2010年成都中粮御嶺湾营销策略

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1、http:/ 11 10 01 1亩亩别别墅墅用用地地8 8 0 0 0 0亩亩内内湖湖近近2 20 00 00 0亩亩山山地地高高尔尔夫夫湖面湖面近近1 10 00 00 0亩亩 原原 始始 森森 林林酒酒 店店会会 所所鸟岛鸟岛p 项目自然景观资源资源优势稀缺：“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；p低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。p配套设施高端完备：高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心等。p身出名门：世界500强中粮品牌优势。http:/ 梦里微微 浪歌 轻倦http:/ 在记忆的隧道里搜索 把快乐放到回忆里重复http:/ 使他惊醒 将你的倩影抱紧http:/ 私语着往

2、昔的回忆http:/ 走过心的廊桥 你是我眼中的霓虹吗 http:/ 是谁 用目光眺望 一米温柔的斜阳 http:/ 风清云也淡 有丝微风吹动了心海 http:/ 不可复制的国际山水人生前无古人前无古人,后无来者！后无来者！三年御嶺湾，别墅将成城！三年御嶺湾，别墅将成城！http:/ 青城板块青城板块青城板块青城板块浣花板块浣花板块浣花板块浣花板块光华大道板块光华大道板块光华大道板块光华大道板块牧马山板块牧马山板块牧马山板块牧马山板块大城北板块大城北板块大城北板块大城北板块浦江板块浦江板块浦江板块浦江板块金堂板块金堂板块金堂板块金堂板块龙泉板块龙泉板块龙泉板块龙泉板块红字红字成熟别墅区成熟别墅

3、区黑字黑字新兴别墅区新兴别墅区成都别墅板块竞争格局成都别墅板块竞争格局http:/ 成都市别墅物业的整体价格从2007年至2009年始终处于增长的趋势，城区别墅和郊区别墅类产品的总体价格涨幅均达到近3000元/平米，增涨幅度为35%。 其中08年上半年受地震影响，低密度物业受到市场追捧，价格涨幅较大，城区和郊区增涨幅度达到55%。虽然08年下半年价格有所下滑，但已将整体别墅物业价格抬高，为后续价格奠定了基础。成都市成都市07-0907-09年整体价格涨幅近年整体价格涨幅近30003000元元/ /平米，幅度达平米，幅度达35%35%，整体价格持续稳步增长，整体价格持续稳步增长价格分析价格分析h

4、ttp:/ 成都市0708年别墅市场整体过大于求的供销失衡情况较为严重，其中以08年最为明显，供销失衡比例达72%，地震催生低密度物业的快速放量和价格的过快增长，是使得市场过于饱和和购买速度下降的主要原因。 09年月均供销情况相对较为正常，在月均整体放量位于往年首位的情况下，基本维持在17%-20%的范围以内，为后续市场的销售创造了较好的大市场环境。成都市成都市0707、0808年供销失衡明显，年供销失衡明显，0909整体供销趋势平稳。整体供销趋势平稳。http:/ 成都市07-09年别墅市场产品均以联排类产品销售速度最快，独栋其次，双拼较差，从月均销售情况来看，09年独栋月均销量与07年相比

5、增长62%，双拼较07年下降18%，联排增长幅度较大达106%，而08年较07、09年均有所减少。别墅物业销售联排居首，别墅物业销售联排居首，0909年较年较0707、0808年各物业增长幅度明显，联排最高涨幅达年各物业增长幅度明显，联排最高涨幅达106%106%。各物业销售分析各物业销售分析http:/ 1月月至至1111月月供应量供应量销售总量销售总量月均销量月均销量销售均价销售均价独栋独栋8939818912000-13000元/平米双拼双拼758625569000-10000元/平米联排联排216413431228000-9000元/平米 成都市09年各别墅物业以联排销量居首，但从供销

6、关系对比可以看出，独栋供销速度应为首位，达110%，双拼其次82%，联排62%。 在销售价格方面，独栋仍保持首位在12000-13000元/平米左右，双拼、联排其次。20092009年年1 1月至月至1111月整体销量联排为首位，整体供销速度独栋占优达月整体销量联排为首位，整体供销速度独栋占优达110%110%，销售价格为居，销售价格为居首。首。各物业销售分析各物业销售分析http:/ 同为城市别墅或准城市别墅l 同为纯粹高档别墅区l客户情况基本相似龙泉山、牧马山、麓山、城北四大别墅板块属于同属性竞争绕城高速绕城高速未来五环未来五环http:/ 280-340212-24570-90约55-1

