

8、经营活动，就必须拥有一定企业要进行生产经营活动，就必须拥有一定数量的资金。企业生产经营过程的进行，是以资数量的资金。企业生产经营过程的进行，是以资金的正常周转为前提的。企业财务管理的首要具金的正常周转为前提的。企业财务管理的首要具体目标就展根据经营的合理需要，确定企业经营体目标就展根据经营的合理需要，确定企业经营活动必需的资金数量，研究不同资金来源渠道的活动必需的资金数量，研究不同资金来源渠道的资金成本及财务风险，选择最优的筹资方式，及资金成本及财务风险，选择最优的筹资方式，及时适量地筹集企业经营所需的资金。时适量地筹集企业经营所需的资金。 2 2、物业管理企业投资管理目标是认真进行投、物业管

9、理企业投资管理目标是认真进行投资项目可行性研究，提高投资报酬，降低投资风资项目可行性研究，提高投资报酬，降低投资风险。险。 企业筹集到的资金要尽快投入经营，但任何企业筹集到的资金要尽快投入经营，但任何投资项目的决策都带有一定的风险性，因此，在投资项目的决策都带有一定的风险性，因此，在进行投资前必须对投资项目的必要性、技术和经进行投资前必须对投资项目的必要性、技术和经济上的可行性进行深入细致的调查、分析、研究，济上的可行性进行深入细致的调查、分析、研究，进行科学的投资决策。对于新增的投资项目，既进行科学的投资决策。对于新增的投资项目，既要考虑项目将给企业带来的投资报酬，同时又要要考虑项目将给企业

10、带来的投资报酬，同时又要考虑项目可能给企业带来的风险，努力降低投资考虑项目可能给企业带来的风险，努力降低投资风险，争取最大的投资报酬。风险，争取最大的投资报酬。 3 3、物业管理企业利润管理的目标是努力降低、物业管理企业利润管理的目标是努力降低经营成本费用，开展多种经营，增加企业收入，经营成本费用，开展多种经营，增加企业收入，努力提高企业利润水平，制定合理的分配政策，努力提高企业利润水平，制定合理的分配政策，谋求企业最大价值。谋求企业最大价值。 对于物业管理企业的主营业务，企业利润是对于物业管理企业的主营业务，企业利润是以管理者酬金的形式接管理费收入或支出的一定以管理者酬金的形式接管理费收入或

11、支出的一定比例提成的，只能通过提高管理服务水平，通过比例提成的，只能通过提高管理服务水平，通过优质服务，增加服务项目内容来增加服务费收入，优质服务，增加服务项目内容来增加服务费收入，以取得较大的利润；对于物业管理企业的其他业以取得较大的利润；对于物业管理企业的其他业务，则要努力开拓，增加收入，降低成本费用，务，则要努力开拓，增加收入，降低成本费用，争取较大的其他业务利润。对企业实现的利润，争取较大的其他业务利润。对企业实现的利润，必须制定出合理的利润分配政策，处理好企业与必须制定出合理的利润分配政策，处理好企业与国家、投资者及企业职工间的财务关系，充分调国家、投资者及企业职工间的财务关系，充分

12、调动各方面的积极性，促进企业进一步发展。动各方面的积极性，促进企业进一步发展。 （三）、物业服务企业财务管理的基本环节 1 1、建立财务制度、建立财务制度 2 2、进行财务预测和决策、进行财务预测和决策 1 1）明确预测的对象和目的）明确预测的对象和目的 2 2）搜集和整理资料）搜集和整理资料 3 3）确定预测方法）确定预测方法 4 4）确定最优值）确定最优值 5 5）作出财务决策）作出财务决策 3 3、编制财务预算、编制财务预算 分析主客观条件，全面安排预算指标分析主客观条件，全面安排预算指标 协调人力、物力、财力，落实增收节支措施协调人力、物力、财力，落实增收节支措施 编制预算表，协调各项

13、预算指标编制预算表，协调各项预算指标4 4、组织财务控制、组织财务控制 （分解指标、执行指标、确定（分解指标、执行指标、确定差异、调整指标）差异、调整指标）5 5、开展财务分析、开展财务分析 1 1）按分析对象包括的范围：全面分析、部分分析、）按分析对象包括的范围：全面分析、部分分析、临时性分析临时性分析2 2）按分析进行的时间划分：定期分析、日常分析、）按分析进行的时间划分：定期分析、日常分析、临时性分析临时性分析3 3）按分析的目的划分：总结性分析、控制性分下、）按分析的目的划分：总结性分析、控制性分下、预测性分析预测性分析4 4）按分析时采用的数理统计方法划分：比较分析）按分析时采用的数

