旺座中心项目定位及可行性研究报告

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1、旺座中心项目可行性研究报告旺座中心项目可行性研究报告20092009年年0202月月1919日日首都机场地产集团有限公司首都机场地产集团有限公司目录第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结第一章第一章 项目概况项目概况第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结第一章第一章 项目概况项目概况（一）项目概况 旺座商务中心（原“天亚花园”）由北京天亚物业开发有限公司（简称“天亚物业”）开发。占地面积9951.2平米，

2、建筑面积10余万平米，地下4层，地上30层。项目主体为包豪斯式建筑风格，是一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。（二）位置 旺座中心位于朝阳区关东店南街2号，地处CBD中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为关东店南街，南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、嘉里中心等众多顶级写字楼。第一章第一章 项目概况项目概况（三）项目基础数据 项目占地面积9951.2平米，总建筑面积99590.29平米，另有人防8104.10平米（位于地下四层），地上31层，建筑总高度为97.8米，各楼层数据如下：项目基础数据简表楼层物业类型建筑面积（平米）备注F23-F31公寓17157.92总共414套,我方拥有68套，实

3、际接收33套。F21-F22商务会所2527.84F5-F20公寓43071.36F4设备转换层2732.68F-1-F3商业16201.89地下一层包括部分设备电器机房F-3-F-2地下车库16178.60车库数500余个西北配楼1720小计99590.29公司07年竞拍获得旺座54990平方米资产：F22会所、F-3-F4、地下车库以及68套公寓（10930.1平米）F-46级人防8104.10第一章第一章 项目概况项目概况（四）公寓交接情况公寓情况一览表（已收）公寓情况一览表（未收）楼层房间号原业主名称房屋面积楼层房间号原业主名称房屋面积F5507515赵松坡天亚369.8F6609-6

4、10天亚374.8F6617天亚256.4F7707张聚永254F7711716天亚442.1F9916张淑平256.4F111107天亚254F101007天亚254F171715天亚115.8F1111101111天亚天亚371.4F18180718081811天亚555.5F121210天亚185.7F222208天亚115.8F151516张元宾256.4F232308天亚231.6F161607天亚254F262615三岛由季子116.54F191920王殿权157.73F272708天亚JUAN ANTONIO SILVESTRE231.6F282805贺海洋117.38F2828

5、08天亚115.8F3030013007天亚天亚416.05F292915李瑞JUAN ANTONIO SILVESTRE226.7F3131153117311831193121天亚（林光荣/丁金美）天亚王琳琪天亚757.2F30300330053008301530163021天亚朱雷天亚天亚天亚(丽池)天亚(丽池)873.74F3232013202320332053207320832153218-32213201（贾宝来）、3207（宋珂）、其余都是天亚1569.96F3131033108天亚226.7F33330333153316331933203321天亚908F333301330233

6、0533083318全部为天亚665合计合计3333套房套房5,040.085,040.08合计合计3535套房套房5890.025890.02商业租赁情况（有租赁合同）商业租赁情况（有租赁合同）位置名称建筑面积使用面积租期月租金单位租金物业费停车费免租期状态保证金付款方式B2、3-北半部安吉利达停车场（含地上） 10年100000正常年付B1-南 英皇俱乐部2589.111742.4710年4544718.69424.844个月正常1363413B1-001 电话机房101010年15005现状不明年付B1-001 巴西烤肉1221.27818.2510年2303549.384含4个月空置6

7、91061季度支付F1-4（w）谭府官家菜2384.522384.5215年7153561020.76626个月正常715356季度支付75112410.520.76627868921120.76621F-1工行378.35378.355年17230015.182个月正常516901.77年付1F-3咖啡厅224.331515年6876515.1824.842个月现状不明206296季度支付1F-东机票75.7514年380088.2824.842个月现状不明38005季度支付1F-2、2F-7德国牛排809.24545.265年1500009.1724.843个月空置300000两次支付五年

8、租金2F-2韩日料理180.69121.755年3830710.48824.842个月空置114922季度支付3F-2美容美发180.69121.755年332679.10824.843个月空置66534两个月支付合计8054.96325.3520,02,327第一章第一章 项目概况项目概况（五）商业基本情况注：1、物业费按照3美元/2.5美元*汇率8.28所获得；2、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式，所以有三种。第一章第一章 项目概况项目概况（五）商业基本情况商业租赁情况（无租赁合同）商业租赁情况（无租赁合同）序号位置名称经营状态合同情况备注1B1西北万象泰-泰国风味餐厅正常未见合同2B

9、2西北旺座小吃城正常未见合同31F西南丽池会所正常未见合同1F东南云竹时尚滇菜馆正常未见合同2F西北慕冰丝美容美发正常未见合同同3F-22F长城国际游艇俱乐部正常未见合同3F全部福鹿明肴会正常未见合同4F西南丽池会所正常未见合同4F西北福记明肴会办公室正常未见合同4F网通机房及办公室正常未见合同22层全部丽池会所正常未见合同B2北丽池会所洗衣房正常未见合同简易房B2北安吉利停车场办公室正常未见合同简易房B2北宿舍未见合同简易房B3东南雅奥仓储服务有限公司正常未见合同B3西南仓储公司正常未见合同B3北宿舍未见合同B4全部陆图斯物流有限责任公司未见合同分成隔断做库房使用第二章第二章 商业市场分析商

10、业市场分析一、区域商业市场概况二、个案分析三、旺座中心商业产品定位四、旺座中心商业定位方案分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结一、区域商业市场概况一、区域商业市场概况（一）（一）CBD商业功能布局商业功能布局CBD西北商业区：西北商业区：万通、新城国际、尚都、世贸天阶等CBD商业带：商业带：国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心CBD华贸商圈：华贸商圈：华贸、万达、金地及蓝堡CBD商业核心带：商业核心带：国贸、银泰、建外SOHO及LG大厦等项目所在项目所在一、区域商业市场概况一、区域商业市场概况C

11、BDCBD各商业区域特征简表各商业区域特征简表区域区域代表项目代表项目特征特征消费群体构成消费群体构成核心区核心区国贸、银泰以国贸为核心，建立起的国际顶级高档次（兼顾中高档次）的商业商品具有独特性，消费人群主要是CBD内的商务人士、高级公寓居民、涉外人群、商务旅行人群等商业带商业带嘉里中心、财富中心CBD另一商业集中地，与地下公共空间融为一体，串联各个商业“孤岛“写字楼内的工作人员、公寓内的居民、酒店内的商务人群、乘坐地铁的购物观光者华贸区华贸区华贸、万达广场及蓝堡CBD内大体量的商业开发项目集中地，庞大量体能够将辐射范围扩至最大家庭形态消费为主，涵盖商务人士及周边普通居住人群。由于华贸为北京

12、第一家主题购物中心、硬体现代化、概念新颖、可带给消费者新鲜感受。因此较易聚集人潮、商圈范围大西北区西北区世贸天阶、都SOHO、万通、新城国际为CBD内复合用地区域，高档次公寓的开发占较大比重综合性服务，满足商务人群和居住人群的双重需求分析：分析：1.本项目属于CBD商业带与西北商业区的交汇地段，具备商旅购物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消费群体特征；2.本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物、休闲及娱乐需求，不存在明显的业态需求的空白点。因此，商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘。3 35 56 68 811112 21 113131515171718184 410101616尚

13、都国际尚都国际SOHOSOHO尚都尚都世贸天阶世贸天阶光华国际光华国际嘉里中心嘉里中心SOHOSOHO现代城现代城北京万达北京万达金地中心金地中心阳光阳光100100朝外朝外SOHOSOHO万通中心万通中心北京财富中心北京财富中心世界城世界城7 7光华路光华路SOHOSOHO9 9新城国际新城国际1212世贸国际公寓世贸国际公寓1414蓝堡公寓蓝堡公寓东方梅地亚东方梅地亚（二）项目周边主要商业概况（二）项目周边主要商业概况一、区域商业市场概况一、区域商业市场概况本项目属于公寓底商类商业物业。为此，从物业位置和类型两方面出发，选取以上物业，对本项目属于公寓底商类商业物业。为此，从物业位置和类型两

14、方面出发，选取以上物业，对其商业业态构成、租金等进行针对性研究，以期寻找项目的准确定位方向。其商业业态构成、租金等进行针对性研究，以期寻找项目的准确定位方向。一、区域商业市场概况一、区域商业市场概况CBDCBD主要商业项目情况简表主要商业项目情况简表编号编号物业名称物业名称商业构成商业构成租金水平（元租金水平（元/ / /天）天）楼层价差楼层价差交房标准交房标准层高（米）层高（米）1嘉里商场超市+餐饮+美容美体+专卖店+专业店1F：10-16，B1:8-1126%递减毛坯1F：4；2F:3.52财富中心底商超市+餐饮+美容美体+专卖店+专业店1F：14-16，2F:10-1323%递减毛坯1F

