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1、1 1200812252 2整体思路整体思路整体思路整体思路思考思考思考思考解析解析解析解析解读项目自身条件；解读项目自身条件；思考面临核心问题；思考面临核心问题；价值梳理及定位；价值梳理及定位；客户分类及解析；客户分类及解析；本项目方案思路剖析本项目方案思路剖析本项目方案思路剖析本项目方案思路剖析3 3规划建设用地性质：商业服务业；规划建设用地面积：17615平方米容积率：3.03.5；建筑密度：40；绿地率：25建筑使用性质：办公和商业；本项目地块及产品指标本项目地块及产品指标本项目地块及产品指标本项目地块及产品指标项目建设期预计从2008年底开工；建设期为2.5年，共计30个月。n项目开
2、发进度项目开发进度n13C113C1地块规划经济技术指标地块规划经济技术指标n按照本项目的工程进度，至少需要按照本项目的工程进度，至少需要1 1年的时间才可具备销售条件。年的时间才可具备销售条件。4 4写字楼A座高95米，共22层，1、2层做商业使用，322层建筑面积28882平方米。标准层面积9631600平方米。 2022层为俱乐部。A座以租赁为主，单元划分主要为250-400平米。写字楼B座高80米，共17层，1、2层做商业使用，317层建筑面积19540平方米，标准层面积9261440平方米， 内部功能为小户型办公，出售。单元划分主要为150-350平米。本项目地块及产品指标本项目地块
3、及产品指标本项目地块及产品指标本项目地块及产品指标n写字楼写字楼ABAB座技术指标座技术指标n实际可销售面积实际可销售面积1954019540平方米。平方米。5 5开发区的荣华路开发区的荣华路n亦庄最佳的地段亦庄最佳的地段亦庄门户的标志性地位亦庄门户的标志性地位本项目地段价值分析本项目地段价值分析本项目地段价值分析本项目地段价值分析n地标特性，就是本项目作为写字楼物业的最核心价值。地标特性，就是本项目作为写字楼物业的最核心价值。6 6n位于亦庄交通枢纽地带位于亦庄交通枢纽地带本项目的交通价值分析本项目的交通价值分析本项目的交通价值分析本项目的交通价值分析【轴线规划轴线规划】规划荣华路为规划荣华
4、路为BDABDA地区标志性大道。地区标志性大道。亦庄的交通枢纽亦庄的交通枢纽n亦庄门户的形象地位，是本项目从交通角度的的最核心价值。亦庄门户的形象地位，是本项目从交通角度的的最核心价值。7 7本项目的交通价值本项目的交通价值本项目的交通价值本项目的交通价值轻轨亦庄线轻轨亦庄线n轨道交通站点物业，无论从商业角度还是从办公角度，本项目轨道交通站点物业，无论从商业角度还是从办公角度，本项目都具有绝对的优势价值都具有绝对的优势价值。n轨道交通站点物业轨道交通站点物业8 8北京经济技术投资开发总公司是国有大型企业，目前公司总资产48亿元；公司现有全资、控股、参股企业20余家，合作伙伴包括多家世界500强
5、企业和国内高新技术企业；公司依托北京经济技术开发区广阔的市场空间，致力于开发区的基础设施开发与配套设施建设，致力于工业及商住地产开发与经营，致力于面向开发区市场的专业服务；经营业务涵盖了基础设施建设、房地产开发、建设工程、物业管理、媒体广告、网络技术、教育发展、基础能源等多个领域。n开发商属国有企业，实力雄厚，经验丰富，拥有独特的资开发商属国有企业，实力雄厚，经验丰富，拥有独特的资源优势和良好的政策环境源优势和良好的政策环境n开发商优势开发商优势本项目的开发背景优势本项目的开发背景优势本项目的开发背景优势本项目的开发背景优势9 9本项目的核心价值提炼本项目的核心价值提炼本项目的核心价值提炼本项
6、目的核心价值提炼区位地段亦庄产业新城的核心门户区位综合体集高端写字楼，五星级酒店，酒店式公寓和时尚购物中心于一体便捷交通路网密集、轨道交通直接接驳设施设备5A级高品质生态写字楼开发商国企背景、产业政策的倾斜1010整体思路整体思路整体思路整体思路思考思考思考思考解析解析解析解析解读项目自身条件；解读项目自身条件；思考面临核心问题；思考面临核心问题；价值梳理及定位；价值梳理及定位；客户分类及解析；客户分类及解析；本项目方案思路剖析本项目方案思路剖析本项目方案思路剖析本项目方案思路剖析1111行业龙头型企业进驻行业龙头型企业进驻亦庄服务性中小企业总部亦庄服务性中小企业总部依托龙头依托龙头型企业吸型
7、企业吸引、带动引、带动中小企业中小企业进驻进驻商业核心价商业核心价值：地段、值：地段、地段、地段地段、地段项目优秀项目优秀综合品质，综合品质，形成一流形成一流商务配套商务配套亦庄唯一在经济危机下亦庄唯一在经济危机下能抓住机遇的综合物业能抓住机遇的综合物业n租赁物业价值分析租赁物业价值分析本项目的办公租赁价值本项目的办公租赁价值本项目的办公租赁价值本项目的办公租赁价值1212企企 业业 客客 户户个个 人人 投投 资资相对回报相对回报率高：龙率高：龙头型企业头型企业提升整体提升整体物业租金物业租金回报稳定性：亦庄整回报稳定性：亦庄整体发展趋势上升；龙体发展趋势上升；龙头型企业生命力强；头型企业生
