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1、房地产金融房地产金融第一章房地产金融导论第一章房地产金融导论第二章第二章房地产金融机构房地产金融机构第三章第三章房地产金融市场房地产金融市场第四章项目融资第四章项目融资第五章房地产抵押贷款第五章房地产抵押贷款第六章住房公积金制度第六章住房公积金制度房地产金融第七章第七章住房贷款住房贷款第八章第八章住房金融风险住房金融风险 第九章第九章房地产信托房地产信托第十章第十章房地产保险房地产保险第十一章第十一章房地产资产证券化房地产资产证券化 第十二章第十二章房地产金融税收房地产金融税收 房地产金融第一章房地产金融导论第一章房地产金融导论第一节第一节房地产金融概述房地产金融概述第二节第二节 金融工具特征
2、及相关理论金融工具特征及相关理论第三节第三节房地产金融将有质的飞跃房地产金融将有质的飞跃房地产金融本章学习要点本章学习要点掌握资产证券化与房地产证券化的掌握资产证券化与房地产证券化的定义，重点理解房地产抵押贷款证定义，重点理解房地产抵押贷款证券化的理论与操作流程；了解住房券化的理论与操作流程；了解住房抵押贷款证券化在中国的推行状况。抵押贷款证券化在中国的推行状况。房地产金融第一节第一节房地产金融概述房地产金融概述 一、房地产金融概念一、房地产金融概念房地产金融是指在房地产开发、流通和房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹
3、资、融资及相关金融服务的所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。一系列金融活动的总称。房地产金融广义房地产金融和狭义房地产金融广义房地产金融和狭义房地产金融房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券
4、化等等。房地产金融也券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。可以进一步分为房产金融和地产金融。 房地产金融（一）、房产金融一）、房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。过程中的各种资金融通活动。房产金融包括住房金融与房地产开发与经营房产金融包括住房金融与房地产开发与经营住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。贷款等。房地产开发与经营是指房产商在投资、生产、房地产
5、开发与经营是指房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。经营与流通过程中的资金融通。房地产金融（二）地产金融 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。用而产生的融资活动。具体又可分为市地金融、农地金融具体又可分为市地金融、农地金融市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展农地金融是围绕农地的开发、生产、
6、经营而展开的资金融通活动，主要包括农地获得金融、开的资金融通活动，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融农地改良金融、农地经营金融。 房地产金融（三）（三）农业金融农业金融农业金融也有广义与狭义之分农业金融也有广义与狭义之分广广义义的的农农业业金金融融又又称称农农村村金金融融，包包括括农农村村领领域域内内一一切切生生产产经经营营相相关关的的吸吸收收存存款款、发发放放贷贷款款、办办理理结结算算、现现金金管管理理以以及及农农村信用合作等金融活动。村信用合作等金融活动。狭狭义义的的农农业业金金融融即即是是指指农农地地经经营营金金融融，是与农业生产活动有关的资金融通。是与农业生产活动有关的资
7、金融通。 房地产金融二、房地产金融的主要内容与任务二、房地产金融的主要内容与任务 房地产金融（一）、房地产金融的主要内容（一）、房地产金融的主要内容 主要有：吸收房地产业存款，开办住房主要有：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，发行房地产押贷款和房地产按揭贷款，发行房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产金融风险、房地产担保机保险、房地产金融风险、房地产担保机制、房地产金融税制、房地产金融市场制、房地产金融税制、房地产金融市场等。等。房地产金融（二）房地产金融的任务
8、运用多种融资方式和金融工具筹集和融运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融三、房地产金融基本特征三、房地产金融基本特征 特征一、以不动产为抵押品来保证贷款特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还性。的偿还性。特征二、特征二、“无转移抵押无转移抵押”性质。性质。特征三、特征三、“财务杠杆效应财务杠杆效应”。 房地产金融四、房地产金融的作用四、房地产金融的作用房地产金融（一）、房地产金
