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1、目 录前 言5第一部分 执行行概要6一、项目概概述6二、项目发发起人简简介6三、股东单单位7第二部分 项目提提供的产产品和服服务8一、项目的的创意和和定位8（一）项目目创意8（二）项目目定位8二、项目优优势9（一）地理理位置优优越，交交通便利利9（二）具有有较大的的市场空空间和目目标客户户群体9（三）与园园区内多多个项目目形成资资源共享享及优势势互补9（四）创新新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式10三、项目规规划及建建设方案案10（一）项目目地址10（二）酒店店式湖景景别墅规规划设计计11（三）项目目经营范范围12（四）项目目实施保保障条件件12第三部分 项目目背景及及其可行行性1
2、3一、宏观经经济的配配合13（一）社会会消费水水平稳步步提高13（二）旅游游行业为为政府扶扶持性行行业13（三）酒店店式别墅墅面临良良好的发发展机遇遇14二、当地政政府大力力支持及及优惠政政策14（一）生态态园项目目获得天天津市及及静海县县政府大大力支持持14（二）相关关优惠政政策14三、面临的的良好机机遇15（一）20008年年北京奥奥运会为为京津地地区带来来大量客客流15（二）中国国加入WWTO加加速旅游游产业发发展15（三）旅游游业已经经成为促促进经济济发展的的新的经经济增长长点15（四）周遍遍地区具具有较强强的消费费能力和和市场需需求15四、发起人人具备承承担项目目建设的的优势和和能力
3、16（一）经营营管理能能力16（二）资本本运作能能力16（三）创新新的产权权机制和和开放的的经营理理念16第四部分 市场场分析17一、外部环环境分析析17（一）天津津地区投投资价值值的凸现现17（二）天津津别墅市市场具有有良好的的发展空空间17二、市场需需求分析析18（一）庞大大的潜在在市场规规模18（二）京津津一带强强劲的市市场需求求18（三）目标标客户分分析18第五部分 竞争争分析20一、竞争影影响因素素分析20（一）价格格20（二）交通通20（三）环境境20（四）娱乐乐项目、配配套设施施设置20二、竞争优优势分析析21（一）齐全全的配套套娱乐设设施21（二）创新新的“大型人人工湖旅游酒店
4、式式别墅”经营模模式21（三）庞大大的人脉脉网络及及畅通的的宣传渠渠道21第六部分 经营营发展规规划22第七部分 市场场销售23一、市场计计划23（一）市场场进入23（二）市场场开发23二、销售策策略23三、公共关关系24（一）平面面媒体广广告24（二）电视视媒体广广告24（三）广播播广告24（四）互联联网广告告24（五）户外外广告24第八部分 项目目的运营营与管理理25一、治理结结构25（一）关于于股东与与股东大大会25（二）关于于董事与与董事会会25（三）关于于监事与与监事会会26二、管理团团队26三、激励与与约束26第九部分 投资资估算28一、项目实实施进度度28二、投资估估算及资资金筹
5、措措28三、运营第第一年流流动资金金明细29第十部分 经济济效益分分析30一、收入预预测30（一）出租租比例预预测30（二）租赁赁价格预预测31（三）租赁赁收入预预测31二、成本费费用预测测32三、利润及及投资报报酬率预预测33四、特别提提示33五、结论33第十一部分分 风险险分析与与对策35一、政策风风险35二、市场风风险35三、行业风风险36四、不可抗抗力风险险36第十二部分分 结论论37前 言本商业计划划书内容容包括酒酒店式湖湖景别墅墅的项目目简介、主主要建设设内容、辅辅助资源源配置、发发展前景景、市场场定位、竞竞争对手手、销售售策略、风风险控制制及项目目的投资资回报期期等投资资者关心心
