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1、1 / 16 上海热带海宫可行性研究报告摘要一、工程内容及现状21.1 工程单位： 21.2 工程内容： 21.3 地理位置： 31.4 天然温泉： 31.5 设计规模： 31. 6 在建投资 31. 7 配套工程： 4二、行业背景及工程特点42.1 行业背景 42.1.1国际行业背景42.1.2国内行业背景42.1.3 上海行业背景52.2 工程特点 52.2.1 以回归自然为主题52.2.2 以海洋文化为卖点52.2.3 以全民健身为内容52.2.4以持续经营为基础52.2.5代表了新一轮都市旅游休闲的发展方向62.2.6 “ 海派文化 ” 的代表作62.2.7大上海的旅游标志性建筑6三、
2、市场分析63.1 旅游消费现状：63.2 游客消费趋势：73.3 竞争状况 7上海市目前主要水上乐园情况一览表73.4 海宫目标市场定位83.5 经营思路 8四、市场预测 94.1 上海市旅游市场基数94.2 市场目标预测94.3 经营规模预测94.4 会员卡市场分析10五、财务预测 105.1 收入预测 105.2 成本、费用预测115.3 成本费用构成分析11精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 16 页2 / 16 5.4 利润预测 11六、财务效益分析126.1 财务现金流量表分析126.2 盈亏平衡分析126.3 还
3、款计划 12七、风险因素及对策137.1 汇率因素 137.2 行业风险 137.3 技术风险 137.4 能源风险 14八、原创思想暨热带海宫在整体规划中的作用14附件： 15一、已经批准的各类主要文件、许可证等：15一、工程内容及现状1.1工程单位：公司名称：上海热带海宫英文名称： OCEAN PALACE SHANGHAI 公司性质：内联企业注册资本： 13,552.25万元人民币股东：上海天仁投资发展有限公司持股8100万股，占股 59.77上海华夏文化旅游区开发公司持股 5452万股，占股 40.23地址：上海市浦东新区华夏东路三甲港通讯：法定代表人：胡建国1.2工程内容：热带海宫是
4、中国第一个以拥抱热带海洋为主题，以天然温泉为水源，在超大型建筑物内人工营造阳光（恒温）、海浪、沙滩、热带园艺景观的全天候运动游乐工程。热带海宫设有游泳、嬉水、冲浪、划水、探险、漂流、游戏、激光水幕电影、大型水上表演、国际传媒播放、绑紧跳等几十种与海洋文化有关的运动游乐工程。热带海宫配套宾馆住宿、中西餐饮、购物观赏、商务会议等设施，使之成为一个集娱乐、运动、观赏、疗养、休闲、度假、会议为一体的大众参与型运动游乐工程。热带海宫建成后，因其建造规模之大、真空造浪浪峰之高、综合娱乐设置之全、全恒温温泉之宜、室内立式冲浪之奇、以及成千上万名男女游客泳装参与之盛，甚称世界之最。参与型的热带海宫将与参观型的
5、东方明珠电视塔东西呼应，必将成为上海标志性旅游工程。热带海宫开工之初，被上海市政府列为一号旅游建设工程，受到吴邦国、陈良宇、龚学平、赵启正等同志的亲临指导，现虽因资金短缺而停工，但它的原创思想没过时，并且随着上海申博成功和收购方的介入，热带海宫的工程价值必将更为突现，必将会迎接更多更新的机会。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 16 页3 / 16 1.3地理位置：地址：上海市浦东新区华夏东路三甲港(华夏文化旅游区 )。位置：东沿东海岸防潮墙，西距机场快速干道2 公里、南距浦东国际机场5.3公里，北距三甲港1 公里。交通：华
6、夏东路将热带海宫与机场快速干道连接、机场快速干道与与磁悬浮列车、地铁二号线连接。地铁二号线将向东延长到浦东国际机场，原规划设有“海宫站”。热带海宫华夏东路，已开通三条旅游公交车线路。其中外滩线28 公里。1.4天然温泉：热带海宫地下存有上海唯一的地下古死火山口。日前已打井见水，水温40以上，水质甘甜，矿物含量颇多。热带海宫利用得天独厚的温泉资源而一举多得，既可解决水源水质来源，又可减少恒温成本提高经营利润；既给游客享受温泉带来的润泽肌肤、健体强身的功效，又给投资者因天然资源的独占性带来的经营利润的持久性。1.5设计规模：工程建筑用地： 16.67万平方 M（250亩）。扇形主体建筑：占地5万多
7、平方 M，总建筑面积 14.78万平方 M，总高 45M 总长 399.5M，总宽 178.5M，屋顶钢网架最大内跨距127.5M。同类单体建筑规模世界第一。设计接待规模：静态客容量18,000人；日最大接待 54,000人次；财务预算取日均接待 10,000人次。设计消费标准：门票平均55 元/人，其他消费 45 元/人，则：设计现金收入： 2亿元/年。 按(365天100元5500人次/天)预算 3 亿元/年。按(365天100元8200人次/天)预算 4 亿元/年。 按(365 天100元11000人次/天)预算 5 亿元/年。 按(365天100元13700人次/天)预算参照：东方明珠