14、理统计方法划分：比较分析法、因素替换分析法、平衡分析法、经济数学模法、因素替换分析法、平衡分析法、经济数学模型分析法型分析法6 6、实行财务检查、实行财务检查财务管理的财务管理的职能职能 规划职能规划职能 组织职能组织职能 管理职能管理职能 控制职能控制职能 财务管理的财务管理的任务任务 筹集、管理资金筹集、管理资金 经济核算经济核算 多元经营多元经营财务监督财务监督 教师小结：教师小结：二、如何利用物业资源增加收入二、如何利用物业资源增加收入 （一）物业资源的界定（一）物业资源的界定 物业资源经营有两重含义：一是在物业的所物业资源经营有两重含义：一是在物业的所有构成内容中，除充分发挥它民原有

15、设计功能外，有构成内容中，除充分发挥它民原有设计功能外，还可通过经营及其他方式产生新的价值；二是物还可通过经营及其他方式产生新的价值；二是物业及其配套设施设备在流通过程中产生价值。前业及其配套设施设备在流通过程中产生价值。前者如电梯广告，后者如物业销售和租赁。者如电梯广告，后者如物业销售和租赁。（二）物业资源的经营原则：（二）物业资源的经营原则： 一是不侵犯所有权人的利益，在取得相关权益人的授一是不侵犯所有权人的利益，在取得相关权益人的授权后再进行开发经营。权后再进行开发经营。 二是不违背物业管理主业的发展，不能因为经营物业二是不违背物业管理主业的发展，不能因为经营物业资源而忽略了对业主的服务

16、和对物业的管理。资源而忽略了对业主的服务和对物业的管理。 三是规避经营活动中的风险。三是规避经营活动中的风险。 四是经营要符合物业的整体风格及业主群体的特征。四是经营要符合物业的整体风格及业主群体的特征。 五是企业对物业资源进行统一经营与管理，切实避免五是企业对物业资源进行统一经营与管理，切实避免小区管理处因分心经营而导致服务质量下降。小区管理处因分心经营而导致服务质量下降。 六是我国物业管理存在着很多的不确定性和标准的模六是我国物业管理存在着很多的不确定性和标准的模糊性。如业主群体意志表达的特殊性；前期物业管理阶段糊性。如业主群体意志表达的特殊性；前期物业管理阶段的特殊性等。在经营物业资源时

17、，要充分认识这些特征所的特殊性等。在经营物业资源时，要充分认识这些特征所隐含的意义。隐含的意义。（三）物业资源经营的内容（三）物业资源经营的内容 1 1、停车场的经营、停车场的经营 停车场经营是物业管理中的焦点之一。其中，车场产停车场经营是物业管理中的焦点之一。其中，车场产权及收益归属问题、经营中的责任大小问题，一直在发展权及收益归属问题、经营中的责任大小问题，一直在发展商、物业管理公司、业主三者之间争论不休。商、物业管理公司、业主三者之间争论不休。 车辆停放管理经营要特别关注三类风险：一是车辆丢车辆停放管理经营要特别关注三类风险：一是车辆丢失赔偿风险，经营者须重点防范；二是车辆损坏赔偿风险；

18、失赔偿风险，经营者须重点防范；二是车辆损坏赔偿风险；三是小区内交通事故赔偿风险。防范风险关键在于要有强三是小区内交通事故赔偿风险。防范风险关键在于要有强烈的风险意识，完全而忠实地履行职责将是风险免责的重烈的风险意识，完全而忠实地履行职责将是风险免责的重要因素；要高度重视各类事故隐患，将之消失在萌芽状态要因素；要高度重视各类事故隐患，将之消失在萌芽状态是最好的防范；将车场交由专业停车场经营公司管理，可是最好的防范；将车场交由专业停车场经营公司管理，可将风险完全转移，但也转移了丰厚的利润。将风险完全转移，但也转移了丰厚的利润。 物业管理经常面临车位紧张的矛盾，解决的物业管理经常面临车位紧张的矛盾，

19、解决的方法灵活多样。例如，重新划定停车位；将利用方法灵活多样。例如，重新划定停车位；将利用效率不高的公共场地划定为停车位（不得占用消效率不高的公共场地划定为停车位（不得占用消防通道和绿化用地防通道和绿化用地) )；改造设计不合理的车场增加；改造设计不合理的车场增加车位；将公共场地的作为夜间临时停车场等。车位；将公共场地的作为夜间临时停车场等。 目前，停车场经营基本上局限在车辆的停放目前，停车场经营基本上局限在车辆的停放管理上；部分企业涉及到无水洗车、汽车美容业管理上；部分企业涉及到无水洗车、汽车美容业务。实际上，停车场经营有极其丰富的资源可以务。实际上，停车场经营有极其丰富的资源可以开发，如二