7、05独栋（翠云嶺） 310-370211-28290约90-280蔚蓝卡地亚独栋（二期）500-700300-400200-300-雅居乐花园独栋（一期）199-417/300900各板块户型面积分析各板块户型面积分析区域区域项目项目产品产品建筑面积建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地下建筑面积花园面积花园面积牧马山板块龙湖长桥郡独栋（二期）370-418370-418100200-400三盛斐骊山小独栋、联排180-300180-300/锦绣尚郡双拼、联排406-487240-320283-343155-232123-14485-89123项目项目产品产品建筑面积建筑面积地上建筑面

8、积地上建筑面积地下建筑面积地下建筑面积花园面积花园面积龙泉板块中粮御嶺湾独栋（二期）220-360220-360/桃源铭联排260-330260-330/400http:/ 通过与各别墅板块项目对比发现，目前市场上在价格、品牌、资源优势、未来发展等条件上能够与本项目形成直接对比的项目为龙湖长桥郡、麓山国际社区和蔚蓝卡地亚。http:/ 占地面积2600余亩，高尔夫1200亩容积率别墅约0.5建筑面积1220000（麓山别墅420000、麓镇800000）物业形态麓山别墅（独栋别墅）麓镇（叠拼别墅、花园洋房、中高层电梯）品牌产品产品景观配套配套区位区位麓山国麓山国际社区际社区万华地产，本地品牌开

9、发商独栋别墅，密集麓山板块浅丘坡地、12000亩高尔夫球场景观，上千亩的碧野景观道18洞标准高尔夫球场、麓镇欧洲风情商业小镇、教育配套齐全南延线，麓山板块本项目本项目中粮地产，实力央企独栋别墅，密度小，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇俱乐部，象棋俱乐部各类学校城东区域，新兴湖山板块对比对比本项目品牌有一定优势本项目产品密度低景观优势明显未来规划配套齐全且档次较高麓山板块相较本项目所处区域，城市属性更强，市场认知更高竞争项目竞争项目麓山国际社区麓山国际社区本项目与麓山国际社区相比，最大的优势在于景观环境、本项目与麓山国际社区相比，最大的优势在于景观环境、独栋产品的低密度、品牌，其余方面优势不明显

10、独栋产品的低密度、品牌，其余方面优势不明显项目核心卖点：项目核心卖点：圈层、高尔夫、产品、区圈层、高尔夫、产品、区位位http:/ 占地面积589 亩 容积率0.65建筑面积29 万平方米 物业形态独栋，双拼，联排，叠拼别墅总户数1100 户 内部配套山地会所、内外泳池、咖啡厅、电影厅等休闲场馆 品牌产品产品景观配套配套区位区位蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚阳明地产，本地开发商3期以独栋为主，面积区间较大2万平米的人工湖、市政公园10000平米六星级会馆、1亿元打造南延线，麓山板块本项目本项目中粮地产，实力央企独栋别墅，密度小，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇俱乐部，象棋俱乐部各类学校城东区域，新兴湖山

11、板块对比对比本项目品牌优势明显本项目产品密度低本项目内外景观丰富，优势明显各有千秋本项目区位形象较弱，城市属性较差竞争项目竞争项目蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚本项目与蔚蓝卡地亚相比，虽然在区位上处于劣势，但在本项目与蔚蓝卡地亚相比，虽然在区位上处于劣势，但在品牌、产品密度、景观环境等方面均有较大优势品牌、产品密度、景观环境等方面均有较大优势项目核心卖点：项目核心卖点：圈层、高档配套、区位圈层、高档配套、区位http:/ 占地面积731 亩 容积率0.36建筑面积25 万平方米 物业形态独栋别墅总户数478户内部配套长桥郡专属3000余平米纯私人俱乐部式高尚会所 面积区间375.00 960.00 平方

12、米 品牌产品产品景观配套配套区位区位龙湖长桥郡龙湖长桥郡龙湖，别墅专家纯独栋产品，花园面积大牧马山，杨柳河和碾河等自然资源3000余平米纯私人俱乐部式高尚会所、四川国际高尔夫球场牧马山别墅板块本项目本项目中粮地产，实力央企独栋别墅，密度小，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇俱乐部，象棋俱乐部各类学校城东区域，新兴湖山板块对比对比就打造别墅物业来看，本项目优势不明显，但各有千秋均属独栋产品，密度均较低本项目占优势生活配套均不足项目区位形象较弱，其他则不相上下竞争项目竞争项目龙湖长桥郡龙湖长桥郡本项目与龙湖长桥郡相比，最大的优势在于自然景观更丰本项目与龙湖长桥郡相比，最大的优势在于自然景观更丰富富项