15、：5；2F:33尚都国际中心餐饮、专卖店1F：7-11，2F：3.5-4.5，3-5F：3-3.540%递减公共部分石材、精装2F-4F：3.6，5F：54soho尚都休闲、餐饮、娱乐为一体B1:4.5(不具备餐饮条件),1F:8-12，2F：4.5-5.5，3、4F：4-536%递减毛坯4.25世界城休闲、餐饮、娱乐为一体B1:8,1F:12-15，2F：6-841%递减毛坯5.66世贸天阶休闲、餐饮、娱乐为一体1F:33,2F:2621%递减毛坯首层67光华路soho餐饮、休闲娱乐B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:436%递减毛坯4.88远洋光华国际以餐饮、零售、展厅、体

16、验、服务、休闲娱乐类为意向商户，目前完成近50%的招租B1:10-14,1F:25-30，1托2：15-20（使用面积）28%递减毛坯B1:6.5,1F:6，2F：59新城国际专卖店、咖啡、SPA1F：均价12(不分业态)亚历山大会所11001托2可做餐饮商铺9元；底商销售均价40000元/无毛坯一、区域商业市场概况一、区域商业市场概况CBDCBD主要商业项目情况简表（续）主要商业项目情况简表（续）编号编号物业名称物业名称商业构成商业构成租金水平（元租金水平（元/ / /天）天）楼层价差楼层价差交房标准交房标准层高（米）层高（米）10朝外SOHO休闲娱乐+餐饮B1:6-6.5,1F:8-15,

17、2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-831%递减毛坯首层4.8，2-6层4.2，7层611万通大厦餐饮、专卖店B1:8-9,1F:10-11,2F：10（含物业费）23%递减毛坯5.613阳光100超市+配套商业B1:4.6;1F:9-1372%递减毛坯B1：3.8；1F;4.814蓝堡公寓配套商业1F：12-15；2F：5.5-1124%递减毛坯1F:5;2F:3.815金地公寓休闲娱乐+餐饮11-13无毛坯4.816东方梅地亚配套商业1F：10-12；2F：6-822%递减毛坯1F：5；2F：3.517万达广场底商+配套8.8-15无毛坯4.218SOHO现代

18、城底商+配套10-1420%递减毛坯4.213阳光100超市+配套商业B1:4.6;1F:9-1372%递减毛坯B1：3.8；1F;4.8一、区域商业市场概况一、区域商业市场概况（三）（三）CBD区域商业特点区域商业特点分析：分析：业态构成：业态构成：现有商业以零售类商业及商务配套为主；未来商业将更多体现出商品零售和餐饮、休闲、娱乐类商业并存的综合性商业业态特性。商业档次：商业档次：商业物业供给档次以中档偏高以上为主。商业走势：商业走势：随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合、提升，区域的竞争优势和吸引力明显增强。一、区域商业市场概况一、区域商业市场概况（四）小结（四）小结1.

19、区域位置：本项目非CBD传统商业区域，项目整体档次较国贸、华贸等一线品牌聚集地较低，区域商业主要是配套型商业，档次以中高端为主。2.经营业态：CBD区域整体业态业种的复合程度较高，没有明显的商业业态的市场空白。因此，细因此，细分业态介入将是项目的出路所在。分业态介入将是项目的出路所在。例如：嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求，最国际化的高级订制店DAVES Custom Tailoring/Dave trailer洋服。3.商业群体：区域囊括了写字楼、酒店及高级公寓、商旅等各类业态，区别于国贸区域的写字楼酒店为主、华茂的家庭消费型为主的人群特征，为商业从业态方面进行细分，提供纵深的

20、商业服务提供了良好的条件。4.区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围，但区别于世贸天阶、尚都等传统高档消费。第二章第二章 区域商业市场分析区域商业市场分析一、区域商业市场概况二、个案分析三、旺座中心商业产品定位四、旺座中心商业定位方案分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结二、个案分析二、个案分析万达广场万达广场12财富中心财富中心3世贸天阶世贸天阶4嘉里商场嘉里商场个案分析比较个案分析比较项目项目万达广场万达广场嘉里商场嘉里商场财富中心财富中心世贸天阶世贸天阶项目项目简介简介聚集涉外连锁商业中心、

21、国际精品商城、五星级酒店、顶级写字楼、特色商业街区于一身，共组CBD核心区商务聚合体。地处CBD核心位置，南临国贸中心；商场将北京嘉里中心的办公楼、公寓、饭店及俱乐部连为一体。CBD规划的核心区域。商业设施与写字楼、公寓及酒店等的结合。目前部分商业开始经营，其余的正在招商中。 紧邻国贸、嘉里中心等众多顶级写字楼及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓。由两栋100米高的写字楼与八万余平方米的购物商场组成。地理地理位置位置国贸桥往东300米路北朝阳区光华路1号朝阳区东三环北路23号朝阳区东大桥路物业物业状况状况建筑面积：18万平米；建筑形式：公寓底商建筑面积：17460平米；建筑形式：写字楼、公寓底商

22、建筑面积：4万平米；建筑形式：写字楼、公寓底商总建筑面积:21万余平米（包括：写字楼70000平方米；商业84700平米；其他65800平方米）经营经营定位定位经营模式：只租不售；档次定位：中档目标可群：本区域办公人群经营模式：只租不售；档次定位：中高档目标可群：嘉里中心及周边居住办公人群经营模式：只租不售；档次定位：中档目标可群：财富中心及周边居住办公人群经营模式：北区为高端国际品牌商业； 南区为时尚消费区档次定位：中高端目标人群：目标人群：（北区）CBD商务人群、涉外人群；（南区）CBD普通白领、本地居民主力主力商户商户沃尔玛、时代华纳、雅高国际花旗银行、北京维士达诊所、华润超市、棒！约翰

23、比萨中信银行、东一时区、迪默珠宝、金龙港时尚超市经营经营状况状况经营状况：良；空置率：8%经营状况：良；空置率：5%经营状况：一般；空置率：30%租金租金水平水平1F：8.8-15元/天；2F：6-8元/天1F：10-16元/天；2F：8-11元/天1F：14-16元/天；2F：10-13元/天1F:30-36元/天,2F:26-32元/天3F:18-24元/天二、个案分析二、个案分析个案比较分析（续）个案比较分析（续）万达广场万达广场嘉里商场嘉里商场财富中心财富中心世茂天街世茂天街项项目目定定位位1.定位为中高档配套商业、写字楼等。主要租户为沃尔玛超市、新世纪百货店、美食广场；2.顾客定位于

24、万达广场及其周边居住和办公的中高端人群。1.作为嘉里中心的商业配套设施，定位为中高档配套商场。2.顾客定位于嘉里中心及其周边区域居住和办公的中高等消费人群。1.选择合理的入市时间，是项目商业成败的关键点；2.位于CBD商务区的核心位置，交通便捷，地理位置上占据了一定的优势，以零售、餐饮类为主，娱乐休闲类为辅。1.北区：高端国际品牌商业（零售、餐饮） 2.南区：时尚消费区（异域特色餐厅、SPA、家居生活、美食广场、时尚品牌旗舰）业业态态组组合合零售、美容美发、超市、餐饮、银行等，业态组合丰富齐全。1.零售、超市、餐饮、银行等，其产品多数为国际知名品牌。2.项目及项目周边缺少成规模的休闲娱乐场所，

25、这是此区域内的一大消费空缺。1.主要有银行，零售，餐饮，服务、中介等，其中银行、服务、零售占很大比例；2.缺少休闲类产品零售业态占60%；餐饮占24%；娱乐休闲类占5%；其它占11%。项项目目参参考考点点1.针对客群明确，主要为本区域居住和商务办公人群；2.商业为配套型商业，定位准确；1.针对客群明确，主要为嘉里中心居住和工作人群；2.业态多元化，满足区域内消费人群的需求；3.档次定位准确，对项目的收益起到了一定的作用。1.针对消费客群明确，主要是财富中心及周边区域居住、工作人群，具有一定的消费能力，为本项目带来了一定的消费基础；2.动线设计不够明确，过道较窄，给人一种压抑的感觉；二、个案分析

26、二、个案分析 小结小结1.地段：时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段，受到CBD整体商业功能的影响；2.消费人群：主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费，同时兼顾其它；3.项目物业形态：大都是大型综合性购物的复合型物业形态；4.周边物业定位：主要以商务和生活配套服务行业态为主，其次为商业街类和综合购物；对本项目的启示：对本项目的启示：项目不具备做综合零售商业市场的物业条件，须细分业态，以配套性和专业类商业为主，这是项目定位的出路所在；第二章第二章 区域商业市场分析区域商业市场分析一、区域商业市场概况二、个案分析三、旺座中心商业产品定位四、旺座中心商业定位方案分析第一章 项目概况第二章 商业

27、市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结三、旺座中心商业产品定位三、旺座中心商业产品定位旺座中心商业情况简表旺座中心商业情况简表评价指标评价指标本项目现状本项目现状影响影响应对措施应对措施规模规模非CBD传统商业区域，但随着区域发展，商业物业的规模进一步扩大逐渐成为CBD中端潮流消费的相对聚集区域定位差异化，不做零售主打型商业，避免与其他商业项目正面竞争交通交通地面及地铁交通均十分便利区域人群消费外流严重；可留滞客户的物业尚未形成气候未来商业重点针对区域周边消费人群；避免做需要大量人流的普通零售业态建筑形态建筑形态公寓底商类及商

