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1、深圳市美亨投资咨询有限公司 专注豪宅研究 整合奢侈资源目 录第一部分：11月深圳豪宅营销总体特征2第二部分：12月营销动态预测3附件一：全市11月份销售数据统计4附件二：11月豪宅营销活动汇总6附件三：特色豪宅营销活动汇总 11第一部分：11月深圳豪宅营销总体特征 1、月度销售环比下降与10月份相比，豪宅销量有所下降。一方面，临近年末，开发商已经渐渐放慢推盘的速度，10月传统的销售旺季过后，11月份不可避免的在成交量上有所下滑。另一方面，持续走高的楼价又让消费者想买却不敢买，开发商和消费者双方僵持着都以观望的姿态等待来年楼市的新变局。2、深圳湾热火朝天11月份也是深圳湾唱主角的一个月。尺度大宅
2、君汇新天、科技大宅三湘海尚两大新贵相继开盘，君汇新天首批单位11月15日开盘售罄，三湘海尚180套于11月29日售罄，而海怡湾和太古城也即将开卖。一个月之内，从样板房开放到VIP登记，再到正式销售，整个深圳湾豪宅区一片热火朝天。3、营销界显传统文化回归09年11月份的深圳楼市不得不提及十五峯的地产文化营销：以“禅意山居”的文化定位博得一片掌声，并成功实现文化营销。从总体规划到前期宣传再到产品包装，十五峯都以简约禅意为文化导向，并通过禅意十足的精装修赢得了市场的认可。无独有偶，以瑞士风情小镇风格为招牌的圣莫丽斯也通过“中国风”样板房的打造，将佛家文化精髓加以贯穿。而君汇新天的茶道活动也是对中国茶
3、文化的倡导。这些现象背后隐藏的是传统文化展现浪潮。国人在盲目 “崇洋”之后，已经开始有了文化自觉，并认真审视中国本身的文化精髓和加以良好的利用。4、强调资源价值无论是一再强调“山湖养生大宅”概念的圣莫丽斯，还是把塘朗山作为绝佳诉求点的十五峯，抑或是将海景资源、配套资源等奉为王牌的熙龙湾、君汇新天，都在极力强调稀缺资源的价值。虽然这一做法在往常并不少见，但随着深圳开发力度的推进，资源的稀缺性日渐明显，资源产品的升值空间也被一再强调。预计这一趋势在未来将越来越明显。5、开发商与消费者僵持到了11月份，深圳楼市非常微妙，开发商一致采取尽量静观其变的策略，开发力度不痛不痒，即不让自己沉寂于市场，也不过
4、分大规模推盘，销量好就多卖一点，无人问津也不着急。而消费者也不敢轻举妄动，既担心眼前的通胀，又不甘在房价比上半年高出不少的时刻出手。双方像原野上决斗的剑客，暗地里展开着一场沉默的拉锯战。唯一能做的就是紧盯政策，希望能从中窥探到一丝关于楼市发展动向的玄机。6、大梅沙片区陷入爆发前沉寂大梅沙片区理当是深圳未来最具价值潜力的豪宅片区。11月份，除东海岸继续唱着毫无新意的“即将收官”这出戏，天麓卖了几套楼以外，几乎看不到太大动作。梅沙湾、天涛轩、爱琴湾山庄等值得期待的几大豪宅纷纷按兵不动，沉默中可能引发集体爆发。其实仔细观察，大梅沙并不冷清：天琴湾正重建园林，预计将推新单位；爱琴湾山庄已经现楼，正在审
5、批中；天涛轩准备带精装盛大面市；梅沙湾正在施工建设；而皇庭玺已经封顶，预计明年上半年可以正式发售。大梅沙俨然进入了爆发前的酝酿阶段。但可以想象的是，无论是否集中开盘，大梅沙片区顶级豪宅盛况都是历史罕见的。7、复式单位价值高认可以公园大地为代表，复式单位的价值在11月份得到了很好的凸显。公园大地13栋共计30套复式均价达25000，直逼30000大关。而幸福里的顶层复式已经卖到20万/平方米的天价。业内人士分析，复式的升值空间远大于平层和一般别墅。而复式在本月的客观销量也印证了复式为楼市新宠的说法。第二部分：12月营销动态预测未来的一个月，深圳湾将继续唱主角，随着君汇新天和太古城第二批、海怡湾第
6、一批的开盘，将对12月份的楼市产生不小的推动。再加上圣莫丽斯、凯旋湾等项目的开盘，深圳豪宅销售将迎来节前的一个小高潮。但鉴于接近年尾，其他动作不大的楼盘销量势必继续走低，因此12月份总体销量很有可能继续下滑，而大部分豪宅的销售集中于少数片区和楼盘的必然结果将使各地区之间的销量出现两极分化。价格方面，从短期现象分析，房价大幅下调的可能性极小，甚至可能因结构性高端产品的推出而带来小幅攀升。总体来说，12月份的豪宅销售将是年度一个值得期待的焦点，可能成为未来楼市走向的参考。附一：全市11月份销售数据统计（2009年11月）深圳各区新房成交量比较行政区成交面积（）成交套数成交均价（元）成交面积占全市百
