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1、房地产运营基本问题房地产知识（一） 房地产知识识一、土土地及综综合类1、土地用用途包括括哪些种种类？ 答：土地分分为农用用地、建建设用地地和未利利用地。农用地是指指直接用用于农业业生产的的土地，包包括耕地地、林地地、草地地、农田田水利用用地、养养殖水面面等；建建设用地地是指建建造建筑筑物、构构筑物的的土地，包包括城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿用地、交交通水利利设施用用地、旅旅游用地地、军事事设施用用地等；未利用用地是指指农用地地和建设设用地以以外的土土地。 2、 如何何了解土土地来源源及性质质？ 答：对已办办理房地地产登记记的，可可以从房房地产证证中了了解；对对未办理理房地产产登记手手
2、续的，可可以从土土地使用用权出让让合同书书中了解解。3、 什么么是集体体土地？ 答：集体土土地是指指农村集集体所有有的土地地。4、 有哪哪些用地地属于集集体土地地？ 答：根据中中华人民民共和国国土地管管理法第第八条的的规定：农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，属属于农民民集体所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，属属于农民民集体所所有。5、 对集集体土地地使用权权有哪些些规定？ 答：根据中中华人民民共和国国土地管管理法的的规定，农农民集体体所有的的土地的的使用权权不得出出让、转转让或者者出租用用于非农农业建设设；但是是，符合合土地利利用总体体规划并并依法取取
3、得建设设用地的的企业，因因破产、兼兼并等情情形致使使土地使使用权依依法发生生转移的的除外。根据郑州州市土地地使用权权出让条条例的的规定，集集体所有有的土地地，经依依法征用用转为国国有土地地后，方方能依该该条例出出让其使使用权。郑州市土土地征用用与收回回条例还还规定，违违反该条条例的规规定，擅擅自与农农村集体体经济组组织或其其成员签签订有关关征用土土地协议议的，其其征用土土地协议议无效；在非法法取得的的集体所所有的土土地上进进行开发发建设的的，以非非法转让让土地论论处。 6、 什么么是行政政划拨用用地？ 答：土地使使用权划划拨，是是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿
4、、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者使使用的行行为。特区内，从从特区成成立至119888年1月月3日期期间，由由政府无无偿划拨拨的并办办理了征征地手续续的土地地可认定定为行政政划拨用用地；特特区外，土土地使用用者通过过除出让让土地使使用权以以外的其其他方式式依法取取得的国国有土地地，均可可认定为为行政划划拨用地地。7、 什么么是合作作建房？ 答：合作建建房是指指以一方方提供土土地使用用权，另另一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产的房房地产开开发形式式。8、对合作作建房有有哪些规规定？ 答：对一方方提供土土地使用用权，另另一方或或多
5、方提提供资金金合作开开发房地地产，并并以产权权分成的的合作建建房视为为房地产产转让。在在20001年88月6日日后，房房地产管管理部门门不再审审批合作作建房。对对已交清清地价款款的出地地方，出出地方直直接进入入土地交交易市场场，通过过挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方；对已已取得行行政划拨拨用地、历历史用地地、协议议用地土土地使用用权的单单位需寻寻找合作作方的，须须经过规规划国土土部门对对规划、用用地等问问题进行行审核，并并补交市市场地价价后，再再进入土土地交易易市场以以挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方。根据郑州州市土地地交易市市场管理理规定和和“深府200019
6、94号”文的有有关规定定，原农农村征地地时返还还的工商商发展用用地进入入市场的的，按建建筑面积积收取市市场地价价的100%，可可以合作作建房。9、什么是是土地使使用权出出让？ 答：土地使使用权出出让，是是指郑州州市人民民政府以以拍卖、招招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者使使用，土土地使用用者向市市政府支支付土地地使用权权出让金金的行为为。10、各类类用途的的土地使使用权出出让最高高年限是是多少？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例第第十四条条的规定定，土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定：(一)居居住用地地七十年年；(二二)工业业用
7、地五五十年；(三)教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年； (四)商商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年；(五五)综合合或者其其他用地地五十年年。另外外，加油油站、加加气站用用地为二二十年。11、通过过出让方方式取得得土地使使用权后后，是否否就可以以处分该该宗土地地？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例第第十五条条的规定定，土地地使用权权出让合合同签订订后，土土地使用用者未取取得该宗宗土地使使用权的的房地地产证前前，可以以占有和和使用该该宗土地地，但不不得处分分。12、土地地使用权权出让合合同包括括哪些内内容？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例第第十七条条的规定定，出让
