《商品房买卖合同样本解释》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同样本解释（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商品房买卖合同逐条解释，希望对大家买房有点用处买房子对合同条款不了解，为了防止受骗，找到一个老商品房合同逐条解释，很详细，提供给大家，希望能对大家有点用处，呵呵，字数太多，用附件形式吧， 老商品房买卖合同（GF-2000-0171）逐条祥解概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的商品房买卖合同示文本（GF-2000-0171）。该示文本是两部门在原商品房购销合同示文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改
2、进而成的。政府部门制定示文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示文本的确切含义并且公平合理地签订好示文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。本文将依据合同法、商品房销售管理办法等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。商品房买卖合同说明(容略)释义该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格
3、遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。常见问题有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、与其不规、不严肃。对策认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。合同双方当事人：（容略）释义该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。常见问题有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失对策卖方的
4、基本情况应以营业执照上载明的相关容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。第一条项目建设依据。出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号划拨土地使用权转让批准文件号为_。该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名暂定名_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。释义该条是关于标的房产建设过程的
5、合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。常见问题实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了土地使用权预约合同或者虽然签订了土地使用权出让合同但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了城市房地产管理法第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交
6、付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”对策虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房预售商品房。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。释义该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。城市房地产管理法第四十四条规定：商品房预售，应当
7、符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售围不同，预售许可证分为销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。常见问题未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补
8、办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收所得、罚款等行政处罚。对策严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第_幢座_单元层_号房。该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。该商品房阳台是封闭式非封闭式。该商品房合同约定产权登记建筑面积共_平方米，其中，套建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说
9、明见附件二）。释义本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。常见问题目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的商品房销售面积与公用建筑面积分摊规则（试行）是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面
10、积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。对策针对上述情况，我国第一个国家标准房产测量规（GB/T 17986-2000）于2000年月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的房产测绘管理办法进一步明确：“房产测绘单位应当依照中华人民国测绘法和本办法的规定，取得
11、省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘书。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国
12、务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。2、按套建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。4、 _ 释义本条与原示文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面
13、积计算”的基础上，增加了“按套建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。常见问题虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。对策计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。第五条 面积确认与面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积套建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认与面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）_（2）_2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝
