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1、“中虹.丽丽晶府”前期物物业管理理投 标 文 件 商务、技技术部分分 （ 本本）第一章 投标标报价表表序号项目面积（平方米）包干单价（元/平方方米月）备注1物业服务费费（电梯住宅宅）1547000.9901.662物业服务费费（商业物业业）101133.3992.003报价说明1、以上各各项报价价均为包包干价，包包含所有有的费用用、税费费等。报报价包括括但不限限于人工工费、管管理费、维维护费、利利润、税税金等实实施本项项目物业业管理发发生的所所有费用用及本项项目物业业管理的的所有风风险、责责任。2、因以上上各项报报价均为为包干价价，在本本项目全全部的物物业管理理服务期期间，凡凡各类人人工、材材
2、料等费费用的市市场涨跌跌风险和和国家政政策性调调整风险险，均由由乙方自自行承担担, 不不作任何何调整。3、此报价价与投标标函中的的的报价价一致.若出现现不一致致，以投投标书中中的报价价为准。第二章 管理理服务理理念和目目标第一节 物物业基本本情况一、本项目目主要概概况本项目占地地面积4414003.000平方方米。总总建筑面面积：22108891.62平平方米。其其中，住住宅建筑筑面积为为15447000.900平方米米，非住住宅1009100.188平方米米，其中中商业用用房面积积101113.39平平方米，配配套设施施建筑面面积7996.779平米米（含物物业管理理用房6655.65平平方
3、米，治治安用房房20平平方米，消消防控制制室411.144平方米米，停车车场管理理用房220平方方米，公公共厕所所60平平米），架架空层面面积12272.87平平方米，地地下车库库2层建建筑面积积440007.67平平方米。本本建筑区区划的总总容积率率4.00（住宅宅容积率率3.774），绿绿地率为为30%，车位位14221个（地地面2881个，地地下11140个个）。总总户数115888户。第二节 物物业服务务理念现代人高效效快速反反应的生生活、工工作节奏奏已让人人无暇顾顾及许多多家庭琐琐事，回回到家里里希望得得到更多多的休息息和放松松，“家”应该不不只是满满足人们们最基本本的居住住条件，还
4、还应该让让人尽享享舒适、便便利与尊尊贵。让让买房的的业主真真正体验验物有所所值、甚甚至物超超所值的的收益，而而传统物物业服务务项目的的局限性性决定了了其必然然不能满满足人们们日益发发展的生生活需求求。必须须在此基基础上加加以现代代化的服服务手段段，整合合各项信信息及物物资资源源，为业业主提供供优质的的生活配配套服务务。从项目内建建筑设计计看，可可采用封封闭式服服务，在在项目内内入口处处有效实实现人车车分流，营营造出井井然有序序、富贵贵气派的的居家氛氛围，通通过改造造项目内内现有的的配套服服务设施施，拓展展多种服服务项目目，并加加强项目目内精神神文化建建设，构构建一个个健康、文文明、整整洁、清清
5、新的生生活环境境。为此此，我公公司的物物业服务务思路是是：四方方满意、三三种意识识、二种种手段、一一个目标标。四方满意：让项目目业主及及住户满满意； 让让开发建建设单位位满意；让南充市行行业主管管部门满满意；让物业服务务工作人人员感到到满意。三种意识：树立员员工强烈烈的服务务意识、质质量意识识和成本本意识，切切实控制制好物业业服务的的关键因因素员工素素质。二种手段：采用规规范标准准化、智智能网络络化两种种服务手手段。一个目标：一年内内将项目目内的物物业服务务提升到到全市物物业服务务优秀项项目内的的水准。使使业主对对物业服服务的综综合满意意率达到到85以以上。为为广大业业主和住住户提供供一个安安
6、全、清清洁、优优美、舒舒适的现现代家居居和商业业、生活活的环境境。为使项目内内的物业业服务工工作跃上上新的台台阶，全全面改善善现有的的物业服服务状况况，我们们将结合合本项目目内现有有的基本本条件及及特点，实实现最优优化服务务。整体体构想如如下：（一）逐步步提高业业主生活活品质我们通过提提供的个个性化服服务旨在在满足业业主的生生活需求求，为项项目内住住户提供供便利的的服务，逐逐步提高高业主的的生活品品味和品品质。（二）加强强与业主主的沟通通、交流流我们会非常常重视业业主的各各项合理理化建议议，并坚坚决予以以执行。坚坚持每月月做业主主调查，接接受业主主的意见见回馈，不不断改进进服务项项目及质质量，
7、树树立“业主至至上”的服务务理念。（三）运用用平台系系统提供供个性化化家居服服务将常规物业业服务和和各项特特色服务务通过网网络科技技的手段段融合在在一起，使使业主足足不出户户就可以以享受到到集订购购、配送送、服务务于一体体的一站站式服务务。创建建酒店式式“客服中中心”，一个个电话、一一声吩咐咐，服务务方便快快捷。实实现“服务无无所不在在， 生生活多姿姿多彩”的服务务境界。（四）强化化员工素素质及服服务意识识，通过过物业规规范培训训精心选拔高高素质人人才，要要求全体体员工必必须会电电脑操作作，通过过定期组组织严格格规范的的岗前、岗岗后培训训，提升升员工专专业素质质，强化化文明礼礼仪规范范标准。让
8、让业主享享受优质质的服务务，确保保服务品品质。（五）配置置智能化化装备系系统，采采用智能能化服务务，提升升服务层层次专业的楼宇宇智能化化系统是是实现现现代化服服务和人人员最优优化的基基础，我我物业公公司将针针对本项项目内实实际情况况，本着着精简、实实用的原原则，聘聘请专业业公司进进行智能能化系统统的重新新装备，以以精简人人员岗位位设置，实实现隐性性服务，营营造温馨馨安全的的生活空空间，体体现人防防与技防防相结合合的安防防理念。（六）改造造项目内内整体形形象，强强化员工工素质及及服务意意识专业化清洁洁、绿化化做好项项目内的的整体环环境及本本体设施施设备的的维护、保保养，并并通过月月检及平平时抽查