8、塔： (见：上海证券报 2001年 8 月 19 日)设计接待规模：正常接待人数 5000人/日，实际最高接待人数25,000人/日。实际接待人数： 1400万人/7年。(1994-2000) 综合现金收入： 9.36亿元。平均接待人数： 5500人/天。平均现金收入： 260元/人偿还银行贷款： 3.7亿/3年。收回全部投资： 8.3亿/6 年。说明：东方明珠电视塔为“参观型”旅游景点，游客为一次参观者。热带海宫为“参与型”远动、游乐场所，游客为多次参与者。1. 6在建投资精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 16 页4 /
9、 16 总 投 资：9.25亿元人民币。完成投资： 3.10亿元人民币。开工日期： 1996年9月。停工日期： 1998年 9 月。续建工期： 18个月(全面复工至建成开业 )停工原因：资金短缺。自用土地： 250亩、用地性质：“娱乐用地”，使用期限：40年。如土地按现价 10000万元计算，且负债按已达成的债务减免意向计算，则：初步评估总资产： 4.152亿元，初步评估净资产： 2.695亿元，根据达成的债务减免协议总债务： 1.457亿元，每股净资产： 1.98元/每股，资产负债率： 35%。1. 7配套工程：1、专用公路总投资7000多万元，由华夏公司投资已于2001年完工通车，目前海宫
10、已通一路旅游专线车，两路公交车；2、浦东供电局投资的区域变电站已建成使用，(定额 3.5万千伏安 ) 3、高压天然气管道离热带海宫1.5公里；4、地下温泉已打井见水；5、东海岸防潮堤墙己建成使用(按千年一遇设计 )。二、行业背景及工程特点2.1行业背景旅游业是永恒的朝阳产业，是实现物质生活和精神需求相结合的最佳产业，是满足人类求新、求知、求乐、求心身健康的永恒产业。2.1.1 国际行业背景国际旅游市场上，滨海旅游业异军突起。据世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已经占到全球旅游业总收入的1/2 ，约为 2500 亿美元，比 10年前增加了 3 倍；沿海 37 个国家的旅游总收入达3572.8 亿美
11、元，占全球旅游总收入的81。在欧美、澳洲和东南亚一些滨海地区，滨海旅游业早已成为国民经济的重要组成部分。专家认为，滨海旅游不仅投资少、周期短、行业联动性强、就业功能高，还具有需求普遍和重复购买率高等诸多优点。（见解放日报2003 年 4 月 21 日经济版头条）正因为以上原因，“阳光、海浪、沙滩”被称为世界旅游三要素。2.1.2 国内行业背景因旅游业具备稳定增长的条件，旅游资源可以永续利用，旅游业已成为我国发展最快的产业之一。国家旅游局2002 年 6 月 28 日发布公告称： 2001年是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901 万人次，旅游外汇收入达178
12、 亿美元；国内旅游人数达7.84 亿人次，国内旅游收入达3522亿元人民币；旅游业总收入达到4995 亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%，比上年提高了 0.15 个百分点。旅游业作为国民经济新的增长点的地位得到了进一步巩固和发展。加入WTO 也会给旅游行业带来新的机遇。加入WTO 后，越来越多的外国游客将选精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 16 页5 / 16 择中国作为旅游目的地，中国未来的入境旅游市场潜力无限。北京申奥成功，将给我国旅游业带来巨大的发展机遇。世界各国的游客将由此关注并重新认识中国，入境旅游人数将大有
13、增加。国家旅游局何局长在一次深圳举行的全国旅游工作会议上说：“过去20 年，我国从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国，今后20 年，要实现向世界旅游强国的历史性跨越。目前，国家旅游局已经制定出今后20 年行业发展目标：到2020年，我国入境旅游人数达1.35 亿到 1.45 亿人次，比1998 年增长 1.1 倍到 1.3倍；国际旅游外汇收入520 亿到 750 亿美元，增长3.1 倍到 4.9 倍；国内旅游收入1.9 万亿到 2.7 万亿元人民币，增长6.9 倍到 10.3 倍。据测算，届时旅游业总收入将超过 3.3 万亿元人民币，相当于国内生产总值的8，比目前增长近1 倍。”2.1.3上海行
14、业背景上海市旅游产业连年稳步增长，浦东新区的旅游业近年来呈现飞速发展态势。从市旅游委起草的滨海旅游规划中看到，崇明东平国家森林公园和东滩林湿地、浦东华夏文化旅游区、宝山横沙岛、南汇滨海、奉贤海湾等五大滨海旅游区已赫然在目，滨海旅游业将成为未来上海旅游经济和海洋经济的新亮点。其中，浦东华夏文化旅游区则依托空港建设，重点发展海上体育运动、会议休闲、特色餐饮等旅游产品，重点建设三甲港温泉保健疗养基地、水上旅游基地、旅游度假村等工程。（见解放日报 2003 年 4 月 21 日经济版头条）申博申办成功等于给上海做了一个巨大的世界性的广告，国内旅游也会高潮迭起。在今后的8 年中，旅游业每年会有较大的收入
