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1、附件：2衢州东港环保热电有限公司评估技术报告一、评估对象基本情况评估对象包括土地使用权、房屋建筑物及机器设备。1、房地产坐落位置： 委估房地产位于衢州市衢江区东港开发区天湖南路，南临春苑中路并与320 国道相近， 东为霞飞路，西为绿园路，道路条件较好，通达度高，交通便利。衢州东港环保热电有限公司东面为霞飞路和金诺机电公司，西面为绿园北路和浙江志高 机械有限公司，南面为春苑路并与320 国道相近。东港开发区位于衢州城市的东部，紧连沈家开发区、与沈家高新技术发展区等工业开发 区共同建设成为衢州市产业集聚的特区。园区实行高起点规划，高标准建设的原则。320 国 道穿园区而过，距杭衢高速公路互通口、火
2、车站、衢州民航站仅4 公里。产业以机械、造纸 服装、农产品加工为主。2、房地产权利状况：土地状况评估对象为衢江区东港开发区天湖南路土地2 宗。宗地1：国有土地使用证号：衢江区 国用（2004）第 47-245 号，地号：47-77-0-2749，土地使用面积为 90000.0 平方米，使用 权类型为出让，用途为工业，土地使用终止日期2054年 9月 28 日；宗地 2：国有土地使用 证号：衢州国用（2006）第 3-888 号，地号：3-405-12，土地使用面积为38579.0 平方米， 使用权类型为出让，用途为工业，土地使用终止日期2056年 4月 17日。以上2宗土地地块 相连，呈较规则
3、矩形，土地平整。建筑物状况评估对象房屋为在建工程，本次委估对象为已建成 14 幢房屋，位于衢州东港环保热电有限公司厂区内，规划许可总建筑总面积为17863.8 平方米，具体情况如下：幢号建设工程许可证编号结构层数面积m2用途1衢规沈字2004058号钢混42484综合办公楼2衢规沈字2004054号框架3648主控楼3衢规沈字2004060号框架11404汽机房4衢规沈字2004056号框架22160锅炉房5衢规沈字2004049号钢混3793.8输煤综合楼6衢规沈字2004050号钢混11076锅炉给予水车间7衢规沈字2004053号钢混4696碎煤机室8衢规沈字2004055号钢混1162
4、除尘器配电间9衢规沈字2004059号钢混53510除氧煤仓间10衢规沈字2004052号钢混13300干煤棚11衢规沈字2004042号钢混1288空压机房12衢规沈字2004048号钢混2794机电检修楼13衢规沈字2004047号钢混1468材料库14衢规沈字2004043号钢混180综合水泵房合计17863.83、房地产现状：委托评估的房地产位于厂区内，厂区四周为围墙围护，厂区西则一期工程地块为 2004 年 7 月开动工，于 2005 年 11 月建成，至评估时点工程已投入运营，水泥路面，基础设施较 完备，绿化率较高，据评估人员现场查看评估对象均为新建房屋，成新率确定为 98%。东则
5、 地块处于建设中。4、机器设备情况： 委托评估的机器设备为衢州东港热电联产项目设备，项目装机容量 3 万千瓦/小时，最 大热负荷180.2吨/小时。主要设备包括2套 1.5万千瓦汽轮发电机组、1套0.6万千瓦汽轮发电机组、2 套 C12-4.9/0.981 型单抽式汽轮机、1 套 B6-4.9/0.981 型背压式汽轮机、4 套 75t/h循环流化床锅炉，并配有国内先进的DCS操作系统和布袋除尘系统。现场勘察时设备 正常运行。二、评估技术线路及其说明评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对临近地区调查之后，根据评估 对象的特点，考虑委估房地产的实际情况，确定按房地分离的原则进行评估，
6、采用基准地价 系数修正法计算土地使用权的评估价值，采用重置成本法计算房屋和机器设备的评估价值， 最终二者汇总求和得出委估房地产的评估价值。1、对评估对象中土地部分选用基准地价系数修正法进行评估。根据衢州市国土资源局 2004年公布的2003年基准地价，评估对象所处位置为1、2级用地，本次报告评估对象的土 地以开发区现出让价 6.6 万元/亩为基准价，根据该宗土地的周边环境，交通状况等因素的 影响进行修正求取该宗土地的价格。2、对评估对象中的建筑物部分选用成本法进行评估。评估对象所在的经济开发区内多 为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，不适用比较法和收益法对评估对象的地上建筑物 部分进行测算，
7、因此对评估对象中的建筑物部分仅选用成本法进行测算。三、评估分析计算（一）土地使用权评估本报告选取基准地价系数修正法估算土地使用权价值。基准地价系数修正法是依据政府公布的城镇土地定级标准与基准地价，测算出宗地所在 区域的规定用途的基准地价，并根据各因素对地块地价的影响程度进行修正，求取宗地地价 的一种评估方法。计算公式：土地使用权评估价值=宗地面积X基准地价X交易日期修正X区域因素修正X个别因素修正X年期因素修正根据衢州市公布的 2003 年基准地价，评估对象所处地段工业用途出让土地使用 权基准地价为135元/m?。宗地 1：1 、交易日期修正因该基准地价基准日为 2003 年，修正系数取 1.