8、命力强；综合物业带动人气，综合物业带动人气，拉动消费拉动消费投资效率高：投资效率高：相比较传统相比较传统商务区投资商务区投资总价低，回总价低，回报高报高高性高性价比价比亦庄唯一在经济危机下能亦庄唯一在经济危机下能抓住机遇的综合物业抓住机遇的综合物业投资风投资风险：开险：开发商国发商国有企业有企业信誉信誉n销售物业价值分析销售物业价值分析本项目的办公销售价值本项目的办公销售价值本项目的办公销售价值本项目的办公销售价值1313S Strength trength 优势优势O Opportunity pportunity 机会机会W Weakness eakness 劣势劣势T Threat hre
9、at 威胁威胁S荣华路区域本身是亦庄的中心区域，具一荣华路区域本身是亦庄的中心区域，具一定商务环境基础，区域具较强的市场认定商务环境基础，区域具较强的市场认可度；可度；S交通便捷，产品品质高，地标型建筑；交通便捷，产品品质高，地标型建筑；S产品力强，小户型办公产品易于消化；产品力强，小户型办公产品易于消化；O区域内近期没有同品质销售型写字楼，市区域内近期没有同品质销售型写字楼，市场留白存在机会点；场留白存在机会点；O写字楼市场存在大量企业客户写字楼市场存在大量企业客户“迁移迁移”情情况，大量客户会看好亦庄的价值；况，大量客户会看好亦庄的价值；W受目前区域产品及客户限制，区域目前商受目前区域产品
10、及客户限制，区域目前商务氛围档次不高；务氛围档次不高；W写字楼工期长，销售周期长写字楼工期长，销售周期长T经济危机条件下，对未来市场走向的预期尚经济危机条件下，对未来市场走向的预期尚不明朗，存在众多不确定因素；不明朗，存在众多不确定因素；T在现有环境下，北京城区其他商务圈写字楼在现有环境下，北京城区其他商务圈写字楼产品存在降级预期，对本项目会造成冲击；产品存在降级预期，对本项目会造成冲击；突出优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁突出优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁SWOTSWOT分析分析分析分析1414核心卖点梳理核心卖点梳理核心卖点梳理核心卖点梳理u 卖地段卖地段 。氛围是信心。突出轨道交通
11、优势和地段价值。氛围是信心。突出轨道交通优势和地段价值u 卖高端卖高端 。档次是保证。塑造亦庄最高档次标志性产品。档次是保证。塑造亦庄最高档次标志性产品u 卖品质卖品质 。需求是能量。高品质硬件及设施突出高性价比。需求是能量。高品质硬件及设施突出高性价比u 卖商务卖商务 。集群是关键。引入龙头企业，起到带头作用。集群是关键。引入龙头企业，起到带头作用。1515亦城国际中心，逆市中少数值得投资的地标性综合体亦城国际中心，逆市中少数值得投资的地标性综合体本项目形象定位本项目形象定位本项目形象定位本项目形象定位亦庄门户亦庄门户头等商务舱头等商务舱关键词：综合体关键词：综合体关键词：综合体关键词：综合
12、体/ / / /标志性标志性标志性标志性/ / / /国际化国际化国际化国际化/ / / /轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通BDA central area landmark Prime commerce cabin亦庄核心区内唯一亦庄核心区内唯一5A级商务办公综合体级商务办公综合体1616依托亦庄北京经济技术开发区形成的高新技术及制造型企业集群的基础，凭借环境及政策优势、以及项目国际化标准的办公条件，吸引同类企业进驻。依托亦庄现有企业集群，吸引行业中下游服务性企业及新兴企业。依托企业商务人群打造中高端餐饮休闲商务型配套。A A A A座：亦庄产业型大企业总部座：亦庄产业型大企业总部座：亦庄产
13、业型大企业总部座：亦庄产业型大企业总部B B B B座：亦庄服务性企业集群座：亦庄服务性企业集群座：亦庄服务性企业集群座：亦庄服务性企业集群商业：商业：商业：商业：A A A A、B B B B商务配套性商业商务配套性商业商务配套性商业商务配套性商业本项目定位本项目定位本项目定位本项目定位1717品牌：肯德基、祥记海鲜、星巴克、花旗银行等写字楼写字楼商商 业业客户客户价格价格业态业态品牌品牌本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型A座：整售投资性购买者 租赁在亦庄有产业基础的国际化企业，B座： 散售中小型企业自用/企业或个人投资者相对价格低、发展空间大、高性价比高商务功