20、手汽车、汽车精品、汽车业务代理、开发，如二手汽车、汽车精品、汽车业务代理、汽车养护、汽车装饰、汽车改装等。但这些经营汽车养护、汽车装饰、汽车改装等。但这些经营还很少有物业管理企业实践。还很少有物业管理企业实践。2 2、社区广告的经营、社区广告的经营 社区广告有两个基本特点：一是所使用的场地基本上社区广告有两个基本特点：一是所使用的场地基本上都属于业主的公共财产，二是广告诉求的对象主体是小区都属于业主的公共财产，二是广告诉求的对象主体是小区业主（屋顶广告、外墙广告等除外业主（屋顶广告、外墙广告等除外 ) )，业主是被动的接受，业主是被动的接受者。因此，社区广告在权益上须征得业主同意，且内容上者。

21、因此，社区广告在权益上须征得业主同意，且内容上不得侵犯业主的精神权益。不得侵犯业主的精神权益。 1 1）、电梯广告。此类物业资源广告经营方式已很成熟。）、电梯广告。此类物业资源广告经营方式已很成熟。形式上除梯内广告外，还包括候梯厅里的平面与电视广告，形式上除梯内广告外，还包括候梯厅里的平面与电视广告，及供免费取阅的宣传单等。及供免费取阅的宣传单等。 2 2）、屋顶及外墙广告。将所服务的物业屋顶及外墙统）、屋顶及外墙广告。将所服务的物业屋顶及外墙统一规划成多种广告位，向外招租。广告位置的设计要服从一规划成多种广告位，向外招租。广告位置的设计要服从于物业项目的整体美观，且不能影响业主的正常使用。于

22、物业项目的整体美观，且不能影响业主的正常使用。 3 3）、厅堂广告。在物业的大堂、大厅、小）、厅堂广告。在物业的大堂、大厅、小区物业服务中心等合适位置，可放置纸质广告架，区物业服务中心等合适位置，可放置纸质广告架，在墙壁上悬挂作品，播放背景音乐，摆放香水、在墙壁上悬挂作品，播放背景音乐，摆放香水、鲜花、精品等商品。鲜花、精品等商品。 4 4）、停车场广告。诉求对象限定在有较高消）、停车场广告。诉求对象限定在有较高消费能力的有车业主。广告形式除灯箱外，还可将费能力的有车业主。广告形式除灯箱外，还可将各种广告内容印制成画册、传单等向车主们散发。各种广告内容印制成画册、传单等向车主们散发。 5 5）

23、、宣传栏广告。形式如开业公告、书画作）、宣传栏广告。形式如开业公告、书画作品展示、将某商品印制成宣传单进行张贴品展示、将某商品印制成宣传单进行张贴该该类广告应以社区文化为主、广告为辅。类广告应以社区文化为主、广告为辅。 6 6 ）、路灯广告。小区内的非市政路灯灯杆可）、路灯广告。小区内的非市政路灯灯杆可用来发布广告。但不能影响路灯正常功能的发挥，用来发布广告。但不能影响路灯正常功能的发挥，不可产生光污染，广告的艺术性要强，不能过分不可产生光污染，广告的艺术性要强，不能过分突出商业气息。突出商业气息。 7 7）、企业形象广告。形式如在小区内种植冠）、企业形象广告。形式如在小区内种植冠以企业名称的

24、花草树木、放置印刷有广告的伞具以企业名称的花草树木、放置印刷有广告的伞具供业主取用，等等。供业主取用，等等。 8 8）、公益广告。如指路牌或社区示意图，再）、公益广告。如指路牌或社区示意图，再如用触摸屏设施介绍小区情况、城市旅游信息、如用触摸屏设施介绍小区情况、城市旅游信息、当地风土人情、发展商和物业管理公司情况、房当地风土人情、发展商和物业管理公司情况、房屋和物业管理知识等。屋和物业管理知识等。3 3、会所的经营、会所的经营 会所是指规划部门批准的商业配套用房中用会所是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所

25、管理既是一块巨大的蛋糕，又是一个所。会所管理既是一块巨大的蛋糕，又是一个“ “陷阱陷阱” ”。据资料显示，国内绝大部分会所经营惨。据资料显示，国内绝大部分会所经营惨淡，北京会所经营亏损的比例高达淡，北京会所经营亏损的比例高达60%60%，深圳、，深圳、广州达到了广州达到了84%84%和和90%90%。近年来，国内开始引进。近年来，国内开始引进专业的会所管理公司、酒店或俱乐部进行经营，专业的会所管理公司、酒店或俱乐部进行经营，逐渐向专业化方向发展。逐渐向专业化方向发展。 目前，较为成熟的会所运营模式有目前，较为成熟的会所运营模式有4 4种：会员种：会员制会所、委托经营式会所、独立运营式会所、加制