13、目核心卖点：项目核心卖点：品牌、资源环境、产品品牌、资源环境、产品园林园林及细节及细节http:/ 本本项目项目 蔚蓝卡地蔚蓝卡地亚亚 麓山国际麓山国际 长桥郡长桥郡本项目在产品密度和景观资源方面具有绝对优势，本项目在产品密度和景观资源方面具有绝对优势，在区位及配套成熟度方面则具有相对劣势在区位及配套成熟度方面则具有相对劣势http:/ ，国内外一线品牌汽车制造和销售；n打造优越的旅游景观服务和完善的城市功能洛带 古镇、三岔湖、动漫中心、会展博览等；n打造成都农业基地成渝及周边县市蔬菜集散地、“水蜜桃之乡”、“国家农业科技成果示范区”、“国家农业标准化生产示范区”、“全国无公害农产品加工基地”

14、。 本案本案桃花与葡萄种桃花与葡萄种植植三三环环路路成成洛洛路路成成渝渝高高速速驿驿都都大大道道阳阳光光大大道道http:/ 龙泉驿区地理位置特殊，位于成都市和重庆市中间，对两地及周边县市的经济起着重要的承接作用，目前龙泉驿区内已经拥有多个交通要道：包括成渝铁路、成昆铁路、老成渝路、成龙路、成洛路 等， 根据成都市最新交通规划，成都地铁2号线也已经动工实施，预计通车时间为2012年，届时龙泉与成都连接将更为紧密。发达的交通网络体系也将为龙泉房产市场带来除成都、重庆外，其他周边县市庞大的客户资源。交通优势卓越交通优势卓越修建中的修建中的地铁地铁2号线号线交通优势明显交通优势明显http:/ 龙泉

15、驿区目前已经引进了来自美国、日本、德国、加拿大、港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔、BHP等15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。 目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。 在西河附近的九峰汽车城集汽车销售、展览、零配件销售等为一体的综合性项目，目前也投入使用企业资源丰富企业资源丰富http:/ 龙泉驿区拥有独特的旅游资源

16、，历史久远的西部客家第一古镇“洛带古镇”，风景秀丽的三岔湖、一年一度的成都国际桃花节 ，以及正在打造的文旅康体休闲度假基地、商贸物流中心等，都将为这个区域吸引来自各地的客户。旅游景观优越旅游景观优越http:/ 麓山龙泉山新都郫县温江双流华阳龙泉驿青城山金堂新津、浦江五环路是一条约180公里长的高速环路，大致为双向8车道，部分道路将在原有路网基础上进行整治和改造。未来的成都市区在中心城之外，形成中心城区到成都新区的六大走廊和中心城区到二圈层新城区的“半小时”经济圈。 据悉，连接温江、郫县、新都、龙泉、华阳、双流六大组团的大成都格局将在未来的3-5年内真正形成龙泉规划发展龙泉规划发展五环路的修建

17、将使龙泉未来纳入主城区五环路的修建将使龙泉未来纳入主城区http:/ p四川四川三明房产三明房产泉上品项目泉上品项目占地118亩，打造低密度住宅社区 p齐力房产齐力房产100多亩土地，打造成为中小户型的山地类别墅，但也不排除打造成持有式经营性高端度假物业 p龙泉湖山别墅区的储备低密度住宅地块已超过8000亩p国内知名高端物业开发商湘江投资、棕榈泉等也在谋划进入龙泉区域市场。 区域土地发展规划区域土地发展规划低密度别墅物业的陆续放量将极大提高区域的高端属性低密度别墅物业的陆续放量将极大提高区域的高端属性http:/ 11 10 01 1亩亩别别墅墅用用地地8 8 0 0 0 0亩亩内内湖湖近近2

18、 20 00 00 0亩亩山山地地高高尔尔夫夫湖面湖面近近1 10 00 00 0亩亩 原原 始始 森森 林林酒酒 店店会会 所所鸟岛鸟岛p 项目自然景观资源资源优势稀缺：“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；p配套设施高端完备：高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心等。p低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。p中粮品牌优势。http:/ 本项目是龙泉板块的标杆代言项目。本项目是龙泉板块的标杆代言项目。http:/ 高尔夫高尔夫 产品产品核心价值点演绎：圈层成都有钱、有身份的人都住那，麓山国际已成为了一种身份地位象征的符号高尔夫张弛有度、进退自如，一种从容闲适的生活态度产品原汁原味的美