14、能配套型餐饮、休闲、购物等交通功能速食型餐饮、便利店建议自持，保障配套商业的业态构成，成本控制，后期利润空间1818本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型我们的客户定位包括投资型客户投资型客户和自用型客户自用型客户两类：自用型客户：自用型客户： 主要为满足办公需求，根据其公司所处发展阶段的不同，可细分为创业型公司和成长型公司，以及国内国际成熟大型公司。投资型客户：投资型客户： 以投资需求为主，部分兼顾自用，根据其总价承受能力及投资目的的不同，可细分为投资兼自用客户、纯投资客户以及国内外大型投资机构。1919本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类
15、型自用型客户自用型客户国内国际大公司国内国际大公司公司发展已经相对成熟，需求面积一般较大，多数会整层甚至整栋购买；这一类公司购买目的除了拥有独立的办公场所、提高企业品牌形象外，还迫切需要改善办公环境；对写字楼区位、档次、及办公环境有很高的要求，同时要求周边有便捷的交通体系和成熟的配套；本项目作为亦庄的地标性产品，拥有核心区位的标志性形象、便捷的交通体系、A座可以提供独栋或整层等多样选择，自身未来酒店、购物中心商业的综合体配套等独特优势对于此类客户无疑很具有征服力。2020本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型自用型客户自用型客户创业型公司和成长型创业型公司和成长型创业
16、型公司一般处于起步发展阶段，规模较小，一般在5-20人之间，办公需求面积100-150平米以内，这一类公司购买写字楼的目的主要是想拥有一个办公场所；他们对总价比较敏感，同时要求周边交通便利，配套相对成熟；而对于项目品质形象及办公环境要求并不高；而成长型公司相比而言价格承受能力会略高一些，同时对办公场所周边的配套和产品形象有一定要求。本项目B座写字楼地处亦庄核心，且临近轻轨，便捷的交通条件和部分中小面积的办公产品对此类客群具有很大的吸引力。2121本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型投资型客户投资型客户投资为主兼自用客户投资为主兼自用客户理性投资者，总价承受能力有限，
17、要求总价和面积适中；购买目的主要是为了投资，但一旦机会成熟会考虑自用；对写字楼的投资价值和办公价值均有很高的要求，要求项目具有良好的升值潜力和便捷的办公环境；本项目拥有在亦庄的核心稀缺区位、高品质的产品、及便捷的交通和绿色办公环境无疑能够有效吸引此类客户。2222本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型本项目的客户类型投资型客户投资型客户纯投资客户和机构投资者纯投资客户和机构投资者短期投资者，希望用更少的资金撬动更大的市场，获取高额回报，总价承受能力有限，喜好小面积产品（100平米以内）；购买目的就是为了投资，获取稳定的租金收益和资产溢价；要求项目具有极大的升值潜力和合理的投资回报；同
18、时，具有敏锐投资嗅觉的机构投资者也会在如今的市场中筛选出真正具有投资价值的产品，他们看重的更是未来区域的升值潜力和项目的长期获利能力。我们的项目也很有可能吸引到这类投资型客户，因为本项目的稀缺区位、和高性价比产品，在市场价格相对低的时候正是这些投资型买家开始活动的时机。2323本项目目标客户本项目目标客户本项目目标客户本项目目标客户核心客户核心客户补充客户补充客户重点客户重点客户亦庄区域写字楼客户、同时泛化至亦庄区域写字楼客户、同时泛化至周边区域商务办公客户周边区域商务办公客户 有较强物业投资眼光及经验有较强物业投资眼光及经验亦庄区域内经营平稳发展的产亦庄区域内经营平稳发展的产业公司和企业业公
19、司和企业n置业目的：认可区域的区位地段氛围，业缘关系相对临近，对于公司发展扩充办公面积及对现有办公环境有升级需求。n置业目的：认可项目的高端商务气质及地段，展示持有企业的实力同时进行保值升值的不动产投资；n 置业目的：认可亦庄的未来商务需求，有资金投放到房地产这个风险相对小的投资方向中，重复购买，用于租赁，考虑长期的投资回报；区域升级型自用客户（占区域升级型自用客户（占50%50%）自用兼投资型客户（自用兼投资型客户（30%30%）转租回报型客户（转租回报型客户（20%20%）大型企业在京企业总部大型企业在京企业总部n置业目的：进入亦庄或从北京市区外溢分流出来的大公司，设立企业总部，有购买大体量办公的需求，同时注重企业形象。重点大客户深耕（针对重点大客户深耕（针对A A栋）栋）
