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1、目 录前 言PART 1 市场分分析6-8 1宏观经经济环境境分析2市场竞竞争环境境分析PART 2 项目分分析9-11 1项目优优势分析析 2项目劣劣势分析析 3项目机机会点分分析 4项目威威胁点分分析PART 3 市场定定位122-211 1目标客客户设定定 2市场定定位建议议 3具体规规划设计计建议 4室内装装修的几几点考虑虑 5价格定定位PART 4 营销推推广策略略建议222-255 1营销推推广流程程图 2营销策策略 3销售渠渠道及方方式PART 5 相关建建议事项项266 1银行选选择 2物业管管理公司司的斟选选 3香港装装饰公司司的引进进PART 6 参考楼楼盘资料料277-3
2、00PRAT 7 泰阁简简介311-322前 言首先感谢贵贵司给予予我司参参与时代代广场全全程营销销代理招招标的机机会，我我司深感感荣幸。通通过贵司司所提供供的资料料和与贵贵司的沟沟通、交交流，使使我们对对项目及贵贵司的基基本情况况和开发发思路有有了一定定的了解解，并经经我司各各类专业业人员的的反复思思索、反反复论证证，最终终形成本本建议书书。由于于时间匆匆忙，提提案中仍仍有许多多内容需需充实和和调整，望望谅解！PART 1 市场场分析宏观经经济环境境分析中国经济持持续保持持高增速速长，拉拉动内需需政策的的实施已已使国民民经济走走出“九五”后期通通货紧缩缩的困境境，新世世纪第一一个五年年计划国
3、民民经济“十五”计划中中将实施施西部大大开发的的战略列列为国策策以及中中国加入入WTOO均为重重庆市提提供了前前所未有有的发展展机遇。重庆市作为为最年轻轻的、面面积最大大的直辖辖市在“九五”期间，紧紧紧抓住住设立直直辖市、三三峡移民民迁建和和库区开开发、实实施西部部大开发发等重大大机遇，国国民经济济和社会会发展取取得显著著成就。实实现了国国民经济济的快速速增长，国国内生产产总值年年均增长长9.44%，人人均国内内生产总总值年均均增长88.8%，地方方预算内内财政收收入年均均增长117.77%。经经济结构构调整取取得一定定进展，三三类产业业结构由由19995年的的25.9:442.33:311.
4、8调调整为220000年的177.8:41.3:440.99，城镇镇化水平平提高到到21.7%。固固定资产产投资五五年累计计完成224099亿元。集集中力量量加快了了一批基基础设施施建设，城城市形象象明显提提升。人人民生活活水平有有所提高高，城市市居民人人均可支支配收入入年均增增长7.4%，达达到62276元元。重庆市“十十五”计划纲纲要表明明，“十五”期间重重庆经济济和社会会发展的的总体目目标是以以实施西西部大开开发战略略统揽经经济和社社会发展展的全局局，加速速推进市市场化、信信息化、工工业化、城城镇化，促促进国民民经济持持续、快快速、健健康发展展和社会会全面进进步，努努力把重重庆建设设成为
5、长长江上游游的经济济中心。更更好地发发挥中心心城市的的战略支支撑、对对外窗口口和辐射射带动功功能。国国民经济济增长速速度高于于全国平平均水平平，发展展总体水水平位居居西部地地区前列列，人民民生活明明显改善善，实现现20110年前前国内生生产总值值比20000年年翻一番番，国内内生产总总值年均均增长99%，人人均国内内生产总总值年均均增长88.6%，城乡乡居民收收入增加加，生活活质量较较大改善善。“十五”期间，城城镇居民民人均可可支配收收入年均均增长77%左右右，农村村居民人人均纯收收入年均均增长55%左右右。20005年年全市居居民服务务性消费费比重提提高到330%；城镇居居民人均均住宅建建筑
6、面积积增加到到24平方方米。市场竞竞争环境境分析1-2-11 周边项项目市场场分析渝中区作为为重庆主主城区传传统的中中心城区区，在城城市更新新升级和和城市建建设方面面取得了了引人注注目的成成绩。随随着黄花花园大桥桥、嘉陵陵江复线线桥、轻轻轨的相相继贯通通，旧（危危）房改改造基本本完成，渝渝中区正正在向国国际大都都市核心心区域迈迈进。而而解放碑碑正是核核心区域域的黄金金宝地，逐逐渐形成成重庆中中央商务务区CBBD（Cenntraal BBusiinesss DDisttricct），周周边云集集重庆市市约600%的甲甲级写字字楼（邹邹容广场场、大都都会国际际商厦、半半岛国际际等）、涉涉外酒店店（
7、海怡怡酒店、万万豪酒店店）、高高档公寓寓（天伦伦华苑、新新华雅园园、地王王-名仕阁阁、恒通通-云鼎国国际公寓寓）及外外国驻华华机构。周边开发住住宅以单单体高层层居多；销售均均价为330000-50000元元/M2,其中，以以地王-名仕阁阁最高，均均价达770000元/M2；面积积跨度较较大，面面积300-2000M2不等，户户型多为为二室二二厅、三三室二厅厅，但主主力户型型多数定定位在1120MM2左右，且且销售势势头良好好。（注：参考考楼盘数数据详见见附件11）附图1：参参考楼盘盘销售均均价图附图2：参参考楼盘盘主力户户型面积积图1-2-22 高档住住宅市场场分析a建筑形形式目前重庆市市高档