28、业街类物业为主以底商类和商业街类物业为主，形成一定的配套商业氛围难以形成大规模零售的商业经营；以专业性商业为突破口人群特点人群特点办公、商旅及高档公寓人群为主项目配套和区域配套，商业吸引力不够强不具备高端零售商业的人流条件；产品档次定位在中高端。（一）旺座中心商业情况介绍三、旺座中心商业产品定位三、旺座中心商业产品定位配套类商业：配套类商业：休闲、餐饮、娱乐是区域消费永恒的主题，可借助区域已经初步形成的规模效应；细分业种的专属性商业：细分业种的专属性商业：（1）餐饮娱乐类：商务商业人群需求强烈，但周边缺乏成体系的餐饮娱乐场所；（2）文化体育类：区域尚无以文化体育为主题的商业物业，而区域消费群体

29、高素质对其有相当的需求；（3）生活零售类：区域生活零售物业为主打的物业集中在国贸和华茂的中高端物业；（4）家具家私类：周边高端公寓对时尚家居有现实的需求，而区域内尚无此类商业的综合性功能；（5）广告、商务及文仪礼品类：区域大量写字楼聚集的企业对广告、商务礼品、文仪办公等需求强大。在结合分析区域内商业个案和本项目商业的实际情况之后，初步确定如下的商业定位思路：在结合分析区域内商业个案和本项目商业的实际情况之后，初步确定如下的商业定位思路：第二章第二章 区域商业市场分析区域商业市场分析一、区域商业市场概况二、个案分析三、旺座中心商业产品定位四、旺座中心商业定位方案分析第一章 项目概况第二章 商业市

30、场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结四、旺座中心商业定位方案分析四、旺座中心商业定位方案分析方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四方案五方案五楼层面积餐饮休闲娱乐方向文化体育方向生活零售方向家具家私方向广告&商务&办公用品方向B13332量贩式KTV天上人间钱柜体育户外迪卡侬三夫户外超市华普高端家具品牌达芬奇阿玛尼美克美家办公家具家私F11454咖啡酒吧上岛咖啡夜色酒吧引导区生活配套屈臣氏思妍丽高档办公用品&礼品连锁快餐必胜客真功夫F22644中档餐饮郭林家常菜图书音像新华书店纸老虎精品百货KTV晨曦百货钱柜办公用品

31、、礼品、3CF32732足浴按摩良子健身家居饰品伊力诺依广告类用品、包装、礼品合计10162假设：首层大堂与商业面积均分，即大堂1454平米，商业1454平米物业需改造物业需改造四、旺座中心商业定位方案分析四、旺座中心商业定位方案分析本项目现状本项目现状方案分析方案分析租金租金风险评估风险评估比较案例比较案例餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐方方向向1.项目周边高端消费场所扎堆，但相对较分散；2.缺少成体系，能够提供一条龙服务的中高端消费的休闲娱乐场所。1、需有完整的商业功能衔接2、周边商务人群个人及商务的需求强烈；3、餐饮娱乐前5年的租金收益过低；4、招商客户较充足。1、此类商户承租能力较低；2、一旦

32、形成氛围，租金将有相当的提升空间1、区域商业以高端商业为主，竞争激烈；建议本案更多考虑一般白领的消费习惯，以中档的消费业态为主，形成错位经营2、本案目前物业条件并不清晰，后期内部改造费用无法估算；3、对比类似案例分析，此种方案的存活能力较强，长期运营会比较稳定。朝阳门区朝阳门区域商业域商业隆博广场隆博广场生生活活零零售售方方向向项目周边办公人群庞大，工作节奏紧张，他们更希望能够在办公区域附近利用午休下班时间直接就近购买日常消费产品；而目前本区域并没有能够就近满足他们生活消费的场所。1、受众人群集中，有较高的生活消费能力；2、周边缺乏成规模的日常生活消费区；3、超市的聚客效应会降低项目的运营风险

33、；4、项目地段具有一定的优势，停车位充裕。1、此类商户承租能力较低；2、租金增长空间有限；1、超市及百货的租金承受能力低，投资回报期长2、零售型商业培育期长3、此类业态的引入会降低旺座中心的整体档次，人流疏散引导难以协调。4、百货的品质决定无法做低端定位，而定位高端将与区域内其他组团形成正面竞争；5、本案建筑非围合式，商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造，如：增加滚梯，拆墙通路等；需进一步进行评估；6、零售为日间消费，无法满足CBD夜间消费需求。文文化化体体育育方方向向1、消费群体最为显著的特征就是高学历人群集中，素质高，需要不断的进行学习2、另外，更加注重自身身体健康，尤其是白领女性

34、，更为注重体形体态的维护，从而形成了广泛的商业空间。1、项目停车位数量可满足经营所需；2、物业对接需一定改造，如：滚梯、承重3、文化体育方向的定位具有一定的外向辐射能力；但公共交通体系欠缺，制约辐射发展；5、对应客户资源有限，加大了招商难度。1、此类商户承租能力较高；2、租金增长空间较大。1、体育户外的品牌选择局限性很大；为了尽量避免风险，建议引入以自主产品营销的迪卡侬运动用品超市，来抗击风险；2、新华书店的合作方式可以采取联营的方式进行，由于对方是国企，同时具有行业内的绝对垄断能力，因此抗风险能力很强；3、商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造。法国迪卡侬法国迪卡侬新华书店新华书店纸老

35、虎纸老虎四、旺座中心商业定位方案分析四、旺座中心商业定位方案分析本项目现状本项目现状方案分析方案分析租金租金风险评估及对策风险评估及对策比较案例比较案例家家具具家家私私方方向向1、项目周边汇聚着众多顶级消费，众多世界名品、奢侈品专卖专营店环绕于整个区域；2、本案商业部分最大的优势，就是其地段的核心性优势，东临三环中央电视台，西临汉威大厦，北临财务中心，南临嘉里中心以及国贸三期，可谓核心中的核心。3、充分利用其地段的展示性，核心性优势，与现有的高端百货零售型商业差异经营，以高端家具家私品牌为切入点，共享CBD顶级消费人群的奢侈消费。1、项目停车位数量可满足经营所需；2、物业对接需一定的改造，如：

36、滚梯、承重等；3、相对于中粮广场，本案据有更为便捷的地段优势；相对于克拉斯，本案据有更大的规模优势；相对于三里屯sohu，本案据有先入为主的时间优势。4、客户资源比较丰富，但后期运营难度较大。1、此类商户承租能力较高；2、租金增长空间较大。1、高端家具家私定位的受众人群有限，因此对于品牌的导入、卖场环境服务、后期的管理要求非常高，操作难度很大，但高风险下的收益回报会比较高。2、商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造，需进一步进行评估。3、与克拉斯和中粮广场的商业定位雷同，招商期间会受到压制；4、建议采取主力店（如：美克美家）+品牌旗舰店（如：达芬奇）相结合的方式来有效的控制后期运营风险。

37、克拉斯克拉斯中粮广场中粮广场广广告告& &商商务务& &办办公公用用品品方方向向1、CBD的入住企业多是以经济贸易型公司为主；同时随着中央电视台的启用，将势必会引入众多的广告及相关服务机构入驻。2、多年的规划发展，CBD已经逐步趋向成熟，写字楼的入住率很高。由此将会产生对于办公用品、礼品、印刷品、广告用品等方面的旺盛需求。1、办公、广告耗材的集中性商业设施目前在北京尚未有可借鉴的案例，虽然市场需求很大，但对应的市场营销渠道缺乏；2、物业对接需一定的改造；3、前期招商范畴及客户面比较广泛，同时后期对于整体的运营能力要求很高。1、此类商户承租能力较高；2、租金增长空间很大。1、市场未有同类型的商业

38、案例可供借鉴，会在项目定位推广时遇到市场的认知阻力；2、对应客户需求面积预计都是以中小铺位（2060）为主，结合本案规模，需大量商户的租赁导入工作。3、运营推广的费用会比较高，需专业的人员进行操作。北京市办公北京市办公用品批发市用品批发市场统计场统计定位方向定位方向操作建议操作建议餐饮休闲娱乐KTV必须导入，并以此为卖点进行其他区域招商生活零售超市必须导入，并以此为卖点进行其他区域广泛招商；可考虑结合超市人气，其他区域进行相关品类小铺位划分操作。文化运动运动匹配：迪卡侬或是户外品牌专营店；文化匹配：大型书店；因对应客户有限，可先期洽谈，如客户意向不足，放弃该方案。家居家私客户范围锁定为：美克美

39、家、曲美等知名家居运营商，同时包括中粮广场、居然之家内的高端品牌商户；因对应客户有限，可先期洽谈，如客户意向不足，放弃该方案。广告&商务&办公用品按照专业市场的常规操作方式，至少确保40%以上的客户意向方可执行。建议：建议：1、为尽快完成招商，建议从定位的5个方向同期着手进入，避免招商期拖得过长影响收益；2、因旺座中心商业部分物业条件较差，缺乏必须的基础设施设备，垂直交通体系连通性有限，建议先期用34个月左右的时间来深化各个定位方向，尤其是在客户需求方面。在明确客户意向后再具体确定物业整改方案。四、旺座中心商业定位方案分析四、旺座中心商业定位方案分析（二）定位建议第三章第三章 项目商业租金定位