9、融为房地产开（一）、房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障发经营提供了重要的资金保障1 1、房地产生产周期长，资金需求密集，、房地产生产周期长，资金需求密集，需要金融支持。需要金融支持。2 2、房地产经营四个阶段环环相扣，资金、房地产经营四个阶段环环相扣，资金是支持各个阶段的关键因素。是支持各个阶段的关键因素。3 3、金融市场的聚资功能、配置功能和宏、金融市场的聚资功能、配置功能和宏观调控功能促进房地产业的发展。观调控功能促进房地产业的发展。 房地产金融房地产经营四个阶段房地产经营四个阶段土地购买、房地产开发建设、房产土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。销售、
10、房地产经营四个主要的阶段。房地产金融（二）、房地产金融支持居民（二）、房地产金融支持居民住房消费能力的提高住房消费能力的提高1 1、政策性房地产金融和商业性房地产金融、政策性房地产金融和商业性房地产金融住房金融和商用房金融住房金融和商用房金融2 2、福利性金融体系和商业性金融体系、福利性金融体系和商业性金融体系 福利性金融体系以非盈利为出发点，是为了解福利性金融体系以非盈利为出发点，是为了解决中低收入人群的住房问题，重在调节和提供决中低收入人群的住房问题，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利政策各种帮助，体现出政府福利政策商业性金融体系以盈利为目的，是为收入较高商业性金融体系以盈利为目的，是
11、为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。金融体系提供辅助。 房地产金融（三）房地产金融调节房地产业的金融属性我国国民经济行业分类与代码将房我国国民经济行业分类与代码将房地产业作为一个单独的门类，分为地产业作为一个单独的门类，分为3个子个子类：房地产开发经营业、物业管理业、类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。房地产中介服务业及其他房地产活动。房地产金融最常用的分类标准体系最常用的分类标准体系国际产业分类标准体系中，最常用的国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和和GCS将房地产业归于金融行业，北
12、美产业分类将房地产业归于金融行业，北美产业分类体系（体系（NAICSNAICS）也将房地产业归为金融业。也将房地产业归为金融业。 注：注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公）由摩根斯坦利和标准普尔公司于司于1999年年8月共同推出的全球产业分类标准；月共同推出的全球产业分类标准；（GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国）伦敦金融时报的全球分类系统。美国于于19971997年推出的北美产业分类体系（年推出的北美产业分类体系（NAICSNAICS）取代了原标准产业分类（取代了原标准产业分类（SICSIC） 认识房地产业的金融属性认识房地产业的金融属性，全面综合考虑房地全面综合考虑房地产金融产金
13、融问题。问题。房地产金融第二节第二节 金融工具特征及相关理论金融工具特征及相关理论房地产金融一、金融的概念一、金融的概念 金融是指有关货币、信用的所有经济关金融是指有关货币、信用的所有经济关系和交易行为的总称。具体地说，金融系和交易行为的总称。具体地说，金融是指以银行为中心的各种形式的信用活是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流动以及在信用基础上组织起来的货币流通。凡是涉及到货币和货币资金的借贷、通。凡是涉及到货币和货币资金的借贷、票据转让、债券和股票等有价证券的发票据转让、债券和股票等有价证券的发行、转让及外汇交易等都属于金融活动。行、转让及外汇交易等都属于金融
14、活动。房地产金融金融的主要对象货币和货币资金货币和货币资金“货货币币资资金金” ” 是是指指企企业业在在生生产产经经营营过过程程中中处处于于货货币币形形态态的的那那部部分分资资金金，包包括括现现金、银行存款和其他货币资金。金、银行存款和其他货币资金。现现金金是是指指企企业业拥拥有有的的由由出出纳纳人人员员保保管管的的货币，即库存现金；货币，即库存现金；房地产金融银银行行存存款款是是指指企企业业存存放放在在开开户户银银行行的的可可随时支用的货币资金；随时支用的货币资金；其其他他货货币币资资金金是是指指除除库库存存现现金金和和银银行行存存款款以以外外的的货货币币资资金金，包包括括企企业业的的外外埠
