《深圳市锦龙名苑项目计划立项可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳市锦龙名苑项目计划立项可行性研究报告（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、“锦龙名苑”项目计划立项可行性研究报告项目名称： “锦龙名苑” 开 发 商： 深圳市锦峰实业发展有限公司 评估单位： 深圳市格衡房地产交易评估有限公司 主评估人： 审 定： 53目录第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.2 可研报告编制依据1.3 研究工作范围2.4 推荐方案与研究结论3第二章 项目背景及必要性81. 项目提出的背景92. 项目建设的必要性11第三章 开发前景分析与建设规模141 开发前景分析142. 建设规模15第四章开发原则及指导思想171项目开发原则2 指导思想17第五章 项目建设条件 211.自然地理条件2.社会经济条件第六章 项目建设方案1 主要方案简述2 市政配
2、套第七章环境保护241环境保护措施2项目开发环境保护意见3项目遵守环境保护条例（湖南省环境保护条例）第八章 劳动消防安全与卫生1 劳动安全卫生2消防第九章 项目实施进度建议25第十章 项目组织与管理27 第十一章 项目招标方案第十二章 投资估算与资金筹措29第十三章财务分析与效益分析1财务分析2效益分析 第十四章 研究结论与建议4711.1 研究结论4711.2 建议49 “锦龙名苑”项目计划 立项可行性研究报告一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2开发公司1.1.3承担可行性研究工作的单位1.1.4研究工作依据1.1.5项目建设规模和内容1.1.6项目开发手续1.2可行性研究
3、结论1.2.1市场预测1.2.2项目建设进度1.2.3投资估算和资金筹措1.2.4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境2.1.2深圳市投资宏观背景2.1.3区域发展及前景预测2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴2.2区域市场分析2.2.1区域市场界定2.2.2供给分析2.2.3需求分析2.2.4竞争分析2.2.5典型物业调查2.2.6市场分析有关结论三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件3.1.2地形、地势3.1.3水电气保障3.1.4规划限制条件3.2项目SWOT分析3.3项目评价四、市场定位及项目评估4.1项目定位4.2方案评估意见五
4、、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明5.2项目工程计划横道图六、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.1.1固定资产投资总额6.1.2流动资金估算6.2资金筹措6.2.1资金来源6.2.2项目筹资方案6.3投资使用计划6.3.1投资使用计划6.3.2借款偿还计划七、销售及经营收入测定7.1各类物业销售收入估算7.2项目销售回款计划7.3资金来源与运用分析7.4销售利润八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.2项目不确定性分析8.3社会效益和影响分析九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见9.2项目主要问题的解决办法和建议9.3项目风险及防范建议十、附表10.1项目工程计
5、划横道图10.2项目开发成本估算表10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4项目投资计划估算表10.5资金来源与运用表10.6损益及利润分配表10.7现金流量表（全部投资）10.8借款偿还期测算表10.9敏感性分析表十一、附件一项目总论1项目背景（1）项目名称：经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市锦峰实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“锦龙名苑”。（2）开发公司：深圳市锦峰实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于1992年12月，法定代表人为郭永威，注册资本6674.48万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区上步南路锦
6、峰大厦28楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。公司内设6部2室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。锦峰公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业目标阔步迈进
7、。（3）承担可行性研究工作的单位：深圳市格衡房地产交易评估有限公司（4）研究工作依据： 国务院、建设部、国家土地管理局、深圳市人民政府、深圳 市规划国土局颁发的有关法规和政策。 委托人提供的有关资料。 本次评估掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。（5）项目建设规模和内容：名 目基 本 资 料项目名称锦龙名苑位置龙岗镇南联龙溪村发展商深圳市锦峰实业发展有限公司地块编号G09302-3号占 地 面 积25000平方米宗地取得方式协议用地性质商住混合用地土地使用年限70年（1995年6月19日至2065年6月18日）建筑容积率1.46建筑覆盖率30%总建筑面积规定建筑面积36400平方米，
8、其中住宅建筑面积32700平方米，商业建筑面积2100平方米，幼儿园建筑面积1600平方米。（备注：上述指标以房地产证及深圳市规划与国土资源局规划设计要点为依据）（6）项目开发手续：本评估根据企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书认定项目开发商深圳市锦峰实业发展有限公司具备房地产项目开发资质。本评估根据房地产证（深房地字第600008107号）确认深圳市锦峰实业发展有限公司通过协议方式于2002年12月获得位于龙岗镇南联龙溪村的一块宗地，宗地编号为G09302-3，土地面积为25000平方米，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年（1995-06-19至2065-06-18止）。本评估根据
9、深圳市规划与国土资源局规划设计要点审批表认定本项目建设工程符合城市规划要求。根据企业提供的有关资料可以确认深圳市锦峰实业发展有限公司拟开发的“锦龙名苑”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件。项目已取得开发手续一览表文号或编号取得时间土地出让合同深龙地合字（1995）160号1995年6月18日土地转让合同2002年12月6日房地产证深房地字第（600008107）号2002年12月16日规划设计要点审批表06-2003-01182003年深圳市经济特区建筑物命名批复书2003年2可行性研究结论（1） 市场预测：本项目具备独特的小区规划、优美的自然景观、充足的休闲空间、优质的
10、物业管理等特质，其物业形象定位在中高档，而价格却在中低价位，因此该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。（2） 项目建设进度：该项目预计在2004年5月开始施工，2005年5月封顶，2005年10月入伙。（3） 投资估算和资金筹措：本项目总投资额为7534万元，其中计入开发成本7161万元。该项目总投资7534万元，其资金来源为：自有资金3447万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。截至目前为止，已投入自有资金约1600万元（含已付地价款1500万元），尚需投资5934万元，尚需投资的来源为：自有资金1847万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。（4） 项目综合评价结论：本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的。二项目投资环境和市场研究1 市场宏观背景（1）全国投资环境：2003年月，国务院下发了被业界简称为号文的关