15、增量，到举办当年会增加更多，来上海的游客会成倍增加。2.2工程特点2.2.1以回归自然为主题上海热带海宫的创意源于“崇尚自然”的中国文化；源于“人类起源与发展的历史就是在与大自然搏斗中成长发展起来的历史”的辨证唯物主义思想。她与美国式的卡通、探奇文化有着不可替代的民族特点和地位。她源于自然而高于自然，是让人们回归自然，参与其中与大自然搏斗，从而得到身心健康。2.2.2以海洋文化为卖点上海热带海宫，顾名思义就是人工模拟的室内热带海滨，就是再造世界旅游三要素：“阳光、海浪、沙滩”，因此其卖点也可以引申为“泳装进场”。2.2.3以全民健身为内容上海热带海宫的市场目标是广大的消费者，其载体为游泳、冲浪
16、、滑水等与海洋文化有关的健康娱乐运动，即符合国家提倡的“ 全民健身运动 ” 方针，又改善市民特别是双休日的生活质量，提供一个心旷神怡的活动场所。因此热带海宫的建成，将成为一个重要的精神文明阵地，为上海市民的健康娱乐需要做出应有的贡献。2.2.4 以持续经营为基础精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 16 页6 / 16 上海热带海宫与一些 “ 参观一次就够了 ”的观赏型旅游工程有着本质的不同，她集观赏、运动、休闲、健身等功能于一体，为持续经营或向会员制发展创造了条件。其游客的 “ 重复性 ” 、“健康性”所带来的市场潜量、经营
17、方式的拓展，以及超长经营寿命期等优势，都是不可估量的。2.2.5 代表了新一轮都市旅游休闲的发展方向上海热带海宫的 “ 超大” 克服了一般室内主题乐园空间小的弱点，并使其升华到“ 恢宏” 的境界；又以 “ 室内” 解决了室外主题游乐园，特别是水上游乐园易受天气影响的致命弱点，可以一年四季全天候开放营业；上海热带海宫还具备了花园式主题游乐园和健身运动俱乐部的优势。并将世界旅游三要素（阳光、海浪、沙滩）发展到了一个新的领域。因此，上海热带海宫不论是工程本身所具备的健康性、参与性、大众性、观赏性、新颖性，还是游乐的可重复性，都是一般主题游乐园无法相比的。2.2.6 “ 海派文化 ” 的代表作上海旅游
18、业欠旺，一个重要的因素就是缺少能代表上海的大型旅游吸引物。集高科技与现代化一体的热带海宫，宏扬的是海洋文化、都市文化，其贝壳式建筑，有明珠之母之称，功能上结束了“ 上海靠海，无处下海 ” 的历史。上海热带海宫与上海背靠长江，吸收外来文化，并融入大海的文化底蕴极其相似。她采用高科技手段，将长江黄颜色的水，变成大海蓝颜色的水，正是上海融入世界的缩影。2.2.7 大上海的旅游标志性建筑上海热带海宫具备了多个“ 世界第一 ” 和“ 国内首创 ” ，与上海国际大都市的地位以及上海的海派文化极相匹配，是上海不可多得的旅游标志性建筑。因此，在经营策略上，将上海热带海宫融入“ 海派文化 ” ，并成为大上海的特
19、色标志，在社会上达到“ 来上海必到热带海宫 ” 的共识，是战略也是目标。三、市场分析3.1旅游消费现状：游览大都市标志型新景观是国内来沪游客首选目标受上海市旅游委员会委托，上海城市社会经济调查队1997 年 10 月对来沪旅游的 16,500 名国内游客作了一次抽样调查，见下表: 景点到访率（ % ）景点到访率（ % ）新外滩751 大世界254 南京路719 杨浦大桥246 淮海路413 动物园147 东方明珠351 上海博物馆144 豫园313 大观园61 南浦大桥300 野生动物园56 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，
20、共 16 页7 / 16 四川路264 植物园49 从以上统计分析，国内游客来沪除了游览大都市标志型新景观外，逛街购物也是主要目的。另一些娱乐场所到访率平平，原因之一是没特色，又不能代表上海新形象，三是路途遥远交通不便，四是布局分散。3.2游客消费趋势：A、都市旅游方兴未艾B、城市居民热衷自费旅游势头连年看涨C、 住房、子女教育、旅游已成为城市居民三大消费热点。D、 水上度假将成旅游新概念E、“新生代”消费群占据消费市场最大份额，旅游成为该消费群三大热点之一。外地来沪游客职业构成表(单位 :%) 游览度假探亲访友商务会议文化交流其他总计23.1 16.8 29.1 5.3 4.6 21.1 管
21、理人员12.6 4.5 64.1 8.4 1.9 8.5 技术人员12.9 10.1 32.7 7.7 17.9 18.7 职员29.3 17.7 32.5 4.0 1.3 15.2 教师41.3 22.9 3.4 6.4 13.7 12.3 工人24.7 22.1 18.7 0.6 1.1 32.8 农民17.1 23.9 11.6 0.4 0.8 36.2 学生49.0 24.0 0.6 0 3.6 22.8 3.3竞争状况上海市目前主要水上乐园情况一览表名称开业年占地面积投资额地址交通主要工程锦 江 乐 园水世界1992 1 万平 M 600 万虹梅路 201 号地铁徐闵线沪辛线等造波池