19、国乡村风情，优雅高贵的格调传递出的项目气质形象：“一圈人，彰显荣耀一圈人，彰显荣耀”麓山国际麓山国际http:/ 胸怀胸怀 从容从容 自信自信麓山国际麓山国际http:/ 配套配套 第一居所第一居所核心价值点演绎：品牌产品的品质保障，更是生活的品质保障配套商业配套、娱乐配套将生活点缀的更加繁华热闹第一居所在工作与生活之间恣意切换，离工作地较近传递出的项目气质形象：“一家人，其乐融融一家人，其乐融融”华侨城纯水岸华侨城纯水岸http:/ 关爱 温馨华侨城纯水岸华侨城纯水岸http:/ 都市 繁华 看得见的快乐华侨城纯水岸华侨城纯水岸http:/ 顶级配套顶级配套 顶级服务顶级服务核心价值点演绎：

20、顶端圈层高价格只为那些看不见的金字塔顶端人群顶级配套1亿元打造的1万平米的高端私人山地会所，极致奢侈中独自尊享顶级服务销售人员的高形象，物管的高素质，体验不一样的尊贵传递出的项目气质形象：“一个女人，贪恋奢侈一个女人，贪恋奢侈”蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚http:/ 私享私享 奢侈奢侈 尊崇尊崇蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚http:/ 产品产品 园林园林 资源资源核心价值点演绎：品牌龙湖品牌，别墅专家产品人性精致的产品品质园林精细唯美的园林让人与自然更加和谐资源一山两河的山水境界传递出的项目气质形象：“一个隐士，修身养性一个隐士，修身养性”龙湖长桥郡龙湖长桥郡http:/ “一个男人，质朴而高贵一个男人，质

21、朴而高贵”气质的价值支撑点：质朴的所在：纯粹的第一居所，便利3000亩一线高尔夫球道别墅280600平方米，景观好欧陆风格别墅（意式、英式、法式）大面积花园，实用五星级酒店等生活配套，实用2250亩的郁金香花园，环境好、空气清新荣耀和高贵的所在：保利品牌保利的文化资源高尔夫所带来的身份和荣耀保利公园保利公园198.拉斐高尔夫庄园拉斐高尔夫庄园http:/ 1、奢侈感、品质感 严格执行的预约看房制度，销售人员的高规格接待流程和高形象；物管人员的良好素质和形象； 斥资1亿，面积约10000平米的六星级私人山地会所会所； “金钥匙”高规格服务2、私密性、安全感 紧闭的私家大门； 会所仅业主享用，不对

22、外开放； 利用两座完整山体打造了4万平方米的护宅林 ；3、居住人群的纯粹性 高价格抬高了入住的准入门槛，客户基本为大成都的金字塔顶级人群，圈层感极强未购买原因： 1、客户喜欢有山有高尔夫的别墅社区项目内未规划有高尔夫球场，无法满足有这方面需求的客户 2、客户对产品不是很满意，联排花园太小，更想买独栋产品而蔚蓝已没有独栋了蔚蓝卡地亚目前在售的二期东岸别墅，独栋和双拼别墅已售罄，仅剩下联排和定制叠墅http:/ 卡地亚的业主是真正的社会财富阶层，享受财富带给他们的富裕生活，卡地亚给他们提供的是外在的、看的见的奢侈，更提供了看不见的尊贵感受。http:/ 1、形成了高端圈层，项目档次高、成都富人聚集

23、区，是身份地位的象征符号项目的客户以大企业的中高层领导、私企业主、商人为主业主的社会地位高，有较深层次的涵养，外表谦和礼仪周全，内敛而不张扬，低调而不显摆项目在成都高端客户圈层内有很好的口碑效应 2、原汁原味的异国风格，让人体验国际化的感觉项目的别墅风格涵盖了意式、北美、西班牙、美式乡村等多种风格项目的整体规划、建筑设计、景观设计、室内装修与陈设设计等均由美国知名的公司来运作 3、高尔夫球场带来的高端生活和景观价值高尔夫占地1200亩高尔夫配套齐全，有一个北美式高尔夫专业会所，一个18洞标准高尔夫球场未购买原因： 1、产品不满意，主要是独栋建的太密了 2、高尔夫球场的农药可能对身体有伤害 3、