7、分比龙岗区16434018141203835.1%宝安区13316716971704828.5%南山区9972211152674421.3%福田区35893390318797.7%罗湖区21178337252304.5%盐田区13756134275762.9%全市468056548719172100%盐田2.9%罗湖4.5%福田7.7%南山21.3%宝安28.5%龙岗35.1%图表二：2009年11月份新房成交量所占比例图图表三：本月连续四周新房成交套数及成交价格走势图单位：元/平方米单位：套（2009年11月）深圳豪宅成交量排名榜单名次项目成交面积成交套数市场参考价开发商冠军幸福里22536
8、.316040000华润亚军龙岸19251.2624420000金光华季军十五峯13403.6516030000地业地产第四名公园大地8128.234627000鸿荣源第五名熙龙湾6298.063927000鸿荣源第六名君汇新天7288.098633000新天时代第七名振业城7208.493212000振业地产第八名太古城5642.138926000宝能地产第九名半岛城邦4608.264427000南海益田第十名深业紫麟山4497.152323000深业南方第十一名水榭山3207.661265000水榭花都第十二名12橡树庄园3026.551231000深圳大贸第十三名三湘海尚2239.558
9、35000三新地产第十四名圣莫丽斯2174.821033000华来利实业第十五名万科东海岸2015.4811800-1000万万科地产第十六名天麓1618.39680000华侨城地产合计113144.1982图表四：11月月度豪宅销量排行榜（以成交面积为排名标准）附二：11月豪宅营销活动汇总友情提示：红色字体为重大营销活动，可在附件三中查看活动详情；蓝色字体为新闻链接，所有链接均可通过crt+单击鼠标左键跟踪查看。区域项目内容备注（销售状态、活动预告、新闻链接）福田区四季山水【11.8】（推三重优惠）11月8日入伙，剩余单位推出三重优惠。购买可以享受9.89.8折优惠，折后还可直接优惠10万元
10、房价。剩余单位主要包括165平米的3房以及172平米和250平米两种户型的4房.均价2.7万元/平米。珑园无大型活动新单位尚未正式对外发售唯珍府无大型活动数套别墅尾盘消化中罗湖区凤凰谷无大型活动10余套别墅待售，套价约1300万幸福里无大型活动2栋、三栋超高层热销中，连续多周位居销售榜单前列，目前约剩余100套在售。均价4万元/平方米，主要以93-982房和140-1473房两种户型为主。南山区浪琴半岛无大型活动251平方大户型，预计带装修后售出，目前紧张筹备中。暂无开盘。中信红树湾【11.25】（推出皇家歌剧院大平面）310平米非拼合纯粹大平面，仅28席。皇家空中歌剧院作品是中信红树湾以持续
11、领先的设计理念为金字塔尖端的智识人群量身定制的，汇集了所有奢华元素，奢华的尺度、奢华的景观、奢华的配置，实现了一种人居的终极梦想。中信红树湾皇家空中歌剧院作品位于13栋A单元01单位。体验空间也同期开始预约参观。预计2010年1月份推出13栋A单元02单位240平方米大户单位（中信红树湾推出皇家歌剧院作品-新闻链接：http:/ 纯水岸7期无大型活动波托菲诺纯水岸7期2-3栋，起价39000元/平方米，剩8套(2栋4套、3栋4套)270、360平方米高层纯复式大邸在售。皇庭港湾无大型活动售罄半岛城邦推出新一轮特价单位，价格2.2万，带南山外国语学校学位。另有100余套超高层在售中，包括1504
12、房 170平米4房 2405房，根据楼层不同，价格区间在2.5万到3.5万。兰溪谷【11.5】（加推）蛇口半山豪宅兰溪谷年末加推最后20套山景豪宅。户型面积170-190平方米，单价3.5万。【11.1】（举办资本战略论坛 ）11月1日，招商地产在兰溪谷二期会所举办了“企业资本战略创新论坛”。来自深圳市国际融资服务有限公司、深圳产业经济研究会、深港投资促进中心等单位的专业人士共聚兰溪谷，就企业关注的资本战略问题进行了交流与探讨。180平米平层剩10套。叠加别墅一套。兰溪谷加推-新闻链接：http:/ master天阔 7日启动诚意登记.三期新品发布-新闻：http:/ 海景房发售预告-新闻：http:/ 北区即将面市-预告新闻链接http:/ 十五峯于11月15日对外正式开启VIP客户购房优惠日活动，截至当日晚上，一批推