6、的各项项问题。酒店式湖景景别墅为为天津市市都市生生态园项项目的下下属子项项目之一一，生态态园的整整体介绍绍参见天天津市都都市生态态园项目目说明书书。本项目中的的所有外外部数据据均有确确切出处处，财务务预测数数据则根根据相关关方法推推算而得得。第一部分 执行行概要一、项目概概述酒店式湖景景别墅是是天津都都市生态态园旅游游度假村村中的一一个重要要组成部部分，是是一个集集旅游、娱娱乐、住住宿、餐餐饮、会会务等为为一体的的高档休休闲度假假旅游项项目。酒店式湖景景别墅群群倚已建建成的8800亩亩人工湖湖建设，为为整个生生态园最最佳休闲闲观光地地之一，建建成后的的度假村村风景优优美、设设施完备备、功能能齐
7、全，将将成为都都市人休休闲度假假的一个个最佳去去处。该项目的建建设分为为三期，其其中一期期为项目目规划设设计、市市场宣传传及推广广等，目目前正在在进行中中。二期期将建设设具有异异国情调调的酒店店式湖景景别墅220 幢幢，形成成具有丰丰富亲水水资源的的湖畔别别墅区，包包括日式式8幢 、欧式式8幢、中中式4幢幢；三期期建设计计划为1100栋栋风格迥迥异的别别墅群。该项目的二二期建设设即将正正式启动动，有关关立项手手续完备备，预计计二期地地上物建建设总投投资22280万万元,占占地面积积30亩亩。根据据投资力力度和投投资规模模的增加加，三期期的后续续开发建建设预留留50亩亩可以在在现有规规划的基基础
8、上进进行调整整和创新新。二、项目发发起人简简介天津方舟天天马农业业科技发发展有限限公司（以以下称“农业科科技”）作为为本项目目的发起起主体，对对项目进进行总体体策划，并并作为投投资人投投资兴建建该项目目。公司司简要情情况如下下：公司名称：天津方方舟天马马农业科科技发展展有限公公司注册时间：20002年110月99日注册资金：4,5500万万人民币币公司地址：天津市市静海县县双塘镇镇西双塘塘村公司电话：86222-22801155555公司传真：86222-22801161669农业科技将将按照现现代公司司治理结结构的标标准进行行管理系系统设计计和人力力资源规规划，最最终形成成完整规规范的公公司
9、法人人治理结结构以及及科学合合理、精精简有效效的组织织管理体体系。三、股东单单位农业科技的的两家大大股东分分别是：天津方方舟天马马投资（集集团）有有限公司司和深圳圳市明德德投资有有限公司司。天津方舟天天马投资资（集团团）有限限公司成成立于119999年，注注册资金金8,0000万万元，是是在国家家工商行行政管理理局注册册并具独独立法人人资格的的集团公公司，下下属188家子公公司，业业务范围围涉及旅旅游景区区、景点点开发、体体育、通通讯、商商贸等领领域。公公司于220000年巨资资买断原原天津甲甲B立飞飞足球队队，建立立甘肃天天马足球球俱乐部部，现俱俱乐部迁迁至东莞莞，更名名为东莞莞东城队队。方
10、舟舟天马投投资集团团下属天天津市方方舟旅行行社成立立于19999年年，注册册资金115000万元，目目前名列列天津同同行业前前三位，主主要负责责都市生生态园的的营销，提提供良好好的客源源市场。深圳市明明德投资资有限公公司（SSHENNZHEEN MMINTTEX INVVESTTMENNT CCO,LLTD）成成立于220044年成立立，注册册资本33,0000万元元人民币币，是在在深圳市市工商局局注册的的新兴的的专业化化投资机机构，主主要业务务范围包包括直接接投资、项项目管理理、投资资银行，主主要投资资方向为为旅游、房房地产、高高科技。主主要负责责都市生生态园项项目规划划和资本本运营。第二部