22、滑道漂流世界江 湾 造 波游泳池1987 3 万平 M 780 万国和路346 号8139 路造 波 池童 话水世界花 花 龙 水上世界1995 2.5 万平 M 3000 万枣阳路525 号6794 路 双休日专线车造波池戏水池滑道南 上 海 水上世界1996 150 亩4000 万奉 贤 县 洪庙镇人民广场等外有专线车造波池滑道水炮热带风暴1997 600 亩3.5 亿七宝新镇路78号地铁辛庄站有专线车霹雳河海浪池潜水艇茜琪世界1997 600 亩4 亿南汇航头商城北侧沪 南 线塘 四线 陆青线冲浪池火山爆发佘 山 漂 流世界1997 18 万平 M 1.5 亿佘 山 沈 砖公路锦江乐团门
23、口有专线车漂流河水幕电影太 阳 岛 度假区1997 4 公顷青 浦 县 沈巷镇虹口公园等处有专线车水上健身池沙滩排球上海师目前主要水上乐园门票及客流量一览表名称周一至周五价双休日价全 年 经年客流量日 均 客 流精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 16 页8 / 16 成人儿童成人儿童营时间量佘山锦漂流世界40 25 40 25 60 天太阳岛度假区60 45 60 45 60 天大康海宫30 20 30 20 365 天希尔西海洋世界40 20 50 30 60 天江湾造波游泳池35 5 35 5 60 天花花龙水上世界2
24、0 12 30 18 60 天体育场海洋世界40 20 50 30 365 天南上海水上世界40 32 40 32 60 天热带风暴40 40 60 60 60 天80 万人次1.3 万人次茜琪世界40 40 45 40 60 天备注：团体票7-8 折优惠分析： 从以上列表可知，目前上海已有的水上乐园，不论从地理位置，交通状况，工程规模和工程特点都无法与热带海宫相比。现有的水上乐园除了面积不超过3000 平方 M的大康海宫和体育场海洋世界是室内型，其他都是露天式，全年经营期为60 天。从经营效果来看，除了远郊的水上乐园收益不太理想外，市区和近郊的水上乐园收益普遍较好。规模较大的热带风暴，日均流
25、量达到1.3 万人次，日最大流量超过了 3 万人次，究其原因是因规模大，上档次，而相对广告成本就比较低，宣传效果就好，占据市场优势。而一些规模小的水上乐园基本已无力量在广告宣传费用高的大上海开展广告宣传攻势，只能吸引周围居民参与，导致市场份额不足。3.4海宫目标市场定位随着浦东国际机场的开通和大上海都市旅游热潮的兴起，从2001 年起，每年已有超过 1 亿人次到上海观光旅游、探亲访友和从事商务活动。从“消费者研究”可知，国内来沪游客首选目标是游览上海大都市标志型新景观。热带海宫作为上海市功能性的标志型旅游吸引物，占据世界第一的位置，理应是中外游客到上海首选目标。因此，海宫的市场定位主要为国内外
26、来沪人士。3.5经营思路形成游客“到上海必到海宫”的理念以上海热带海宫“世界第一”为市场卖点，应用大幅度广告的覆盖效应，让外省市到上海的每个游客都知道上海热带海宫，以此满足游客“到上海，看大都市风采”的心理要求，创造最大的市场潜量，从而，形成游客“到上海必到海宫”的理念。推出的品牌是：“海宫，世界最大”。考虑到海宫规模巨大，日接待1 万人与接待 5 万人，经营成本相差无几的特点和海宫可重复游乐的特点，可考虑大幅让利上海市民，增加人气和边际效益。特别要注意培养“新生代”为海宫固定消费群。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 16
27、 页9 / 16 四、市场预测4.1上海市旅游市场基数（根据上海市统计局1998 年上海市国民经济和社会发展统计公报）序号市场目标总人口（万人）消费倾向预测（单位：元）年均工资年均收入年均消费旅游消费一上海市1464.00 11918.00 8773.00 6507.72 642.00 1 学生市场210.00 2 国有企事业313.69 12217 8923.50 6628 655.25 3 集体企事业77.59 9042 6670 4825.30 456.94 4 其他企事业64.59 18906.00 13399.60 10209.00 1049.14 5 其他从业人员104.97 18
28、906.00 13399.60 10209.00 1049.14 6 企业接待市场70.00 7 政府市场50.00 8 农村集个体劳动者232.92 5407.00 4207.38 388.97 9 其他散客295.24 11918 8773 6507.72 642.00 二非上海市5555.00 1 会议市场500.00 2 国内旅行社200.00 3 国际市场140.00 4 其他散客4715.00 合计6974.00 4.2市场目标预测根据统计分析，近几年来每年外地来沪的游客增长速度均在10% 以上， 2001年以后，外地来沪人员已超过1 亿人次。仅以纯观赏性的东方明珠电视塔为例，在面