24、配套不足，特别是基础的生活配套缺少麓山国际客户访谈总结麓山国际客户访谈总结http:/ 购买麓山的客户是购买项目所带来的生活方式和圈层的荣耀感，同时麓山的城市属性又决定了是可以用来居住的别墅http:/ 1、龙湖品牌龙湖地产10多年的发展历程，属国内一线的地产开发商14年的别墅研究经验，有别墅专家之称 2、产品、园林英伦建筑风格带来庄园的感觉注重产品细节的打造，高规格的样板间对客户很有冲击力纯独栋别墅社区，每户均有较大的私家花园 3、未来高档齐备的度假休闲配套规划中的牧马天堂体育运动公园将拥有高尔夫球场，马术馆和五星级酒店未购买原因：1、财富不对等，无法接受长桥郡的价格 2、离成都太远，生活不

25、方便 3、河水太脏，环境差龙湖长桥郡客户访谈总结龙湖长桥郡客户访谈总结http:/ 长桥郡的业主本身经济实力雄厚，拥有多处别墅物业，他们属于资源占有型的消费者，把长桥郡当成一种精美的艺术珍品，追求的是纯粹精神层面的享受http:/ 1、城市属性强，工作生活很方便项目位于交大立交桥外侧，三环边上，城市感极强2、配套齐全，物质生活非常丰富多彩1200亩欢乐谷主题公园50万都市娱乐商业街 3、华侨城品牌价值未购买原因： 1、项目地处城北非城北客户对城北区域的印象不佳，区域抗性很强 2、周边是大量专业市场，环境不好，人员过于混杂 城北地区的交通正在逐步改善中，现阶段情况不是太好，道路仍显拥挤华侨城客户

26、访谈总结：华侨城客户访谈总结：http:/ 华侨城的业主希望的是城市属性强的物业，他们讲究实在，追求的是物质层面的享受，因此对配套要求较高http:/ p目前居住物业：城北客户多居住在电梯或类别墅中，而城南、城西客户则多居住在纯别墅物业中目前居住物业：城北客户多居住在电梯或类别墅中，而城南、城西客户则多居住在纯别墅物业中p行业分布：城北客户的行业多是城北一些专业市场业主，而城南城西客户则主要是贸易，金融，外企，国企等行业分布：城北客户的行业多是城北一些专业市场业主，而城南城西客户则主要是贸易，金融，外企，国企等的高管的高管p年龄：总体来看，城北和城南，城西客户的年龄分布比较集中，主要是以年龄：

27、总体来看，城北和城南，城西客户的年龄分布比较集中，主要是以35453545岁为主岁为主p家庭结构：城北客户家庭结构：城北客户3-43-4人居多，而城南城西客户则以两代同堂为主，相对家庭人口较少人居多，而城南城西客户则以两代同堂为主，相对家庭人口较少p产品、装修风格及园林均提到以龙湖长桥郡为标准产品、装修风格及园林均提到以龙湖长桥郡为标准http:/ 项目项目优点优点缺点缺点总体印象总体印象麓山国际麓山国际l高端圈层影响力l高尔夫带来的国际化生活方式l别墅太密了l高尔夫绿地的农药可能对身体有伤害l生活配套缺乏有钱人有身份人的别墅社区蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚l奢侈感、尊贵感l私密感、安全感l联排花园小

28、，独栋产品没有了一件奢侈品龙湖长桥郡龙湖长桥郡l龙湖品牌l产品l园林l河水太脏，而且没法治理l总价太高有面子的艺术珍品华侨城纯水岸华侨城纯水岸l华侨城品牌l配套齐全l太吵，属于年轻人的社区l位于城北区域城市金领的年轻别墅社区保利公园保利公园198198l保利品牌l规模及配套l3000亩一线高尔夫球道别墅l太远，周边环境差l城北难以接受属于城北客户的别墅中粮御嶺湾中粮御嶺湾l难以复制的自然环境有山有水l中粮品牌l区域配套现状的抗性最大l区域地段价值山水资源丰富的生态别墅http:/ ，私营企业主多数，自住需求多，部分，私营企业主多数，自住需求多，部分兼投资兼投资购买原因： 1、自然环境为主要购买

