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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.商 业 计 划 书南湖城市中中央生态态区商业步行街街+低密密度住宅宅+度假假酒店项项目唐山宝升昌昌房地产产开发公公司2009年年3月河北唐山（东东部沿海海城市）：2008年年GDPP排名高高于珠海海、汕头头、厦门门、温州州等知名名城市，全全国总排排名第119位,中国地地级城市市第4位 河北省经济济中心，全全省GDDP连续续排名第第一； 全力建设全全国第一一个科学学发展示示范区，被胡锦涛总书记誉为“黄金宝地”。 全国第一个个荣获联联合国“人居荣誉奖”； 联合国
2、“迪迪拜国际际改善居居住环境境最佳范范例奖”； 中国50家家投资环环境诚信信安全区区； 2008年年中国最最具幸福福感城市市第五； 荣膺“20006跨跨国公司司眼中最最具投资资潜力的的中国城城市”称号 (20007年年)； 未来10年年世界一一流的生生态城市市、港口口城市、示示范性城城市、国国际性城城市和环环渤海中中心大都都市；融资计划书书目录一、公司介介绍44二、项目分分析6三、市场分分析112四、管理团团队990五、财务计计划994六、融资方方案998七、摘要1100八、相关附附件1101唐山宝升昌昌房地产产开发有有限公司司是一家家极具发发展潜力力的专业业性房地地产开发发企业，注册地址：唐
3、山市路南区渤海东西街9号，资产总额过十亿元。成立之初便以“专业、诚信、勤奋、创新”为经营理念，坚定不移地为客户创造价值、为员工创造前途、为社会创造繁荣。推行科学严谨的管理体制，坚持积极热忱的为客户服务。（详见附表）公司现有员员工1338人，995%以以上为大大学专科科以上学学历，具具有专业业技术职职称的在在职员工工75人，员员工平均均年龄332岁。公公司设立立董事会会作为公公司决策策机构，实实行董事事执行经经理负责责制，下下设综合合办公室室、财务务部、开开发部、工工程部、营营销部等等部门及及各地区区项目部部。公司司自成立立以来，先先后在唐唐山市路路南区、开开平区、丰丰南区、滦滦县、迁迁西县、芦
4、芦台经济济开发区区等区县县，通过过土地招招拍挂、企企业转让让、合作作开发等等多种方方式，取取得待开开发土地地12000多亩亩。目前前，迁西西在建66万平方方米“景忠新新城”、滦县县5.55万平方方米“苹果家家园”项目已已经形象象进度至至二层。2009年下半年，迁西县四星级酒店、高端住宅、现代商业的25万平方“清泉里平改项目”将全面开工；路南区新华西道标志性景观建筑，26层100米高的6万平方米商业综合体“渤海文化大厦项目”也将于下半年开工。未来三年内，预计总开工量达到150万平方米，营业额预计超过45亿元。同时，宝升昌与省内其他商业银行作为发起行的“中唐村镇银行”正在迁西县积极筹备，注资一亿元
5、成立该股份制商业银行，依托唐山强劲的经济发展趋势，全面涉足金融领域。公司法定代代表人户户健，男男，355岁，毕毕业于大大连轻工工业学院院，房地地产策划划师，目目前就读读于北京京清华大大学EMMBA。大学期期间选修修了工民民建、工工业装潢潢设计等等多个学学科，为为以后的的发展打打下了坚坚实的基基础。通通过公司司三年的发发展经营营，以快快速、稳稳健的步步伐和对对市场的的锐意开开拓，使使公司在在市场同同行业中中赢得了了极好的的口碑。户户健先后后获得“全国商商品交易易市场系系统优秀秀管理者者”、“唐山青青年创业业之星”、“路南区区青年五五四奖章章”、“路南区区安全生生产先进进工作者者”等荣誉誉称号。现