26、会所、委托经营式会所、独立运营式会所、加盟运营型会所。盟运营型会所。 教师观点：教师观点：教师观点：教师观点： 会所经营的重点：一是尽量扩大消费群体，开会所经营的重点：一是尽量扩大消费群体，开发潜在消费者。二是根据会所实际及业主的口昧，发潜在消费者。二是根据会所实际及业主的口昧，适时推出新的项目，还可改进已有项目以更符合适时推出新的项目，还可改进已有项目以更符合业主的消费心理。三是面向业主经营，经营者要业主的消费心理。三是面向业主经营，经营者要考虑消费者的心理，研究特定的消费群体，想方考虑消费者的心理，研究特定的消费群体，想方设法维系他们对会所的感情和依赖。四是合理控设法维系他们对会所的感情和

27、依赖。四是合理控制成本。五是适时调整经营方向，如定制化的服制成本。五是适时调整经营方向，如定制化的服务顺应人们对差异化、个性化、网络化和速度化务顺应人们对差异化、个性化、网络化和速度化的追求，使的追求，使“ “一对一一对一” ”的服务成为现实。六是既的服务成为现实。六是既要防范经营亏损风险，更要防范因不安全因素导要防范经营亏损风险，更要防范因不安全因素导致的人身伤害事故进而巨额赔付的风险。致的人身伤害事故进而巨额赔付的风险。三、物业服务收费三、物业服务收费（一）、物业服务收费的概念、特征 1、概念 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养

28、护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。2、特征（1）物业收费的主体是物业管理公司，而非房地产开发商。（2）物业服务交费的主体是业主或物业使用人。（3）物业服务收费与购房款无关，具有独立性。3、物业管理服务成本所包含的项目： 物业服务收费是物业管理服务合同的必要 条款之一。物业管理合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括物业服务费用的标准和收取办法。物业服务收费由物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成。物业管理服务成本一般包括下列项目：物业管理服务成本一般包括下列项目：物业管理区域内管理服务人员的工资、福利、办物业管理区域内管理服务人员的工资、福利、办公费；公费

29、；用于物业管理的固定资产折旧费；用于物业管理的固定资产折旧费；物业共用部位的日常维护和管理费；物业共用部位的日常维护和管理费；物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理费；和管理费；物业共用设备、设施运行、使用的水费、电费等；物业共用设备、设施运行、使用的水费、电费等；环境卫生服务费；环境卫生服务费；绿化日常维护管理费；绿化日常维护管理费；虫害来治费；虫害来治费；公共秩序、交通、消防管理费。公共秩序、交通、消防管理费。（二）、物业服务费的三个重要知识（三）物业服务费用的约定形式（三）物业服务费用的约定形式 根据物业服务收费管理办法规定，业主与根据

30、物业服务收费管理办法规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。约定物业服务费用。 1 1包干制包干制由业主向物业管理企业支付固由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。企业享有或者承担的物业服务计费方式。教师提示：教师提示：教师提示：教师提示： 包干制的核心包干制的核心物业管理企业对物业服务费物业管理企业对物业服务费用的固定计费包干使用，自负盈亏。用的固定计费包干使用，自负盈亏。 实行物业服务费用包干制的企业，物业服务费

31、实行物业服务费用包干制的企业，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。理企业的利润。 2 2酬金制：在预收的物业服务资金中按约定酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的物业服务费构成，包括物业服式。实行酬金制的物业服务费构成，包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

32、务支出和物业管理企业的酬金。 （1 1）代管：预收的物业服务支出属于代管性）代管：预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。其用于物业服务合同约定以外的支出。 （2 2）定期公布：物业管理企业应当向业主大）定期公布：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于且每年不少于1 1次公布物业服务资金的收支情况。次公布物业服务资金的收支情况。 （3 3）有权审计：物业服务收费采取酬金制方）有权审计：物业服务收费采取酬金制方

33、式时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业式时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。（四）物业服务费收取案例分析 讨论案例讨论案例 案情介绍: 小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。 A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业

34、管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。 业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据上海市居住物业管理条例第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。一审判决结果： 一审法院根据上海市居住物业管理条例第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。 业主不服上述判决，提起上诉。业主根据上海市居住物业管理条例第3条第4款规定本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行

35、专业管理服务的企业。 18 18条第条第2 2款也强调物业管理企业接受委托从事款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订物业管理服务，应当签订 物业管理服务合同物业管理服务合同 。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。且就是说，进行物业管理服务必须签订合同。且合同法第合同法第1010条第条第2 2款也明文规定款也明文规定 法律、行政法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 因此因此A A公司的行为属无合同管理，或公司的行为属无合同管理，或 自行提供服自行提供服务务 。认为由。认为由A A、B B两家公司的约定或同意就可以两家公司

36、的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。有据。 案情分析： 本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的无因管理的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照条例第25条第2款，业主可以不支付物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照条例的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。 但如果同时参照民法通则中的无因管理，本案就较容易解决了。民法通则第92条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而

37、支付的必要费用。这里强调参照而不是适用，是由于本案与无因管理还是有一定的区别。构成构成 无因管理无因管理 ，在法律上应具备三个要件：，在法律上应具备三个要件： 一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；托； 二是必须有为避免他人利益受损的意思，即二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；为所取得的利益最终应归受益人所有； 三是必须有管理他人事务或服务于他人的

