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1、商品房交房验收第一篇房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的 商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的 履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文 就其中的几个主要问题进行讲解。交房一般程序1. 开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。 通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好 能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担 延期交房责任的不利后果。2购房
2、者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。3验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出， 开发商进行整改，修理后再由购房者验房。4购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是 房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外， 关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担 了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。如何收房对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有二个问题。1. 审查有关证件。作为购房
3、者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同 的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作 为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的北京市城市房屋转让管理办法的规定，竣 工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测 衣等。2审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构 等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否 存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发
4、商进行修理，待修理后再重新验房。3审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测 面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后， 无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。 按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按 照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。第二篇1招：看“备案”留
5、“两书”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时, 应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。2招：卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这 样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。 合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏 周围留出了一定的后期铺装地面的高度
6、。4招：轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。 若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声, 则表明它们接触良好。5招：顶层住户查渗雨如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求, 所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。6招：阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出 现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通 知相关单位。7
7、招：保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴）， 这个墙面的保温层肯定有问题。8招：大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、 急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。9招：暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端, 回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管 子），地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初
8、装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止 供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11招：拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是 否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12招：保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。13招：卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座 洗手盆的上方不应有插座。14招：厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空 气的清洁。15招：开
9、关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看 是否虚设。1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？3、屋顶上是否有裂缝？ 一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问 题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明 房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化 所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。5、墙身顶棚有无
10、部分隆起？用木棍敲一下有无空声？6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位 置等，也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。 为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于5个。 增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观 察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的
11、。10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生 长，增长水中的铜含量，有益健康。11、试煤气热水器开关是否妥当？12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修 困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电 筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。
12、收楼日应带装备1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。2、纸笔，即时记下发现的问题。3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已 全部接通。6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。第四篇收楼要验哪些内容？面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房 屋结构、装修质量的验收，而
13、忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最 终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也 是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实 施的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行），对购房面积进行计算。 电气1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得 采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体 并有可靠的接地；2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好
14、，位置正确；4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制 动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅， 应设置电视共用天线；7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住 宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已 经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。屋面1、各类屋面均需排水畅通，
15、无积水、不渗漏；2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密, 不渗漏。地面1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。 块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许 倒泛水和渗漏；3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。验楼经验谈一、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请 带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起 沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。二、给排水工程的验收1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；2、所 有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；3、厨房、卫生 间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速；4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏 现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、 房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天 花灯座、竖
