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1、莱州市政务中心项目可行性研究报告目 录第一章 总 论41.1 项目概况41.2 编制依据51.3 项目建设内容及规模51.4 项目投资概算及资金筹措141.5 产品方案151.6 原材料及动力161.7 主要技术经济指标171.8 项目实施进度181.9 研究结论18第二章 项目建设背景和必要性192.1 项目建设背景192.2 项目建设必要性20第三章 市场分析和预测223.1 市场现状223.2 *县市场233.3 全国市场233.4 鸡肉市场分析243.5 鸡蛋市场分析243.6 有机肥市场分析243.7 销售预测25第四章 项目区概况264.1 项目区基本情况264.2 项目区畜牧业生
2、产现状274.3 水、电、路、通讯、技术等条件27第五章 项目建设方案295.1 项目建设原则295.2 项目设计依据的规范与规程295.3 项目设计方案305.4 工程设计标准335.5 技术标准365.6 设备选型53第六章 消防安全576.1 消防依据576.2 消防工作程序576.3 消防安全流程59第七章 节水与节能607.1 节水工程与科技措施607.2 养殖节能措施617.3 饲料加工节能措施617.4 电气节能措施627.5 减排62第八章 环境影响和保护措施638.1 环境保护依据638.2 项目区环境现状638.3 环境影响评价648.4 工程环境保护措施648.5 “三废
3、”处理措施658.6 环境影响综合评价65第九章 项目组织管理679.1 基本思路679.2 组织管理679.3 施工组织及质量管理689.4 建设及运作方式69第十章 招投标方案7010.1 项目招标执行文件及标准7010.2 项目招标范围、组织形式及方式7010.3 招投标组织71第十一章 建设实施进度安排7311.1 项目建设期7311.2 项目建设进度安排73第十二章 投资估算和资金筹措7412.1投资概算7412.2 资金筹措方案86第十三章 财务分析评价8713.1 财务评价依据8713.2 经营收入、税金及附加估算8713.3 利润估算9013.4 财务现金流量分析9013.5
4、盈亏平衡分析9013.6 敏感性分析9113.7 评价小结91第十四章 效益分析9314.1 经济效益9314.2 社会效益9414.3 生态效益95第十五章 风险分析及保障措施9615.1 项目主要风险因素分析9615.2 保障措施97第十六章 结论与建议10116.1 可行性研究结论10116.2 问题与建议101图表目录图表1项目建设地点示意图13图表 2 项目组织机构图68图表3项目实施进度安排71图表4项目项目建设规模73图表5项目建设投资估算表（单位：万元）73图表6建安工程费估算表73图表7前期工程费估算表（单位：万元）74图表8项目资金筹措表（单位：万元）74图表 9 项目收入
5、估算表75图表 10 项目水、电成本估算表（单位：万元）76图表11项目员工工资福利表（单位：万元）76图表12成本费用估算表（单位：万元）77图表13财务现金流量估算表（单位：万元）80图表 25 财务指标计算表（单位：万元）81图表15项目损益及利润分配估算表表（单位：万元）82图表16项目资金来源与运用估算表（单位：万元）84图表17项目投资计划与资金筹措估算表（单位：万元）86第一章 项目总论一、项目背景（一）项目名称山东省莱州市政务中心项目（二）项目投资单位本项目投资单位为山东省南方国际实业集团。山东省南方国际实业集团成立于2004年，是一家注册资本壹亿元，总资产达22亿元的大型商业
6、集团，是以投资经营、开发商业地产、专业市场、现代物流、生产、加工、贸易、旅游酒店等为一体的多元化集团性企业。经过几年的发展成长，南方集团秉承“诚信做人、认真做事、张弛有度、开拓进取”的企业精神，以“诚信、勇气、创新、和谐”为己任，形成了以投资兴办实业和商业地产项目工程为支柱，以酒店旅游、加工贸易为辅助的“2+2”战略格局。同时涉足实业、商业等多项领域，旨在打造引领行业发展的龙头标杆。在快速发展的今天，山东南方国际实业集团广开渠道，敞开大门吸纳一流的人才共谋大业，共同打造一流的企业品牌。经过近10年的经验积累和沉淀，已形成一家系统化、规模化的实业集团。公司总部位于山东省济南市的广东大厦，是公司投
7、资1.2亿元开发的集家居、建材、餐椅于一体的多功能综合大厦，总建筑面积10万平方米，北依风景秀丽的济南小清河，东临顺河高架，是济南北部的一颗璀璨明珠。集团旗下的山东省粤商置业有限公司是与政府合作成立的合资公司，是一家专注于从事住宅地产、商业地产、产业园区的投资、开发、经营、管理公司，项目遍布深圳、济南、烟台、威海、枣庄等多个城市，目前开发建设用地储备面积5000余亩，已经成为山东房地产界品牌认知度与美誉度较高的企业之一。（三）报告编制依据1、法律法规及发展规划u 土地储备管理办法u 中华人民共和国土地管理法u 中华人民共和国土地管理法实施条例u 中华人民共和国城市房地产管理法u 国务院办公厅关
8、于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办20104号文)u 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)u 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（四）项目背景介绍1、项目提出的理由（1）莱州房地产市场面临发展机遇随着莱州城镇化进程的加速，中央房地产去库存政策的实施，中国的房地产形势又迎来了一波新的发展。莱州作为全国百强县，民营经济发达，老百姓消费能力较强；莱州又是著名的千年古县，滨海风格秀丽，吸引全国的人民到此休闲度假，房地产正处在增长期，需求旺盛，城乡市场需求潜力巨大，房地产业迎来全面发展良好契机。（2）商业地产面临良好发展机遇莱州作为旅游城市，政府