38、行三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。为。A A公司的行为仅符合了一、三要件，且公司的行为仅符合了一、三要件，且 无因无因管理管理 的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。向受益人索取报酬或者变相索取报酬。 二审判决： 二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时条例中的可以不支付而不是应当不支付，又使二审法院能在可以二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。五、物业专项维修资金（一）、物业专项维修资金（一）、物业专项维修资金 根据

39、物业管理条例第根据物业管理条例第5454条规定：住宅物业、住宅条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 1 1、物业专项维修资金的涵义、物业专项维修资金的涵义 物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规保修期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部定，凡商品住房和公有

40、住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备的维修资金。位、共用设施设备的维修资金。教师小结：教师小结： 专项维修资金是物业共用部位、共用设施设专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的备的“ “养老金养老金” ”。由全体业主按产权份额分期缴。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，需提前筹备的一笔基金。交，因使用时数额较大，需提前筹备的一笔基金。2 2、物业专项维修基金的建立、物业专项维修基金的建立 1 1）缴交范围（哪些物业的业主应当交纳）缴交范围（哪些物业的业主应当交纳）三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。修资金。第一

41、类第一类: :住宅物业的业主住宅物业的业主第二类第二类: :住宅小区内的非住宅物业的业主住宅小区内的非住宅物业的业主第三类第三类: :与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主业主2 2）商品住房维修资金的收取）商品住房维修资金的收取 住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法20072007年年1010月月3030日建设部第日建设部第142142次常务会议讨论通过，经财政部联次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，自合签署，自20082008年年2 2月月1 1日起施行。日起施行。 第二章交存中第七条商品住宅的业主、非住第二章交存中第七条商品住宅的业主、非住

42、宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的价的5%5%至至8%8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。适时调整。 3 3）公有住房售后的维修资

43、金收取）公有住房售后的维修资金收取 住宅专项维修资金管理办法第八条出售住宅专项维修资金管理办法第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的金的数额为当地房改成本价的2%2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%20%、高层、高层住宅不低于售房款的住宅不低于售房款的30%30%，从售房款中一次性提取，从

44、售房款中一次性提取住宅专项维修资金。住宅专项维修资金。 3、物业维修资金的使用与管理 1）物业维修资金的权属和用途权属：住房专项维修资金属于业主所有。用途：专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2 2）物业维修资金管理使用的原则）物业维修资金管理使用的原则 （1 1）坚持）坚持“ “专款专用专款专用” ”的原则。严禁挪作他用。专项的原则。严禁挪作他用。专项维修资金要按照下列规定使用：维修资金要按照下列规定使用： 住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。承担。 住宅共用部位和共用设备设施的维修、

45、更新费用，由住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支；担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支；住宅的共用部位、共用设备设施属人为损坏的，其维修、住宅的共用部位、共用设备设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。更新费用由责任人承担。 （2 2）专户存储、监督使用的原则。）专户存储、监督使用的原则。 在业主委员会未成立之前，可由政府主管部门在业主委员会未成立之前，可由政府主管部门负责管理，监督使用。业主委员会成立之后，房负责

46、管理，监督使用。业主委员会成立之后，房屋维修资金由业主大会和业主委员会委托物业管屋维修资金由业主大会和业主委员会委托物业管理企业使用，专款专用，按幢立账，按户核算，理企业使用，专款专用，按幢立账，按户核算，物业管理企业和业主委员会要定期公布物业维修物业管理企业和业主委员会要定期公布物业维修资金的收支情况，接受业主的监督。资金的收支情况，接受业主的监督。 （3 3）预算报批、计划使用的原则。物业维修）预算报批、计划使用的原则。物业维修资金的使用，资金的使用， 业主大会与业主委员会要全面安排、业主大会与业主委员会要全面安排、计划使用，并为业主精打细算。当维修基金不够计划使用，并为业主精打细算。当维

47、修基金不够使用时，由业主大会决定按所拥有的住宅建筑面使用时，由业主大会决定按所拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。积比例向业主续筹。 （4 4）保值增值，滚存使用的原则。在保证安）保值增值，滚存使用的原则。在保证安全的基础上，产生增值效益。根据物业管理企全的基础上，产生增值效益。根据物业管理企业财务管理规定，由维修资金产生的利息净收业财务管理规定，由维修资金产生的利息净收入，应当转作维修资金，增加维修资金专户存储，入，应当转作维修资金，增加维修资金专户存储，滚存使用和管理，但需经业主大会认可。滚存使用和管理，但需经业主大会认可。 （5 5）严格监管，有效使用的原则。）严格监管，有效使用的原则。

