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1、房地产中介服务管理方案 广州地铁物业管理有限公司 房地产中介服务管理方案（讨论稿）1、我司开展房地产中介服务适应地铁大物业发展的趋势，能伴 随地铁房地产开发的发展而强大。按总公司的规划要求，房地产业务 将是地铁公司多种经营支柱，特别从明年开始，地铁房地产开发将进 入发展期，既有地下商场、地面商场建成，又有住宅小区开发销售， 因此需要房地产中介提供优质的中介服务，这也是我司开展中介 服务的目标之一。2、我司开展房地产中介服务是市场化多种经营的需要。我司跟 总公司大包租资源有近100 间商铺约1.5万平方米、540 套临租房约2.9万平方 米、247 套代管房约1.2万平方米、三间农贸市场约7千矚
2、慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。 平方米、三个停车场约2万平方米、场地及加油站等物业约4万平方米，合计超 12万平方米，经营资源收入约占我司总收入的50% ；我司现有五个在管的物业小 区，在管面积超80万平方米，服务客户近1万户，这些都是我司开展中介服务的 基础，通过专业的中介服聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。务更能发挥我司优势，建立广大可信的客户群，从而创更高的经济 效益和社会效益，树地铁物业管理公司经营品牌。3、我司经营体制和人力资源适应房地产中介服务的需求。我司 是独立法人的股份公司，公司实行董事会领导下总经理负责制，自 主经营，独立核算，自负盈亏，我司的体制跟市场化的房地产中介 公司相近，因此也
3、能适应市场的需求和参与市场的竞争；我司有十1多年的物业经营管理开拓经验，有一定经营管理知识，通过专业的 培训和实践操作，能适应房产中介服务，通过引进市场专业经营人 才，能强化经营人才队伍。我司于2005 年6月已获得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的房地产中介服 务机构资质证书，中介资质证号为20051731 ，我残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東。 司已具备了为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪服务的中介 资质，我司现有三人获得房地产中介服务上岗证，小区管理处也具备 了开展房地产中介服务的基本条件。为规范我司房地产中介服务业务，确立各操作流程和管理措施， 明确各部门、小区和各岗位职责，为客户提供
4、优质的服务，为公司创 造更高经济效益，特制定本管理方案。2一、根据我司的实际情况，我司实施房地产中介服务分四个阶段： 初始阶段、起步阶段、成长阶段、公司化阶段，不同的阶段采用不同 的管理模式和管理方法，从而确保按计划逐步推进。二、不同的小区采用差异化管理。由于各小区在管资源不同、客 户群体有差异、影响中介服务的周围环境因素各不一样等，因此不同 的小区将采用差异化管理，确保调动各小区经营人员的积极性和主动 性，从而保证顺利的推进中介服务的开展和做强做大。三、采用市场化的薪酬分配制度和公司的经营分配制度相结合。 考虑到金兰、金道小区中介服务人员同时要兼负公司经营业务，以及 金菊、富康、百事佳小区的
5、中介服务人员是由物管人员兼职等因素， 因此在中介服务人员的薪酬方面将采用：1、底薪+提成（适用金兰、金道小 区）；2、岗位工资+提成（适用金菊、富康、百事佳小区）。各酽锕极額閉镇桧 小区中介人员的收入直接跟小区的业绩挂钩，并以此作为个人的升 职、调职、解聘、评先等的依据。四、继续加强经营培训制度和调动更多的人员参与经营活动。目 前我司只有三人取得中介服务上岗证，在服务方面缺乏专业的服务经 验，下一步我司加强这方面的培训；现在我司直接参与经营服务的人 员较少，这样不利于中介服务的开展，下一步的工作重点是调动更多 人积极参与中介服务，使更多人取得服务上岗证。五、本方案在实施后，将收集实际的操作情况
6、，定期修改本方案。3市场部作为我司房地产租赁（中介）业务的归口管理部门，负责 公司房地产中介服务资质的申办、年检；负责对小区房地产中介服务 业务进行指导、检查、监督、审核；负责组织房地产中介业务专业培 训；负责制定、修改我司房地产中介服务管理制度和操作流程；负责 收集相关的信息，供公司经营决策。 财务部负责指定我司房地产中介服务的财务管理制度；负责指 导、检查、监督小区房地产中介服务费的收缴情况；负责对中介服务 人员的业务提成的核对工作；负责对相关中介服务合同的执行进行跟 踪、监控。综合部负责中介服务人员的招聘、解聘等人力资源管理；负责中 介人员每月的工资发放。按不同的阶段，小区管理处有不同的
7、职责：1、初始阶段 小区管理处作为房地产中介业务的具体执行部门，负责房地产中 介业务的开展，包括：办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租 物业台帐、收取中介服务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成 小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。2、起步阶段 小区管理处作为房地产中介业务的分管部门，负责房地产中介业 务的分管工作，中介服务人员仍归属小区管理处，管理处职责包含：4 办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服 务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公 司下达的其他经营任务等。 3、成长阶段 小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门，一方
8、面 小区管理处发挥属地管理的优势，检查小区中介服务部的运作情况、 经营指标完成情况、中介业务的开展情况及服务费收取情况等，另一 方面小区管理处发挥在管资源的优势，为中介服务部提供支持和帮 助。4、公司化阶段 小区管理处与中介服务公司属合作伙伴的关系，通过双方的合作 为公司创造更多效益，这也是公司真正实行经营与管理分开的阶段。5一、初始阶段的管理模式1、概念解释：初始阶段是指刚开始实施房地产中介服务的时期，公司主要采取扶 持、培育、试探的管理模式，小区也是通过本阶彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。 段初次进入房地产中介市场、掌握房地产中介信息、操作技巧和培育 顾客群。2、初次阶段实施时间：用38个月，