15、埠存存款款、银银行行本本票票存存款款、银银行行汇汇票票存存款款、信信用用卡卡存存款款、信信用用证证存存款款、在在途途货货币币资资金金等。等。房地产金融二、金融工具、金融工具金融工具金融工具一般分为直接金融工具和一般分为直接金融工具和间接金融工具。间接金融工具。金融工具作金融工具作为金融金融市市场的交易的交易对象又被称象又被称为“金融商品金融商品”， 房地产金融直接金融工具和直接金融工具和间接金融工具接金融工具直接金融工具直接金融工具是指非金融机构，如企是指非金融机构，如企业、政府或个人所政府或个人所发行和行和签署的商署的商业票据、票据、国国债、企、企业债券和股票以及抵押契券和股票以及抵押契约等
16、等。间接金融工具是指接金融工具是指银行或其他金融机构行或其他金融机构发行或行或签发的的银行券、存款行券、存款单、银行票行票据和保据和保险单等，等，房地产金融(一一)金融金融资产金融金融资产包括一切提供到金融市包括一切提供到金融市场上的上的金融工具。是指一切代表未来收益或金融工具。是指一切代表未来收益或资产合法要求的凭合法要求的凭证。金融金融资产可以划分可以划分为基基础性金融性金融资产与与衍生性金融衍生性金融资产两大两大类。基基础性金融性金融资产主要包括主要包括债务性性资产和和权益性益性资产衍生性金融衍生性金融资产主要是期主要是期货、期、期权和和货货币币互互换等。等。 房地产金融金融金融资产分类
17、分类 1993年公布的国民经济核算体系年公布的国民经济核算体系(SNA)，对金融资产作了以下分类：对金融资产作了以下分类：(1)货币黄金货币黄金和特别提款权；和特别提款权；(2)通货和存款；通货和存款；(3)股股票以外的证券票以外的证券(包括衍生金融工具包括衍生金融工具)；(4)贷款；贷款；(5)股票和其他权益；股票和其他权益；(6)保险专保险专门准备金；门准备金；(7)应收其他应收账款。应收其他应收账款。 房地产金融不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地考察中央银行所发行
18、的现金和企业所发行的股考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说是金融资产。是金融资产。房地产金融权益性金融资产权益性金融资产，是指企业对股票及其权益性金融资产，是指企业对股票及其他权益性金融工具投
19、资而形成的金融资他权益性金融工具投资而形成的金融资产，在资产负债表中归在产，在资产负债表中归在“交易性金融交易性金融资产资产”和和“可供出售金融资产可供出售金融资产”两个项两个项下。下。交易性金融资产是指以公允价值计量且交易性金融资产是指以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产。变动计入当期损益的金融资产。 房地产金融债权性投资和权益性投资投资按照其目的不同可分为债权性投资和权益性投资按照其目的不同可分为债权性投资和权益性投资：投资：债权性投资是指为取得债权而进行的投资，如购债权性投资是指为取得债权而进行的投资，如购买国债、企业债券等。债券属于风险和收益相对买国债、企业债券等。债券属于风险和
20、收益相对较小的投资方式。较小的投资方式。权益性投资是指为取得对另一企业净资产的所有权益性投资是指为取得对另一企业净资产的所有权而进行的投资，其主要是股权投资，其收益与权而进行的投资，其主要是股权投资，其收益与企业的经营效益挂钩，以投资额为限分享企业的企业的经营效益挂钩，以投资额为限分享企业的盈利并承担企业的损失。权益性投资一般无还本盈利并承担企业的损失。权益性投资一般无还本日期，企业如果想结束权益性投资并收回本金，日期，企业如果想结束权益性投资并收回本金，只能依法将所持股份转让。只能依法将所持股份转让。房地产金融投资银行投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风
21、险投资、项目融资等业务的非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。投资银行是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会经济发展中发挥着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置等重要作用。 房地产金融正在进行资产重组的正在进行资产重组的(AIG)全球保险巨头全球保险巨头美国国际集团美国国际集团 房地产金融美国美国2008年紧急经济稳定法案年紧急经济稳定法案北京时间北京时间10月月4日凌晨，美国国会众议院日凌晨，美国国会众议院再次就布什总统再次就布什总统7千亿美元的救市计划展千亿美元的救市计划展开辩论，并对
22、修改后的救市方案进行投开辩论，并对修改后的救市方案进行投票表决。方案经过一番波折后，票表决。方案经过一番波折后，以以263名名议员赞成票，议员赞成票，171名议员反对票获得通过。名议员反对票获得通过。房地产金融央行一月内两次降息央行一月内两次降息从从2008年年9月月16日起，下调一年期人民币贷款日起，下调一年期人民币贷款基准利率基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。调整；存款基准利率保持不变。从从2008年年9月月25日起，除工商银行、农业银行、日起，