9、对商业地产、旅游地产、文化地产积极支持的；同时莱州商业设施继续更新换代，商业出现空白市场机遇。随着城市化深度推进改造，商业升级转型势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。2、项目提出的过程本项目是集住宅、政务中心、高端写字楼、酒店式公寓、商住公寓、商业为一体的高端城市综合体项目。项目投资单位山东南方国际实业集团经验丰富、实力雄厚。基于莱州市政府建设政务中心及山东南方国际实业集团业务拓展的需求，结合项目建设地周边商业环境，公司拟投资13.55亿元人民币，打造集高层商务办公大政务中心（1栋，六层）、写字楼（2栋，均为15层）、酒店式公寓（1栋，裙楼5层，主体24层）、商住公寓（1栋，24层）、商业（
10、购物中心+商业街）、住宅（花园洋房、9层、11层、17层、18层为一体的高端城市综合体，并完善停车场、绿化带等配套设施，项目规划起点高，市场契合度好，具有良好的发展前景。二、项目概况（一）项目拟建地点项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，区位优势十分明显，周边公路及城市公共交通系统功能齐全，交通十分便利。图表1项目建设地点示意图（二）项目建设规模与目的本项目是集政务中心、写字楼、酒店式公寓、商住公寓、住宅、商业为一体的高端城市综合体项目。项目总投资为13.55亿元。项目占地约266亩，估算建筑总面积为439895m2，其中住宅总面积为129895 m2，政务中心和写字楼项目为100
11、000m2，酒店式公寓和商住公寓为100000m2,，商业项目为110000 m2,。项目具有多重功能，可满足不同的需求：一，用于人民群众办理各种政府手续和政府办公（政务中心）；二，写字楼用于企业集团地区总部办公和高新技术中小企业孵化以及为其他企业提供商务办公场所，并获取稳定的现金流；三，酒店式公寓和五星级酒店为外地游客、当地中高层企业精英提供良好的住宿场；商住公寓为当地年轻客户提供小而精致的创业、居住场所；四，住宅为当地客户和外地客户提供良好的居住场所；商业为周边客户提供良好的购物、休闲、娱乐场所。（三）项目主要建设条件本项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，当地空气清新，环境优
12、美，民风淳朴，治安良好；基础设施方面，通过多年的建设，当地市政基础设施不断完善，交通通讯四通八达；商业及生活配套方面，周边商业配套在逐渐完善。因此，本项目主要建设条件完备齐全，可以满足项目的建设要求。（四）项目投入总资金及效益情况本项目总投资（含政府代建项目）20.3亿元，除了替政府代建项目外（政务中心和写字楼），其他项目（住宅、酒店式公寓、商住公寓、商业）总投资较大，项目建成总收入为34.9亿元，总税后净利润为23116万元，财务内部收益率为14.32%。（五）项目主要经济指标项目主要经济指标序号项目单位指标1项目总投资万元2030002总收入万元3490003税前利润总额万元308224所
13、得税总额万元77055税后利润总额万元231166财务内部收益率14.32%三、项目可行性与必要性（一）项目的可行性本项目位于莱州北苑路与云峰北路交叉路口东北角，处于莱州主城区与经济开发区的交接地带，区位和交通优势十分明显。项目的开发建设可以形成莱州未来的政务中心，可以优化当地商业布局，形成区域性的商业中心。项目着力打造区域性总部基地，对于推动莱州楼宇经济、总部经济和现代服务业的发展，促进经济的繁荣和对外辐射能力都具有举足轻重的作用。项目的可行性体现在如下几个方面：第一，莱州民营经济发达，房地产市场消费需求旺盛，市场前景非常看好。莱州藏富于民，民营经济非常发达。城镇化也在快速发展中，在房地产市
14、场去库存化的背景下，房地产市场需求潜力巨大。本项目的开发建设以莱州政务中心为依托，高标准规划、建设写字楼，精心打造水景园林小区，市场前景良好；因此，项目具备较强的可行性。第二，在莱州城市建设迅猛发展的背景下，商业地产面临良好的发展机遇。莱州有很长的黄金海岸线，旅游业发达；城市建设日新月异，政府对于商业地产、旅游地产、文化地产比较鼓励和支持。发展商业地产，一方面能为房地产投机性资金找到一个分流的渠道；另一方面，商业地产的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，并不影响民生的居住问题。商业地产资源较少，商业价值还未充分挖掘，是未来成长的重要领域。随着城市化的深入推进和城区的改造升级，城市商业转型升级势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。本项目不但建设商务办公中心，包括高层商务办公楼以及酒店式公寓和商住两用公寓，而且在商业地块建设购物中心和明清仿古商业街，不但可以充分利用土地资源，优化当地商业布局，形成商办环境的合理配套，加快形成办公与商业集群。商务办公楼为企业提供不同层次、差异化的办公空间，满足当地市场商务办公需求，市场前景看好。第三，项目建设条件良好，商业配套功能齐全。本项目建