29、对金茂大厦竞争的情况下，年接待游客仍超过 300 万人次， 2002年元旦期间日接待超过3 万人次。浦东新区海洋世界门票110 元，2002 年开业半年接待人次已超过100 万（见新民晚报 2002 年 8 月 17 日二版）。取 3% 作为海宫的市场目标，则当年开业时外地来海宫的游客为295 万人次；上海当地人口为1,400 多万，按5% 作为海宫的市场目标，则当年本地来海宫的游客为 70 万人次。外来游客为80% ，本地游客为 20% 。海宫的市场目标为： 365 万人次 / 年。4.3经营规模预测由于外省市人到海宫游玩不受节假日的约束，因此，295 万外省市人按全年平均分布，每天有8,0
30、82 人次。上海本地人绝大多数只能在节假日到海宫游玩，70 万本地人按全年节假日平均分布，每个节假日将增加6,364 人次。每个节假日的游客为14,446 人次。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 16 页10 / 16 4.4会员卡市场分析海宫规模巨大和经营成本相对固定，决定了海宫在经营上可以大规模优惠门票，发行会员卡。海宫设计静态游客规模最大为18746 人，日最大接待能力为5.4 万人次，而经营成本则与日接待1000 人相差无几。因此，海宫有每年送出1,000 万人次的免费门票能力。如每张门票卡每年享受50 张免费门票
31、，则每年可发放20 万张门票卡。除发行“个人卡”外，还可发行“家庭卡”、“老年健康卡”、“团体卡”。五、财务预测5.1收入预测A、经营内容及价格海宫的门票价格：节假日为60 元；非节假日为50 元。门票包括了海宫内全部景点的游乐。当日门票有效时间范围为9:00 21:00 。B、营业收入测算表序号工程营业额直接成本营 业 收 入（毛利）一门票20024 万元1 节假日114 天/ 年 14446 人/ 天 60 元/人=9881 万元 / 年9881 万元2 非节假日251 天/ 年 8082 人/ 天 50 元/ 人=10143 万元 / 年10143 万元二更衣柜365 万人 / 年 90
32、% 10 元/ 人=3285 万元 / 年3285 万元三器材出租365 万人 / 年 40% 15 元/ 人=2190 万元 / 年2190 万元四商品销售2557 万元1 泳装销售外地游客 295 万人70%=206万人本地游客 70 万人35%=24万人按男女比例3:1 计，则：男泳装 172 万人 / 年 15 元/ 条=2580万元 / 年女泳装 58 万人 / 年 50 元/ 条=2900 万元 / 年共计 5480 万元3288（40% 毛利）2192 万元2 纪念品365 万人 / 年 25% 10 元/ 人均=912 万元 / 年547（40% 毛利）365 万元五快餐365
33、 万人 / 年 80% 20 元/ 人均=5840 万元 / 年3504（40% 毛利）2336 万元六饮料365 万人 / 年 80% 8 元/ 人均 =2336 万元 / 年1402（40% 毛利）934 万元人均消费109.77 元23.95 元85.82 元七广告出租60 个 50000 元/ 个=300 万元300 万元八停车场2000 辆次5 元 365 天=365 万元365 万元九宾馆341 套 300 元 365 天 40%=1494万元494 万元1000 万元十会所各种健身、娱乐场所纯利500 万元500 万元宴会厅纯利 500 万元500 万元合计43226 万元923
34、5 万元33991 万元C、发放“海宫门票卡”每年可增加收入1.1 亿元按发放 10 万份计算，每份收取特惠门票免费加入费500 元就可筹资： 10 万500 元=5,000 万元。1000 万人次的免费门票按60到访率和每人平均消费20 元计算，每年可增加收入 1.2 亿元： 500万6020 元6000万元注：以“优惠门票”的形式出现，是让利于市民，特别是让一些收入较低的市民有机会长期到海宫健康心身，是响应国家全民健身运动的倡议。收取的加入费是以开发商先期已投入为前提，并没有承诺以“高额现金回报”为条件，因此精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -
35、 - -第 10 页，共 16 页11 / 16 完全没有非法集资嫌疑。5.2成本、费用预测A、影响成本费用的因素影响海宫经营成本费用变动的因素主要是季节变化和建筑恒温措施。要保持室内恒温，冬季须供暖，夏季要制冷，春秋季节只需小量的供暖和制冷。因此，海宫的成本费用因素比较单一。根据气象资料显示，川沙以东地区，7、8 月间平均气温27.4 摄氏度， 1 月最冷平均气温3.3 摄氏度，全年平均气温高于20 摄氏度的有 125 天。因此，海宫全年完全不需供暖和制冷的约有85 天，大负荷供暖的只有70 天，其他春秋两季只需少量供暖和客房制冷。室外最高温度达到33 摄氏度以上时，也只是客房、餐厅制冷，海