6、现担任“唐山市市政协委委员”“路南南区人大大代表”、“唐山市市青年商商会副会会长”、“唐山市市青年联联合会常常委”“唐山山市房地地产业协协会理事事”等社会会职务。公司领导审审时度势势，把握握时尚潮潮流，带带领全体体员工齐齐心协力力，勇于于开拓，与与多方相相关专业业密切合合作，共共谋发展展，建立立了一支支高素质质、高效效率的专专业化房房地产精精英团队队。我们们的资产产管理秉秉承一贯贯的专业业精神将将会取得得优秀的的业绩。宝升昌，全全面承载载国际文文明居住住标准的的深邃人人文生态态内涵，雄雄居区域域地产行行业领跑跑地位，怀怀拥豪情情壮志，正在大步向集技术密集与资金密集于一体的房地产专业服务体系的方
7、向迈进，力争擎筑人居新时代！二、 项目名称唐山市南湖湖“生态商商业步行行街+低低密度住住宅度度假酒店店”项目 地理位置项目选址位位于唐山山市路南南区南湖湖北岸。东至华华岩路向向南延伸伸,西至至卫国路路向南延延伸,北北至南新新西道,南至南南湖北岸岸环湖路路，该地块块北临唐唐山传统统旺街-南新新道，南南临911平方公公里的南南湖风景景区，雄雄踞整个个南湖风风景生态态区的重重要龙头头位置，周周边生态态环境优优美，绿树成成荫，地地块与南南湖之间间为纯生生态天然然湿地公公园，为为整个唐唐山目前前市场空空白的湖湖景项目目。（详详见附表表） 项目建设规规模本项目总占占地面积积3399.4亩亩，规划划建设低低
8、密度住住宅11133990 mm2、商业业33663044 m22、物业及及其他公公建30066 m2，总建建筑面积积45227600m2。建筑筑密度337%，容容积率22.0，绿绿化率330%。（详见附表） 项目特点南湖“生态态商业步步行街+低密度度住宅度假酒酒店”项目是唐山市市政府关关于南湖湖生态城城建设规划划的重要要项目之一一。集多多元化生生态商业业步行街街、别墅、花花园洋房房居住区区以及五星星级亲湖度假酒店店等商务务、旅游游、休闲闲、娱乐乐、居住住功能为为一体的的大型城城市综合合体项目，充分体体现自然然和生活活的和谐谐统一。（1）多元元化生态态商业步行行街：商业步步行街是是一座城城市的
9、“窗窗口”和和“名片片”，它它具有巨巨大的商业业价值。它不仅创造造了一种种安全、舒舒适的购购物环境境，同时时给城市市的现代代化带来来了新的的理念从从而推动动了城市市的发展展。因而而成为城城市商业业形态的的重要模模式。如知名名的上海海南京路路步行街街、北京京王府井井步行街街等。本区域分布布在地块块纵向中中轴线先先烈路东东侧，占占地1220亩，主要业态为大型商场、超市、百货、一二线品牌专卖店及小型商业店铺。设计采用超一流的动感流线理念，由高至低，从外及内，利用空间及道路的灵活设计及生态环境的有机结合，加上各种业态的合理公布，形成一个完美的商业购物生态体系。多元化商业业构成本项目将突突破唐山山现有的
10、的单一经经营的传传统模式式。融购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮等多种种服务功功能于一一体，较较好的顺顺应不同同消费层层次多元元化的消消费需求求。我们们将启用用多个大大型综合合性商场场并存，流线型商业街穿插其中的设计理念,多元化的业态布局，良好的商业体系，必将吸引众多商家的投资与人群的聚集性消费，从而最终形成由南湖区域辐射全市的高效益商业生态中心。生态与建筑筑融合项目将通过过建筑体体型特点点、建筑筑外观生生态材料料的运用用，结合合适宜的的建筑技技术手段段和现代代科技手手段，本本着“百年旺铺铺”的标准准建设欧欧式商业业步行街街，依托南湖湖区域特特有的自自然环境境打造出出建筑掩掩映于绿绿树之中中的氛围