23、除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分个百分点。点。房地产金融中国央行将第二次下调存款准中国央行将第二次下调存款准备金率和存贷款基准利率备金率和存贷款基准利率中国人民银行日决定：从月日起中国人民银行日决定：从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点；从月日起下
24、调一年期人民个百分点；从月日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近年来下调所有存款类金融机构人这是央行近年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见。的举措也为近年来罕见。房地产金融全球九大央行集体降息全球九大央行集体降息美联储宣布减息美联储宣布减息50个基点，至个基点，至1.5%。欧洲央行宣布减息欧洲央行宣布减息50个基点，至个基点，至3.5%。英国央行宣布减息英国央行宣布减息50个基点，至
25、个基点，至4.5%。加拿大央行宣布减息加拿大央行宣布减息50个基点个基点,至至2.5%。瑞典央行宣布减息瑞典央行宣布减息50个基点，至个基点，至4.25%。瑞士央行宣布减息瑞士央行宣布减息25个基点，至个基点，至2.5%。阿联酋央行宣布将借款利率下调阿联酋央行宣布将借款利率下调150个基点个基点,至至1.5%。中国央行决宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金中国央行决宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。个百分点。7日晚，澳洲中央银行大幅减息日晚，澳洲中央银行大幅减息1厘，创厘，创1
26、992年以来最大年以来最大减息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅减息半厘到减息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅减息半厘到3.75厘，于本月厘，于本月12日起生效。日起生效。房地产金融金融工具特征 偿还性偿还性流动性流动性风险性风险性受益性受益性金融工具的特征是不平衡的，偿还期越金融工具的特征是不平衡的，偿还期越长的金融工具风险性越大，较高流动性长的金融工具风险性越大，较高流动性的金融工具其风险较小的金融工具其风险较小。房地产金融房地产金融中的金融风险 1、信用风险或违约风险2、抵押物或财产风险 3、流动性风险4、期限“不匹配”风险5、提前支付的风险 房地产金融三、相关金融理论三、相关金融理论
27、 （一）金融中介理论（一）金融中介理论（二）、金融风险理论（二）、金融风险理论（三）、投资组合理论（三）、投资组合理论（四）、有效市场理论（四）、有效市场理论（五）、行为金融学理论（五）、行为金融学理论 房地产金融（一）金融中介理论1 1、古典的金融中介理论、古典的金融中介理论古古典典的的金金融融中中介介理理论论包包括括相相互互对对立立的的两两种种理理论论即即信信用用媒媒介介论论和和信信用用创创造造论论。早早期期对对金金融融中中介介进进行行研研究究的的是是亚亚当当斯斯密密、大大卫卫李李嘉嘉图图、约约翰翰穆穆勒勒等等人人 ，信信用用媒媒介介论论的的理理论论基基础础是是：货货币币只只简简单单的的交
28、交换换媒媒介介和和一一种种便便利利交交换换的的工工具具，银银行行仅仅仅仅是是转转移移和和再再分分配配现现有有资资本本的的一一种种工工具具，并不能创造出新的资本。并不能创造出新的资本。 房地产金融信用创造说信用创造说的先驱者是信用创造说的先驱者是18世纪的约翰世纪的约翰劳，劳，主要代表人物是主要代表人物是19世纪末的麦克鲁德和世纪末的麦克鲁德和20世纪初的熊彼特和哈恩等人。信用创造论世纪初的熊彼特和哈恩等人。信用创造论的基本观点是：银行的功能在于为社会创的基本观点是：银行的功能在于为社会创造信用。银行不仅能够通过它吸收的存款造信用。银行不仅能够通过它吸收的存款进行放款，而且能够用放款的办法创造存
29、进行放款，而且能够用放款的办法创造存款。因此，银行的资产业务优先于负债业款。因此，银行的资产业务优先于负债业务，且资产业务决定负债业务。务，且资产业务决定负债业务。 房地产金融2、金融中介新论 20世纪60年代以后，新金融中介理论利用信息经济学和交易成本经济学的最新成果，对金融中介提供的各种服务进行了深入的分析 房地产金融（1）、不确定性与金融中介（2）、交易成本与金融中介（3）、规模经济与金融中介 （4）、范围经济与金融中介 房地产金融3、信息不对称与金融中介所谓的信息不对称是指交易的一方对交所谓的信息不对称是指交易的一方对交易的另一方不充分了解的现象。信息成易的另一方不充分了解的现象。信息
30、成本是指从无知到无所不知转变的成本。本是指从无知到无所不知转变的成本。信息不对称会导致逆向选择和道德风险信息不对称会导致逆向选择和道德风险问题，两者都会导致金融市场失灵。问题，两者都会导致金融市场失灵。金融中介可以克服信息失灵问题。金融中介可以克服信息失灵问题。 房地产金融4、金融中介的功能观金融中介功能观的核心内容可表述为：金融中介功能观的核心内容可表述为：金融功能比金融机构更稳定，即在地域金融功能比金融机构更稳定，即在地域和时间跨度上变化较小；机构的形式随和时间跨度上变化较小；机构的形式随功能而变化，即机构之间的创新和竞争功能而变化，即机构之间的创新和竞争最终会导致金融系统执行各项职能的效
31、最终会导致金融系统执行各项职能的效率的提高。率的提高。 房地产金融（二）、金融风险理论主要有早期的金融体系内在脆弱性假说，近期的运用博弈论和信息经济学来挖掘金融风险的微观形成机理新近发展起来的金融制度风险理论。 房地产金融1、金融脆弱性假说金融脆弱性假说揭示了金融风险的一些重要的金融脆弱性假说揭示了金融风险的一些重要的宏观特征：第一，金融脆弱性与经济周期密切宏观特征：第一，金融脆弱性与经济周期密切相关，经济波动引发金融波动，金融波动加剧相关，经济波动引发金融波动，金融波动加剧经济波动；第二，金融风险的形成和发展与企经济波动；第二，金融风险的形成和发展与企业融资方式有关，投机性和高风险性融资加剧
32、业融资方式有关，投机性和高风险性融资加剧了金融动荡；第三，金融中介在投机性融资形了金融动荡；第三，金融中介在投机性融资形成过程中的发展；第四，经济扩张引起的信贷成过程中的发展；第四，经济扩张引起的信贷过度膨胀和企业债务支付困境是金融风险的主过度膨胀和企业债务支付困境是金融风险的主要诱因。因此，金融脆弱性假说为金融风险的要诱因。因此，金融脆弱性假说为金融风险的研究提供了研究脉络，研究提供了研究脉络，房地产金融2、信息不对称与金融风险金融体系的内在脆弱性受制于两个前提条件：储蓄者对金融机构维持共同信心金融机构对借款人实施高效而无成本的筛选和监督。当两个前提条件难以绝对成立时，金融风险就产生了。房地
33、产金融3、制度变迁与金融风险 “制度缺陷制度缺陷”金融风险是制度变迁金融风险是制度变迁引致的，是在动态的信息替换过程中出引致的，是在动态的信息替换过程中出现的。现的。房地产金融（三）、投资组合理论1990年美国诺贝尔经济学奖获得者马科年美国诺贝尔经济学奖获得者马科维茨维茨( Markowitz) ( Markowitz) 先生贡献的。先生贡献的。理论的主要内容：在一定的条件下，一理论的主要内容：在一定的条件下，一个投资者的投资组合选择可以简化为两个投资者的投资组合选择可以简化为两个平衡因素，即投资组合的期望回报均个平衡因素，即投资组合的期望回报均值及其方差。风险可以用方差来衡量，值及其方差。风
34、险可以用方差来衡量，通过分散化可以降低风险。通过分散化可以降低风险。 房地产金融投资组合理论用均值投资组合理论用均值方差来刻画两个方差来刻画两个关键因素。把收益率的标准差称为波动关键因素。把收益率的标准差称为波动率。马科维兹模型的实质是：在不损失率。马科维兹模型的实质是：在不损失收益率的条件下最大限度地分散投资风收益率的条件下最大限度地分散投资风险。因而，研究资产组合的关键是要分险。因而，研究资产组合的关键是要分析资产组合内各资产之间的相关程度。析资产组合内各资产之间的相关程度。一般来说，资产组合中各资产之间的相一般来说，资产组合中各资产之间的相关程度越低，该资产组合的风险也越低。关程度越低，
35、该资产组合的风险也越低。房地产金融马科维兹首次将数学中刻画随机变量数马科维兹首次将数学中刻画随机变量数字特征的期望和方差引入投资管理的分字特征的期望和方差引入投资管理的分析框架析框架,对衡量投资风险的基本概念进行对衡量投资风险的基本概念进行了重新定义了重新定义,为投资管理的定量分析提供为投资管理的定量分析提供了理论前提了理论前提,而且其精巧的数学模型为投而且其精巧的数学模型为投资者提供了有效分散投资的实际指引资者提供了有效分散投资的实际指引 。房地产金融马科维茨、夏普和米勒三位美国经济学家同时荣马科维茨、夏普和米勒三位美国经济学家同时荣获获1990年诺贝尔经济学奖，他们对现代金融经年诺贝尔经济
36、学奖，他们对现代金融经济学理论具有开拓性研究，为投资者、股东及济学理论具有开拓性研究，为投资者、股东及金融专家们提供了衡量不同的金融资产投资的金融专家们提供了衡量不同的金融资产投资的风险和收益的工具，以估计预测股票、债券等风险和收益的工具，以估计预测股票、债券等证券的价格。这三位获奖者的理论阐释了下述证券的价格。这三位获奖者的理论阐释了下述问题：在一个给定的证券投资总量中，如何使问题：在一个给定的证券投资总量中，如何使各种资产的风险与收益达到均衡；如何以这种各种资产的风险与收益达到均衡；如何以这种风险和收益的均衡来决定证券的价格；以及税风险和收益的均衡来决定证券的价格；以及税率变动或企业破产等
37、因素又怎样影响证券的价率变动或企业破产等因素又怎样影响证券的价格。马科维茨的贡献是他发展了资产选择理论。格。马科维茨的贡献是他发展了资产选择理论。他他1952年发表的经典之作资产选择一文，年发表的经典之作资产选择一文，以资产组合为基础，依据投资者对风险的偏好，以资产组合为基础，依据投资者对风险的偏好，进行资产选择的组合，创建了现代有价证券投进行资产选择的组合，创建了现代有价证券投资组合理论。资组合理论。 房地产金融2008年诺贝尔经济学奖年诺贝尔经济学奖2008年诺贝尔经济学奖授予美国普林斯年诺贝尔经济学奖授予美国普林斯顿大学经济学家、纽约时报专栏作顿大学经济学家、纽约时报专栏作家保罗家保罗克
38、鲁格曼，以表彰他在分析国克鲁格曼，以表彰他在分析国际贸易模式和经济活动的地域等方面所际贸易模式和经济活动的地域等方面所作的贡献。作的贡献。房地产金融诺贝尔经济学奖简介诺贝尔经济学奖简介诺贝尔奖是以瑞典著名化学家、硝化甘油炸药发明人阿尔弗雷德贝恩哈德诺贝尔(1833-1896) 的部分遗产作为基金创立的。诺贝尔奖包括金质奖章、证书和奖金支票。房地产金融1968年瑞典中央银行于建行300周年之际，提供资金增设诺贝尔经济奖(全称为“瑞典中央银行纪念阿尔弗雷德伯恩德诺贝尔经济科学奖金”，亦称“纪念诺贝尔经济学奖”)，并于1969年开始与其他5项奖同时颁发。诺贝尔经济学奖的评选原则是授予在经济科学研究领
39、域作出有重大价值贡献的人，并优先奖励那些早期作出重大贡献者。房地产金融历届诺贝尔经济学奖获得者历届诺贝尔经济学奖获得者（1969-2006）房地产金融（四）、有效市场理论 美国金融学家汉姆美国金融学家汉姆列维采用了如下的列维采用了如下的定义：在运转良好的金融市场中，价格定义：在运转良好的金融市场中，价格反映了所有的相关信息，这样的市场就反映了所有的相关信息，这样的市场就被称为有效市场（被称为有效市场（Efficientmarket）另）另一种解释是：有效市场理论认为证券价一种解释是：有效市场理论认为证券价格可以反映所有的相关信息。格可以反映所有的相关信息。房地产金融将市场的有效性划分为弱式有效
40、市场、半强式有效市场、强式有效市场三种类型。房地产金融弱式有效市场 是指证券的价格已经反映了过去的信息是指证券的价格已经反映了过去的信息,如成交价格、成交量等。在该类市场中，如成交价格、成交量等。在该类市场中，任何投资者都不能利用过去的信息制定任何投资者都不能利用过去的信息制定投资策略进行证券买卖而获取异常收益。投资策略进行证券买卖而获取异常收益。异常收益率异常收益率在有效市场中，与风险水在有效市场中，与风险水平相当的证券收益率为正常收益率平相当的证券收益率为正常收益率,实际实际收益率与正常收益率的差额为。收益率与正常收益率的差额为。房地产金融半强式有效市场 是指证券价格已经反映了所有公开的信
41、是指证券价格已经反映了所有公开的信息，如公司的盈利宣告、股票分割、红息，如公司的盈利宣告、股票分割、红利宣告等。在该类市场中，任何投资者利宣告等。在该类市场中，任何投资者不能利用公开的信息制定投资策略进行不能利用公开的信息制定投资策略进行证券买卖获取异常收益率。证券买卖获取异常收益率。 房地产金融强式有效市场 是指证券价格已经反映了所有的信息，是指证券价格已经反映了所有的信息，包括所有公开信息和私人信息及内部信包括所有公开信息和私人信息及内部信息，它是有效市场的最高形式。在该类息，它是有效市场的最高形式。在该类市场中，任何投资者都无法获得异常收市场中，任何投资者都无法获得异常收益益。房地产金融
42、（五）、行为金融学理论行为金融学开始于行为金融学开始于2020世纪世纪8080年代。行为金年代。行为金融学，顾名思义就是将心理学尤其是行为融学，顾名思义就是将心理学尤其是行为科学的理论融入到金融学之中。它从微观科学的理论融入到金融学之中。它从微观个体行为以及产生这种行为的心理等动因个体行为以及产生这种行为的心理等动因来解释、研究和预测金融市场的发展。这来解释、研究和预测金融市场的发展。这一研究视角通过分析金融市场主体在市场一研究视角通过分析金融市场主体在市场行为中的偏差和反常，来寻求不同市场主行为中的偏差和反常，来寻求不同市场主体在不同环境下的经营理念及决策行为特体在不同环境下的经营理念及决策
43、行为特征，力求建立一种能正确反映市场主体实征，力求建立一种能正确反映市场主体实际决策行为和市场运行状况的描述性模型际决策行为和市场运行状况的描述性模型。 房地产金融第三节第三节 房地产金融的发展房地产金融的发展一、居民可以进行房产投资一、居民可以进行房产投资二、按揭品种丰富多样二、按揭品种丰富多样三、房地产金融运行政策化三、房地产金融运行政策化 ：信贷政策信贷政策利率利率政策、财政政策政策、财政政策四、制度是房地四、制度是房地产金融金融发展的基本保展的基本保证房地产金融6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w&t!qYmVjSgO
44、dL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5D2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z-w&t!pYmVjRgOdL9I6E3B0y(v%s#oXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9H6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaI7F4C0z)w&s!pXmUjRfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s!pXmUiRfOcK9H6E2B+x(u%rZoWlThQeMbJ8G4D1A-