8、让合同应应具备以以下主要要条款：(一)双方当当事人的的姓名或或者名称称、地址址；(二二)出让让土地使使用权的的宗地号号、面积积；(三三)土地地使用年年期及起起止时间间；(四四)土地地使用权权出让金金的数额额、币种种、交付付方式及及时间；(五)交付土土地的时时间；(六)规规划、市市政设计计要点；(七)项目竣竣工提交交验收时时间；(八)市市政设施施配套建建设义务务；(九九)使用用相邻土土地和道道路的限限制；(十)建建设附属属、附加加设施的的项目及及义务；(十一一)违约约责任；(十二二)当事事人认为为必要的的其他条条款。 出让合合同应附附上宗地地图，作作为出让让合同的的组成部部分。13、土地地使用权
9、权出让合合同规定定的用途途或条件件是否可可以变更更？答：一般情情况下，土土地使用用者应按按土地使使用权出出让合同同规定的的用途、期期限和条条件开发发、利用用土地。对确需改变变出让合合同规定定的土地地用途或或条件的的，应征征得土地地管理部部门的同同意。土土地管理理部门应应与土地地使用者者以书面面形式变变更出让让合同，重重新调整整土地使使用权出出让金标标准，并并按有关关规定办办理变更更登记。14、土地地使用权权的出让让方式有有哪些？ 答：土地使使用权出出让包括括招标、拍拍卖、协协议三种种方式。15、什么么是拍卖卖出让土土地使用用权？ 答：拍卖出出让土地地使用权权，是指指在指定定的时间间、公开开场合
10、，在在土地管管理部门门授权的的拍卖主主持人的的主持下下，竞投投者按规规定的方方式应价价，由出出价最高高者获得得土地使使用权的的行为。16、什么么是招标标出让土土地使用用权？ 答：招标出出让土地地使用权权，是指指由土地地管理部部门公开开招标或或邀请符符合条件件的投标标人投标标，经评评标后确确定的中中标人取取得土地地使用权权的行为为。17、有哪哪些土地地使用权权出让需需通过招招标或拍拍卖方式式进行？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例和和郑州州市土地地使用权权招标拍拍卖规定定，凡凡经营性性、营利利性项目目用地一一律以招招标或拍拍卖的方方式出让让。18、什么么是协议议出让土土地使用用权？ 答：
11、协议出出让土地地使用权权是指由由土地管管理部门门代表市市政府与与土地使使用者以以土地的的公告市市场价格格为基准准，经过过协商确确定土地地价格，并并将土地地使用权权让与土土地使用用者的行行为。19、哪些些土地使使用权出出让可采采取协议议方式？ 答：根据“深府20001994号”文的规规定，协协议方式式出让土土地使用用权仅限限于以下下范围：（一）工工业用地地（特区区内限高高新技术术项目用用地）；（二）市市、区政政府建设设的社会会微利商商品房用用地和全全成本微微利商品品房用地地；（三三）市、区区财政全全额投资资的机关关、文化化、教育育、卫生生、体育育、科研研和市政政设施用用地等公公益性、非非营利性性
12、用地；（四）军军事用地地。20、哪些些土地使使用权出出让经市市政府批批准后可可采取协协议方式式？答：根据“深府20001994号”文的规规定，下下列用地地也可以以采取协协议出让让方式出出让土地地使用权权，但必必须按公公告的市市场价格格出让，并并将出让让情况予予以公示示：（一一）属特特区急需需或特别别鼓励发发展的项项目用地地；（二二）市政政府以土土地入股股合作的的项目用用地。21、对原原行政划划拨土地地、历史史用地、协协议出让让土地上上建成并并已竣工工验收的的房地产产，如何何进入市市场？ 答：根据“深府20001994号”文的规规定，原原行政划划拨土地地、历史史用地、协协议出让让土地上上建成并并
13、竣工验验收的单单位和个个人的不不能进入入市场的的房地产产，应补补交市场场地价。在在该规定定实施之之日（即即20001年77月6日日）起一一年内补补交的，按按下列办办法办理理：（一一）补交交地价的的标准：1市市、区国国有企业业按市场场地价的的20%补交地地价。工工业用途途免予补补交。22市、区区国有企企业以外外的其他他单位和和个人按按市场地地价的225%补补交地价价。工业业用途免免予补交交。（二二）自办办理手续续之日起起按相应应房地产产用途，重重新开始始计算土土地使用用年期。（三三）原安安居房进进入市场场补交地地价的标标准，按按市政府府有关规规定执行行。（四四）上述述房地产产补交地地价后，发发（
14、换）红红皮房地地产证，可可以进入入市场。（五五）上述述规定不不适用已已签订土土地使用用权出让让合同且且未交清清市场地地价或协协议地价价的土地地使用权权受让单单位。（六六）在本本规定实实施之日日起一年年内未按按上述标标准补交交地价的的，一律律按现行行市场地地价标准准足额补补交，但但原福利利、微利利商品房房除外。（七七）对历历史遗留留违法私私房和生生产经营营性违法法建筑的的处理有有特别规规定的，按按特别规规定执行行。22、什么么是土地地的挂牌牌交易？ 答：土地的的挂牌交交易，即即在一定定期限内内将土地地交易条条件在土土地交易易机构进进行公告告，并接接受交易易申请的的行为。土地使用权权公开挂挂牌交易
15、易的，应应公告最最低交易易价和其其他交易易条件。公公告期限限不少于于30日日。公告期期限届满满，按照照以下规规定确定定能否成成交：（一一）若在在规定期期限内只只有一个个申请人人，且报报价高于于最低交交易价，并并符合其其它交易易条件的的，则此此次交易易成交；（二）在在规定期期限内有有二个以以上申请请人的，允允许多次次报价，土土地使用用权应由由出价高高者获得得。报价价相同的的，由在在先报价价者获得得；（三三）若在在规定期期限内没没有申请请人,或或者只有有一个申申请人但但报价低低于最低低交易价价或不符符合其他他交易条条件的，委委托人可可调整最最低交易易价，重重新委托托交易中中心交易易。报价以以报价单单为准。成成交后，由由委托人人与买方方签订土土地使用用权转让让合同，并并由交易易中心鉴鉴证。申请人人挂牌交交易所公公告的最最低交易易价由委委托人决决定，但但该最低低交易价价不得低低于应补补交地价价、应缴缴纳税费费及应付付交易服服务费用用之和。23、有哪哪些土地地交易应应在土地地房产交交易中心心通过招招标、拍拍卖、挂挂牌交易易方式公公开进行行？答：根据郑郑州市土土地交易易市场管管理规定定的规规定，下下列土地地交易（包包括分割割转让）应应在交易易中心通通过招标标、拍卖卖和挂牌牌