36、宫游乐区少量送冷气。成本、费用估算表序号成本工程单位单价年耗量年成本及费用占成本比例备注1 固定资产折旧1.1 建筑物万元1617 30 年折旧1.2 机械设备万元612 12 年折旧1.3 三电设备万元360 12 年折旧小计万元2589 24.8% 2 燃料及动力等万元2.1 水万吨0.84 元/t 55 46 2.2 电万千瓦时0.70 元/kwh 3854 2698 2.3 重油吨1200 元/t 4900 621 2.4 柴油吨2500 元/t 600 150 2.5 水处理药剂吨1.5 万元 /t 20 30 2.6 其他万元50 小计万元3595 34.4% 3.1 维修维护费用
37、万元1217 11.6% 3.2 工资及附加万元2045 19.6% 3.3 管理费万元1000 9.6% 其中：广告费万元800 办公费万元200 小计万元4262 40.8% 2+3 直接成本费用万元7857 75.2% 总成本费用万元10446 100% 5.3成本费用构成分析从上表可知，一般年份总成本费用为10,446 万元，除去折旧费，直接费用为7,857 万元。其中燃料及动力占总成本费用的34.4%，特别是年用电费用为2,698万元。因此，如何节约用电是降低费用的关键。工资及附加占总成本费用的19.6 ，其份额也不小，如何实行劳动人员的精干高效，避免人员沉淀膨胀是减少开支的课题。5
38、.4利润预测正常经营（不发卡）分年利润预测表（损益表）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 16 页12 / 16 单位：万元序号工程营业期1 2 3 4 5 6 7 8 1 营业收入33991 33991 33991 33991 33991 33991 33991 33991 2 营业税1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 3 总成本费用10446 10446 10446 10446 10446 10446 10446 10446 4 利润总额21845 21845 21845 2
39、1845 21845 21845 21845 21845 5 所得税1638 1638 1638 3276 3276 3276 6 税后利润21845 21845 20207 20207 20207 18569 18569 18569 7 盈余公积金2184 2184 2021 2021 2021 1857 1857 1857 8 应付利润19661 19661 18186 18186 18186 16712 16712 16712 9 累计分配利润19661 39322 57508 75694 93880 110592 127304 144016 六、财务效益分析6.1财务现金流量表分析正常
40、经营（不发卡）时的现金流量表（全部投资）单位：万元序号年代工程建设期经营期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 现金流入33991 33991 33991 33991 33991 33991 33991 33991 1.1 营业收入33991 33991 33991 33991 33991 33991 33991 33991 2 现金流出9000 11000 40000 30000 12146 12146 13784 13784 13784 15422 15422 15422 2.1 固定资产投资9000 11000 40000 30000 2.2 经营成本10446 10
41、446 10446 10446 10446 10446 10446 10446 2.3 营业税及附加1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 2.4 所得税1638 1638 1638 3276 3276 3276 3 净现金流量-9000 -11000 -40000 -30000 21845 21845 20207 20207 20207 18569 18569 18569 4 累计净现流量-9000 -20000 -60000 -90000 -68155 -46310 -26103 -5896 14311 32880 51449 70018 投资回收期
42、： 4.3 年（自营业开始）6.2盈亏平衡分析海宫固定成本为10,446 万元，它随游客数量的变化量很小，可忽略不计。这样，当年游客人数达到122 万人次，营业毛利润收入达到10,470 万元时，为海宫的盈亏平衡点。也就是说，按人均消费109.77 元，人均毛利润收入达到85.82元，日均客流量为3,342 人次，日营业收入 36.68 万元时，为海宫的盈亏点。如除去折旧，则海宫年客流量达到91.6 万人次，毛利收入达到7,865 万元时为海宫的最低盈亏平衡点：日均客流量为2,510 人次，营业收入 27.55 万元。6.3还款计划借款还本付息预测表单位：万元序年份建设期营业期号工程3 4 1