40、项目商业租金定位一、商业供应量分析二、北京市商业租金概况三、CBD区域商业租金分析四、本项目商业租金定位第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结一、商业供应量分析（一）北京市整体商业供给分析分析：分析：1、未来将有约160万商业面积进入市场。其中，约有28%的面积位于CBD（约45万平米）（见上图）。截止到2008年第三季度末，此区域的商业存量约为100万平方米。大量新增供给量使得部分商业的开业时间被推迟。2、在09年仍会有约45万平米的商业进入市场。在经济增速放缓的背景下，大量的供给量将进一步加剧开

41、发商之间的竞争，在中短期内对租金产生压力。注：以注：以2008年年8月起计算月起计算一、商业供应量分析CBD商业功能布局CBD西北商业区：西北商业区：万通、新城国际、尚都、世贸天阶等CBD商业带：商业带：国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心CBD华贸商圈：华贸商圈：华贸、万达、金地及蓝堡CBD商业核心带：商业核心带：国贸、银泰、建外SOHO及LG大厦等项目所在项目所在名称名称商业体量（商业体量（m2）交通条件交通条件建筑形态建筑形态商业定位商业定位华贸区域40万具备地铁具备地铁公共交通系统；规划地下连通地下连通，具备地下通车、停泊及人行功能；大型综合购物中心为主中高端综合商业，以零售为主零售为主

42、国贸区域36万高端综合商业，城市购物中心购物中心项目及西北区域24万地铁十号线开通；以室内、外商业街及配套类底商为主尚无明显的定位方向，各项目尚无明显的定位方向，各项目独自为战，但实际上形成世贸独自为战，但实际上形成世贸天阶时尚性较强的商业形态天阶时尚性较强的商业形态包含项目包含项目商业面积商业面积商业形态商业形态商业定位商业定位入市时间入市时间世贸天阶世贸天阶8.47万商业街+地下广场观光主题商业2006世界城世界城3.1万商业街+地下广场2008SOHO尚都尚都3.7万内廊式商业街时尚休闲、餐饮、零售2006-2007朝外朝外SOHO6.4万街区型商业庭院内街式商业2008新城国际新城国际

43、0.4万公寓商业配套商业配套2008光华国际光华国际2.15万写字楼底商裙楼配套及文化主题商业2008总结总结24.22万万以商业街及配套商业形态为主以商业街及配套商业形态为主基本成型基本成型一、商业供应量分析（二）CBD区域商业供给分析分析：本项目周围已形成约分析：本项目周围已形成约2424万平米的现有商业面积。万平米的现有商业面积。分析：分析：1、从左图可知：租金较高的购物中心类商业物业空置率最低，而综合市场类物业空置率最高；2、从右图可知：租金（物业档次）与空置率存在着一定的负相关关系，再一次印证了本区域消费需求的中高端性。为截至为截至2008年年8月数据月数据一、商业供应量分析（三）C

44、BD商业空置率分析（上）一、商业供应量分析（三）CBD商业空置率分析（下）分析：分析：1、从空置率看，项目所属的西北区域空置项目最多，面积最大。一方面是因为区域商业放量供应，另一方面则说明项目商业定位方向和区域商业需求存在不相符的地方，需要不断地调整。2、从空置项目对整体影响来看，未来商业项目销售和租金的价位水平可能处于一个调整时期，短期内难以得到大幅度的提升。为截至为截至2008年年8月数据月数据第三章第三章 项目商业租金定位项目商业租金定位一、未来商业供应量分析二、北京市商业租金概况三、CBD区域商业租金分析四、本项目商业租金定位第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位

45、第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结二、北京市商业租金概况分析：分析：1、以购物中心首层租金为代表的商业物业租金水平，同社会消费品零售总额基本呈正相关的态势；2005年之后，随着商业零售物业的发展，租金水平平稳上涨；2、CBD区域的平均租金在北京市处于中等水平。第三章第三章 项目商业租金定位项目商业租金定位一、未来商业供应量分析二、北京市商业租金概况三、CBD区域商业租金分析四、本项目商业租金定位第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结3 35 56 68 811

46、112 21 113131515171718184 410101616尚都国际尚都国际SOHOSOHO尚都尚都世贸天阶世贸天阶光华国际光华国际嘉里中心嘉里中心SOHOSOHO现代城现代城北京万达北京万达金地中心金地中心阳光阳光100100朝外朝外SOHOSOHO万通中心万通中心北京财富中心北京财富中心世界城世界城7 7光华路光华路SOHOSOHO9 9新城国际新城国际1212世贸国际公寓世贸国际公寓1414蓝堡公寓蓝堡公寓东方梅地亚东方梅地亚（一）项目周边主要商业分布三、CBD区域商业租金分析供应时间供应时间20012001年年20052005年年20062006年年20072007年年200

47、82008年年售价22000300003200023000400003000050000项目名称SOHO现代城建外SOHO万达广场万通中心光华路SOHO朝外SOHU新城国际备注1-2层均价均价均价均价均价首层街铺分析：分析： 1、作为CBD区域最早销售项目SOHO现代城，在2001年销售的时候，1-2层均价为22000元/；时隔3年，2005年建外SOHO销售均价达到30000元/左右。 2、目前CBD区域销售价格最高达到60000元/，项目周边底商类物业的销售价格也达到50000元/平方米。一般的公寓底商和高楼层商铺销售价格即使便宜的也在25000元/左右，整体的销售均价达到30000元/以

48、上。（二）项目周边主要商业售价三、CBD区域商业租金分析1嘉里商场超市+餐饮+美容美体+专卖店+专业店1F：10-16，B1:8-112财富中心底商超市+餐饮+美容美体+专卖店+专业店1F：14-16，2F:10-133尚都国际中心餐饮、专卖店1F：7-11，2F：3.5-4.5，3-5F：3-3.54soho尚都休闲、餐饮、娱乐为一体B1:4.5(不具备餐饮条件),1F:8-12，2F：4.5-5.5，3、4F：4-55世界城休闲、餐饮、娱乐为一体B1:8,1F:12-15，2F：6-86世贸天阶休闲、餐饮、娱乐为一体1F:33,2F:267光华路soho餐饮、休闲娱乐B1:6,1F:8-1

49、5,2F:7,3F:5,4F:48远洋光华国际以餐饮、零售、展厅、体验、服务、休闲娱乐类为意向商户，目前完成近50%的招租B1:10-14,1F:25-30，1托2：15-20（使用面积）9新城国际专卖店、咖啡、SPA1F：均价12(不分业态)亚历山大会所11001托2可做餐饮商铺9元；底商销售均价40000元/10朝外SOHO休闲娱乐+餐饮B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8（三）项目区域租金构成此色块物业为持有性物业此色块物业为持有性物业三、CBD区域商业租金分析三、CBD区域商业租金分析（四）具体业态的租金分析餐饮类餐饮类

50、名称名称菜系菜系人均消费人均消费经营情况经营情况受众人群受众人群承租面积承租面积租金租金旺座麻辣香锅1F川菜40元/人一般旺座办公人群200平米8元/天旺座谭氏官府菜F1-F3谭家菜300元/人一般商务宴请3000平米7元/天财富中心赛百味F1快餐30元/人一般财富中心上班人群150平米12元/天财富中心金彩云茶餐厅F2粤系50元/人一般财富中心上班人群340平米10元/天数码01大厦北京古今港式茶餐厅F2粤系40元/人一般数码01大厦上班人群350平米8元/天万达广场真功夫F1快餐30元/人一般万达广场办公人群315平米9元/天万达广场熙野拉面F1快餐20元/人一般万达广场办公人群170平米

51、8.8元/天SOHO现代城品奇匹萨F1-F2快餐50元/人一般SOHO办公居住人群390平米12.8元/天SOHO现代城木桶三国F1-F2快餐25元/人好SOHO办公居住人群480平米12元/天餐饮类租金情况餐饮类租金情况配套服务类配套服务类名称名称租赁面积租赁面积租金租金服务类别服务类别受众人群受众人群数码01大厦上岛咖啡2F180平米8元/天餐饮数码01大厦办公人群万达广场魅丽服装F1110平米13元/天服装万达广场办公人群SOHO现代城千绘百媚F1+F2270平米10.8元/天服装SOHO办公居住人群SOHO现代城亿帮达房产F1+F2290平米10元/天中介SOHO办公居住人群配套类租金

52、情况配套类租金情况三、CBD区域商业租金分析（五）商业租金小结1、2009年，CBD商业物业供应依然充分，而投资市场相对疲软，未来商业的租金水平应将保持相对的稳定，物业的售价和租金难以有较大幅度的提升；2、商业物业售价基本在35万元之间，购物中心租金约2530元/天/平方米；底商及商业街租金约815元/天/平方米。第三章第三章 项目商业租金定位项目商业租金定位一、未来商业供应量分析二、北京市商业租金概况三、CBD区域商业租金分析四、本项目商业租金定位第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结1 1、周边