8、16。2、区域因素修正a、繁华程度1.04b 、交通便利度 1.08c、基础设施状况1.04d、城市规划限制1.00e、环境1.00区域因素修正系数取1. 163、个别因素修正a、面积大小1.08b、形状1.05c、临路状况1.03d、地质状况1.06e、地质状况1.05个别因素修正系数取1. 204、年期因素修正1 1土地使用权年限 (1 - )(1 - ) =1.00(1+r%)49.70(1+r%)50r 取数为 7宗地 1 土地使用权评估价值 二 27,252.90X 135X 1.16X 1.20X 1.20X 1.00=27,252.90X225.50= 6,145,400.00
9、(取整)土地单价=66000667X(1 + 1.26)=223.63 元/平方米总价= 90000X223.63 = 20126700 元宗地 2：个别因素修正项目状况描述优劣程度修正系数交通状况临路类型交通型道路优0.05到交通道路路程紧临优0.05基础设施设施完善程度五通一平一般0.05供电情况正常一般0.05供水情况正常一般0.05雨水排放情况无积水一般0.05环境优劣度清洁较优0.05集聚程度高较优0.05在本级内的位置处于本级地中间较优0.05宗地条件形状对企业布置无影响优0.10面积57.87 亩优0.05坡度平整一般0.08利用强度100%一般0.00内部开发程度一期竣工一般0
10、.00合计0.68土地单价=66000三667X（1+0.68）=166.24 元/平方米宗地 2 价格= 38579X166.24=6413372 元土地总价=宗地1+宗地2=20126700+6413372=2654万元（取整）（二）建筑物评估建筑物评估采用重置成本法。1 、建安工程费根据目前衢州市建筑市场情况，及评估人员现场勘查所收集的数据，同时参考同类其他 工程造价水平，结合建筑物在评估时点的实际情况，确定该项目建安工程单价。幢号 1： 评估对象为钢混结构，根据目前衢州市建筑市场评估对象建筑物层高、装修情况，确定 该项目建安工程单价为1250 元/平方米。幢号 2： 评估对象为框架结构
11、，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1680 元/平方米。幢号 3： 评估对象为框架结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1680 元/平方米。幢号 4： 评估对象为框架结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1680 元/平方米。幢号 5： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 610 元/平方米。幢号 6： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单
12、价为 2010 元/平方米。幢号 7： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1450 元/平方米。幢号 8：评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 450 元/平方米。幢号 9： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1680 元/平方米。幢号 10： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1410 元/平方米。幢号 11： 评估对象为钢混结构，根据评估对象
13、建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 2010 元/平方米。幢号 12： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1300 元/平方米。幢号 13： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 1100 元/平方米。幢号 14： 评估对象为钢混结构，根据评估对象建筑物高度、功能、专门设计用途等情况，确定该 项目建安工程单价为 830 元/平方米。2、前期工程费 包括项目可行性研究、勘察设计费、质量监督费等取建安工程费的3%计算。3、管理费用 主要指开办费和
14、开发过程中管理人员的工资等，取建安工程费的及前期工程费4%计算。4、利息根据相同建筑规模同类房地产开发项目的建设期的有关资料设定本项目开发期为 18 个月，资金均匀投入，利率取一年期贷款利率加一定浮动7.2%，按单利计算。5、利润根据市场调查和分析，及类似地区、相同用途房地产开发的一般利润水平和评估对象的 特点，确定本项目投资利润率为5%，取上述1-3项之和的 5%。6、建筑物重置价格（前五项合计数），具体计算见如下表幢号建安费前期费管理费用投资利息开发利润重置成本幢号1125037.5051.50144.6166.951550.56幢号2168050.4069.22194.3689.982083.96幢号3168050.4069.22194.3689.982083.96幢号4168050.4069.22194.3689.982083.96幢号561018.3025.1370.5732.67756.67幢号6201060.3082.81232.53107.662493.30