43、 2 3 4 5 6 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 16 页13 / 16 1 借款及还本付息1.1 年初借款累计300 35000 65000 50000 35000 20000 5000 0 1.2 本年借款35000 30000 0 1.3 本年应计息 (6%) 2118 3900 3900 3000 2100 1200 300 0 1.4 本年还本300 15000 15000 15000 15000 5000 1.5 本年付息2118 3900 3900 3000 2100 1200 360 2 还借款来源
44、2.1 利润21845 21845 20207 20207 20207 20207 2.2 折旧2589 2589 2589 2589 2589 2589 偿还本息后余额356 356 -382 518 11418 17258 未分配利润余额356 712 330 848 12266 29524 七、风险因素及对策7.1汇率因素目前中国人民币并非自由兑换货币。但升值压力较大，国际信贷对海宫有利无弊，应充分利用。将来宾馆、门票收入会有外币收入，但只要采取及时结算的策略，缩短外汇占用时间，即可避免汇率风险。7.2行业风险中国在不断开拓新的旅游工程，以吸引更多的游客。热带海宫虽然是目前最大的人工室内
45、恒温人造海景工程，但仍然不能完全排除其他旅游工程竞相发展而出现的行业竞争给热带海宫形成的竞争压力。工程优势与回避办法：1、上海有关部门已经表示，类似热带海宫的工程不会再获立项批准，以免造成重复建设，由此免除了同类工程竞争的后顾之忧。2、热带海宫毗邻机场，面向大东海，其上海市最近的可供“看海”“玩海”的海岸线独特地理位置，是无法拷贝的。3、上海市的人口、素质、和经济条件、消费能力，以及海派文化都是国内其他地区所没有，就算搞了同样的工程，也无法与热带海宫竞争。4、热带海宫将由著名的国际管理公司管理。利用国际管理公司高水平的管理，将给消费者提供非常清洁、幽雅的环境；舒适、温馨的感受。国内一些高级宾馆
46、由国际管理公司管理的成功例子已经证明了这一管理手段的竞争能力。5、热带海宫仅仅是以热带海宫为起点的第一个工程。除此外还将陆续兴建“冰雪世界” 等大型工程，形成中国无与伦比的综合性旅游景观，其规模效益将在竞争中保持更大的优势。7.3技术风险热带海宫是迄今为止世界上最大的室内人造海景。大跨度的网架结构、超大空间的恒温技术、大规模热带植物的北移、大能量的人工造浪设施以及大容量的水体净化技术等等在国内乃至世界上都是罕见的。如果未能解决技术问题，也会给经营带来风险。回避办法：1、热带海宫的土建工程为一般性建筑，没有特殊的技术要求和技术难度。大跨度网架结构在中国也属于成熟技术，不存在复杂的技术难题。精选学
47、习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 16 页14 / 16 2、考虑到海边的风力因素，热带海宫的技术部门专门进行了风洞模型实验，为设计施工提供了可靠的技术数据，使热带海宫具有抵抗12 级台风的能力。3、保险公司将为热带海宫提供建筑、财产、人身意外伤害保险。4、采用国际上现有的先进的水处理技术，加强卫生管理，加速水的净化处理和循环。使大量的水体始终达到和超过国家卫生标准。即使儿童不慎饮用了水，也不至于影响身体健康。5、热带海宫的整体计划都执行了国家标准，只要按质量要求施工，加强施工监督，加强经营管理，就不会出现技术方面的风险。7.
48、4能源风险热带海宫的成本构成中的燃料油气和电的价格有上涨风险，会增加经营成本，从而影响热带海宫的经济效益。回避办法：1、由于浦东新区实行特殊优惠政策，两年免征、三年减半，开业前五年征收所得税的政策使热带海宫仅从税收优惠政策里得到的好处，足以抵消价格政策放开的不利影响。2、由于热带海宫没有原材料消耗，成本与收入有较大的财务空间，另外，成本构成中油气和电的支出也仅占总成本的20左右。同时，由于政府大力支持能源工业建设，三峡水电和上海市的发电量将会迅速增加，电价将会比较稳定。3、底下温泉能大大减少以加热为主的热带海宫能源，另外二期投资建设“冰雪世界”工程，根据设计，“冰雪世界”制冷所释放的热能，也可
49、为热带海宫服务，用以提高热能的有效利用率，减轻能源涨价的影响。八、原创思想暨热带海宫在整体规划中的作用在面对太平洋的上海浦东新区华夏文化旅游区“931”地块北部，规划面积1000亩，形成巨大的飞碟型建筑群-热带海宫、三极冰宫、东海沙城、竞技广场、健康中心、东海长堤。其构思独特，布局合理，每个工程都无明显的背角、死角，既节约了土地，又便于交通和工程间交流。最重要的是1000亩的巨型飞碟将傲视全世界。海宫，还有三极冰宫、东海沙城等工程都是源于“崇尚自然”的中国文化；源于“人类起源与发展的历史就是在与大自然搏斗中成长发展起来的历史”的辨证唯物主义思想。她与美国式的卡通、探奇文化有着不可替代的民族特点
