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1、近期用于出租性质的公寓成为广州楼市热推的产品，也备受投资客欢迎。记者发现，广州楼市中繁多的公寓，各自的用地性质其实并不相同，用地性质包括住宅用地、商服用地、办公用地、商业用地等；而不同的用地性质会产生不同的购买费用，使用用途也有很大的差别。因此，投资者在购买公寓时，须留意公寓楼的用地性质，以获得更好的投资回报。住宅性质用地公寓（简称住宅公寓）1广州有不少公寓的土地使用性质属于住宅用地、商住用地，这类公寓属于住宅性质。在2005年、2006年，广州兴起公寓热潮时，不少大型楼盘的新组团都以公寓形式进行包装，配上酒店式物业管理服务，增加一些商务配套，就成了公寓。住宅公寓的优点在于物业的使用年限为70
2、年，比其他类型的公寓都要长，而且可以补地价续期，出租住宅发生的税费少，缺点是不能领工商牌照。成本购房费用少住宅公寓属于住宅，所以购房费用比商业用地、商服用地等商业性物业少。首先是购房契税，住宅的契税是总房价的1.5%，商业、办公等物业的契税是总房价的3%，前者较后者低了一半。以一套50万元的公寓来计算，住宅公寓的契税就省了7500元。其次是贷款利息少。如果购房者是首次置业的，可以在银行申请到最高8成30年期的购房贷款，而且可以申请比商业利率下浮15%的优惠利率。另外，购买住宅公寓市民也可以申请公积金按揭，购房利率更低。使用年限最长70年根据国家规定，住宅使用年限为70年，比其他类型物业的使用年
3、限足足长了20-30年。而根据物权法中有关土地使用权自动续期的条款，明确指出“住宅用地”可以“自动续期”。也就是说，你的住宅公寓使用了70年后只要不卖就不需要补交新的地价。其他类型物业都没有这一优惠。经营类型不能办工商牌照广州政策规定住宅禁商，因此住宅物业不能办工商牌照。住宅公寓只能租给人住，不能租给公司办公。而写字楼的租金比住家高，所以投资者在购买公寓时要了解清楚情况。商服用地性质公寓（简称商服公寓）2目前，不少在售的公寓用地性质都是商服用地，商服用地与商业用地最大的不同是除了有商业用途外，更有服务用途，具体来说是拿酒店牌照更容易。在目前楼市中，时代you公寓、三木公寓等都属于该类型物业。成
4、本购房费用多商服公寓涉及的购房费用较大。首先，与住宅公寓相比，商服公寓属于商用物业，购房契税为总房价的3%，比住宅公寓高了一倍。其次，商用物业按揭的成数少，贷款利率较高。商用物业贷款成数最高仅5成，贷款年限只有10年，相对来说，购买同等价值的公寓，商服公寓投入成本要比住宅公寓高，投资门槛也高。打个比方，一套总价50万元的公寓，如果是住宅公寓，一般可以申请7成30年按揭，首期款仅15万元，月供款2248元；而商服公寓只能申请5成10年按揭，首期款25万元，月供款3010元。以此计算，购买商服公寓首次投入成本高很多。第三，商服公寓业主还要面对高额的土地使用税。根据上月广州市地税局发布的关于征收20
5、07年和2008年度城镇土地使用税的通告，商用物业都需要征收土地使用税。其征收标准年税额为3-27元/平方米，分为六个等级，最高27元/平方米，次之为18元/平方米，第三级为10元/平方米。广州市中心土地大多在此范围内。其计算方式是：房屋应税土地面积二房屋的土地共用面积X（房屋的建筑面积楼房总建筑面积）。打个比方，上九路某商用物业公寓楼盘占地面积（共用面积）1万平方米，总建筑面积3万平方米，而某业主的一套公寓50平方米，那么每年要征的土地使用税为10000X（50/30000）X27=450元。而住宅公寓不需要交这部分费用。使用年限商业40年，办公50年商服公寓楼盘可以出现两种功能的物业，一是
6、办公性质，一是商业性质。前者土地使用年限为50年，后者使用年限为40年，比住宅公寓使用年限短很多。值得关注的是，物权法中仅规定住宅用地性质的住房在使用年限达到后可以自动续期，但商用性质物业则不行。所以，商服公寓使用年限到期后，投资者可能要面对高额的补地价费用。还有，土地的使用年限是从开发商拿地签署国有土地有偿使用合同时就开始计算年限的，有的商服用地延期几年才开发，到交楼时使用年限往往少了好几年，加上这种公寓短短的四五十年使用期，与住宅公寓相比更吃亏。经营类型可办理酒店牌照据了解，商服用地其性质包括服务业，不仅能申请一般的办公、商铺的工商牌照，还较容易申请到酒店牌照。广州不少酒店式公寓往往在销售时就会承诺为购房业主包租经营。如果没有商服用地性质的公寓，难以真正实现酒店经营。商业、办公用地性质公寓（简称商业公寓、办公公寓）3纯商业用地性质和纯办公用地性质的公寓与商服公寓的购房费用、使用功能基本相同。不同处在于，商业公寓土地使用年限为40年，而办公公寓使用年限为50年，一般不能拿到酒店牌照。
