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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.XX综合商场营运及招商方案目录1、整体经营业态定位2、业态定定位的原原则3、战略定定位4、商品布布局和功功能分区区5、水平人人流和垂垂直人流流设计6、楼层功功能定位位和商品品布局7、商品定定位8、目标客客户群定定位9、经营模模式10. XXX理念念11、商场场管理系系统建立立12、商场场包装13、人员员培训14、商场场招商计计划结语：附件：XXX综合商商场招商商手册文文案1、整体经经营业态态定位科学合理的的业态布布局划分分将会使使经营商商家的经经营利润润得以
2、充充分的体体现，使使商场的的形象更更为鲜明明，层次次更为丰丰富，同同时也将将会使消消费者的的消费行行为及过过程显得得更加顺顺畅和轻轻松愉快快。所以商场业业态划分分的合理理与否，不不仅要能能够体现现开业后后本项目目商品组组合的丰丰富多样样，还必必须考虑虑到经营营商家的的实用性性与合理理性，同同时更要要兼顾到到独立商商铺与整整体商铺铺的协调调性与互互动性。好好的业态态功能划划分方式式，可以以提升商商业物业业的销售售力和凝凝聚力，便便于聚集集人气，有有利于提提高商场场的品位位。2、业态定定位的原原则2-1、同同业差异异、异业业互补同业差异简简单地说说，就是是市场有有一定承承受力，不不能盲目目招同一一
3、品类的的店。譬譬如零售售业态的的核心主主力店招招商，就就不要同同时招来来两家基基本上都都是经营营食品和和日用品品的大型型超市；核心主主力店同同质化无无差异更更是不能能想象的的。异业业互补目目的就是是要满足足顾客消消费的选选择权，并并能让顾顾客心身身体验变变化，提提高其消消费兴趣趣。譬如如百货、超超市因为为经营品品项不同同，可以以互补；让顾客客逛购疲疲劳的零零售店与与让顾客客休息放放松的餐餐饮店可可以互补补等等。2-2、一一站式全全体验消消费空间间，商品品多层次次、购物物无拘束束六大主力业业态，集集聚区域域主要商商业形态态，强调调以规模模制胜，大大型超市市、精品品百货、家家用电器器、家居居用品、
4、数数码影院院、餐饮饮娱乐等等多业态态互为补补充，相相互促进进经营。全全面满足足区域居居民综合合消费需需求，从从日用品品到精品品百货，从从运动休休闲到品品牌服装装，从针针织用品品到童装装系列，从从化妆系系列到黄黄金珠宝宝，从家家用电器器到家居居用品，从从食品副副食品到到生鲜蔬蔬菜，从从特色餐餐饮到空空中餐吧吧，从数数码影院院到商场场演艺休休闲吧。强调一一站式购购物理念念。2-3、合合理配比比各主力力业态综合定位和和业态配配比，体体现多层层次购物物需求和和多形式式体验消消费，实实现从购购物到娱娱乐到餐餐饮的消消费过程程，不同同的业态态搭配。从从大类上上我们业业态定位位主要分分为以下下三类零售设设施
5、满足足购物需需求；文文化娱乐乐设施满满足娱乐乐和休闲闲需求；餐饮设设施满足足就餐需需求。3、战略定定位【城市商业业战略定定位：地地区综合合商场（本商场场）】新经济圈诞诞生新的的商业中中心，按按照新的的城市的的商业的的发展规规律，当当城市发发展到一一定程度度，受商商圈辐射射能力影影响，在在大城市市周边的的卫星城城（新区区），将将诞生一一批以满满足区域域消费需需求和消消费升级级的本商商场（地地区综合合商场），也也就是地地区综合合商场或或区域商商圈。从从XXX区域的发发展，我我们可以以看出本本商场的的发展趋趋势，从从区域经经济发展展中收益益，从而而促进区区域商业业的发展展和业态态升级。以此可以清晰的
6、看出以上发展趋势，随着新市区的发展，XXX商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。因此多业态、多层次消费组合的XX综合商场，将满足区域人民消费的多元需求！4、商品布布局和功功能分区区依据本商业业的定位位主题，我我们进行行相应的的商品布布局和功功能分区区，商品品布局遵遵循不同同业态的的配比原原则：以以零售设设施为主主，其面面积规划划占整个个卖场面面积的770%左左右；以以文化娱娱乐设施施为配比比业态，占占整个卖卖场面积积的200%左右右；以配配套商业业为附属属业态，占占整个卖卖场面积积的100%左右右。具体体分布如如下：
7、1、零售设设施核心主力店店：百货货、综合合超市等等；辅助主力店店：电器器、家居居、书店店、音像像店等各各类专业业店；配套辅助店店：不同同地区特特色商品品店；2、文化娱娱乐设施施核心主力店店：动感感影院、休休闲广场场等；辅助主力店店：儿童童乐园等等；配套辅助店店：艺术术摄影、DIY（自助类项目）等；3、配套设设施核心主力店店：空中中餐饮广广场、咖咖啡西餐餐等；辅助主力店店：快餐餐类、风风味小吃吃类等；配套服务设设施：写写字楼、银银行、邮邮局、诊诊所、美美容美发发、停车车场等。5、水平人人流和垂垂直人流流设计人流设计遵遵循购物物和行走走习惯进进行设计计。1、水平人人流设计计，遵循循由动到到静、由由
8、商品吸吸引到品品牌吸引引、由随随意消费费到目标标消费的的原则，如如中岛属属于闹区区，人流流量比较较大，因因此主要要安排大大众、随随意性消消费商品品，以商商品吸引引促进销销售。边边厅处于于静区，人人流量相相对小，主主要安排排一些品品牌个高高档次商商品，以以品牌和和目标消消费促进进销售。主通道设计计2.88米，形形成O型的水水平环行行人流，保保证购物物距离最最短，商商品展示示区域最最大。辅辅助通道道设计11.9米米，呈SS型分布布于中岛岛区域，保保证人流流畅通。2、垂直人人流设计计，遵循循人气对对流和疲疲劳指数数进行规规划，人人气对流流指项目目顶层和和底层规规划商品品吸引力力业态，如如负一层层的超
9、市市和五层层的数码码影院、楼楼顶的休休闲广场场，引导导人流上上下运动动，形成成对流。中中间层规规划品牌牌吸引力力业态，如如精品百百货业态态，通过过品牌吸吸引客户户消费。根根据人体体疲劳指指数，四四层以上上规划为为休闲和和娱乐性性消费项项目，满满足消费费人群在在2小时购购物疲后后休憩和和就餐。3、详细的的水平人人流设计计见楼层层平面布布局图，垂垂直人流流设计见见楼层业业态定位位。6、楼层功功能定位位和商品品布局楼层 主题题功能主主营商品品楼顶空中餐餐吧特色色餐饮、夜夜市、休休闲5F 数码码影院、餐餐饮数码码影院、特特色餐饮饮4F 家居居生活馆馆家用电电器、家家居用品品、文体体办公、针针织、童童装
10、、儿儿童娱乐乐场3F 仕女女名品馆馆名媛女女装、职职业装、淑淑女装、青青春装、女女士内衣衣、美容美体2F 时尚尚休闲馆馆男士正正装、休休闲服饰饰、休闲闲配饰、衬衬衣、单单品、咖咖啡厅1F 都市市流行馆馆珠宝玉玉器、钟钟表眼镜镜、化装装品、装装饰品、皮皮鞋B1 大型型超市、无无公害农农产品超超市食品品、副食食品、生生鲜、无无公害农农产品7、商品定定位1、商品比比例在营业中，主主力商品品一般占占到营业业额的770%，主主要是季季节性主主题商品，如服装装、皮鞋鞋等；基基本商品品占到营营业额的的20%，主要要是衬衣衣等非季季节性商商品；附附属商品品一般占占到营业业额的110%，主主要是装装饰类商商品。