48、当前，物业维修资金管理，缺乏有效的监管机当前，物业维修资金管理，缺乏有效的监管机制，房地产行政主管部门、房地产开发商、物业制，房地产行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业对维修基金管理不善，违规挪用时有发管理企业对维修基金管理不善，违规挪用时有发生，还有的只强调保值增值，维修基金得不到有生，还有的只强调保值增值，维修基金得不到有效利用，违背了设立这份效利用，违背了设立这份“ “养老金养老金” ”的定义。的定义。 3 3）挪用专项维修资金的处罚）挪用专项维修资金的处罚 挪用专项维修资金有四种情况：挪用专项维修资金有四种情况： 一是房地产开发企业挪用。由于物业管理企业一是房地产开发企业挪用。由于

49、物业管理企业是房地产开发商的下属单位，业主委员会未成立是房地产开发商的下属单位，业主委员会未成立之前，开发商筹集管理使用维修资金，因而可能之前，开发商筹集管理使用维修资金，因而可能成为挪用专项维修资金的主体；成为挪用专项维修资金的主体； 二是房地产行政主管部门挪用。有些地方规定二是房地产行政主管部门挪用。有些地方规定在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产行在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产行政主管部门代管，因此，地方房地产行政主管部政主管部门代管，因此，地方房地产行政主管部门可能成为挪用专项维修资金的主体；门可能成为挪用专项维修资金的主体； 三是物业管理企业挪用。三是物业管理企业挪用。

50、 物业管理企业具体负责物业管理区域内的维修物业管理企业具体负责物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维修资金，因此，物业管和养护，实际使用专项维修资金，因此，物业管理企业可能成为挪用专项维修资金的主体；理企业可能成为挪用专项维修资金的主体； 四是个别业主挪用。四是个别业主挪用。 维修资金归业主所有，这种所有是共同所有而维修资金归业主所有，这种所有是共同所有而不是个别业主所有，但在实践中总是由具体的业不是个别业主所有，但在实践中总是由具体的业主负责管理维修资金，因此个别业主也可能成为主负责管理维修资金，因此个别业主也可能成为挪用专项维修基金的主体。挪用专项维修基金的主体。 按照物业管理条例第六

51、十三条的规定，无论是哪按照物业管理条例第六十三条的规定，无论是哪一方挪用了专项维修资金，都要给予处罚。发生挪用行为一方挪用了专项维修资金，都要给予处罚。发生挪用行为以后，行政机关首先有责任追回被挪用的资金，然后再给以后，行政机关首先有责任追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收予违法行为人行政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益。行违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益。行政机关可以根据情况决定给予挪用资金政机关可以根据情况决定给予挪用资金2 2倍以下的罚款。倍以下的罚款。 对于物业管理企业挪用专项维修资金

52、的行为，物业对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为，物业管理条例专门规定了一项处罚，即情节严重的吊销资质管理条例专门规定了一项处罚，即情节严重的吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。责任人员的刑事责任。六、物业管理资金的使用 （一）物业管理周期与资金使用量（一）物业管理周期与资金使用量 任何一项物业都要经历由新到旧，到最后更新任何一项物业都要经历由新到旧，到最后更新这样的生命周期。因此，物业的管理也是有周期这样的生命周期。因此，物业的管理也是有周期性的。物业管理企业要分析所承接的物业是处于性的。物业管理企

53、业要分析所承接的物业是处于哪个生命周期的物业，采取不同的管理方法和策哪个生命周期的物业，采取不同的管理方法和策略，安排不同的资金使用量，灵活调剂使用资金，略，安排不同的资金使用量，灵活调剂使用资金，使资金达到最佳的使用效果。使资金达到最佳的使用效果。 一般来说，如果物业管理企业承接的是一项新建的物一般来说，如果物业管理企业承接的是一项新建的物业，该物业管理的重点就是日常养护，因此所需投入和垫业，该物业管理的重点就是日常养护，因此所需投入和垫付的资金便大大减少。随着该物业步入成熟期的付的资金便大大减少。随着该物业步入成熟期的“ “中年中年” ”，其内外部的一些零部件就会开始出现不能正常运作的状，

54、其内外部的一些零部件就会开始出现不能正常运作的状况，这时该物业的管理重点就在于检修，物业管理所需的况，这时该物业的管理重点就在于检修，物业管理所需的资金也开始增加，随着该物业步入资金也开始增加，随着该物业步入“ “老年老年” ”期间，其内外期间，其内外部的零部件就开始轮番不能使用，需大修或更新，这一时部的零部件就开始轮番不能使用，需大修或更新，这一时期物业管理的重点是大修和更新，这时需要垫付的物业管期物业管理的重点是大修和更新，这时需要垫付的物业管理资金量达到最大化。由此可见，随着物业生命周期的变理资金量达到最大化。由此可见，随着物业生命周期的变化，物业管理的周期也随之变化，管理资金的使用也必