29、因素，2、项目规划3、户型及优惠的因素未购买原因： 1、区域配套现状的抗性最大 2、区域地段价值和物业管理、交通的抗性 3、户型城南、城西对面子、圈层的追求没有被满足，城南、城西对面子、圈层的追求没有被满足，我们只是卖了产品而没有卖生活和面子。我们只是卖了产品而没有卖生活和面子。标准参考：客户购买别墅置业因素:口碑、面子细节、品质区位、配套资源、产品客户购买别墅置业心理：上门前的市场口碑及圈层朋友介绍因素60%、现场细节体验印证、产品适合度40%http:/ 销售额目标：2010年全年销售6亿p 形象目标：成都别墅市场的一方霸主，完成从破茧蝶变起舞起舞的转变p 品牌目标：中粮地产品牌落地，高端

30、别墅专家形象建立http:/ 2010年成都别墅供应量预计将超过2009年，独栋别墅放量明显增加，独栋产品竞争激烈p 麓山、牧马山竞争关系较强的两个别墅板块，2010年竞争力会有明显上升Q1：如何在独栋竞争激烈、竞争板块实力上升的情况下，实现6亿的销售目标、150%的增长率？p 客户受项目历史情况的影响，对项目的形象认知度较低p 客户对项目所在的龙泉别墅板块的认知度较低，不认为龙泉板块是高端别墅区p 竞争项目在各自的气质领域内都建立了一方的霸主地位，我们尚未确立自己的地位Q2：如何在客户对项目、区位认知度较低的情况下，提高形象高度，建立自己的一方霸主地位？http:/ 对于本项目卖点进行分析，

31、提取项目关键价值点是其对于本项目卖点进行分析，提取项目关键价值点是其卖点的核心部分。应充分利用项目目前自身景观优势和未来项卖点的核心部分。应充分利用项目目前自身景观优势和未来项目规划进行提炼，使客户在感官面更具直接性、渗透性和煽动目规划进行提炼，使客户在感官面更具直接性、渗透性和煽动性。性。价值信息分析（FAB分析）F F（Features/factFeatures/fact）: : 项目本身的特性项目本身的特性/ /属性属性A A（AdvantagesAdvantages）：）： 相对于竞争对手项目的优势相对于竞争对手项目的优势B B（Benefit/valueBenefit/value）：

32、）： 项目带给用户的利益项目带给用户的利益/ /价值价值http:/ 项目本身的特性/属性项目景观稀缺资源/亲水独栋/山地森林景观/高端物业/国际化社区/休闲高尔夫/东部新区规划http:/ 相对于竞争对手项目的优势5000亩超大规划/800亩内湖景观/综合性城市配套社区/与世界级别墅接轨/城市级第一居所别墅/自身品牌优势http:/ 项目带给用户的利益/价值独一无二的专属/地位/阶层/高端/完善/品位/便捷http:/ 映衬尊贵梦境 http:/ 激发蕴藏欲望和人生梦想http:/ 生活之上 http:/ http:/ 轻快的雾珠充满了漫步的惊喜http:/ 感悟一份悠闲http:/ htt

33、p:/ 绽放和凋零同样值得被珍惜 http:/ 繁星装饰天空 这是一个闪耀的国度 http:/ 荣耀与精彩 追逐与放纵 才留得住这浮华 http:/ “一个女人，浪漫而奢华。一个女人，浪漫而奢华。”气质的价值支撑点：浪漫的所在：5000亩超大规划800亩内湖景观4300米湖岸线2000亩山地高尔夫景观奢华的所在：中粮品牌国际化生活氛围稀缺自然景观占有所带来的身份和荣耀综合性城市配套社区城市级第一居所别墅五星级酒店等生活配套国际象棋俱乐部，国际皮划艇俱乐部项目形象定位项目形象定位http:/ 森林湖 别墅城项目整体定位项目整体定位国际御嶺湾未来一定是个国际化的大社区，而不是一个简简单单的山水盘，

34、在成都绝版的山水在我们这里只是一个配角，它是增添别墅城国际性的一个附加值。森林湖当所有人还在谈山水的时候，我们的山水只是配角别墅城以独栋为主的5000亩的纯别墅社区当所有人还在谈山水的时候，山水在御嶺湾却只是个配角http:/ 麓山国际社麓山国际社社区社区http:/ 宝马驾试知识培训 移民理财专场沙龙 蔚蓝卡地亚儿童夏令营体验：l高端私人生活体验周 lMini Cooper试驾 推广： 户外广告牌 主干道路旗 主流报媒整彩版宣传 高端杂志广告投放“尊贵奢侈体验”+“圈层小众活动”+“线上高形象纯别墅推广”推广的传奇，客户记住卡地亚的就是其广告的神秘，高调推广的传奇，客户记住卡地亚的就是其广告