9、根据实施情况和业务的进展情况，从而确 定由初始阶段升级到起步阶段的时间，不同的小区可采用不同的时间，条件成熟一 个升级一个，务必达到能操作、可操謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。作，保证做到升级一个成功一个。3、初次阶段管理方式：（1）在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变，物业管理 服务职责不变的前提下，小区管理处采用一套人马两套牌子的办法， 成立小区家政秘书服务中心。小区家政秘书服务中心的职责包括：开 展有偿服务、开展房地产中介服务、接待住户报修、接待住户投诉、 小区收费、客户回访等，具体办法是（主要是金兰、金道小区，其它 小区参照执行）做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移， 直接面
10、对客户，小区管理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责， 直接岗位责任人为经管员，小区管理处主任负直接领导责任，经管员 按本方案的要求操作。（2）操作流程：A 、大包租物业：按地铁物业租赁程序与规定办理。B、业主委托物业：由业主填写物业销售/租赁委托书一式两份，明确委托我司代理销售/出租物业，小区经管员把业主填写好厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。 的物业销售/租赁委托书送市场部，市场部负责办理盖章手续。6办好手续后小区与业主各执一份物业销售/租赁委托书；小区经管员根据物 业销售/租赁委托书建立委托代理销售/出租物业台帐；已成功销售/出租的代理 物业，小区做好销售/出租记录，并把相关资料复印存档；业主
11、要求撤销代理的物 业，由业主填写撤销物业代理茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞。销售/租赁书，并经小区主任签名同意后生效，小区经管员根据小区 主任同意的撤销物业代理销售/租赁书在代理出租物业台帐上做 好撤销登记。C 、代理物业的出租：经管员负责与客户洽谈、看物业等，如客 户认为符合销售/租赁条件，经管员负责与业主联系，业主与客户的 销售/租赁条件达成一致，经管员负责收取业主与客户的中介服务费， 并协助业主与客户签订销售/租赁合同（我司无需在租赁合同 中签名和盖章），销售/租赁合同一式贰份，业主、客户各执一份 （我司留复印件）。D 、租赁中介服务费收费标准 序号物业类别售/租签订方式租户类别中介服务费收
12、费标准 地铁外租户月租金的50%新签地铁内租户 50元/套 1大包资源租 地铁外租户月租金的25%续签地铁内租户 30元/套 业主月租金的20%-50% 2 外委物业租新签 租户月租金的50%-100%新签租户月租金的50% 3 其它物业租 租户月租金的25% 续签买方成交价的1% 4 物业售 卖方成交价的1%7 售房的中介服务收取：根据售房总价的1%各向买卖双方收取中介服务费，情况特 别的经公司总经理同意可酌情减收。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。4、初始阶段的薪酬（1）金兰、金道小区采用：底薪+提成；金菊、富康、百事佳小 区采用：岗位工资+提成。（2）金兰、金道小区经管员底薪计算方式：8200
13、4 年52004 年62004 年72004 年82004 年92004 年2004 年2004 年 2005 年12005 年2005 年32005 年42005 年52005 年6合计 时间月月月月月 10月 11月 12月月 2月月月月月籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。项目地铁外户数 2 3 4 4 1 2 6 1 新签合23同地铁内户数 1 7 1 2 2 4 3 1 2 1 3 6 33地铁外户数 8 4 4 7 4 4 3 14 8 9 8 2 续7签5合同地铁内户数 1 13 17 6 12 7 6 22 9 5 6 3 8 4 119地铁外面积 129.4 180.3 202.3
14、235.3 60.7 95 324.7 51 新1签27合9同地铁内面积 32.92 458.35 36.5 102.45194.9160.253.7121.67193.56176.3 365.55 1896 渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞。地铁外面积 500.87 186.3 229.63 360.2209.2197.7149.36723.4430487523.3 100.74 4098续签合同铙誅卧泻噦圣地铁内面积 60 750.48 984.5 328.3 657348.3907.21306.3554.3306288.66154.85 482.63 214.09 7343 擁締凤袜备訊顎轮烂
15、蔷報赢无。 地铁外租金 1164.8 292 1369.4 1771 2082.1 546 811 2798.4 388.5 11223 新签合同贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉鼉。地铁内租金 263.4 2961.8 686.3 1313.9 989.5 375.9 546 943.8 1319.5 1310.2 2622.3 13333 坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣。地铁外租金 4170.3 1490.7 1836.4 2881.9 1724.4 1678.4 1497.5 5731.73567.8 3996 4119.4 1150.5 33845续签合同蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦繯。 地铁内租金 389.1 5004.9 6424.6 2252.7 4126.5 2271 2346.7 8610.7 3823.1 2069 1889.7 1148.1 3518.7 1623.9 45499 買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻。小计9时间 2004年5月 2004年6月 2004年7月 2004年8月 2004年9月 2004年 10月 2004年11月 2004年12月 2005年1月 2005年2月 2005年3月 2005 年4月 2005年5月 2005年6月合计项目綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪麦。 商铺户数 1 2 1 1 1 1 3