11、围。（2）低密密度住宅宅:低密度住宅宅是指建建筑容积积率不大大于0.9或套套密度不不大于33.5(套/110000平方米米)且层层数在四四层以下下的住宅宅。受770年代代唐山地地震影响响，考虑虑居住的的安全性性和舒适适性，唐唐山大多多数客群群需求均均以低矮矮住宅为为主，尤尤其是临临湖住宅宅更是市市场抢购购焦点且且无产品品供应。本区域位于于本项目目中心纵纵线先烈烈路西侧侧，占地地1700亩，规规划设计计产品分分别为风风格独特特且彰显显尊贵的的亲湖别别墅和观观景花园园洋房，利用自然与人为的完美结合，为高端客群打造一个静谧、清雅、天然的居住享受环境。亲湖别墅区区南临天天然湿地地公园，生生态、幽幽静，
12、区区域内设设计将湖湖水引入入居住区区，形成成唐山独独一无二二的自然然小区内内流水系系，大面面积绿地地植被、珍珍稀树种种、花草草一应俱俱全，各各种景观观、雕塑塑、小品品融汇其其中。观景花园洋洋房位于于别墅区区北侧，设设计采用用入户花花园、空空中花园园、入户户电梯、超超大观景景露台、2270度度大开间间的高品品质建筑筑理念，在在产品空空间灵活活性、舒舒适性、功功能性、休休闲性上上多元化化深层次次考虑，同同时结合合本区域域外部生生态环境境及内部部建筑景景观，打打造唐山山市场最最具价值值及高性性价比的的观景洋洋房。本区域产品品具备很很强的稀稀缺性和和唯一性性，此类类产品目目前为唐唐山市高高端产品品空白
13、点点，需求求旺盛，为为本项目目回款及及利润提提供有利利保证。（3）度假假酒店:根据南湖生生态城未未来发展展趋势及及周边配配套规划划，考虑虑到本区区域为唐唐山市甚甚至河北北省未来来核心旅旅游区之之一，拟拟规划在在东南侧侧临湖区区域开发发度假酒酒店类产产品，本本区域占占地500亩，主主要业态态为度假假酒店及及相关配配套产品品，包括括各类高高级会馆馆、茶吧吧、俱乐乐部、会会议厅、休休闲中心心等。设计引进纯纯欧式建建筑风格格及内部部中西结结合的建建筑理念念，在酒酒店装修修、配套套、功能能、服务务、管理理各方面面都完全全按照国国际五星星级标准准打造，为为整个南南湖生态态旅游区区提供超超一流的的纯生态态度
14、假憩憩地，同同时，源源源不断断的旅游游客群及及本区域域内部高高端客群群与商业业人流，为为度假酒酒店的可可持续性性经营及及可观性性利润提提供了有有利保障障。 土地权属由于本土地地被列为为河北省省重点规规划建设设项目，被被评为唐唐山市最最具价值值及升值值潜力热热土之一一，因此此是目前前唐山市市开发企企业竞争争热点。通过我我们唐山山宝升昌昌房地产产开发有有限公司司全公司司日夜努努力，齐齐力协作作，团结结奋进，最最终通过过挂牌招招标取得得本土地地开发权权;地类类(用途途)为商商住用地地；使用用权类型型为出让让。 项目实施进进度本项目建设设期为55年，第第2年开始始销售、第5年开始出租经营，整个项目的计
15、算期为14年。第1、2年以住宅类为主先行开发销售，为整个项目周期的资金流转提供有利的前期保障，第3、4年以商业开发为主，与南湖整体规划速度相同步，较好的规避有商业无人气的不良局面影响，为后期企业及股东利益作充分考虑，第5年商业项目采取半数销售，半数出租经营的商业经营理念，通过国际性大公司专业管理运营，实现本项目商业价值利润的最大化，最终为企业及股东赢得最佳的经济利益。 宏观经济分分析1、城市简简介唐山，是一一座具有有百年历历史的沿沿海重工工业城市市。唐山山市地处处环渤海海湾中心心地带 ，南临临渤海，北北依燕山山，东与与秦皇岛岛市接壤壤，西与与北京、天天津毗邻邻，是联联接华北北、东北北两大地地区的咽咽喉要地地和极其其重要的的走廊。唐山市是河河北省经经济中心心，同时时也是未未来发展展前景最最好的一一个