9、查、巡视视监督工工作质量量，促进进物业的的保值、增增值。精精心选拔拔高素质质人才，要要求全体体员工必必须会电电脑操作作，定期期组织岗岗前、岗岗后培训训，提升升员工专专业素质质，强化化文明礼礼仪规范范标准。（七）提供供房屋增增值服务务，满足足业主需需求物业服务作作为业主主最可信信赖的贴贴身管家家，全方方位为业业主的生生活需求求服务，房房屋的租租赁、转转让问题题一向为为业主居居家生活活带来不不便，为为此，我我公司将将利用自自身强大大的客户户及市场场信息资资源为业业主提供供便利条条件，进进一步塑塑造项目目内的升升值潜力力。（八）营造造健康社社区氛围围充分使用现现有的活活动场所所，为业业主提供供形式多
10、多样的休休闲、娱娱乐服务务项目及及场地。我们将根据住户的人口结构、文化素质和各种需求，针对不同层面，组织各类活动，精心设计和营造轻松和谐的社区文化氛围。常规活动项目包括球类活动、棋牌类活动、儿童娱乐、舞蹈、钢琴培训班、健身等；服务中心特别构想的一系列活动，包括登山、钓鱼等专题俱乐部、暑期夏令营活动、电脑沙龙、项目内文化节、植树节等，充分调动居民参与社区活动的热情。第三节 物业服服务定位位物业服务标标准：我我们将按按照招标标文件提提出制订订的普普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级标准准中的的“二级”服务标标准执行行。(一)基本本要求 1、服务与与被服务务双方签签订规范范的物业业服务合合同，双双方
11、权利利义务关关系明确确。 22、承接接项目时时，对住住宅小区区共用部部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。 3、管理人人员、专专业操作作人员按按照国家家有关规规定取得得物业管管理职业业资格证证书或者者岗位证证书。 44、有完完善的物物业管理理方案，质质量管理理、财务务管理、档档案管理理等制度度健全。 5、管理服服务人员员佩戴标标志，行行为规范范，服务务主动、热热情。 66、公示示16小小时服务务电话。急急修1小小时内、其其它报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有报修、维维修记录录。 7、根据业业主需求求，提供供物业服服务合同同之外的的特约服服务和代代办服务务的，公公示服务
12、务项目与与收费价价目。 8、按按有关规规定和合合同约定定公布物物业服务务费用或或者物业业服务资资金的收收支情况况。 9、按按合同约约定规范范使用住住房专项项维修资资金。 110、每每年至少少1次征征询业主主对物业业服务的的意见，满满意率775以以上。(二）房屋屋管理 1、对房屋屋共用部部位进行行日常管管理和维维修养护护，检修修记录和和保养记记录齐全全。 2、根据房房屋实际际使用年年限，检检查房屋屋共用部部位的使使用状况况，需要要维修，属属于小修修范围的的，及时时组织修修复；属属于大、中中修范围围的，及及时编制制维修计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出
13、报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修修。 3、每3日日巡查11次小区区房屋单单元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的的门窗、玻玻璃等，定定期维修修养护。 4、按照住住宅装饰饰装修管管理有关关规定和和业主公公约(业业主临时时公约)要求，建建立完善善的住宅宅装饰装装修管理理制度。装装修前，依依规定审审核业主主(使用用人)的的装修方方案，告告知装修修人有关关装饰装装修的禁禁止行为为和注意意事项。每每3日巡巡查一次次装修施施工现场场， 发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。 5
14、、对违反反规划私私搭乱建建和擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。 6、小区出出入口设设有平面面示意图图，各组组团、栋栋、单元元(门)、户有有明显标标志。(三)共用用设施设设备维修修养护 1、对共用用设施设设备进行行日常管管理和维维修养护护(依法法应由专专业部门门负责的的除外)。 2、建立共共用设施施设备档档案(设设备台帐帐)，设设施设备备的运行行、检修修等记录录齐全。 3、设施设设备标志志齐全、规规范，责责任人明明确。操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范；设设施设备备运行正正常。 4、对共用用设施设设备定期期组织巡巡查，
15、做做好巡查查记录，需需要维修修，属于于小修范范围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的，及及时编制制维修、更更新改造造计划和和住房专专项维修修资金使使用计划划，向业业主大会会或业主主委员会会提出报报告与建建议，根根据业主主大会的的决定，组组织维修修或者更更新改造造。 5、载人电电梯244小时正正常运行行。 6、消防设设施设备备完好，可可随时启启用；消消防通道道畅通。 7、设备房房保持整整洁、通通风，无无跑、冒冒、滴、漏漏和鼠害害现象。8、小区主主要道路路及停车车场交通通标志齐齐全。9、路灯、楼楼道灯完完好率不不低于990。 10、容易易危及人人身安全全的设施施设备有有明显警警示标志志和防范范措施；对可能能发生的的各种突突发设备备故障有有应急方方案。 (四)协助助维护公公共秩序序 1、小区224小时时值勤。 2、对重点点区域、重重点部位位每2小小时至少