50、和地位。她源于自然而高于自然，是让人们回归自然，参与其中与大自然搏斗，从而得到身心健康。这些工程与一些观赏型的旅游工程有着本质的不同，她集观赏、运动、休闲、健身等功能于一体，为持续经营或向会员制发展创造了条件。热带海宫为第一期工程。她集观赏、娱乐、运动、休闲、探险于一体，充分考虑到游客的广泛性、大众化和参与性。和自然的大海相比，热带海宫有自然大海所拥有的阳光、海浪、沙滩、热带植物，又没有自然大海受季节的限制，大风大浪的危害，鲨鱼的侵袭和海水的苦涩滋味。同时，热带海宫又具有自然大海所不具备的丰富多彩的娱乐设施、各种完美的服务、四季恒温的环境、海水，因而热带海宫有源于自然又超于自然的特点，是人对环
51、境的再创造，是人与环境的天然和谐。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 16 页15 / 16 热带海宫工程虽然停工几年，但并未过时，仍然是海派文化的代表，她与上海背靠长江，吸收外来文化，并融入大海的文化底蕴极其相似。她采用高科技手段，将长江黄颜色的水，变成大海蓝颜色的水，正是上海融入世界的缩影。三极冰宫（原称冰雪世界）是一个大型室内恒温零摄氏度以下的冰雪游乐宫。将营造极地（南极北极）和第三极（喜玛拉雅山）景观，设置寒带动植物观赏景区，展示登山文化、爱斯基莫文化以及各类冰雪体育娱乐工程。内设“三极博物馆”。已批准立项。东海沙
52、城是一个大型室内沙漠娱乐宫，营造沙漠景观文化，设置沙滩、沙雕、沙疗、滑沙、堆沙、沙漠探险、沙滩排球等与沙和沙漠有关内容于一体的沙文化工程。让游客不仅领略到沙漠的各种自然奇观，还可以了解到与沙漠有关的知识及文化。竞技广场将广泛搜集世界各地的各种丰富多彩的竞技工程。包括人与人之间，人与物之间，物与物之间的竞技、搏击。既有传统的、古代的、也有现代的；既有观赏性又有参与性；既惊奇、刺激又安全愉悦。将与电视台联手。也还可作会展之用。健康中心将以人类健康为主题，以天然温泉为依托，设置世界各地被民间广泛认可而又行之有效的保健手段。从医学、药学、食品、环境、心理学、哲学、宗教、运动、气功等各种角度对人的生理和
53、心理健康提供全面服务。使人在轻松愉快的休闲享受中，得到生理和心理的保养。东海长堤是在热带海宫临海处围海造堤，形成2000亩水面的人工沙滩，可以从事各种室外水上娱乐活动。同时东海长堤的兴建可以把台风造成的巨浪和海潮阻拦在外。湖里的清水还将成为热带海宫的一部分海水取水源。苏州河两岸曾经使上海从荒蛮走向文明，黄浦江两岸是上海现代化的缩影，由热带海宫为起点的成片开发，又将把上海引入海洋文化的新概念，必将昭示上海的未来。附件：一、已经批准的各类主要文件、许可证等：日期文号文件名发文单位主要内容1994 年 12 月 15日浦经贸发字（1994）28号关于同意“上海室内热带海滨乐园”工程建议书的批复上海浦
54、东经济贸易局批 准 立 项 ， 同 意 筹建。1994 年 12 月 30日浦经贸发字（1994）30号关于同意“上海室内热带海滨乐园”的合同、章程的批复上海浦东经济贸易局上海浦东新区经贸局批准设立“上海热带海滨乐园”1995 年 3 月 2 日沪计综（ 1995）4 号关于“下达上海市一九九五年第三产业重大建设备选工程前期工作计划的通知”上海市计划委员会将“上海室内热带海滨乐园”列入十大工程之一1995 年 4 月 27 日沪浦管（ 1995）151号关于上海室内热带海滨乐园可行性研究报告的批复上海市浦东新区管委会批准热带海宫的可行性研究报告1995 年 5 月 15 日浦综土地局（95）3
55、67号批复“上海室内热带海滨乐园”规划用地43.3公顷上海市浦东新区综合规划土地局批准将“ 931”地块建设用地 43.3 公顷1995 年 9 月 22 日上海热带海宫建设用地许可证上海市人民政府上海市人民政府向热带海宫颁发建设用地许可证。1995 年 9 月 26 日浦环保（ 1995）60 号关于“上海热带海宫环境影响评价工作大纲”上海市浦东新区环境保护局上海市浦东新区环境保护局批准了上海热精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 16 页16 / 16 的批复带海宫环境影响评价1995 年 10 月 19日浦综规 1995-38 会议纪要上海市浦东新区综合规划土地局通过热带海宫的设计方案到 1995 年 12 月12 日浦投许 95 252 号投资许可证上海市浦东新区综合规划土地局固定资产投资许可证到 1995 年 12 月26 日沪浦规（ 95）826 号建设工程规划许可证上海市浦东新区综合规划土地局到 1995 年 12 月27 日上海市建筑工程执照上海市浦东新区综合规划土地局精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 16 页