55、然化，物业管理的周期也随之变化，管理资金的使用也必然随之变化。随之变化。（二）物业管理周期与管理资金的使用控制（二）物业管理周期与管理资金的使用控制 由于各种不同性质的物业的生命周期各不相由于各种不同性质的物业的生命周期各不相同，物业管理的重点不同，导致在物业管理过程同，物业管理的重点不同，导致在物业管理过程中资金的使用量、使用重点和使用方式等都是不中资金的使用量、使用重点和使用方式等都是不同的。物业管理企业就必须针对不同的物业生命同的。物业管理企业就必须针对不同的物业生命周期，制定出不同的管理资金的使用预算，汇总周期，制定出不同的管理资金的使用预算，汇总后得出每年、每月所需要的全部管理资金，

56、对暂后得出每年、每月所需要的全部管理资金，对暂时不用的多余资金，物业管理企业可以用于无风时不用的多余资金，物业管理企业可以用于无风险的投资。通过对资金的灵活调剂使用，实现最险的投资。通过对资金的灵活调剂使用，实现最佳的资金使用效果。佳的资金使用效果。（三）资金使用的控制与管理（三）资金使用的控制与管理 1. 1.确定资金使用的重点。对所有管理服务开支确定资金使用的重点。对所有管理服务开支进行严格的计算和预测，确定所管物业是处于哪进行严格的计算和预测，确定所管物业是处于哪个生命周期上，从而决定物业管理资金的使用重个生命周期上，从而决定物业管理资金的使用重点，为制定预算方案和使用计划做好准备。点，

57、为制定预算方案和使用计划做好准备。 2. 2.制定预算方案。制定预算方案就是对管理服制定预算方案。制定预算方案就是对管理服务的所有费用开支进行科学的计算预测，对管理务的所有费用开支进行科学的计算预测，对管理服务中的各项费用支出和资源消耗规定数量界限。服务中的各项费用支出和资源消耗规定数量界限。 3. 3.制定使用计划。由于物业管理企业接管的制定使用计划。由于物业管理企业接管的物业类型繁多，再加上它们处于不同的生命周期，物业类型繁多，再加上它们处于不同的生命周期，从而使各物业的管理资金使用的重点不同，资金从而使各物业的管理资金使用的重点不同，资金的需求量也不同，因此，就有必要在预算的基础的需求量

58、也不同，因此，就有必要在预算的基础上，制定出接管的各物业每月甚至每周的资金使上，制定出接管的各物业每月甚至每周的资金使用计划，在财务上做出合理的安排。用计划，在财务上做出合理的安排。 4. 4.设立专用账户。要想加强资金使用的控制，设立专用账户。要想加强资金使用的控制，就要设立各种资金使用的专用账户，及时提供物就要设立各种资金使用的专用账户，及时提供物业管理资金使用的信息，使物业管理企业内部人业管理资金使用的信息，使物业管理企业内部人员全面掌握资金使用方向。员全面掌握资金使用方向。 七、财务管理机构设置与管理制度（一）、财务管理的机构设置：职能部门（一）、财务管理的机构设置：职能部门财财务部务

59、部 每个物业管理企业会根据具体情况来设置财每个物业管理企业会根据具体情况来设置财务管理机构，配备财务管理人员，其基本岗位要务管理机构，配备财务管理人员，其基本岗位要根据工作内容的多少来决定。根据工作内容的多少来决定。总经理总经理财务部（部门经理）财务部（部门经理）主主管管会会计计现现金金出出纳纳统统计计员员收收费费员员（一）、财务部经理的岗位职责（一）、财务部经理的岗位职责 1 1）向总经理负责，主持物业管理企业财务部的）向总经理负责，主持物业管理企业财务部的管理工作。管理工作。 2 2）组织财务部门的政治和业务学习。）组织财务部门的政治和业务学习。 3 3）负责组织全企业的经济核算工作，掌握

60、好资）负责组织全企业的经济核算工作，掌握好资金的筹集、使用、耗费，收入和分配，保证整个金的筹集、使用、耗费，收入和分配，保证整个企业经营活动的正常进行。企业经营活动的正常进行。 4 4）按时审核各种会计报表和统计报表，并做出）按时审核各种会计报表和统计报表，并做出分析报告。分析报告。 5 5）检查、督促各项费用的收缴和管理，保证公）检查、督促各项费用的收缴和管理，保证公司资金的正常运转。司资金的正常运转。 6 6）合理有效地经营好公司的金融资产，为公）合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。司创造更多的利润。 7 7）审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。）审核、控制各项费用的支出

61、，杜绝浪费。 8 8）组织拟订物业管理费等各项费用标准的预）组织拟订物业管理费等各项费用标准的预算方案。算方案。 9 9）熟悉各种工商、财会及税务管理制度，运）熟悉各种工商、财会及税务管理制度，运用法律、政策手段保护企业的合法效益。用法律、政策手段保护企业的合法效益。 10 10）根据本公司的特点和实际情况，制定财务）根据本公司的特点和实际情况，制定财务管理的细则。管理的细则。（二）主管会计的岗位职责（二）主管会计的岗位职责 1 1）按照会计规范及时编制收、付款和转账凭）按照会计规范及时编制收、付款和转账凭证，负责总账、明细账的登记工作。证，负责总账、明细账的登记工作。 2 2）按时编制月度、