53、竞争项目、周边竞争项目周边现有商业（如嘉里中心商场等）均是运营多年的成熟物业，商业竞争激烈，业态选择余地小；周边现有招商商业（原嘉都秀场3万平米待招商、世纪财富中心、国贸三期8万平米等）较多，招商存在竞争压力；2 2、项目自身物业现状、项目自身物业现状（1 1）地段：）地段：项目所处位置不临主干道，出入交通不太流畅；没有公共交通体系支持；楼体的占个展示性被嘉里中心和富尔大厦所遮挡，展示性不足。（2 2）项目自身情况：）项目自身情况：其临街面短，缺乏足够吸引力；地上停车位不足；与公寓共用大堂，影响双方形象；物业自身（层高过矮，缺乏垂直交通体系）；楼梯内部结构布局不合理，基础物业设备不足（烟、水、

54、电、承重）；立面缺乏足够的广告支撑，商业氛围不够浓厚；（3 3）历史遗留问题：）历史遗留问题：产权不明确；口碑较差；现有租户遗留问题。四、本项目商业租金定位（一）项目租金定位的制约因素四、本项目商业租金定位（二）项目租金定位参照楼层楼层业态业态商家情况商家情况楼层租金报价楼层租金报价（美金（美金/ /月月/ /建筑平米）建筑平米）楼层租金报价楼层租金报价（RMB/RMB/天天/ /建筑平米）建筑平米）B1B1快餐+咖啡肯德基、麦当劳、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F1F服装零售BCBG代理、明星会代理(化妆品)、屈臣士等45-5011.82F2F女装+鞋帽256.63F3F男装美

55、特斯邦威、班尼路等205.34F4F运动+家居家装18-204.75F5F西餐厅德国餐吧(含演艺酒吧)184.7注：u以上租金包括商业物业管理费但不包括空调加时费；u免租期：开业后至少3个月时间；SOHO尚都西塔商业四、本项目商业租金定位（三）项目商业租金估计B1B1F1F1F2F2F3F3餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐面积租金面积租金面积租金面积租金商业规划3332451454101226445627323-3.5量贩式KTV咖啡酒吧中档餐饮足浴按摩租赁方式整租分租整租整租文化体育文化体育商业规划体育户外4-5引导区8-10图书音像4.5-5图书音像3.5-4租赁方式整租整租整租整租生活零售生活零

56、售商业规划超市2.5-3生活配套连锁快餐10-15精品百货/KTV5-6精品百货/KTV4-5租赁方式整租分租整租整租家具家私家具家私商业规划高端家具品牌4-5/68高端家具品牌7-8/1012高端家具品牌5-6/8-10家居饰品3-4/6-7租赁方式整租/分租整租/分租整租/分租整租/分租广告广告商务商务办公用品办公用品商业规划办公家具家私68办公用品&礼品1012办公用品、礼品、3C79广告类用品、包装、礼品68租赁方式分租分租分租分租注：整租按建筑面积测算；分租按使用面积测算。四、本项目商业租金定位（四）各方案收益预估及比较（表一）方案方案业态业种业态业种商户例举商户例举首期日租金首期日

57、租金首期日租金首期日租金（高）（高）租赁面积租赁面积承租方式承租方式首期年租金首期年租金首期年租金首期年租金（高）（高）1.休闲餐饮娱乐量贩KTV钱柜4.05.03395.0整租4864720.06080900.0咖啡酒吧迪欧、百度10.012.01195.0分租3184260.03821112.0中档餐饮九头鸟5.06.01909.0整租4825300.05790360.0足浴按摩良子3.03.02686.0整租2991540.02991540.0首年租金9185.015865820.018683912.0平均日租金(建筑面积）4.35.0平均日租金(使用面积）7.18.42.文化体育体育户

58、外迪卡侬4.05.03395.0整租4864720.06080900.0引导区8.010.01195.0整租4245680.05307100.0书店4.55.01909.0整租4342770.04825300.0书店3.54.02686.0整租3490130.03988720.0首年租金9185.016943300.020202020.0平均日租金(建筑面积）4.65.4平均日租金(使用面积）7.69.1四、本项目商业租金定位（四）各方案收益预估及比较（表二）业态业种业态业种商户例举商户例举首期日租金首期日租金首期日租金首期日租金（高）（高）租赁面积租赁面积承租方式承租方式首期年租金首期年租金

59、首期年租金（高）首期年租金（高）3.生活零售超市2.53.03395.0整租3040450.03648540.0配套、快餐10.015.01195.0分租3184260.04776390.0精品百货5.06.01909.0整租4825300.05790360.0精品百货4.05.02686.0整租3988720.04985900.0首年租金9185.015038730.019201190.0平均日租金(建筑面积）4.15.2平均日租金(使用面积）6.88.64.1家居家私（整租）高端家具4.05.03395.0整租4864720.06080900.0高端家具7.08.01195.0整租3714

60、970.04245680.0高端家具5.06.01909.0整租4825300.05790360.0家居饰品3.04.02686.0整租2991540.03988720.0首年租金9185.016396530.020105660.0平均日租金(建筑面积）4.45.4平均日租金(使用面积）7.49.0四、本项目商业租金定位（四）各方案收益预估及比较（表三）业态业种业态业种商户例举商户例举首期日租金首期日租金首期日租金首期日租金（高）（高）租赁面积租赁面积承租方式承租方式首期年租金首期年租金首期年租金（高）首期年租金（高）4.2家居家私（分租）高端家具6.08.03395.0分租4378248.0

61、5837664.0高端家具10.012.01195.0分租3184260.03821112.0高端家具8.010.01909.0分租4632288.05790360.0家居饰品6.07.02686.0分租3589848.04188156.0首年租金9185.015784644.019637292.0平均日租金(建筑面积）4.35.3平均日租金(使用面积）7.18.85.广告商务办公家具6.08.03395.0分租4378248.05837664.0办公用品、礼品10.012.01195.0分租3184260.03821112.0办公、礼品7.09.01909.0分租4053252.052113

62、24.0广告、礼品6.08.02686.0分租3589848.04786464.0首年租金9185.015205608.019656564.0平均日租金(建筑面积）4.15.3平均日租金(使用面积）6.88.8以上租金未考虑出租率，以满租计；整租按建筑面积计算租金，分租按建筑面积的以上租金未考虑出租率，以满租计；整租按建筑面积计算租金，分租按建筑面积的60%60%计算租金；以上业态计算租金；以上业态最高和最低租金按周边物业的业态比较得出。最高和最低租金按周边物业的业态比较得出。四、本项目商业租金定位（五）小结1、项目在理想情况下，可以获得约16001900万的年租金收益。2、由于项目存在较多的

63、客观限制因素（地段的边缘性地位、物业整体的形象、商业形成的难度等），使得本项目的商业开发存在一定难度。第四章第四章 公寓市场分析及定公寓市场分析及定位位一、区域公寓市场概况二、旺座公寓分析三、公寓租赁价格四、公寓租赁模式五、车库收益分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结一、区域公寓市场概况项目名称项目名称体量体量( (平方米）平方米）套数套数产品形式产品形式嘉里中心嘉里中心/195公寓财富中心财富中心168000488公寓、商住公寓世界城世界城61113719酒店式公寓、公寓北京辉盛阁国际公寓北

64、京辉盛阁国际公寓35042357酒店式公寓新城国际新城国际3000001800公寓世贸国际公寓世贸国际公寓156000787公寓北京泰达时代中心北京泰达时代中心184682400公寓万达广场万达广场170000788公寓、商住公寓SOHOSOHO现代城现代城1600001600公寓阳光阳光1001001667001000商住公寓蓝堡公寓蓝堡公寓120000600公寓华贸中心华贸中心2000001138公寓、商住公寓金地公寓金地公寓120000740公寓财富中心（财富中心（2 2期）期）/180公寓温莎大道温莎大道200000400商住公寓总体量总体量204153711192分析：分析：1、区域

65、公寓供应量达到200万平方米以上，现有公寓户数约1.1万套。2、产品形式以纯居住功能公寓为主；户型以2居、3居中等户型为主。（一）区域公寓的存量一、区域公寓市场概况项户型（）嘉里中心财富中心世界城北京辉盛阁国际公寓新城国际北京泰达时代中心万达广场SOHO现代城阳光100蓝堡公寓华茂中心金地公寓财富中心（二期）温莎大道0居/82-8853-6133-43/1居10091-9773-8855-9572-92/59-14370-95/53-7962-8145/85-1172居138-167115-162/106123-139180113-138112-14392-147111-146106-1591

66、12-1481401533居224147-256/142-188260126-180144-212145-220151-190162-204168-199320233-3064居/359-365/256/252219/400363-3885居525/244-337/项目名称（二）区域内公寓户型比较一、区域公寓市场概况各户型租金（万元/月）嘉里中心财富中心世界城北京辉盛阁国际公寓新城国际北京泰达时代中心万达广场SOHO现代城阳光100蓝堡公寓华贸中心金地公寓财富中心（二期）温莎大道0居/0.8-0.90.81.7-1.9/1居2.4-2.70.9-11.22.1-2.91/0.6-1.10.6-

67、0.9/0.6-0.70.65-0.90.6/0.8-12居3-3.51.2-1.6/3.61.6-1.91.1-1.450.9-1.10.9-1.30.8-1.30.9-1.21-1.50.85-1.22.51.53居4-4.61.4-2.3/2.421.1-1.81.3-1.91.35-21.4-1.71.6-2.21.3-1.661.8-2.44居/3.3/2.2-2.51.8-2.2/83.0-3.45居6.5-7/2.2-3.2/项目名称注：世界城、辉盛阁为酒店式公寓，其价格高于普通公寓，仅供参考（三）区域内公寓租金比较分析：分析：市场现有0居、1居类小户型产品月租金范围以0.7-1