8、住住宅建筑筑形式主主要由以以下几种种：l 单体-高层层电梯公公寓l 别墅（独立立式别墅墅、联排排式别墅墅）l 多层公寓b.主力户户型、结结构及功功能l 面积：在高高檔住宅宅中，以以1500-3000M22为主力力户型；l 在户型结构构方面：错层、跃跃层、复复式、错错跃结合合等户型型结构频频繁采用用，且新新型结构构还不断断推陈出出新，以以适应市市场需求求。l 功能：在常常规设计计的基础础上增加加了衣帽帽间、洗洗衣间、储储藏室、保保姆间（洗洗手间）、生生活阳台台、起居居室等。c总价分分布l 高文件公寓寓价格区区间多数数定位在在25-1500万元/套范围围内；l 范围跨度较较大，主主要受区区位、口口
9、岸、交交通、政政策规划划等因素素影响。d购买支支付条件件（按选选用付款款方式比比例排序序）l 按揭（600-800%）l 一次性付款款（200-300%）l 分期付款（10-20%）e主力消消费群特特征l 已拥有一处处或几处处房屋，进进行二、三三次置业业；l 专业不动产产投资者者；l 追求生活品品质，望望提升自自身价值值；l 初次置业，经经过自身身奋斗，获获得事业业上成功功者。e主力消消费群需需求特点点l 需求生活的的便捷、人人性化的的服务、完完善的运运动休闲闲设施、充充足的车车位、可可靠的安安全保障障系统、智智能化配配套设施施；l 对于投资者者而言，需需求良好好的产品品品质和和较大的的投资收
10、收益，以以及未来来潜在的的升值空空间。f市场特特点l 高檔=豪华华，众多多开发商商认为豪豪华与高高档是同同一概念念，因此此造成价价格相对对较高，与与市场无无法更好好结合；l 硬、软件配配套的不不适用性性。PRAT 2 项目目SWOOT分析析1项目优优势分析析2-1-11 项目地地处解放放碑商圈圈中心区区域，日日均人流流量达220万人人次，最高可可达800万人次次。商业业环境优优越，投投资潜力力巨大； 2-11-2 周边已已形成良良好的商商务办公公环境，甲甲级写字字楼林立立，而且生活配套套设施完完善，较较适合商商务活动动和生活活居住； 2-11-3 项目开开发商为为香港九九龙仓，公公司资金金实力
11、雄雄厚，信信誉良好，对于目目前重庆庆房地产产市场较较不规范范的情况况下，这这必将成为项目目的卖点点之一； 2-11-4 项目开开发规模模为该区区域之最最，由百百货商场场、公寓寓、酒店店、写字楼组成成，功能能齐备，因因此易形形成规模模效应和和市场认认知度、影响响力； 2-11-5 面积定定位在880-1120M2，与目目标市场场需求基基本吻合合。2项目劣劣势分析析 2-22-1 地处解解放碑步步行街腹腹心地带带，且周周边道路路多为单单行道，车流不便； 2-22-2 商业中中心修建建居住公公寓，需需用一定定时间去去引导，避避免造成楼盘滞销销； 2-22-3 目前重重庆房地地产开发发正向生生态住宅宅
12、趋势发发展，而而项目在在此方面规划划受到严严重制约约； 2-22-4 项目现现为在建建期房，造造成部分分租用客客户流失失。3机会点点分析 2-33-1 重庆直直辖、西西部大开开发速度度加快、中中国加入入WTOO，这必必将吸引大量量的境外外企业抢抢摊重庆庆市场，从从而大批批外企员员工来渝工作作、生活活，这样样对重庆庆高档物物业将带带来新一一轮发展； 2-33-2 重庆缺缺乏真正正意义上上的高档档住宅，仅仅停留在在楼书和和想象之中，但对对此类楼楼盘的需需求又占占有一定定比例，因因此，可可利用自身优优势作出出高品质质住宅，以以满足这这类消费费者的需需求； 2-33-3 项目周周边高文文件住宅宅面积多
13、多在1550M2以上。以以地王-名仕阁阁为例，主主力户型型为1776M2，销售售总价在在1000万以上上，有此消费能能力的客客户相对对较少，而而时代广广场以880-1120M2为主，必必然目标标客户群群范围及及数量将将相应增增加。4威胁点点分析 2-44-1 周边住住宅开发发量较大大，中、高高档定位位占据了了较大比比例，因此“同质质化”竞争相相当激烈烈； 2-44-2 从20001年房房地产交交易会资资料看出出，南坪坪和江北北的开发发量占据了重重庆总开开发量的的40%，市场场份额在在逐渐减减少； 2-44-3 来至生生态住宅宅的威胁胁，目前前重庆人人热中于于“住宅小小区”，而将将单体项项目作为
14、为备选方方案。通过上述分分析说明明，项目目的区位位大环境境优势明明显，但但其居家家小环境境受一些些因素的的制约，因因此只要要开发商商与代理理公司共共同努力力、优势势互补，通通过科学学的市场场定位、合合理的规规划设计计扬长避避短，并并制定有有效的营营销策略略，选择择恰当的的入市时时机，采采用整合合营销传传播策略略，建立立差异化化的品牌牌形象，迅迅速建立立认同感感，同时时运用熟熟练的销销售技巧巧和方式式打动目目标客户户，促成成销售，必必将确保保项目开开发的圆圆满成功功。PRAT 3 市场场定位在面对房地地产商激激烈竞争争的局势势下，项项目市场场定位应应充分尊尊重市场场、贴近近市场。针针对目前前重庆市市场环境境、消费费者现状状，应将将本土文文化与海海外文化化有机的的融合在在项目定定位中，使使高档住住宅具有有更多的的“时尚”和“文化”含量，同同时，应应注重人人性化、个个性化，从从而实