62、季度、年度会计报表。）按时编制月度、季度、年度会计报表。 3 3）建立各种收付款辅助台账，并应与有关科）建立各种收付款辅助台账，并应与有关科目余额相符。目余额相符。 4 4）及时清理债权债务，将债务压缩到最低限）及时清理债权债务，将债务压缩到最低限度。度。5 5）核算库存材料，认真核对库存的收支情况，并）核算库存材料，认真核对库存的收支情况，并按要求抽查核实实物。做好固定资产管理工作，按要求抽查核实实物。做好固定资产管理工作，及时建立固定资产卡片，按时计提折旧。及时建立固定资产卡片，按时计提折旧。6 6）保管好未用、已用的发票、收据、有价票据，）保管好未用、已用的发票、收据、有价票据，定期检查

63、各部门、各收款点的在用票据，妥善保定期检查各部门、各收款点的在用票据，妥善保管好会计账册、凭证等资料。管好会计账册、凭证等资料。7 7）检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目。）检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目。（三）出纳员的岗位职责（三）出纳员的岗位职责 1 1）负责现金和银行存款的收付工作，对于当）负责现金和银行存款的收付工作，对于当天收入的现金和转账票据要及时送存银行，不积天收入的现金和转账票据要及时送存银行，不积压并做到数字准确、不出差错。压并做到数字准确、不出差错。 2 2）每天登记好现金和银行存款日记账，做到）每天登记好现金和银行存款日记账，做到账面整洁、字迹清楚，要日清

64、日结，每月核对好账面整洁、字迹清楚，要日清日结，每月核对好银行账单，并做出未达账的调整表，与总分类账银行账单，并做出未达账的调整表，与总分类账相符。相符。 3 3）及时向部门经理报告银行存款余额，银行）及时向部门经理报告银行存款余额，银行存款不得出现赤字。存款不得出现赤字。4 4）严格遵守现金管理制度和银行支票使用规定，库存）严格遵守现金管理制度和银行支票使用规定，库存现金按规定限额执行，不得挪用库存现金，不得以现金按规定限额执行，不得挪用库存现金，不得以白条单据抵库。白条单据抵库。5 5）严格执行外汇管理制度，如有外币收入，不得私自）严格执行外汇管理制度，如有外币收入，不得私自套换。套换。6

65、 6）对办理报销的单据，须检查审核手续是否完备，有）对办理报销的单据，须检查审核手续是否完备，有否违反企业的规定，凡手续不完备的，一律拒绝付否违反企业的规定，凡手续不完备的，一律拒绝付款。款。7 7）及时办理各种转账，现金支票，并交会计做账。）及时办理各种转账，现金支票，并交会计做账。（四）统计员岗位职责 1）对部门经理负责，遵守企业所制定的财务人员管理细则，做好本职工作。 2）及时统计，存贮各种交收费资料。 3）维护好电脑设备，保管好所存的资料，对于变动的资料，要随变随改，以免出现差错。 4）完成经理交办的其他事项。（5 5）收费员岗位职责）收费员岗位职责 1 1）对部门经理负责，遵守企业制

66、定的财务人）对部门经理负责，遵守企业制定的财务人员管理细则，做好本职工作。员管理细则，做好本职工作。 2 2）负责物业管理费等各项费用的通知和收缴，）负责物业管理费等各项费用的通知和收缴，在收费时要准确打印各项收费项目，正确填写发在收费时要准确打印各项收费项目，正确填写发票，及时、快捷收妥业主应付的费用。做到快、票，及时、快捷收妥业主应付的费用。做到快、准、不错收、漏收，对各种钞票必准、不错收、漏收，对各种钞票必 须认真验明真须认真验明真伪。伪。 3 3）了解物业管理费及其他费用的构成，以便）了解物业管理费及其他费用的构成，以便回答业主的疑问。同时掌握业主的缴费情况，做回答业主的疑问。同时掌握业主的缴费情况，做好追收工作。好追收工作。 4 4）每天收入的现款、票据必须与收款单核对相）每天收入的现款、票据必须与收款单核对相符，认真登记好收款台账，本日下班前，要将当日符，认真登记好收款台账，本日下班前，要将当日款报表汇总，与款项相符后，及时交财务部出纳员。款报表汇总，与款项相符后，及时交财务部出纳员。 5 5）备用周转金必须天天核对，不得以白条抵）备用周转金必须天天核对，不得以白条抵库，一切现金收入不准坐支，不得将收入的现金借库，一切现金收入不准坐支，不得将收入的现金借给任何部门和任何人。给任何部门和任何人。