68、.2万元/月为主，2居、3居中等户型月租金分别以1-1.6、1.45-2.5万元/月为主，而4居、5居类大户型月租金介于2.5-3.5万元/月之间。一、区域公寓市场概况项目名称付款方式签约期限物业管理费（元/月/）配套设施车位费(元/月)出租率嘉里中心压2付1最短1年29俱乐部会所150070%财富中心押1付3最短1年7精品店145070%世界城/7.9会所/北京辉盛阁国际公寓押1付3最短1年/2000余会所150050%新城国际押1付3/6.57000会所150080%世贸国际公寓押1付3、押2付3最短1年5.8会所780A座95%，B、C座60%北京泰达时代中心押1付3最短1年5.8会所1

69、00040%万达广场押1付6最短1年4.6-6.2会所150090%SOHO现代城压1付3最短1年3.5/125085%阳光100压1付3最短1年3.9/100085%蓝堡公寓压1付3最短1年4会所100085%华贸中心押1付3、押1付1最短3个月4.2会所100090%金地公寓压1付3最短1年5会所125085%财富中心（2期）压2付3最短半年17.9/200030%温莎大道压2付3最短1年6会所150075%（四）区域内公寓的经营情况指标一、区域公寓市场概况（五）区域内公寓小结一、区域公寓市场概况1、区域公寓供应量达到200万平方米以上，现有公寓户数约1.1万套。以纯居住2-3居室的公寓为

70、主。2、租金在每月1.5万2.5万之间；物业费4-8元之间；出租率都较高。第四章第四章 公寓市场分析及定公寓市场分析及定位位一、区域公寓市场概况二、旺座公寓分析三、公寓租赁价格四、公寓租赁模式五、车库收益分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结（套数）标准楼层标准楼层2020以下（含以下（含2020层）共有层）共有2121套公寓，以二居室及三居室公寓主共套公寓，以二居室及三居室公寓主共1717套；套；标准楼层标准楼层2020至至3333层共有层共有4747套公寓，套公寓，其中一居室其中一居室313

71、1套，二居室及三居室的套，二居室及三居室的较大户型公寓仅有较大户型公寓仅有1616套。套。标准楼层标准楼层3131至至3333层为本案最高价位层为本案最高价位楼层，共有楼层，共有2929套公寓。其中一居室套公寓。其中一居室1717套、二居室套、二居室9 9套、三居室套、三居室3 3套。套。二、旺座公寓分析（一）户型及分布位置（）3535套一居室中以套一居室中以110110左右的左右的“大大一一”居为主；居为主；1818套二居室的户型面套二居室的户型面积分别为积分别为157157及及183183；1515套三居套三居室的户型面积为室的户型面积为251251。户型户型建筑面积（）建筑面积（）数量（

72、套）数量（套）占比（占比（% %）一居室一居室1091098 811.811.8115115262638.238.21871871 11.51.5二居室二居室157157121217.617.61831836 68.88.8三居室三居室251251151522.122.1二、旺座公寓分析（二）户型面积1 1、尽量发挥本案公寓自身特点；、尽量发挥本案公寓自身特点；2 2、适当放低入市价格，、适当放低入市价格，3 3、低开高走的是我们定价的原则、低开高走的是我们定价的原则产品户型面积偏大,格局不利导致与同类户型竞争优势不足；楼盘入市时间较早，房龄相对较长，导致部分产品硬件过旧，立面形象稍逊于新建物

73、业；区域公寓放量较大，日后竞争激烈；缺少高附加值的“软件”服务；物业管理水平有限；项目内部交通体系不完善，居住人群与商务、商业人群不宜分流；内部物业分多种用途，商务与居住人群混合；高端居住环境不宜打造。二、旺座公寓分析（三）项目劣势及应对措施第四章第四章 公寓市场分析及定公寓市场分析及定位位一、区域公寓市场概况二、旺座公寓分析三、公寓租赁价格四、公寓租赁模式五、车库收益分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结户型户型本案户型本案户型面积区间面积区间( () )区域内同比区域内同比户型面积区户型面积

74、区间间( () )自然楼层自然楼层本案户型本案户型面积面积( () )数量数量( (套套) )区域内同比户型所区域内同比户型所在楼层租金在楼层租金( (元元/ /月月) )本案价格取值（高于本案价格取值（高于同等物业的一居，低同等物业的一居，低于同等物业的两居，于同等物业的两居，以此类推）以此类推）保守价格年租保守价格年租金收益（万元）金收益（万元）理想情况年租理想情况年租金收益（万元）金收益（万元）一居109-18760-9010层以下115-18726000-80007000-900039149210-20层11526500-90008000-1000021-30层110-11514850

75、0-100009000-1200030层上110-115179000-1100010000-12000二居157-183120-16010层以下18328000-100009000-1200028135610-20层157-183510000-1200011000-1400021-30层157211000-1400013000-1600030层上157912000-1600015000-19000三居253140-20010层以下183-251611000-1400013000-1600029436110-20层251413000-1600015000-1900021-30层251217000

76、-2000019000-2400030层上251321000-2400023000-27000四居/250-35010层以下/18000-21000/20000-2400010-20层26000-3000021-30层30层上31000-34000备注：暂不考虑实际入住率对项目的影响；区域内同比户型所在楼层租金取值不含酒店式公寓及少量高端涉外公寓三、公寓租赁价格第四章第四章 公寓市场分析及定公寓市场分析及定位位一、区域公寓市场概况二、旺座公寓分析三、公寓租赁价格四、公寓租赁模式五、车库收益分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营

77、模式第六章 财务分析第七章 总结四、公寓租赁模式地产经纪旅行社其它代理行增设租赁部，专人专职长期负责租赁全面托管，让贵司“省时省心”代理公司“抽水”，贵司需要支付一定费用作为报酬代理公司营销渠道广泛物业公司信息渠道相对有限散客为主，“费时费心”第四章第四章 公寓市场分析及定公寓市场分析及定位位一、区域公寓市场概况二、旺座公寓分析三、公寓租赁价格四、公寓租赁模式五、车库收益分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金定位第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结本案地下车库面积24300平方米，约600600个个车位，按每个车位每天按每个车位每天出

78、租出租8 8小时粗略小时粗略估算估算车位数量在500-1000个不等住宅类物业地下车库月租为780-1000元/个均为地下两至三层车库每个项目车位数量在5001000左右商业类物业地下车库月租为1000-1500元/个按时计算小型车均为5元/小时年租金收益约年租金收益约为为876876万元万元本项目F-2F-4为地下车库，总建筑面积为24312.3平米，设计用途为地下车库和部分的人防。财富中心地下车库月租2000元/个，属区域内最高* *365365天天五、车库收益分析第五章第五章 项目经营模式项目经营模式第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金分析第四章 公寓市场分析及定位第

79、五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结一、业态规划二、铺位划分超市超市车位车位车位车位车位车位咖啡书店咖啡书店商务配套商务配套餐饮餐饮餐饮餐饮KTVKTV、足疗、足疗公寓公寓公寓公寓公寓公寓业态规划业态规划三年内经营策略三年内经营策略三年后经营策略三年后经营策略散租散租散售散售散租散租散租或整租给车库散租或整租给车库经营公司经营公司一、业态规划一、业态规划（一）项目操作策略三年内经营策略三年内经营策略三年后经营策略三年后经营策略每年散租预计能实每年散租预计能实现现11001100万的租金收入万的租金收入散售价格预计在散售价格预计在3 3万元万元/ /平米平米预计能实现预计能实现8508

80、50万元的租赁收入万元的租赁收入每年散租预计能实每年散租预计能实现现19001900万的租金收入万的租金收入（二）租金与售价预计超市超市车位车位车位车位车位车位咖啡书店咖啡书店商务配套商务配套餐饮餐饮餐饮餐饮KTVKTV、足疗、足疗公寓公寓公寓公寓公寓公寓业态规划业态规划一、业态规划一、业态规划第五章第五章 项目经营模式项目经营模式第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金分析第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结一、业态规划二、铺位划分3395M超市超市B1/F1电梯品牌列举：华普超市B1总租赁面积：3395平方米二、铺位划分二、铺位划分B1

81、B185M125M55M420MB1/F1160M70M70M超市入口超市入口超市出口超市出口85M125M独立铺位F1/F2铺位123456789编号品牌列举1必胜客2KFC3上岛咖啡4金鼎轩5银行6光合作用书屋7好伦哥8华普超市9麻辣香锅三层专用电梯三层专用电梯F1总租赁面积：1195平方米二、铺位划分二、铺位划分F1F1555M185M300M175M287M287M60M60M300M编号品牌列举1必胜客2KFC3金鼎轩4好伦哥5麻辣香锅6光合作用书屋7生活配套8生活配套12345678F2总租赁面积：1909平方米独立铺位F1/F2铺位二、铺位划分二、铺位划分F2F2783M350M