35、的神秘，高调http:/ 2009中国移动麓山会员杯仲夏高尔夫联谊赛宝马全新7系全国上市发布会“六合”当代油画艺术展 郎咸平做客麓山纵论经济走势 体验：麓镇风情体验丰富多彩，文化氛围浓郁，优雅高贵的格调传递出的项目气质形象：“一圈人，彰显荣耀”。推广：成都以及全国一线城市户外广告牌 主干道路旗主流报媒整彩版宣传高端杂志广告投放“高尔夫异域风情体验”+“圈层小众活动”+“全国范围高调推广”活动的传奇，不再是麓山去联系品牌合作公司，而是其为麓山打广告活动的传奇，不再是麓山去联系品牌合作公司，而是其为麓山打广告http:/ 立势营销的分策略思路营销的分策略思路推广传奇：墙外开花墙内香， 道是无晴却有

36、晴。体验传奇：强化“第一印象”，制造 “冲动效应”。活动传奇：国际化氛围活动，制造不经意间的荣耀。求其上者取其中、求其中者取其下http:/ 线上高端形象树立，制造神秘感、高端感，不大量释放卖点信息（卖点是在售楼处说的）；不直接对我们的客户说事，通过一线城市发布等让客户主动间接了解，增强神秘感、好奇感，高端性。20102010年起势阶段年起势阶段：成都只做简洁大方的预告：“别墅传奇，全球发售”， 香港、上海、北京、深圳四场全球产品发布会，不在成都做发布会，但用成都媒体 炒作宣传全国四场发布会。2010年开盘前期：“渴望被超越”形象广告持续上演。2010年开盘近期：产品卖点线上少量释放，开盘发售

37、时间预告。推广传奇推广传奇http:/ 动作动作改变看房路线，把坐游艇看山湖放到第一环节。游艇看房，一见钟情；游艇看房，一见钟情； 自然魔力，陶醉其中。自然魔力，陶醉其中。处处皆是销售部，现有销售部只是最后成交签订合同的场所处处皆是销售部，现有销售部只是最后成交签订合同的场所http:/ 26 64 45 53 32 21 1看房线路图看房线路图船坞码头样板房（售楼处）廊桥山涧体育中心（规划中）客户到达后，在山下停车，引领至船坞坐船。坐游艇欣赏湖光山色，野鸭，白鹭，至码头。步行至样板房， 实地体验临湖景观，销售人员对项目进行介绍。步行穿过廊桥，欣赏山，湖全景，对本项目自然景观再感受。到达山涧处

38、，乘坐游览车。回程途经体育中心，销售人员再次介绍本项目未来规划。http:/ 动作动作把其中一栋临湖样板房也可作为售楼处，在花园或者阳台或房间内设置接待点，提供手磨咖啡，让客户一边享受自然一边选房。实地体验，临湖景观；实地体验，临湖景观； 未来生活，近在咫尺。未来生活，近在咫尺。处处皆是销售部，现有销售部只是最后成交签订合同的场所处处皆是销售部，现有销售部只是最后成交签订合同的场所http:/ 动作动作整个游览路线铺设音响，音乐风格以New Age为主。音乐主题，无处不在；音乐主题，无处不在； 天籁之音，森林仙境。天籁之音，森林仙境。http:/ 动作动作p充分利用客户等游艇的时间，和美式船坞

39、的空间。p设置小吧台提供手磨咖啡或红酒。p邀请一名美国乡村音乐表演者弹奏美国乡村音乐烘托现场气氛。船坞小憩，红酒咖啡；船坞小憩，红酒咖啡； 美式生活，随乐畅想。美式生活，随乐畅想。http:/ 动作动作 与婚庆公司和高档婚纱摄影机构合作， 打造VIP客户婚纱照外景场地，和水上婚礼现场。一生承诺，天地为鉴；一生承诺，天地为鉴； 水上婚礼，浪漫温馨。水上婚礼，浪漫温馨。http:/ 邀请国际知名品牌（具体品牌待定）来蓉，举办春夏季的时装发布会；亮点亮点：国际品牌成都的第一次发布会国际品牌成都的第一次发布会 引领成都时尚潮流引领成都时尚潮流意义：意义：1.时尚活动，制造社会热点话题，吸引成都乃至全国