11、商品比例图图示主力商品 70%基本商品 20%附属商品 10%2、档次配配比根据区域消消费水平平和综合合商场的的综合定定位，建建议以中中档产品品为主力力定位，合合理的配配比比例例分别是是高档占占10%，起提提升商场场形象的的作用；中档占占70%，是综合合商场销销售的主主力商品品，起到到提升销销售业绩绩的作用用；低档档占200%，起起到烘托托售卖气气氛的作作用。3、档次配配比图示示中档 770%高档 110%低档 220%8、目标客客户群定定位1、区域市市场定位位根据大型购购物广场场商业辐辐射能力力，5000 米米：辐射射核心区区域、550020000 米米：辐射射次区域域、2000050000
12、 米米：辐射射边缘区区域，我我们将该该项目的的区域市市场定位位在：以以项目为为中轴，涵涵盖XXXX区、XXX区等，距距离项目目5 公里里内的区区域。2、目标客客户定位位按照该项目目商圈辐辐射区域域来看，商商圈有常常住人口口XXXXX万左左右。从从消费结结构而言言，以中中高收入入群体为为主，其其中中收收入阶层层是项目目的主力力客户。从从年龄层层次而言言，涵盖盖老年、中中年、青青年少年年和儿童童等个年年龄群体体。3、客户消消费心理理方便/低价价/品类齐齐全/一站消消费/休闲/购物无无拘束是是我们着着力满足足目标客客户的消消费心理理，针对对不同类类型品种种服务型型、亲善善型顾客客和理性性顾客，又又要
13、有不不同的商商品和理理念定位位，如此此才能满满足XX综合商商场多层层次客户户群体的的需求。9、经营模模式综合商场的的经营方方式基本本有三种种：自营营、联营营和租赁赁。我们认为，综合商场毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此在条件件容许的的情况下下，核心心主力零零售店尽尽量自营营一部分分或全部，这样一一可以加加强经营营控制力力度，有有利于综综合商场场长期经经营，其
14、其次可增强其他他商户与与之合作作的信心心，第三三可以提提高非主主力零售售店的提提成或租金收入入；而招招非主力力零售商商尽量以以联营为为主、租租赁为辅辅，这样样也可以增强发发展商对对综合商商场的整整体控制制力度。这种选择原原则不但但是零售售精细化化管理的的要求，也也符合综综合商场场长期经营性的的特点，更更能帮助助发展商商创出综综合商场场的品牌牌来。根根据以上上原则，我们们制定出出XX综合商商场的经经营模式式：1、负一层层大型超超市：以以自营或或引进大大型主力力店为主主，引进进主力店店应充分分考虑主主力店综综合竞争争能力，确确保超市市具有强强大的竞竞争力，否否则建议议以自营营为宜。2、一层都都市流
15、行行馆，主主要以柜柜台和散散架经营营为主，经经营商品品种类多多、销售售毛利差差距大、促促销方式式灵活，因因此可以以考虑租租赁结合合联营的的方式，租租赁区接接受统一一收银管管理。3、二、三三层主要要经营服服装，适适合联营营，采用用标准扣扣点，根根据不同同的品牌牌给予适适当的优优惠。4、四层家家电、家家居用品品适合租租赁经营营，部分分可考虑虑联营，采采用统一一收银管管理。5、五层数数码影院院建议引引进专业业运营商商，采用用租赁或或承包经经营形式式。6、顶层餐餐饮广场场建议采采用租赁赁形式，如如考虑建建成特色色餐饮广广场，也也可考虑虑联营方方式，由由我方招招商后统统一经营营管理。10. XXX理念念【经营理念念】消费费由我做做主，我我为购物物疯狂方便消费、就就近购物物是XX综合商商场着力力打造的的经营目目标，我们的理念念是消费费由你做做主，我我为购物物疯狂。XXX万平米超级卖场是XXX区首家大型综合商场，集大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六大主力业态于一体，引进XXX地区主要品牌商户进驻经营，汇聚名品名牌、综合多级消费，不仅吸纳XXX区28 万市民在此消费，更吸引XXX区、新矿、工业园等XXX万高收入人群来此消费，成为XXX最具辐射力的核心商圈。【企业宗旨旨】与客客户共创创价值户分为内部部