82、1553M足疗足疗美容美发美容美发KTV123编号品牌列举1良子足疗健康中心2审美美容美发3钱柜KTVF3总租赁面积：2686平方米独立铺位三、铺位划分三、铺位划分F3F3第六章第六章 财务分析财务分析第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金分析第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结第六章第六章 财务分析财务分析（一）租金与售价预计楼层楼层业态业态预计占用面积预计占用面积（平方米）（平方米）单位租金单位租金（元（元/ /天天/ /平方米）平方米）租金租金（元（元/ /天天/ /平米）平米）20092009年满租租金年满租租金( (万元万元)

83、)B1超市33953.0 10185372 小计33953.0 372 1F咖啡、书店19512.0 2,340 85 超市4208.0 3,360 123 餐饮42012.0 5,040 184 银行16014.0 2,240 82 小计119510.9 474 2F餐饮15028.0 12,016 439 书店2878.0 2,296 84 生活配套12014.0 1,680 61 小计19098.4 584 3F美发3506.0 2,100 77 足疗7834.0 3,132 114 KTV15534.0 6,212 227 小计26864.3 418 22F商务会所2527.84500

84、 小计2527.84500 商业部分租金合计商业部分租金合计9185.0 2,347 公寓部分租金合计公寓部分租金合计1,100 地下车库260000.9 23,400 854 车库部分租金合计车库部分租金合计854 整体租金合计整体租金合计4,301 第六章第六章 财务分析财务分析（二）经营收入核算经营收入核算经营收入核算业态业态租金模式租金模式租金增长预期租金增长预期保底租金保底租金（元（元/ /年）年）2009200920102010201120112012201220132013201420142015201520162016租金收入租金收入公寓固定租金无增长1,1001,1001,1

85、001,10000000商铺固定租金每年3%，第五年提租10%2,3472,3472,4172,4902,5652,6412,9062,9933,083车库固定租金每年2%854854871889906925943962981年租金加总（万元）年租金加总（万元）4,3014,3014,3894,3894,4784,4783,4713,4713,5663,5663,8493,8493,9553,9554,0644,064空置率空置率90%90%97%97%97%97%97%97%97%97%97%97%97%97%97%97%实际年租金（万元）实际年租金（万元）3,8713,8714,2574,

86、2574,3444,3443,3673,3673,4593,4593,7333,7333,8363,8363,9423,942租金增长率9.97%2.05%-22.50%2.74%7.93%2.75%2.76%实际起始年租金收入经营费用核算经营费用核算经营费用经营费用计算方法计算方法2009200920102010201120112012201220132013201420142015201520162016营业税及附加营业收入* 5.5%213 234 239 185 190 205 211 217 房产税原值70%1.2%420 420 420 210 210 210 210 210 城镇

87、土地使用税土地面积* 151717171717171717商业管理费用803 309 318 328 338 348 358 369 办公、薪酬福利费用300万/月，3%年度增长300309 318 328 338 348 358 369 招商费用首年租金13%503 物业费假设与单独收取的物业费收支相抵00000000经营税费合计（万元）经营税费合计（万元）1,4531,453980980994994740740755755780780796796813813经营税费经营税费/ /经营收入经营收入23%23%23%23%22%22%22%22%21%21%21%21%21%21%（三）经营费

88、用核算第六章第六章 财务分析财务分析第六章第六章 财务分析财务分析（四）经营性现金流核算（租赁物业部分）经营现金流核算经营现金流核算 项项 目目20092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620161 1经营收入经营收入3,8713,8714,2574,2574,3444,3443,3673,3673,4593,4593,7333,7333,8363,8363,9423,9422 2减去：经营费用减去：经营费用-1,453-1,453-980-980-994-994-740-740-755-755-780-780-796

89、-796-813-8133 3净营业收入（净营业收入（EBITDAEBITDA）2,4182,4183,2773,2773,3503,3502,6272,6272,7042,7042,9532,9533,0403,0403,1293,129EBITDAEBITDA收益率收益率 4.03%4.03%5.46%5.46%5.58%5.58%4.38%4.38%4.51%4.51%4.92%4.92%5.07%5.07%5.22%5.22%减去：利息-2,450-2,450-2,399-2,341-681-557-428-289减去：折旧-2,500-2,500-2,500-1,250-1,250-

90、1,250-1,250-1,2504 4应纳税收入（或亏损）应纳税收入（或亏损）-2,532-2,532-1,673-1,673-1,549-1,549-964-9647737731,1461,1461,3611,3611,5901,590减去：税款0 0 0 0 0 -286 -340 -397 5 5净利润净利润-2,532-2,532-1,673-1,673-1,549-1,549-964-9647737738598591,0211,0211,1921,192加回：折旧2,5002,5002,5001,2501,2501,2501,2501,2506 6经营净现金流入经营净现金流入-32

91、-328278279519512862862,0232,0232,1092,1092,2712,2712,4422,442第六章第六章 财务分析财务分析（五）静态利润核算（销售公寓）静态利润核算（公寓销售）静态利润核算（公寓销售）序号费用合计(万元)计算方法一销售收入合计30,0003万元/平米二减：销售成本-25,000按2.5万元/平米入账三销售费用（3%）-900四营业税（5.5%）-1,650五销售实现的税前收益2,450六所得税-613七净利润净利润1,8381,838八销售实现的现金流入销售实现的现金流入26,83826,838第六章第六章 财务分析财务分析（六）资金缺口表假设本项

92、目资本结构为自有资金占35%（约2亿元），其余资金全部通过贷款取得。资金缺口分析表资金缺口分析表项 目合计20092010201120122013201420152016一资金流出-60,000 -60,000 - - - 资本性支出（开发投入）-60,000 -60,000 - - - 二资金流入 115,808 -32 827 951 27,123 2,023 2,109 2,271 2,442 经营净现金流88,970 -32 827 951 286 2,023 2,109 2,271 2,442 销售净现金流26,838 26,838 三建设期资金需求-31,132 -60,032 8

93、27 951 27,123 2,023 2,109 2,271 2,442 四自有资金投入20,000 20,000 五 融资前资金缺口（或盈余） -11,132 -40,032 827 951 27,123 2,023 2,109 2,271 2,442 六 贷款借入40,032 40,032 - - - 七 贷款偿还-40,032 - -827 -951 -27,123 -2,023 -2,109 -2,271 -2,442 需借款约4亿元第六章第六章 财务分析财务分析（七）还本付息表分析：分析：1、本项目4亿元贷款需要到2017年才能还清；2、项目共需支付利息约1.17亿元。 还本付息表

94、本付息表项目合计20092010201120122013201420152016期初银行贷款117,492 0 40,032 39,205 38,255 11,132 9,109 7,000 4,729 当期银行贷款40,032 40,032 0 0 0 0 0 0 0 应付银行利息11,737 2,450 2,450 2,399 2,341 681 557 428 289 本息合计203,516 42,482 42,482 41,605 40,596 11,813 9,666 7,428 5,018 实际付息银行11,737 2,450 2,450 2,399 2,341 681 557 4

95、28 289 实际还本银行40,032 0 827 951 27,123 2,023 2,109 2,271 2,442 还本付息银行51,769 2,450 3,277 3,350 29,464 2,704 2,667 2,699 2,732 期末银行累计151,747 40,032 39,205 38,255 11,132 9,109 7,000 4,729 2,286 还贷资金来源75,808 -40,032 827 951 27,123 2,023 2,109 2,271 2,442 贷款利率：6.12%还款比例为税后净现金流的100%第六章第六章 财务分析财务分析（八）总现金流量和投

96、资回报项目总体现金流表项目总体现金流表项 目汇总200920102011201220132014201520161投资现金流购买成本-50,000-50,000改造投入（利息及管理费用）-10,000-10,000投资总额-60,000-60,00002经营现金流经营净现金流入6,163-328279512862,0232,1092,2712,4423销售现金流税后销售现金流26,83826,8384融资现金流040,032-827-951-27,123-2,023-2,109-2,271-2,442贷款借入40,03240,0320000000贷款偿还-40,0320-827-951-27,

97、123-2,023-2,109-2,271-2,4425税后总体现金流量55,808-20,00000000006投资回报指标IRR7.47%NPV（8%2008）万元-1,490回收期2024年第七章第七章 总结总结第一章 项目概况第二章 商业市场分析第三章 项目商业租金分析第四章 公寓市场分析及定位第五章 项目经营模式第六章 财务分析第七章 总结第七章第七章 总结总结 总结总结1、项目具有一定的区位优势，区域消费人群集中，有利于本项目开发。2、初步确定如下经营模式：公寓先散租，再出售，以快速回笼资金；商业采用散租模式；车库整租给经营公司。3、项目自身的客观制约因素是项目开发的一大瓶颈。在周

98、边高档商业聚集的客观条件下，细化市场，选择具有单一目的性的市场作为突破口是项目的最佳选择。4、据估算，项目每年至少带来约3870万元的现金收入，总体现金流量约5.58亿元，利息支出1.17亿元。项目的内部收益率约为7.47%，盈利能力一般。汉威汉威嘉里嘉里嘉里嘉里财富财富央视央视富富尔尔住住总总国贸国贸3期期数码数码01外外交交部部丰丰联联人人寿寿泛泛利利联联合合华华普普昆昆泰泰朝阳广场朝阳广场旺座中心旺座中心同属高端写字楼办公集群，相对而言朝阳门商圈的商业要更为丰满，更为活跃。对比分析可看出：在大众休闲娱乐、中档餐饮、大型生活超市方面，旺座中心区域存在明显不足。朝阳门区域与旺座区域商业比较附