40、的时尚爱好者目光2.为项目开盘造势，聚集人气http:/ 客户带上自己的宠物来参赛：宠物时尚秀，宠物时尚秀，才艺表演，狗狗跑步比赛，默契大考验才艺表演，狗狗跑步比赛，默契大考验等环节； 邀请成都哈士奇等宠物俱乐部哈士奇等宠物俱乐部共同参加； 同时可配合宠物摄影大赛宠物摄影大赛展示；意义意义:1、成都从未有过的推广活动，形式新颖有趣，符合成都人追求新鲜的特点。2、气氛轻松，有效拉近与目标客户群的距离。案例参考案例参考: :上海龙湖滟澜山上海龙湖滟澜山 上海滟澜山举办首届“龙湖滟澜山宠儿风尚大典”活动，张信哲、阿庆等诸多演艺界明星及上海文广传媒旗下知名主持人们纷纷携自家狗狗亲临现场，本次活动还吸引

41、了150多位宠儿俱乐部高端VIP会员http:/ 回馈老业主，引导新业主，一等奖设置奥迪 A4，二等奖设置欧洲双飞7日游，三等奖设置LV，GUCCI新品。亮点：亮点： 奖品丰盛，带动人气。奖品丰盛，带动人气。意义意义：1.促进老带新。2.制作媒体话题。http:/ 邀请各大领事馆驻成都大使参加长城干红品鉴会、产品发布会。亮点：亮点： 充分利用中粮自有资源，品味尊贵生活。充分利用中粮自有资源，品味尊贵生活。意义意义：1.聚集成都国际化人气。2.体现项目国际化意义。http:/ 带动人气，制造高端圈层氛围。带动人气，制造高端圈层氛围。意义意义：1.形式新颖，聚集人气。2.迎合高端人群炫富心理。ht

42、tp:/ 培养销售气场，赢得客户信任培养销售气场，赢得客户信任奢侈品培训（红酒品鉴，名车，雪茄，高尔夫等）奢侈品体验活动投资理财知识培训商务礼仪培训销售心理学辅导中粮御嶺湾样板房居住体验气场培训气场培训销售现场实质是置业顾问与客户气场的较量，而非只体现服务。http:/ 狼者，猛兽也，群动之族。陆地上生物最高的食物链终结者之一，是群居动物中最有秩序、狼者，猛兽也，群动之族。陆地上生物最高的食物链终结者之一，是群居动物中最有秩序、纪律的族群。纪律的族群。双团队双团队PKPK制：制：置业顾问分为两组，每月两组间实行成交额“ PKPK”制度，个人成绩计入绩效考核中，以及团队考核，与底薪和提成系数挂钩

43、。末尾优先淘汰制：末尾优先淘汰制：连续两月后一名团队，从第三个月起全部成员降低底薪及提成系数；后一名团队中，个人考核最后一名的成员拥有优先“淘汰淘汰”权。提升培训提升培训狼性培训狼性培训嘉联观点：狼性，是对成功坚定不移地向往嘉联观点：狼性，是对成功坚定不移地向往双团队，增强置业顾问的拼搏精神双团队，增强置业顾问的拼搏精神http:/ 4底薪底薪3000+3000+提成系数提成系数8 8成交成交1200万以下万以下成交成交1200万以上万以上总经理成交奖总经理成交奖:在销售淡季，当月成交第一名的置业顾问给与现金奖励5000元，并计入绩效考核。激励制度激励制度嘉联观点：狼性，对成功坚定不移地向往嘉

44、联观点：狼性，对成功坚定不移地向往双团队，增强置业顾问的拼搏精神双团队，增强置业顾问的拼搏精神http:/ 们们 坚坚 决决 不不 用用 电电 梯梯 洋洋 房房 的的 团团 队队 来来 卖卖 别别 墅墅 ！重重新新定定义义别别墅墅价价值值体体系系，制制造造病病毒毒式式说说辞辞，不不卖卖产产品品卖卖面面子及生活！子及生活！嘉联观点总结：嘉联观点总结：http:/ B2区+1期剩余房源约67套220-523借春季房展会的销售热点期，集中推出67套房源2010年10月 三期预计55套（1.6万平米）-借秋季房展会的销售热点期，延续前期的销售佳绩http:/ A区观区观湖湖、临湖、临湖组团组团20102010年年3 3月第一次推售：月第一次推售：A A区剩余区剩余1313套套+B3+B3区区20102010年年1010月第三次推售：三期少量月第三次推售：三期少量1.61.6万平米万平米20102010年年5 5月第二次推售：月第二次推售：B2B2区区+B1+B1区区+1+1期剩余期剩余房源房源http:/