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1、第一部分 市场背景一、 北京市住宅市场供求情况分析 、供应情况:北京楼市自19年回暖，每天一个新盘上市，200年则不足天就推出一个新项目，据不完全统计,200年市场供应量约为200万平方米。进入2001年房地产市场新开项目更为频繁，1月至5月,北京地区共有38个住宅新项目上市，其中新开发项目9个，原有项目的后期开发有3个，几乎达到一天一个楼盘的速度,其供应总量约为万平方米。新项目数量之多，规模之大,增长速度之快，可以说是北京市住宅市场的发展史上前所未有的.00年1-月北京市房地产供应量统计资料主要指标合计上年同期增幅（）房地产开发投资（亿元）16.49.027。9其中住宅投资6548。634.
2、9商品房开复工面积（万平方米)336.23.3.其中住宅253。3164。43.0本年新开工商品房（万平方米）64。67。116。2其中住宅570424.214.5商品房竣工面积（万平方米)7.77。19其中住宅9。95。0注:以上数据来自北京市统计局。2、需求情况:001年前4个月北京市累计销售各类商品房2。3万平方米，比同期竣工面积多3.6万平方米，其中商品住宅11.万平方米,比上年同期增长2倍。个人购买商品住宅面积增长25.5%,销售额增长34%，平均售价450元/平方米,比上年底每平方米上升169元。001年4月北京市房地产供应量统计资料主要指标合计上年同期增幅（%)商品房销售面积（万
3、平方米）121157。0其中住宅11.304.117其中销售给个人。95.92.5注：以上数据来自北京市统计局。 从数据统计可以看出目前房地产市场供求两旺，供应与需求的加大，进一步激活了经营市场，并引起价格的变化。伟业指数显示20年北京房地产销售价格总指数为99。.比1999年下降了6个百分点，而2001年一季度的房地产销售价格指数比上一季度增加了个百分点。二、项目的市场定位日趋明确，住宅产品向多样化发展。随着市场竞争的加剧,多数开发企业开始注重市场调研和市场需求分析,根据目标客户的需求，推出了适合不同收入水平、不同家庭结构、不同社会层次的住宅产品。由于受到土地与开发成本等因素的限制,住宅产品
4、仍以塔楼为主,同时也出现了多层、多层带电梯、小高层、联排住宅OWNHOUS等不同形式的产品，充分满足了不同客户群体需求。三、开发商越来越注重产品设计和规划.与去年楼盘热炒概念相比,今年多数开发企业则将精力集中在如何提升住宅的质量和功能上.众多开发商纷纷聘请境外著名的设计公司进行产品的设计和规划,在建筑外观、户型设计、社区配套、园林景观乃至细节上,务实创新,取得了较大的进步。项目名称建筑设计园林设计嘉铭园加拿大B+H国际建筑事务所ACL香港雅博奥顿环境景观设计公司阳光10澳大利亚C环境设计事务所澳大利亚DCM环境设计事务所欧陆经典加拿大B+H国际建筑事务所加拿大M国际环境设计事务所橘郡美国加州著
5、名专业住宅设计公司美国西海岸豪宅室内装饰专家远洋天地 美国(H+K）澳大利亚 HSEL 四、开发商着重树立企业品牌,推出系列化产品。 有实力的开发商凭借资金和资源优势以及良好的企业形象，开始走上创企业品牌的道路，纷纷向市场推出了不同档次、不同类型的系列化住宅产品。00年秋季房展会华远房地产公司租用16个最佳展位集体展示所开发华亭嘉园、华清嘉园、阳光曼哈顿、凤凰城四个主要项目。之后各大开发商纷纷效仿,万通相继推出系列产品万泉新新家园、新新小镇（龙山新新家园）、亚运新新家园。当代集团推出当代城市家园、当代万国城和当代青云；太合集团继欧陆经典之后一举推出四个新项目：时代庄园、世纪星、太合嘉园和太合国
6、际村。这些知名开发企业推出系列楼盘系列引起了强烈的市场反响，达到了利用品牌效应的无形资产提升产品有形价值的目的。这将给中小型开发企业带来强大的竞争压力,标志着房地产界垄断时代进入预热期，。 五、住宅市场出现新的建筑形式OWNHSE。2000年住宅市场上的主角“板式小高层项目”，由于其采光、通风、使用率等方面均优于塔楼，因此备受购房者的青睐.南三环地区的恋日嘉园是这一产品形式的典型代表，该项目也因此成为200年的明星楼盘。今年春节市场上出现了大量的TOWNOUS项目，仅在春季房展会上新推出的TONOUSE项目达十五个左右,EHOU为联排别墅,主要分布在近郊区，具有低容积率、高绿化率等特点,如万科
7、青青家园、亚运新新家园、龙山新新家园、康城，一栋洋房等项目。这些项目参观者云集,交购房定金者踊跃，从目前火爆的市场形势可以看出，居住环境良好、生活服务设施完备、富有居住品位和个性的TWNHSE已成为下一个市场关注的热点.第二部分 南城市场分析一、 南城房地产市场成为新的热点地区 由于经济发展和历史的原因,南部地区多年来没有成为城市规划发展的重点，造成其经济相对落后，市政基础设施不够完善,从而制约了房地产业的发展.随着近几年北京城市建设重点转移，广安大街、南四环路、京开高速路、南苑路等一系列重大工程相继在南城地区实施,以及南城土地供应量、成本与北京其它地区相比具有一定优势，使许多投资者纷纷看好南
