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1、业主委员会成立流程及相关规定（重庆市）开发商物业管理处区房管局物管科成立筹备组确定业主代表及业主委员侯选人产生程序确定首次业主大会召开内容确定业主身份及首次投票权拟订业主大会议事规则和管理规约报告全体业主及房管局未达到法定份额达到制订业主大会议事规则发布业主委员会公告第一次业主（代表）大会停止召开物业管理其他重要事项业主公约审议通过管理规约选举业主委员会委员房管局申请登记刻章流程图详细说明一、启动业主委员会成立工作之前应准备的场所和资料（一）物业管理用房（其中含业主委员会办公室）按（重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见渝国土房管发2006548号）要求配置：建设单位按房屋总建筑面积3
2、-5比例在物业管理区域内无偿配置物业管理企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房），具体比例参照指导意见。（二）需准备的资料：1、小区建设各项批准文件（如立项、规划、施工等许可证、国土使用权证等）；2、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、物业管理所必需的其他资料。6、物业专项维修资金清册；7、该项目的房屋面积测绘报告。（三）小区公共收益帐目。（四）会所或泛会所、露天停车场的产权情况。二：根据重庆市物业管理条例第十二条规定成立业主（代表）大会及业主委员会需
3、满足条件：（一）物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上；（二）物业自首次出售之日起已满二年的；（三）物业十分之一以上业主联名。三、业主委员会成立步骤（一）当出现有第一项所列述条件之一时，开发商和管理处须将下述资料上报房管局物管处，并咨询其对成立业主委员会的指导意见，领取有关表格。（流程图）1、物业总建筑面积；2、房屋开始出售时间；3、业主花名册；4、各业主建筑面积。（二）由房管局物管处协助完成筹备工作。（流程图）1、成立业主大会筹备组；2、业主大会筹备组成员组成：开发商、管理处、业主代表。如有可能，可邀请驻区街道办事处及居委会相关负责人参加。（选取业主代表应以熟悉物业法规，及愿意支持并配合管理
4、处工作的业主为佳）3、通过自荐或推荐成立的筹备组，须在物业管理区域内公布7天，业主无异议后产生。（三）业主大会筹备组工作事项（流程图）1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2、对于需召开业主代表大会的，确定业主代表的产生方式、人数和程序；3、参照房地产行政主管部门颁布的示范文本，拟订业主大会议事规则和业主规约草案；4、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；5、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，并公示征询意见；6、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述前5项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。（四）第一次业主（代表）大
5、会召开事宜。（流程图）1、第一次业主（代表）大会的召开应邀请房管局物管处、驻区派出所、街道办事处参加；2、大会现场须设立接待处，备有签到薄，所有参加此次会议的业主必须签名；同时有专人进行审核及确定业主身份，进行登记。3、在预定的开会时间超过30分钟，若所登记参加人士仍未能达到法定业权份额，则筹备组在征得到场的房管局、街道领导同意，可宣布此次大会无法召开，具体事宜再行公告。并于会后将有关结果向全体业主公告，及上报房管局物业科备案。4、若达到法定份额，大会如期召开，第一次业主大会或业主代表大会召开程序，并由筹备组指定专人进行会议记录：4.1 由大会筹备组介绍大会筹备情况；4.2 由大会筹备组介绍业
6、主委员会候选人情况；4.3 业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会委员；4.4 审议通过业主委员会章程和业主规约；4.5 审议决定其他物业管理重大事项。5、第一次业主（代表）大会结束后，业主委员会筹备组即结束筹备工作。第一届业主委员须于会后7日内将经由业主委员会主任签署的会议记录及通过的有关文件进行公告。（流程图）6、政府备案及申请登记。（流程图）业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列所述文件向区房管局管处办理登记：成立业主委员会登记申请书，内容包括；6.1业主委员会的名称；6.2业主委员会所在的物业管理区域范围；6.3房屋建筑面积；6.4房屋入住面积、时间；6.5已入住房
7、屋占所辖区域范围内的房屋建筑面积的比例；6.6入住房屋户数（套数）；6.7第一次业主大会或业主代表大会的会议记录（纪要），会议记录应包括第一次业主大会或业主代表大会应到人数和名册，实到人数和名册，投票选举结果及会议作出的决定等；6.8业主委员会办公场所；6.9业主委员会名单；6.10业主委员会章程。四、刻制业主大会印章。 业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。（流程）五、成立业主委员会应注意之有关事项（一）业权份额之确定：业主决定共同事务的投票权，其中：1、属于住宅类物业的，一户为一票。2、属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票（即其建筑面积除一百后
8、的整数为实际的投票权数）；单户不足一百平方米的，计为一票。3、对于业主购置的车位，按非住宅类物业的投票权数计算。（二）业主委员会组织机构：1、业主委员会成员不得少于5人，且总人数应为单数。2、业主委员会设主任1人，副主任1-2人。3、业主委员会每届任期三年，业主委员会成员可以连选连任。（三）筹备组工作期限：自成立之日起，至业主委员会成立时终止。（四）需遵循及参照法规：1、国务院物业管理条例。2、物权法。3、建设部颁布的业主大会规程建住房2003131号。4、重庆市物业管理条例。5、重庆市业主大会实施办法渝国土房管发（2004）548号。6、重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见渝国土房
9、管发2006548号。（五）业主大会行使下列职权：1、制定、修改业主大会议事规则，监督业主委员会的工作；2、选举、更换业主委员会委员、主任、副主任；3、改变、撤消业主委员会不适当的决定；4、选聘、解聘物业管理企业；5、商定业主委员会的办公场所、必要经费；6、决定改变物业专有部分、部分共同部分、全体共用部分既定用途；7、定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修资金的使用情况的报告；8、决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；9、决定物业专项维修资金的交缴、使用和续筹；10、决定共用部分收益的管理、使用和分配；11、指定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；12、决定涉及业主共同利益的其他重大事项。备注：主城区以外其他区县实际操作流程略有不同。-1-