11、分 项目提提供的产产品和服服务一、项目的的创意和和定位（一）项目目创意“酒店式湖湖景别墅墅”项目是是天津都都市生态态园内最最核心、最最具盈利利能力的的项目之之一。鉴鉴于北方方的地理理条件，相相对缺乏乏高档消消费的亲亲水地产产别墅，酒酒店式湖湖景别墅墅倚8000亩人人工湖建建设迎合合了高端端消费人人群的需需要，建建成后的的度假村村风景优优美、设设施完备备、功能能齐全，将将成为都都市人休休闲度假假的最佳佳场所之之一。本项目的规规划融合合了西方方建筑特特色和现现代社区区规划理理念，将将建设为为中式、欧欧洲等不不同风格格的别墅墅群，以以优雅、开开放、包包含着休休闲和赏赏心为建建设宗旨旨，旨在在创造一一
12、个融优优美的生生态环境境、旅游游、休闲闲度假与与居住功功能为一一体的社社区，是是成功人人士梦想想居住中中最耀眼眼的一道道风景。（二）项目目定位酒店式湖景景别墅以以休闲、自自然为主主题，采采用星级级酒店式式经营管管理模式式，主要要为满足足前来进进行度假假休闲、商商务会务务等的群群体提供供多方位位服务。酒店式湖景景别墅项项目包括括别墅群群以及8800亩亩人工湖湖，不同同风格的的设计以以及每栋栋别墅独独立的码码头、游游船、工工作犬配配合生态态园内优优美的风风景和众众多高端端的休闲闲娱乐项项目，必必然成为为国内众众多休闲闲度假村村中的翘翘楚，这这同时也也是本项项目盈利利能力的的关键。从景观特色色上分析
13、析，酒店店式湖景景别墅以以营造以以人工湖湖为中心心的水域域景观为为主要发发展方向向，通过过景区内内特有的的水域景景观并结结合健康康有趣的的娱乐设设施来吸吸引远近近游客。 从从规划建建设旅游游项目上上分析，酒酒店式湖湖景别墅墅是都市市生态园园旅游项项目开发发中一个个重要的的组成部部分，与与其周边边的休闲闲娱乐项项目共同同构成了了休闲、娱娱乐、度度假、会会议、住住宿等多多功能旅旅游环境境，能够够满足不不同年龄龄结构、职职业结构构的需求求。从现代生活活节奏上上分析，久久居城市市的人们们日常工工作、生生活节奏奏紧张，渴渴望利用用节假日日到自然然环境中中寻求乐乐趣，得得到放松松。旅游游度假村村便捷通通畅
14、的交交通体系系，公园园内精心心设计和和新奇创创意的游游乐设施施，能够够抓住现现代人们们的旅游游心理和和消费心心理，为为游客营营造一个个融于自自然的休休憩空间间。从时空距离离上分析析，酒店店式湖景景别墅交交通方便便、各种种设施齐齐全，天天津、北北京等距距离较近近的大城城市居民民或游客客能够开开展节假假日1、22日游，而而全国其其他地区区的游客客也能利利用各种种假期，前前来旅游游度假。二、项目优优势（一）地理理位置优优越，交交通便利利酒店式湖景景别墅位位于天津津静海县县西双塘塘村都市市生态园园内，东东临京浦浦铁路，紧紧靠京沪沪高速公公路和1104国国道，距距天津市市区400公里，天天津新港港80公
15、公里，天天津滨海海国际机机场600公里，距距首都北北京1440公里里，经农农业科技技公司申申请，天天津市政政府同意意在京沪沪高速公公路都市市生态园园处建设设出口，未未来从北北京、天天津将可可直接通通过高速速公路直直接进入入都市生生态园，交交通更加加便利。这这也同时时体现了了天津市市政府对对天津都都市生态态园的大大力支持持。（二）具有有较大的的市场空空间和目目标客户户群体酒店式湖景景别墅的的市场定定位是酒酒店式高高尚别墅墅，而且且社区规规模较大大，总建建设规划划面积880亩。随随着国民民经济保保持高速速增长，国国民收入入不断增增加，中中国已有有相当一一部分人人已先富富起来，这这些人士士对居住住条件及及休闲度度假住所所要求较较高，因因此酒店店式湖景景别墅项项目目标标客户源源较为充充裕。（三）与园园