99、件：商业案例参考资料 北京隆博广场有限公司隶属于庄胜集团，位于CBD商业圈，紧临农展馆，与太平洋百货、燕莎商厦为邻。是集K2量贩式KTV、潇湘苑餐厅、福楼法餐、良子健身、陆虎俱乐部等餐饮、娱乐、健身等大型综合休闲场所。位置优越，交通便利，拥有上百个免费停车位，是朋友聚会、商务接待的首选之地。隆博广场隆博广场隆博广场基本介绍隆博广场资料一览表隆博广场资料一览表基本信息基本信息物业名称物业名称隆博广场地理位置地理位置北京市朝阳区东三环北路16号物业状况物业状况建筑面积建筑面积( () )22500建筑形式建筑形式独体商业层数层数2层、局部1层硬件配置硬件配置中央空调经营状况经营状况经营模式经营模式

100、只租不售档次定位档次定位中高档目标客群目标客群北京市高端商务宴请消费人群大型主力商户大型主力商户顺峰、良子健身、陆虎俱乐部、K2KTV、阿森鲍鱼空置率空置率5%以下经营状况经营状况良好租金租金（元（元/ / /天）天）（含物业费）（含物业费）1F临街：4.5-5；院内：32F2左右项目定位准确项目定位准确 隆博广场定位为高档餐饮中心，主要解决北京市高端商务宴请、大型聚会等消费。项目位于东三环与长虹桥交叉口，地理位置优越、交通便利，南部CBD、与项目周边各大使馆均可便捷到达本项目。并且项目足够的免费停车位，成为本项目一大竞争优势。业态组合合理业态组合合理 隆博广场主要以餐饮业态为主，配以部分休闲

101、娱乐。其中K2KTV为隆博广场花巨资打造的大型KTV，其以低价位、高品质一直为北京市青年消费人群所喜爱。餐饮与休闲娱乐相搭配很好解决了消费者一站式休闲消费，为项目吸引客流起到了很好的作用。对本项目参考对本项目参考 隆博广场为高端餐饮为主的项目，目前经营状况良好，说明高端商务宴请、大型聚会餐饮存在一定市场需求。本项目与其相比具有地理位置更加优越、物业设施更加完善、周边消费群体更多等优点，因此，本项目定位高档餐饮具有一定可行性。隆博广场小结 法国迪卡侬公司（法国迪卡侬公司（D D cathloncathlon）是一家在全球生产和销售体育用品的法国企业，总部设在法国北部。集团在法国拥有最大的产品开发

102、和设计中心，至今在全球共开设有400余家大型运动品连锁超市。截至2008年11月，在上海、北京、南京、无锡、广州、深圳、青岛、大连、杭州、成都等10个城市已有18家大型迪卡侬运动超市。典型迪卡侬商场的面积一般在2000至10000平方米，商场提供良好的售后服务，同时利用内部或周围的场地为客户和周围的居民提供运动锻炼的机会。北京新华书店连锁集团北京新华书店连锁集团 其前身是1949年5月10日成立的北京市新华书店。经过60年的发展，北京市新华书店已在全市设立了130多个发行网点。目前全店经营的图书、音像制品（含电子出版物）已达20万种，年销售额超过10亿元，成为集批发，零售为一体的首都及全国图书

103、发行业的骨干企业。名称面积年营业额北京图书大厦16400平米2亿以上王府井书店17525平米2亿以上中关村图书大厦8000平米1.4亿以上纸老虎纸老虎是1999年成立的一家综合性文化企业。下设：北京纸老虎图书有限公司、上海纸老虎图书有限公司、北京纸老虎文化交流有限公司、北京虎友会广告有限公司、纸老虎文化休闲广场、第5道巴西烤肉、鸿运泰格文化（北京）有限公司。其销售网络“纸老虎连锁店”遍布北京、上海的各大商超市和高档社区，拥有会员40余万。 项目位于北京市朝阳区农展馆南里10号，店面总面积为5000平方米，分为三层。一层2000多平方米，分为14个相对独立的空间，主要经营西班牙进口家具；二层也有

104、14个相对独立的空间，主要陈设、经营意大利家具；三层有300多平方米，是一个多功能展厅，可以进行文化、学术交流和新产品发布。克拉斯克拉斯克拉斯基本介绍克拉斯资料一览表克拉斯资料一览表基本信息基本信息物业名称物业名称克拉斯地理位置地理位置北京市朝阳区东三环北路10号物业状况物业状况建筑面积建筑面积( () )5000建筑形式建筑形式独体商业层数层数地上3层硬件配置硬件配置中央空调、电子巡更经营状况经营状况经营模式经营模式只租不售档次定位档次定位高档目标客群目标客群北京市高端消费人群大型主力商户大型主力商户FENDI、PROVASI、BEBYGROUP空置率空置率5%以下经营状况经营状况由于项目本

105、身仅针对高端消费人群，平时店内消费者较少项目定位准确项目定位准确 克拉斯以“为成功人士缔造完美生活居室”为理念，引进国际顶级家居产品及生活理念，寻求高层次人群家居生活市场空白点，定位为高档家具家俬中心。主要满足社会高层次精英阶层高档次生活享受需求，及良好的购物享受。主要品牌列举主要品牌列举 国际品牌：Canella、VicenteZaragoza、Gasperini、Incanto、Rossetto、Soher、Fendi等； 国内品牌：和庭轩、德加床具、左右沙发、芝华仕、康耐登等。对本项目参考对本项目参考克拉斯抓住社会高层次人群高品质家居生活要求的市场空白点，与市场进行差异化竞争；克拉斯为目

106、前市场仅有高档次家具、家居中心，其市场稀缺性为本身一大竞争优势；克拉斯本身具有良好的外观形象，为项目带来良好的外观形象。克拉斯小结 北京中粮广场，位于建国门内大街8号，面对北京国际饭店，南朝北京火车站，东邻国贸及海关大楼，西向北京市邮政大楼，位于商业中心区。地处东长安街繁华地段，紧邻建国门商圈、朝阳门商圈、工体娱乐核心区、使馆区，所以商业配套设施齐全，基本都以高档消费为主。中粮广场中粮广场资料一览表中粮广场资料一览表基本信息基本信息物业名称物业名称中粮广场地理位置地理位置东城区建国门内大街8号物业状况物业状况建筑面积建筑面积( () )60000建筑形式建筑形式写字楼商业配套层数层数7层硬件配

107、置硬件配置公共部分精装修经营状况经营状况经营模式经营模式只租不售档次定位档次定位中高档目标客群目标客群本区域中高收入人士大型主力商户大型主力商户百佳、星巴克、达芬奇家居空置率空置率5%经营状况经营状况良好租金租金（元（元/ / /天）天）（含物业费）（含物业费）1F：临街20-30内铺152F：15-20B1-B3,F3-F5：10-15项目定位项目定位 中粮广场是高档家居的聚集地，主营进口高档家具。座落于北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B2层。是目前国内档次最高，进口著名品牌最多的家具销售著名之地。项目参考点项目参考点 中粮广场家居店面单店面积180平米左右，家居主力店面积约2000平米

108、，店铺分割合理。项目经营内容项目经营内容经营分类经营分类经营品牌经营品牌装修公司西班牙阿莱胜德家居设计家居用品(窗帘、床上用品、饰物等)居家伴家居、嘉福曼家居、大马锡饰品、纱缨家居配饰照明用品,灯饰灯具乐记水晶灯饰、嘉福曼客厅家具：视听柜、茶几、鞋柜、沙发嘉福曼、米洛家具、高典颐霖、法国摩登雅客、GAMADECOR餐厅家具：餐桌、椅子阿凯蒂斯雷因、西班牙玛利娜、华伦盛世、ISAIAH、洛基特家具、美国威沃尔、FFDM卧室家具：卧室床、梳妆台、床头柜、卧室柜家美迪克家具、美佳迪中粮广场分析 北京办公用品的批发市场合计28以上，按照销售量划分，沙子口文体批发为一级专业市场，另外有6个2级文化用品销

109、售市场，以及5个三极市场，10个郊县批发市场。以及另有5个以上边缘小市场。（见下表）北京市办公用品批发市场统计北京市办公用品批发市场统计北京市办公用品批发市场一览表北京市办公用品批发市场一览表市场名称市场名称市场级别市场级别地址地址沙子口文体批发市场一级崇文区永外大街天意市场二级西城区阜外大街259号金五星百货批发城二级海淀区学院南路天成商品批发市场二级海淀区白石桥路50号东郊批发市场二级朝阳区西大望路甲12号万通新世界商品交易市场二级西城区阜成门外大街2号天缘小商品批发市场二级白广路北口综合楼地下天地批发市场三级海淀区复兴路甲24号北京官园商品批发市场三级西城区车公庄大街甲4号天友批发市场三级海淀区中关村南大街54号义乌小商品批发市场三级西城区西便门苹果圆天宇批发市场三级