8、城，这里的的房地产市场渐露生机，成为了北京房地产市场新的热点地区.从今年-5月份新开项目中可以发现南城所占比例最大。二、南部地区住宅市场特点广安门附近、南三环沿线、亦庄、大兴地区是目前南部住宅市场最为活跃的四个区域,是新开项目主要的分布区域。1、广安门地区凭借两广路与西二环便利的交通,紧邻金融街优越的地理位置,是南部市场高档住宅项目主要的分布地区，市场整体价格水平高。项目名称似海怡家朗琴园信德新时代荣丰2008立恒名园建筑面积万平方米4万平方米14万平方米35万平方米4万平方米平均价格6800元000元5元700元6500元 2、亦庄、大兴地区属于近效区,随着近几年住宅郊区化,这两个地区住宅市
9、场发展较快。由于地区的土地资源充足，成本低，住宅产品以多层或板式小高层为主，项目具有的规模大、容积率低等特点。项目名称宣颐家园泰中花园兴涛社区星岛嘉园怡海花园建筑面积3万平方米30万平方米25万平方米40万平方米11万平方米平均价格300元0元4350元4350元400元、南三环地区依托三环路的便利交通,周边成熟的社区环境，以及以木樨园商务中心规划措施的不断落实及南苑路的拓宽,区域的房地产市场开发将不断升温。这一地区各个项目在社区规模，产品档次方面参差不齐。项目名称天天家园珠江上骏景世纪星早安方庄城市印象建筑面积30万平方米42万平方米165万平方米5。6万平方米1.7万平方米平均价格4600
10、元500元5元60元000元三、南部地区市场竞争日趋激烈 实力雄厚的开发企业已经进入南城市场，使南部住宅品质提升.太合、万科、珠江等知名房地产大型企业都南城在推出大规模的住宅项目，由于这些开发企业具有较高的开发水平和良好的开发业绩，南部地区住宅的环境和品质将进一步得到提升.兴涛社区、星岛嘉园、珠江骏景、朗琴园、世纪星等项目都表现出较高的整体规划设计水平。这些项目不仅逐步改变着购房者对南部住宅项目的态度，提高南部住宅项目开发水平，同时也加剧住宅市场的竞争。第三部分 项目分析一、 望陶园街区分析：1、 概述 该地区是南部地区的旧城区之一，与南部其他地区比，人口密集，市政环境较差、人文素质低,属于南
11、城的城乡结合交融地区。市容、卫生、环境脏、乱、差;外地人进京打工者众多，人员混杂,社会制安差；破旧房屋成街成片，人均收入在北京市内偏低。2、 交通状况该地区处于南二环与南三环之间，紧邻规划中的南中轴路。主要交通道路有:永定门外大街、马家堡东路。永定门外大街北达前门商业圈,经木樨园至南四环沿线；马家堡东路则北至和平门,南至洋桥。另外南二环的陶然亭桥、永定门与南三环的木樨园、洋桥均为南部地区的主要交通枢纽,交通便利。区域内公共交通极度为发达,有66、4、14、54、2、1、3、324、3、300、24多条公交线路。公共交通线路起点（南)终点(北）66路马家堡前门4路木樨园五路4路角门后库5路五间楼
12、西直门54路海户囤北京站2路海户囤宽街17路前门铜厂41路木樨园德茂庄34路木樨园公主坟366路黄村火车站木樨园30路三环环线三环环线百利宝专线角门西单3、 商业网点区域内缺少大型商业设施，以批发零售业为主：商场超市:华普超市、万客隆、革新西里商店、西罗园百货商场、稻香村4、 教育设施幼儿园：市文化局幼儿园、群英幼儿园、西罗园第一幼儿园学校:一一四中学、八十八中学、西罗园一中、二中、育才学校、洋桥职 业学校、邮政：北京市西罗园邮电局6、医疗:天坛医院、第一人民医院、西罗园医院、银行：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、娱乐设施:陶然亭公园、信华健身俱乐部、亚龙湾俱乐部二、 产品介绍项目名称
13、：望陶园二期(3#、楼）发 展商：北京一商集团有限责任公司房地产开发分公司地理位置：位于南二环陶然桥南0米,北接革新南路、南接西罗园北街、 东邻永外大街、西邻马家堡东路。占地面积：.46万平方米建筑面积:约万平方米容积 率:3小区规模：5栋18层塔楼,36套房屋(不含号、2号楼）。户 型:二居室、三居室工程进度：3号楼，基础;4号楼,内外装修;5号楼，封顶装修标准： 主体结构:全现浇混凝土剪力墙 外 墙:涂料饰面 门 窗:户门为四防门，内门预留安装条件;外窗为飘窗观景设计。 阳 台:铝合金窗 厨 房：预留装修面，提供煤气灶台、灶具及相关设施。 卫 生 间：预留装修面，提供抽水马桶一个。 电视系统:公共收视系统 供暖系统:燃气锅炉集中供暖。 供气系统：天然气管道入户 供水系统：生活供水 电 梯:每栋2部富士电梯物业管理：北京一商集团物业管理公司车 位：数量为2；租价为0元个月三、 产品分析 1、社区规模:望陶园自身缺少各种生活配大设施，只能借助于西罗园生活区内的各种设施. 2、建筑形式:望陶园栋塔楼中,#、5#楼东西向和北向房分别外伸，使户户均有直接南向采光,充分满足了客户对朝向对采光的需求,可以实现户户朝阳。 3、户型面积：以二居为主,辅以三居。面积在77-9平方米之间属于小户型设计，符合区域客户的承受能力，尤其是3楼一梯2户