45、w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiQfNcK8H5E2A+x*u$rZnWkThPeMaJ7G4C1z-w&t!pYmVjRgOdL9I6E3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7F4C1z)w&t!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTi
46、QeNbJ8G5D1A-x*t$qYnVkSgPdMaI7F3C0z)v&s!pXmUiRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeMb3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(
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48、OcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w&t!qYmVjSgOdL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5E2A+x*u$rZnWkThPeMaJ7G4C1z-w&t!pYmVjRgOdL9I6E3B0y(v
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52、6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w&t!qYmVjSgOdL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5D2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVjRgOdL9I6E3B0y(v%s#oXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9H6E3B+y(v%r#oWlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaI7F4C0z)w&sXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pY
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54、0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiQfNcK8H5E2A+x*u$rZnWkThPeMaJ7G4C1z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7F4C1z)w&t!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qYnV
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56、z-w&t!qYmVjSgOdL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5D2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVjRgOcL9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRK8H5D2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVjRgOcL9I6E3B0y(v%s#oXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9H6E3B+y(v%r#oWlTiQeNbK8G5D1A-x*t$qZnVkShP
57、dMaI7F4C0z)w&s!pXmUjRfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H6E2B+x(u%rZoWlThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w&pXmUiRfOcK9H6E2B+x(u%rZoWlThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*
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59、7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qYjRgOcL9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v%s#pXlUiRf房地产金融房地产金融
